Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 23 MARS 2023
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15349 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKXE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juin 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/52009
APPELANTE
S.A.S. K&J CONSULTING, RCS de Paris sous le n°822 949 269, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
INTIMEES
S.A.R.L. LA TOUR IMMO GESTION, RCS de PARIS sous le n°421 419 870, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 7]
Ayant pour avocat postulant Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Représentée à l'audience par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735
S.C.I. TRIBAL TROC IMMOBILIAR, RCS de Paris sous le n°428 298 780, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée et assistée par Me Daniel TASCIYAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1743
LA VILLE DE [Localité 9], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 9], Mme [W] [M], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 5]
Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Février 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Thomas RONDEAU, Conseiller, pour la Présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
La société Tribal Troc Immobiliar est propriétaire d'un appartement situé au 1er étage d'un immeuble sis [Adresse 4].
La société La Tour Immo Gestion exerce une activité de gestion immobilière et administration de biens.
Depuis l'année 2005, elle est gestionnaire du bien appartenant à la société Tribal Troc Immobiliar.
La société K&J Consulting a pour activité l'hébergement touristique de courte durée. Elle propose ses services via son site internet et sous le nom commercial « checkmyguest ».
Par exploits des 18, 19 et 26 février 2021, la ville de [Localité 9] a fait assigner la société K&J Consulting, les sociétés Tribal Troc Immobiliar et La Tour Immo Gestion devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond sur le fondement notamment de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation concernant l'appartement situé [Adresse 4].
Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 29 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné la société Tribal Troc Immobiliar au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 9] ;
- condamné la société La Tour Immo Gestion au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement des articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 9] ;
- condamné la société K&J Consulting au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 9] ;
- débouté la ville de [Localité 9] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code de tourisme ;
- dit n'y avoir lieu à jugement selon la procédure accélérée au fond sur la demande en garantie ;
- condamné la société Tour Immo Gestion, la société K&J Consulting et la sociétéTribal Troc Immobiliar chacune au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Tour Immo gestion, la société K&J Consulting et la société Tribal Troc Immobiliar chacune aux dépens, dont distraction au profit de Me Bruno Mathieu, avocat ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 23 août 2022, société K&J Consulting a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 06 janvier 2023, la société K&J Consulting demande à la cour de :
- déclarer son appel recevable et bien fondé ;
- infirmer le jugement rendu le 29 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :
condamné la société K&J Consulting au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 9],
condamné, la société K&J Consulting au paiement de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société K&J Consulting aux dépens ;
rejeté le surplus des demandes de la société K&J Consulting,
Statuer à nouveau,
A titre principal,
- prononcer la mise hors de cause de la société K&J Consulting ;
A titre subsidiaire,
- juger que la matérialité de l'infraction alléguée n'est pas constituée ;
En conséquence,
- débouter la ville de [Localité 9] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre très subsidiaire,
- juger que l'amende civile prononcée à l'encontre de la société K&J Consulting n'est pas justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum,
En conséquence,
- condamner la société K&J Consulting à une amende symbolique de 1 euro,
A titre infiniment subsidiaire,
- condamner la société La Tour Immo Gestion à garantir la société K&J Consulting de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la demande et au profit de la ville de [Localité 9].
En tout état de cause,
- débouter la ville de [Localité 9] de sa demande en irrecevabilité des conclusions du 18 novembre 2022 et les juger parfaitement recevables,
- débouter la ville de [Localité 9] de son appel incident tendant à ce que soit prononcée une amende fixée a la somme de 50.000 euros à l'encontre de chacune des parties,
- débouter la ville de [Localité 9] de sa demande en condamnation de la société K&J Consulting au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- débouter la société La Tour Immo Gestion et la société Tribal Troc Immobiliar de leurs appels incidents par lesquels elles sollicitent à titre subsidiaire la condamnation solidaire de toutes parties succombantes,
- débouter la ville de [Localité 9], la société La Tour Immo Gestion et la société Tribal Troc Immobiliar de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
- condamner la ville de [Localité 9] à payer à la société K&J Consulting la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la ville de [Localité 9] aux entiers dépens de l'instance dont le recouvrement sera poursuivi par la société 2H AVOCATS, en la personne de Me Schwab, par application des dispositions de l'article 699 du code de proce dure civile.
