RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 02 MARS 2023
(n° , 66 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11410 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CACC7
Décisions déférées à la Cour :
Renvoi après cassation arrêt du 29 juin 2017 (pourvoi n°16-16.944) de la Cour de Cassation cassant l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 10 mars 2016 (RG n°14/14029) suite au jugement rendu le 05 Mai 2014 (RG n° 11/00199) par la juge de l'expropriation de Paris.
APPELANTS
VILLE DE [Localité 28]
représentée par son Maire en exercice
[Adresse 27]
[Adresse 27]
[Localité 15]
représentée par Me Geneviève CARALP DELION - SCP NORMAND & Associés - Avocat au barreau de PARIS, toque : P0141
ELOGIE-SIEMP
[Adresse 20]
[Localité 18]
représentée par Me Geneviève CARALP DELION - SCP NORMAND & Associés - Avocat au barreau de PARIS, toque : P0141
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 8]
Représenté par IMMOBILIER PATRICK ESTEVE
[Adresse 2]
[Localité 13]
représenté par Me Jules TEBOUL, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS
Monsieur [T] [ZG]
[Adresse 21]
[Localité 14]
représenté par Me Saul ATTIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E231
Monsieur [XF] [K] (décédé)
[Adresse 22]
[Localité 12]
Monsieur [V] [HA]
[Adresse 9]
[Localité 17]
représenté par Me Georges SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0198
Madame [D] [O]
[Adresse 3]
[Localité 24]
représentée par Me Cletus TOKPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 124
Monsieur [X] [OP]
[Adresse 10]
[Localité 23]
représentée par Me Cletus TOKPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 124
SCP [LF] LEGUERNEVE ABITBOL
représenté par Me [TS] [LF]
[Adresse 11]
[Localité 16]
représentée par Me Cletus TOKPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 124
DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 28]
Service Local du Domaine de [Localité 28]
Commissariat du Gouvernement
[Adresse 25]
[Localité 19]
représentée par Monsieur [T] [FR], en vertu d'un pouvoir général
DIRECTION NATIONALE D'INTERVENTIONS DOMANIALES DNID
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 26]
non comparante, non représentée
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Novembre 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Marie MONGIN, Conseillère
Madame Bénédicte BAUDOIN, juge de l'expropriation
du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par arrêté du 25 mai 2001 du préfet de Paris, l'immeuble en copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 29], sur un terrain de 103 m², comprenant 29 lots sur 6 niveaux dont 22 logements, a été déclaré insalubre de façon remédiable.
La cité [S] [WN] est une petite voie interdite à la circulation, dont l'accès s'effectue au n° 21, par une porte cochère, qui présente l'aspect d'une cour d'immeuble.
Le 10 février et 20 juin 2005, puis le 16 octobre 2006, l' assemblée générale des copropriétaires a décidé d'engager les travaux de rénovation, visant à mettre fin à l'insalubrité constatée en 2000, lesquels ont débuté au cours du premier trimestre 2005.
Par arrêté en date du 20 juillet 2005 du préfet de [Localité 28], l'immeuble en copropriété qui comprenait 29 lots dont 22 logements, a été déclaré irrémédiablement insalubre.
Par arrêté du 10 août 2006, le préfet a déclaré d'utilité publique immédiatement cessible l'acquisition de cet immeuble par la Société immobilière de la ville de [Localité 28] (SIEMP) en vue de réaliser une opération de démolition-reconstruction permettant de réaliser 5 logements sociaux. L'arrêté fixe notamment le montant des indemnités provisionnelles dues aux propriétaires et offre le relogement des occupants.
Par ordonnance du 18 décembre 2006, le juge de l'expropriation de [Localité 28] a déclaré expropriés les lots 1 à 15, 17, 19 à 23, 25 à 29 dépendant de la copropriété de l'immeuble.
Par ordonnance du 20 février 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :
- refusé d'ordonner l'interruption des travaux décidés par le syndicat des copropriétaires;
- nommé la SCP [LF]-Leguerne-Abitbol, en la personne de Me [LF], en qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires avec notamment la mission de veiller à l'exécution du chantier jusqu'à la décision juridictionnelle sur sa poursuite en prenant les décisions qui seraient sollicitées par la maîtrise d'oeuvre, dresser un état des contrats engageant le syndicat, procéder à un arrêté des comptes, recouvrer les créances et payer les dettes. Cette mission a été renouvelée plusieurs fois.
Par ordonnance du 26 juillet 2007, le juge des référés a enjoint à la SIEMP de permettre à la société CDI d'accéder aux parties privatives pour la réalisation notamment des travaux de renforcement de structure.
Par jugement du 26 novembre 2007, après transport sur les lieux le 26 septembre 2007, le juge de l'expropriation de Paris a :
- fixé l'indemnité due par La SIEMP à M. [HA], propriétaire des lots 2, 5, 11, 13, 15, 22 et 23, 25 et 26, 28 de l'immeuble précité, à la somme de 224 810 euros (203 403 euros au titre de l'indemnité principale ; 21 347 euros au titre du remploi) ;
- dit que cette indemnité est réduite du montant de l'année du loyer prévisionnel du logement offert par La SIEMP à M. [Y] et M. [R],
- dit que dans l'hypothèse d'une obligation de relogement pesant sur M. [HA] au profit de la famille [G], l'indemnité d'expropriation sera encore réduite d'un an de loyer du logement offert par La SIEMP à la famille [G] ;
- dit que dans l'hypothèse où une obligation de relogement ne pèse pas sur M. [HA] au profit de la famille [G], aucune réduction ne sera appliquée sur l'indemnité d'expropriation à titre de relogement de cette famille ;
- condamné La SIEMP à verser à M. [HA] la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.
Par jugement du 26 novembre 2007, le même juge a :
- fixé l'indemnité due par La SIEMP à Mme [O], propriétaire des lots 3, 10, 14, 17 de l'immeuble précité à la somme de 94 422 euros (84 929 euros au titre de l'indemnité principale ; 9 493 au titre du remploi) ;
- dit que dans l'hypothèse où une obligation de relogement pèse sur Mme [O] au profit des occupants des lots 14 et 17, l'indemnité sera réduite à hauteur de 1 588 euros au titre du relogement de Mme [W] et de 1 280 euros au titre du relogement de Mme [NY].
Par jugement du 26 novembre 2007, confirmée par la cour d'appel de Paris le 09 décembre 2010, le même juge a :
- fixé l'indemnité due par La SIEMP à M. [OP], propriétaire des lots 1 et 8 de l'immeuble précité, à la somme de 50 736 euros (45 214 euros au titre de l'indemnité principale ; 5 522 euros au titre du remploi) ;
- dit que dans l'hypothèse où une obligation de relogement pèse sur M. [OP] au profit de M. [CG], l'indemnité sera réduite à hauteur d'un an de loyer.
Par jugement du 26 novembre 2007, le même juge a :
- fixé l'indemnité due par La SIEMP à M. [ZG], propriétaire du lot 20 de l'immeuble précité, à la somme de 23 996 euros (21 163 euros au titre de l'indemnité principale ; 2 833 euros au titre du remploi) ;
- précisé que l'indemnité serait réduite de 1 690euros dans le cas où l'exproprié devait reloger l'occupant.
Par jugement du 03 décembre 2007, ledit juge a fixé l'indemnité due par La SIEMP à la Direction nationale d'intervention domaniales (DNID), ès qualité d'administrateur provisoire (selon l'ordonnance du 21 juin 1996) de la succession de Mme [BW] et M. [E], au titre de la dépossession du lot 12, à la somme de 11 175 euros en valeur libre ou 8 990 euros en valeur occupée avec titre ou 10 082 euros en valeur occupé sans titre.
Par décision du même jour, il a fixé l'indemnité due à la DNID, ès qualité d'administrateur provisoire de la succession de Mme [Z] (selon l'ordonnance du président du TGI de Paris du 22 octobre 2004) au titre de la dépossession du lot 19 à la somme de 10 313 euros en valeur libre ou 8 300 euros en valeur occupée avec titre ou 9 306 euros en valeur occupée sans titre.
Par jugement du 28 janvier 2008, ledit juge a fixé l'indemnité due par La SIEMP à M. [K], ancien propriétaire du lot 29 de l'immeuble, à la somme de 33 665 euros.
Par ordonnance du 22 juillet 2009, rétractée le 17 mars 2010 par la Cour d'appel de Paris, le juge des requêtes du tribunal de grande instance a désigné M. [PH], en qualité de technicien pour décrire l'immeuble.
Par arrêt du 10 mars 2011, la cour administrative d'appel de Paris a annulé les arrêtés du 20 juillet 2005 et 10 août 2006 au motif qu'il n'avait pas été établi par l'administration et qu'il ne ressortait pas des pièces du dossier que les travaux strictement nécessaires pour rendre l'immeuble salubre étaient d'un coût disproportionné par rapport à la valeur vénale de celui-ci.
Elle a indiqué :
'« Il ressort des pièces du dossier que l'immeuble dont s'agit était, à la date de l'arrêté contesté, affecté de diverses désordres dèsqu els résultent de situations d'insalubrité ; que ces désordres, relevés par le conseil départemental d'hygiène dans son avis du 20 juin 2005, consistaient en une vétusté et un affaiblissement des éléments porteurs verticaux et horizontaux, un mauvais état des murs et revêtements, la présence d'humidité dans les parties communes et privatives, dangerosité des installations métriques et la présence de plomb dans les peintures ;
'que toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que ces désordres, y compris ceux affectant les éléments porteurs, exigeaient qu'il soit remédié par des travaux qui ont été techniquement irréalisables ou puissent être regardés comme équivalents à une reconstruction de l'immeuble ; qu'il n'a pas été établi par l'administration, il ne ressort pas davantage des pièces du dossier, que les travaux strictement nécessaires pour rendre l'immeuble salubre étaient d' un coût disproportionné par rapport à la valeur vénale de celui-ci. »
Par requête du 18 mai 2011, reçue au greffe le 18 mai, Me [LF], ès qualités, indiquant exercer l'action oblique à la place de la DNID, a saisi ledit juge de l'expropriation sur le fondement de l'article L 12-5 du code de l'expropriation aux fins de constat de la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation, de restitution des lots 12 et 19 et en allocation de dommages et intérêts.
Par requête du même jour, Me [LF] qualité saisissait le juge de l'expropriation enfin, pour exercer l'action oblique (article 1166 du Code civil) au nom de la DNID es qualité d'amdministratrice provisoire des successions vacantes de deux copropriétaires décédés ([E] et [BW]).
Par ordonnance du 19 mai 2011, confirmée pour l'essentiel par la Cour d'appel de Paris le 21 mars 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une nouvelle expertise confiée à M. [C].
Par arrêt du 6 avril 2012, le conseil d'État a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 10 mars 2011 qui a annulé les arrêtés du 20 juillet 2005 et du 10 août 2006.
Par jugement du 29 mai 2012, les parties ont été renvoyées avec leur accord devant un médiateur.
Pour les besoins de la médiation, toutes les actions introduites par les copropriétaires de l'immeuble ainsi que par le syndicat des copropriétaires étaient jointes par le premier juge.
Par arrêt du 13 décembre 2013, la Cour de cassation a dit n'y avoir lieu de transmettre au Conseil Constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité posée par M. [HA] relative aux dispositions de l'alinéa 2 de l'article L 12-5 du code de l'expropriation.
Par ordonnance du 10 juillet 2014, le délégué du président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Me [N] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat de copropriétaire.
Par ordonnance du 24 juillet 2014, le même magistrat a désigné Me [N] en la même qualité d'administrateur provisoire de la copropriété mais sous le régime des copropriétés en difficultés, au visa de l'article 29-1 de la loi n°565-557 du 10 juillet 1965.
Par jugement du 05 mai 2014, rectifié le 08 juillet 2014, la juridiction de l'expropriation de [Localité 28] a, s'agissant des procédures concernant les successions vacantes de copropriétaires :
- rejeté les exceptions soulevées par La SIEMP et la ville de [Localité 28] ;
- déclaré recevable, au titre de l'action oblique, la demande de la SCP [LF]-Leguerenne- Abitbol, ès qualité de liquidatrice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dont s'agit, aux lieu et place et de la DNID, ès qualité d'administratrice provisoire des successions de Mme [BW], M. [E] et Mme [Z] ;
- constaté la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006;
- ordonné la restitution aux successions de Mme [BW] et de M. [E], du lot 12 de l'immeuble précité ;
- ordonné la restitution à la succession de Mme [Z] du lot 19 ;
- condamné La SIEMP et la ville de [Localité 28], in solidum, à payer à la DNID ès-qualités, une indemnité de 80 euros par m² d'appartement restitué à charge pour La SIEMP ou la ville de Paris de procéder au mesurage des lots ;
- débouté la SCP [LF]-Leguerenne-Abitbol, ès qualités, de ses autres demandes ;
- débouté ladite SCP, ès-qualités, de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné La SIEMP et la ville de [Localité 28] à supporter les dépens.
Par jugement du 05 mai 2014, la juridiction de l'expropriation a de [Localité 28] a :
- s'agissant de la procédure concernant M. [HA] :
- reçu l'intervention volontaire de la ville de [Localité 28] ;
- rejeté les exceptions soulevées par La SIEMP et la ville de [Localité 28] d'une part et M. [HA], d'autre part ;
- déclaré recevable la demande de M. [HA] ;
- constaté la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006;
- ordonné la restitution à M. [HA] des lots 2, 5, 11, 13, 15, 22 et 23, 25 et 26, 28 de l'immeuble précité ;
- condamné La SIEMP et la ville de [Localité 28] in solidum, à :
- lui verser la somme de 205 412 euros à titre de dommages et intérêts ;
- assumer les frais de publicité foncière relative au changement de statut de l'immeuble ;
- assumer les frais de régularisation du règlement de copropriété de l'immeuble ;
- assumer les sommes dues par M. [HA] à Me [LF], ès-qualités d'administrateur judiciaire de la copropriété de l'immeuble, au besoin après vérification de ces frais par la juridiction compétente ;
- rembourser à M. [HA] les sommes versées par lui ou prélevées sur son compte propriétaire, au titre des sommes dues à Me [LF], au besoin après vérification par la juridiction compétente ;
- rejeté les autres demandes de M. [HA], de La SIEMP et de la ville de [Localité 28] ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné La SIEMP et la ville de [Localité 28] à payer à M. [HA] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens ;
- s'agissant de la procédure concernant Mme [O] :
- reçu l'intervention volontaire de la ville de [Localité 28] ;
- rejeté les exceptions soulevées par La SIEMP et la ville de [Localité 28] d'une part et de Mme [O] d'autre part ;
- déclaré recevable la demande de Mme [O] ;
- constaté la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 ;
- ordonné la restitution à Mme [O] des lots 3, 10, 14 et 17 de l'immeuble précité ;
- condamné La SIEMP à lui verser la somme de 86 690 euros à titre de dommages et intérêts ;
- ordonné l'exécution provisoire de cette décision ;
- condamné La SIEMP et la ville de [Localité 28] à Payer à Mme [O] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens ;
-s'agissant de la procédure concernant M. [OP] :
- reçu l'intervention volontaire de la ville de [Localité 28] ;
- rejeté les exceptions soulevées par La SIEMP et la ville de [Localité 28] d'une part et de M. [OP] d'autre part ;
- déclaré recevable la demande de M. [OP] ;
- constaté la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 ;
- ordonné la restitution à M. [OP] des lots 1 et 8 de l'immeuble précité ;
- condamné La SIEMP et la ville de [Localité 28] in solidum, à :
- lui verser la somme de 43 622 euros à titre de dommages et intérêts ;
- assumer les frais de publicité foncière relative au changement de statut de l'immeuble ;
- assumer les frais de régularisation du règlement de copropriété de l'immeuble ;
- assumer les sommes dues par M. [OP] à Me [LF], ès-qualités d'administrateur judiciaire de la copropriété de l'immeuble, au besoin après vérification de ces frais par la juridiction compétente ;
- rembourser à M. [OP] les sommes versées par lui ou prélevées sur son compte propriétaire, au titre des sommes dues à Me [LF], au besoin après vérification par la juridiction compétente ;
- rejeté les autres demandes de M. [OP], de La SIEMP et de la ville de [Localité 28] ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné La SIEMP et la ville de [Localité 28] à payer à M. [OP] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens;
- s'agissant de la procédure concernant M. [ZG] :
- reçu l'intervention volontaire de la ville de [Localité 28] ;
- déclaré recevable la demande de M. [ZG];
- constaté la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 ;
- ordonné la restitution à M. [ZG] du lot 20 de l'immeuble précité ;
- condamné La SIEMP et la ville de [Localité 28] in solidum, à lui verser la somme de 13 353 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné La SIEMP et la ville de [Localité 28] à assumer les sommes dues par M. [ZG] à Me [LF], ès qualité de liquidateur de la copropriété de l'immeuble, au besoin après vérification de ces frais par la juridiction compétente ;
- rejeté les autres demandes de La SIEMP et de la ville de [Localité 28] ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné La SIEMP et la ville de [Localité 28] à Payer à M. [ZG] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Par jugement du 19 mai 2014, la juridiction de l'expropriation de [Localité 28] a, s'agissant de la procédure concernant M. [K] :
- reçu l'intervention volontaire de la ville de [Localité 28] ;
- rejeté les exceptions soulevées par La SIEMP et la ville de [Localité 28] d'une part et M. [K] d'autre part ;
- déclaré recevable la demande de M. [K] ;
- constaté la perte de base légale de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 ;
- ordonné la restitution à M. [K] du lot 29 de l'immeuble précité ;
- condamné La SIEMP et la ville de [Localité 28] in solidum, à lui verser la somme de 17 400 euros à titre de dommages et intérêts sauf ajustement, à charge pour la partie la plus diligente de procéder à un mesurage du logement conforme à la loi du 18 décembre 1996, aux frais de La SIEMP et de la ville de Paris ;
- rejeté les autres demandes de La SIEMP et de la ville de [Localité 28] ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné La SIEMP et la ville de [Localité 28] à payer à M. [K] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Elogie SIEMP et la ville de [Localité 28] ont, les 19 et 25 juin 2014, le 28 juillet 2014, interjeté appel des jugements précités des 5 et 19 mai et du 08 juillet 2014.
Le 25 septembre 2014, elles ont fait assigner en intervention forcée devant la cour d'appel de Paris Me [ZY] [N], administrateur judiciaire, ès-qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 29].
Par arrêt du 10 mars 2016, la cour d'appel de Paris a :
-ordonné la jonction des affaires suivies sous les numéros de rôle RG n°14/14029, 14/14036, 14/14037, 14/14043, 14/14795 et 14/16128, qui seront désormais suivies sous le numéro de rôle 14/14029 ;
- déclaré irrecevable le mémoire de M. [ZG] adressé le 10 février 2016 au greffe de la cour ;
- confirmé le jugement en ce que :
- il a constaté l'absence de base légale de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 ;
- il a déclaré recevable l'action introduite par la SCP [LF], en la personne de Me [LF], ès qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et poursuivie par Me [N] devant la Cour d'appel, ordonné la restitution des lots 12 et 19 aux successions concernées ;
- il a ordonné la restitution à M. [HA] des lots 2, 5, 11, 13, 15, 22 et 23, 25 et 26, 28 de l'immeuble précité ;
- il a ordonné la restitution à Mme [O] des lots 3, 10, 14 et 17 de l'immeuble précité ;
- il a ordonné la restitution à M. [OP] des lots 1 et 8 de l'immeuble précité ;
- il a ordonné la restitution à M. [ZG] du lot 20 de l'immeuble précité ;
- il a ordonné la restitution à M. [K] du lot 29 de l'immeuble précité ;
- mis hors de cause la SCP [LF] en la personne de Me [LF], ès-qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ;
- déclaré recevables les demandes de Me. [N], ès-qualités d'administrateur provisoire du syndicat de copropriétaire du [Adresse 8] ;
- condamné in solidum Elogie SIEMP et la ville de [Localité 28] à :
- indemniser la DNID d'une part des dégradations subies le cas échéant par les lots 12 et 19, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006, jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014, rectifié le 08 juillet 2018, par Elogie SIEMP, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009, ainsi que, d'autre part, du préjudice résultant de la perte de jouissance desdits lots ;
- indemniser M. [HA] d'une part des dégradations subies le cas échéant par les lots 2, 5, 11, 13, 15, 22 et 23, 25 et 26, 28, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014, par Elogie SIEMP, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009, ainsi que, d'autre part, du préjudice résultant de la perte de jouissance desdits lots ;
- indemniser Mme [O] d'une part des dégradations subies le cas échéant par les lots 3, 10, 14 et 17, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014, par Elogie SIEMP, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009, ainsi que, d'autre part, du préjudice résultant de la perte de jouissance desdits lots ;
- indemniser M. [OP] d'une part des dégradations subies le cas échéant par les lots1 et 8, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014, par Elogie SIEMP, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009, ainsi que, d'autre part, du préjudice résultant de la perte de jouissance desdits lots ;
- indemniser M. [ZG] d'une part des dégradations subies le cas échéant par le lot 20, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014, par Elogie SIEMP, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009, ainsi que, d'autre part, du préjudice résultant de la perte de jouissance desdits lots ;
- indemniser M. [K] d'une part des dégradations subies le cas échéant par le lot 29, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014[jugement du 19 mai 2014], par Elogie SIEMP, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009, ainsi que, d'autre part, du préjudice résultant de la perte de jouissance desdits lots ;
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise de M. [C], sur l'indemnité pour frais irrépétibles et sur les dépens ;
- avant dire droit plus amplement sur l'indemnisation du syndicat de copropriétaires, ordonné une mesure d'expertise et désigné pour y procéder M. [F] [UJ], demeurant [Adresse 5], qui pourra se faire assister de tout technicien d'une spécialité différente de la sienne, avec pour mission :
- d'entendre les parties, ainsi que tous sachants, notamment l'architecte M. [P], se faire remettre tous documents utiles ;
- de rechercher et décrire (procéder à leur mesurage en cas de désaccord) l'état des lots en cause, d'un part, au moment de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006, d'autre part à la date d'interruption des travaux après le jugement du 15 septembre 2009 et, de troisième part, à la date de restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014, rectifié le 08 juillet 2014 ;
- de déterminer les dégradations subies par les parties privatives des copropriétaires en cause, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006, jusqu'à la restitution de l'immeuble par ELOGIE SIEMP après le jugement du 05 mai 2014 rectifié le 08 juillet 2014, à l'exclusion des dégradations occasionnées le cas échéant par les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009 ;
- de déterminer l'ensemble des préjudices spécialement résultés, s'agissant de l'état de l'immeuble, de la procédure irrégulière d'expropriation ayant conduit à l'interruption des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires, en ce compris le préjudice de jouissance des lots en cause ;
- de fournir à la cour tous éléments techniques utiles à la solution du litige ;
- dit que l'expert adressera aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur enjoindra de lui adresser leurs dires dans un délai de 3 semaines et y répondra dans son rapport définitif, lequel devra être déposé au greffe de la cour au plus tard le 30 décembre 2016 ;
- dit que les copropriétaires précités devront ensemble consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Paris la somme de 2 500 euros à valoir sur les frais et honoraires de l'expert judiciaire, avant le 30 juin 2016, faute de quoi la décision de celui-ci sera caduque et il sera tiré toutes les conséquences de cette abstention ;
- renvoyé l'affaire à l'audience du 29 septembre 2016 pour vérification du versement de la consignation, puis à l'audience du jeudi 4 mai 2017 pour plaidoiries après dépôt du rapport d'expert ;
- condamné in solidum Elogie SIEMP et la Ville de [Localité 28] à payer à Me [N], ès-qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 37 802 euros en remboursement des frais afférents à la désignation de la SCP [LF], sous déduction des sommes allouées de ce chef directement aux copropriétaires n'ayant pas sollicité la restitution de leur(s) lot(s) ;
- sursis à statuer sur le surplus des prétentions des parties en particulier de l'indemnisation du syndicat des copropriétaires, les rais irrépétibles en cause d'appel et la charge des dépens d'appel.
