RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 23 MARS 2023
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05964 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQIX
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 Mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL - RG n° 21/00077
APPELANTE
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE
[Adresse 9]
[Localité 12]
représenté à l'audience par Me Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185
INTIMÉES
S.A.R.L. FISCHBEIN FRANCE
immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 572 193 563
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 13]
représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET d'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
substituée à l'audience par Me Diane VISINET, avocat au barreau de PARIS
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Localité 14]
représentée par Madame [O] [K], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Janvier 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Marie MONGIN, Conseillère
Madame Valérie GEORGET, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
L'article 1 de la Loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris fixe un objectif de construire 70.000 logements géographiquement et socialement adaptés au sein de la région Ile de France.
L'EPFIF et la commune de [Localité 18] ont signé une convention d'intervention foncière le 26 avril 2011, avenante à trois reprises, le 6 décembre 2013, le 4 décembre 2015 et le 20 janvier 2017.
Par délibération n°2017-10-15-Y du 5 octobre 2017, le conseil municipal de la ville de [Adresse 7] a approuvé le traité de concession d'une opération d'aménagement portant sur le secteur [Localité 23] à [Localité 18] et a désigné [Localité 19] SPL en tant qu'aménageur.
Le programme pluriannuel d'intervention (PPI) adopté par le conseil d'administration de l'EPFIF le 24 mars 2021, fixe pour objectif prioritaire à l'EPFIF de contribuer à accélérer et augmenter la production de logements et en particulier de logements sociaux ainsi que d'agir en faveur du développement économique.
Le secteur stratégique dit des Alouettes est composé d'un tissu mixte d'habitat et d'activités, à proximité immédiate de la gare de [Localité 22] dont la desserte sera renforcée avec l'arrivée des lignes 15 Est du Grand Paris Express et 1 du Métro.
C'est sur ce secteur que se situe le bien dont est propriétaire la SARL FISCHBEIN FRANCE, plus précisément des lots n°1 et n°3 d'un ensemble immobilier en copropriété à usage d'activités, situé [Adresse 4]), sur la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 10], d'une superficie de 1.571 m².
Le bien est soumis au droit de préemption urbain dont l'Établissement Public Foncier d'Ile-de-France (EPFIF), est demandeur à la présente procédure.
Le 11 mars 2021, la mairie a réceptionné une déclaration d'intention d'aliéner adressée par la SARL Fischbein France concernant le bien immobilier situé [Adresse 7]), sur la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 10] d'une superficie de 449,51 m² au prix de 720.000 euros.
L'EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 26 mai 2021 au prix de 535.000 euros.
Cette proposition d'acquisition a été refusée par la SARL Fischbein France par courrier en date du 22 juillet 2021.
Par requête et mémoire reçus au greffe le 3 août 2021, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en vue de la fixation judiciaire du prix du bien préempté.
Par un jugement du 8 mars 2022, après transport sur les lieux le 12 octobre 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a :
Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 23 novembre 2021 ;
Fixé à la somme de 752.480 euros (soit 1.674 euros x 449,51 m²) en valeur libre le prix d'acquisition du bien appartenant à la SARL Fischbein France concernant le bien immobilier situé [Adresse 4]), sur la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 10] d'une superficie de 449,51 m² ;
Condamné l'EPFIF à payer à la SARL Fischbein France une somme de 7.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné l'EPFIF au paiement des dépens de la présente instance ;
Ecarté l'exécution provisoire ;
Rejeté toutes les autres demandes des parties.
