REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 19 AVRIL 2023
(n° , 34 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17971 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAWDK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 17/01432
APPELANTE
Société [R] [W] & ASSOCIES
SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 350 355 921
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
ayant pour avocat plaidant : Me Philippe HERAL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0174
INTIMES
Monsieur [C] [T]
[Adresse 6]
[Localité 17]
Représenté par Me Stéphane BRIZON, avocat au barreau de PARIS, toque : D2066
Madame [A] [Z]
[Adresse 9]
[Localité 12]
DEFAILLANTE
Monsieur [Y]
[Adresse 9]
[Localité 12]
DEFAILLANT
SASU STEPSTONE FRANCE devenue STEPSTONE CONTINENTAL EUROPE GMBH
société de droit allemand représentée par le Dr [H] [K], M. [M] [P] et Madame [U] [E]
[Adresse 19])
Représentée par Me Raphaël DANA - DANA ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : B0155
Compagnie d'assurances AREAS DOMMAGES
Société d'assurance mutuelle immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 775 670 466
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représentée par Me Xavier FRERING et plaidant par Me Julien BESLAY - SELARL CAUSIDICOR - avocat au barreau de PARIS, toque : J133
Compagnie d'assurances ALLIANZ IARD (venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 15]
N° SIRET : 542 110 291
Représentée par Me Bruno ELIE de la SCP ANCELET ELIE SAUDUBRAY ou ADE S, avocat au barreau de PARIS, toque : P0501
SAS P. PLASSE ET COMPAGNIE
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 562 015 453
[Adresse 4]
[Localité 11]
N° SIRET : 562 015 453
Représentée par Me Victoire LEGRAND DE GRANVILLIERS ANDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0083
Société AXA FRANCE IARD
SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460
[Adresse 5]
[Localité 16]
Représentée par Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
ayant pour avocat plaidant : Me Pascal CHAUCHARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0128
SA ALLIANZ IARD en sa qualité d'assureur du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9]
[Adresse 1]
[Localité 14]
Représentée par Me Victoire LEGRAND DE GRANVILLIERS ANDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0083
Société ANJOU VITRERIE MIROITERIE
SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 319 025 888
[Adresse 8]
[Localité 10]
Représentée par Me Catherine FILZI de la SCP FRENCH CORNUT GENTILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0071
Société civile SCI LAFFITTE B
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 340 561 414
[Adresse 9]
[Localité 12]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
ayant pour avocat plaidant : Me Kathleen TAIEB, avocat au barreau de PARIS, toque : C0097
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9] représenté par son syndic, la société JMR
C/O Société JMR
[Adresse 3]
[Localité 13]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
ayant pour avocat plaidant : Me Laure RYCHEWAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0688
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2008, la SCI Laffitte B a donné à bail commercial à la société Stepstone France des locaux dépendant d'un immeuble en copropriété, sis [Adresse 9], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008 jusqu'au 30 septembre 2017.
Par ordonnance en date du 26 avril 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la société Stepstone France par assignation des 25, 26, 28 mars et 9 avril 2013 et au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la société [R] [W] et associés, de la SCI Laffitte B, de la société d'assurance AXA France IARD (assureur de la SCI Laffitte B), de la société P. Plasse et compagnie (assigné en qualité d'assureur du société [R] [W] et associés), de la société Acroservices et de M. [C] [T] (copropriétaires), des sociétés d'assurance AIG Europe limited et Allianz IARD, anciennement la société Gan Eurocourtage (assureurs de la société Stepstone France), du cabinet [F] et [L] (architecte de la copropriété) et de la société d'assurance Covea risks (assureur du cabinet
[F] et [L]), a notamment ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert M. [D] [I], aux fins de relever et décrire les désordres affectant l'immeuble, en détailler l'origine, les causes et l'étendue, fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions, indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment et plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination.
Par ordonnances de référé en date du 24 janvier 2014 et du 25 mars 2014, les opérations
d'expertise ont été rendues communes à la société Anjou miroiterie vitrerie (société ayant réalisé des travaux sur la verrière) et à Mme [A] [Z] (locataire de M. [C] [T]).
Par ordonnance en date du 7 avril 2014, le juge chargé du contrôle des expertises a étendu
la mission de l'expert à l'examen des désordres survenus dans les WC/escalier/cave courette et dans la cuisine.
L'expert a déposé son rapport le 3 décembre 2015.
La société Stepstone France a quitté les locaux dans le courant du mois d'août 2014, lesquels ont été reloués au profit de la société GHP, par contrat de bail en date du 9 janvier 2015.
Par assignation en date des 27, 28, 29 et 30 décembre 2016, 5, 11 et 25 janvier 2017, la
société Stepstone France a attrait devant la présente juridiction, la SCI Laffitte B (son bailleur), la société d'assurance AXA France IARD (assureur de la SCI Laffitte B), le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet [R] [W] et associés, le cabinet P. Plasse et compagnie (en qualité d'assureur du société [R] [W] et associés), les sociétés d'assurance AIG Europe limited et Allianz IARD, anciennement la société Gan Eurocourtage (ses assureurs), le cabinet [F] et [L] (architecte de la copropriété), la société d'assurance MMA IARD venant aux droits de la société d'assurance Covea risks (assureur du cabinet [F] et [L]), M. [C] [T] (copropriétaire), Mme [A] [Z] (locataire de M. [C] [T]), M. [Y] (copropriétaire) et la société Anjou miroiterie vitrerie (société ayant réalisé des travaux sur la verrière), afin de, au visa des articles 1103, 1231-1, 1240 et suivants, 1719 et 1720 du code civil, L.124-3 du code des
assurances, 14 de la loi du 10 juillet 1965 :
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
- l'y accueillant, dire et juger que les fautes et manquements contractuels de la SCI Laffitte B, soulignés par l'expert judiciaire, lui ont causé un préjudice,
- dire et juger que la garantie due par les sociétés AIG Europe limited et Allianz IARD venant aux droits de la société Eurocourtage lui sont acquises,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, le cabinet [R] [W] et associés, la société P. Plasse et compagnie, la SCI Laffitte B et la société AXA France IARD à lui payer les sommes suivantes :
595 € au titre des dommages affectant le bureau direction,
60.000 € en remboursement des loyers et charges versés pour la location de surfaces inutilisables,
85.226 € au titre du préjudice subi du fait de l'augmentation des arrêts maladies consécutifs à 1'humidité ambiante des locaux loués,
88.170 € en réparation de la perte de chiffre d'affaires liée à l'annulation des entretiens en vidéoconférence, l'annulation des rendez-vous clients, l'annulation des rendez-vous partenaires et l'augmentation des frais de réception,
4.362 € en réparation de son préjudice en ce qu'elle a été contrainte d'augmenter ses dépenses de réception,
5.754 € en réparation de son préjudice en ce qu'elle a été contrainte d'augmenter ses coûts de déplacement,
200.000 € en réparation de l'annulation de ses projets de recrutement du pôle télévente,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société [R] [W] et associés et la société P. Plasse et compagnie à lui payer les sommes suivantes :
451,58 € au titre des désordres affectant les archives et sanitaires,
3.600 € au titre des désordres affectant la salle de réunion clients et international,
760 € au titre des désordres affectant l'entrée clients sous skydome,
1.304 € en remboursement des réparations prises à sa charge et non indemnisées par ses assurances,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société [R] [W] et associés, la société P. Plasse et compagnie, la SCI Laffitte B, M. [Y], la société AXA France IARD et tous succombants à lui payer la somme de 18.984 € en indemnisation de son préjudice d'insécurité et d'inconfort,
- condamner in solidum la SCI Laffitte B et son assureur AXA France IARD au paiement de la somme de 20.000 € sur le fondement de l'artic1e 1720 alinéa 2 du code civil,
- condamner in solidum la SCI Laffitte B, la société Anjou miroiterie vitrerie et la société AXA IARD France à lui payer la somme de 991,90 € au titre des désordres affectant la verrière et la mezzanine,
- condamner in solidum la SCI Laffitte B, la société AXA France IARD, la société [R] [W] et associés, le cabinet P. Plasse et compagnie, le syndicat des copropriétaires, la société [F] et [L], M. [C] [T], Mme [A] [Z], M. [Y], la société Anjou miroiterie vitrerie et tous succombants à lui payer la somme de 6.158 € à titre de dommages et intérêts liés au temps de gestion des sinistres,
- condamner M. [Y] au paiement de la somme de 87,21 € au titre des désordres affectant le bureau service clients,
- condamner in solidum M. [C] [T] et Mme [A] [Z] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'artic1e 1240 du code civil,
- en tout état de cause, ordonner l'exécution provisoire,
- condamner in solidum la SCI Laffitte B, la société AXA France IARD, la société [R] [W] et associés, la société P. Plasse et compagnie, le syndicat des copropriétaires, la société Fender et [L], M. [C] [T], Mme [A] [Z], M. [Y], la société Anjou miroiterie vitrerie et tous succombants à lui payer la somme de 23.343,35 €, à parfaire, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris
les frais d'expertise judiciaire confiée à M. [D] [I], qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 17/01432.
Le demandeur n'a pas reconclu après la délivrance de son assignation.
Par assignation en date du 1er décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a attrait la société [R] [W] et associés (syndic), la société Allianz IARD (assureur du syndicat des copropriétaires entre le 15 mai 2005 et le 15 mai 2011) et la société Areas dommages (assureur du syndicat des copropriétaires entre le 15 mai 2011 et le 15 mai 2018) en intervention forcée.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 17/17232.
Par ordonnance en date du 27 octobre 2017, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures, l'affaire étant désormais appelée sous le numéro RG 17/01432.
Régulièrement assignés, Mme [A] [Z], M. [Y] et la société [F] et [L] n'ont pas constitué avocat et sont demeurés défaillants dans la procédure de première instance.
Par jugement du 12 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :
- reçu la société MMA IARD assurances mutuelles en son intervention volontaire,
- débouté la SCI Laffitte B de sa demande de 'nullité de la procédure d'expertise' judiciaire confiée à M. [D] [I],
- déclaré opposable à toutes les parties à la procédure le rapport d'expertise de M. [D]
[I] déposé le 3 décembre 2015,
- dit que la société Stepstone France ne formule pas de demande contre la société [R] [W] et associés pris en son nom personnel,
- débouté la société Stepstone France de ses demandes dirigées contre la société [F] et [L], la société P. Plasse et compagnie et la société AXA IARD France,
- prononcé la mise hors de cause de la société MMA IARD, de la société MMA IARD assurances mutuelles, venant aux droits de la société Covea risks, de la société AIG Europe limited et de la société Allianz IARD, venant aux droits de la société Gan Eurocourtage, en sa qualité d'assureur de la société Stepstone France,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la societé Stepstone France, la somme de 85.800 € à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 6.601 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les condamnations du syndicat des copropriétaires envers la société Stepstone France seront garanties par la société [R] [W] et associés, à hauteur de la somme de 42.900 € à titre de dommages et intérêts, et de 3.300 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes en garantie dirigées contre ses assureurs, les sociétés Allianz IARD et Areas dommages,
- débouté la société [R] [W] et associés de ses demandes en garantie dirigées contre la société Allianz IARD,
- condamné la SCI Laffitte B à payer à la société Stepstone France la somme de 32.500 € à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SCI Laffitte B de ses demandes en garantie dirigées contre le syndicat des copropriétaires, la societé Anjou miroiterie vitrerie et la société AXA France IARD,
- déclaré sans objet les demandes en garantie formées par la société AXA France IARD,
- condamné la société Anjou miroiterie vitrerie à payer à la société Stepstone France la somme de 6.500 € à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [C] [T] et Mme [A] [Z] in solidum à payer à la société Stepstone France la somme de 2.600 € à titre de dommages et intérêts, outre 200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [Y] à payer à la société Stepstone France la somme de 2.600 € à titre de dommages et intérêts, outre 200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SCI Laffitte B de ses demandes reconventionnelles en paiement dirigées contre la société Stepstone France,
- débouté la SCI Laffitte B, la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- dit qu'il sera fait masse des dépens, qui incluront les frais d'expertise judiciaire confiée à M. [I] qui seront supportés par le syndicat des copropriétaires, la société [R] [W] et associés, la SCI Laffitte B, la société Anjou miroiterie vitrerie, M. [Y], M. [C] [T] et Mme [A] [Z] les deux in solidum, à proportion de la part lui incombant, soit pour chacun :
syndicat des copropriétaires : 66% de la somme totale, dont 50% de la somme garantie par le société [R] [W] et associés,
SCI Laffitte B : 25%,
société Anjou miroiterie vitrerie : 5%,
M. [C] [T] et Mme [A] [Z] in solidum : 2%,
M. [Y] : 2%,
- dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire,
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.