Par une ordonnance du 26 avril 2017, le président de la chambre a accordé à l'expert, [F] [UJ] une prorogation de délai pour déposer son rapport jusqu'au 31 juillet 2017.
Par ordonnance du 05 juillet 2017, le président de la chambre a dit que le délai accordé à M. [UJ] pour déposer son rapport est prorogé jusqu'au 31 mars 2018 et que l'audience de plaidoirie du 21 décembre 2017 sera remplacée par celle du 21 juin 2018.
Par ordonnance du 02 octobre 2017, le président de la chambre a :
- fixé à la somme de 1 920 euros le complément de la provision à verser par M. [HA] ;
- dit que cette somme devra être versée avant le 19 octobre 2017 directement entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Paris ;
- dit qu'en l'absence de versement de cette consignation complémentaire, il sera demandé à l'expert de déposé son rapport en l'état.
A défaut du versement de cette consignation, l'expert M. [F] [UJ] a déposé en l'état le rapport d'expertise 10 mars 2018.
Le 27 mars 2018 (réception à la cour d'appel le 30 mars 2018), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble adressait ses dires aux termes desquels :
- il rappelle qu'il est intéressé à double titre à l'expertise en ce qu'elle porte sur le préjudice subi du fait de la dégradation des parties communes ainsi que sur le préjudice subi du fait de la dégradation des lots n°12 et 19 ;
- il souligne que :
- la description des dégradations de l'immeuble entre le fermeture totale de l'immeuble par les soins de Elogie SIEMP et sa réouverture en 2014 par un simple renvoi aux (nombreuses et explicites) pièces produites par les parties aurait pu être complétée par une description technique des désordres pour faciliter le travail de la cour ;
- il manque un descriptif relatif aux parties communes et aux dégradations subies par celles-ci aux dates visées par l'arrêt 14/14051 ;
- le défaut de consignation par M. [HA] pour le mesurage de ses propres lots n'empêchait nullement l'expert [UJ] d'avoir recours à un sapiteur pour "l'analyse des préjudices" pour l'analyse de dires des autres parties ;
- la défaillance de M. [HA] n'empêchait pas, en soi, que les préjudices allégués par ce dernier puissent être examinés par le sapiteur, nonobstant l'absence de mesurage ;
- aucune note de synthèse n'a été adressée ; ainsi, les parties n'ont pu adresser leurs dires à l'expert afin qu'il y réponde dans son rapport définitif comme le prévoyait pourtant l'arrêt fixant les missions de l'expert ;
- il en déduit que les opérations expertales ne sont manifestement pas terminées ; en conséquence, dans l'intérêt de la manifestation de la vérité et de la bonne administration de la justice, il importe que M. [UJ] puisse terminer ses travaux afin que la cour puisse statuer en connaissance de cause sur le litige dont elle reste saisie ;
- il présente des réserves quant à la demande d'évaluation de rémunération de l'expert s'élevant à la somme de 10 277, 94 euros TTC ; en outre, il convient que celui-ci présente pour les deux missions d'expertise une rémunération distincte.
Le 26 avril 2018 (réception à la cour d'appel le 04 mai 2018), le conseil de M. [HA] adressait ses dires aux termes desquelles :
- il souligne que la demande de M. [HA] ne remettait pas en cause la suite des opérations d'expertise telles que fixées dans l'arrêt du 10 mars 2016 ; il en déduit donc que l'expert n'est pas allé au bout de sa mission et n'a pas tranché la question du préjudice ;
- il reproche à l'expert de ne pas avoir désigné un sapiteur à la compétence d'économiste du bâtiment pour compléter les opérations d'expertise en établissant les préjudices subis par les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires ; en effet, ce dernier aurait pu préciser la répartition de la responsabilité des dégâts, destructions, sondages, cloisons édifiées pour entraver la libre circulation, déséquipement, le saccage, l'abandon délibéré des ouvrages concourant à assurer le clos et le couvert et consécutivement effectuer un chiffrage précis des travaux de réfection ;
- il fait valoir que le dépôt en l'état du rapport d'expertise cause un préjudice à l'ensemble des parties et qu'il convient de terminer les opérations d'expertise soit en désignant à nouveau l'expert M. [UJ], soit de nommer un autre expert judiciaire ; en tout état de cause, il conviendra que l'expert désigné s'adjoigne d'un sapiteur, économiste du bâtiment, pour estimer l'ensemble des préjudices des copropriétaires ;
- le dépôt en l'état du rapport a empêché les parties d'adresser des dires auxquels l'expert aurait répondu dans le rapport définitif.
Par ordonnance de fixation d'honoraires du 18 mai 2018, le président de la chambre a :
- fixé à la somme de 5 142 euros la rémunération de l'expert, frais et TVA inclus ;
- autorisé M. [UJ] à se faire remettre cette somme sur les sommes consignées au greffe s'élevant à 2 500 euros ;
- ordonné le complément, soit la somme de 2 642 euros, soit versée à M. [UJ] par la SCP [LF] Leguerne Abitbol ;
- ordonné, s'il y a lieu, la restitution à la partie de l'excédent de la consignation.
Elogie SIEMP et la Ville de [Localité 28] ont formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt du 10 mars 2016.
Par une décision du 29 juin 2017 n°16-16.944, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 10 mars 2016 mais seulement en ce qu'il condamne in solidum Elogie SIEMP et la Ville de [Localité 28] à indemniser la DNID, Messieurs [OP], [HA], [K], [ZG] et Mme [O] du préjudice résultant de la perte de jouissance de leurs lots.
La Cour de cassation a rejeté le 3e moyen de la SIEMP et de la ville de Paris faisant grief à l'arrêt de les condamner in solidum à indemniser les demandeurs des dégradations subies le cas échéant par le lot de copropriétés, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après jugement du 5 mai 2014 rectifié le 8 juillet 2014, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009 en indiquant : « mais attendu qu'ayant retenu, souverainement, que, si l'immeuble était en mauvais état au moment de l'ordonnance d'expropriation, il ressortait notamment du constat de huissier de justice du 31 mai 2007 et du rapport de mission de l' huissier de justice du 12 février 2007, soit à une époque proche de l'ordonnance d'expropriation, que les murs et plafonds des parties communes étaient recouverts d'une toile de verre de facture récente, que le linoléum de sol à tous les étages était en bon état, que les conduits verticaux : eaux, vannes, eaux usées et le conduit d'arrivée d'eau alimentant l'immeuble étaient en bon état, que certains appartements étaient en bon état, en particulier trois des appartements de Monsieur [HA], et, exactement, que l'obligation d'indemnisation de la SIEMP et la Ville de [Localité 28] était à la mesure des dégradations qui étaient résultées de l'expropriation irrégulière pour l'immeuble à compter de la date de l'ordonnance d'expropriation, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces dégradations étaient celles résultant en particulier de l'aggravation de l'état de l'immeuble du fait de l'arrêt des travaux et de son inoccupation pendant des années et, qui n' était pas tenue de procéder à une recherche que ses constations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ».
La cassation est intervenue sur le quatrième moyen, car la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile en statuant sans répondre aux conclusions d'Elogie SIEMP et de la Ville de [Localité 28], soutenant que malgré l'annulation de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable, l'immeuble n'était pas habitable au sens de la loi dite "SRU", demeurait insalubre et appelait des travaux impliquant le relogement des occupants afin d'obtenir la levée de l'arrêté d'insalubrité remédiable de 2001.
La Cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum la SIEMP et la Ville de [Localité 28] à indemniser la DNID, MM. [OP], [HA], [K], [ZG] et Mme [O] du préjudice résultant de la perte de jouissance de leurs lots.
Mme [O] a saisi le 16 juin 2019 la cour d'appel de renvoi, l'affaire étant enregistrée sous le RG 19/11410.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
'Déposées au greffe par ELOGIE - SIEMP et la Ville de [Localité 28], appelantes, le 28 août 2019 notifiées le 9 septembre 2019 (AR du 10 septembre et 28 octobre 2019), le 11 février 2020 notifiées le 27 février 2020 (AR du 29 février, du 2 mars et du 18 juin 2020), le 14 août 2020 notifiées le 20 août 2020 (AR du 24 août 2020) et le 14 décembre 2020 notifiées le 15 décembre 2020 (AR du 16 décembre 2020) aux termes desquelles elles demandent à la cour de :
- lui donner acte de ce qu'elle vient aux droits de société SIEMP par suite de la fusion absorption intervenue le 15 décembre 2016 ;
- la déclarer recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;
- déclarer ELOGIE-SIEMP et la Ville de [Localité 28] recevables et bien fondées en leurs appels
Vu le décès de Monsieur [XF], [J] [K] intervenu le 13 octobre 2017,
- constater l'interruption de l'instance de ce chef, en application de l'article 370 du code de procédure civile ;
- déclarer irrecevable la demande déposée par Monsieur [ZG] devant la cour statuant sur renvoi de cassation, son mémoire en date du 10 février 2016 ayant été déclaré irrecevable par l'arrêt en date du 10 mars 2016 ;
- Déclarer irrecevable, en application de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes nouvelles formées par la DNID, es qualité d'administrateur provisoire des successions non réclamées de [B] [E] et de [WK] [BW] et [JE] [Z] par son mémoire du 14 septembre 2020, et notamment les demandes de condamnations au paiement de la somme de 511358, 47 euros et subsidiairement de la somme de 373905, 44 euros ;
- constater l'achèvement de la mission de Me [N] par l'élection du cabinet Hello Syndic en tant que syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] par assemblée générale du 20 décembre 2017 ;
- déclarer irrecevables sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile les demandes nouvelles formées par les appelants incidents pour la première fois postérieurement à l'arrêt du 20 mars 2016 et notamment les demandes au titre du préjudice lié à l'immobilisation des lots et à l'indemnité d'occupation formées par Mme [O] pour la somme de 907 500 euros et le syndicat des copropriétaires agissant dans le cadre de
l'action oblique pour une somme de 397 453, 03 euros au titre du préjudice d'indisponibilité et pour une somme de 42 000 euros à titre de remise en état ;
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par M. [HA] pour la première fois postérieurement à l'arrêt du 20 mars 2016 de 7500 euros pour les deux caves anéanties et 500 000 de dommages et intérêts formées le 21 juin 2019 ;
- infirmer les jugements entrepris, à savoir [O] : n° 11/00201 ; [HA] : 11/00197 ; [OP] 11/00199 ; [ZG] : 11/00198 en toutes leurs dispositions portant condamnation de la SIEMP et la Ville de [Localité 28] du chef de préjudice de jouissance ;
Statuant à nouveau,
- dit n'y avoir lieu l'octroi de dommages-intérêts de ce chef de préjudice à Madame [O], M. [OP], M. [HA], M. [ZG] et au syndicat des copropriétaires exerçant l'action oblique au nom de la DNID administrateur provisoire des successions [BW], [E] et [Z] ;
- les débouter de toutes leurs demandes tant du chef de la perte de jouissance de la perte de disponibilité et indemnités d'occupation ;
- confirmer le jugement en ce qu'il n'a pas accordé d'indemnités au titre du préjudice de Me [LF] exerçant l'action oblique au profit de la DNID ;
Sur le surplus des demandes formées en cause d'appel ;
-infirmer le jugement entrepris et dire n'y avoir lieu à l'octroi de dommages-intérêts ;
A titre subsidiaire, si la cour entendait entrer en voie de condamnation du chef des indemnités sollicitées au titre de la dégradation des biens
-confirmer purement et simplement les jugements entrepris en ce qu'ils ont alloué à chacun des copropriétaires la somme de 800 euros par m² ;
- confirmer les jugements entrepris en ce qu'ils ont dit que les sommes consignées :
'au profit de Madame [O] à la caisse des dépôts et consignation le 6 novembre 2006 pour un montant de 24'975 euros et le 6 juillet 2010 pour un montant de 69'044 7 euros ;
'au profit de Monsieur [HA] à la caisse de dépôt et consignation le 6 novembre 2006 pour un montant de 58'436 euros, le 7 juillet 2010 pour un montant de 166'374 euros ;
'profit de Monsieur [OP] à la caisse des dépots et consignation le 6 octobre 2006 pour un montant de 13'594 euros et le 7 juillet 2010 pour un montant de 37'142 euros ;
'au profit de la DNID en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession de [BW] (lot 12), la caisse des dépôts et consignation le 6 octobre 2006 pour un montant de 8815 euros le 25 octobre 2010 pour un montant de 2360 euros ;
'au profit de la DNID en sa qualité de provisoire de la succession [Z] [JE] épouse [YO] (lot 19) à la caisse des dépôts et consignation le 6 octobre 2006 pour un montant de 7350 euros et le 13 août 2010 pour un montant de 2963 euros ;
'au profit de Monsieur [T] [ZG] à la caisse des dépôts et consignation le 24 octobre 2006 pour un montant de 5645 euros le 7 juillet 2010 pour un montant de 15'518 euros ;
n'ont plus lieu de l'être en l'absence de fondement juridique ;
- confirmer expressément le jugement ce qu'ils ont dit que les intérêts ayant couru sur ces sommes n'ont plus lieu d'être versés aux propriétaires irrégulièrement expropriés ;
y ajoutant,
- dire que la société ELOGIE-SIEMP est en droit d'obtenir le versement à son profit de ces sommes sur simple demande auprès de la Caisse des Dépôts et de Consignation ;
- condamner Madame [O], Monsieur [HA], Monsieur [OP], la DNID, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [ZG] à payer à ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] à la somme de 1000 euros chacun sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile
- condamner Madame [O], Monsieur [HA], Monsieur [OP], la DNID, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [ZG] à payer à ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] en tous les dépens de première instance et d'appel sur le fondement l'article 699 du code de procédure civile.
- Déposées au greffe par Madame [O], intimée et appelante incidente, le 27 juin 2019 et le 28 juin 2019 avec les pièces, notifiées le 28 juin 2019 (AR du 4 juillet 2019) et le 30 octobre 2019 notifiées le 30 octobre 2019 (AR du 4 novembre 2019) aux termes desquelles elle demande la cour de :
'confirmer le jugement en ce qu'il l'a déclarée recevable et bien fondée en son action, a constaté la perte légale de l'ordonnance d' expropriation du 18 décembre 2006, a ordonné la restitution des lots de copropriétés irrégulièrement expropriées et en ce qu'il a condamné la SIEMP et la Ville de [Localité 28] pour perte de jouissance ;
'infirmer le jugement entrepris sur le compte des condamnations ;
Statuant à nouveau,
'déclarer in solidum ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] responsables des préjudices subis par Madame [O] du fait des procédures abusives, de l'arrêt des travaux, la dégradation de ses biens en application des dispositions des articles 544 de la loi 1804 promulguée le 6 février 1804 ainsi que celles de l'article 1240 modifié du 10 février 2016 ;
'condamner ELOGIE-SIEMP et la Ville de [Localité 28] à verser à Madame [O] :
- la somme de 297'000 euros augmentés du taux légal à compter du 10 juillet 2005 au titre de jouissance et de perte de loyer ;
- la somme de 907'500 euros augmentés du taux légal à compter du 10 juillet 2005 au titre du préjudice d'immobilisation ;
- la somme de 200'000 euros au titre du préjudice moral et perte d'effets personnels se trouvant dans le lot n° 10 mis à disposition de la s'ur de Madame [O] et les frais de relogement pendant 3 ans ;
- la somme de 20'000 euros au titre des frais de procédures abusives
- la somme de 30'000 euros au titre article 700 du code de procédure civile
'débouter ELOGIE-SIEMP et la Ville de [Localité 28] de toutes leurs demandes,
'débouter le commissaire de gouvernement de toutes ses demandes,
'rejeter toutes complément d'expertise,
'condamner ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] aux entiers dépens y compris les frais d'expertise, huissiers et toute personne ayant participé à l'expertise, lesquels pourront être recouvrés par Me Cletus Topko conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- Déposées au greffe par par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic Hello Syndic, intimé et appelant incident, le 7 novembre 2019 notifiées le 7 novembre 2019 (AR du 12, 13 et 14 novembre 2019) et le 9 septembre 2020 notifiées le 9 septembre 2020 (AR du 10 septembre 2020) aux termes desquelles il demande la cour de :
'débouter ELOGIE-SIEMP et la Ville de [Localité 28] de toutes leurs demandes ;
'déclarer le commissaire irrecevable en toutes ses demandes ;
'déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représentée par son syndic, la société Hello Syndic, ès qualité recevable et bien fondée en ses demandes d'indemnisation du préjudice de jouissance au titre de l'action oblique ;
statuant à nouveau sur ces chefs,
'confirmer les jugements dont appel en ce qu'ils ont déclaré que la direction nationale d'interventions domaniales, désignée en qualité d'administratrice provisoire de la succession de Madame [JE] [Z] épouse [YO], et des successions de Monsieur [B] [E] et de Madame [WK] [BW], est créancière d'une indemnité, du fait du préjudice causé en raison de la procédure d'expropriation, du fait des agissements de la SIEMP en relation avec cette procédure d'expropriation ;
'condamner in solidum ELOGIE-SIEMP et la Ville de [Localité 28] à lui payer du fait du préjudice de la procédure d'expropriation la somme totale de 516'474 79 euros au titre de son :
- Préjudice de pertes de loyer d'un montant de 119 021, 76 euros, sauf à parfaire
- Préjudice d'immobilisation d'un montant de 397'453,03 euros, sauf à parfaire
En tout état de cause,
'dire n'y avoir lieu au prononcé d'une expertise,
'confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'absence de base légale de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006,
'confirmer le jugement, en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires, ainsi représenté, recevable en toutes ses demandes ;
'confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la SIEMP et la Ville de [Localité 28] à indemniser les copropriétaires des dégradations subies par les parties privatives de l'immeuble en cause, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006, jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 5 mai 2014, rectifié le 8 juillet 2014, par la SIEMP, à l'exclusion des dégradations occasionnées par les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 4 septembre 2009 ;
'condamné in solidum la SIEMP et la Ville de [Localité 28] à payer au bénéfice du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic Hello Syndic, la somme de 15'000 euros titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
'Déposées au greffe par M. [OP], intimé et appelant incident, le 7 novembre 2019 notifiées le 8 novembre 2019 (AR du 13 novembre 2019) aux termes desquelles il demande à la cour de :
'constater que le jugement querellé est définitif et irrévocable en ce qu'il a déclaré recevable et bien fondée son action, constaté la perte de la base légale de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006, ordonner la restitution de ses lots de copropriétés irrégulièrement expropriées ;
'confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SIEMP et la Ville de [Localité 28], in solidum :
- à réaliser sa publication au service de publicité foncière territorialement compétente, à leurs frais exclusifs ;
- à rembourser à Monsieur [OP] les sommes que celui-ci a dépensé au titre des actes réalisés dans le cadre de la gestion de Me [LF], désigné ès qualités consécutivement à l'ordonnance d' expropriation du 18 décembre 2006 ;
- à assumer les frais de régularisation du règlement de copropriété de l'immeuble
'infirmer le jugement pour le surplus
statuant à nouveau
'condamner la SIEMP et la Ville de [Localité 28], in solidum, à payer à M. [OP] la somme de 151'800 euros à titre de dommages et intérêts représentant le coût des travaux de réfection des biens immobiliers dont il est propriétaire, avec intérêts moratoires au taux légal à compter du 2 mai 2011, date de saisine du juge de l' expropriation sur le fondement l'article L 12'5, alinéa 2 du code de l'expropriation ;
'dire que cette condamnation est prononcée en deniers et quittance, et qu'elle devra être ajustée en fonction de la valeur arrêtée pour les locaux dont la restitution n'a pas été ordonnée ;
en tout état de cause
-condamner la SIEMP et la Ville de [Localité 28], in solidum, à payer à Monsieur [OP] une indemnité de 411'125 euros titre du préjudice d'indisponibilité des immeubles irrégulièrement expropriés, avec intérêts moratoires au taux légal à compter du 2 mai 2011, date de saisine du juge de l'expropriation sur le fondement l'article L 12-5 alinéas 2 du code de l'expropriation ;
'condamner la SIEMP et la Ville de [Localité 28], in solidum, à payer à Monsieur [OP] la somme de 74'546 euros, arrêtée au 30 avril 2014, à titre de dommages-intérêts pour la perte de loyers, assortis des intérêts moratoires au taux légal à compter de mai 2011, date de saisine du juge de l'expropriation sur le fondement l'article L 12'5, alinéa 2 du code de l'expropriation ;
à titre subsidiaire de ce chef,
'condamner la SIEMP et la Ville de [Localité 28], in solidum, à payer à Monsieur [OP] la somme de 74'546 euros, arrêtée au 31 janvier 2014, à titre d'indemnité d'occupation pendant toute la période de procédure irrégulière, assortis des intérêts moratoires au taux légal à compter du 2 mai 2011, date de saisine du juge de l'expropriation sur le fondement l'article L 12'5 alinéas 2 du code de l'expropriation ;
'condamner la SIEMP et la Ville de [Localité 28], in solidum, à payer à Monsieur [OP] la somme de 100'000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral causé du fait de la procédure irrégulière, assortis des intérêts moratoires au taux légal à compter du 2 mai 2011, date de saisine du juge de l'expropriation sur le fondement l'article L 12'5, alinéa 2 du code de l'expropriation ;
'rejeter l'ensemble des demandes formées par la SIEMP et la Ville de [Localité 28] ;
'condamner la SIEMP et la Ville de [Localité 28], in solidum, à payer à Monsieur [OP] la somme de 20'000 euros qu'il article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.
'Adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 2 juin 2020 notifiées le 16 juin 2020 (AR du 18, 19 et 22 juin 2020) aux termes desquelles il demande la cour de fixer les indemnités comme suit :
1° les indemnités de remise en état
'Monsieur [OP] : 20'000 euros
'Madame [O] : 41'760 euros
'Monsieur [HA] : 102'880 euros
'Monsieur [K] : 14'000 euros
'Monsieur [ZG] : 8720 euros
2° indemnité pour la perte de jouissance
Aucune indemnité ne peut être attribuée aux copropriétaires pour une perte de revenus, s'agissant de la situation d'habitat indigne,
3° indemnité forfaitaire à chaque copropriétaire
Le maintien des indemnités paraît très difficile à justifier ; il convient de réformer sur ce point,
4° autres demandes
Les demandes de chaque copropriétaire comportent des postes de préjudices divers, très éloignés de la procédure d'expropriation et particulièrement élevés; aucune n'est justifiée par un préjudice réel et convient donc de rejeter ces demandes.
- adressées par la DNID, es qualité d'administrateur provisoire des successions non réclamées de Monsieur [B] [E], de Madame [WK] [BW] et de Madame [JE] [Z], intimée, le 8 septembre 2020 notifiées le 11 septembre 2020 (AR du 16 septembre 2020) aux termes desquelles elle demande la cour de :
'débouter ELOGIE-SIEMP de toutes leurs demandes,
'dire que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Hello Syndic, est recevable et bien fondé en ses demandes d'indemnisation du préjudice de jouissance au titre de l'action oblique
en conséquence, et statuant à nouveau
'confirmer les jugements en ce qu'il ont déclaré que la DNID, es qualité d'administrateur provisoire des successions de Monsieur [B] [E], de Madame [WK] [BW] et de Madame [JE] [Z], est créancière d'une indemnité du fait du préjudice causé du fait de la procédure d'expropriation,
'condamner in solidum ELOGIE-SIEMP et la Ville de [Localité 28] à lui payer es qualité la somme totale de 511'358,47 euros au titre de son :
- Préjudice de jouissance d'un montant de 113'905,44 euros, sauf à parfaire
- Préjudice d'immobilisation d'un montant de 397'453,03 euros, sauf à parfaire
ou subsidiairement, condamner in solidum ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] à lui verser es qualité la somme totale de 373'905,44 euros au titre de son :
- Préjudice de jouissance d'un montant de 113'905,44 euros
- Préjudice d'immobilisation d'un montant de 260'000 euros.
En tout état de cause
'statuer ce que de droit sur la demande d'expertise ;
'confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'absence de base légale de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 ;
'confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en toutes ses demandes ;
'confirmer le jugement ce qu'il a condamné in solidum la SIEMP et la Ville de [Localité 28] à indemniser les copropriétaires des dégradations subies par les parties privatives de l'immeuble en cause, postérieurement à l'ordonnance d' expropriation du 18 décembre 2006, jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 5 mai 2014, rectifié le 8 juillet 2014, par la SIEMP, à l'exclusion des dégradations occasionnées par les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 4 septembre 2009 ;
'dire qu'elle ne peut, es qualité, être tenue au paiement d'aucune somme excédant l'actif successoral recueilli ;
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28], appelants principaux, font valoir que :
- par arrêt en date du 29 juin 2017, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 10 mars 2016 mais seulement en ce qu'il condamne in solidum ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] à indemniser la DNID, Messieurs [OP], [HA], [K], [ZG] et Mme [O] du préjudice résultant de la perte de jouissance de leurs lots ;
- ainsi par l'effet de cette cassation, la Cour d'appel de Paris, saisie des appels initiaux de ELOGIE SIEMP et de la Ville de [Localité 28], ne peut statuer sur les demandes formulées au titre du préjudice de jouissance (perte de loyer, indisponibilités, indemnités d'occupation) formées par les expropriés car seule la Cour de renvoi est compétente pour statuer sur ce chef de préjudice ; ainsi, à défaut de saisine de ladite cour de renvoi, les dispositions du jugement présenteront un caractère définitif le 29 juin 2019, date d'expiration de la péremption d'instance et se substitueront ainsi à l'arrêt cassé ; en l'état de la procédure, les délais de saisine de la Cour d'appel de renvoi n'ont pas encore couru, l'arrêt de la Cour de cassation n'ayant pas été signifié à partie et la péremption de l'instance n'est pas acquise ; en l'espèce, ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] n'ont à ce jour pas saisi la cour de renvoi ni procédé à la signification de l'arrêt ;
- en outre, l'effet de la cassation prononcée s'oppose également à ce que la Cour puisse désigner un expert à l'effet de se prononcer sur le préjudice de jouissance ;
- en conséquence, la Cour ne peut statuer que sur : les indemnités allouées au titre de la dégradation des biens restitués, les indemnités sollicitées au titre des frais de procédure abusive, les indemnités allouées au titre du préjudice moral ;
- l'instance est interrompue à l'égard de M. [K], décédé le 13 octobre 2017, en application de l'article 370 du code de procédure civile ;
-le principe et le quantum de l'indemnité allouée par le juge de l'expropriation au titre de la dégradation des biens restitués ne sauraient être confirmés :
- les désordres listés par le tribunal sont strictement identiques à ceux qui avaient été constatés en 2005, ce qui prouve que l'indemnité de 800 euros/m² est dénuée de fondement ;
-la destruction des parties privatives résulte des travaux entrepris par la société CDI, missionnée par le syndicat des copropriétaires ; cela ressort du jugement rendu concernant les lots appartenant à Mme [EH]; par ailleurs, il n'y a pas eu obstruction à la réalisation des travaux, qui ont d'ailleurs été arrêtés suite au jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 septembre 2009 parce qu'ils n'étaient pas effectués dans les règles de l'art ; en outre, si le projet d'utilité publique n'a pas été suivi, c'est en raison des contestations des anciens propriétaires ; en conséquence, il ne peut lui être reproché aujourd'hui de restituer un immeuble qui est demeuré "gelé" du fait de la procédure ;
- il ressort de l'arrêté pris par la préfecture de police interdisant l'accès à l'occupation de l'immeuble en date du 25 juin 2014 que les désordres sont anciens ainsi que le caractère destructif des sondages effectués en de nombreux points et d'intervention partielle de reprise de poutres au 1er étage notamment ;
- dans la mesure où aucun travaux n'a jamais été prévu sur les parties privatives, il ne peut être accordé d'indemnité à ce titre à chaque propriétaire ;
- la cour ne peut prendre en compte le rapport en l'état déposé par M. [UJ] ; en effet, celui-ci ne répond pas aux missions que la cour lui a fixé ; en outre, l'expert n'a pas listé les dires déposés par ELOGIE SIEMP alors qu'il a listé ceux déposés par Me [N] et les propriétaires expropriés ; par ailleurs, il s'est référé au rapport en l'état déposé par M. [PH] alors que la Cour indiquait précisément que ce rapport ne pouvait être pris en considération (eu égard à la désignation effectuée par ordonnance sur requête rétractée par la cour d'appel de Paris la privant rétroactivement de toute valeur) ;
-Me [N] rappelle en page 3 le constat que l'immeuble était fortement dégradé depuis 30 ans du fait de l'affaissement de la voirie survenue en 1982, de l'absence d'entretien, que les créances du Syndicat des Copropriétaires à l'égard des copropriétaires étaient de 355 155,01 euros, que ces derniers n'ont pas réglé leurs charges depuis plusieurs décennies ;
- ainsi, les éléments de faits et de droit exposés ci-dessus quant à l'historique de l'immeuble, l'ancienneté des désordres qui l'affectent, et l'absence d'agissements visant à dégrader l'immeuble s'opposent à l'octroi de toute indemnité à chacun des propriétaires expropriés au titre de la dégradation de l'immeuble ; au demeurant, la somme de 800 euros/m² allouée par le tribunal n'est étayée par aucun justificatif et est purement théorique ; en conséquence, la cour infirmera la décision et n'accordera aucune indemnité aux anciens propriétaires expropriés dont les demandes sont dénuées de toute justification ;
* sur les demandes formulées par Mme [O] :
- aucun élément concret n'est apporté à l'appui de ses demandes et aucun descriptif étayé de l'état prétendu de ses lots n'est produit ; ainsi, cette dernière se borne à produire diverses factures non datées dont le paiement n'est pas justifié et ne peuvent servir de fondement à ses demandes ; en conséquence, aucune indemnité ne sera accordée à Mme [O] ;
- aucune indemnité ne saurait être allouée au titre du préjudice moral ; en effet, aucune faute ne saurait lui être reprochée ; en outre, la procédure intentée sur le fondement de l'article L 12-5 du code de l'expropriation n'est pas une procédure en responsabilité ;
-Madame [O] sollicite 200 000 euros sans aucune justification, elle fait état d'un préjudice subi par les consorts [PZ] qui est indirect et un manquement à l'obligation de relogement de la SIEMP alors qu'elle a pris possession des lieux après décision de justice sans qu'il n'eut contentieux ;
- la somme de 58 000 euros au titre des frais de procédure abusive ne saurait être accordée ; en effet, cette demande n'est étayée par aucun élément de preuve et se heurte au principe selon lequel on ne peut demander d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile que relativement à la procédure objet de la demande et ce, sur justificatif ; le délai des diligences de Me Topko ne justifie pas ses honoraires, et de plus, l'indemnité est demandée sur deux procédures conduisant à une double indemnisation, Madame [O] doit être déboutée de ses demandes au titre de l'article 700 dudit code ;
- aucune indemnité relative à la perte de jouissance et à la perte de loyer ne saurait être allouée car la cour d'appel est dessaisie par l'effet de la cassation prononcée par l'arrêt du 29 juin 2017 ; subsidiairement, la somme allouée à Mme [O] à ce titre (40 450 euros) ne saurait être confirmée, ni la somme de 207 000 euros demandée par cette dernière accordée ; en effet, cette somme ne peut être allouée car l'annulation de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable ne rend pas rétroactivement habitable l'immeuble au sens de la loi SRU ; ainsi une opération à tiroirs en relogeant au fur et à mesure ses locataires n'aurait pas été possible ainsi, les propriétaires n'étaient pas en droit de percevoir des loyers ; en outre, la perte de loyer est virtuelle car les occupants des lots dont Mme [O] est propriétaire ont été relogés ; par ailleurs, si l'on suit le raisonnement du tribunal, il convenait de retenir une somme de 28 134 euros ; en tout état de cause, une demande d'indemnisation pour perte de loyers ne peut être recevable dans la mesure où c'est l'arrêté d'insalubrité qui a été annulé ; ainsi, Mme [O] ne justifie aucunement la somme qu'elle sollicite ;
- aucune indemnité au titre du préjudice lié à l'immobilisation des lots (pour un montant de 907 500 euros soit 11 000 euros x 55 m² x 15 ans) de Mme [O] ne saurait être accordée car il s'agit d'une nouvelle demande, formée après l'arrêt du 10 mars 2016, qui est donc irrecevable de ce chef ; au demeurant, la cour ne saurait statuer sur une telle demande comprise dans le cadre du préjudice de jouissance dont elle est dessaisie du fait de la cassation intervenue par l'arrêt du 29 juin 2017 ; en tout état de cause, cette demande est totalement dénuée de pertinence et constitue un double emploi avec la demande de perte de loyers et d'indemnités d'occupation ;
* sur les demandes de M. [HA] :
-les demandes et pièces nouvelles présentées dans le mémoire déposé par M. [HA] le 21 juin 2019 ne sauraient être accueillies et doivent être déclarées irrecevables ; en conséquence, la cour se référera aux principes de préjudices et à leur quantum sollicités par M. [HA] au soutien de son appel et rappelé par la Cour dans son arrêt du 10 mars 2016 ;
- la nouvelle demande d'expertise formulée par M. [HA] ne saurait être accordée ; en effet, ce dernier est à l'origine du dépôt du rapport de l'expert en l'état car il n'a pas procédé à la consignation complémentaire qui lui incombait en raison de la demande de métré qu'il avait formulée ; en outre, eu égard au délai écoulé et une solution rapide du litige devant intervenir, il n'y a pas lieu de désigner un nouvel expert ; par ailleurs, la désignation éventuelle de l'expert ne pourrait comprendre dans sa mission l'examen du préjudice de jouissance des lots en cause eu égard à la cassation prononcée par l'arrêt du 29 juin 2017 ;
- l'indemnité de 1 879 200 euros au titre de la dégradation des biens restitués ne saurait être accordée ; en effet, celle-ci correspond à une somme supérieure à la valeur du bien ; en outre, il s'agit d'une double indemnisation car M. [HA] ne peut récupérer à la fois son bien et la valeur de celui-ci ; par ailleurs, la valeur de 15 000 euros du m² ne repose sur aucun élément tangible eu égard à l'état de l'immeuble des lots de M. [HA] à l'époque de l'expropriation ; cette somme ne saurait donc être accordée car sinon elle aboutirait à un enrichissement sans cause ;
- l'indemnité de 7 500 euros pour les deux caves anéanties ainsi que les matériaux volés ne saurait être accordée ; en effet, il s'agit d'une demande nouvelle dénuée de toute justification ;
- la somme de 100 000 euros ne saurait être accordée à M. [HA] ; en effet, celui-ci n'indique pas le préjudice auquel cette demande correspond ; au demeurant, il est rappelé que M. [HA] ne saurait se prévaloir d'un préjudice relatif à la dégradation volontaire de ses effets mobiliers sachant qu'un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 28 octobre 2011 a reconnu que ELOGIE SIEMP était propriétaire de l'immeuble au moment des dégradations alléguées et qu'il n'est pas prouvé que les biens meubles étaient effectivement dans le logement ;
-l'indemnité de 1 900 400 euros, portée à 2 349 400 euros dans son mémoire du 21 juin 2019, au titre de la réparation du préjudice d'indisponibilité, ne saurait être accordée ; en effet, la Cour ne saurait statuer sur un telle demande comprise dans le cadre du préjudice de jouissance, déjà indemnisé ; en outre, M. [HA] ne peut solliciter des intérêts de toutes les sommes sollicitées à compter du dépôt de la demande formée le 02 mai 2011 dès lors que ces demandes n'ont été définitivement formulées que par mémoire déposé le 29 janvier 2014 ;
- l'indemnité de 1 000 000 d'euros, au titre du préjudice moral, ne saurait être accordée ; d'une part, les demandes ne correspondent pas à un préjudice moral tel que sollicité initialement dans le cadre de son mémoire déposé au soutien de l'appel ; d'autre part, M. [HA] ne peut, dans les mémoires postérieurs, solliciter des préjudices de natures différentes alors que la Cour a spécifiquement sursis à statuer sur des chefs de préjudices biens définis ; enfin les demandes de M. [HA] sont dénuées de tout lien de causalité avec l'expropriation en cause et ne sont étayées par aucun élément de preuve ;
- le rapport d'expertise de la société [I], établi le 08 mars 2019 et produit par M. [HA], n'est pas recevable car il n'a pas été élaboré contradictoirement ; en outre, ce rapport d'expertise estime le montant des travaux de réfection totale des parties communes et des parties privatives et n'est donc d'aucune utilité pour chiffrer une éventuelle indemnité à accorder pour dégradation de bien à M. [HA] ; par ailleurs, le rapport ne prend pas en compte l'état initial de l'immeuble, ni son état de vétusté à la date de l'expropriation ; en conséquence, M. [HA] doit être débouté de ses demandes d'indemnisation reposant sur la production de ce rapport ;
- les nouvelles pièces produites par M. [HA] le 21 juin 2019 sont irrecevables ; en outre, M. [HA] ne saurait se prévaloir du jugement du tribunal administratif de Paris du 12 avril 2016, ayant annulé l'arrêté du 25 juin 2014 par lequel le préfet de police avait interdit l'accès à l'ensemble immobilier, car cette annulation est fondée sur des motifs de droit ; ainsi, cette annulation ne rend pas pour autant l'immeuble accessible en toute sécurité, ni habitable ou louable dans le respect des règles de décence de l'habitat ;
- la demande nouvelle d'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 500 000 euros dans le mémoire du 21 juin 2019 doit être rejetée ; en effet, elle est irrecevable car elle n'a pas été formée au soutien de l'appel et n'entre d'ailleurs pas dans le champ de la saisine de la cour ; par ailleurs, à titre subsidiaire, M. [HA] doit être débouté de ces prétentions qui ne sont justifiées ni en droit, ni en fait ;
- sur le mémoire du 28 juin 2019, sur renvoi de cassation :
- le mémoire déposé au sein de l'instance ne constitue pas une saisine de la Cour de renvoi après cassation ; ainsi, à ce titre, les demandes formées au titre de la perte de jouissance sont irrecevables, la Cour de céans étant dessaisie par l'effet de la cassation intervenue le 29 juin 2017 ; en tout état de cause, la demande d'un montant de 815 387 euros au titre de la perte de jouissance ne saurait être retenue par la Cour ;
- concernant l'indemnité pour perte de loyer : cette somme ne peut être allouée car l'annulation de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable ne rend pas rétroactivement habitable l'immeuble au sens de la loi SRU ; ainsi, les propriétaires n'étaient pas en droit de percevoir des loyers ; en outre, la perte de loyer est virtuelle car les occupants des lots dont M. [HA] est propriétaire ont été relogés ; une demande d'indemnisation pour perte de loyers ne peut être recevable dans la mesure où c'est l'arrêté d'insalubrité qui a été annulé ; enfin, M. [HA] se contredit dans son argumentation puisqu'il prétendait à la fois habiter tous les appartements qui constituaient son domicile et demandait également une perte d'indemnité pour valeur locative ; ainsi, en application du principe de l'estoppel, nul ne peut se contredire au détriment d'autrui et M. [HA] ne saurait prétendre à l'allocation de cette indemnité ; au demeurant, les pièces de M. [HA], à savoir des baux, sont dénuées de pertinence à la date de l'expropriation notamment parce que même en l'absence d'expropriation, l'ensemble des locataires aurait dû être relogés afin de permettre l'accomplissement des travaux et parce que M. [HA] n'était pas en droit de percevoir des loyers eu égard aux dispositions de l'arrêté de l'insalubrité remédiable de juillet 2001 (comme en témoigne l'ordonnance de référé du 04 novembre 2004 rendue par le tribunal d'instance du 18ème arrondissement de Paris l'ayant condamné à reverser à l'une de ses locataires les loyers perçus à compter du 25 janvier 2001) ; enfin, la demande d'indemnité intitulée "autres préjudices à hauteur de 500 000 euros" comprend une perte de jouissance due à l'impossibilité de disposer des revenus locatifs pendant 12,5 ans et de les placer, ce qui fait double emploi avec l'indemnité sollicitée à titre de perte de loyer ;
* sur les demandes de M. [OP] :