L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 4 avril 2022 limité aux chefs du jugement expressément critiqués en ce que le jugement du premier juge a fixé à 752.480 euros le prix d'alinéation du bien immobilier, évalué sur la base d'une valeur unitaire de 1.674 euros/m² et d'une surface totale de 449,51 m² et fixé à 7.500 euros l'indemnité allouée à la SARL Fischbein France sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ adressées au greffe le 29 juin 2022 par l'EPFIF, notifiées le 1er juillet 2022 (AR intimé le 4 juillet 2022 et AR CG le 4 juillet 2022) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement 8 mars 2022, sauf en ce qu'il a écarté l'exécution provisoire ;
Et, statuant à nouveaux des chefs infirmés :
Juger que la surface utile à retenir est de 446 m² au lieu de 449,51 m² ;
Fixer le prix d'aliénation des lots n°1 et n°3 de l'ensemble immobilier en copropriété à usage d'activités, sis [Adresse 4]), édifié sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 10], d'une superficie de 1.571 m², propriété de la SARL Fischbein France à 535.000 euros se décomposant comme suit :
Méthode d'évaluation : globale (parties communes et parking inclus)
Surface utile totale retenue : 446 m²
Valeur unitaire retenue : 1.200 euros/m², surface utile libre
Rejeter les autres demandes ;
Condamner la SARL Fischbein France à payer à l'EPFIF une indemnité de procédure de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SARL Fischbein France aux dépens de l'appel.
2/ adressées au greffe le 22 décembre 2022 par l'EPFIF, notifiées le 22 décembre 2022 (AR intimé le 26 décembre 2022 et AR CG le 26 décembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour au surplus de :
Condamner la SARL Fischbein France à payer à l'EPFIF une indemnité de procédure de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
3/ adressées au greffe le 19 septembre 2022 par le commissaire du gouvernement, notifiées le 26 septembre 2022 (AR appelant le 28 septembre 2022 et AR intimé le 28 septembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Fixer le prix de préemption à 713.000 euros.
4/ adressées au greffe le 28 septembre par la SARL Fischbein France, intimée, formant appel incident, notifiées le 10 octobre 2022 (AR appelant le 24 octobre 2022 et AR intimé le 25 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Déclarer la SARL Fischbein France recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Débouter l'EPFIF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Juger que l'EPFIF est déchu de son droit de préemption.
A défaut :
Confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle a :
Retenu une surface totale de 449,51 m² ;
Condamné l'EPFIF à régler à la SARL Fischbein France la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance ;
Réformer la décision de première instance en ce qu'elle a fixé la valeur unitaire du prix du bien de la SARL Fischbein France à 1.674 euros correspondant à un prix total de 1.674 euros x 449,51 m² soit 752.480 euros.
Statuant à nouveau :
Fixer la valeur unitaire du prix du bien de la SARL Fischbein France à 1.828 euros correspondant à un prix total de 1.828 euros x 449,51 m² soit 821.794 euros.
Y ajoutant :
Condamner l'EPFIF à payer à la SARL :
La somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d'appel ;
Les entiers défens exposés pour la présente instance.
5/ déposées au greffe le 18 janvier 2023 par la SARL Fischbein France, intimée, formant appel incident, notifiées le 18 janvier 2023 (AR appelant le janvier 2023 et AR CG le 23 janvier 2023), aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées à la cour.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
L'EPFIF fait valoir que :
Concernant la description et la consistance du bien préempté, la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 10] d'une superficie de 1.571 m² se situe au [Adresse 6]. Il s'agit d'un ensemble immobilier de type R+1, composé d'un local à usage d'entrepôt avec une partie bureaux et sanitaires, d'un état d'entretien moyen. Les lots n°1 et 3 représentent la moitié de la copropriété.
Le lot n°1 est composé au rez-de-chaussée d'un local à usage d'entrepôt, de bureaux et de commerce composé de deux niveaux ;
Le lot n°3 est composé d'une aire de dégagement avec 5 places de parking non couvert ainsi qu'un jardin et un portail d'entrée.
Concernant l'environnement du bien, la parcelle se trouve à proximité de l'autoroute A 86 et d'un échangeur. La gare [Adresse 20] est située de l'autre côté de l'autoroute. Le centre commercial le plus proche se situe à environ 2km, mais il n'y a pas de commerce à proximité immédiate. Il s'agit d'un quartier de transition entre les infrastructures routières, l'activité et l'habitation, à dominante de bureaux et de locaux d'activités.