La société par actions simplifiée [R] [W] et associés a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 septembre 2019.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] et la société Laffitte B ont relevé appel du même jugement par déclarations remises au greffe respectivement les 4 octobre 2019 et 7 octobre 2019.
Les trois procédures ont été jointes le 27 janvier 2021.
Par ordonnance du 23 juin 2021 non déférée à la cour, le conseiller de la mise en état a :
- déclaré les conclusions de la société Stepstone France irrecevables à l'égard de la société Laffitte B et déclaré la société Stepstone France irrecevable à conclure à l'encontre de la société Laffitte B,
- déclaré les conclusions de la société Stepstone France irrecevables à l'égard de M. [C] [T] et déclaré la société Stepstone France irrecevable à conclure à l'encontre de M. [C] [T],
- condamné la société Stepstone France aux dépens de l'incident qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à payer à la SCI Laffitte B la somme de 1.000 € et à M. [C] [T] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La procédure devant la cour a été clôturée le 14 décembre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 31 mars 2020 par lesquelles la société par actions simplifiée [R] [W] & associés, appelante, invite la cour à :
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Stepstone France la somme de 85.800,00 € à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 6.600,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
dit que les condamnations du syndicat des copropriétaires envers la société Stepstone France seront garanties par elle à hauteur de la somme de 42.900,00 € à titre de dommages et intérêts, et de 3.300,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
l'a déboutée de ses demandes en garantie dirigées contre la société Allianz IARD,
dit qu'elle devra garantir le syndicat des copropriétaires quant aux dépens, qui incluront les frais d'expertise judiciaire confiée à M. [I],
et, statuant à nouveau,
à titre principal,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
- débouter la société Stepstone de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
- débouter toute autre partie à la procédure de toutes leurs demandes, fins et conclusions éventuelles dirigées à son encontre,
à titre subsidiaire,
- condamner la société Allianz IARD à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner toute partie succombante aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 29 novembre 2022 par lesquelles la société de droit allemand Stepstone Continental Europe GMBG Stepstone France venant aux droits de la société par actions simplifiée à associé unique Stepstone France, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants, 1147, 1382, 1719 et 1720 du code civil, 954 dernier alinéa du code de procédure civile, L. 124-3 du code des assurances et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :
fixé à 30.000 € l'indemnité lui étant due au titre de son préjudice moral,
rejeté la demande formulée par elle au titre de son préjudice matériel,
et statuant à nouveau,
- fixer à 126.210 € l'indemnisation lui étant due au titre de son préjudice moral dont :
18.984 € au titre des préjudices d'insécurité et d'inconfort,
85.226 € au titre de l'augmentation des arrêts maladie,
20.000 € au titre du manquement à l'obligation de délivrance,
2.000 € en ce qui concerne Mme [A] [Z],
- condamner le syndicat des copropriétaires à prendre en charge 66% de cette somme, soit 83.298,6 €,
- condamner la société [R] [W] et associés à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50% des condamnations à charge, soit la somme de 41.649,3 € au titre du préjudice moral,
- fixer à la somme de 8.539,93 € l'indemnisation due au titre de son préjudice matériel dont :
940,50 € au titre des dépenses non remboursées effectuées pour les sanitaires clients et international et pour le bureau international,
3.600 € au titre des dépenses non remboursées effectuées pour la salle réunion clients et international (plinthes),
591,90 € au titre des dépenses non remboursées effectuées pour la verrière et l'open-space,
224,70 € au titre des dépenses non remboursées effectuées pour les 3 sanitaires salariés, entrée principale - RDC,
595 € au titre des dépenses non remboursées effectuées pour le bureau direction,
- condamner le syndicat des copropriétaires à prendre en charge 66% de cette somme, soit 5.636,35 €,
- condamner la société [R] [W] et associés à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50% des condamnations à charge, soit la somme de 2.818,17 € au titre du préjudice moral,
en tout état de cause,
- dire que s'agissant de M. [C] [T] de la société Laffitte B, elle entend se prévaloir des dispositions du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile et dire qu'elle demande la confirmation du jugement et est réputée s'en approprier les motifs,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 10.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 5 décembre 2022 par lesquelles la société d'assurance mutuelle Areas dommages, intimée ayant formé appel incident, invite la cour à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la déchéance de garantie du syndicat des copropriétaires et rejeté toutes les demandes formées contre elle,
et statuant à nouveau,
à titre principal,
- juger que le rapport d'expertise judiciaire ne lui est pas opposable,
- à tout le moins, prononcer la déchéance de garantie de son contrat,
- juger que les sinistres sont antérieurs à la prise d'effet de son contrat,
- en conséquence, rejeter les demandes dirigées contre elle,
à titre subsidiaire,
- juger que les dommages consécutifs à un défaut d'entretien ne sont pas garantis par elle et rejeter en conséquence les demandes suivantes :
' Archives et sanitaires,
' Bureau international,
' Salle de réunion clients et international,
' Entrée clients sous skydome,
' Verrière,
' Salle sous-sol,
' WC escalier courette,
- juger que les aménagements immobiliers des locaux commerciaux ne sont pas garantis par elle et rejeter en conséquence les demandes suivantes :
' les dommages dans le bureau de direction : 595 €,
' les dommages dans les archives et sanitaires : 451,58 €,
' les dommages dans la salle de réunion client et international : 3.600 €
' les dommages dans l'entrée client sous skydome : 760 €
' les réparations restées à la charge de Stepstone : 1.304 €
' les dommages dans la verrière et la mezzanine : 991,90 €
- juger que les dommages résultant des fuites des conduites d'eau enterrées ne sont pas garantis et rejeter en conséquence les demandes d'indemnisation portant sur les dommages affectant la salle de réunion client et international,
- juger que les dommages immatériels qui ne sont pas consécutifs à un dommage matériel garanti ne sont pas garantis par son contrat et en conséquence rejeter les demandes portant sur :
' le remboursement des loyers et charges : 60.000 €
' le préjudice lié aux arrêts maladie : 85.226 €
' la perte de chiffre d'affaires : 88.170 €
' l'augmentation des frais de réception : 4.362 €
' l'augmentation des coûts de déplacement : 5.754 €
' l'annulation des projets de recrutement : 200.000 €
' l'indemnisation du préjudice d'insécurité et d'inconfort : 18.984 €
' l'indemnisation fondée sur l'article 1720 du code civil : 20.000 €
' l'indemnisation du temps de gestion des sinistres : 6.158 €
' les frais de procédure
' article 700 du code de procédure civile : 23.343,35 €
' les dépens,
à titre plus subsidiaire,
- juger que la société Stepstone supportera 20 % de ses préjudices au titre de la part de responsabilité devant rester à sa charge,
- limiter en conséquence sa garantie à 4.339,20 € au titre du préjudice d'insécurité et d'inconfort,
- limiter la condamnation sa garantie au titre de la perte de loyers à 9.600 €,
- rejeter le surplus des demandes,
en tout état de cause,
- condamner tout succombant à 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Causidicor, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 4 février 2021 par lesquelles la société par actions simplifiée P. Plasse et compagnie et la société anonyme Allianz IARD, ès qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], intimés, demandent à la cour, au visa de l'article 1103 du code civil, de :
- confirmer le jugement,
en tout état de cause,
- concernant la société Allianz IARD :
' dire qu'elle ne garantit pas le défaut d'entretien du syndicat des copropriétaires,
' en conséquence, débouter l'ensemble des parties à la procédure de leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées a son encontre,
- concernant la société P. Plasse et compagnie :
' constater qu'aucune demande n'est formulée à son encontre,
' confirmer le jugement entrepris et la mettre hors de cause en tant qu'elle n'est l'assureur d'aucune partie à la procédure,
en toute hypothèse,
- condamner tout succombant à leur payer la somme de 5.000 € chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 13 décembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9], appelant, invite la cour, au visa des articles 1231-1,1202, 1240, 1992 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et L113-1 du code des assurances, à :
- réformer la décision des chefs critiqués en ce qu'elle :
' a fixé le préjudice moral de la société Stepstone à la somme de 30.000 €,
' a fixé le préjudice économique de la société Stepstone à la somme de 100.000 €,
' et par conséquent a fixé l'indemnisation de son préjudice à la somme de 130.000 €,
' a fixé la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des dommages à hauteur de 66 %,
' l'a condamné à payer à la société Stepstone la somme de 85.800 € à titre de dommages et intérêts, outre 6.600 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' a rejeté ses appels en garantie à l'encontre de la société Allianz IARD et à l'encontre de la société Areas dommages,
' a limité la garantie de la société [R] [W] & associés à 50 % des condamnations mises a sa charge,
' l'a condamné à 66 % de la somme correspondant à la masse des dépens,
et jugeant à nouveau,
- à titre principal, rejeter le préjudice moral et le préjudice économique retenus par la décision de première instance,
- à titre subsidiaire, revoir sa part de responsabilité à de plus justes proportions,
- condamner la société [R] [W] & associés à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,
- condamner solidairement les sociétés Allianz IARD et Areas dommages à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre et à défaut la société [R] [W] et associés,
- condamner tout succombant à le garantir des condamnations prononcées à son encontre pour leurs parts et portions respectives,
- débouter toute parties de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner tout succombant à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux dépens d'appel ;
Vu les conclusions en date du 6 décembre 2022 par lesquelles la société à responsabilité limitée Anjou Vitrerie Miroiterie, intimée ayant formé appel incident, invite la cour à :
- confirmer le jugement du 12 juillet 2019 en ce qu'il a :
' débouté la SCI Laffitte B de ses demandes en garantie dirigées contre elle,
' débouté ou déclaré sans objet les autres demandes en garantie formées à son encontre,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
' l'a condamnée à payer à la société Stepstone la somme de 6.500 € à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et 5% des dépens,
et statuant à nouveau,
à titre principal,
- la mettre hors de cause,
à titre subsidiaire,
- limiter sa condamnation à la somme de 991,90 €, correspondant aux seuls désordres résultant de la verrière, dans les proportions retenties par l'expert, et débouter la société Stepstone de toutes ses autres demandes,
en tout état de cause,
- rejeter toute demande dirigée contre elle,
- condamner la société Stepstone et la SCI Laffitte B à lui verser, chacune, la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les parties succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 4 octobre 2022 par lesquelles la société civile immobilière Laffitte B, appelante, invite la cour à :
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles,
statuant à nouveau,
- condamner la société Stepstone à lui verser les sommes suivantes :
16.528,72 € en remboursement de la franchise de deux mois de loyers et charges consentie à la société Stepstone par elle lors de son entrée dans les lieux,
83.925,23 € TTC au titre des travaux de remise en état réalisés par le bailleur,
69.788,73 € pour la perte de loyers et charges de six mois subie par elle du fait des manquements contractuels de la société Stepstone,