- la somme de 151 800 euros ne saurait être accordée ; en effet, cette indemnité est sollicitée soit à titre de différence de valeur, soit à titre de réparation des dégradations, ce qui est antinomique ; en outre, l'évaluation de cette somme repose sur un calcul purement théorique sur la base de valeurs dénuées de toute justification et sans rapport avec l'état du bien à la date de l'expropriation ; par ailleurs, contrairement à ce qu'il allègue, son logement n'était pas en bon état général comme en témoigne le procès verbal de transport du 26 septembre 2007 ; au demeurant, il serait invraisemblable de retenir la valeur de 13 000 euros/m² pour le logement de M. [OP], alors que celui-ci était dans un état dégradé, au rez-de-chaussée, dépourvu d'éclairement naturel, alors que la valeur de 7000 euros/m² avait été retenue par le juge de l'expropriation en 2014 pour le logement de M. [A], sachant que celui-ci était au 3ème étage avec vue ; enfin, les références issues de la base BIEN de mutations intervenues en 2019 doivent être écartées sachant que le bien a été restitué en 2014 :
- l'indemnité de 411 125 euros en réparation du préjudice causé par l'indisponibilité de l'immeuble doit être rejetée ; cette demande ne saurait être examinée par la cour car elle en est dessaisie du fait de la cassation intervenue relative à la réparation du préjudice de jouissance ; en outre, le préjudice d'indisponibilité était intégré dans la réparation du préjudice de jouissance, lequel a déjà fait l'objet d'une indemnisation suite à la condamnation in solidum de ELOGIE SIEMP et de la Ville de [Localité 28] par l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 10 mars 2016 ; au surplus, cette demande est dénuée de pertinence et est constitutive d'un double emploi avec la demande de perte de loyers et d'indemnités d'occupation ; enfin, une perte de chance ne saurait être demandée sur plusieurs années et les indemnités sollicitées ne sauraient être plusieurs fois supérieures à la valeur de l'immeuble qui est, au surplus, restitué ;
- l'indemnité de 74 546 euros au titre de la perte de loyers ne saurait être examinée par la cour car elle en est dessaisie du fait de la cassation intervenue ; en outre, il est rappelé que si l'arrêté d'insalubrité irrémédiable a été annulé, l'immeuble ne se trouvait pas pour autant en situation d'absence d'insalubrité ; ainsi, cette annulation ne rend pas rétroactivement l'immeuble habitable au sens de la loi SRU ; dès lors, il est constant qu'en dépit de l'annulation de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable, les propriétaires n'étaient pas en mesure de relouer ou de persister dans les locations des logements ; en conséquence, la perte de loyer est virtuelle ; enfin, la valeur de 30 euros/m² ne saurait être retenue sachant que M. [OP] louait son appartement à hauteur de 13 euros/m² ; en tout état de cause, une demande d'indemnisation pour perte de loyers ne peut être recevable dans la mesure où l'arrêté d'insalubrité a été annulé et que celui-ci a été pris par l'Etat et non par ELOGIE SIEMP ou la Ville de [Localité 28] ;
- aucune indemnité d'occupation ne saurait être octroyée à M. [OP] ; d'une part, cette demande ne saurait être examinée par la cour car elle en est dessaisie du fait de la cassation intervenue ; d'autre part, il s'agit d'une demande artificielle dont l'objet est de couvrir l'indemnité pour perte de jouissance ; en outre, l'occupation de l'immeuble en vertu d'une ordonnance d'expropriation exclut l'octroi d'une indemnité d'occupation car celle-ci n'était pas fautive ;
- il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a accordé la somme de 4 000 euros à M. [OP], au titre de son préjudice personnel ; en effet, cette somme a été allouée sans que l'on sache s'il était matériel ou moral, ni sur quels éléments il était fondé ;
- la demande de remboursement des frais d'administration judiciaire ne saurait être accordée ; en effet, celle-ci a déjà été tranchée dans l'arrêt du 10 mars 2016 ;
- la demande relative aux frais de rétablissement de la copropriété doit être rejetée ; en effet, le règlement de copropriété est resté en vigueur et la copropriété fonctionne, notamment par le biais du cabinet Hello Syndic ;
* sur les demandes formées par Maîtres [LF] et [N] puis par le cabinet Hello Syndic au titre de l'action oblique à l'égard de la DNID :
- il convient de rappeler que la mission de Me [N] a pris fin le 20 décembre 2017, suite à l'élection du cabinet Hello Syndic ; le cabinet Hello Syndic est intervenu dans l'instance par mémoire du 05 novembre 2019, reprenant les demandes du chef de l'action oblique mais en les modifiant dans leur principe et leur quantum ;
- il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la superficie de 15,30 m² pour le lot n°12, 14 et 19 ;
- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a accordé une indemnité au titre de la dégradation des biens restitués ; en effet, les éléments de fait et de droit exposés quant à l'historique de l'immeuble, l'ancienneté des désordres qui l'affecte et l'absence d'agissements de ELOGIE SIEMP visant à dégrader l'immeuble s'opposent à l'octroi de toute indemnité au titre de la dégradation dudit immeuble ; en conséquence, cette demande dénuée de fondement doit être rejetée ;
- une indemnité au titre de la remise en état des lieux d'un montant de 42 150 euros ne saurait être accordée ; en effet, il s'agit d'une demande nouvelle car elle a été formulée après l'arrêt de sursis à statuer ; en outre, cette dernière se confond avec l'indemnité allouée au titre de la dégradation foncière ;
- aucune indemnité relative à la perte locative ne saurait être attribuée notamment car la Cour est dessaisie de cette demande du fait de la cassation intervenue de ce chef ;
- sur les indemnités sollicitées pour la première fois le 05 novembre 2019 par le cabinet Hello Syndic :
- les demandes nouvelles et les indemnités au titre du préjudice de jouissance et de perte de loyers sont irrecevables : il convient d'observer qu'au fil des mémoires déposés, le syndicat des copropriétaires modifie ses demandes tant dans leur principe que dans leur quantum ; ainsi, la demande au titre du préjudice d'indisponibilité des lots à hauteur de 397 453,03 euros est formulée pour la première fois devant la Cour, après arrêt de sursis à statuer en date du 10 mars 2016 ; cette demande est à ce titre radicalement irrecevable ; en outre, la chambre de l'expropriation de la cour d'appel de Paris, statuant après arrêt de sursis à statuer, est dessaisie par l'effet de la cassation prononcée par l'arrêt du 29 juin 2017 de la faculté de statuer sur les indemnités à titre de préjudice de jouissance, soit perte de loyer, perte de disponibilité et indemnités d'occupation ; par conséquent, la demande est purement et simplement irrecevable ; subsidiairement, concernant l'indemnité pour perte de loyers, il convient de souligner qu'aucune indemnité n'a été accordée à ce titre par le tribunal, car les biens ne faisaient l'objet d'aucune location et que la DNID n'avait émis aucune prétention à ce titre ;
- la demande au titre de la remise en état des lieux, d'un montant de 2 400 euros, est purement théorique et doit être purement et simplement rejetée ; en effet, celle-ci n'est étayée par aucune pièce technique ; en outre, les lots appartenant à la DNID n'avaient pas fait l'objet de rénovation et figuraient parmi les plus insalubres de l'immeuble ;
- la demande d'indemnité au titre du préjudice moral ne saurait être accordée, aucun préjudice n'ayant été subi par la DNID qui n'a d'ailleurs rien sollicité de ce chef ;
- les demandes formées au titre des frais dits abusifs de procédure doivent être déclarées irrecevables ou, à titre subsidiaire, être rejetées ; en effet, certains frais ne sont pas en rapport avec la présente procédure ; en outre, il s'agit des mêmes sommes que celles sollicitées dans le cadre du dossier RG 14/14051 ; enfin, ces sommes ne sauraient être divisées par 6 puisqu'elles sont appelées au prorata des millièmes des copropriétaires ;
* sur les demandes formées par M. [ZG] :
- le mémoire de M. [ZG], déposé le 15 mars 2019, est irrecevable car déposé en dehors des délais légaux ; en outre, le mémoire est également irrecevable car M. [ZG] est forclos ; ainsi, aucune des demandes formulées par ce dernier en appel ne peuvent être prises en compte ;
- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a accordé à M. [ZG] une indemnité de 9 353 euros au titre de la perte de loyer ; en effet, cette perte de loyer est totalement virtuelle dans la mesure ce dernier n'a pas procédé au relogement des occupants du bien ;
- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a accordé la somme de 4 000 euros au titre du préjudice moral ; en effet, cette somme n'est fondée ni dans son principe, ni dans son quantum et il n'est pas indiqué s'il s'agit d'un préjudice moral ou matériel ;
- s'agissant du mémoire déposé hors délai, il convient de souligner les éléments suivants :
- la provision de 28 000 euros sollicitée au titre de la remise en état de son logement et la demande au titre de l'immobilisation abusive de son biens à hauteur de 85 860 euros n'ont pas été reprises dans le mémoire déposé hors délai et doivent donc être considérées comme abandonnées ;
- les demandes relatives au préjudice financier, préjudice moral et au titre des frais de procédures ne sauraient être accordées car elles ne sont pas fondées ;
* à titre subsidiaire, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a alloué à chacun des copropriétaires la somme de 800 euros/m² ;
* en tout état de cause, le jugement doit être confirmé concernant les sommes consignées et ELOGIE SIEMP doit être en droit d'obtenir à son profit le versement de ces sommes sur simple demande auprès de la Caisse des dépôts et de consignation ;
Le commissaire du gouvernement conclut que :
-La cour a été saisie par Madame [O] sur renvoi de cassation, suite à l'arrêt de la Cour de cassation du 29 juin 2017, qui a cassé l'arrêt du 10 mars 2016 de la cour d'appel de Paris seulement en ce qu'il condamne la SIEMP et la Ville de [Localité 28] à indemniser les copropriétaires du préjudice résultant de la perte de jouissance de leurs lots, sans réponse aux observations de la partie expropriante sur ce point ; il se prononce donc sur la question du préjudice subi par les copropriétaires pendant la période de possession de la SIEMP et par extension, un chiffrage proposé pour les trois catégories de préjudice fixées dans les jugements, ces éléments étant repris le mémoire relatif au RG/14029 ; il est noté que la ville et la SIEMP ne contestent pas la restitution des lots.
-L'immeuble exproprié a fait l'objet de multiples mesures administratives, puis d'une procédure d'expropriation selon les modalités prévues par la loi Vivien du 10 juillet 1970, suite à un arrêté de déclaration d'insalubrité irrémédiable pris par le préfet de [Localité 28] le 20 juillet 2005 ; cette procédure a fait l'objet d'un long contentieux administratif , conclu par l'annulation définitive de l'arrêté de déclaration d'utilité publique ; les copropriétaires se sont donc adressés à la chambre de l'expropriation du tribunal de grande instance de Paris, qui a ordonné la restitution de des lots ; cette restitution est accompagnée de trois groupes d'indemnités, dont le principe et le montant sont contestés par la Ville de [Localité 28] et ELOGIE-SIEMP ;
- Les indemnités accordées par les jugements de mai et juin 2014 sont relatives à :
'une indemnisation visant à couvrir les frais de remise en état des lots, pour les préjudices qui peuvent être attribués aux expropriantes.
'Une indemnisation qui permet de réparer le préjudice de perte de jouissance pendant la période de possession des expropriantes.
'Une indemnité forfaitaire, attribuée à chaque copropriétaire.
- Pour les indemnités de remise en état : elles sont estimées par le premier juge à un montant de 800 euros/m² de surface au sol des lots d'habitations ; une mission d'évaluation des coûts de remise en état a été confié à Monsieur [F] [UJ], architecte expert auprès de la cour d'appel de Paris, qui n'a pu remettre un rapport utilisable ; la seule voie possible est donc l'estimation de ces coûts par une estimation forfaitaire et une attribution, soit aux copropriétaires, soit aux expropriantes, en fonction des faits qui peuvent être relevés dans les documents transmis par les parties ;
Le procès-verbal de transport du 26 septembre 2017, établi pendant la phase d'indemnisation d'expropriation, avant toute intervention de la SIEMP, fournit de précieuses informations sur l'état du bien : affaissement, étayé sur toute sa hauteur, et qui, à l'intérieur, est l'objet de travaux avec installation de tringles métalliques horizontales et dépose complète des murs et des planchers de l'appartement du rez-de-chaussée ; les travaux à l'origine de la démolition des appartements du rez-de-chaussée, d'après l'architecte de l'immeuble, Monsieur [U], présent lors du transport, ont pour but d'installer une structure métallique en sous-sol, puis de faire monter cette structure sur toute la hauteur du bâtiment afin d'éviter son basculement vers la cour, côté sud ; la lecture de ces pièces donne des indications sur l'état de l'immeuble avant l'expropriation et permet d'exonérer les expropriantes de toute charge de remise en état relative au premier gros oeuvre ; en effet, les charges concernant le ravalement et la réparation de la façade ne peuvent être imputées qu'aux copropriétaires, l'état de la dégradation du revêtement est tel en septembre 2007 que la responsabilité des expropriantes est exclue ; l'immeuble menace de « basculer » côté sud, ces propos sont tenus lors du transport par l'architecte de l'immeuble, qui est le meilleur connaisseur de l'état réel du bien la conclusion logique de cette situation est qu'aucun travaux de reprise des fondations et de consolidation des structures ne peut être mis à la charge de l'expropriante ; les travaux de comportements provisoires réalisés en 2007 ont eu pour conséquence la démolition complète de l'appartement du rez-de-chaussée, là encore, les coûts de reconstruction ne peuvent être mis à la charge de l'expropriante ; enfin, les travaux nécessaires à l'étanchéité de la toiture ne relèvent pas non plus de la responsabilité de la SIEMP ; il ressort de ces faits que les expropriantes ne peuvent être tenues pour responsables de la dégradation du premier oeuvre de l'immeuble, fondations et structures porteuses, ravalement, maçonnerie, toiture ; il est également fait état, dans le rapport du service technique de l'habitat de novembre 2004, qui constitue un autre élément important du dossier, que le second 'uvre, peintures des parties communes et canalisations, est en grande souffrance et nécessite une réfection complète.
Les pièces majeures que sont le procès-verbal de transport de 26 septembre 2007 et le rapport technique de novembre 2004 permettent donc de conclure à l'absence de responsabilité des expropriantes dans la dégradation du première 'uvre des parties communes ; toutefois, les jugements rendus en mai 2014 ont assorti la restitution des biens de versement de dommages-intérêts, notamment en raison de différences entre l'état du bien constaté lors du transport de septembre 2007 et son état lors de l'instance en restitution ; ces différences portent sur une usure plus importante du bâtiment consécutive au manque d'étanchéité (absence de certaines fenêtres) ainsi que sur l'absence de réseau de distribution ; les jugements ne fournissent pas de précisions autre que cette absence de réseau ; la dépose de câbles électriques ou de canalisation, dans le souci d'éviter les squats ou les incendies, est légitime, mais la restitution implique la remise d'un bien dans son état initial ; ces éléments ne révèlent aucune faute puisque la Ville de [Localité 28] et la SIEMP étaient propriétaires, et en possession de l'immeuble ; cependant, dans la perspective d'une restitution, il est nécessaire d'indemniser les copropriétaires pour les frais d'installation de ces équipements ; il doit également être constaté une usure liée à une étanchéité défaillante, les expropriantes n'ayant pas, logiquement, entretenu un bien voué à la démolition ; une partie des frais de remise en état l'immeuble peut donc être imputée à ELOGIE-SIEMP et à la Ville de [Localité 28] ; ces frais peuvent être comptés par poste et non par pourcentage de la dégradation globale du bâtiment, poses de remplacement de certaines fenêtres, réinstallation des caves et canalisations, peuvent être mis à la charge des expropriantes.
En l'absence de rapport d'expertise qui aurait quantifié et chiffré ces travaux, il ne peut être procédé qu'à une estimation forfaitaire.
Cette part a été fixée à 800 euros/m² des lots privatifs par les jugements de restitution.
Il demande de confirmer le jugement sur ce montant forfaitaire, qui ne peut être apprécié de manière plus approfondie.
Les indemnités peuvent être calculées comme suit :
'Monsieur [X] [OP], propriétaire des lots 28 : 25 m², soit une indemnité de 20'000 euros
'Madame [D] [O], propriétaire des lots 10, de 16,30 m², du lot 17 de 20,20 m² soit un total de 52,20 m², soit une indemnité de 41'760 euros
'Monsieur [V] [HA], propriétaire des lots 8, 5, 11, 13,15, 22, 23, 26, 28, soit une surface totale de 128,6 m², soit une indemnité de 102'880 euros
'Monsieur [XF] [J] [K], propriétaire du lot 6 de 17,50 m², soit une indemnité de 14'000 euros
'Monsieur [T] [ZG], lot N°10 de 10,82 m², soit une indemnité de 8720 euros.
'S'agissant de l'indemnisation de la perte de jouissance, les jugements, confirmés sur ce point par la cour, ont alloué aux copropriétaires une indemnité pour perte de revenus, calculée sur une base de loyer de 15,20 euros/m² avec une réfection de 30 % pour charges, soit un revenu net de 10,64 euros/m² sur une période de six ans, soit (10,64 x 72) = 766 euros/m² de surface habitable.
La partie expropriante fait état de l'impossibilité pour les propriétaires bailleurs de percevoir les loyers en application d'un arrêté préfectoral d'insalubrité irrémédiable avec dispense de paiement des loyers pour les locataires en date du 20 mai 2001 ; cet arrêté n'a pas fait l'objet de levée, il en résulte que, dans l'impossibilité de percevoir les loyers, les propriétaires n'ont pu subir un préjudice de perte de revenus.
Cette argumentation doit être retenue, les loyers ne pouvant être perçus dans la situation d'habitat indigne et aucune indemnité ne peut être attribuée aux copropriétaires pour une perte de revenus.
Dans l'hypothèse d'une éventuelle perception des loyers après remise en état du bâtiment, il apparaît que les charges consécutives à la rénovation de l'immeuble auraient considérablement amenuisé les loyers bruts.
Il est donc proposé de ne pas attribuer d'indemnité pour perte de jouissance.
'S'agissant de l'attribution d'une indemnité forfaitaire à chaque copropriétaire, une indemnité forfaitaire de 4000 euros a été attribuée à chaque copropriétaire, la partie expropriante expose qu'il ne s'agit pas d'une procédure en responsabilité et que cette indemnité, alloué sans justification précise de réparation d'un préjudice moral ou matériel, n'est pas fondée.
Le maintien de cette indemnité paraît effectivement très difficile à justifier, il est demandé de réformer les décisions antérieures.
'Les demandes de chaque copropriétaire comportent des postes préjudices divers, très éloignés des procédures d'expropriation, exprimés en somme ronde et particulièrement élevées.
Il n'est pas procédé à un examen point par point de ces demandes, aucune n'est justifiée par un préjudice réel et il revient à la cour de rejeter l'ensemble de ces demandes, hors des 3 postes fixées par la juridiction de première instance.