Concernant la situation urbaine, au PLU de la commune, l'immeuble se situe en zone UBa1 qui correspond à une zone urbaine mixte à renforcer, à dominante résidentielle, marquée par une certaine densité.
Concernant la surface à retenir, le juge de première instance retient une surface utile de 449,51 m² et admet que la surface de 4 m² discutée doit être admise car elle correspond à l'entrée du bâtiment et que toutes les surfaces doivent être prises en compte pour le calcul de l'indemnité. Le jugement doit être infirmé sur ce point. Le lot n°1 a une surface Carrez de 282,51 m² ce qui n'est pas contesté par l'appelante. Il ressort du mesurage réalisé par l'intimée que doit être ajoutée une surface utile de 163 m² correspondant au garage/hangar, soit une surface totale de 445,51 m². C'est la raison pour laquelle il a été proposé de retenir la surface utile et non la surface Carrez, compte tenu de la spécificité des locaux à évaluer. La surface utile dans l'habitat est réglementée par l'article R. 331-10 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation qui renvoie à l'arrêté du ministre du logement du 9 mai 1995 dont l'article 1er dispose que la surface utile ne tient pas compte des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. L'entrée de 4 m² d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m² doit être exclue du calcul de la surface habitable. L'intimée conteste la surface retenue par l'appelant et par le commissaire du gouvernement au motif que les dispositions de l'article R. 331-10 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables aux locaux commerciaux d'entrepôt et de bureaux, sans apporter aucune texte ni jurisprudence à l'appui de cette affirmation. La cour de céans retient régulièrement la surface utile pour des locaux d'entrepôt. (RG n°20/06407, 21/14136). La règle généralise visée aux dispositions des articles R. 111-2 et R 331-10 du code de la construction et de l'habitation d'exclusion des surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre et un principe général de calcul de la surface utile. L'intimée fournit des termes de comparaison qui portent tous sur des lots de copropriété dont la superficie privative est exprimée en surface Carrez, dès lors sa position est contradictoire et sa mauvaise foi est caractérisée. Le premier juge a retenu à tort une surface utile de 449,51 m². Le jugement doit être infirmé sur ce point et la surface utile qui doit être retenue est de 446 m².
Concernant l'évaluation du bien préempté, sur l'absence d'appréciation des références produites par les parties, le juge de l'expropriation n'a pas répondu aux conclusions de l'appelant et s'est contenté de proposer une moyenne des références produites par les trois parties à l'instance. Cette seule moyenne n'est pas suffisante pour justifier la valeur du bien préempté. Le tribunal aurait dû indiquer précisément les termes de comparaison retenus ou exclus en fonction de leur pertinence et motiver son appréciation. Le juge de l'expropriation ne s'est livré à aucun examen particulier des termes de comparaison, « même succinctement » comme l'exige pourtant la Cour de cassation. (Cass Civ. 4 fév 2016, 14-27077). Le jugement doit être infirmé sur ce point et il est demandé à la cour de procéder à un examen des différents termes de comparaison produits. Le bien est situé dans un ensemble immobilier soumis au statut de la co-propriété, une moins-value de 20% est généralement appliquée à un tel bien. (Cass, 3ème civ., 18 mai 2017, n°16-15.869), la cour de céans, statuant sur renvoi après cassation avait appliqué cette règle. (RG 17/21375). Le jugement doit être infirmé et une valeur unitaire de 1.200 euros/m² doit être retenue par la cour.