Elle expose notamment que :
- aucune demande nouvelle n'est formulée aux termes des conclusions notifiées le 18 novembre 2022, seule une jurisprudence de la Cour de cassation du 9 novembre 2022 ayant été ajoutée, il s'agit donc d'un moyen nouveau à l'appui d'une prétention déjà formulée,
- elle devra être mise hors de cause, alors que le mandat qui lui a été confié le 1er décembre 2019 prévoyait qu'aucune obligation ne lui incombait quant à la vérification de l'affectation juridique de l'appartement,
- à titre subsidiaire, la ville de [Localité 9] elle-même a attesté en 2018 que le bien avait un usage autre que l'habitation et n'avait donc pas connaissance d'un changement d'usage qui serait intervenu en 2000, de sorte que l'infraction ne peut être constituée,
- à titre très subsidiaire, l'appartement n'a été loué par son intermédiaire que du 21 décembre 2019 au 30 juin 2020, la condamnation à l'amende devant être ramenée à la somme symbolique de 1 euro,
- l'appel incident de la ville de [Localité 9] sera rejeté, le caractère dissuasif de l'amende la concernant n'ayant pas lieu d'être,
- les appels incidents des sociétés La Tour Immo Gestion et Tribal Troc Immobiliar seront également rejetés, le montant de l'amende devant être établi en proportion des gains procurés, de sorte qu'il ne peut être prononcé aucune condamnation solidaire à une amende des sociétés La Tour Immo Gestion, Tribal Troc Immobilier et K&J Consulting.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 décembre 2022, la société La Tour Immo Gestion demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 29 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :
condamné la société La Tour Immo Gestion au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 9],
condamné la société La Tour Immo Gestion au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société La Tour Immo Gestion aux dépens,
rejeté le surplus des demandes de la société La Tour Immo Gestion,
Statuer à nouveau,
A titre principal,
- juger qu'en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, la société La Tour Immo Gestion en sa qualite d'intermédiaire immobilier n'est pas soumise aux dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du Code de la construction et de l'habitation
En conséquence,
- infirmer le jugement du 29 juin 2022 en ce qu'il a condamné la société La Tour Immo Gestion à une amende civile de 8.000 euros et débouter la ville de [Localité 9] de l'intégralité de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- juger la ville de [Localité 9] est mal fondée dans sa demande en raison de l'usage autre que d'habitation du local commercial comme cela résulte de l'attestation délivrée par la ville de Paris elle-même le 29 novembre 2018,
En conséquence,
- infirmer le jugement du 29 juin 2022 en ce qu'il a condamné la société La Tour Immo Gestion à une amende civile de 8.000 euros et débouter la ville de [Localité 9] de l'intégralité de ses demandes,
- débouter la ville de [Localité 9] et la socie te K&J Consulting de l'intégralité de ses demandes de condamnations financières dirigées contre la société La Tour Immo Gestion,
A titre infiniment subsidiaire si, par extraordinaire, la force probante du constat d'infraction devait être caractérisée,
- juger qu'il n'y a lieu à la condamnation individuelle des sociétés Tribal Troc Immobiliar, La Tour Immo Gestion et K&J Consulting en application d'une jurisprudence constante qui opère systématiquement une condamnation solidaire dans une telle hypothèse,
- juger qu'en tout état de cause, compte tenu de sa bonne foi, de ses diligences et sa coopération, la socie te Tour Immo Gestion est fondée à n'être condamnée qu'à une amende symbolique,
En conséquence,
- condamner la société La Tour Immo Gestion à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l'infraction présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 9],
- rejeter la demande de condamnation à une amende civile de 10.000 euros pour défaut d'enregistrement,
A titre infiniment subsidiaire et si l'amende spécifique de 1 euro devait être écartée par la cour,
- dire le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile manifestement disproportionné et injustifié,
En conséquence :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société La Tour Immo Gestion à la somme prononcée par le tribunal à hauteur de 8.000 euros au maximum,
En tout état de cause,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société K&J Consulting de sa demande tendant à ce que la société La Tour Immo Gestion la garantisse de toute condamnation,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société La Tour Immo Gestion à payer à la ville de [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance et statuant à nouveau, condamner la ville de [Localité 9] à payer à la société La Tour Immo Gestion la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose notamment que :
