Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 23 MARS 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15928 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGMHN
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Août 2022 -Tribunal de proximité de SUCY EN BRIE - RG n° 12-22-383
APPELANTE
Mme [Z] [E]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Shameer RUHOMAUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 197
INTIMEE
E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU VAL DE MARNE, RCS de Créteil sous le n°785 769 555, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquementpar mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Thomas RONDEAU, Conseiller, pour la Présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 mai 2020, l'OPH de Villeneuve-Saint-Georges, aux droits duquel vient l'Epic Valophis Habitat ' OPH du Val de Marne a donné à bail un local à usage d'habitation sis [Adresse 1], à Mme [E].
Par acte du 8 décembre 2021, l'Epic Valophis Habitat a fait délivrer à Mme [E] un commandement de payer d'un montant de 2.246,91 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 30 novembre 2021.
Par acte du 11 mars 2022, l'Epic Valophis Habitat a assigné Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, siégeant au tribunal proximité de Sucy-en-Brie, aux fins de, notamment :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la locataire ;
- autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par la locataire dans tout garde meubles de son choix à ses frais, risques et périls ;
- condamner la locataire à payer la somme provisionnelle de 3.627 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l'assignation pour le surplus, outre les frais d'intérêts,
- condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;
- supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédure civiles d'exécution en raison de l'urgence et des manquements manifestes des locataires à leurs obligations ;
- condamner la locataire à payer la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner la locataire aux entiers dépens.
Mme [E] n'a pas comparu en première instance, ni ne s'est faite représenter.
Par ordonnance réputée contradictoire du 11 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil, siégeant au tribunal proximité de Sucy-en-Brie, a :
- condamné Mme [E] à verser à l'Epic Valophis Habitat la somme provisionnelle de 3.491,35 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2022, terme de janvier 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2021 pour la somme de 2.246,91 euros et à compter du 11 mars 2022 pour le surplus ;
- constaté la résiliation à compter du 9 février 2022 du bail convenu entre les parties ;
- ordonné l'expulsion de Mme [E] du local d'habitation situé [Adresse 1] (94), faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- rejeté la demande d'autorisation de se faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local d'habitation ;
- condamné Mme [E] à verser à titre provisionnel à l'Epic Valophis Habitat une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 427,62 euros, se substituant aux loyers et charges, à compter du 1er février 2022 jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;
- rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [E] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer.
Par déclaration du 8 septembre 2022, Mme [E] a interjeté appel de la décision.
Dans ses conclusions remises le 16 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [E] demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-brie, du 11 août 2022, en ce qu'elle a condamné Mme [E] à verser à l'Epic Valophis Habitat la somme provisionnelle de 3.491,35 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2022, terme de janvier 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2021 pour la somme de 2.246,91 euros et à compter du 11 mars 2022 pour le surplus ;
- infirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-brie, du 11 août 2022, en ce qu'elle a constaté la résiliation à compter du 9 février 2022 du bail convenu entre les parties ;
- infirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-brie, du 11 août 2022, en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Mme [E] du local d'habitation situé [Adresse 1], faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- infirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-brie, du 11 août 2022, en ce qu'elle a condamné Mme [E] à verser à titre provisionnel à l'Epic Valophis Habitat une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 427,62euros, se substituant aux loyers et charges, à compter du 1er février 2022 jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;
- infirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-brie, du 11 août 2022, en ce qu'elle a rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
- infirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-brie, du 11 août 2022, en ce qu'elle a rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
- infirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-brie, du 11 août 2022, en ce qu'elle a condamné Mme [E] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ;
- accorder à Mme [E] des délais de paiement de 30 mois à compter de la signification de la présente décision pour régler le solde restant dû au titre des loyers et charges, en trente échéances d'un montant égal, en plus du loyer courant ;
- suspendre les effets de la clause de résiliation stipulée dans le contrat de bail tant que cet échéancier est respecté ;
- dire que si Mme [E] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail d'habitation sera réputée ne pas avoir joué ;
- dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- laisser à chaque partie la charge de ses dépens d'appel.
Mme [E] fait valoir en substance :
- qu'elle n'avait pas pu présenter sa défense dans le cadre de la procédure en première instance car elle n'avait pas eu connaissance ni du commandement de payer, ni de l'assignation devant le tribunal de proximité ;
- qu'elle est en situation de régler sa dette locative vis-à-vis de son bailleur et occupe présentement un emploi à temps plein, dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée du 27 décembre 2021, qui lui procure désormais un salaire mensuel d'environ 1.700 euros net mensuel, attendant aussi une indemnisation de son préjudice corporel suite à un accident.