Mme [O] soutient que :
- il convient de confirmer la surface totale des lots soit 55 m² au titre des lots 10, 14, 17, 3;
- les sommes de 24 975 euros et de 69 477 euros consignées auprès de la caisse des dépôts et consignations à son profit au titre d'indemnité d'expropriation n'ont jamais été recouvrées contrairement à ce qu'allèguent ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] ; en effet, la Caisse de dépôt et consignation par courrier du 14 mars 2019 l'a informé que, par arrêté de déconsignation du 02 juin 2015 et conformément au jugement du 05 mai 2014, ELOGIE SIEMP a procédé à la déconsignation de la somme de 94 422 euros ; les allégations d'ELOGIE SIEMP sont donc dilatoires et non fondées ;
- de lourds travaux ont été entrepris pour ses parties privatives entre 1998 et 2006 ; il en résulte qu'au moment de l'expropriation, ses lots étaient en très bon état et que ce n'est qu'en raison d'une manoeuvre d' ELOGIE SIEMP, prétendant ne pas avoir les clefs des trappes, que l'état d'habitabilité des lots n'a pu être constaté ; toutefois, le document établi par les services techniques de l'Habitat de la Ville de [Localité 28], en novembre 2004, permet de constater qu'à cette date, les lots 10 et 14 étaient de taille modeste mais habitables ; en ce sens, le rapport d'expertise du 12 février 2007, établi par Me [DP] (commis par ordonnance de référé en 2006), atteste du bon état général des lots ; en outre, la Cour de cassation a relevé que "sans contestation possible, l'état des biens qui sont restitués aujourd'hui est beaucoup plus dégradé que celui observé lors de l'expropriation" ; enfin, les factures produites et annexées au dire transmis à M. [UJ] prouvent la réalité des travaux entrepris dans les lots privatifs ; aussi, comme le souligne le rapport du 19 mars 2018, de l'expert M. [UJ], l'immeuble a été désossé et dégradé (absence de portes, de fenêtres, dégradation des installations électriques (...). Intérieur de l'immeuble en ruines, qui devra être entièrement restauré) ; dès lors, il ne saurait être contesté que les parties communes et les parties privatives ont subi de considérables dommages, du fait des agissements d'ELOGIE SIEMP ;
- il convient de lui accorder la somme de 180 000 euros en réparation de ses biens ; en effet, suite aux actes de vandalisme de ELOGIE SIEMP et de la ville de [Localité 28], cette somme doit lui être attribuée afin de réhabiliter ses biens, conformément à l'estimation faite par l'architecte responsable des travaux de l'immeuble d'un prix de 2 400 euros/m² ;
- la somme de 2 000 euros doit lui être accordée au titre de la remise en état de la cave ; en effet, pendant la prise de possession irrégulière de l'immeuble, toutes les caves étaient décloisonnées, remplies de détritus et de cadavres d'animaux, avec les soupiraux arrachés ;
- il convient d'indemniser le préjudice de jouissance et la perte des loyers en application des principes de la responsabilité civile, notamment issus de l'article 1240 du code civil ; en effet, elle a directement subi un préjudice dans l'exercice de son droit de jouissance du fait de l'expropriation irrégulière et de l'impossibilité d'accéder à ses biens à compter du 20 juillet 2005 jusqu'à septembre 2020 (fin des travaux) ; en outre les lots dont elle est propriétaire se trouvaient dans un état d'habitabilité irréprochable suite aux travaux effectués ; ainsi, si ELOGIE SIEMP n'avait pas pris possession de l'immeuble en 2005, elle aurait mis son bien en location ; ce faisant, elle a subi une perte de loyer pendant 15 ans ; par ailleurs il résulte du constat de la SCP Simonie que l'immeuble a été volontairement dégradé par ELOGIE SIEMP ; en conséquence, la somme de 207 000 euros [1150 x 12 mois x 15 années], augmentée du taux légal à compter du 10 juillet 2005 doit lui être octroyée ;
- il convient d'indemniser le préjudice lié à l'immobilisation de ses lots à hauteur de la somme de 907 500 euros [11 000 euros x 10%55 m² x 13 ans] ; à cet égard, il convient de retenir la fourchette basse de 11 000 euros/m² à laquelle est appliqué un taux de 10% régulièrement utilisé en promesse de vente de 10 % de la valeur du bien ;
- il convient d'indemniser le préjudice moral qu'elle a subi à hauteur de la somme de 200 000 euros ; en effet, elle s'est trouvée dépouillée du jour au lendemain des biens pour lesquels elle avait mis toutes ses économies ; en outre, elle a du héberger les occupants de logement exproprié, membres de sa famille, et cela a eu des incidences sur leurs relations (dépression ; hospitalisation) ; par ailleurs, l'expropriation a eu des incidences sur sa santé (hypertension, dépression grave avec arrêt de travail depuis 3 ans) ainsi que sur celle de ses enfants ; enfin, le comportement de ELOGIE SIEMP à l'égard des occupants, dont les affaires ont été jetées dans une benne à ordure et dont le relogement n'a pas été assuré, correspond à un massacre humain et sans pitié ;
- il n'est pas utile d'ordonner une nouvelle mesure d'expertise car cela allongerait encore la procédure et renchérirait les coûts à supporter ;
- il convient de l'indemniser à hauteur de la somme de 58 000 euros au titre des frais engendrés par la procédure abusive provoquée par ELOGIE SIEMP et engagée depuis plus de 13 années ;
- compte tenu de la non exécution de l'arrêt du 10 mars 2016 par ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28], condamnées à payer Me [N] es qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires et ce malgré la signification du jugement et les courriers envoyés, il convient de condamner in solidum ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] à payer au syndic de copropriété la somme de 35 760,69 euros ou de tenir compte du nombre de personnes présentes au moment de l'expropriation, solution plus équitable au regard du préjudice de chacun et ainsi de verser la part de 5 400, 29 euros à chaque copropriétaire ayant demandé la restitution de son lot (Mme [O] ; M. [HA] ; M. [OP] ; M. [ZG] ; M.[H]; DNID) et de la remettre directement à la société Hello Syndic car la majorité sont en débit sur leur compte ;
- il convient de condamner ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; en effet, cette procédure a nécessité plus de 109 heures de travail au taux de 275 euros/heure ;
Dans le mémoire en réplique après cassation du 28 juillet 2020 ;
Concernant le préjudice moral à hauteur de 200 000 euros ; l'argument tenant à ce que la procédure sur le fondement de l'article L.125 du Code de l'expropriation n'est pas une procédure en responsabilité ne tient pas car ;
-La mise à la porte de Madame [SL] de son logement alors hospitalisée pour son accouchement obligea Madame [O] à l'héberger ce qui conduit à l'apparition d'hypertension, de dépression chez cette dernière ;
-ELOGIE-SIEMP a enfreint son obligation légale de relogement préférant l'installation de maître chiens dans les lieux ;
-Cette situation a failli coûter la vie de son beau-frère, M. [SL] qui, suite à une dépression, a escaladé les barrières d'un aéroport ce qui aurait pu conduire la police à lui tirer dessus ;
-Sur le fondement de l'ancien article 1240, actuel 1382 du code civil, il revient à l'ELOGIE-SIEMP de lui verser 200 000 euros de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral ;
Concernant la demande de 297 000 euros au titre de la parte de jouissance et de la perte de loyers ;
-Il s'agit d'un superficie totale, cave de 2 m² inclus, de 55m²
-La Vice-Présidente et la SIEMP ont commis une erreur manifeste en ne visitant pas les lots, estimant à tort que l'expropriation relevait de la loi 70-612 du 10 juillet 1970 alors qu'un appel était en cours devant la cour administrative d'appel de [Localité 28]
-Les services techniques de la Ville de [Localité 28] en novembre 2004 ont produit des photos qui montrent que les deux logements modestes étaient habitables
-La Cour de Cassation a relevé que "l'état des biens qui sont restitués aujourd'hui est beaucoup plus dégradé que celui observé lors de l'expropriation"
-Un nombre considérable de travaux ont été entrepris par Mme [O]
Concernant la dégradation volontaire de l'immeuble dans sa globalité ;
-La SIEMP a rendu l'immeuble inhabitable comme le confirme le rapport de M. [UJ]
-Des travaux dans les parties communes ont été entrepris de 2005 à 2006, sur les fondations en 1998, sur la façade arrière en 2004, en 2007 sur la structure de l'immeuble, et les copropriétaires n'ont jamais bénéficié d'aucune aide financière ou technique dans la réalisation de ces travaux
-Le jugement devra être infirmé sur le montant sous-évalué alloué à Mme [O] car pour une période de 15 ans nous avons un loyer mensuel de 55 m² x 30 euros = 1650 euros/mois donc 1650 x 12 x 15 = 297 000 euros somme pour perte de jouissance et perte de loyers ;
Concernant l'appréciation par le commissaire du gouvernement, il est demandé de rejeter le mémoire du commissaire du gouvernement du fait de sa partialité, de son absence de visite des lots, de l'absence de mention du rapport de Me [DP], de son omission sur les entraves des travaux ;
Concernant le préjudice lié à l'immobilisation des lots de Mme [O] ;
-L'indemnité d'immobilisation est évalué à 907 500 euros
Mme [O] ne souhaite pas demander un complément d'expertise ;
M. [OP] soutient que :
- à titre principal : la reprise de la mission de l'expert [UJ] doit être ordonnée ; en effet, cette expertise est nécessaire pour procéder aux évaluations des préjudices ;
- à titre subsidiaire : si un expert n'était pas désigné afin de poursuive l'indispensable mission d'expertise, il conviendrait d'accorder une indemnisation forfaitaire de 6 000 euros/m² ; ce montant est justifié eu égard à la valeur d'un bien ayant subi des dégradation et à la valeur d'un bien n'ayant pas subi de dégradations [13 000 euros - 7 000 euros] ; en conséquence, il convient de condamner ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] à lui verser la somme de 151 800 euros [6 000 euros x 25,30 m²], assortie des intérêts moratoires à compter du 02 mai 2011, date de saisine du juge de l'expropriation sur le fondement de l'article L 12-5 alinéa 2 du code de l'expropriation ;
- l'attitude de ELOGIE SIEMP et la politique d'obstruction qu'elle a mené ont fait naître un préjudice causé par l'indisponibilité juridique et matérielle de l'immeuble ; cette indisponibilité, causée exclusivement par la procédure d'expropriation irrégulière, a duré huit ans et perdure encore à ce jour du fait de l'absence de réparation pour les dégradations causées qui empêche de disposer des lots de copropriété ; ce préjudice constitue une perte de chance incontestable l'empêchant de disposer de ses droits et de l'occuper à titre personnel ; l'indemnité doit être évaluée à hauteur de 10% de la valeur estimée de l'immeuble irrégulièrement exproprié pour la période où le préjudice à été subi, soit 12 années et demie ; en conséquence, ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] doivent être condamnées in solidum à lui verser la somme de 411 125 euros [328 900 x 10% x 12,5] avec intérêts moratoires au taux légal à compter du 02 mai 2011, date de saisine du juge de l'expropriation sur le fondement de l'article L 12-5 du code de l'expropriation ;
- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a accordé une indemnité pour perte de loyers mais doit être infirmé quand à la valeur retenue locative retenue ; en effet, celle-ci est manifestement sous évaluée (15,20 euros/m² + abattement pour charges de 30%) ; en conséquence, il est demandé de retenir une valeur locative minimale de 30 euros/m² au 18 décembre 2006 ; ainsi, il convient de condamner ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28], in solidum, à lui payer la somme de 74 546 euros au titre de la perte de loyers ; à titre subsidiaire, si la Cour ne faisait pas droit à cette demande, il est sollicité de condamner ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 74 546 euros, car il a été privé pendant plus de 8 années de la possession de son bien ; en outre, ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] ne sauraient se prévaloir d'un arrêté préfectoral d'insalubrité remédiable de 2001, s'opposant à la mise en location des lots ; en effet, il n'est pas prouvé que cet arrêté lui a été notifié ; en outre, l'édiction de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable de 2006 a eu nécessairement pour conséquence d'entraîner l'abrogation de facto de l'arrêté de 2001 ; en conséquence, il n'est pas prouvé que les biens n'étaient pas habitables à l'époque considérée ;
- il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a indemnisé le préjudice moral subi du fait de la procédure d'expropriation irrégulière ; en effet, cette procédure a entraîné divers préjudices (troubles familiaux ; frais multiples et perte de temps ; perte de change de procéder au placement des revenus qu'il aurait pu tirer de la location de ses lots ; perte de chance de bénéficier des subventions allouées par l'ANAH) ; en outre, la réparation des préjudices moraux est reconnue notamment depuis un arrêt de la CEDH du 14 janvier 2014 (arrêt PASCUCCI c. Italie) ; néanmoins, il convient d'infirmer le jugement concernant le quantum de l'indemnité et de fixer celle-ci à la somme de 100 000 euros ;
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic Hello Syndic, fait valoir que :
- l'action oblique est recevable ; en effet, le 18 mai 2011, suite à l'expropriation irrégulière des copropriétaires de l'immeuble, la SCP [LF], ès qualité de liquidatrice du syndicat des copropriétaires, a saisi le juge de l'expropriation pour faire constater la perte de base légale de l'expropriation irrégulière et exercer l'action oblique à l'égard de la DNID afin d'obtenir la restitution des lots 12 et 19 ainsi que l'allocation de dommages et intérêts ; en effet, les successions représentées par la DNID étaient débitrices, envers le syndicat, pour des sommes non négligeables, soit respectivement 41 891,04 euros (lot 19) et 60 251,02 euros (lot 12) ; ainsi, Hello Syndic, ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, qui intervient pour reprendre l'instance dont était en charge Me [N], est manifestement recevable au titre de l'action oblique, à demander au juge de l'expropriation, aux lieu et place de la DNID, ès qualité d'administratrice provisoire des successions [BW], [E], [Z], afin qu'il condamne in solidum ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] à lui verser des indemnités au titre de la dégradation des biens restitués, des frais de procédure abusive et du préjudice moral ;
- contrairement à ce que soutiennent ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28], l'instance n'a ni pour objet, ni pour effet de remettre en cause le principe de la restitution des lots 12 et 19 au profit de la DNID par ces dernières et leur condamnation à l'octroi d'une indemnité au titre de la dégradation de chaque appartement restitué ; en effet, par son arrêt du 10 mars 2016, la Cour d'appel de Paris a déjà condamné in solidum ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] à indemniser la DNID, ès qualité d'administratrice provisoire de la succession [Z] et [BW] ; par conséquent, la présente instance a pour unique objet de déterminer le quantum de l'indemnisation ; dès lors, les demandes, fins et conclusions d'ELOGIE SIEMP et de la Ville de [Localité 28] tendant à dire n'y avoir lieu à octroi de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires exerçant l'action oblique au nom de la DNID doivent être rejetées et déclarées comme manifestement mal fondées ;
- il n'est pas pertinent de nommer un nouvel expert aux fins de détermination du quantum du préjudice subi par la dégradation des parties communes, compte tenu des nombreux frais déjà engagés par le syndicat et la durée préjudiciable d'une telle procédure ; en outre, compte tenu des constats établis par Me [EZ] et Me [DP], du rapport de M. [PH] et M. [UJ], il est manifeste qu'entre l'arrêt des travaux, le 15 septembre 2009, jusqu'à la restitution de l'immeuble, le 05 mai 2014, le préjudice subi au titre des dégradations des lots 12 et 19 est manifestement et incontestablement établi ;
- la période d'indemnisation des propriétaires devant être prise en considération pour le dédommagement au titre de la dégradation des lots est de 13 ans ; en effet, cette période a pour origine la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 18 décembre 2006, et se termine à la date de réception des travaux finaux de sécurité de l'immeuble sur les parties communes, prévue pour décembre 2019 ;
-en conséquence, ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] doivent être condamnées in solidum, au titre de la dégradation des lots 12 et 19, à payer la somme totale de 600 834,79 euros se décomposant comme suit :
- 69 360 euros au titre du préjudice de dépréciation du foncier/remise en état [(15,3 m² x 2 400 euros) + (13,6 m² x 2 400 euros)] ;
- 119 021,76 euros au titre de la perte de loyers [(15,3 m² x 26,4 euros x 156 mois) + (13,6 m² x 26,4 euros x 156 mois)] ;
- 397 453,03 euros au titre du préjudice d'immobilisation [(15,3 m² x 10,579 euros x 13 années x 10%) + (13,6 m² x 10,579 euros x 13 années x 10%)] ;
- 15 000 euros au titre du préjudice moral ;
- ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] doivent être condamnées in solidum à payer la somme de 360 615, 83 euros au titre des frais abusifs de procédure ; en effet, contrairement à ce qu'elles allèguent, l'arrêt du 10 mars 2016 ne tranche pas le montant des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires au titre des frais abusifs de procédure, mais seulement sur le remboursement des frais afférents à la désignation de la SCP [LF] ; ainsi, selon décompte, les charges liées aux honoraires d'avocats, huissiers et experts entre 2007 et le 30 juin 2014 représentent la somme de 216 162,97 euros, à laquelle s'ajoutent les charges engagées liées aux honoraires d'huissiers, d'administrateurs depuis 2014 (72 687,66 euros) et au titre des honoraires d'avocats engagés depuis le début de la procédure d'appel, en 2014 (71 765, 20 euros) ; il convient de diviser cette somme par six afin de déterminer la quote part des frais de procédure abusive afférent aux lots 12 et 19 et donc de lui verser la somme de 60 102,64 euros ;
- ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] doivent être condamnées in solidum à lui verser la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La DNID soutient que :
-sur les circonstances, les successions [BW], [E] et [Z] ont été dépossédées de leurs biens : l'assemblée générale des copropriétaires les 10 février 2005, 20 juin 2005 et 16 octobre 2006 a décidé l'engagement de travaux lourds de rénovation pour une somme globale d'environ 425'000 euros ; les travaux ont débuté avec une livraison pour un montant final de plus de 90'000 euros ; cependant, par arrêté préfectoral du 20 juillet 2005, l'immeuble a été déclaré d'insalubrité irrémédiable, étant précisé toutefois que les copropriétaires étaient autorisés à poursuivre les travaux entrepris ; l'intention de la SIEMP n'a jamais été de démolir l'immeuble, mais d'être en lieu et place de ses légitimes propriétaires ; malgré la jonction de l'ordonnance du 26 juillet 2007, enjoignant à la SIEMP de permettre à l'entreprise accéder aux parties privatives, les travaux n'ont pu reprendre ; par ordonnance du 22 juillet 2009 Monsieur [PH] était désigné en qualité d'expert, si la cour a rétracté l'ordonnance le désignant, celui-ci avait déjà déposé un pré-rapport le 9 février 2010 ;
'sur l'action oblique du syndicat des copropriétaires au profit des successions [BW], [E] et [Z] : le syndicat des propriétaires engageront droit l'action oblique
'sur l'indemnisation du préjudice de jouissance des successions [BW], [E] et [Z] : au regard des constats établis par Me [EZ] et Me [DP], du rapport de Monsieur [PH] et du rapport de Monsieur [UJ], il est manifeste qu'entre l'arrêt des travaux le 15 septembre 2009 et la restitution de l'immeuble 5 mai 2014, la DNID ès qualité a subi un grave préjudice de jouissance du fait de l'expropriation litigieuse et des dégâts occasionnés au lot n° 12 n° 19, ceux-ci ayant été complètement vandalisé par la SIEMP et la ville de [Localité 28].
Contrairement aux affirmations de la SIEMP et de la Ville de [Localité 28], en raison de l'engagement de travaux lourds de rénovation pour une somme globale de 405'000 euros, l'immeuble bien que vétuste, était en état de réhabilitation avancée et présentait un très bon état général de sorte que le préjudice de jouissance est particulièrement grave et important.
'Sur le quantum de l'indemnisation : selon le référence de l'encadrement des loyers parisiens, pour l'appartement une pièce non meublée sis [Adresse 8] est de 26,4 euros/m² ; le préjudice de pertes de loyers sur 12 ans et 10 mois d'indisponibilité est de 213'905,44 euros se décomposant comme suit :
'lot n° 12:154 mois x 15,3 m² x 26,4 euros= 62'203,68 euros
'lot n° 19:154 mois x 13,6 m² x 26,4 euros= 51'701,76 euros
-Sur le préjudice d'indisponibilité des lots/indemnité d'occupation
selon l'estimation « meilleur.Agents » au 1er novembre 2019, le prix moyen est estimé à 10'579 euros/m².
Le préjudice mobilisation, avec un taux classique de 10 %, sur 13 années d'indisponibilité est donc d'un montant de 397'453,03 euros se décomposant comme suit :
'lot n° 12: 13 x 15,3 m²x 10'579 euros x 10 %= 210'416,31 euros
'lot n° 19:13 x 13,6 m²x 10'579 euros x 10 %= 187'037,72 euros.
A minima, compte tenu du prix d'adjudication du 8 octobre 2019, le préjudice d'immobilisation est de :
'lot n° 12: 13 x 108'000 euros x 10 %= 140'400 euros
'lot n° 19: 13 x 92'000 euros x 10 %= 79'600 euros
soit un total de 200 100'000 euros.
'Sur la limitation de médiation du domaine au paiement du passif successoral : s'agissant de successions ouvertes au 1er janvier 2007, il est rappelé qui résulte de la combinaison des articles 813 et 814 ancien du Code civil, 98 et suivants de l'ancien code de procédure civile, celle de l'arrêté ministériel du 2 novembre 1971, spécialement de l'article 802 ancien du Code civil auquel renvoie l'article 114 ancien du même code, que l'administrateut provisoire ou le curateur à succession vacante est assimilé à l'héritier bénéficiaire qui ne peut être tenu du paiement des dettes de la succession que jusqu'à concurrence de la valeur des biens qu'il a recueillis.
Par arrêt du 10 mars 2022 la cour a dit :
'Par arrêt du 10 mars 2016 N°14/14029 (14/14036, 14/14037, 14/14043, 14/14795 et 14/16128) la cour a :
-ordonné la jonction des affaires suivies sous les numéros de rôle RG n°14/14029, 14/14036, 14/14037, 14/14043, 14/14795 et 14/16128, qui seront désormais suivies sous le numéro de rôle 14/14029 ;
- déclaré irrecevable le mémoire de M. [ZG] adressé le 10 février 2016 au greffe de la cour ;
- confirmé le jugement en ce que :
- il a constaté l'absence de base légale de l'ordonnance d' expropriation du 18 décembre 2006 ;
- il a déclaré recevable l'action introduite par la SCP [LF], en la personne de Me [LF], ès qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et poursuivie par Me [N] devant la Cour d'appel, ordonné la restitution des lots 12 et 19 aux successions concernées ;
- il a ordonné la restitution à M. [HA] des lots 2, 5, 11, 13, 15, 22 et 23, 25 et 26, 28 de l'immeuble précité ;
- il a ordonné la restitution à Mme [O] des lots 3, 10, 14 et 17 de l'immeuble précité ;
- il a ordonné la restitution à M. [OP] des lots 1 et 8 de l'immeuble précité ;
- il a ordonné la restitution à M. [ZG] du lot 20 de l'immeuble précité ;
- il a ordonné la restitution à M. [K] du lot 29 de l'immeuble précité ;
- mis hors de cause la SCP [LF] en la personne de Me [LF], ès-qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ;
- déclaré recevables les demandes de Me. [N], ès-qualités d'administrateur provisoire du syndicat de copropriétaire du [Adresse 8] ;
- condamné in solidum Elogie SIEMP et la ville de [Localité 28] à :
- indemniser la DNID d'une part des dégradations subies le cas échéant par les lots 12 et 19, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006, jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014, rectifié le 08 juillet 2018, par Elogie SIEMP, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009, ainsi que, d'autre part, du préjudice résultant de la perte de jouissance desdits lots ;
- indemniser M. [HA] d'une part des dégradations subies le cas échéant par les lots 2, 5, 11, 13, 15, 22 et 23, 25 et 26, 28, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014, par Elogie SIEMP, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009, ainsi que, d'autre part, du préjudice résultant de la perte de jouissance desdits lots ;
- indemniser Mme [O] d'une part des dégradations subies le cas échéant par les lots 3, 10, 14 et 17, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014, par ELOGIE SIEMP, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009, ainsi que, d'autre part, du préjudice résultant de la perte de jouissance desdits lots ;
- indemniser M. [OP] d'une part des dégradations subies le cas échéant par les lots1 et 8, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014, par ELOGIE SIEMP, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009, ainsi que, d'autre part, du préjudice résultant de la perte de jouissance desdits lots ;
- indemniser M. [ZG] d'une part des dégradations subies le cas échéant par le lot 20, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014, par ELOGIE SIEMP, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009, ainsi que, d'autre part, du préjudice résultant de la perte de jouissance desdits lots ;
- indemniser M. [K] d'une part des dégradations subies le cas échéant par le lot 29, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014 [jugement du 19 mai 2014], par Elogie SIEMP, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009, ainsi que, d'autre part, du préjudice résultant de la perte de jouissance desdits lots ;
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise de M. [C], sur l'indemnité pour frais irrépétibles et sur les dépens ;
- avant dire droit plus amplement sur l'indemnisation du syndicat de copropriétaires, ordonné une mesure d'expertise et désigné pour y procéder M. [F] [UJ], demeurant [Adresse 6], qui pourra se faire assister de tout technicien d'une spécialité différente de la sienne, avec pour mission :
- d'entendre les parties, ainsi que tous sachants, notamment l'architecte M. [P], se faire remettre tous documents utiles ;
- de rechercher et décrire (procéder à leur mesurage en cas de désaccord) l'état des lots en cause, d'une part, au moment de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006, d'autre part à la date d'interruption des travaux après le jugement du 15 septembre 209 et, de troisième part, à la date de restitution de l'immeuble après le jugement du 05 mai 2014, rectifié le 08 juillet 2014 ;
- de déterminer les dégradations subies par les parties privatives des copropriétaires en cause, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du18 décembre 2006, jusqu'à la restitution de l'immeuble par ELOGIE SIEMP après le jugement du 05 mai 2014 rectifié le 08 juillet 2014, à l'exclusion des dégradations occasionnées le cas échéant par les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009 ;
- de déterminer l'ensemble des préjudices spécialement résultés, s'agissant de l'état de l'immeuble, de la procédure irrégulière d'expropriation ayant conduit à l'interruption des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires, en ce compris le préjudice de jouissance des lots en cause ;
- de fournir à la cour tous éléments techniques utiles à la solution du litige ;
- dit que l'expert adressera aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur enjoindra de lui adresser leurs dires dans un délai de 3 semaines et y répondra dans son rapport définitif, lequel devra être déposé au greffe de la cour au plus tard le 30 décembre 2016 ;
- dit que les copropriétaires précités devront ensemble consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Paris la somme de 2 500 euros à valoir sur les frais et honoraires de l'expert judiciaire, avant le 30 juin 2016, faute de quoi la décision de celui-ci sera caduque et il sera tiré toutes les conséquences de cette abstention ;
- renvoyé l'affaire à l'audience du 29 septembre 2016 pour vérification du versement de la consignation, puis à l'audience du jeudi 4 mai 2017 pour plaidoiries après dépôt du rapport d'expert ;
- condamné in solidum ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] à payer à Me [N], ès-qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 37 802 euros en remboursement des frais afférents à la désignation de la SCP [LF], sous déduction des sommes allouées de ce chef directement aux copropriétaires n'ayant pas sollicité la restitution de leur(s) lot(s) ;
- sursis à statuer sur le surplus des prétentions des parties en particulier de l'indemnisation du syndicat des copropriétaires, les frais irrépétibles en cause d'appel et la charge des dépens d'appel.