- elle devra être mise hors de cause au vu de la jurisprudence de la Cour de cassation du 9 novembre 2022, alors qu'elle a agi en qualité de gestionnaire intermédiaire de l'immeuble et ne peut se voir reprocher d'en avoir changé l'usage,
- à titre subsidiaire, la société Tribal Troc Immobiliar n'a pas réalisé les travaux de rénovation prévus conformément à l'arrêté de permis de construire du 20 novembre 2000, de sorte que le premier étage litigieux doit toujours être considéré comme étant à usage d'hôtel, la ville de [Localité 9] en ayant elle-même attesté,
- à titre infiniment subsidiaire, elle est de bonne foi et l'activité reprochée a été ponctuelle, les locations saisonnières, qui ont représenté 156 jours sur 21 mois, ayant cessé pour laisser place à un bail d'habitation de longue durée,
- elle a coopéré et fait preuve de transparence avec les services de la Ville, de sorte qu'elle ne peut être considérée comme ayant volontairement omis de respecter les obligations à sa charge,
- à titre infiniment subsidiaire, aucune preuve n'est apportée du quantum des locations, alors qu'elle a opéré les vérifications préalables, pris l'initiative de cesser les locations litigieuses, mis en location le bien suivant un bail de longue durée, été coopérative, diligente et de bonne foi,
- s'agissant des dispositions de l'article L 324-1-1 du code de tourisme, il ne s'agit pas d'une résidence principale,
- la demande de garantie de la société K&J Consulting devra être écartée, cette dernière devant répondre de ses actes de gestion et de sa connaissance de la réglementation.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 décembre 2022, la société Tribal Troc Immobiliar demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 29 juin 2022 par le tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il a :
condamné la socie te Tribal Troc Immobiliar au paiement de la somme de huit mille euros (8000 euros) sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 9],
condamné la société Tribal troc Immobiliar au paiement de la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société Tribal troc Immobiliar aux dépens,
rejeté le surplus des demandes de la société Tribal Troc Immobiliar,
Statuer à nouveau,
A titre principal,
- constater que la ville de [Localité 9] est mal fondée dans sa demande en raison de l'usage autre que d'habitation du local commercial comme cela résulte de l'attestation délivrée par la ville de Paris elle-même le 29 novembre 2018,
En conséquence,
- infirmer le jugement du 29 juin 2022 en ce qu'il a condamné la société Tribal Troc Immobiliar à une amende civile de 8.000 euros,
- débouter la ville de [Localité 9] de l'intégralité de ses demandes,
A titre subsidiaire si, par extraordinaire, la force probante du constat d'infraction devait être caractérisée,
- dire qu'il n'y a lieu à la condamnation individuelle des sociétés Tribal Troc Immobiliar, La Tour Immo Gestion et K&J Consulting en application d'une jurisprudence constante qui opère systématiquement une condamnation solidaire dans une telle hypothèse,
- dire qu'en tout état de cause, compte tenu de sa bonne foi, de ses diligences et sa coopération, la société Tribal Troc Immobiliar est fondée à n'être condamnée qu'à une amende symbolique,
En conséquence,
- condamner la société Tribal Troc Immobiliar à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l'infraction présumée et de leur coopération avec la ville de [Localité 9],
- rejeter la demande de condamnation a une amende civile de 10.000 euros pour défaut d'enregistrement,
A titre infiniment subsidiaire,
- dire le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile manifestement disproportionné et injustifié,
En conséquence,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Tribal Troc Immobiliar à la somme prononcée par le tribunal à hauteur de 8.000 euros au maximum,
En tout état de cause,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Tribal Troc Immobiliar à payer à la ville de [Localité 9] la somme de 1.500 euros au Titre de l'article 700 du Code de proce dure civile outre les dépens de l'instance,
- condamner la ille de [Localité 9] à payer à la société Tribal Troc la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle expose notamment que :
- elle n'a jamais réalisé les travaux de rénovation et transformation de l'immeuble conformément au permis de construire du 20 novembre 2000, de sorte qu'il est caduc et périmé depuis lors,
- la ville de [Localité 9] a précisé dans son attestation que l'immeuble n'avait pas fait l'objet d'un changement d'usage depuis l'année 1970,
- le permis de construire dont s'agit prévoyait de transformer la destination des locaux du rez-de-chaussée en bureaux et ainsi, s'il avait produit ses effets, une demande de changement d'usage en habitation et une demande de compensation aurait pu être formulée auprès de la ville de [Localité 9],