53.771,94 € correspondant à la franchise de loyer de cinq mois consentie à la société GHP,
20.000 € à titre de dommages et intérêts,
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement, en ce qu'il a débouté la société Stepstone de sa demande de condamnation in solidum,
en conséquence,
- débouter la société Stepstone de sa demande de condamnation in solidum à son égard, et des autres parties à la procédure,
- constater que la garantie issue de la police n° 3132425004 est mobilisable à son bénéfice,
en conséquence,
- condamner la société AXA France IARD à la relever et la garantir indemne de toutes les condamnations pouvant intervenir à son encontre,
- constater que la société AXA France IARD a manqué à ses obligations envers elle,
- constater que les manquements de la société AXA France IARD l'ont privée de la possibilité de se défendre,
en conséquence,
- condamner la société AXA France IARD à la relever et la garantir indemne de toutes les condamnations pouvant intervenir à son encontre,
en tout état de cause,
- condamner la société Stepstone au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 et aux entiers dépens de l'instance ;
Vu les conclusions en date du 28 janvier 2020 par lesquelles la société anonyme Allianz IARD, venant aux droits de la société Gan eurocourtage, prise en sa qualtié d'assuruer de la société Stepstone, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1960 du code civil, à :
- confirmer le jugement entrepris,
en tout état de cause,
- dire que le sinistre est survenu antérieurement à la prise d'effet du contrat Gan eurocourtage,
en conséquence,
- débouter l'ensemble des parties de leurs demandes dirigées contre elle,
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 25 novembre 2022 par lesquelles la société anonyme AXA France IARD, ès qualités d'assureur de la SCI Laffitte B, intimée, invite la cour, au visa des articles, à :
à titre principal,
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause,
à titre subsidiaire,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCI Laffitte B et, au contraire, dire que celle-ci n'est pas responsable des dommages subis par la société Stepstone,
à titre très subsidiaire,
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'absence de solidarité entre les différentes parties,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu un pourcentage de responsabilité de 25 % de la SCI Laffitte B et, au contraire, dire et juger que cette dernière n'est pas responsable des désordres subis dans la zone 1 à 6 et 8 à 11 et réduire à de plus justes proportions la responsabilité de la SCI Laffitte B,
- réduire à de plus justes proportions les sommes susceptibles d'être allouées à la société Stepstone,
à titre très subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu un pourcentage de responsabilité de 25% de la SCI Laffitte B au titre des dommages dont excipe la société Stepstone,
en tout état de cause,
- débouter la SCI Laffitte B de ses entières demandes à son encontre,
- faire droit à la demande formulée par elle au titre des frais irrépétibles, et condamner tous succombants dans les proportions qu'il plaira à la cour de fixer, à lui verser la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tous succombants aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 19 mars 2020 par lesquelles M. [C] [T], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1240 et suivants, 544 du code civil, de :
- infirmer le jugement en ce qu'il :
l'a condamné à payer à la société Stepstone la somme de 2.600 € de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et matériel,
a retenu l'existence d'un préjudice moral au profit de la société Stepstone fixé à la somme de 30.000 €,
l'a condamné à payer à la société Stepstone la somme de 600 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,
l'a condamné à supporter 2 du préjudice économique de la société Stepstone fixé à la somme de 100.000 €,
- dire qu'il ne saurait être tenu à supporter une somme supérieure à 123,16 €,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête de la société Laffitte B délivrée à Mme [A] [Z] le 12 décembre 2019, l'huissier ayant dressé un procès-verbal conforme à l'article 659 du code de procédure civile ;
Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête de la société Laffitte B délivrée à M. [Y] le 12 décembre 2019, l'huissier ayant dressé un procès-verbal conforme à l'article 659 du code de procédure civile ;
Vu la signification de conclusions à la requête de la société Laffitte B délivrée à Mme [A] [Z] et à M. [Y] le 21 janvier 2020, l'huissier ayant dressé un procès-verbal conforme à l'article 659 du code de procédure civile ;
Vu l'assignation devant la cour avec signification de déclaration d'appel et de conclusions, à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] délivrée à Mme [A] [Z] le 5 février 2020, l'huissier ayant dressé un procès-verbal conforme à l'article 659 du code de procédure civile ;
Vu l'assignation devant la cour avec signification de déclaration d'appel et de conclusions, à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] délivrée à M. [Y] le 5 février 2020, l'huissier ayant dressé un procès-verbal conforme à l'article 659 du code de procédure civile ;
SUR CE,
Mme [A] [Z] et M. [Y] n'ont pas constitué avocat ; l'arrêt sera rendu par défaut ;
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
A l'exception de la demande de la société Stepstone en réparation de son préjudice matériel, les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Sur la nullité de 'la procédure d'expertise' et l'opposabilité du rapport d'expertise
Le fait qu'une partie ne soit effectivement pas représentée aux opérations d'expertise ne
constitue pas une cause de nullité des opérations d'expertise, sauf faute caractérisée de
l'expert, mais seulement, le cas échéant, une cause d'inopposabi1ité du rapport d'expertise ;
Il résulte de l'article 16 du code de procédure civile que le rapport d'expertise judiciaire
ordonné dans une instance à laquelle n'était pas appelée une partie peut être déclaré
opposable à cette partie si ce rapport d'expertise est régulièrement versé aux débats,
soumis à la discussion contradictoire des parties et corroboré par d'autres éléments de
preuve ;
La SCI Laffitte B soutient que la procédure d'expertise confiée à M. [D] [I] est nulle en raison de l'inobservation du principe de la contradiction, indiquant qu'elle n'était pas partie ni représentée à la procédure de référé expertise, et que son assureur, la société AXA France IARD, n'avait pas qualité pour la représenter, n'étant pas mandatée à cette fin, dès lors que la responsabilité de cette dernière était également mise en cause dans la procédure et que la police d'assurance n°3132425004 contient une garantie défense recours qui interdit à l'assureur de représenter son assuré lorsque la procédure en responsabilité s'exerce en même temps dans l'intérêt de l'assureur ;
Elle précise qu'elle n'a pris connaissance de l'action intentée à son encontre par la société
Stepstone France qu'à compter du mois de février 2018, n'ayant pas été informée notamment de l'assignation en référé expertise et de sa signification, ni des convocations aux réunions de l'expert judiciaire, des notes et du dépôt du rapport, les significations des actes ayant été faites à des destinataires homonymes et la société AXA France IARD ne l'ayant jamais avisée ;
Il résulte du bail conclu le 20 décembre 2008 que la SCI Laffitte B est domiciliée à l'adresse des locaux loués, soit le [Adresse 9], que l'assignation en référé, l'ordonnance de référé rendue le 26 avril 2013 et le rapport d'expertise réalisé par M. [D] [I] font état de ce domicile, que l'expert a adressé au bailleur des convocations aux opérations d'expertise par courriers recommandés avec accusé de réception à l'adresse de son siège social correspondant à l'adresse des locaux loués, que, les opérations d'expertise se sont déroulées dans les locaux loués, soit à l'adresse du siège social de la SCI Laffitte B, et que le conseil de la société AXA France IARD s'est également présenté durant toutes les opérations d'expertise à l'égard de l'ensemble des parties présentes comme le représentant du bailleur ;
Dès lors, comme l'a dit le tribunal, à supposer même que la SCI Laffitte B n'ait effectivement pas mandaté la Selarl Chauchard pour la représenter, il ne peut être reproché à l'expert d'avoir méconnu le principe de la contradiction, de nature à justifier l'annulation de l'entière procédure d'expertise ; le défaut de communication entre la SCI Laffitte B et son assureur, à le supposer établi, ne constituerait qu'une faute dans l'exécution des obligations contractuelles les liant tous les deux, et ne saurait avoir des conséquences sur le déroulé des opérations d'expertise, le contrat d'assurance les liant ne produisant des effets qu'à l'égard des parties au contrat et non à l'égard des tiers, pour lesquels toute l'apparence des garanties de représentation légitime était assurée ;
En outre, la SCI Laffitte B et la société Areas dommages sollicitent que le rapport d'expertise judiciaire déposé le 3 décembre 2015 par M. [D] [I] commis en référé, leur soit déclaré inopposable aux motifs qu'elles n'ont pas été appelées aux opérations d'expertise ;
Dès lors toutefois que ce rapport a été versé aux débats et régulièrement débattu et que la société Stepstone France qui s'en prévaut pour former des demandes à l'encontre des défendeurs se prévaut aussi d'autres pièces, notamment des courriers, outre un procès-verbal d'huissier de justice établi le 30 octobre 2012, il constitue un élément de preuve dont il appartiendra au tribunal, puis à la cour, d'apprécier la valeur probante, sans qu'il puisse, au seul motif que son auteur n'aurait pas recueilli les observations contradictoires de toutes les parties à la présente procédure, être déclaré inopposable aux parties non appelées aux opérations d'expertise ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Laffitte B de sa demande de nullité de la procédure d'expertise judiciaire, et déclaré opposable le rapport d'expertise de M. [D] [I] à l'ensemble des parties à la présente instance ;
Sur la nature et l'origine des désordres
La société Stepstone France fait valoir que dès la fin de l'année 2008, plusieurs infiltrations d'eau sont apparues dans les locaux loués, dont elle a pris en charge les réparations successives, mais qui se sont aggravées au fur et à mesure, compromettant le bon déroulement de son activité, la sécurité de ses employés et la réception de ses clients ;
Elle soutient que malgré ses alertes et la mise en demeure faite à son bailleur le 7 décembre 2012 (pièce Stepstone n°5), les désordres se sont poursuivis, sans que la SCI Laffitte B n'intervienne ;
Aux termes du constat d'huissier de justice en date du 30 octobre 2012 établi par Mme [N] [J], photographies à l'appui (pièce Stepstone n° 4), l'huissier
de justice relève que :
- s'agissant de la salle de réunion donnant sur la cour : 'la plinthe du mur de face en entrant est en état nettement dégradé : le bois est pourri ; la peinture s'écaille. Au toucher, la plinthe est humide. Je note également la présence de moisissures apparaissant sur le mur à proximité de la plinthe',
- s'agissant du bureau au fond des locaux : 'la plinthe du mur commun à la salle de réunion est nettement dégradée : le bois se délite et tombe en poussière. Au-dessus des plinthes, le mur présente des écailles de peinture. (...) Les peintures de l'élément de l'escalier saillant en angle droit au fond de la pièce, en partie supérieure, sont écaillées',
- s'agissant des toilettes attenant : 'sont visibles le ballon d'eau chaude, les conduites d'évacuation et les murs en très mauvais état. En partie supérieure, au-dessus de l'accès le bacula est à l'air libre et semble friable : le plâtre et les gravas le constituant semblent
prêts à tomber',
- s'agissant du débarras face aux toilettes : 'la soupente est en mauvais état : peintures
écaillées et auréoles brunes. Le plafond présente également des auréoles brunes'',
- s'agissant du hall d'entrée à gauche : 'la cloison à droite est en mauvais état : le placoplâtre éclate et forme des cloques ; je note la présence d'écailles de peinture. Le skydôme est cassé. Le plafond présente des fissures marquées. Le linteau de l'accès au hall présente des fissures',
- s'agissant du bureau à gauche de l'accès en face des locaux dans la cour : 'la toile de
verre au plafond présente des cloques et quelques auréoles jaunâtres. Au fond de la
pièce, à proximité de la cour, le parquet est bombé',
- s'agissant du local photocopies : 'en extérieur de la fenêtre de cette pièce, je note la présence d'une trace d'écoulement de couleur brune ; l'appui de fenêtre est équipé de torchons trempés. Dans le local, la moquette auréolée est trempée. Le tableau d'accès à
