Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 31 MAI 2023
(n° 216 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11676 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CACZ6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 18/04974
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société OPALEO, SARL immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 504 048 075
C/O Société OPALEO
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Jacques GELPI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0212
INTIMEE
Société MMV
SAS immatriculée sous le numéro 411926892 RCS Antibes
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Caroline MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : K0126
ayant pour avocat plaidant : Me Bastien BERNARD de la SELARL ASKESIS, avocat au barreau de GRASSE, toque : 325
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
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FAITS & PRÉTENTIONS
Par acte d'huissier en date du 21 février 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence de tourisme [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la société Opaleo, a assigné la société par actions simplifiée MMV résidences pour demander au tribunal de :
- condamner la société MMV résidences à lui payer la somme de 46.037,16 € au titre des sommes impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2017,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- ordonner l'exécution provisoire,
- condamner la société MMV résidences à lui payer la somme de 3.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société MMV résidences aux dépens.
Par conclusions signifiées le 30 octobre 2018, la société MMV résidences a demandé au tribunal de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et de l'en débouter et de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à lui payer la somme de 35.525,59 € outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2017, ainsi que 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 27 mars 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic la société Opaleo et la société MMV résidences de toutes leurs demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic la société Opaleo aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] à [Localité 6] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 19 juin 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée 30 novembre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 11 mars 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6], appelant, invite la cour, à :
- statuer ce que de droit sur son appel,
- le dire recevable en son appel à l'encontre du jugement rendu le 27 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Créteil,
- déclarer cet appel fondé,
- réformer le jugement rendu le 27 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Créteil,
- statuer ce que de droit sur l'appel incident interjeté par la société MMV résidences dans le cadre de ses conclusions du 11 décembre 2019,
- rejeter l'intégralité des demandes formées par l'appelant incident la société MMV résidences,
statuant à nouveau,
- constater que les prétendues créances de la société MMV résidences à l'égard de la copropriété sont inexistantes,
- constater sa créance à l'égard de la société MMV résidences,
- déclarer recevables et bien fondées ses demandes,
- juger qu'il est bien fondé à réclamer le paiement des sommes dues par la société MMV résidences,
- condamner la société MMV résidences à lui payer la somme de 46.037,16 € au titre des
sommes impayées à la date de la présente assignation, condamnation assortie des intérêts de retard au taux d'intérêt légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2017,
- ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 du code civil,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie,
- condamner la société MMV résidences à lui payer la somme de 7.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société MMV résidences aux entiers dépens ;
Vu les conclusions notifiées le 11 décembre 2019 par lesquelles la société MMV, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 31 et suivants, 550 et suivants et 700 du code de procédure civile, 1303 et 1353 du code civil, à :
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 27 mars 2019 en ce qu'il a :
' débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6] de ses demandes,
' condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6] aux dépens de l'instance,
- le réformer pour le surplus,
statuant à nouveau,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6] à lui payer la somme de 35.525,59 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2017,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Caroline Meunier, avocate au barreau de Paris ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Sur la demande de condamnation au paiement formulée par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires soutient que la société MMV résidences doit lui payer la somme de 46.037,16 € ; il ne précise ni à quel titre ni sur quel fondement légal, mentionnant seulement que 'la pratique voulait que l'exploitant de la résidence règle directement au SDC les charges récupérables au titre des baux conclus avec les propriétaires, évitant ainsi une opération comptable inutile par laquelle les propriétaires auraient dû avancer des charges qui ne leur incombent pas' ;
