Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 05 AVRIL 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/04440 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7NCR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 17/06648
APPELANTS
Monsieur [C] [B]
né le 15 novembre 1968 à [Localité 5] (Cameroun)
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Me Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D'AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l'ESSONNE
Madame [F] [D] épouse [B]
née le 26 juin 1972 à [Localité 7] (Cameroun)
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D'AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l'ESSONNE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic la société CLD IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS d'EVRY sous le numéro 328 899 901
C/O Société CLD IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocat au barreau de l'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [B] (sans prénom connu) et Mme [F] [D] épouse [B] sont propriétaires des lots n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1] de la résidence en copropriété [Adresse 6] (91).
Par jugement du 29 mai 2015, le tribunal de grande instance d'Evry les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires des charges de copropriété arrêtées au 23 septembre 2014, des indemnités, des frais de recouvrement et de procédure.
Le [Adresse 6] a fait délivrer un commandement de payer signifié à M. et Mme [B] le 16 novembre 2015.
Par exploit d'huissier du 18 janvier 2016, le [Adresse 6] a fait assigner M. [C] [B] et Mme [F] [D] épouse [B], devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance d'Evry afin qu'une saisie immobilière soit ordonnée.
Par jugement du 17 janvier 2018, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance d'Evry a accordé aux époux [B] un délai de grâce.
De nouveaux impayés sont intervenus sur les charges courantes.
Par exploit d'huissier du 16 octobre 2017, le [Adresse 6] a fait assigner M. [C] [B] et Mme [F] [D] épouse [B], devant le tribunal de grande instance d'Evry en paiement de charges impayées.
Par jugement du 18 janvier 2019, le tribunal de grande instance d'Evry a :
- condamné solidairement M. [C] [B] et Mme [F] [D] épouse [B], à payer au [Adresse 6] la somme de 16.594,84 € au titre des charges impayées sur la période du 1er octobre 2014 au 12 avril 2018, appel de fonds du 2ème trimestre 2018 inclus, ainsi que les intérêts au taux légal produits par cette somme à compter du 16 octobre 2017 et ce, jusqu'à parfait paiement,
- rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par le [Adresse 6],
- rejeté la demande de recouvrement formulée au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6],
- rejeté la demande de délai de grâce présentée par M. [C] [B] et Mme [F] [D] épouse [B],
- condamné M. [C] [B] et Mme [F] [D], épouse [B], aux dépens ainsi qu'à verser une somme de 1.000 € au [Adresse 6] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
M. [C] [B] et Mme [F] [D] épouse [B] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 février 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 5 octobre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 23 mai 2019 par lesquelles M. [C] [B] et Mme [F] [D] épouse [B], appelants, invitent la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1343-5, 1348 et 1353 du code civil, à :
- infirmer la décision de première instance en ce qu'elle :
les a condamnés solidairement à payer au [Adresse 6] la somme de 16.594,84 € au titre des charges impayées sur la période du 1er octobre 2014 au 12 avril 2018, appel de fonds du 2ème trimestre 2018 inclus, ainsi que les intérêts au taux légal produits par cette somme à compter du 16 octobre 2017 et ce, jusqu'à parfait paiement,
a rejeté leur demande de délai de grâce présentée,
a rejeté que la demande des paiements opérés pendant l'octroi des délais de paiement s'imputent en priorité sur le capital de la créance,
les a condamnés à payer au [Adresse 6] la somme de 1.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les a condamnés aux dépens,
et, statuant à nouveau,
- leur octroyer les plus larges délais de paiement,
- ordonner que les paiements opérés pendant ces délais s'imputeront d'abord sur le capital,
- confirmer la décision en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée à titre de dommages et intérêts et de sa demande formulée au titre des frais,
- condamner le [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société CLD immobilier, à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société CLD immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Guedj Haas Biri, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 7 août 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], intimé, invite la cour, au visa des articles 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1343-5 du code civil et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à :
- confirmer le jugement rendu le 18 janvier 2019 par la 8ème chambre du tribunal de grande instance d'Evry en ce qu'il a condamné solidairement M. [C] [B] et Mme [F] [D], épouse [B], à lui payer la somme de 16.594,84 € au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2014 au 12 avril 2018, appel de fonds du 2ème trimestre 2018 inclus, ainsi que les intérêts aux taux légal produits par cette somme à compter du 16 octobre 2017 et ce, jusqu'à parfait paiement
- infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2019 par la 8ème chambre du tribunal de grande instance d'Evry en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation au titre des frais de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
- confirmer le jugement rendu le 18 janvier 2019 par la 8ème chambre du tribunal de grande instance d'Evry en ce qu'il a rejeté la demande de délai de paiement présentée par M. [C] [B] et Mme [F] [D], épouse [B],
- confirmer le jugement rendu le 18 janvier 2019 par la 8ème chambre du tribunal de grande instance d'Evry en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2019 par la 8ème chambre du tribunal de grande instance d'Evry en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,
- confirmer le jugement rendu le 18 janvier 2019 par la 8ème chambre du tribunal de grande instance d'Evry en ce qu'il a condamné M. [C] [B] et Mme [F] [D], épouse [B], aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
y ajoutant,
- condamner solidairement M. [C] [B] et Mme [F] [D], épouse [B], à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement M. [C] [B] et Mme [F] [D], épouse [B], à lui payer la somme de 821,23 € en remboursement des frais de syndic,
- actualiser sa dette pour la période du 13 avril 2018 au 1er juillet 2019, appel de fond du 3ème trimestre 2019 inclus pour la somme de 14.214,32 €,
- condamner M. [C] [B] et Mme [F] [D], épouse [B], à lui payer la
somme de 14.214,32 € au titre des charges de copropriété pour la période du 13 avril 2018 au 1er juillet 2019, appel de fond du 3ème trimestre 2019 inclus,
- condamner M. [C] [B] et Mme [F] [D], épouse [B], à lui payer la
somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner M. [C] [B] et Mme [F] [D], épouse [B], aux dépens d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Lidia Morelli, membre de la Selarl Morelli, avocat plaidant, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :
- un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [B],
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2015 à 2018, approuvant les comptes des exercices afférents,
- les appels de fonds,
- le décompte des sommes dues dans les conclusions,
- le commandement de payer ;
Sur la demande en première instance relatives aux charges
M. et Mme [B] sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions d'infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 16.594,84 € au titre des charges impayées ; il apparaît dans la motivation de leurs conclusions qu'ils ne contestent pas le montant des charges impayées mais sollicitent de débouter le syndicat de sa demande sur le fondement de l'article 56 alinéa 3 du code de procédure civile, au motif que celui-ci ne justifie pas de diligences en vue d'une résolution amiable du litige ;
Aux termes de l'article 56 dans sa version applicable à la date de l'assignation du 18 janvier 2016, 'L'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice :
1° L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;
2° L'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;
3° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;
4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.