Concernant les termes de comparaison fournis par l'appelant, l'appelant fournit un bien situé dans la même rue que le bien en cause (pièce 6) qui est en meilleur état que celui-ci et pour lequel le prix a été fixé à 1.057 euros/m², soit un prix inférieur au prix proposé par l'appelant pour le bien préempté. L'appelant a fourni un second terme de comparaison portant sur une vente réalisé en 2021 également, dans la même rue, ce qui dément l'argument de l'intimée selon lequel aucune vente de location d'activité n'est disponible sur le territoire de la commune ce qui justifie que la valeur de tels locaux ne cesse d'augmenter. Ce terme de comparaison porte sur un local qui est en meilleur état que le bien préempté et pour lequel la valeur a été évaluée à 1.200 euros/m². C'est par erreur que le commissaire du gouvernement indique que dans l'acte authentique le prix de vente de cette partie est mentionné comme étant de 411.598 euros, en effet cette valeur est auto-déclarée par le vendeur au titre de sa déclaration fiscale. (Pièce 5) C'est bien la valeur de 1.200 euros/m² qui a été retenue. Contrairement à ce qu'indique l'intimée, seules les références d'une ancienneté supérieure à 5 années ne sont pas recevables dans le cadre de la fixation judiciaire du prix d'un bien préempté. (Cass. 3ème civ., 14 janvier 2014, n°12-27704). La valeur du location d'activité objet de la présente instance est arbitrée à 1.200 euros/m², parking intégré.
Concernant les termes de comparaison fournis par l'intimée, le premier juge a retenu des termes de références fournis par l'intimée alors même qu'il s'agissait de simples annonces immobilières ou d'estimations de valeurs, ne constituant pas des actes de vente ou des décisions judiciaires définitives, elles ne permettent pas de connaitre les caractéristiques des biens concernés ainsi que des modalités des transactions. Il est de jurisprudence constante que seuls les actes de vente définitifs et les décisions judiciaires définitives constituent des termes de références recevables. (Cass. 3ème civ., 19 mars 2020, n°19-11.463). En tout état de cause, l'intimée produit des termes de comparaison qui ne sont pas comparables avec le bien préempté, par exemple en fournissant des termes de comparaison attrayant à des locaux commerciaux et non des locaux industriels qui sont situés de l'autre côté de l'autoroute A86 à proximité immédiate du RER, dans un environnement commercial différent, ces immeubles comportent une plus-value indéniable notamment concernant la qualité du bâti, l'environnement et l'état visuel d'ensemble qui est nettement supérieur à ceux du bien préempté. Le jugement doit être infirmé sur ce point et les termes de comparaison fournis par l'intimée devront être écartés par la cour.
Concernant les termes de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement, ceux-ci n'ont pas été produits au débat. L'appelant rappelle que le commissaire du gouvernement est tenu au principe du contradictoire et de produire les termes de comparaison sur lesquels il appuie ses demandes. (Cass. 3ème civ., 10 décembre 2015, n°14-24462). La cour devra ainsi écarter ces termes de comparaison qui n'ont pas été produits. Si par extraordinaire la cour ne les écarte pas, ceux fournis portent sur des surfaces inférieures à celles du bien préempté et ne sont ainsi pas comparables. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a fixé une valeur unitaire à 1.674 euros/m² et la cour doit retenir une valeur unitaire de 1.200 euros/m².
Concernant la fin de non-recevoir soulevée par l'intimée, pour absence de consignation ce qui aurait entraîné la renonciation par l'EPFIF de son droit de préemption en application de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme, ainsi qu'à sa notification, cette prétention est surprenante puisque l'appelant a procédé à la consignation des 15% le 2 septembre 2021 (pièce 8) et celle-ci a été notifiée à l'intimée à ses deux adresses le 21 septembre 2021 soit dans le délai de 3 mois, la saisine du tribunal de Créteil datant du 6 août 2021. La cour doit rejeter ce moyen.
La SARL Fischbein France rétorque que :
Concernant la description du bien préempté, il est composé de deux lots n°1 et 3 et sis dans un ensemble immobilier à usage d'activité dans une copropriété castrée section H n°[Cadastre 10] [Adresse 4] dont la consistance est la suivante :
Lot n°1 est composé d'un local à usage d'entrepôt de bureau et de commerce composés de deux niveaux.
Lot n°3 est composé d'une aire de dégagement avec cinq emplacement à voiture non couverts, jardins et portail sur le boulevard.
Le bien est en bon état général.