Par une décision du 29 juin 2017 pourvoi N°16-16.944 , la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 10 mars 2016 mais seulement en ce qu'il condamne in solidum ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] à indemniser la DNID, Messieurs [OP], [HA], [K], [ZG] et Mme [O] du préjudice résultant de la perte de jouissance de leurs lots.
La Cour de cassation a en effet rejeté le 3e moyen de la SIEMP et de la ville de Paris faisant grief à l'arrêt de les condamner in solidum à indemniser les demandeurs des dégradations subies le cas échéant par le lot de copropriétés, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la restitution de l'immeuble après jugement du 5 mai 2014 rectifié le 8 juillet 2014, à l'exclusion des dégradations résultant des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009 en indiquant : « mais attendu qu'il a retenu, souverainement, que, si l'immeuble était en mauvais état au moment de l'ordonnance d'expropriation, il ressortait notamment du constat de huissier de justice du 31 mai 2007 et du rapport de mission de l'huissier de justice du 12 février 2007, soit à une époque proche de l'ordonnance d'expropriation, que les murs et plafonds des parties communes étaient recouverts d'une toile de verre de facture récente, que le linoléum de sol à tous les étages était en bon état, que les conduits verticaux : eaux, vannes, eaux usées et le conduit d'arrivée d'eau alimentant l'immeuble étaient en bon état, que certains appartements étaient en bon état, en particulier trois des appartements de Monsieur [HA], et , exactement, que l'obligation d'indemnisation de la SIEMP et la Ville de [Localité 28] était à la mesure des dégradations qui étaient résultées de l'expropriation irrégulière pour l'immeuble à compter de la date de l'ordonnance d' expropriation, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces dégradations étaient celles résultants en particulier de l'aggravation de l'état de l'immeuble du fait de l'arrêt des travaux et de son inoccupation pendant des années et, qui n' était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ».
La cassation est intervenue sur le quatrième moyen, car la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile en statuant sans répondre aux conclusions de Elogie SIEMP et de la Ville de [Localité 28], soutenant que malgré l'annulation de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable, l'immeuble n'était pas habitable au sens de la loi dite "SRU", demeurait insalubre et appelait des travaux impliquant le relogement des occupants afin d'obtenir la levée de l'arrêté d'insalubrité remédiable de 2001.
La Cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum la SIEMP et la Ville de [Localité 28] à indemniser la DNID, MM. [OP], [HA], [K], [ZG] et Mme [O] du préjudice résultant de la perte de jouissance de leurs lots.
Cette procédure après cassation concernant le préjudice de jouissance a été renregistrée sous un nouveau N°RG 19-11410, objet de la présente.
Mme [O] a saisi le 16 juin 2019 la cour d'appel de renvoi.
En conséquence :
- en raison du rejet sur le 3ème moyen en ce qui concerne les dégradations subies, la procédure s'est poursuivie à la cour sous le même N° de RG 14/14029.
- en raison de la cassation et de l'annulation , mais seulement en ce qu'il condamne in solidum la SIEMP et la ville de [Localité 28] à indemniser la DNID, MM. [OP], [HA], [K], [ZG] et Mme [O] du préjudice résultant de la perte de jouissance de leurs lots, la procédure a fait l'objet d'un nouveau numéro RG 19-11410.
Or s'agissant de la présente procédure ni M. [ZG], ni M.[HA] n'ont déposé ou adressé de conclusions.
Ils ont déposé des conclusions dans le dossier 14/14029 avec des demandes concernant à la fois les dégradations et le préjudice résultant de la perte de jouisance.
En outre, ELOGIE-SIEMP dans le cadre de la présente procédure a déposé des conclusions en réponse aux demandes de :
-M. [HA] :
- sur l'indemnisation de la perte de loyers subie
- sur la somme de 1. 900 400 euros sollicitée à titre de réparation du préjudice d'indisponibilité élévée à la somme de 2 349 4000 euros
- sur le mémoire déposé par M. [HA] le 11 mars 2019 (pour mémoire)
- sur le mémoire déposé par M. [HA] le 21 juin 2019 (pour mémoire)
- sur le complément d'expertise (pour mémoire)
- sur la demande d'allocation d'une indemnité de 1 879 200 euros au titre de la dégradation des biens restitués (pour mémoire)
- sur la demande à hauteur de 7500 euros pour les deux cavec anéanties, ainsi que les matériaux volés (pour mémoire)
- sur la demande de 100000 euros (pour mémoire)
- sur la demande formée par M. [HA] de 1 000 000 euros en réparation du préjudice moral- sur le rapport d'expertise de la société [I]
- sur les pièces produites par M. [HA] le 21 juin 2019
- sur la demande nouvelle d'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 500000 euros formée le 21 juin 2019.
- sur le mémoire déposé par M. [HA] le 28 juin 2019 sur renvoi de cassation et de M. [ZG].
- M. [ZG] :
'sur les indemnités d'expropriation
'sur la procédure intentée sur le fondement de l'article L 12-5
'sur la forclusion par Monsieur [ZG]
'sur la perte de loyer objet du renvoi de cassation
'sur le préjudice moral (pour mémoire)
'observation sur le mémoire déposé hors délai par Monsieur [ZG] :
'sur la provision de 28' 800 euros sollicités par Monsieur [ZG] au titre de la remise en état son logement (pour mémoire)
'sur la demande au titre de l'immobilisation abusive de son bien à hauteur de 85'860 euros
'sur la demande du préjudice financier hauteur de 39'303,80 euros ou subsidiairement à hauteur de 30'186 euros
'sur la demande du préjudice moral à hauteur de 50'000 euros (pour mémoire)
'sur la demande au titre des frais de procédure à hauteur de 158'760 euros (pour mémoire)
'sur la demande au titre des charges et taxes liées aux frais et honoraires de Maître [LF] à hauteur de 13'524,28 euros (pour mémoire).
Pour une bonne justice, il convient de :
- inviter M.[HA] et M. [ZG] à verser dans la présente procédures leus conclusions versées dans la procédure RG/14029 qui seront notifiées par le greffe
- inviter ELOGIE-SIEMP dans les respect du principe du contradictoire à présenter tous moyens utiles
Il sera en conséquence ordonné le sursis à statuer sur les moyens et prétentions des parties, de réserver les dépens et de renvoyer l'examen de l'affaire sera renvoyée à l'audience du mercredi 2 juin 2022 à 9H00.'
La cour a donc:
- invité M.[HA] et M. [ZG] à verser dans la présente procédures leurs conclusions versées dans la procédure RG/14029 qui seront notifiées par le greffe.
Par conclusions déposées au greffe, par Monsieur [HA], versées dans la présente procédure respectivement le 11 mars 2019, notifiées le 11 mars 2019 (AR du 03 avril 2019), le 21 juin 2019, notifiées le 21 juin 2019 (AR des 25 juin et 01er juillet 2019) et le 28 juin 2019, notifiées le 28 juin 2019 (AR du 05 juillet 2019 , AR M°Topko non daté) v aux termes desquelles il demande à la cour :
- à titre principal : si la cour d'appel estimait avoir les éléments nécessaires pour apprécier les préjudices subis par les copropriétaires :
- de faire droit à sa demande ;
- de condamner la société ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] à lui verser la somme de 815 837 euros au titre de la perte de jouissance des lots et au total la somme de 6 549 587 euros et subsidiairement la somme de 5 325 055 euros ;
- de condamner ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] in solidum à lui verser la somme de 35 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner ELOGIE SIEMP aux dépens y compris les frais d'expertise ;
- à titre subsidiaire :
- de constater que le rapport de l'expert, monsieur [F] [UJ], est incomplet puisque celui-ci n'a pas répondu à la question du point D page 15 de son rapport : déterminer l'ensemble des préjudices spécialement résulté s'agissant de l'état de l'immeuble, de la procédure irrégulière d'expropriation ayant conduit à l'interruption des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires en ce, compris le préjudice de jouissance des lots en cause ;
- de constater que l'expert a indiqué qu'en tout état de cause qu'il n'était pas compétent pour répondre à cette question et qu'il avait l'intention de s'adjoindre un sapiteur ;
- de désigner en conséquence tel expert qu'il plaira à la cour avec la mission suivante: déterminer l'ensemble des préjudices spécialement résulté de l'état de l'immeuble, de ses dégradations commis par ELOGIE SIEMP et la procédure irrégulière d'expropriation ayant conduit à l'interruption des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires et ce compris le préjudice de jouissance des lots en cause ainsi que de mesurer les combles ;
- de fixer la provision de l'expert pour l'accomplissement de sa mission ;
- déposées au greffe, par M. [ZG], versées dans la présente procédure le 15 mars 2019, notifiées le 22 mars 2019 (AR du 04 avril 2019), aux termes desquelles il demande à la cour :
- de le recevoir en ses demandes et les dire bien fondées ;
- de confirmer le jugement entrepris ; statuant à nouveau :
- de condamner ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] à lui payer la somme de :
-28 800 euros au titre de la remise en état de son logement ; en outre, de dire et juger que cette somme sera réévaluée à la hausse ou à la baisse en fonction de travaux réalisés et nécessaires à la réhabilitation du logement ;
- 85 860 euros au titre de la réparation du préjudice de dépossession et immobilisation abusives ; - 49 303,80 euros au titre du préjudice financier, manque à gagner des loyers ; à titre subsidiaire, la somme de 30 186 euros si la cour retient la date de la remise de la clef à la préfecture ;
- 50 000 euros au titre du préjudice moral, pour résistance et procédure abusive ;
- 158 760 euros TTC au titre des frais de procédure exposé par le requérant ;
- de condamner ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] à payer les frais et honoraires de l'administration judiciaire selon la note d'honoraires établie par Maître [LF] ;
- de condamner ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] à payer la somme de 13 524,28 euros au titre des charges et taxes durant la procédure depuis janvier 2007 jusqu'au jour de la restitution effective, montant estimé à Maître [LF], sauf à parfaire ;
Monsieur [HA] fait valoir que :
- le montant total du préjudice pour la remise en état des lots dont il est propriétaire est de 654 668,20 euros ; cette valeur résulte du rapport du bureau technique [I] et correspond au montant des travaux nécessaires pour remettre en état les parties privatives, des travaux sur les parties communes à sa charge et la perte de loyer pendant la durée des travaux ; à titre subsidiaire, si la cour estimait ne pas disposer d'éléments suffisants, il est demandé de désigner un autre expert ou sapiteur avec pour mission de chiffrer précisément le coût des dégradations constatées par l'expert [UJ] et le coût des réfections qui sont nécessaires ; à cet égard, il convient de condamner ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] à lui verser la somme totale de 6 549 587 euros (1 879 200 + 1 489 500 + 7 500 + 2 349 000 + 815 837 euros) à titre principal ou la somme de 5 325 055,20 euros à titre subsidiaire ;
- afin d'accomplir les travaux de remise en état de ses lots, ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] doivent être condamnées à lui verser la somme de 1 879 200 euros, à titre principal, ou de 654 668,20 euros, à titre subsidiaire ; cette valeur de 14 500 euros/m² résulte des constatations objectives du premier jugement et d'une étude de marché poussée et représentative ;
- la perte totale de son lieu d'habitation, l'absence de fondement de l'expropriation et l'expulsion illégale, l'utilisation de méthodes indignes et avilissantes de ELOGIE SIEMP ont provoqué un préjudice moral et matériel très important ; en conséquence, il convient de condamner ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] à lui verser la somme de 500 000 euros ;
- afin de prendre en compte les dégâts occasionnés dans les deux caves qu'il avait aménagé, il convient d'accorder une indemnité forfaitaire et a minima de 7 500 euros ;
- le préjudice né de l'indisponibilité immédiate des lieux doit être indemnisé par l'allocation d'une indemnité correspondant à 10% de la valeur des lots illégalement expropriés par année d'immobilisation du bien ; en conséquence, il convient de condamner ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] à lui payer la somme de 2 349 400 euros [(14 5000 euros x 129,6 m²) x 10% x 12,5];
- il convient d'indemniser à hauteur de 1 498 500 euros :
- le préjudice professionnel né de l'expulsion irrégulière ; en effet, il exerçait en tant que dentiste dans l'immeuble et du fait de la dépossession, il a du louer un cabinet ailleurs ; ainsi, afin d'indemniser la perte de revenus de 2006 à 2018, la perte de droit à la retraite, la perte de chance sur la revente du cabinet dentaire, la perte de temps de retraite, l'atteinte à la réputation, la destruction de la compatibilité, il convient de lui allouer la somme de 998 500 euros [650 000 + 120 000 + 64 500 + 54 000 + 20 000 + 90 000 euros] ;
- il convient d'indemniser, à hauteur de 500 000 euros, les autres préjudices, liés à la perte de domicile, à la rupture familiale, à la perte de chance due à l'impossibilité de disposer des revenus locatifs pendant 12,5 années et de les placer, des frais multiples, astreintes, indisponibilité, coûts engagés dans le cadre de l'ensemble des procédures, la perte de chance de disposer des subventions ANAH, le sentiment d'impuissance de frustration, de révolte, en lien avec l'obstruction systématique opposée par ELOGIE SIEMP ;
- il convient de l'indemniser au titre de la perte de jouissance de ses lots ; en effet, il habitait deux appartements au deuxième et cinquième étage gauche jusqu'à l'expropriation et avait mis en location huit autres de ses lots ; le montant des revenus mensuels perçus au titre des loyers s'élevait à la somme de 42 144 euros par an [3 512 x 12] soit 526 800 euros pour 12,5 ans; en tenant compte de l'augmentation du coût de la construction entre le 1er trimestre 2001 et le 1ER trimestre 2019, la somme de 815 837 euros doit être accordées [(526 800 x 1 715,75)/1 708,52];
Monsieur [ZG] fait valoir que :
- ELOGIE SIEMP doit être condamnée à réhabiliter des parties communes et parties privatives de l'immeuble ; en effet, l'immeuble occupé et dont les travaux étaient en phase d'achèvement a été démoli par ELOGIE SIEMP ; il convient donc de condamner
ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] à lui payer une provision de 28 800 euros [12 m² x 2 400 euros] au titre de la remise en état de son logement ;
- ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] doivent être condamnées à lui verser la somme de 85 860 euros au titre du préjudice lié à la dépossession et l'immobilisation abusive du logement ; en effet, il a été privé de la jouissance paisible de son bien pendant 7 ans et 6 mois ; cette indemnité correspond à 10% par an de dépossession sur la valeur du bien [114 480 euros x 10% x 7,5 années] ;
- ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] doivent être condamnées à indemniser le préjudice financier/le manque à gagner ; ainsi, il convient de les condamner à lui payer la somme de 49 303,80 euros [335,40 euros x 147 mois], en considérant qu'il a été privé de son bien depuis 12 ans et 3 mois ; à titre subsidiaire, si la Cour retient la date de remise des clefs, il convient de les condamner à lui payer la somme de 30 186 euros [335,40 x 90 mois] ; en outre, il faut souligner que ELOGIE SIEMP n'a pas relogé ses locataires et que l'annulation de l'arrêté d'insalubrité lui aurait permis de percevoir des loyers et de contribuer aux travaux d'entretien et de réhabilitation de l'immeuble ;
- ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] doivent indemniser le préjudice moral subi à hauteur de 50 000 euros ; en effet, ELOGIE SIEMP a pris possession de l'immeuble par la force, l'a dégradé volontairement afin d'anéantir tout espoir de réhabilitation puis s'est opposée délibérément et de mauvaise fois à exécuter les décisions de justice lui donnant injonction de laisser l'accès à l'immeuble et à l'exécution des travaux ;
- compte tenu des 8 années de procédure, ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] doivent être condamnées à lui verser la somme de 158 760 euros au titre des frais de procédure et d'avocat [900 euros HT x 147 mois = 132 300 euros HT soit 158 760 euros TTC] ;
- ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] doivent être condamnées à prendre en charge les frais et honoraires de l'administrateur judiciaire, maître [LF], ainsi que les charges et taxes pendant la procédure ;
ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] ont déposé un mémoire N°5 le 30 mai 2022 notifié le 30 mai 2022 (AR non rentré ) demandant à la cour de :
- de juger que la société ELOGIE-SIEMP de ce qu'elle vient aux droits de la société SIEMP par suite de la fusion absorption intervenue le 15 décembre 2016 ;
- la déclarer recevable et bien fondée dans son intervention volontaire ;
- déclarer ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] recevables et bien fondées en leurs appels;
- vu le décès de M. [XF], [J] [K] intervenu le 13 octobre 2017,
- déclarer l'instance interrompue de ce chef, en application de l'article 370 du code de procédure civile et ce uniquement concernant la procédure relative à M. [K] ;
-déclarer irrecevable toute demande déposée par M.[ZG] devant la cour statuant sur renvoi de cassation, le mémoire en date du 10 février 2016 déposé par M. [ZG] au greffe de la cour ayant été déclaré irrecevable par l'arrêt en date du 10 mars 2016 ;
'déclarer irrecevable, en application de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes nouvelles formées par le service des Domaines représenté par le Directeur de la Direction Nationale d'Interventions Domaniales es qualité d'administrateur provisoire des successions non réclamées de [B] [E] et de l'[WK] [BW] et [JE] [Z] par son mémoire en date du 14 septembre 2020, et notamment les demandes de condamnation au paiement de la somme de 511'358,47 euros et subsidiairement de la somme de 373'905,44 euros ;
' déclarer irrecevable , en tout état de cause ces demandes, faisant double emploi avec l'action oblique exercée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8],
'Constater l'achèvement de la mission de Me [N] par l'élection du cabinet HELLO SYNDIC en tant que syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] par assemblée générale du 20 décembre 2017 ;
'déclarer irrecevables sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile les demandes nouvelles formées par les appelants incidents pour la première fois postérieurement à l'arrêt du 20 mars 2016 et notamment les demandes au titre du préjudice lié à l'immobilisation des lots et à l'indemnité d'occupation formée par Madame [O] pour une somme de 907'500 euros et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8] agissant dans le cadre de l'action oblique pour une somme de 397'453,03 euros au titre du préjudice d'indisponibilité, et pour une somme de 42'000 euros à titre de remise en état ;
'déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par M.[HA] pour la première fois postérieurement à l'arrêt du 20 mars 2016 à hauteur de :
'7500 euros pour les deux caves anéanties
'500'000 euros de dommages-intérêts formés le 21 juin 2019 ;
'déclarer irrecevable les demandes formées par Messieurs [HA], [OP] , Madame [O], la DNID et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] n'entrant pas dans le champ de la présente instance de renvoi en cassation limitée à l'indemnité pour privation de jouissance ;
'infirmer les jugements entrepris, à savoir [O] numéro 11/00 201, [HA] numéro 11/00197, [OP] numéro 11/00 199, [ZG] numéro 11/00 198 en toutes leurs dispositions portant condamnation de la SIEMP et la Ville de [Localité 28] du chef du préjudice de jouissance
statuant à nouveau,
'juger n'y avoir lieu à l'octroi de dommages-intérêts de ce chef de préjudice à Madame [O], M. [OP], M.[HA], M. [ZG], au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] exerçant l'action oblique au nom de la DNID administrateur provisoire des successions [BW] , [E] et [Z] et à la DNID administrateur provisoire des successions [BW], [E] et [Z] ;
'débouter Madame [O], M. [OP], M. [HA], M. [ZG] , la DNID et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et prétentions tant du chef de la perte de jouissance que de la perte de disponibilité ou d'indemnités d'occupation et que les autres chefs de demande ;
'confirmer le jugement 11/00 233 [LF]-DNID en ce qu'il n'a pas accordé d'indemnité au titre de préjudice de jouissance à maître [LF] exerçant l'action oblique au profit de la DNID;
- sur le surplus des demandes formées en cause d'appel,
-Infirmer les jugements entrepris, à savoir [O] numéro 11/00 201,[HA] 11/00 197, [OP] numéro 11/00 199, [LF]-DNID numéro 11/00 233 rectifiés le 8 juillet 2014 numéro 14/00 153, [ZG] numéro 11/00 198 en toutes dispositions portant condamnation de la SIEMP et de la Ville de [Localité 28] ;
-juger n'y avoir lieu à l'octroi de dommages-intérêts à Madame [O], M.[OP] M.[ZG], au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] exerçant l'action oblique au nom de la DNID administrateur provisoire des successions [BW], [E], et [Z] et la DNID administrateur provisoire des successions [BW], [E] et [Z];
à titre subsidiaire, si la cour entendait entrer en voie de condamnation du chef des indemnités sollicitées au titre de la dégradation des biens,
'confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'ils ont alloué à chacun des propriétaires la somme de 800 euros par mètres carrés ;
- confirmer les jugements entrepris en ce qu'ils ont dit que les sommes consignées :
'au profit de Madame [O] à la Caisse des Dépôts et Consignations le 6 novembre 2006 pour un montant de 24'975 euros le 6 juillet 2010 pour un montant de 69'447 euros ;
'au profit de M. [HA] à la Caisse des Dépôts et Consignations le 6 novembre 2006 pour un montant de 58'436 euros et le 7 juillet 2010 pour un montant de 166'374 euros ;
'au profit de M.[OP] à la Caisse des Dépôts et Consignations le 6 octobre 2006 pour un montant de 13'594 euros le 7 juillet 2010 pour un montant de 37'142 euros ;
'au profit de la DNID en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession [BW] (lot 12), à la Caisse des Dépôts et Consignations le 6 novembre 2006 pour un montant de 8815 euros et le 25 octobre 2010 pour un montant de 2360 euros ;
'au profit de la DNID en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession [Z] [JE] épouse [YO] (lot 19) à la Caisse des Dépôts et Consignations le 6 octobre 2006 pour un montant de 7350 euros et le 13 août 2010 pour un montant de 2963 euros ;
'au profit de M. [T] [ZG] à la Caisse Dépôts et Consignation le 24 août 2006 pour un montant de 5645 euros et le 7 juillet 2010 pour un montant de 15'518 euros ;
n'ont plus lieu d'être en l'absence de fondement juridique.