la pièce présente des traces d'écoulement brunes ; la traverse supérieure en bois est pourrie. Au linteau de l'accès, je note que la toile de verre forme une poche. Je note le même phénomène à gauche de la fenêtre. Mme [V] me déclare qu'il s'agit de poches d'eau',
- s'agissant de la mezzanine : 'une zone de la verrière fait l'objet d'un rafistolage au moyen de ruban adhésif et d'un colmatage de fortune au moyen de chiffons. Au sol du rez-de-chaussée, sous cette zone, la moquette est auréolée : la tache mesure environ 80 cm sur 80 cm.' ;
En outre, aux termes des opérations d'expertise judiciaire qui se sont déroulées sur site
entre le 20 novembre 2013 et le 16 juin 2014, M. [D] [I] relève plusieurs désordres dans différentes pièces numérotées de 1 à 1 1, qui ne sont pas contestés par les défendeurs et seront repris comme suit :
- zone 1 : archives et sanitaires : les peintures sont dégradées dans le local archives, le faux plafond dans la zone du sanitaire a été déposé et il a été constaté que la charpente et la couverture avaient été refaites à neuf ;
L'origine du désordre, selon l'expert, est imputable au terrasson situé au-dessus de cette
zone qui n'était pas entretenu, ainsi qu'à une canalisation en fonte fendue, donc fuyarde ;
L'expert relève que le terrasson a été remplacé par une couverture en plomb par le syndicat des copropriétaires, que le syndicat des copropriétaires a en outre fait réparer la descente en plomb au niveau de la fuite mais que le reste de la canalisation est vétuste ;
L'expert ajoute que les souches de cheminée dans les parties communes sont en mauvais
état et doivent être reprises ;
- Zone 2 : bureau international : les canalisations enterrées passant sous le local apparaissent fuyardes et cassées en raison d'un défaut d'entretien et de la vétusté. Les eaux se sont répandues dans le terre-plein, entraînant des remontées capillaires en pied des murs du local ;
- Zone 3 : salle de réunion clients et international : il est constaté des remontées capillaires et des plinthes endommagées, outre des odeurs d'humidité ;
L'expert attribue ce désordre à la même cause que celui constaté dans le bureau international, à savoir l'état défectueux du réseau enterré et en particulier, l'état de vétusté des réseaux en fonte d'évacuation des eaux vannes, tant verticaux qu'horizontaux, outre le défaut d'entretien des parties communes ;
- Zone 4 : entrée clients sous skydôme : les peintures sont décollées mais les murs sont secs lors des opérations d'expertise ;
L'origine du désordre se trouve dans le débordement du chéneari en raison du manque d'entretien et de l'endommagement du skydôme par un ouvrier ; le skydôme a été repris
en cours d'expertise et il a été constaté que le désordre avait cessé ;
- Zone 5 : bureau service clients (local situé sous l'appartement de M. [Y]) : le local a subi trois dégâts des eaux successifs provenant de l'appartement de M. [Y] ; l'expert préconise de retirer la toile en plafond pour laisser sécher les supports ;
- Zone 6 : bureau intermédiaire (local situé sous l'appartement de M. [C] [T],
occupé par Mme [A] [Z]) : le local a connu un dégât des eaux, imputable à une fuite sur
l'alimentation sous le bac à douche en raison d'un défaut d'entretien ; la fuite a été réparée avant les opérations d'expertise et l'expert n'a pas constaté de nouveau désordre ;
- Zone 7 : verrière : l'expert relève la présence de fuites successives sur la verrière dénoncées dès le mois de février 2009 par la locataire ; la verrière a été remplacée au mois d'octobre 2011, avant la chute d'un ordinateur depuis le 3ème étage, qui a endommagé 4 panneaux ; la société Anjou miroiterie vitrerie a procédé au remplacement des panneaux dégradés mais les fuites d'eau ont perduré ; l'expert relève qu'au 5 mars 2014, aucune constatation précise n'a pu être faite sur les pénétrations d'eau sous la verrière, indiquant toutefois que certains profilés présentaient une certaine humidité et que de la condensation se formait, générant des ruissellements de gouttelettes d'eau ; en outre, il est constaté un défaut d'entretien du chéneau, de sorte qu'un solin est fuyard, ce qui génère une remontée d'eau sur le mur et de l'humidité sur le mur sous la verrière ;
L'expert relève par ailleurs que la conception de la verrière n'est pas conforme à sa destination, en ce qu'elle ne respecte pas les normes anti-incendie, ni ne comporte de protection de type panneaux grillagés pour éviter le bris des panneaux, notamment lors
de la chute de l'ordinateur, et soutient que les matériaux de construction utilisés ne permettent pas d'assurer l'étanchéité et 1'isolation de manière optimale ;
- Zone 8 : salle des photocopieurs : le local a subi un dégât des eaux provenant de l'appartement de M. [C] [T] loué par Mme [A] [Z], ayant la même origine que pour le bureau situé en zone 6 ; l'expert constate que la toile est presque sèche et que l'origine du désordre a cessé au jour de son expertise ;
- Zone 9 : salle en sous-sol : les peintures sont dégradées et il est relevé une forte odeur
d'humidité, ayant pour origine une fuite sur la colonne horizontale en fonte d'eaux usées,
qui a été réparée par le syndicat des copropriétaires ;
- Zone 10 : WC/escalier/cave courette : le local présente des peintures dégradées et de
l'humidité, le mur sous le chéneau de la courette étant imbibé à 100% ; l'expert relève
que le local est situé sous une courette fuyarde en raison d'un défaut d'entretien de la terrasse et du chéneau d'une part, et d'une canalisation en plomb d'alimentation en eau froide elle-même fuyarde en raison d'un défaut d'entretien ; l'expert retient que les travaux de réparation ont été réalisés par le syndicat de copropriété et le syndic ;
- Zone 11 : cuisine : le local présente des peintures dégradées, des traces d'humidité et
une descente de fonte dégradée, trouvant leur origine dans le défaut d'entretien de la couverture de la courette située au-dessus comme pour la zone 10 ;
En outre, aux termes de l'état des lieux réalisé par M. Benhamour, huissier de justice, le 13 janvier 2015 à l'occasion de l'entrée dans les locaux de la société GHP et en présence du représentant de la société Stepstone France, par suite de la signature d'un contrat de bail en date du 9 janvier 2015, l'huissier de justice note que, photographies à l'appui :
- dans le bureau sous cour, à droite de l'entrée : 'le parquet stratifié est en état d'usage, avec quelques traces de meubles déposés, et une auréole circulaire d'environ quarante centimètres de diamètre',
- dans les sanitaires femmes : 'une zone laisse apparaître des traces dues à une fuite d'eau en angle, de la canalisation en fonte des parties communes. Deux sondages ont été réalisés, lesquels sont colmatés avec des morceaux de bois de plastique',
- dans l'open space : 'des traces de salpêtre et de coulures d'eau sont visibles, ainsi que des cloques, sur environ trois mètres carrés, sur le mur face gauche en entrant, soit le mur mitoyen avec l'immeuble sis passage de [Localité 18]. À mi-hauteur de l'escalier, le mur présente des traces d'infiltrations et des cloques',
- dans la salle pour le photocopieur : 'les dalles au sol sont tachées, avec des traces de rouille et d'auréoles sur pratiquement toute la surface. (...) À droite de l'entrée, l'entoilage est décollé, avec des auréoles. Le plafond est fléché, s'étant affaissé sur environ un mètre carré. Des traces de coulures jaunâtres sont visibles sous la fenêtre latérale droite en entrant, ainsi que sur le pilier extérieur attenant',
- dans la pièce à droite, dans la continuité de l'open-space : 'je constate des traces de coulures au-dessus de la baie donnant sur la salle du serveur',
- dans l'accès au sous-sol : 'derrière l'escalier d'accès au sous-sol, je constate la présence d'un film de polyane. Selon les déclarations du représentant de la locataire sortante, ce film a été posé afin d'atténuer les odeurs émanant depuis les réparations effectuées. En sous face de la trémie de l'escalier, un décollement de peinture est visible, avec des traces d'infiltrations',
- dans la petite pièce, en continuité d'une autre pièce : 'le sisal subsistant est en très mauvais état, avec d'importantes traces d'infiltrations d'eau jaunâtres et noirâtres, consécutives à des dégâts des eaux selon les déclarations de la locataire sortante. La peinture est dégradée en descente de plafond, côté droit, laquelle est écaillée et se détache par plaques. Les plinthes à droite en entrant sont en mauvais état.' ;
Sur l'imputation des désordres
Sur les demandes de la société Stepstone France à l'encontre du syndicat des copropriétaires
L'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires
à l'égard des copropriétaires et des tiers, notamment les locataires de l'immeuble, à raison des dommages causés par le défaut d'entretien des parties communes, dont le syndicat ne peut s'exonérer qu'en cas de force majeure ou de faute de la victime à l'origine des dommages ;
La société Stepstone France soutient que les infiltrations et dégâts des eaux subis trouvent leur origine dans le défaut d'entretien des parties communes, ainsi que le relève l'expert judiciaire, de sorte qu'elle est fondée à solliciter une indemnisation à l'encontre du syndicat des copropriétaires en réparation de ses préjudices ;
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le bailleur, la SCI Laffitte B, ne l'a pas tenu informé des dommages subis par son locataire, et que lorsqu'il a eu connaissance d'un sinistre, il est intervenu pour faire voter les travaux de réparation nécessaires, et ce, même pendant les opérations d'expertise, ce que l'expert judiciaire souligne ; il précise qu'une grande partie des fuites provient de la verrière dont la SCI Laffitte B a la jouissance privative, de sorte qu'il incombait à cette dernière de l'entretenir et de la réparer ;
La SCI Laffitte B précise que la verrière et les chéneaux qui la composent sont une partie commune, dont l'entretien incombe au syndicat des copropriétaires ; elle conteste en outre les affirmations de l'expert selon lesquelles la verrière ne serait pas conforme à la réglementation, indiquant qu'il n'existe pas de normes à proprement parler pour la réalisation des verrières dans le bâtiment ;
En l'espèce, il résulte des observations de l'expert judiciaire, non contestées par les
parties, que les causes des désordres subis par la société Stepstone France se trouvent pour une grande majorité dans le défaut d'entretien des parties communes, s'agissant notamment de l'état de vétusté et des dégradations des terrassons, chéneaux, canalisations, colonnes d'eau et de la couverture de la courette, à l'origine des dommages constatés dans les zones 1,2,3,4,9,10 et 11 ;
Les premiers juges ont exactement relevé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit et que le fait qu'il n'ait pas eu connaissance ou ait eu connaissance tardivement du mauvais état des parties communes n'est pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité, eu égard à ses obligations d'assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble ;
Par ailleurs, comme l'ont justement énoncé les premiers juges, le fait que le syndicat des copropriétaires ait fait procéder au vote des travaux nécessaires pendant les opérations d'expertise, s'il régularise la situation au regard de l'ensemble de la copropriété pour l'avenir, ne fait pas obstacle à la possibilité pour le preneur d'obtenir la réparation de l'ensemble de ses préjudices, les manquements du syndicat à ses obligations étant constitués ;
Les premiers juges ont justement retenu, s'agissant des désordres constatés sur la verrière (zone 7), que la jouissance privative dont bénéficie la SCI Laffitte B, ne fait pas perdre à cet élément sa nature et sa qualification de partie commune, de sorte qu'à l'égard de la société Stepstone France, le syndicat des copropriétaires reste tenu de son obligation d'entretien outre de supporter le coût des réparations nécessaires sur cette partie, à défaut de transfert de cette obligation sur le copropriétaire dans le règlement de copropriété (pièce SCI Laffitte B n°16) et dès lors que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 27 mai 1988 précise expressément que la copropriété est tenue d'entretenir les chéneaux de la verrière (pièce SCI Laffitte B n°18) ;
Le fait qu'aux termes de ce procès-verbal, la SCI Laffitte B conserve la responsabilité du
défaut de conception de la verrière n'a pas d'incidence sur le recours du locataire contre le syndicat des copropriétaires et sur le principe de son indemnisation, en ce que, s'agissant d'une partie commune, toute intervention sur la verrière ne peut se faire sans l'accord de la copropriété ;