Concernant la fin de non-recevoir tirée de l'absence de consignation et de sa notification au propriétaire, en application des articles L. 213-1 et L. 213-4-1 du code de l'urbanisme, l'appelant était tenu de consigner à la Caisse des dépôts et consignation une somme égale à 15% de l'évaluation du prix du bien faite par la direction départementale des finances publiques. Cette condition doit intervenir dans le délai de trois mois suivant la date de saisine du juge de l'expropriation. Une copie du récépissé de dépôt doit être adressée au propriétaire et à la juridiction. L'appelant ne justifie pas avoir rempli cette condition, ainsi il est demandé à la cour de juger que l'appelant est déchu de son droit de préemption. Il ressort des pièces notifiées avec les conclusions du 22 décembre 2022 par l'appelant que la consignation a été effectuée sans que l'avis du directeur départemental des finances publiques n'ait été sollicité. Or, en vertu des articles R. 213-6 et R. 213-21 du code de l'urbanisme le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du directeur départemental des finances publiques. Cette demande d'avis du service des domaines est obligatoire et est de nature à entacher la légalité de la décision de préemption. L'avis produit dans les pièces ne porte nullement sur le bien préempté. (Pièce adverse 11). S'agissant d'un autre immeuble situé dans la même rue préempté par l'EPFIF, le droit de préemption a fait l'objet d'une déchéance pour défaut de production de la notification à la juridiction de la consignation. (RG 19/20203). Seul le juge judiciaire est compétent pour statuer sur les obligations de paiement et de consignation. (CE, 7 janvier 2013, n°358781). L'EPFIF a consigné la somme de 80.250 euros suivant sa propre estimation de la valeur du bien et non d'après l'évaluation obligatoire du directeur départemental des finances publiques, en violation de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme. L'appelant a méconnu les règles de fixation du prix de consignation qui est donc à ce titre viciée. Les actes par lesquels l'EPFIF estime avoir manifesté sa volonté de poursuivre l'acquisition étant entachés de nullité, ils sont donc inopérants. La cour d'appel doit juger que l'appelant est déchu de son droit de préemption étant réputé avoir renoncé à l'exercice de ce droit.
Concernant la situation géographique du bien, il se situe à proximité immédiate de l'A 86 et à dix minutes en voiture du centre commercial Auchan [Localité 22], à 1,1km de la station de [Adresse 21] qui va devenir unestation de la ligne de métro 1.
Concernant la date de référence, en application de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Adresse 7], soit le 8 décembre 2020. Le terrain de l'exposante est situé en zone UBa1 du PLU de [Adresse 7].
Concernant la date d'évaluation du bien, en application de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, la consistance du bien à la fois juridique et matérielle s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété. Selon l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Le bien doit être évalué à la date du 8 mars 2022.
Concernant la situation locative du bien, il est libre de toute occupation.
Concernant la surface du bien, il est d'une surface de plancher totale 449,51 m² répartie de la façon suivante :
282,51 m² de superficie Loi Carrez à usage de bureaux / activités ;
163 m² de superficie à usage de garage / hangar, avec une grande hauteur sous plafond ;
4 m² d'une hauteur sous plafond inférieur à 1,80 mètres.
Le juge de l'expropriation a retenu la surface de 4 m² dans la surface totale, ce qui est critiqué par l'appelant qui prétend qu'elle ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la surface totale car elle ne rentre pas dans la définition de la surface utile à prendre en compte en application de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation. Cet article ne s'applique pas aux locaux à usage d'entrepôt et de bureaux mais dans le cadre de bien à usage d'habitation en vue de sa mise en location. Toutes les surfaces doivent être prises en compte pour le calcul de l'indemnité. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu une surface totale de 449,51 m².
