Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 23 MARS 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15424 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGK4M
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de NOGENT SUR MARNE - RG n° 22-000173
APPELANTE
S.A.R.L. ABEILLE DRAPEAUX, RCS de Bobigny sous le n°408 182 350, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Linda SADI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1991
INTIMEES
Mme [P] [U]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assistée à l'audience par Me Cédric BEAUDEUX, substituant Me Léa MALKA, avocat au barreau de PARIS, toque : K81
Mme [N] [V]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Défaillante, signifiée le 24.10.2022 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Thomas RONDEAU, Conseiller, pour la Présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 21 mai 2021, à effet au même jour, Mme [U] a donné à bail à Mme [V] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 1] (rez-de-chaussée droite), [Localité 6] (94), moyennant un loyer mensuel révisable de 760 euros, outre une provision sur charges et le versement d'un dépôt de garantie.
Par acte sous seing privé du 21 mai 2021, la société Abeille Drapeaux s'est portée caution à l'égard de Mme [V] des loyers impayés pour une durée de 9 ans.
Suite à la délivrance d'un commandement de payer la somme de 2.370 euros en date du 9 août 2021, Mme [U] a, par acte d'huissier en date des 3 et 8 mars 2022, (notifié le 14 mars 2022 au représentant de l'Etat dans le département), fait citer Mme [V] et la société Abeille Drapeaux.
Par acte du 13 mai 2022, Mme [U] a fait assigner Mme [V] et la société Abeille Drapeaux devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-marne aux fins de voir constater la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit et condamner solidairement les défendeurs au paiement de l'arriéré de loyers à hauteur de 4.820,50 euros, ainsi qu'aux frais et dépens.
Mme [V] et la société Abeille Drapeaux n'ont ni comparu à l'audience ni n'ont été représentés.
Par ordonnance réputée contradictoire du 24 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-marne a :
au principal,
- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l'urgence ;
- constaté la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé au [Adresse 1] (rez-de-chaussée droite), [Localité 6] (94), conclu entre Mme [U], d'une part, et Mme [V], d'autre part, à compter du 10 octobre 2021 ;
- condamné Mme [V] à libérer les lieux situés au [Adresse 1] (rez-de-chaussée droite), [Localité 6] (94) en satisfaisant aux obligations du locataire ;
à défaut,
- dit que Mme [U] pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [V] et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après leur avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- rappelé s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant,
- rejeté la demande d'astreinte assortissant l'expulsion ;
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles, cette indemnité étant comprise dans la dette principale jusqu'au mois de janvier 2022 inclus ;
- condamné solidairement Mme [V] et la société Abeille Drapeaux à verser à Mme [U] une somme de 4.820,50 euros en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme de janvier 2022 inclus ;
- condamné in solidum Mme [V] et la société Abeille Drapeaux au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation (fixée au montant du loyer actualisé et des charges), à compter du terme de février 2022 inclus et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;
- condamné in solidum Mme [V] et la société Abeille Drapeaux à verser à Mme [U] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum Mme [V] et la société Abeille Drapeaux aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
- rappelé que la présente décision sera non avenue si elle n'est pas notifiée dans les six mois de sa date ;
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Par déclaration du 26 août 2022, la société Abeille Drapeaux a interjeté appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises le 24 janvier 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Abeille Drapeaux demande à la cour, au visa des articles 834 et 835, alinéa 1, du code de procédure civile, de l'article 6, b), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :
- la recevoir en ses présentes écritures et, y faisant droit ;
- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne le 24 juin 2022 rendu en ce qu'elle a :
' condamné solidairement Mme [V] et la société Abeille Drapeaux à verser à Mme [U] une somme de 4.820,50 euros en principal, au titre des loyers et indemnité d'occupation, terme du mois de janvier 2022 inclus,
' condamné in solidum Mme [V] et la société Abeille Drapeaux au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du terme de février inclus et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
' condamné in solidum Mme [V] et la société Abeille Drapeaux à verser à Mme [U] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