Le jugement doit donc être conformé en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des dommages subis par la société Stepstone France, dans une proportion qui sera ultérieurement définie ;
Sur les manquements contractuels de la SCI Laffitte B
Aux termes des articles 1719, 1103 et 1353 du code civil, le bailleur d'un local commercial situé dans un immeuble en copropriété est tenu de justifier de ses diligences envers le syndicat des copropriétaires lorsque le preneur est gêné dans sa jouissance en raison de désordres provenant des parties communes de l'immeuble ;
La société Stepstone France fait valoir que la SCI Laffitte B a manqué à son obligation de délivrance qui l'oblige à entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et à effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives, et qu'elle est en outre tenue de l'indemniser de son préjudice de jouissance causé par les manquements du syndicat de copropriétaires, dès lors qu'il lui incombait d'accomplir les diligences nécessaires pour obtenir du syndicat qu'il veille au bon entretien des parties communes ;
La SCI Laffitte B soutient qu'aucun manquement à ses obligations ne peut lui être reproché, dès lors qu'elle a tout mis en oeuvre pour mettre fin aux dégâts des eaux dès qu'elle en a été informée par la société locataire, ces informations lui étant parvenues tardivement ; elle précise en outre que l'article 11 du contrat de bail les liant prévoit une exonération de garantie de jouissance paisible en cas de dégât des eaux, de sorte que sa responsabilité pour les troubles causés par les autres occupants de l'immeuble, les voisins et les tiers ne saurait être recherchée, ce qui est le cas en l'espèce ;
En l'occurrence, l'article 11 intitulé 'Réclamation des tiers ou contre des tiers' du bail du 20
décembre 2008 liant les parties prévoit que 'le preneur fera son affaire personnelle de
tous dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres
occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les
auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché' ;
S'il n'est pas contesté que les désordres subis par la société Stepstone France trouvent leur origine dans le défaut d'entretien et la vétusté des parties communes ou des parties privatives
appartenant à d'autres copropriétaires, et qu'aucun manquement du bailleur ne peut donc
lui être reproché à ce titre, les premiers juges ont justement retenu que cette clause n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance et donc de justifier de diligences envers la copropriété pour mettre fin aux dommages subis par sa locataire provenant de désordres sur les parties communes ;
Aux termes de l'expertise judiciaire et des courriels envoyés par la société Stepstone France à son bailleur le 10 février 2009 et le 28 juin 2012 (pièces n°2 et 3 de la société Stepstone France), il apparaît que la SCI Laffitte B a été informée par son locataire au fur et à mesure des dommages subis avant le commencement des opérations d'expertise, et qu'elle en a tenu régulièrement informé le cabinet d'architecte de la copropriété, le cabinet [F] et [L] (pièce n°4 du syndicat des copropriétaires), ce dernier indiquant avoir eu connaissance notamment des infiltrations de la courette dès 2008, outre des problèmes d'infiltration de la verrière en 2008, des fuites du collecteur en fonte en 2009, d'un dégât des eaux à l'entrée des locaux en 2010, de l'éclatement du pied de chute des WC et de l'effondrement du plancher des WC en 2011 et du bris du skydôme en 2012 (pièce n°4 du syndicat des copropriétaires) ;
Il n'est pas contesté en outre que les travaux de réfection de ces différents postes ont été votés
et adoptés par l'assemblée des copropriétaires à partir du 25 juin 2012, sur la base des devis des diverses entreprises mandatées (pièces n°2 et n°1 du syndicat des copropriétaires), puis se sont poursuivis pendant l'expertise judiciaire ; si la SCI Laffitte B a effectivement transmis à la copropriété les doléances de son locataire, la seule communication de ces informations est insuffisante pour considérer que la bailleresse a justifié de ses diligences afin de remplir son obligation de délivrance et de jouissance paisible à l'égard de la société Stepstone France, dès lors que les dommages se sont multipliés chaque année depuis la signature du bail, que la bailleresse disposait de la possibilité de faire valoir ses propres droits à l'égard du syndicat des copropriétaires ou de solliciter elle-même une expertise judiciaire et que la réunion de l'assemblée générale et les votes des résolutions autorisant les travaux nécessaires pour
remédier aux désordres constatés ne sont pas intervenus dans un délai raisonnable par rapport à la date des premiers signalements de la société Stepstone France ;
Notamment, la bailleresse ne rapporte pas la preuve de ses diligences dans le suivi de ses demandes pour le compte de sa locataire avant la mise en oeuvre de l'expertise judiciaire, dont elle n'est pas à l'origine, et par suite de la délivrance d'une mise en demeure à son encontre le 7 décembre 2012, et ne communique pas de courriels, courriers recommandés avec avis de réception, courriers de relance ou mises en demeure adressés au syndicat des copropriétaires ou au cabinet d'architecte démontrant ses diligences ;
Les premiers juges ont justement retenu que la SCI Laffitte B a commis un manquement à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, de nature à justifier l'indemnisation de sa locataire en raison de ses préjudices, dans une proportion qui sera ultérieurement déterminée ;
Sur les demandes de la société Stepstone France à l'encontre de la société Anjou miroiterie vitrerie
Il résulte de l'article 1240 du code civil que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel lorsque ce manquement lui a causé un dommage ;
La société Stepstone France sollicite la condamnation de la société Anjou Miroiterie Vitrerie à l'indemniser de son préjudice au titre des désordres causés par les infiltrations de la verrière, conformément aux conclusions de l'expert judiciaire ;
La société Anjou Miroiterie Vitrerie conteste tout manquement de sa part, soutenant qu'elle n'est pas à l'origine de la conception de la verrière, qu'elle est intervenue ponctuellement en novembre 2011 et en 2012 en raison du bris de panneaux vitrés par suite de chute d'objets et que l'expert judiciaire n'a constaté aucune fuite ni aucun désordre pendant l'expertise ;
En l'occurrence, il résulte de l'expertise judiciaire que les défauts affectant la verrière sont le résultat d'un défaut de conception initial, d'un manque d'entretien des chéneaux et de points d'infiltration en raison de l'utilisation de matériaux peu résistants ;
Si l'expert reconnaît que les emplacements exacts des pénétrations d'eau n'ont pu être identifiés, il a néanmoins relevé qu'à l'occasion de son passage, l'étanchéité n'était pas assurée, que certains profilés présentaient une certaine humidité et que de la condensation se formait, générant des ruissellements de gouttelettes d'eau ;
Dès lors, il n'est pas contestable que lors des opérations d'expertise, les locaux loués à la société Stepstone France situés en dessous de la verrière sur laquelle était intervenue la société Anjou miroiterie vitrerie à la demande du bailleur étaient humides, et que le remplacement des vitres incombant à la société Anjou miroiterie vitrerie incluait nécessairement d'utiliser des matériaux suffisamment solides et imperméables du fait de leur exposition aux intempéries, ce qu'en sa qualité de professionnelle du vitrage, elle ne pouvait ignorer ;
Si la société Anjou miroiterie vitrerie n'est effectivement pas à l'origine du défaut de conception de la verrière, cette entreprise a néanmoins commis une faute engageant sa, responsabilité dans la réalisation de la prestation lui incombant, en ne permettant pas d'assurer l'étanchéité des vitres remplacées ;
Les premiers juges ont justement retenu la responsabilité de la société Anjou miroiterie vitrerie dans la réalisation des dommages subis par la société Stepstone France, dans une proportion qui sera ultérieurement définie ;
Sur les demandes de la société Stepstone France à raison des désordres en provenance de l'appartement de M. [C] [T]
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ;
La société Stepstone France sollicite la condamnation in solidum de M. [C] [T] et de Mme [A] [Z] en raison du désordre subi en provenance de l'appartement de M. [C] [T] loué à Mme [A] [Z], selon les conclusions de l'expert judiciaire ;
M. [C] [T] souligne que les désordres en provenance de son appartement ont été particulièrement légers et traités dès la révélation des désordres ;
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise de M. [I] que les désordres subis dans les zones 6 et 8 proviennent d'une fuite de l'alimentation sous le bac à douche, ce qui n'est pas contesté par le propriétaire ;
Les premiers juges ont justement retenu que le principe de l'indemnisation de la société Stepstone France au titre de la réparation de son préjudice en raison des désordres provenant de l'appartement, propriété de M. [C] [T], et occupé par Mme [A] [Z], est acquis ;
Sur les demandes de la société Stepstone France à raison des désordres en provenance de l'appartement de M. [Y]
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ;
La société Stepstone France sollicite la condamnation de M. [Y] en raison du désordre subi en provenance de son appartement, selon les conclusions de l'expert judiciaire ;
Il résulte du rapport d'expertise de M. [D] [I] que les désordres subis dans la zone 5 proviennent de trois dégâts des eaux ponctuels, en provenance de l'appartement de M. [Y], soit dans une partie privative, à défaut de précision que l'origine des fuites se trouverait dans une partie commune ;
Les premiers juges ont justement retenu que le principe de l'indemnisation du préjudice de la société Stepstone à ce titre est acquis ;
Sur les proportions retenues entre les différents responsables
Les premiers juges ont justement énoncé qu'il résulte des éléments ci-dessus, et notamment du rapport d'expertise judiciaire, que si tous ont concouru à la réalisation des dommages subis par la société Stepstone France, il y a lieu d'opérer un partage de responsabilités tenant compte de l'origine, de la persistance et de la gravité des manquements selon les proportions suivantes :
- syndicat des copropriétaires : 66 %,
- SCI Laffitte B : 25 %,
- société Anjou Miroiterie Vitrerie : 5 %,
- M. [C] [T]/Mme [A] [Z] : 2 %,
- M. [Y] : 2 % ;
Sur les préjudices de la société Stepstone France aux droits de laquelle vient la société Stepstone Continental Europe
Aux termes de l'article 1353 du code civil, il incombe au preneur de rapporter la preuve de ses préjudices ;
La société Stepstone France sollicite l'indemnisation des sommes suivantes, qui seront regroupées et examinées selon qu'elles sont formées au titre de la réparation d'un préjudice matériel, d'un préjudice moral et d'un préjudice économique :
- 7.789,69 € (595 + 451,58 + 3.600 + 1.304 + 991,90 + 87,21 + 760) au titre des réparations à sa charge et le cas échéant non remboursées par les assurances,
- 18.984 € au titre de son préjudice d'insécurité et d'inconfort,
- 60.000 € au titre du remboursement des loyers et charges,
- 200.000 € au titre de son préjudice relatif à l'annulation de ses projets de recrutement d'un pôle télévente,
- 88.170 € + 4.362 € + 5.754 € au titre de son préjudice relatif à l'augmentation de ses dépenses de réception et de ses coûts de déplacement,
- 85.226 € au titre de l'augmentation de ses arrêts maladie,
- 20.000 € au titre du manquement de la SCI Laffitte B à son obligation de délivrance,
- 6.158 € au titre du temps de gestion des sinistres,
- 2.000 € à l'encontre de M. [C] [T] et Mme [A] [Z] sur le fondement de
l'article 1240 du code civil ;
L'avis de l'expert sur les demandes indemnitaires de la société Stepstone France est le suivant (p.38 à 40 du rapport d'expertise) :
- au titre de son préjudice d'insécurité et d'inconfort : 26.709 €,
- au titre de l'augmentation des arrêts maladies : ne se prononce pas,
- au titre du remboursement des loyers et charges pour des surfaces inutilisables: 10.000 € par an pendant 6 ans, de 2009 à 2015, soit 60.000 €,
- au titre du temps de gestion des sinistres : ne se prononce pas,
- au titre du montant des réparations demeurées à la charge de la société locataire : 1.304 €,
- au titre du devis des réparations à venir : demande non retenue, les travaux n'ayant pas
été réalisés,