'Confirmer expressément les jugements en ce qu'ils ont dit que les intérêts ayant couru sur ces sommes n'ont plus lieu d'être versés aux propriétaires irrégulièrement expropriés ;
y ajoutant,
dire que la société ELOGIE-SIEMP est en droit d'obtenir le versement à son profit de ces sommes sur simple demande auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation ;
'condamner Madame [O], M. [HA], M. [OP], la DNID , le syndicat des copropriétaires et M. [ZG] à payer à ELOGIE-SIEMP et à la ville de [Localité 28] la somme de 2000 euros chacun sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner Madame [O], M. [HA], M. [OP], la DNID , le syndicat des copropriétaires et M. [ZG] en tous les dépens de première instance d'appel sur le fondement l'article 699 du code de procédure civile.
ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] ont déposé le 30 mai 2022 un mémoire N°6 notifié le 8 septembre 2022 (AR non rentré ) demandant à la cour :
- de juger que la société ELOGIE-SIEMP de ce qu'elle vient aux droits de la société SIEMP par suite de la fusion absorption intervenue le 15 décembre 2016;
- la déclarer recevable et bien fondée dans son intervention volontaire;
- déclarer ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] recevables et bien fondées en leurs appels ;
- vu le décès de M. [XF], [J] [K] intervenu le 13 octobre 2017,
- déclarer l'instance interrompue de ce chef, en application de l'article 370 du code de procédure civile et ce uniquement concernant la procédure relative à M. [K] ;
-déclarer irrecevable toute demande déposée par M.[ZG] devant la cour statuant sur renvoi de cassation, le mémoire en date du 10 février 2016 déposé par M. [ZG] au greffe de la cour ayant été déclaré irrecevable par l'arrêt en date du 10 mars 2016 ;
- écarter le rapport d'expertise en l'état développé par M. [UJ] ;
'déclarer irrecevable, en application de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes nouvelles formées par le service des Domaines représenté par le Directeur de la Direction Nationale d'Interventions Domaniales es qualité d'administrateur provisoire des successions non réclamées de [B] [E] et d'[WK] [BW] et [JE] [Z] par son mémoire en date du 14 septembre 2020, et notamment les demandes de condamnation au paiement de la somme de 511'358,47 euros et subsidiairement de la somme de 373'905,44 euros ;
' déclarer irrecevable , en tout état de cause ces demandes, faisant double emploi avec l'action oblique exercée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] représenté par la SARL GLADEL et associés, administrateur judiciaire,
'Constater l'achèvement de la mission de Me [N] par l'élection du cabinet HELLO SYNDIC en tant que syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] par assemblée générale du 20 décembre 2017 ;
'déclarer irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile les demandes nouvelles formées par les appelants incidents pour la première fois postérieurement à l'arrêt du 20 mars 2016 et notamment les demandes de titre du préjudice lié à l'immobilisation des lots et à l'indemnité d'occupation formée par Madame [O] pour une somme de 907'500 euros et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8] agissants dans le cadre de l'action oblique pour une somme de 397'453,03 euros au titre du préjudice d'indisponibilité, et pour une somme de 42'000 euros à titre de remise en état ;
'déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par M.[HA] pour la première fois postérieurement à l'arrêt du 20 mars 2016 à hauteur de :
'7500 euros pour les 2 caves anéanties
'500'000 euros de dommages-intérêts formés le 21 juin 2019 ;
'déclarer irrecevable les demandes formées par Messieurs [HA], [OP] , Madame [O], la DNID et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] n'entrant pas dans le champ de la présente instance de renvoi en cassation limitée à l'indemnité pour privation de jouissance ;
'infirmer les jugements entrepris, à savoir [O] numéro 11/00 201, [HA] numéro 11/00 197, [OP] numéro 11/00 199, [ZG] numéro 11/00 198 en toutes leurs dispositions portant condamnation de la SIEMP et la Ville de [Localité 28] du chef du préjudice de jouissance ;
statuant à nouveau,
'juger n'y avoir lieu à l'octroi de dommages-intérêts de ce chef de préjudice à Madame [O], M. [OP], M.[HA], M. [ZG], au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] exerçant l'action oblique au nom de la DNID administrateur provisoire des successions [BW] , [E] et [Z] et à la DNID administrateur provisoire des successions [BW], [E] et [Z] ;
'débouter Madame [O], , M. [OP], M. [HA], M. [ZG] , la DNID et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et prétentions tant du chef de la perte de jouissance que de la perte de disponibilité ou d'indemnités d'occupation et que les autres chefs de demande ;
'confirmer le jugement 11/00 233 [LF]-DNID en ce qu'il n'a pas accordé d'indemnité au titre de préjudice de jouissance à Maître [LF] exerçant l'action oblique au profit de la DNID ;
- sur le surplus des demandes formées en cause d'appel,
-Infirmer les jugements entrepris, à savoir [O] numéro 11/00 201,[HA] 11/00 197, [OP] numéro 11/00 199, [LF]-DNID numéro 11/00 233 rectifiés le 8 juillet 2014 numéro 14/00 153, [ZG] numéro 11/00 198 en toutes dispositions portant condamnation de la SIEMP et de la Ville de [Localité 28] ;
-juger n'y avoir lieu à l'octroi de dommages-intérêts à Madame [O], M.[OP] ,M.[ZG], au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] représenté par la SARL GLADEL,exerçant l'action oblique au nom de la DNID administrateur provisoire des successions [BW], [E], et [Z] et la DNID administrateur provisoire des successions [BW], [E] et [Z];
à titre subsidiaire, si la cour entendait entrer en voie de condamnation du chef des indemnités sollicitées au titre de la dégradation des biens,
'confirmer purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'ils ont alloué à chacun des propriétaires la somme de 800 euros par mètres carrés ;
- confirmer les jugements entrepris en ce qu'ils ont dit que les sommes consignées :
'au profit de Madame [O] à la Caisse des Dépôts et Consignations le 6 novembre 2006 pour un montant de 24'975 euros le 6 juillet 2010 pour un montant de 69'447 euros ;
'au profit de M. [HA] à la Caisse des Dépôts et Consignations le 6 novembre 2006 pour un montant de 58'436 euros et le 7 juillet 2010 pour un montant de 166'374 euros ;
'au profit de M.[OP] à la Caisse des Dépôts et Consignations le 6 octobre 2006 pour un montant de 13'594 euros le 7 juillet 2010 pour un montant de 37'142 euros ;
'au profit de la DNID en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession [BW] (lot 12), à la Caisse des Dépôts et Consignations le 6 novembre 2006 pour un montant de 8815 euros et le 25 octobre 2010 pour un montant de 2360 euros ;
'au profit de la DNID en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession [Z] [JE] épouse [YO] (lot 19) à la Caisse des Dépôts et Consignations le 6 octobre 2006 pour un montant de 7350 euros et le 13 août 2010 pour un montant de 2963 euros ;
'au profit de M. [T] [ZG] à la Caisse des Dépôts et Consignation le 24 taux 2006 pour un montant de 5645 euros et le 7 juillet 2010 pour un montant de 15'518 euros ;
n'ont plus lieu de lettres l'absence de fondement juridique.
'Confirmer expressément les jugements en ce qu'ils ont dit que les intérêts ayant couru sur ces sommes n'ont plus lieu d'être versés aux propriétaires irrégulièrement expropriés ;
y ajoutant,
-dire que la société ELOGIE-SIEMP est en droit d'obtenir le versement à son profit de ces sommes sur simple demande auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation ;
'condamner Madame [O], M. [HA], M. [OP], la DNID , le syndicat des copropriétaires et M. [ZG] à payer à ELOGIE-SIEMP et à la ville de [Localité 28] la somme de 2000 euros chacun sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner Madame [O], M. [HA], M. [OP], la DNID, le syndicat des copropriétaires et M. [ZG] en tous les dépens de première instance d'appel sur le fondement l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] a adressé le 1° juin 2022 un mémoire notifié le 2 juin 2022 ( AR non rentré) et le 17 novembre 2022 notifié le 18 novembre 2022 (AR non rentré) demandant à la cour de :
- Débouter ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] de toutes leurs demandes, fins et prétentions;
- déclarer le commissaire du gouvernement irrecevabless en ses demande, fins et conclusions;
- Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8], représenté par la SARL GLADEL et associés , administrateur provisoire, ès qualité, recevable et bien fondé en ses demandes d'indemnisation du préjudice de jouissance au titre de l'action oblique ;
En conséquence, statuant à nouveau de ces chefs,
- confirmer les jugements en ce qu'ils ont déclaré la DNID , représentée par son directeur en exercice, désignée en qualité d'administrateur provisoire de la succession de [JE] [Z] épouse [YO] et des successions de [B] [E] et de [WK] [BW], créancier d'une indemnité , du fait du préjudice causé du fait de la procédure d'expropriation, et du fait des agissements de la SIEMP en relation avec cette procédure d'expropriation;
- condamner in solidum ELOGIE-SIEMP et la Ville de [Localité 28] à payer à la DNID, représentée par son directeur en exercice, désignée en qualité d'administrateur provisoire de la succession de [JE] [Z] épouse [YO] et de successions de [B] [E] et de [WK] [BW], du fait du préjudice de la procédure d'expropriation et des agissements subséquents de la SIEMP, la somme totale de 516474,79 euros au titre de son :
- préjudice de perte de loyers d'un montant de 119021,76 euros, sauf à parfaire ;
- préjudice d'immobilisation d'un montant de 397453,03 euros, sauf à parfaire ;
en tout état de cause,
- dire n'y avoir lieu au prononcé d'une expertise ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'absence légale de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006,
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires , ainsi représenté, recevable en toutes ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] à indemniser les copropriétaires du 3 cité [S] [WN] des dégradations subies par les parties privatives de l'immeuble en cause, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006, jusqu'à la restitution de l'immeuble après le jugement du 5 mai 2014, rectifié le 8 juillet 2014, par la SIEMP , à l'exclusion des dégradations occasionnées par les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009,
- condamner in solidum ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] à payer au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 8], représenté par la SARL GLADEL et associés , administrateur provisoire, la somme de 15000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
- condamner in solidum ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
SUR CE, LA COUR
- textes applicables au litige
L'article 7 de l'ordonnance n° 2014'1345 du 6 novembre 2014 prévoit que « les contentieux judiciaires engagés sur le fondement des dispositions de l'ancien code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, en cours au jour de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, de régie par les dispositions de l'ancien code de l'expropriation pour cause d'utilité publique jusqu'à dessaisissement de la juridiction saisie ».
L'article 8 de la même ordonnance dispose que « les dispositions de la présente ordonnance entrent en vigueur le 1er janvier 2015 ».
En vertu l'article 483 du code de procédure civile le jugement avant-dire droit ne dessaisit pas le juge.
En l'espèce, la cour d'appel a été saisie par l'appel interjeté par la SIEMP et la ville de Paris les 19 et 25 juin 2014, le 28 juillet 2014, avant l'adoption de l'ordonnance du 6 novembre 2014 précité.
L'ancien code de l'expropriation continue donc à régir le litige.
- sur l'intervention de la SA ELOGIE SIEMP
La société ELOGIE et la société SIEMP ayant fusionné le 15 décembre 2016 pour devenir ELOGIE-SIEMP (pièce N°30: kbis à jour au 17 janvier 2017), il convient en l'absence de contestation de la déclarer recevable et bien fondée en son intervention volontaire.
- sur l'irrecevabilité des conclusions et pièces de M. [ZG]
La cour dans son arrêt du 10 mars 2016 a déclaré recevables les conclusions des parties, à l'exception du mémoire adressé au greffe par fax le 10 février 2016, soit la veille de l'audience, par Monsieur [ZG] , qui n'a pu être notifié par le greffe aux autres parties, de sorte que le contradictoire n'a pu être respecté.
L'arrêt de la Cour de cassation partielle du 29 juin 2017 ne concerne pas ce point.
ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] demandent en conséquence de déclarer irrecevables les conclusions de Monsieur [ZG] du 15 mars 2019.
Le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ne prévoit aucune disposition particulière pour la procédure sur renvoi après cassation.
S'agissant des dispositions applicables devant la cour statuant comme en l'espèce sur renvoi après cassation, aux termes de l'article 631 du code de procédure civile devant la juridiction de renvoi, l'instruction est reprise en l'état de la procédure non atteinte par la cassation. La juridiction de renvoi connaît donc le litige dans l'état ou celui ci se trouvait devant la juridiction dont la décision a été cassée. Il en résulte que les parties et le commissaire du gouvernement ne sont pas assujettis au respect des délais de dépôt de leurs mémoires tels que définis par l'article R13-49 du code de l'expropriation devenu l'article R 311-26 dudit code, ces articles n'étant pas applicables devant la cour statuant sur renvoi de cassation.
Il en résulte parallèlement qu'au cas ou l'exproprié était forclos avant le prononcé du premier arrêt d'appel, il l'est toujours devant la juridiction de renvoi, la cour ne pouvant fonder sa décision sur des éléments de preuve produits devant la première cour d'appel après l'expiration du délai de l'article R 13-49 du code de l'expropriation devenu l'article R 311-26 dudit code (cour de cassation, 3°, 20 octobre 2010 N°09-16721).
En conséquence, comme l'indique exactement ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28], les conclusions de Monsieur [ZG] du 10 février 2016 ayant été déclarées irrecevables par l'arrêt de la cour précité, les conclusions de celui-ci en date du 15 mars 2019 seront déclarées irrecevables.
- sur la recevabilité des conclusions et pièces des autres intimés et appelants incidents
La cour dans son arrêt du 10 mars 2016 a déclaré recevables les conclusions des parties, à l'exception du mémoire adressé au greffe par M. [ZG].
ELOGIE SIEMP et la Ville de [Localité 28] demandent de déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par les appelants incidents pour la première fois postérieurement à l'arrêt du 20 mars 2016 et notamment les demandes au titre du préjudice lié à l'immobilisation des lots et l'indemnité d'occupation.
Elles demandent également de déclarer irrecevables sur le même fondement les demandes de la DNID.
Aux termes de l'article 631 du code de procédure civile, devant la juridiction de renvoi, l'instruction est reprise en l'état de la procédure non atteinte par la cassation. La juridiction de renvoi connaît donc le litige dans l'état ou celui ci se trouvait devant la juridiction dont la décision a été cassée.
Aux termes de l'article 633 du code de procédure civile la recevabilité des prétentions nouvelles est soumises aux règles qui s'appliquent devant la juridiction dont la décision a été cassée.
L'article 12-5 alinéa 2 du code de l'expropriation résultant de la loi n° 95-101 du 2 février 1995 devenu l'article L 223-1 du code de l'expropriation prévoit qu'en cas d'annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge de l'expropriation que l'ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale.
Des précisions ont été apportées par le décret n° 2005-465 du 13 mai 2005, qui a ajouté les articles R 12-5-1, R 12-5-2, R 12-5-3 et R 12-5-5 du code de l'expropriation, devenus les articles R 223-1, R223-1 , R 223-2 et R 223-7 du code de l'expropriation, qui déterminent des dispositions procédurales applicables à la demande tendant à faire constater le manque de base légale de l'ordonnance de transfert de propriété, formée en application de l'article L 12-5 alinéas 2.
Le constat de l'absence de base légale par jugement, et ses conséquences, sont prévues par l'article R 12-5-4 du code de l'expropriation également issu du décret du 13 mai 2005, devenu l'article R223-6 du code de l'expropriation :
-« le juge constate, par jugement, l' absence de base légale du transfert de propriété et en précise les conséquences de droit.
a) si le bien exproprié n'est pas en état d'être restitué, l'action de l' exproprié se résoud en dommages et intérêts ;
b) s'il peut l'être, le juge désigne chaque immeuble ou fraction d'immeubles dont la propriété est restituée.
Il détermine également les indemnités à restituer à l'expropriant et statue sur la demande de l'exproprié en réparation du préjudice causé par l'opération irrégulière. Il précise que la restitution à l'expropriée de son bien ne peut intervenir qu'après paiement par celui-ci des sommes mises à sa charge, après compensation. »
Suite au pourvoi de la SIEMP et de la ville de paris, la cour de cassation par arrêt du 29 juin 2017 N°16-16944 a rejeté le 3ème moyen s'agissant des dégradations et a cassé et annulé sur le 4e moyen au visa de l'article 455 du code de procédure civile en indiquant :
« attendu que, pour condamner in solidum la SIEMP et la Ville de [Localité 28] à indemniser les propriétaires et la DNID du préjudice résultant de la perte de jouissance de leur lot, l'arrêt retient que l'obligation d' indemnisation de la SIEMP et la Ville de [Localité 28] était à la mesure des dégradations qui sont résultées de l'expropriation irrégulière pour l'immeuble, à compter de la date de l'ordonnance d'expropriation, résultant en particulier d'une éventuelle aggravation de l'état de l'immeuble du fait de l'arrêt des travaux et de son inoccupation pendant des années ;
qu'en statuant ainsi, sans réponse aux conclusions de la SIEMP et la Ville de [Localité 28] soutenant que malgré l'annulation de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable, l'immeuble n'était pas habitable au sens de la loi dite 'SRU', demeurait insalubre et appelait des travaux impliquant le relogement des occupants afin d'obtenir la levée de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable 2001, la cour n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
par ces motifs :
casse et annule, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum la SIEMP et la Ville de [Localité 28] à indemniser la DNID, M. [OP], M. [HA],M. [ZG] et Mme [O] du préjudice résultant de la perte de jouissance de leur lot, l'arrêt rendu le 10 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ».
Aux termes de l'article 624 du code de procédure civile, issu du décret n° 2014-1338 du 6 novembre 2014 la portée de la cassation déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
La cassation porte donc sur le 4ème moyen sur le fondement de l'article 455 du code de procédure civile, la cour d'appel de renvoi ne peut donc statuer que sur les demandes formulées au titre du préjudice de jouissance et doit donc répondre au moyen de cassation repris par ELOGIE-SIEMP et la ville de Paris selon lequel malgré l'annulation de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable, l'immeuble n'était pas habitable au sens de la loi dite'SRU', et demeurait insalubre.
S'agissant de l'étendue de la saisine de la cour d'appel de renvoi, la juridiction de renvoi est saisie par la partie la plus diligente et celle qui y a intérêt; en l'espèce s'agissant de la cassation partielle de l'indemnisation par la SIEM et la ville de [Localité 28], à indemniser la DNID, MM. [OP], [HA], [K], [ZG] et Mme [O] du préjudice résultant de la perte de jouissance de leurs lots, cette dernière a saisi la cour de renvoi, qui fait l'objet de la procédure.