' condamné in solidum Mme [V] et la société Abeille Drapeaux aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
- fixer au 7 décembre 2021 la libération effective et définitive des locaux par Mme [V] ;
- fixer à la date du 7 décembre 2021 l'extinction des obligations nées du contrat de bail régularisé enter Mme [U] et Mme [V], et, subséquemment ;
- fixer au 7 décembre 2021 le terme de l'acte de cautionnement solidaire régularisé par la société Abeille Drapeaux et en conséquence ;
- débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
à titre principal,
- dire n'y avoir lieu à référé dès lors que les demandes formulées par Mme [U] se heurtent à une contestation sérieuse et que le trouble a cessé au 7 décembre 2021 ;
- inviter Mme [U] à mieux se pourvoir ;
à titre subsidiaire,
si par extraordinaire, la présente cour devait considérer que les demandes formulées par Mme [U] ne se heurteraient pas à un contestation sérieuse, il est demandé à la présente cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
condamné solidairement Mme [V] et la société Abeille Drapeaux à verser à Mme [U] une somme de 4.820,50 euros en principal, au titre des loyers et indemnité d'occupation, terme du mois de janvier 2022 inclus,
condamné in solidum Mme [V] et la société Abeille Drapeaux au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du terme de février inclus et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
- limiter le quantum des loyers, charges et indemnités d'occupation dus solidairement par Mme [V] et par la société Abeille Drapeaux à la somme de 3.648,24 euros, pour la période allant du 21 mai au 7 décembre 2021 ;
en tout état de cause,
- condamner Mme [U] à payer à la société Abeille Drapeaux la somme de 5.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La société Abeille Drapeaux fait valoir en substance :
- que c'est à tort que le premier juge a considéré que Mme [V] s'est maintenue dans les lieux et, ce, au moins jusqu'au jour où il a statué, soit le 24 juin 2022 ; que, et pour cause, l'appartement litigieux a été effectivement et définitivement libéré par Mme [V] le 7 décembre 2021 ;
- que l'intimée, tout en admettant que son logement est devenu inoccupé à compter du 7 décembre 2021, prétend qu'il aurait été réinvesti suite à cette inoccupation et à l'expulsion de la locataire ;
- qu'à supposer que cela soit vrai, cette circonstance est tout à fait indifférente à la situation de la société Abeille Drapeaux ;
- que la société Abeille Drapeaux ne saurait être tenue à garantie au-delà du 7 décembre 2021, si bien que le quantum des loyers, charges et indemnités d'occupation dus solidairement devra être limité à la somme de 3.648,24 euros.
Dans ses conclusions remises le 23 janvier 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [U] demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103 et 1728 du code civil, de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l'article 1383-2 du code civil, de :
- la recevoir en ses demandes et l'y déclarer bien fondée ;
- juger qu'il n'y a lieu à aucune contestation sérieuse ;
en conséquence,
- débouter la société Abeille Drapeaux de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- confirmer l'ordonnance rendue le 24 juin 2022 par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne en tout point et, notamment en ce qu'elle a condamné : « solidairement Mme [V] et la société Abeille Drapeaux à verser à Mme [U] une somme de 4.820,50 euros en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de janvier 2022 inclus ; in solidum Mme [V] et la société Abeille Drapeaux au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du terme de février 2022 inclus et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux » ;
- condamner in solidum la société Abeille Drapeaux et Mme [V] à payer à Mme [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société Abeille Drapeaux et Mme [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Teytaud dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [U] fait valoir en substance :
- que les obligations d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre ne s'éteignent pas tant que ce dernier n'a pas restitué au propriétaire le logement donné à bail selon les formes requises ;
- que la locataire reste tenue à l'égard du propriétaire jusqu'à ce qu'elle lui ait restitué les clés de l'appartement ou qu'elle, ou tout occupant de son chef, en ait été expulsée ;
- que, corrélativement, l'engagement de caution étant valable jusqu'à l'extinction des obligations de Mme [V], la société Abeille Drapeaux reste également solidairement tenue en qualité de caution ;
- que, nonobstant la tentative d'expulsion par la force publique, Mme [V] a par la suite réinvesti les lieux.
Mme [V] n'a pas constitué avocat.
SUR CE LA COUR
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En l'espèce, à hauteur d'appel, est en litige la hauteur de l'obligation de paiement de la SARL Abeille Drapeaux, caution solidaire de la locataire.