- au titre du coût de la procédure en cours : ne se prononce pas,
- au titre du coût de constitution des dossiers de la procédure : ne se prononce pas,
- au titre de la perte de chiffre d'affaires suite aux annulations des 'chats vidéo' : ne se
prononce pas,
- au titre de l'annulation des rendez-vous : ne se prononce pas,
- au titre de l'augmentation des coûts de déplacement : ne se prononce pas,
- au titre de l'annulation des projets de recrutement du pôle de télévente : demande non
retenue ;
L'expert relève que les désordres subis par la société Stepstone France ont été causés par des dégâts des eaux à répétition, qui ont endommagé la décoration des locaux et dévalorisé l'image de la locataire par rapport à ses clients, et qui, en outre, ont généré un préjudice économique, dès lors que le bureau international et la salle de réunion ont été rendus difficilement habitables, que la société locataire a été contrainte de modifier ses emplacements de travail en raison des désordres affectant la verrière et les pièces techniques, et qu'il a fallu qu'elle attende que les murs et sols soient secs pour reprendre les peintures et les revêtements ;
L'expert relève que la société Stepstone France n'a pris aucune mesure pour lutter contre l'humidité ambiante, en faisant installer notamment des déshumidificateurs, et qu'elle n'a pas fait procédé à des travaux de remise en état, ayant eu l'intention de quitter les locaux dès 2011 ;
Il estime que les locaux ont été impactés par ces désordres les rendant impropres à leur destination, dans une proportion de 35% de la surface louée ;
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les désordres imputables aux parties communes avaient cessé à la date du 20 novembre 2013, ainsi que le relève l'expert judiciaire, de sorte qu'il ne saurait être tenu de l'indemnisation de la valeur locative du local au-delà de cette, date, soit au-delà de la somme de 24.000 € ;
S'agissant des préjudices financiers non retenus par le rapport d'expertise, et notamment de l'annulation des projets de recrutement, de la perte de chiffre d'affaires suite à l'annulation des conférences vidéo et des préjudices liés à la perte de productivité des salariés, le syndicat des copropriétaires demande que la société Stepstone France soit déboutée de l'ensemble de ses demandes, qui ne sont pas justifiées, les préjudices n'étant pas certains ni directs ;
La SCI Laffitte B conteste toute indemnisation de la société Stepstone France, qui ne justifie pas ses demandes qui ne sont pas quantifiables, s'agissant notamment de ses demandes de remboursement des loyers et charges, de son préjudice en raison de l'annulation de ses projets de recrutement du pôle télévente, de la perte de son chiffre d'affaires à la suite de l'annulation des conférences vidéo, de ses préjudices liés à l'augmentation des arrêts maladie, à la gestion des sinistres, à l'augmentation des dépenses de réception et de déplacement ;
S'agissant du préjudice d'inconfort et de sécurité, elle fait valoir qu'elle ne saurait être tenue pour responsable de ce préjudice dont l'indemnisation incombe au syndicat des copropriétaires mais indique à titre subsidiaire, que sa part ne saurait être supérieure à 5% de la somme sollicitée à ce titre, soit 949,20 € ;
La société Anjou miroiterie vitrerie fait valoir que la société Stepstone France ne produit aucun justificatif de ses demandes d'indemnisation du temps de gestion des sinistres et que l'indemnisation au titre des dommages subis en raison de la verrière ne saurait excéder la somme de 991,90 € ;
M. [C] [T] soutient que les demandes formées à son encontre sont excessives et
non justifiées, de sorte que la société Stepstone France doit en être déboutée ;
À titre subsidiaire, il demande que sa part au titre des frais irrépétibles, des dépens et des
frais de gestion ne soit pas supérieure à 0,5% compte tenu du caractère subsidiaire du
préjudice subi de son fait ;
Sur le préjudice matériel
Ce poste regroupe les demandes formées au titre des réparations non remboursées par
les assurances ;
L'expert a précise que la société locataire 'aurait engagé 8.539,93 € qui n'ont été pris en charge ni par le syndicat des copropriétaires, ni par la SCI Laffitte B et par les différentes assurances', et il a proposé de retenir seulement une somme de 1.304 € faute de justificatif ;
En première instance la société Stepstone n'avait communiqué aucune facture permettant de vérifier les montants réellement engagés par la société locataire, et sa pièce n°12 intitulée 'synthèse globale' était insuffisante à justifier les montants réclamés ;
Devant la cour la société Stepstone produit les factures suivantes (pièces n° 33) :
- facture Excel Bat du 1er février 2010 : 940,50 € HT pour les travaux de peinture et carrelage des sanitaires clients et international+bureau international,
- facture Excel Bat du 12 février 2010 : 3.600 € HT pour les travaux de peinture de la salle de réunion clients et international,
- facture Franet du 27 mai 2013 :
591,90 € HT pour la réparation du parquet et la fourniture et la pose de deux barre de seuils dans l'open space situé sous la verrière fuyarde,
595 € HT pour le remplacement de l'oeil de verre, enduit et peinture dans le bureau direction ;
Aucune facture n'est produite pour les frais de désodorisation de l'open space (224,70 €) ; il est produit un avis d'échéance du 21 décembre 2012 émanant du gestionnaire des locaux qui mentionne cette somme de 224,70 € qui aurait été avancée par le propriétaire mais dont la société Stepstone ne justifie pas l'avoir remboursé au propriétaire ;
Aucune facture n'est versée aux débats concernant la somme de 2.587,83 € correspondant aux frais de remise en état des 3 sanitaires salariés de l'entrée principale au rez-de-chaussée ;
La société Stepstone justifie de son préjudice matériel à hauteur de 940,50 € + 3.600 € + 591,90 € + 595 € = 5.727,40 € ;
Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté la société Stepstone de sa demande au titre du préjudice matériel ;
En fonction des parts de responsabilité fixées ci avant et de la demande de la société Stepstone qui n'est dirigée que contre le syndicat des copropriétaires et qui ne peut d'ailleurs être formulé que contre le syndicat puisque la société Stepstone a été déclarée irrecevable à conclure contre la SCI Laffitte B et M. [T], le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à la société Stepstone Continental Europe la somme de 5.727,40 € x 0,66 = 3.780,08 € ;
La société [R] [W] & associés doit être condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de 50 % du montant de cette condamnation, soit 3.780,08 € x 0,50 = 1.890,04 € ;
Sur le préjudice moral
Ce poste regroupe les demandes formées au titre des préjudices d'insécurité et d'inconfort, de l'augmentation des arrêts maladie, du manquement de la SCI Laffitte B à son obligation de délivrance et de la demande formée à l'encontre de M. [C] [T] et Mme [A] [Z] sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;
Comme l'ont justement énoncé les premiers juges, il n'est pas contestable que la survenance de dégâts des eaux récurrents pendant plusieurs années, le manque de diligences du bailleur, la dégradation des locaux et du matériel en raison des infiltrations, outre le développement des moisissures et des odeurs nauséabondes consécutives à l'humidité persistante ont généré chez les salariés de la société une perte de motivation pour la réalisation de leurs missions professionnelles, de la gêne en raison de la désorganisation de leur activité, outre une certaine anxiété quant à leurs conditions de travail ;
La perte de motivation des salariés et la désorganisation de l'activité de la société générées par les désordre qui ont perduré de 2009 à 2014 ont fait subir à la société Stepstone un préjudice moral que les premiers juges ont justement évalué à la somme de 30.000 € ;
Le jugement est confirmé sur ce point ;
Sur le préjudice économique
Ce poste regroupe les demandes formées au titre du remboursement des loyers et charges, de l'annulation des projets de recrutement d'un pôle télévente, de l'augmentation des dépenses de réception et des coûts de déplacement, et du temps de gestion des sinistres ;
Comme l'a dit le tribunal, il n'est pas contestable que les désordres à répétition à divers endroits des locaux ont empêché la société locataire d'exploiter totalement ses locaux sur l'ensemble de la période 2009-2014 jusqu'à son départ des locaux, ne lui ont pas permis de développer son activité conformément à ses prévisions et ont généré une désorganisation de son activité, la contraignant à engager des frais supplémentaires pour poursuivre son exploitation et assurer sa représentation à l'égard de ses clients ;
Dès lors, compte tenu de la durée des désordres, des éléments comptables communiqués par la SCI Laffitte B démontrant qu'en 2014, le chiffre d'affaires de la société Stepstone a baissé par rapport à l'année 2013, tandis qu'il a augmenté à compter de 2015 et de son départ des
locaux (pièce n°14 de la SCI Laffitte B), ainsi que des conclusions de l'expert judiciaire évaluant à 35% la part de surface rendue inutilisable pour l'exploitation de la société Stepstone France, cette évaluation n'étant pas contestée utilement par les défendeurs, les premiers juges ont justement alloué à la société Stepstone au titre de la réparation de son préjudice économique la somme de 100.000 € ;
Le jugement est confirmé sur ce point ;
Sur le concours de la société Stepstone France à l'aggravation de ses propres dommages
Les premiers juges ont exactement relevé que l'absence d'installation de déshumidificateurs par la société Stepstone France est insuffisante à démontrer que la société locataire a concouru à l'aggravation de ses propres dommages, alors qu'il a été relevé précédemment qu'elle avait alerté son bailleur en temps utile de l'apparition des différents sinistres et que s'agissant d'une société commerciale ayant vocation à accueillir ses clients dans ses locaux, elle n'avait aucun intérêt à ne pas maintenir ses locaux en état de fonctionnement ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce que, retenant l'absence de preuve rapportée d'une faute de nature à limiter la réparation du préjudice de la société Stepstone, il a indemnisé la société Stepstone à hauteur de la totalité de son préjudice ;
Sur les demandes en garantie
Sur la demande en garantie de la société Stepstone France à l'encontre de la société P.Plasse et compagnie
Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il débouté la société Stepstone de sa demande à l'encontre de la société P. PLasse & compagnie ;
Sur les demandes en garantie du syndicat des copropriétaires
¿ à l'encontre de la société Allianz IARD, son assureur,
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu
de loi à ceux qui les ont faits ;
Le syndicat des copropriétaires indique que la copropriété bénéficie d'une assurance contre les dégâts des eaux souscrite auprès de la société Allianz pour les sinistres survenus entre le 15 mai 2005 et le 15 mai 2011, de sorte qu'il est fondée à solliciter la garantie de son assurance à ce titre, la police d'assurance souscrite n'excluant pas l'indemnisation en raison d'un défaut d'entretien ;
La société Allianz fait valoir que l'expert judiciaire relève que les désordres sont imputables au syndicat des copropriétaires en raison d'un défaut d'entretien des parties communes, ce qui est exclu de sa garantie selon l'article 8 des conditions générales de la police d'assurance les liant ;
Il résulte de l'article 8 des conditions générales de la police d'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires (pièce n°2 de la société Allianz IARD) que sont exclus de la garantie, notamment 'les dommages résultant d'un défaut d'entretien et de réparation, caractérisés et connus, sauf cas de force majeure, étant entendu que les causes non supprimées d'un précédent sinistre sont considérées automatiquement comme un défaut d'entretien' ;
Selon les développements précédents, les désordres subis par la société Stepstone France trouvent leur origine principalement dans le défaut d'entretien par le syndicat des copropriétaires et la vétusté des parties communes, s'agissant notamment des canalisations et des chéneaux ;
Les premiers juges ont justement retenu que l'exclusion de garantie prévue par la police d'assurance s'applique, de sorte que la société Allianz n'est pas tenue de garantir le syndicat de copropriétaires des condamnations mises à sa charge ;
Le jugement est confirmé sur ce point ;
¿ à l'encontre de la société Areas dommages
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il est fondée à solliciter la garantie de la