La société MMV sollicite de confirmer le jugement qui a débouté de sa demande le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 1353 du code civil, aux motifs qu'il n'existe aucun lien de droit entre le syndicat des copropriétaires et la société MMV et qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de recouvrer les charges auprès des copropriétaires qui en sont débiteurs, à charge pour eux de se retourner contre leur locataire ;
En l'espèce, il résulte des pièces et des débats que :
- la société MMV résidences a exploité entre 2014 et 2016, la résidence de tourisme [Adresse 7] sise à [Localité 6],
- la société MMV résidences a conclu avec chaque copropriétaire un bail commercial aux fins d'exploitation de son lot,
- aucun lien contractuel n'existe entre le syndicat des copropriétaires et la société MMV résidences ;
La simple production par le syndicat des copropriétaires d'un décompte réalisé par le syndic le 28 juillet 2016 mentionnant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016, notamment en débit des sommes au titre de 'remboursement locatif'(pièce 3) ne démontre pas l'obligation au paiement alléguée par le syndicat des copropriétaires et contestée par la société MMV résidences ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamner la société MMV résidences à lui payer la somme de 46.037,16 € au titre des sommes impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2017 ;
Sur la demande reconventionnelle de la société MMV résidences
La société MMV résidences sollicite sur le fondement de l'article 1303 du code civil de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer le coût de rideaux qu'elle soutient avoir installés dans les appartements ; elle indique que suite au dysfonctionnement des stores, il a été convenu avec les représentants des copropriétaires d'installer des rideaux occultants, que le changement de la totalité des rideaux s'est imposé compte tenu de l'harmonie nécessaire dans une résidence de tourisme, que la société MMV résidences a changé l'ensemble des rideaux à ses frais avancés mais que le syndicat des copropriétaires a limité sa participation à hauteur de 19 lots ; elle ajoute en visant l'article 1303 du code civil que cette pose a eu pour conséquence d'améliorer l'état de la résidence et d'assurer le clos des chambres ;
Le syndicat des copropriétaires oppose que suite à la reprise de la résidence par la société MMV en 2014, les copropriétaires ont accepté une baisse de loyer de 10% et l'installation à leurs frais de nouveaux rideaux pour un nombre bien déterminé de 19 appartements, que la copropriété a donné son accord pour la dépose des stores et l'installation des 19 rideaux mais que les copropriétaires n'ont jamais accepté l'extension de cette pose de nouveaux rideaux à l'ensemble des appartements de la résidence, leur changement n'étant pas nécessaire ;
Aux termes de l'article 1303 du code civil, 'En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement' ;
L'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne peut être admise qu'à défaut de toute autre action ouverte au demandeur ;
En l'espèce, la société MMV produit un mail adressé, le 27 août 2015, au syndic par le président du conseil syndical, aux termes duquel '... Concernant la question 14 relative au remplacement des stores défectueux par des rideaux occultants. L'appel de fond pour un montant de 6.868 € ne fait l'objet d'aucune remarque de notre part ... Nous avons bien noté lors de la présentation de ce sujet par Mme [E] que MMV se proposait de faire une avance de fond dont nous souhaiterions prendre connaissance. MMV souhaite que soit remplacé l'ensemble des rideaux de la résidence sur une seule intervention, cette proposition faite par MMV aux copropriétaires permettra de meilleurs conditions d'achat et pour les copropriétaires la possibilité d'étaler sur trois ans les charges relatives à ce poste, montant prévisible maximum par copropriétaire et par an de 121 € répartition faite sur quatre trimestres et par millième. Pour mémoire la dépose des stores extérieurs et la remise en état des encadrements de fenêtres restant à la charge de MMV ...' ;
La société MMV résidences ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires ait une obligation de payer les nouveaux rideaux installés dans les parties privatives alors que les termes du courriel ci-dessus corroborent l'allégation du syndicat des copropriétaires, selon laquelle la charge du coût du remplacement d'un rideau d'un appartement est à la charge du propriétaire de l'appartement et non à la charge du syndicat des copropriétaires ;
Ainsi la société MMV ne justifie pas qu'elle ne disposait pas d'une action contractuelle à l'encontre de chaque copropriétaire bailleur ;
En outre, la société MMV ne justifiant pas que le paiement des nouveaux rideaux installés dans les parties privatives relèverait d'une obligation de paiement par le syndicat des copropriétaires, elle ne justifie pas que leur pose ait enrichi le syndicat des copropriétaires ;
La demande de la société MMV fondée sur l'enrichissement sans cause doit être rejetée ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société MMV de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à lui payer la somme de 35.525,59 € outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2017, au titre de la pose des nouveaux rideaux que la société MMV indique avoir financée ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ;
L'équité et le sens du présent arrêt conduisent à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires et par la société MMV résidences ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