Concernant la supposée absence d'appréciation par le juge des références produites par les parties, l'appelant reproche au premier juge d'avoir retenu par application d'une moyenne des références des ventes récentes pour des biens similaires situés dans la même commune que le bien préempté, une valeur unitaire de la somme de 1.674 euros/m² en valeur libre. Le premier juge a rappelé que s'agissant des termes de comparaison il doit être précisé que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes pour lesquelles les références de publication, les référence cadastrales etc ont bien été communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions. Le tribunal de première instance a bien examiné les termes de comparaison produits par l'appelant et a parfaitement motivé sa décision en écartant dans sa méthode de comparaison les références trop anciennes produites par les parties ainsi que celles qui n'étaient pas pertinentes car elles n'étaient pas situées dans la même commune ou ne portaient pas sur le même type de bien ou ne concernaient pas des ventes. L'appelant se base sur 13 termes de références alors que 11 ont été écartés. La jurisprudence invoquée par l'appelant est inapplicable aux faits d'espèce. (Cass. 3ème civ., 14 janvier 2014, n°12-27704). La jurisprudence a validé depuis longtemps la méthode par comparaison directe pour fixer le prix. Cette technique vise à déterminer le prix par référence aux transactions les plus représentatives du marché, ces références étant fournies par le juge et les parties. La comparaison doit être faite avec des biens comparables se situant à proximité du bien préempté et ayant fait l'objet d'une mutation proche. Le terme de référence portant sur une mutation intervenue dans la même rue que le bien préempté avec l'EPFIF porte sur un bien d'une superficie bien supérieure à celle du bien préempté, 3.600 m² et il n'est pas précisé si la valeur a été fixée judiciairement ou amiablement. Les termes de référence 12 et 13 de l'appelant sont situés en zone urbaine moins constructible et moins favorables que celle du bien préempté et ce sont des ventes amiables ce qui ne correspond pas véritablement au prix du marché mais à un prix libre déterminé par les parties, ce que le juge doit prendre en compte pour déterminer la valeur. L'intimée maintient sa demande tendant à faire fixer la valeur unitaire à 1.828 euros/m².
Le commissaire du gouvernement conclut que :
Concernant la description du bien, il est composé de deux lots n°1 et 3 et sis dans un ensemble immobilier à usage d'activité dans une copropriété cadastrée section H n°[Cadastre 10] [Adresse 4] dont la consistance est la suivante :
Lot n°1 est composé d'un local à usage d'entrepôt de bureau et de commerce composés de deux niveaux.
Lot n°3 est composé d'une aire de dégagement avec cinq emplacements à voiture non couverts, jardins et portail sur le boulevard.
Le bien est en bon état général.
Concernant la date de référence, en application de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme la date de référence est fixée au 8 décembre 2020.
Concernant la situation urbaine, la parcelle H n°[Cadastre 11] est située en zone UBa1 à la date de référence.
Concernant la surface, il résulte des dispositions combinées des articles R. 111-2 et R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation que la surface utile des locaux exclut les surfaces correspondant à une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre. Le mesurage réalisé révèle que 4 m situés dans l'entrée du lot n°1 ne présentent pas cette hauteur et il convient de ne pas les prendre en compte dans le calcul de la surface totale utile.
Concernant la valeur unitaire, la moyenne des prix ressortant des références pertinentes sélectionnées s'établit à 1.435 euros/m². Les références 1 à 3 ne sont pas complètement pertinentes car elles portent sur des mutations trop anciennes ou sur des biens d'une surface bien supérieure à celle du bien préempté. Le jugement de première instance doit être confirme en ce qu'il a fixé la valeur unitaire à la somme de 1.600 euros/m², soit un prix de préemption total de 713.000 euros (445,51 m² x 1.600), en valeur libre d'occupation.
SUR CE, LA COUR
-Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 4 avril 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 29 juin 2022, de la SARL FISCHBEIN FRANCE du 28 septembre 2022 et du commissaire du gouvernement du 19 septembre 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions hors délai de la SARL FISCHBEIN FRANCE du 18 janvier 2023 sont de pure réplique à celles de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, elles sont donc recevables au delà des délais initiaux.
Les conclusions hors délais de l'EPFIF du 22 décembre 2022 seront déclarées recevables pour les mêmes motifs.