société Areas dommages, pour les désordres survenus entre le 15 mai 2011 et le 15 mai 2018, en ce qu'il s'agit d'une succession de sinistres et que d'autres sinistres sont survenus à compter du 15 mai 2011 ; il conteste que l'action est prescrite, les conditions générales de la police d'assurance ne faisant pas mention du délai de prescription spécial prévu à l'article L.114-1 du code des assurances ;
Il conteste en outre toute déchéance de garantie en raison d'une déclaration de sinistre tardive, soutenant qu'il a procédé à une déclaration auprès de son courtier en assurances dès le 23 février 2011 ;
La société Areas dommages fait valoir que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre sont prescrites, en ce que les infiltrations sont apparues dès 2008, soit antérieurement à la date d'effet de son contrat le 15 mai 2011, et qu'elle a été assignée à compter seulement du 1er décembre 2017, aucun sinistre ne lui ayant été déclaré par ailleurs ;
À titre subsidiaire, elle conclut au rejet des demandes, soutenant que le rapport d'expertise lui est inopposable, n'ayant pas été appelée aux opérations d'expertise, et qu'en outre, la déchéance de garantie est acquise en ce qu'en ne lui déclarant pas le sinistre, le syndicat des copropriétaires ne lui a pas permis de constater les dommages ni leur origine, ce qui lui cause un préjudice ;
À titre encore plus subsidiaire, elle indique que sa garantie exclut les dommages résultant d'un défaut d'entretien, ce qui est le cas en l'espèce, ainsi que ceux causés par les ruptures et fuites provenant des conduites enterrées, et les préjudices immatériels ;
Il a été retenu ci-dessus que le rapport d'expertise judiciaire est opposable à la société Areas dommages ;
Sur la déchéance de garantie en raison du défaut de déclaration de sinistre
L'article L.113-2 du code des assurances prévoit que l'assuré a l'obligation de donner avis à l'assureur, des qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l'assureur ; la déchéance pour déclaration tardive doit être prévue par une clause du contrat et ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ;
En l'espèce, le contrat d'assurance liant les parties prévoit que le sinistre doit être déclaré
à l'assurance dans le délai de cinq jours ouvrés lorsqu'il ne concerne ni un vol, ni un état de catastrophes naturelles, et prévoit une clause disposant que la déchéance de la garantie est encourue pour le sinistre dont il s'agit si le retard dans la déclaration cause un préjudice ;
Il n'est pas contesté que le syndicat des copropriétaires ou le syndic n'ont pas procédé à la déclaration de sinistre dans le délai contractuellement fixé auprès de l'assureur, la déclaration réalisée auprès de la société P. Plasse et compagnie ne permettant pas de considérer que la société Areas dommages a été régulièrement avertie des sinistres subis par la société Stepstone France, en l'absence de preuve rapportée que cette mission avait été déléguée au courtier d'assurances ;
Comme l'a dit le tribunal, cette absence de déclaration génère un préjudice pour la société Areas dommages en ne lui permettant pas de faire constater les dommages, ni d'être partie aux opérations d'expertise judiciaire, alors que sa garantie est recherchée, de sorte que cette dernière est fondée à se prévaloir de la déchéance de sa garantie ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie à l'encontre de la société Areas dommages ;
¿ à l'encontre du syndic, la société [R] [W] & associés
Il résulte des dispositions des articles 1192 et suivants du code civil et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que le syndic répond des fautes commises dans sa gestion, notamment eu égard à ses obligations d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ;
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le syndic a manqué à ses obligations de mandataire, ainsi que le retient l'expert judiciaire, dès lors qu'il lui incombait de s'assurer
du bon entretien des structures de l'immeuble pour garantir la sécurité et la santé des copropriétaires et prévenir tout litige, et qu'en violation de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne l'a pas alerté de la nécessité de faire exécuter les travaux susceptibles de mettre un terme aux désordres ;
En outre, il fait valoir que le syndic a commis une faute en ne signalant pas les désordres à son assurance, la société Areas dommages ; il sollicite en conséquence que le syndic soit condamné à le relever et à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;
Le syndic fait valoir qu'aucune faute dans la gestion de son mandat ne peut lui être reprochée, qu'il ressort au contraire du courrier de la société [F] et [L] le 26 décembre 2011 qu'il avait missionné ce cabinet d'architecte pour remédier aux désordres, puis la société Goupy le 10 juillet 2012 et au mois d'octobre 2012, puis à nouveau le cabinet d'architecte le 20 décembre 2013, dont les propositions ont été votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires le 17 juin 2014 ;
Les premiers juges ont exactement énoncé qu'il ressort des développements précédents et de l'expertise judiciaire que les travaux de réfection nécessaires à faire cesser les dommages subis par la société Stepstone France ont été engagés tardivement, soit seulement à compter de 2012, alors que les désordres étaient connus dès 2009, et que la plus grande partie de ces désordres consistent en des défauts d'entretien des parties communes, alors qu'il incombe au syndic de procéder régulièrement à des visites de contrôle dans l'immeuble, afin d'alerter le syndicat des copropriétaires des désordres qui pourraient advenir, ce dont la société [R] [W] & associés ne justifie pas ; elle ne justifie pas davantage avoir tout mis en oeuvre afin de faire cesser les désordres, dès lors notamment qu'il dispose de la possibilité de faire exécuter en urgence les travaux nécessaires ;
Par ailleurs, il n'est pas contesté que les sinistres n'ont pas été déclarés à la société Areas dommages mais au courtier d'assurance, la société P. Plasse et compagnie, dont la preuve n'est pas rapportée que ce dernier, aux termes de sa mission, aurait eu l'obligation de déclarer le sinistre à l'assureur par l'effet d'une délégation ; il résulte dès lors de l'ensemble de ces éléments que le syndic a commis des fautes dans la gestion de son mandat, de sorte qu'il engage sa responsabilité et que la demande du syndicat des copropriétaires de voir garantir par la société [R] [W] et associés les condamnations mises à sa charge, est recevable ;
Les premiers juges ont justement retenu que compte tenu de la gravité de ses manquements qui ont contribué pour une part non négligeable aux dommages subis par la société Stepstone, la société [R] [W] et associés doit être condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50% des condamnations mises à sa charge ;
Le jugement est confirmé sur ce point ;
Sur les demandes en garantie du syndic à l'encontre de la société Allianz IARD
¿ Sur les trois qualités de la société Allianz
Il doit être observé que la société Allianz est l'assureur de 3 parties :
- la société [R] [W] & associés,
- la société Stepstone,
- le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ;
La société Stepstone a assigné devant le tribunal en décembre 2016 et janvier 2017 notamment son assureur Allianz et le syndicat des copropriétaires a lui même assigné en intervention forcée son assureur Allianz le 1er décembre 2017 ; la société Allianz a constitué des avocats différends pour ses deux qualités ;
Il est noter qu'aucune partie n'a assigné la société Allianz prise en sa qualité d'assureur de la société [R] [W] & associés, de sorte que la société Allianz n'était pas partie en première instance en cette qualité ;
En page 9 le jugement énonce :
'Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 12 octobre 2018, le
cabinet [R] [W] & associés demande au tribunal de :
- le dire et juger recevable et bien fondé en ses moyens de défense,
- y faisant droit, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées à son encontre,
- subsidiairement, pour le cas où, par impossible, des condamnations seraient prononcées à son encontre, condamner la société Allianz Iard en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires à le garantir desdites condamnations,....';
¿ Sur la demande de la société [R] [W] & associés contre la société Allianz en première instance
En première instance la société [R] [W] & associés a donc demandé au tribunal de condamner la société Allianz Iard en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires, à la garantir des condamnations prononcées contre elle à l'égard du syndicat des copropriétaires ;
Aux termes de l'article 1353 du code civil, l'auteur d'une prétention doit en rapporter la
preuve ;
La société [R] [W] & associés a fait valoir qu'elle a effectué une déclaration de sinistre auprès de la société Allianz dès 2014, renouvelée le 5 décembre 2017, de sorte qu'elle est fondée à solliciter la garantie de son assurance, dont le montant s'élève à 80.000 € par année et par sinistre ;
Les premiers juges ont exactement relevé qu'il résulte du contrat signé le 18 décembre 2006 (pièce n°5 de la société [R] [W] et associés) que cette dernière a signé un contrat d'assurance intitulé 'responsabilité civile des professionnels de l'immobilier', avec la société AGF assurances, qui n'est pas dans la cause, étant précisé que la société Allianz n'indique pas venir aux droits de cette assurance, et demeure taisante sur la souscription d'un contrat d'assurance avec la société [R] [W] et associés au titre de sa responsabilité professionnelle ;
La société Allianz prise en sa qualité d'assureur de la responsabilité civile de la société [R] [W] n'avait donc pas été attraite devant le tribunal ; la société Allianz était partie en première instance en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires d'une part, en sa qualité d'assureur de la société Stepstone d'autre part ; et aucune demande n'a été formulée par la société [R] [W] & associés contre son assureur responsabilité civile Allianz ;
Par ailleurs, comme l'a dit le tribunal, condamnée pour faute personnelle dans l'exécution de son mandat de syndic, la société [R] [W] et associés ne peut être garantie par l'assureur du syndicat des copropriétaires ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en garantie formée par la société [R] [W] et associés contre la société Allianz prise en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires ;
¿ Sur la demande de la société [R] [W] & associés contre la société Allianz en cause d'appel
Devant la cour la société [R] [W] & associés forme sa demande en garantie contre la société Allianz, venant aux droits de la société AGF Assurances, pris en sa qualité d'assureur de la responsabilité civile du syndic, en se fondant sur le contrat d'assurance du 18 décembre 2006 ;
Mais la société Allianz, assureur de la société [R] [W] n'était pas dans la cause en première instance, comme il a été vu, et ne l'est pas davantage en cause d'appel ;
La demande de la société [R] [W] & associés contre son assureur Allianz doit donc être déclarée irrecevable puisque cette partie n'est pas dans la cause ;
Sur les demandes en garantie de la SCI Laffitte B et la demande formée par la société Stepstone France contre l'assureur de cette dernière
¿ à l'encontre de la société Anjou miroiterie vitrerie et du syndicat des copropriétaires
La SCI Laffitte B soutient que la récurrence et la persistance des désordres allégués relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la société Anjou miroiterie vitrerie, laquelle, en sa qualité de professionnelle, n'a pas émis de réserve, ni ne l'a alertée sur l'existence de désordres, le défaut de conception de la verrière et la nécessité de procéder à une remise aux normes de l'isolation, de sorte qu'elle est fondée à solliciter sa garantie des condamnations mises à sa charge par la faute de l'entreprise ;
Comme l'a dit le tribunal, dès lors toutefois qu'aucun manquement de la SCI Laffitte B n'est retenu s'agissant du défaut d'entretien de la verrière et que les condamnations mises à sa charge résultent de ses absences de diligences en sa qualité de bailleur eu égard à ses obligations contractuelles de délivrance et de jouissance paisible à l'égard de son locataire, la SCI Laffitte B ne peut obtenir la garantie d'un tiers pour son propre comportement ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en garantie de la SCI Laffitte B formées contre le syndicat des copropriétaires et la société Anjou Miroiterie Vitrerie ;
¿ à l'encontre de la société AXA France Iard
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu
de loi à ceux qui les ont faits ;