- subsidiairement, l'infraction a été ponctuelle et a rapidement cessé, ce, avant même la procédure contentieuse et antérieurement au constat d'infraction,
- elle a coopéré et s'est montrée d'une transparence totale, elle ignorait l'irrégularité de cette activité et n'a jamais eu d'intention frauduleuse,
- à titre infiniment subsidiaire, aucune preuve n'est apportée du quantum des locations et le quantum réclamé est injustifié au regard de son comportement,
- s'agissant des dispositions de l'article L 324-1-1 du code de tourisme, il ne s'agit pas d'une résidence principale.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 décembre 2022, la ville de [Localité 9] demande à la cour de :
- dire et juger irrecevables les conclusions d'appelante de la société K&J Consulting signifiées le 18 novembre 2022 et les écarter des débats,
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant de l'amende civile et statuant à nouveau sur ce chef en l'infirmant condamner la SCI Tribal Troc Immobiliar, les sociétés La Tour Immo Gestion et K&J Consulting chacune à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris conformément à l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation,
- débouter la société K&J Consulting de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions,
- condamner la société Tribal Troc Immobiliar, les sociétés La Tour Immo Gestion et K&J Consulting au paiement chacun de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de proce dure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile par Me Mathieu, avocat.
Elle expose notamment que :
- les conclusions notifiées le 18 novembre 2022 sont irrecevables en ce qu'elles sont postérieures au calendrier fixé,
- le local est cause est à usage d'habitation, sans aucun changement d'affectation survenu, aucun élément ne permettant d'établir que le permis de construire déposé n'aurait pas été exécuté, et l'attestation établie par ses soins ne concerne que les informations dont elle dispose, sur une éventuelle demande de compensation,
- le bien n'est pas utilisé à usage d'habitation principale et a fait l'objet de locations de courte durée pour une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile,
- s'agissant de la société K&J Consulting, elle ne peut exciper d'un contrat auquel la Ville n'a pas été partie, de sorte que les manquements reprochés lui sont imputables,
- le montant de l'amende mérite d'être fixé à une somme de 50.000 euros à l'égard de chaque partie.
SUR CE,
- sur la recevabilité des écritures notifiées par la société K&J Consulting le 18 novembre 2022 par la voie électronique
L'article 910-4 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
La ville de [Localité 9] soutient que les conclusions notifiées le 18 novembre 2022 par la société
K&J Consulting seraient irrecevables, au regard de ces dispositions et en outre, parce qu'elles sont postérieures au calendrier fixé.
Il est constant que, par ses premières conclusions remises et notifiées le 14 novembre 2022, l'appelante a sollicité à titre principal sa mise hors de cause, cette demande étant reprise en des termes identiques dans le dispositif de ses conclusions notifiées le 18 novembre 2022.
L'appelante ayant conclu dès ses premières écritures, à sa mise hors de cause, aucune irrecevabilité n'est encourue de ce chef, étant précisé que les conclusions notifiées le 18 novembre 2022 intègrent en réalité une jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 9 novembre 2022, ce qui peut être considéré comme une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Par ailleurs, en vertu de l'article 905-2 du code de procédure civile, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l'appelant dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de l'avis de fixation de l'affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.
Il est constant en l'espèce que l'avis de fixation est en date du 17 octobre 2022, et que, comme rappelé plus haut, les premières écritures de la société K&J Consulting ont été notifiées dans ce délai et par la voie électronique le 14 novembre 2022. Toutefois, le délai d'un mois prévu à l'article 905-2 du code de procédure civile ne s'applique qu'aux premières conclusions et non aux suivantes, en sorte que les conclusions de l'appelante notifiées le 18 novembre 2022 sont bien recevables.
Les fins de non recevoir soulevées par la ville de [Localité 9] seront par conséquent rejetées.
- sur l'infraction aux dispositions du code de la construction
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 9] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
En l'espèce, s'agissant d'abord de l'usage d'habitation, il sera rappelé qu'ici, le bien en cause a fait l'objet d'un permis de construire obtenu le 20 novembre 2000, de sorte que le bien est réputé avoir l'usage pour lequel les travaux ont été autorisés.