Elle comprend en outre l'indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé.
Sauf justification d'un motif légitime tenant à l'urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu'elle intéresse l'ordre public, l'assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.
Elle vaut conclusions' ;
En l'espèce, à la date de l'assignation du 18 janvier 2016, il n'était pas prévu de sanction en cas d'absence de diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, la nullité de l'assignation n'étant limitée qu'aux 1° à 4° de l'article 56 ;
Le détail des charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. [C] [B] et Mme [F] [D] épouse [B], à payer au [Adresse 6] la somme de 16.594,84 € au titre des charges impayées sur la période du 1er octobre 2014 au 12 avril 2018, appel de fonds du 2ème trimestre 2018 inclus, ainsi que les intérêts au taux légal produits par cette somme à compter du 16 octobre 2017, et ce, jusqu'à parfait paiement ;
Sur la demande en première instance relative aux frais
Le syndicat des copropriétaires sollicite d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande au ttire des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite la somme de 821,23 € à ce titre ;
En l'espèce, selon le décompte figurant dans les conclusions du syndicat des copropriétaires, la somme de 821,23 € est composée de la somme de 19,75 € au titre de 'frais de règlement mensuel' et d'honoraires du syndic relatifs au 'dossier avocat' ;
D'une part, le syndicat ne justifie pas des 'frais de règlement mensuel' ; d'autre part, les honoraires du syndic relatif au 'dossier avocat' ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car ils relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent dès lors un acte élémentaire d'administration de la copropriété ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires arrêtés au 12 avril 2018 ;
Sur la créance actualisée du syndicat
Le syndicat des copropriétaires actualise sa créance devant la cour pour la période du 13 avril 2018 au 1er juillet 2019 (appel de fonds du 3ème trimestre 2019 inclus) à hauteur de 14.214,32 € ;
M. et Mme [B] ne contestent pas le montant des charges de copropriété sollicité ;
Pour la période du 13 avril 2018 au 1er juillet 2019 figure au débit du compte de M.et Mme [B] la somme de 14.214,32 € ; il ne s'agit que de charges et non de frais ; il n'apparaît pas de versement par les copropriétaires sur cette période ;
Le détail des charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;
En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [B] et Mme [F] [D], épouse [B], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.214,32 € au titre des charges de copropriété pour la période du 13 avril 2018 au 1er juillet 2019, appel de fond du 3ème trimestre 2019 inclus ;
Sur la demande de dommages et intérêts
M. et Mme [B] n'ont pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;
Le non paiement par M. et Mme [B] de leur quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;
Les manquements systématiques et répétés de M. et Mme [B] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Leur mauvaise foi est confirmée par la précédente condamnation du 29 mai 2015 à des charges de copropriété impayées ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et il y a lieu de condamner M. et Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues...' ;
Pour obtenir des délais sur le fondement de l'article 1343-5 nouveau du code civil (article 1244-1 ancien), le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés et payer les charges courantes ;
En l'espèce, M. et Mme [B] produisent des bulletins de salaire de 2016 qui ne permettent pas de connaître leur situation financière actuelle ; ils ne justifient pas de leurs charges et, à la supposer possible, leur proposition de règlements mensuels de 700 € ne permettra pas d'apurer les sommes dues en sus des charges courantes dans le délai de deux ans ;
Par conséquent, M. et Mme [B] ne justifiant pas de capacités financières leur permettant de régler leur dette dans un délai maximum de deux ans, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de délais de paiement ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. et Mme [B], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M.et Mme [B] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts ;
Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,
Condamne M. [C] [B] et Mme [F] [D] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 14.214,32 € au titre des charges de copropriété pour la période du 13 avril 2018 au 1er juillet 2019, appel de fond du 3ème trimestre 2019 inclus ;
Condamne M. [C] [B] et Mme [F] [D] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Condamne M. [C] [B] et Mme [F] [D] épouse [B] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