Il sera rappelé :
- que, par acte de cautionnement solidaire du 21 mai 2021, la société Abeille Drapeaux s'est portée caution de la locataire Mme [N] [V], ce pour toutes les sommes dues au bailleur en vertu du contrat de location et de ses suites et notamment les loyers éventuellement révisés, le dépôt de garantie, les charges locatives, les dégradations et réparations locatives, les impôts et taxes, les pénalités, les intérêts de retard, les indemnités d'occupation, les montants de condamnations et tous frais et dépens éventuels de procédure ;
- qu'il est constant que Mme [V] n'a pas réglé les sommes dues, la bailleresse ayant fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- que les parties s'opposent cependant sur la question du départ ou non de Mme [V] des lieux loués, étant observé que l'acte de cautionnement précise bien que la société Abeille Drapeaux est tenue aux indemnités d'occupation ;
- que la société Abeille Drapeaux indique que Mme [V] aurait quitté les lieux le 7 décembre 2021, se fondant sur les termes de l'assignation délivrée devant le premier juge et sur des échanges de courriels ;
- que l'assignation délivrée devant le premier juge précise à cet égard que "Mme [V] n'occuperait pas personnellement l'appartement litigieux" et qu' "un tiers s'y maintiendrait" ; qu'il était aussi exposé que les forces de l'ordre sont intervenues et ont procédé à l'interpellation d'une personne se trouvant dans les lieux loués ; que l'occupant dans l'appartement serait une personne dont il n'est pas sûr qu'il s'agisse de Mme [V] ;
- qu'il ne s'en déduit donc pas que l'assignation indiquerait que Mme [V] aurait bien définitivement quitté les lieux le 7 décembre 2021 et n'en aurait plus la jouissance ;
- que, dans les échanges de courriels, le syndic de l'immeuble indique notamment, le 16 décembre 2021, que, dans la nuit du 7 décembre 2021 à 21 heures, les forces de police ont procédé à l'interpellation des occupants du logement, qu'un serrurier a été missionné par les forces de police pour procéder à la fermeture de l'appartement et que, "sauf erreur", l'appartement "est inoccupé depuis cette date" ;
- que si le syndic fait état de ce que l'appartement sauf erreur serait inoccupé, la propriétaire relève à juste titre que sa locataire ne lui a jamais remis les clés du logement ;
- qu'il sera aussi observé, eu égard aux éléments de fait rappelés ci-avant, que la propriétaire n'a pas fait appel à un huissier de justice pour procéder à l'expulsion de la locataire, une opération de police ne pouvant s'assimiler d'une quelconque manière à la libération des lieux effective par un locataire, étant précisé que le dispositif de fermeture provisoire placé sur la porte lors de l'opération de police n'est pas non plus un changement de serrure effectué sous contrôle d'un huissier de justice, opération de police dont la propriétaire n'est pas non plus au demeurant à l'origine, contrairement à qu'invoque sans preuve la société appelante ;
- que, par ailleurs, à l'occasion d'une procédure de saisie-attribution sur le compte bancaire de Mme [V], un acte était signifié au logement en cause le 3 novembre 2022, certifié comme étant le domicile de la locataire, étant à cette occasion constatée la présence du frère de Mme [V], qui acceptait de recevoir l'acte pour le compte de sa soeur ;
- qu'encore le 23 décembre 2022, dans le cadre de la signification des conclusions d'intimée, l'huissier de justice instrumentaire indiquait qu'il s'agissait bien toujours du domicile de Mme [V], le nom étant inscrit sur la boîte aux lettres et l'adresse confirmée par un voisin ;
- qu'ainsi, il n'apparaît pas que Mme [V] ait quitté le logement le 7 décembre 2021, une opération de police ne pouvant s'assimiler à une procédure d'expulsion, la locataire étant toujours occupante en titre du logement comme en attestent les significations postérieures, de sorte que la propriétaire a pu à juste titre réclamer, sans contestation sérieuse, les indemnités d'occupation à la caution, la société Abeille Drapeaux ;
- que c'est donc à juste titre que la caution a été condamnée solidairement à régler à Mme [U] la somme provisionnelle de 4.820,50 euros, terme du mois de janvier 2022, outre au paiement de l'indemnité d'occupation provisionnelle, sans qu'il n'y ait lieu de limiter cette solidarité à la date du 7 décembre 2021.
Il y a lieu dans ces circonstances de confirmer l'ordonnance entreprise, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge et, y ajoutant, de condamner la SARL Abeille Drapeaux à indemniser Mme [U] pour les frais non répétibles exposés à hauteur d'appel et aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Condamne la SARL Abeille Drapeaux à verser à Mme [P] [U] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la SARL Abeille Drapeaux aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE POUR LA PRESIDENTE
DE CHAMBRE EMPÊCHÉE