Dans ses conclusions remises et notifiées le 25 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, l'Epic Valophis Habitat demande à la cour de :
- débouter Mme [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer la décision entreprise et constater que la clause résolutoire insérée au bail consenti par l'OPH de [Localité 3] aux droits duquel se trouve l'Epic Valophis Habitat à Mme [E] suivant contrat sous seing privé en date du 20 mai 2020 est acquise de plein droit au propriétaire, et ce en application des dispositions de l'article VII, paragraphe « la résiliation pour défaut de paiement » du contrat de location et de l'article 24 de la loi n°89.462 du 06 juillet 1989, modifiée ;
en conséquence,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement n°137 sis [Adresse 1] (94), si besoin avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, et ce en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi qu'aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, s'agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux ;
actualisant la dette locative,
- condamner Mme [E] à payer à l'Epic Valophis Habitat la somme de 6.118 euros, à titre de provision à valoir sur le montant des loyers arriérés, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 2.246 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil, ainsi qu'au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir ;
- fixer au montant du loyer normalement appelé le montant de l'indemnité d'occupation, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ;
- condamner Mme [E] au paiement mensuel de ladite indemnité d'occupation, à compter de l'arrêt à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner Mme [E] à payer le montant des charges afférentes à l'occupation du logement, jusqu'à la libération des lieux ;
- condamner Mme [E] au paiement de la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [E] en tous les dépens qui comprendront en outre le coût du commandement de payer en date du 8 décembre 2021, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Valophis Habitat fait valoir en substance :
- que la dette locative s'élève à la somme de 6.118,90 euros au 25 novembre 2022 et qu'aucune somme n'est réglée spontanément pour diminuer l'arriéré locatif ;
- que, dans ces conditions, Valophis Habitat ne peut que s'opposer à l'octroi des délais sollicités dans le cadre de l'appel.
SUR CE LA COUR
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le maintien d'un locataire dans les lieux, alors qu'il est devenu occupant sans droit ni titre en application d'une clause résolutoire de plein droit, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.
Il sera rappelé à cet égard :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
De plus, aux termes de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. De telles mesures suspendent les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.
Selon l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire. Aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, il sera relevé que Mme [E] sollicite à hauteur d'appel des délais de paiement, ne venant pas contester le non-paiement des sommes mentionnées dans le commandement visant la clause résolutoire délivrée le 8 décembre 2021.
Ainsi, les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées, le principe de l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas remis en cause.
Par ailleurs, s'agissant des sommes actuellement dues, l'Epic Valophis Habitat verse aux débats un décompte au 25 novembre 2022, dont il résulte que Mme [E] est redevable à cette date de la somme de 6.118,79 euros.
Ce montant n'est pas contesté par Mme [E], de sorte qu'il y a lieu de condamner provisionnellement l'appelante à verser au bailleur la somme provisionnelle de 6.118 euros telle que réclamée.
Concernant la demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, il sera relevé :
- que Mme [E] indique occuper un emploi à plein temps depuis le mois de décembre 2021, son salaire mensuel étant d'environ 1.700 euros nets ;
- qu'elle précise aussi qu'elle a vocation à bénéficier, dans le cadre de l'accident dont elle a été victime au mois de juillet 2021 et qui est de nature à expliquer les difficultés d'emploi rencontrées, d'une indemnisation de son préjudice corporel à hauteur de 6.000 euros ;
- que si le bailleur expose que les sommes ne sont pas réglées spontanément en vue de régler l'arriéré locatif, force est de constater aussi qu' à tout le moins, des virements apparaissent avoir été effectués, aux termes du décompte versé aux débats, en vue de régler les échéances courantes depuis le mois d'août 2022 ;
- que, dès lors, il sera fait droit à la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions indiquées au dispositif.
Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
A hauteur d'appel, ce que juge la cour commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, chacune des parties conservant la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en qu'elle a constaté le principe de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en ce qu'elle a statué sur le sort des dépens et frais de première instance ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fait droit à la demande de délais et suspend les effets de la clause résolutoire ;
Condamne Mme [Z] [E] à payer à Valophis Habitat la somme provisionnelle de 6.118 euros, arrêtée au 25 novembre 2022, ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 2.246 euros et pour le surplus à compter de la signification du présent arrêt eu égard à l'actualisation des sommes dues ;
Dit que Mme [Z] [E] pourra s'acquitter de cette somme en 29 mensualités de 203 euros en sus des termes courants, et le solde lors de la 30ème, le 10 de chaque mois, la première échéance intervenant le mois suivant la date de signification du présent arrêt ;
Dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [Z] [E] se libère de sa dette dans les délais et selon les modalités ainsi fixées en plus du paiement du loyer courant ;
Dit que, faute pour Mme [Z] [E] de payer cette somme à bonne date, en sus du loyer courant, dès le premier impayé et huit jours après l'envoi par Valophis Habitat d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :
- le tout deviendra immédiatement exigible ;
- la clause résolutoire sera acquise à la date du 9 février 2022 et reprendra son plein effet ;
- Mme [Z] [E] sera tenue au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et condamne Mme [Z] [E] à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d'occupation à Valophis Habitat, jusqu'à parfaite libération des lieux';
- il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [Z] [E] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux dont s'agit sis [Adresse 1] (94) ;
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE POUR LA PRESIDENTE
DE CHAMBRE EMPÊCHÉE