La SCI Laffitte B fait valoir qu'elle a souscrit une police d'assurance multirisque immeuble auprès de la société AXA France, contenant une garantie dégât des eaux couvrant les dommages matériels consécutifs à un dégât des eaux et la responsabilité civile qui peut en découler à l'égard des tiers ;
Elle soutient que la société d'assurance n'est pas fondée à lui opposer une clause d'exclusion de garantie dès lors qu'elle a pris la direction du procès pour son compte lors des opérations d'expertise au cours desquelles elle n'a pas fait mention de l'exclusion de garantie qu'elle invoque désormais ;
Elle conteste tout défaut d'entretien outre toute absence d'aléa, de sorte que la clause d'exclusion de garantie est inapplicable ; elle précise en outre que la clause n'est pas énoncée de façon formelle et limitée, ainsi qu'exigé par les articles L.112-4 et L.113-1 du code des assurances, de sorte qu'elle lui est inopposable ; elle souligne enfin que la société AXA France a commis des manquements à son obligation d'information en ce qu'elle ne l'a jamais tenue informée de l'évolution de la procédure, ce qui l'a privée de la faculté de faire désigner un expert technique et de faire valoir sa position auprès de l'expert judiciaire, de sorte qu'elle est fondée à demander à ce qu'elle la garantisse de ses condamnations ;
La société AXA France conteste avoir pris la direction du procès et précise n'avoir eu connaissance du défaut d'entretien qu'à l'occasion du dépôt par l'expert de ses conclusions d'expertise, de sorte qu'elle est bien fondée à voir appliquer la clause d'exclusion de garantie prévue dans la police d'assurance ;
Elle précise qu'aucun aléa ne saurait être retenu en raison de l'état de vétusté des installations, de sorte que la garantie n'est pas applicable ; elle conteste l'argumentation de la SCI Laffitte B s'agissant du formalisme de la clause, ainsi que l'existence d'une faute à son obligation d'information à l'égard de son assurée, précisant que la preuve du préjudice prétendument subi par la SCI Laffitte B n'est pas rapportée ;
En l'espèce, dès lors qu'il résulte des développements précédents que la responsabilité de la SCI Laffitte B est retenue au titre de ses manquements à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible en raison de son défaut de diligence, et non au titre du défaut d'entretien des locaux, la garantie souscrite auprès de la société AXA France, dont l'objet n'est pas de couvrir le comportement négligent du bailleur à l'égard de ses obligations contractuelles aux termes du contrat d'assurance intitulé 'multirisque immeuble' liant les parties (pièce n°9 de la SCI Laffitte B), qui est une assurance de choses et qui ne comporte donc aucune clause à ce titre, n'est pas mobilisable ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Laffitte B de ses demandes à l'encontre de la société AXA France ;
La société Stepstone France, qui exerce une action directe à l'encontre de la société AXA France IARD en sa qualité d'assureur sera par voie de conséquence, également déboutée de sa demande à son encontre ;
Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Laffitte B à l'encontre de la société Stepstone France
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;
Selon les articles 1720 et 1730 du code civil, à moins d'une clause contraire claire et précise, le preneur n'est pas tenu des grosses réparations et des dégradations dues à la vétusté qui résultent de l'usure normale des locaux ;
La société Stepstone France fait valoir qu'aucun manquement à ses obligations contractuelles ne peut lui être reproché, indiquant qu'elle a respecté son obligation d'entretien en faisant réaliser dès son entrée dans les lieux en 2008 d'importants travaux d'embellissement, d'aménagement et de câblage sur toute la surface de bureaux, que malgré les désordres répétitifs, elle a entretenu régulièrement et quotidiennement les locaux pour éviter les moisissures sur les plinthes, les sols, les murs et plafonds et permettre la poursuite de son activité et que l'expert judiciaire relève que le remplacement des sols et peintures ne pouvait se faire qu'une fois les travaux de structure réalisés et les lieux séchés ;
Elle souligne que la SCI Laffitte B lui a restitué l'intégralité de son dépôt de garantie lors de sa sortie des locaux, ce qui démontre qu'elle les a rendus en bon état ;
La SCI Laffitte B soutient que la société Stepstone France n'était pas assurée contre les dégâts des eaux, de sorte qu'elle est de mauvaise foi, et fait valoir en outre que cette dernière a concouru à la réalisation et l'aggravation de son propre dommage, dès lors qu'elle n'a jamais donné suite à la proposition de l'expert de provoquer une nouvelle réunion d'expertise pour voir constater les infiltrations sur la verrière, qu'elle l'a prévenue tardivement de l'existence de ces infiltrations, qu'elle n'a pas pris les mesures nécessaires pour déshumidifier les locaux, ainsi que le relève l'expert judiciaire et qu'elle a laissé les locaux se dégrader, recherchant de nouveaux locaux dès 2011 ;
Elle sollicite par conséquent la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en violation de son obligation contractuelle de lui communiquer une assurance valide contre les dégâts des eaux ;
Elle fait valoir en outre que les locaux lui ont été rendus dans un état de dégradation avancée et que ceux-ci sont restés vacants à compter du mois d'août 2014 jusqu'à janvier 2015, soit le temps nécessaire pour procéder à des travaux de réfection, de sorte qu'elle est fondée à solliciter le remboursement de la somme de 83.925,23 € au titre des travaux de remise en état, outre la somme de 69.788,73 € correspondant à six mois de loyers, outre la somme de 53.771,94 € correspondant à une franchise de loyers de cinq mois accordée à la société GHP lors de son entrée dans les lieux et la somme de 16.528,72 € en remboursement de la franchise de deux mois de loyers et charges consentie à la société Stepstone France lors de son entrée dans les lieux ;
En l'espèce, l'article 5 intitulé 'Entretien' du contrat de bail liant les parties prévoit que 'le preneur aura la charge des réparations locatives et d'entretien et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l'expiration du bail. Le bailleur n'est tenu qu'à l'exécution des grosses réparations telles qu'elles sont définies à l'article 606 du code civil.' ;
Ainsi qu'il l'a été relevé précédemment, aux termes du procès-verbal d'état des lieux réalisé par Maître Benhamour, huissier de justice, le 13 janvier 2015, en présence du représentant de la société Stepstone France, les locaux appartenant à la SCI Laffitte B présentent encore les stigmates des dégâts des eaux subis pendant son occupation, notamment dans les pièces ayant fait l'objet de l'expertise judiciaire, s'agissant en particulier du bureau sur cour, de l'open-space, de la salle pour le photocopieur et du sous-sol ;
Dans les endroits non concernés par les infiltrations, l'huissier de justice relève que les murs, les plafonds et parquets sont à l'état d'usage ou en bon état et ne relève pas de dégradation particulière, précisant que les trous de chevilles ont été colmatés ;
Les premiers juges ont justement retenu que dès lors que les dégradations consécutives aux dégâts des eaux ayant affecté les locaux ne sont pas imputables à la locataire sortante et que la preuve n'est pas rapportée que les dégradations des autres pièces n'ayant pas subi de dégâts des eaux présentent un caractère d'usure anormale, la SCI Laffitte B doit être déboutée de ses demandes au titre du coût des travaux de remise en état, du paiement des loyers et des franchises de loyers ;
En outre, faute pour la SCI Laffitte B de justifier de la délivrance à la société Stepstone France d'une mise en demeure d'avoir à lui communiquer un justificatif de la souscription d'une assurance contre les dégâts des eaux, et dès lors qu'il résulte des écritures de première instance de la société AIG Europe limited et de la police d'assurance tout risque communiquée aux débats (pièce n°1 de la société AIG Europe limited), que la société Stepstone France avait souscrit un contrat d'assurance contre le risque dégât des eaux à compter du 1er juillet 2009, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Laffitte B de sa demande en paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts à ce titre ;
Sur la charge finale des condamnations
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas ;
En l'espèce, compte tenu de la diversité des désordres et des causes des dommages retenus par l'expert judiciaire à des endroits précisément établis, de la pluralité des débiteurs et de la multiplicité des manquements survenus à des dates distinctes, en l'absence d'unicité des dommages et des préjudices subis par la société Stepstone France, le jugement, d'ailleurs non contesté sur ce point, est confirmé en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de la locataire d'ordonner la condamnation in solidum des débiteurs, à l'exception des condamnations concernant M. [C] [T] et Mme [A] [Z] ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné à indemniser la société Stepstone France selon la proportion de leur contribution retenue, les défendeurs suivants :
- syndicat des copropriétaires : 66% de 130.000 €, soit 85.800 €, dont 42.900 € garantis par la société [R] [W] et associés,
- SCI Laffitte B : 25% de 130.000 €, soit 32.500 €,
- société Anjou miroiterie vitrerie : 15% de 130.000 €, soit 6.500 €,
- M. [C] [T] et Mme [A] [Z] in solidum : 2% de 130.000 €, soit 2.600 €,
- M. [Y] : 2% de 130.000 €, soit 2.600 € ;
Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive
En application de l'article 32-1 du code de procédure civile, le droit d'attraire en justice ne peut dégénérer en abus ouvrant droit à des dommages et intérêts que si le défendeur établit une faute caractérisée ;
La SCI Laffitte B sollicite la condamnation de la société Stepstone France à lui payer la somme de 20.000 € pour procédure abusive, en ce qu'elle n'a pas rempli ses obligations de preneur et fait preuve de mauvaise foi ;
La SCI Laffitte B n'établit aucun abus de la part de la société Stepstone France de son droit de l'attraire en justice afin de faire valoir ses droits, dès lors qu'il est jugé que sa demande était justifiée ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Laffitte B de sa demande à ce titre ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires, la SCI Laffitte B et la société [R] [W] & associés, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ;
Le syndicat des copropriétaires et la société [R] [W] & associés doivent être condamnés à payer à la société Stepstone Continental Europe la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le syndicat des copropriétaires, la SCI Laffitte B et la société [R] [W] & associés doivent être condamnés à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à la société Areas Dommages : 1.500 €,
- à la société AXA France : 1.500 €,
- à la société Allianz, assureur de la société Stepstone : 1.500 €,
- à la société Allianz, assureur du syndicat des copropriétaires et la société P. Plasse & compagnie, globalement : 1.500 € ;
Il n'y a pas lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la société Stepstone de sa demande au titre du préjudice matériel ;
Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à payer à la société de droit allemand Stepstone Continental Europe la somme de 3.780,08 € en indemnisation du préjudice matériel ;
Condamne la société par actions simplifiée [R] [W] & associés à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à hauteur de la moitié du montant de cette condamnation, soit 1.890,04 € ;
Déclare irrecevable la demande en garantie formulée par la société par actions simplifiée [R] [W] & associés contre son assureur responsabilité civile, la société Allianz ;
Condamne la société par actions simplifiée [R] [W] & associés, la société civile immobilière Laffitte B et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société par actions simplifiée [R] [W] & associés et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à payer à la société de droit allemand Stepstone Continental Europe la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la société par actions simplifiée [R] [W] & associés, la société civile immobilière Laffitte B et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- à la société Areas Dommages : 1.500 €,
- à la société AXA France : 1.500 €,
- à la société Allianz, assureur de la société Stepstone : 1.500 €,
- à la société Allianz, assureur du syndicat des copropriétaires et la société P. Plasse & compagnie, globalement : 1.500 € ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