'Sur la fin de non-recevoir tirée de la déchéance de l'exercice du droit de préemption
La société FISCHBEIN FRANCE indique qu'elle avait soulevé devant le premier juge la déchéance du droit de préemption faute pour ce dernier d'avoir produit aux débats la preuve de la consignation qu'elle avait effectué ainsi que de sa notification tant au juge
de l'expropriation qu' à elle-même ; par conclusions notifiées le 22 décembre 2022, l'EPFIF avait produit aux débats la preuve de la consignation ainsi que de leur notification de sorte que la déchéance initialement invoquée était purgée.
En appel, elle indique qu'il ressort de l'analyse des nouvelles pièces produites par l'EPFIF que la consignation a été effectuée sans que l'avis du Directeur Départemental des Finances Publiques n'ait été sollicité.
Or, l'article R 213-6 du code de l'urbanisme dispose que dès réception de la déclaration, le maire en transmet copie au directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques en lui précisant si cette transmission vaut demande d'avis.
Le maire transmet également copie de la déclaration au délégataire éventuel du droit de préemption lorsque le titulaire de ce droit est la commune. Dans les autres cas, il transmet copie de la décision au titulaire du droit de préemption, à charge pour ce dernier de la ransmettre à son tour à l'éventuel délégataire.
Les transmissions visées aux deux alinéas précédents, qui peuvent être effectués par voie électronique, indiquent la date de l'avis de réception postale, du premier des accusés de réception ou d'enregistrement délivré en application des articles L 112-11 et L 112-12 du code des relations entre le public et l'administration ou de la décharge de la déclaration.
De plus, l'article R 213-21 du code urbanisme dispose que le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques.
Dans les zones d'aménagement différé, les périmètres provisoires de zone d'aménagement différé et dans les secteurs ayant fait l'objet de la délibération prévue par le dernier alinéa de l'article L211-4, le directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances doit être consulté, quel que soit le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner.
L'avis du directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être formulé dans le délai d'un mois à compter de la date de réception de la demande d'avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l'acquisition.
Les dispositions du présent article s'appliquent également aux propositions faites en application des articles L 211-5 et L 212-3.
En ce sens, l'arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d'acquisition et de prise en location immobilière poursuivie par les collectivités publiques et diverses organismes précise que depuis le premier janvier 2017, seules les demandes d'évaluation par les services du domaine, des projets d'acquisition supérieurs à 180'000 euros sont recevables.
En conséquence, elle indique que demander l'avis du service des domaines reste obligatoire et est de nature à entacher la légalité de la décision de préemption, tel que la décidé par le Conseil d'État (23 décembre 2014, communauté urbaine de [Localité 15] Métropole Océane Req 36 47 85).
En l'espèce, elle indique que la déclaration d'intention d'aliéner a été transmise à l'administration publique le 11 mars 2021, que l'EPFIF devait donc transmettre pour avis cette déclaration au Directeur Départemental des Finances Publiques, et que par conclusions notifiées le 22 décembre 2002, l'EPFIF produit un avis daté du 30 avril 2019 qui ne porte aucunement sur le bien préempté lui appartenant (pièce numéro 11).
Elle ajoute que, s'agissant d'un autre immeuble situé [Adresse 8] préempté par l'EPFIF, le droit de préemption fait l'objet d'une déchéance pour défaut de production de la notification à la juridiction de la consignation (cour d'appel de Paris, 11 février 2021, numéro 19/20 203).
Elle ajoute qu'en l'espèce, il est constant que l'EPFIF ne rapporte pas la preuve qu'il a respecté les dispositions de l'article L 213-4-1 et qu il n'a pas demandé l' avis du Directeur Départemental des Finances Publiques.
Or, selon l'article L 213-4-1 du code de urbanisme, lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L 211-5, L 211-6, L213-3 et L 213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l'évaluation faite par le Directeur Départemental des Finances Publiques.
La consignation s'opère au seul vu de l'acte par lequel la juridiction a été saisie et de l'évaluation du Directeur Départemental des Finances Publiques.