Il sera donc observé que l'usage du bien au 1er janvier 1970 importe peu, dans la mesure où des travaux sont intervenus avec une autorisation administrative, postérieurement à cette date.
Le permis de construire obtenu en 2000, qui fait suite à la demande de changement de destination d'un local à usage commercial en habitation déposée par la société Tribal Troc Immobiliar, vise notamment à transformer le bâtiment "R+3" à usage d'hôtel meublé en usage d'habitation et bureau avec construction d'un local sur cour à usage de stationnement.
Les sociétés K&J Consulting, Tribal Troc Immobiliar et la Tour Immo Gestion se prévalent d'une attestation établie par la ville de [Localité 9] le 29 novembre 2018 au sein de laquelle il est indiqué: "Aucune autorisation subordonnée à une compensation n'a été délivrée pour ces locaux depuis 1970. Ces locaux n'ont pas été proposés en compensation dans le cadre d'une opération de changement d'usage depuis 1970. L'administration n'a connaissance d'aucun local affecté temporairement à l'habitation dans cet immeuble entre le 1er janvier 1970 et le 10 juin 2005".
Toutefois, il apparaît, ainsi que le soutient à juste titre la ville de [Localité 9], que cette attestation est circonscrite aux informations dont la Ville dispose sur une éventuelle demande de compensation, au sens de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation et sur une affectation temporaire à un usage d'habitation, cette dernière indiquant qu'elle n'a été saisie d'aucune de ces deux demandes, de sorte que, dans ces conditions, l'attestation produite n'est pas de nature à établir l'usage des lieux.
La destination du bien résultant de l'autorisation administrative est donc bien un usage d'habitation, de sorte que ce dernier apparaît établi au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant indifférente la circonstance alléguée par la société Tribal Troc Immobiliar de qu'elle n'aurait finalement pas réalisé les travaux de transformation en habitation, à supposer que cette circonstance soit démontrée, la loi visant l'usage pour lesquels les travaux ont été autorisés et non les conditions de leur réalisation effective.
Le bien en cause est donc réputé à usage d'habitation.
Le logement en cause n'est en outre pas la résidence principale de la société Tribal troc Immobiliar, ni d'aucune des parties, ce qui ne fait pas débat.
Ce logement a fait l'objet de locations de courte durée à une clientèle de passage, ainsi qu'en attestent les annonces publiées à cette fin sur les sites airbnb.fr et booking.com, les hôtes se nommant "[K] et [F]" et "checkmyguest ". Le constat d'infraction fait état de sept commentaires figurant sur le site airbnb.fr, publiés entre février et juin 2020, l'annonce publiée sur le site booking.com étant en ligne depuis le mois de décembre 2019
La société Tribal Troc Immobiliar ne conteste pas avoir mis en location de courte durée le local dont elle est propriétaire.
Concernant l'imputabilité des infractions, le premier juge a considéré que la société K&J Consulting ne devait pas être mise hors de cause, et l'a condamnée au versement d'une amende civile de 2.500 euros, les sociétés Tribal Troc Immobiliar et la Tour Immo Gestion étant condamnées chacune pour leur part à une amende civile de 8.000 euros.
L'amende civile prévue par les dispositions de l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation, constituant une sanction ayant le caractère d'une punition, les éléments constitutifs du manquement qu'elle sanctionne sont par application du principe de légalité des délits et des peines d'interprétation stricte.
Ainsi, celui qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plate-forme numérique, en méconnaissance de l'article L 631-7, et dont les obligations sont prévues par l'article L 324-2-1 du code du tourisme n'encourt pas l'amende civile prévue par l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation.( Civ 3, 9 novembre 2022, n°21-20.467).
Pour rappel, la société Tribal Troc Immobiliar a confié à la société La Tour Immo Gestion un mandat de gestion de l'immeuble qui lui appartient place de la Réunion à [Localité 10]. La société la Tour Immo Consulting a à son tour confié à la société K&J Consulting un mandat exclusif de louer ce bien.
Ces deux sociétés la Tour Immo Gestion et K&J Consulting, investies chacune d'un mandat, ont bien pour la première prêté son cours à la location et pour la seconde mis le bien à disposition d'une plate-forme numérique.
