Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 23 MARS 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16649 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOQH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2022 -Président du TJ de Paris - RG n°22/54018
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 7], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Mme [K] [O], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
INTIMEES
S.N.C. ALESIA ETAN, RCS de Paris sous le n°811 988 401, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235
S.A.S. OPEN FLATS, RCS de Paris sous le n°834 117 533, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2303
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Février 2023, en audience publique, Michèle CHOPIN, Conseillère, ayant été entendu en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Thomas RONDEAU, Conseiller, pour la Présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
La société Alésia Etan est propriétaire d'un appartement dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 8].
Par acte sous seing privé du 31 décembre 2019, la société Alésia Etan a loué cet appartement à la société Open Flats, ce pour une durée d'un an à compter du 1er janvier 2020.
Par exploits des 14 avril et 5 mai 2022, la ville de [Localité 7] a fait assigner la société Alesia Etan et la société Open flats devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8] ([Adresse 2]).
Aux termes de son acte introductif d'instance, la ville de [Localité 7] demandait à voir :
' condamner solidairement les sociétés Alesia Etan et Open Flats à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 7] conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation,
' condamner solidairement les sociétés Alesia Etan et Open Flats au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement réputé contradictoire, rendu selon la procédure accélérée au fond, en date du 12 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la ville de [Localité 7] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- déclaré irrecevable l'action en remboursement des fruits civils formée par la société Alesia Etan à l'égard de la société Open flats ;
- condamné la ville de [Localité 7] à payer à la société Alesia Etan la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la ville de [Localité 7] aux dépens.
Par déclaration du 26 septembre 2022, la ville de [Localité 7] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 novembre 2022, la ville de [Localité 7] demande à la cour de :
- constater les infractions commises par les sociétés Alesia Etan et Open Flats ;
- condamner solidairement les sociétés Alesia Etan et Open Flats à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- condamner solidairement les sociétés Alesia Etan et Open Flats au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La ville de [Localité 7] soutient en substance que :
- le local en cause est à usage d'habitation sans aucun changement d'affectation, il ne constitue pas la résidence principale des sociétés Alesia Etan et Open flats,
- il a fait l'objet de locations de courte durée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile,
- les sociétés Alesia Etan et Open flats ont donc enfreint les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage du bien sans autorisation préalable.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 janvier 2023, la société Alesia Etan demande à la cour de :
- la recevoir en ses demandes, fins et conclusions ;
Y faisant droit,
- débouté la ville de [Localité 7], ainsi que la société Open Flats de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;
A titre principal,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 12 septembre 2022 en ce qu'il a :
' débouté la ville de [Localité 7] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 631-2 du code de la construction et de l'habitation,
' condamné la ville de [Localité 7] à payer à la société Alesia Etan la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné la ville de [Localité 7] aux dépens,
' rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit,
Y ajoutant,
- condamner la ville de [Localité 7] au paiement de la somme supplémentaire de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel ;
A titre subsidiaire,
- prononcer la mise hors de cause de la société Alesia Etan ;
A titre infiniment subsidiaire,
- juger disproportionné et injustifié le montant de l'amende requise par la Ville de [Localité 7] à son égard et la réduire à un euro symbolique ;
- condamner la société Open Flats à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande et au profit de la Ville de [Localité 7] ;
En tout état de cause,
- débouter la société Open Flats de ses demandes à son encontre ;
- condamner la société Open Flats à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens de première instance et d'appel.
La société Alesia Etan soutient en substance que :
- aucune infraction ne peut lui être reprochée, la preuve n'étant pas rapportée par la ville de [Localité 7] de l'usage d'habitation de l'appartement au 1er janvier 1970,
- subsidiairement, elle devra être mise hors de cause puisque le bail avec la société Open Flats était conclu dans le cadre des baux mobilité issus de la loi n°2018-1021 dite Elan du 23 novembre 2018, et que la location à vocation touristique en était exclue,
- à titre infiniment subsidiaire, le montant de l'amende requise par la ville de [Localité 7] est disproportionné,
- en cas de condamnation, il conviendra de condamner la société Open Flats à la garantir, cette instance étant la conséquence des manquements de cette dernière.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 décembre 2022, la société Open Flats demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement du 12 septembre 2022 en ce qu'il a :
' débouté la Ville de [Localité 7] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation,
' déclaré irrecevable l'action en remboursement des fruits civils formée par la société Alesia Etan à l'égard de la société Open flats,
' condamné la Ville de [Localité 7] à payer à la société Alesia Etan la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné la Ville de [Localité 7] aux dépens,
A titre subsidiaire,
- débouter la société Alesia Etan de sa demande de garantie à l'encontre de la société Open flats et de condamnation à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- condamner la société Alesia Etan à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
En tout état de cause,
- condamner la Ville de [Localité 7] à lui payer la somme de 5.000 au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La société Open flats soutient en substance que :
- les documents produits par la Ville ne permettent pas de déduire un usage d'habitation au 1er janvier 1970,
- subsidiairement, la société Alesia Etan était informée des locations survenues, de sorte que son appel en garantie ne peut prospérer.
SUR CE,
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
En l'espèce, est en débat la démonstration de ce qu'il s'agit bien d'un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la ville de [Localité 7], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La fiche H2 a été ici remplie le 12 octobre 1970.
Elle indique que les consorts [N]-[R] sont propriétaires d'un appartement à usage d'habitation de 68 m², situé au 1er étage gauche de l'immeuble, qu'il est occupé par Mme [I] [R], entrée dans les lieux en 1966, et que le loyer fixé s'élève à 2.368, 92 francs par mois.
Toutefois, cette fiche comporte la mention "lot 3", le chiffre 3 étant barré pour laisser place au chiffre "4", les indications du bâtiment ("A") étant raturées ainsi que celles .de l'escalier, ce qui induit une incertitude sur l'identification du bien, alors que par ailleurs, l'attestation notariée produite par la société Alesia Etan fait état de ce que le lot n°4 est situé au 1er étage porte face, et non au 1er étage gauche.
Si ces mentions ont été portées à une date assez proche du 1er janvier 1970, elles ne suffisent cependant à établir un usage d'habitation au 1er janvier 1970, étant précisé que la fiche H2 ne peut être rapportée avec certitude au lot concerné.
L'extrait cadastral et le relevé de propriété produits en appel sont datés de l'année 2020, et ne peuvent par conséquent établir l'usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Les "calepins" ne sont pas datés et citent une occupante du nom de "[U] [R]" et non [I] [R].
Aucun autre élément probant n'est versé aux débats s'agissant de la preuve de l'usage d'habitation, qui n'est donc pas établi au 1er janvier 1970.
Aussi, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la ville de [Localité 7].
Sur les autres demandes
Le sort des dépens et frais de première instance a été exactement réglé par le premier juge, de sorte que la décision sera également confirmée sur ce point.
La ville de [Localité 7] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'appel, ainsi qu'à payer à la société Alesia Etan et à la société Open Flats chacune une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ce, dans les termes du dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Condamne la ville de [Localité 7] à payer à la société Alesia Etan et à la société Open Flats chacune la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la ville de [Localité 7] aux dépens d'appel, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE POUR LA PRESIDENTE
DE CHAMBRE EMPÊCHÉE