À défaut de notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de 3 mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'acquisition ou à l'exercice du droit préemption.
Elle conclut que le juge judiciaire est compétent pour statuer sur les obligations de paiement et de consignation et que dans le cas de l'exercice de son droit de préemption, l'EPFIF était tenu de consigner à la Caisse des Dépôts et Consignations une somme égale à 15 % d'évaluation du prix du bien faite par la direction départementale des finances publiques ; or, il n'est apporté la preuve d'une consignation de la somme de 80'250 euros, correspondant à 15 % du prix de vente telle qu'il a été évalué soit 535'000 euros et qu'il s'agit donc d'une consignation par l'EPFIF selon sa propre estimation de la valeur du bien et non d'après l'évaluation obligatoire par la direction départementale des finances publiques.
Elle en conclu qu'au regard notamment l'alinéa de l'article L 213-4-1 du code de l'urbanisme,l'EPFIF a méconnu les règles de fixation du prix de consignation qui est donc à ce titre vicié, que les actes par lesquels il estime avoir manifesté sa volonté de poursuivre l'acquisition étant entachés de nullité, ,ils sont inopérants et en conséquence, l'EPFIF est déchu de son droit de préemption, étant réputé avoir renoncé à l'exercice de celui-ci.
L'EPFIF rétorque qu'il a bien procédé à la consignation des 15 % le 2 septembre 2021, et que celle-ci a bien été notifiée tant au tribunal judiciaire de Créteil qu'à la SARL FISCHBEIN, et à ses deux adresses, le 21 septembre 2021, soit dans le délai 3 mois, la saisine datant du 6 août 2021 (pièce N°8).
Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu sur ce point.
L'EPFIF verse aux débats (pièce N°8) le récépissé N°257429921 du 7 septembre 2021 relatif à la décision de consignation auprés de la Caisse des dépots et Consignations, d'un montant de 80.250 euros , pour le bien situé [Adresse 4], parcelle H[Cadastre 10] lots 1 et 3 à [Localité 17]; celui ci vise la consignation de 15% de l'avis des Domaines (article 213-4-1 du code de l'urbanisme).
La Société FISCHBEIN produit un avis du 30 avril 2019 de rapport d'évaluation DIA avis valeur vénale figurant dans les conclusions de l'EPFIF du 22 décembre 2022 (pièce N°11) mais qui concerne un autre bien sis [Adresse 2].
Aux termes de l'article 8 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à fournir les explications de fait qu'il estime nécessaires à la solution du litige.
Il convient en conséquence, par décision avant dire droit, pour une parfaite information de la cour, et pour résoudre le litige, d'inviter l'EPFIF à verser aux débats le rapport d'évaluation DIA avis valeur vénale pour le bien de la présente procédure sis [Adresse 5], parcelle H[Cadastre 10] lots 1 et 3 à [Adresse 16].
En outre, les parties pourront adresser ou déposer de nouvelles conclusions au titre de la fin de non recevoir soulevée par la SARL FISCHBEIN tirée de la déchéance du droit de préemption.
Il sera sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties et sur l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens seront réservés.
L'affaire est renvoyée pour plaidoirie à l'audience du 6 juillet 2023 à 9H00.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Par arrêt avant dire droit,
Vu l'article R 213-4-1 du code de l'urbanisme ;
Vu l'article 8 du code de procédure civile ;
Invite l'EPFIF à verser aux débats le rapport d'évaluation DIA avis valeur vénale pour le bien de la présente procédure sis [Adresse 4], parcelle H[Cadastre 10] lots 1 et 3 à [Adresse 16].
Dit que les parties pourront adresser ou déposer de conclusions sur la fin de non recevoir soulevée par la SARL Fischbein tirée de la déchéance de l'exercice du droit de préemption;
Surseoit à statuer sur les prétentions et moyens des parties et sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Réserve les dépens ;
Renvoi l'examen de l'affaire pour plaidoirie à l'audience du 6 juillet 2023 à 9H00.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