Dans ces conditions, elles ne peuvent encourir l'amende prévue par l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation. L'ordonnance rendue sera infirmée de ce chef.
La société Tribal Troc Immobiliar, propriétaire des lieux, doit être considérée en revanche comme ayant ainsi changé sans autorisation préalable l'usage des lots litigieux au sens de l'article L 631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation en louant les lieux qui lui appartiennent de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
Sur le quantum de l'amende, il sera relevé :
- que l'infraction s'est poursuivie sur une période se déroulant d'octobre 2018 et juillet 2020, date à laquelle les deux annonces ont été désactivées ;
- que, par référence à un gain estimé de 73.350 euros et sur la base d 'un prix de location de 163 euros par nuit soit sur 22, 5 nuits, une recette mensuelle de 3.667 euros, et compte tenu d'un loyer médian de 1.386 euros par mois, la part du gain illicite peut être estimé, comme l'indique la ville, à la somme de 45.620 euros ;
- que le coût de la compensation aurait été de 120.000 euros,
- que, toutefois, eu égard aux termes de l'attestation établie par la ville de [Localité 9] au cours de l'année 2018, il n'est pas établi que la société Tribal Troc Immobiliar a confié ce bien en location en sachant qu'il était à usage d'habitation.
Ainsi, l'amende prononcée par le premier juge soit 8.000 euros pour la société propriétaire apparaît proportionnée et adaptée, tenant compte des gains perçus, du coût de la compensation et de l'objectif d'intérêt général de la législation, qui tend à répondre à la difficulté de se loger à [Localité 9],
L'ordonnance rendue sera donc confirmée sur ce point.
S'agissant enfin de la demande de garantie des condamnations formées par la société la Tour Immo Gestion à l'encontre de la société K&J Consulting, il sera d'abord observé que c'est à tort que le premier juge a estimé que cette demande ne relevait pas des pouvoirs de la juridiction saisie, alors qu'aucune disposition n'empêche le juge saisi selon la procédure accélérée au fond, et donc la cour, de statuer sur ce point.
En revanche, compte tenu de ce qui précède, dans la mesure où aucune amende n'est prononcée à l'encontre des sociétés la Tour Immo Gestion et K&J Consulting, cette demande sera rejetée.
- Sur l'infraction secondaire
L'article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose notamment que :
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L.631-7 à L.631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
IV.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.
En l'espèce, il sera relevé que l'obligation de transmission de l'article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme ne peut concerner que les locations visés à l'article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, étant rappelé :
- que les textes relatifs à une infraction civile, pouvant conduire au prononcé d'une amende, doivent s'interpréter strictement ;
- que l'article L. 324-1-1 IV, constitué de deux alinéas, doit s'analyser en son ensemble ;
- que la transmission du nombre de jours vise à établir si la limite des 120 jours a été dépassée, de sorte que cette disposition concerne bien logiquement les meublés déclarés comme résidence principale, astreints à cette limite.
Nonobstant le fait que la ville de [Localité 9] indique elle-même que le bien n'est pas la résidence principale de la société Tribal Troc Immobiliar, force est de constater que ce dernier justifie, ainsi que les sociétés la Tour Immo et K&J Consulting d'un siège social à une autre adresse,
Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a rejeté la demande de la ville de [Localité 9] sur ce point.
Ce jugement sera enfin infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en ce qu'il a condamné les sociétés K&J Consulting la Tour Immo Gestion aux dépens et frais irrépétibles de première instance .
La société Tribal Troc Immobiliar qui succombe sera condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à la ville de [Localité 9] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement rendu en ce qu'il a condamné la société Tribal Troc Immobiliar à une amende civile de 8.000 euros dont le produit sera entièrement versé à la ville de [Localité 9], en application des dispositions de l'article L 631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau, et y ajoutant,
Rejette les autres demandes de la ville de [Localité 9],
Rejette les autres demandes des parties,
Condamne la société Tribal Troc Immobiliar aux dépens de première instance et d''appel,
Condamne la société Tribal Troc Immobiliar à payer à la ville de [Localité 9] une somme globale de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.
LA GREFFIÈRE POUR LA PRESIDENTE
DE CHAMBRE EMPÊCHÉE