La cour d'appel dans son arrêt du 10 mars 2016 a déclaré recevables les conclusions des parties à l'exception du mémoire adressé par fax le 10 février 2016, soit la veille de l'audience, par M. [ZG] et donc les conclusions suivantes :
-de la SIEMP et de la ville de Paris du 13 août 2014 concernant M. [HA] et M. [ZG], M. [K], du 14 août 2014 concernant M. [OP], du 19 août 2014 concernant Mme [O], du 25 septembre 2014 concernant la SCP [LF]- Leguerrene- Abitol, ès qualité de liquidateur de la copropriété,
- du commissaire du gouvernement du 8 octobre 2014,
- de la DNID du 17 octobre 2014,
- de la SCP [LF] et M° Lebosse des 6 novembre 2014 et 11 février 2016 ;
- de M. [HA] des 20 novembre et 29 décembre 2014 demandant la désignation d'un expert, une indemnité de 10000 euros portée à 75000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte définitive de ses effets mobiliers ;
à titre subsidiaire, la somme de 771000 euros à titre de dommages intérêts représentant le coût des travaux de réfection ;
et en tout état de cause, la somme de 1 336 400 euros au titre du préjudice d'indisponibilité de l'immeuble, la somme de 441796 euros pour la perte de loyers, la somme de 1 000 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;
- de Mme [O] du 27 octobre 2014 demandant des dommages et intérêts au titre de la dégradation des biens à la somme de 180000 euros, subsidiairement 42240 euros ;
- de M. [OP] du 15 octobre 2014 demandant une expertise, et à titre subsidiaire la somme de 151800 euros à titre de dommages et intérêts représentant le coût des travaux de réfection,
en tout état de cause, la somme de 263120 euros au titre du préjudice d'indisponibilité de l'immeuble, la somme de 74546 euros pour la perte de loyers et la somme de 100000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
'avant dire droit plus amplement sur l'indemnisation du syndicat des copropriétaires, ordonné une mesure d'expertise, et désigné pour y procéder, Monsieur [F] [UJ], demeurant [Adresse 4], avec pour mission :
'd'entendre les parties ainsi que tout sachant, notamment l'architecte Monsieur [P], se faire remettre tous documents utiles ;
'rechercher et décrire (procéder à un mesurage en cas de désaccord) l'état des lots en cause, d'une part, au moment de l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006, d'autre part à la date d'interruption des travaux après le jugement du 15 septembre 2009 et, de troisième part, à la date de restitution de l'immeuble après le jugement du 5 mai 2014, rectifié le 8 juillet 2014 ;
'déterminer les dégradations subies par les parties communes de l'immeuble en cause, postérieurement à l'ordonnance d'expropriation du 18 décembre 2006, jusqu'à la restitution de l'immeuble par la SIEMP après le jugement du 5 mai 2014, rectifié le 8 juillet 2014, à l'exclusion des dégradations occasionnées le cas échéant par les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires jusqu'au jugement du 15 septembre 2009 ;
'déterminer l'ensemble des préjudices spécialement résultés, s'agissant de l'état d'immeubles, de la procédure irrégulière d'expropriation ayant conduit à l'interruption des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires ;
'fournir à la cour tous éléments techniques utiles à la solution du litige ;
'dit que l'expert adressera aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur rejoindra de lui adresser leurs dires dans le délai de trois semaines et y répondra dans son rapport définitif, qu'il devra déposer au greffe de la cour son rapport au plus tard le 30 décembre 2016 ;
'dit que le syndicat des copropriétaires devra consigner entre les mains du régisseur d'avance et de recette de la cour d'appel de Paris la somme de 2000 euros à valoir sur les frais honoraires d'experts judiciaires, avant le 30 juin 2016, faute de quoi la décision de celui-ci sera caduque et il sera tiré toute conséquences de cette abstention ;
L'expert désigné M. [UJ] a déposé son rapport en l'état le 19 mars 2018.
Il a fait un seul rapport concernant la présente procédure et RG14/14029 (dégradations) et le dossier RG14/14051 (lots communs).
En effet, dans le dossier RG 14/14029, M. [HA] n'a pas versé la consignation complémentaire, l'expert a demandé de déposer son dossier en l'état ce qui lui a été accordé le 19 décembre 2017.
Selon l'article R13-49 du code de l'expropriation devenu l'article R311-26 dudit code tel qu'interprété par la Cour de cassation (3e, 6 décembre 2018 N°17-24312) un mémoire récapitulatif comportant des éléments complémentaires faisant suite au dépôt de rapport d'expertise judiciaire et répliquant au mémoire adverse, une cour d'appel, tenant compte de l'évolution du litige, n'a pas à rechercher si ce mémoire récapitulatif a été déposé après l'expiration du délai prévu à l'article R 13-49 devenu l'article R 311-26 du code de l'expropriation.
En l'espèce, l'expert Monsieur [UJ] a déposé son rapport en l'état le 10 mars 2018 et toutes les parties ont conclu sur celui-ci.
Ce rapport d'expertise versé aux débats a été débattu de façon contradictoire et ne peut donc être écarté comme demandé par ELOGIE-SIEMP.
Si la Cour de cassation par arrêt du 18 mai 1989 N°88-70105 avait cassé un arrêt de cour qui avait déclaré recevable un mémoire d'une partie ayant après expertise augmenté le montant de sa demande, en indiquant que les demandes formulées en cause d'appel doivent être formées dans les délais légaux prévus par le dépôt des mémoires, elle a ensuite dit par arrêt du 6 décembre 2018 (N°17-24312 publié au bulletin), que la cour a constaté que les mémoires récapitulatifs « comportaient des éléments complémentaires faisant suite au dépôt du rapport d'expertise et en réplique au mémoire de la RATP, la cour d'appel, qui a tenu compte de l'évolution du litige et qui n'avait pas à procéder à une recherche que ces constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ».
En conséquence, bien qu'il s'agisse d'un rapport d'expertise en l'état, les parties n'étaient pas assujetties aux délais de l'article R 13-49 du code de l'expropriation devenu l'article R311-26 dudit code.
S'agissant de l'effet dévolutif suite à ce rapport d'expertise déposé en l'état :
- le rapport de l'expert a été déposé en l'état , faute de versement d'une consignation complémentaire par M. [HA] dans le dossier RG14/14029 (lots privatifs) ;
-si le rapport d'expertise déposé en l'état vise les arrêts des 10 mars 2016 N°RG 14/14029 et RG 14/14051, l'expert dans l'analyse des opérations d'expertise en page 2 reprend uniquement la mission suite à l'arrêt RG 14/14 029 (parties privatives) ;
- l'expert décrit :
-en page 13 de son rapport l'état des lots depuis le 1er septembre 1998 jusqu'au moment de l'expropriation du 18 décembre 2006, mais renvoie pour ce faire à l'annexe 12 qui correspond à un rapport du service technique de l'habitat de la ville de [Localité 28] de mai 2006, déjà versé aux débats ;
- état des lots depuis l'expropriation du 18 décembre 2006 jusqu'à la date d'interruption des travaux après le jugement du 15 septembre 2009, mais renvoie à l'annexe 13 et au constat de Me [DP], huissier de justice du 12 février 2007, déjà versé aux débats ;
- état des lots depuis la date d'interruption des travaux après le jugement du 15 septembre 2009 jusqu'à la date du jugement de restitution de l'immeuble après le jugement du 5 mai 2014, rectifié le 8 juillet 2014, mais renvoie à l'annexe 14 à savoir le rapport d'expertise déposé en l'état par M. [PH] le 17 mars 2010, qui a été écarté par la cour dans son arrêt du 10 mars 2016 et au constat d'huissier du 19 décembre 2014, déjà versé aux débats ;
-l'expert indique page 7 et 8 de son rapport qu'il a organisé trois réunions en présence du conseil de Me [N] dont deux en présence de Monsieur [RR] [P] architecte du syndicat des copropriétaires, mais dans sa mission en page 15 s'agissant de l'état de immeuble, de la procédure irrégulière d'expropriation ayant conduit à l'interruption des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires, il ajoute que : ' l'expert précise que ce domaine est hors du domaine de sa compétence, et qu'il comptait s'adjoindre un sapiteur pour l'analyse des préjudices allégués, mais qu'il n'a pu le faire, ce rapport étant déposé en l'état '.
- s'agissant des préjudices, l'expert reprend uniquement pour M. [HA], M. [OP] et Mme [O] les dires de leurs conseils sur les préjudices allégués.
Ce rapport déposé en l'état au vu de ces éléments n'aboutit en conséquence à aucune évolution du litige.
Conformément à l'article R 13-49 du code de l'expropriation devenu l'article R311-26 dudit code, des conclusions déposées hors délai sont recevables, à condition qu'elles ne comportent pas de prétentions ou de demandes nouvelles.
Les conclusions de la SIEMP du 1er mars 2019, du 3 octobre 2019, du 13 novembre 2019 et du 24 novembre 2021 et du 8 septembre 2022 déposées après l'arrêt de la cour de cassation et le dépôt du rapport d'expertise en l'état de M. [UJ] et celles du 13 avril 2022 et 8 septembre 2022 après l'arrêt du 10 mars 2022 ne contiennent pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.
Mme [O] dans ses conclusions du 27 octobre avait demandé que le quantum des dommages et intérêts au titre de la dégradation des biens soit portée à la somme de 180000 euros, subsidiairement 42240 euros.
Dans ses conclusions des 27 juin 2019, 28 juin 2019 et 30 octobre 2019, elle demande de condamner in solidum ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] à lui verser les sommes suivantes :
- 297000 euros augmentés du taux légal à compter du 10 juillet 2005 au titre de jouissance et de perte de loyer.
- 907500 euros augmentés du taux légal à compter du 10 juillet 2005 au titre du préjudice d'immobilisation.
Dans son mémoire en réplique aprés cassation du 28 juillet 2020 , elle reprend les mêmes demandes.
Ces conclusions et mémoire sont recevables en ce qui concerne la demande au titre de la perte de loyers ; par contre, la demande nouvelle en l'absence d'évolution du litige, comme le soulèvent ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] au titre du préjudice lié à l'immobilisation de ses lots pour la somme de : 11000 euros X 55m² X10%= 907500 est irrecevable.
M. [OP] dans ses conclusions du 15 octobre 2014 demandait un transport sur les lieux, une expertise, des dommages et intérêts au titre de la dégradation et en tout état de cause la somme de 263120 euros au titre du préjudice d'indisponibilité de l'immeuble irrégulièrement exproprié avec intérêts moratoires à compter du 2 mai 2011, la somme de 74546 euros, arrêtée au 30 avril 2014 pour la perte de loyers, avec les intérêts moratoires précitées.
Dans ses conclusions du 7 novembre 2019, il demande de condamner la SIEMP et la ville de [Localité 28] in solidum à lui payer :
- une indemnité de 411125 euros au titre du préjudice d'indisponibilité des immeubles irrégulièrement expropriés, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2011, date de saisine du juge de l'expropriation sur le fondement de l'article L12-5 alinéa 2 du code de l'expropriation.
- la somme de 74546 euros , arrêtée au 30 avril 2014, à titre de dommages et intérêts pour la perte de loyers, assortie des intérêts moratoires aux taux légal à compter de mai 2011, date de saisine du juge de l'expropriation sur le fondement de l'article L12-5 alinéa 2 du code de l'expropriation.
M. [OP] dans son mémoire d'intimé et d'appelant incident après cassation au titre de la perte de jouissance du 7 novembre 2019 formule les mêmes demandes.
En l'absence d'évolution du litige, la demande au titre de la perte de loyer est recevable ; par contre, comme l'indiquent ELOGIE-SIEMP la demande nouvelle augmentée au titre du préjudice d'indisponibilité est irrecevable.
M. [HA] dans ses conclusions des 20 novembre et 29 décembre 2014 a demandé un transport sur les lieux, une expertise et à titre subsidaire la somme de 771000 euros à titre de dommages et intérêts représentant le coût des travaux de réfection des biens, et en tout état de cause, la somme d'1 336'400 euros au titre du préjudice d'indisponibilité de l'immeuble irrégulièrement exproprié avec intérêts moratoires et du 2 mai 2011, la somme de 441'796 euros, arrêtée au 30 avril 2014, pour la perte de loyers, avec les intérêts moratoires précités.
Dans ses conclusions versées aux débats du 7 décembre 2019, il demande la somme de 1 409 400 euros concernant le préjudice d'indisponibilité.
En conséquence, la demande au titre de la perte de loyers est recevable:, par contre en l'absence d'évolution du litige, comme l'indiquent ELOGIE-SIEMP, la demande augmentée au titre du préjudice d'indisponibilité est irrecevable.
Le syndicat des copropriétaires représenté par la SCP [LF] et Lebosse dans ses conclusions des 6 novembre 2014, et 11 février 2016 a demandé un transport sur les lieux, une expertise et en cas de restitution des lots la somme de 331380 euros se décomposant comme suit :
'dégradation foncière : 281'000 euros
'perte de loyers : 50'580 euros (72 mois X 28,10 m² X 25 euros)
indemnité du bien en cause après d'expertise à la somme de 94'416 euros soit jusqu'au premier novembre 2016
'remise en état des lieux : 42'000 euros (soit 1500 euros X 28,10 m²).
L'assemblée générale des copropriétaires a le 20 décembre 2017 élu le cabinet HELLO SYNDIC aux fonctions de la copropriété du [Adresse 8]; la mission de M° [N] a pris fin.
Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic HELLO SYNDIC dans les conclusions des 7 novembre 2019 et 9 septembre 2020 demande de condammer in solidum ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] à lui payer du fait du préjudice de la procédure d'expropriation à la somme totale de 516 479, 79 euros au titre de son:
- préjudice de perte de loyers d'un montant de 119 021, 76 euros sauf à parfaire
- préjudice d'immobilisation d'un montant de 397 453, 03 euros sauf à parfaire.
Il formule dans ses conclusions des 2 juin 2022 et 24 novembre 2022 les mêmes demandes.
La SARL GLADEL et associés, qui reprend l'instance engagée par Me [N] dans son mémoire numéro 2 en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du 3 cités [S] [WN] sollicite une somme totale de 516'474,79 euros au titre de :
'préjudice de perte de loyers : 119'021,76 euros
'préjudice d'immobilisation de : 397'453,03 euros.
La demande au titre du préjudice pour la perte de loyers est recevable ; par contre, en l'absence d'évolution du litige comme l'indiquent ELOGIE-SIEMP , la demande nouvelle au titre du préjudice d'immobilisation est irrecevable.
La DNID dans ses conclusions du 17 octobre 2014 s'en est remis à la sagesse de la cour quant au mérite des moyens exposés par la SIEMP et la Ville de [Localité 28] à l'appui de leur appel.
Dans ses conclusions du 8 septembre 2020, elle indique que c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires a engagé l'action oblique et elle demande de condamner in solidum ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] à lui payer la somme totale de 511 358,47 euros au titre de son :
- préjudice de jouissance d'un montant de 113905, 44 euros, sauf à parfaire
- préjudice d'immobilisation d'un montant de 397453,03 euros, sauf à parfaire ou subsidiairement, condamner in solidum ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] à lui verser ès qualité la somme totale de 373905,44 euros au titre de son :
- préjudice de jouissance d'un montant de 113905, 44 euros
- préjudice d'immobilisation d'un montant de 260000 euros.
La demande au titre de la perte de loyers est recevable ; par contre, la DNID n'a formulé aucune demande indemnitaire dans l'instance introduite sur le fondement de l'article L12-5 dans le cadre de l'action oblique diligentée à l'origine par Me [N] ; comme l'indiquent ELOGIE-SIEMP, en l'absence d'évolution du litige, la demande nouvelle au titre du préjudice d'immobilisation est irrecevable.
- au fond
Avant de statuer sur la situation particulière des lots de chaque intimé et appelant incident au titre du préjudice de jouissance, il convient d'examiner la situation générale de l'immeuble.
La cour dans son arrêt du 10 mars 2016 a déjà écarté comme le premier juge le rapport de M. [PH] invoqué par le syndicat des copropriétaires (pièce N°2 : rapport d'expertise ' en l'état' en date du 29 mars 2010), en raison de la rétractation par la cour d'appel de Paris de l'ordonnance sur requête l'ayant désigné.
Il ressort des pièces versées aux débats :
-arrêté de péril du 20 février 2001 (pièce N°2) concernant la stabilité et la purge des conduits en façade cour et sur le pignon coté numéro pair homologué le 25 février 2002 par le tribunal administratif de Paris
Il est mentionné : «'vu le rapport en date du 29 septembre 1998 par lequel le service des architectes de sécurité de la préfecture de police constate la situation suivante :
'il s'agit d'un bâtiment et de quatre étages sur rez-de-chaussée dont le mur pignon et la façade sur cour côté [Adresse 1] sont en mauvais état : décollement d'enduit de plâtres sur le pignon, fissures de l'enduit ciment de la façade sur cour, mauvais état de la corniche de cette façade ».
Il est également indiqué : « vu les mises en demeure adressées le 5 novembre 1998, 28 juin 1999, 23 septembre 1999 , du 27 juillet 2000 à Maître [LX], administrateur provisoire de procéder à la réalisation des mesures de sécurité nécessaires pour remédier aux désordres précités ; considérant qu'aux termes d'un suivi effectué par le service des architectes de sécurité de la préfecture de police, l'architecte de secteur a noté dans son rapport du 19 janvier 2001, que les travaux de réfection demandée n'ont pas été réalisés et que de ce fait la sécurité des occupants des logements situés à l'aplomb du pignon dégradé du côté 1 ter , cité [S] [WN] n'est plus assurée ; considérant, dans ces conditions, qu'il y a lieu d'engager la procédure de péril à l'encontre de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 29] afin d'obtenir la réalisation des mesures de sécurité nécessaires pour conjurer le péril. »
-le 25 mai 2001,un arrêté préfectoral déclarait l'immeuble insalubre rémédiable et faisait injonction à la copropriété d'effectuer des travaux( pièce N°1), au vu du rapport du service technique de l'habitat de la ville de [Localité 28] établi en août 2000 et de la délibération du Conseil Départemental d Hygiène du 27 avril 2001 déclarant insalubre remédiable l'immeuble (en annexe 1: liste des travaux de sortie d 'insalubrité: 12 points):
1° en tout premier lieu, faire établir un rapport d'expertise d'un homme de l'art concernant la stabilité durable des bâtiments ; dès production du rapport, en transmettre une copie à la DASS de [Localité 28] (délai d'exécution : six mois) ;
2° sur l'indication du rapport d'expertise établi conformément au numéro un, procéder à tous travaux permettant d'assurer la stabilité durable des bâtiments.
Exécuter notamment tous les travaux nécessaires à la solidité des fondations, des murs enterrés, des murs porteurs afin de permettre le dépôt des étais en façade sur passage, (délai d'exécution : deux ans) ;
3° effectuer des sondages pour détecter le mauvais état des solives. Exécuter tous les travaux nécessaires au plancher afin d'en assurer la stabilité durable. Procéder à la réfection du sol du hall d'entrée et des paliers pour qu'ils présentent une surface solide, unie et facile à nettoyer (délai d'exécution : un an) ;
4° posséder à la remise en état la première volée d'escalier afin d'assurer une stabilité durable, (délai d'exécution : deux ans) ;
5° vérifier l'ensemble de la toiture et effectuer toutes les réparations nécessaires afin d'assurer l'étanchéité durable de la couverture, des ouvrages d'évacuation des eaux pluviales et des souches des conduits de fumée (délai d'exécution : deux ans) ;
6° effectuer tous travaux nécessaires afin de supprimer durablement les sources d'humidité dans le bâtiment, notamment :
'prendre toutes mesures pour supprimer l'humidité par capillarité en pied des murs du rez-de-chaussée en façade sur cour, (délai d'exécution : six mois)
'assurer l'étanchéité des réseaux humides (délai d'exécution : un an)
'maintenir hors air et hors d'eau les façades sur passage sur cour, les pignons (délai d'exécution : deux ans)
7° installer des chutes d'eau usée permettant un raccordement réglementaire des évacuations desservant les salles d'eau et les cabinets des anciens existants ou à créer. Supprimer les raccordements privatifs non réglementaires (délai d'exécution : un an)
8°prendre toutes mesures nécessaires sur les parties d'installation électriques susceptibles de constituer, soit par contact direct ou indirect, une atteinte à la sécurité des personnes, soit risque d'incendie (délai d'exécution : six mois) ;
9° prendre toutes mesures pour que le réseau d'alimentation en gaz combustible ne puisse constituer une atteinte à la sécurité, notamment, en cas d'incendie, par la présence de canalisations fusibles en plomb (délai d'exécution : trois ans) ;
10° effectuer des mesures de teneur en plomb contenu dans les parties communes de l'immeuble. En cas de présence avérée, rendre durablement inaccessible le plomb présent dans les peintures en procédant soit au remplacement des éléments chargés en plomb, soit à l'application de techniques de recouvrement. Il conviendra de veiller très régulièrement à l'état de conservation du revêtement protecteur et d'engager une réflexion rapide des parties concernées en cas de dégradations. Les travaux correspondants devront intégrer des protocoles de mise en 'uvre spécifique garantissant la sécurité des habitants et des ouvriers, y compris pour l'élimination et le traitement des déchets contenant du plomb (délai d'exécution : deux ans).
L'arrêté prévoit d'autres dispositions concernant les logements et prévoit enfin 12° d'exécuter d'une façon générale tous travaux annexes et accessoires qui, en complément direct de ceux ci dessus prescrits, pourraient s'avérer nécessaires et sans lesquelles ces derniers seraient inefficaces et sans objet (délai d'exécution : quatre ans)
L'article 8 de l'arrêté prévoit que la fin de l'état d'insalubrité de l'immeuble sera prononcé par arrêté après présentation des attestations des travaux fournies par les professionnels et inspection de l'immeuble par le Service Technique de l' Habitat.
- au 12 février 2004, la dette totale des copropriétaires envers la copropriété s'élevait à la somme de 101760, 52 euros , soit plus de huit fois le budget annuel.
-le 24 mai 2004, un arrêté préfectoral de péril enjoignait aux copropriétaires d'assurer la stabilité du gros oeuvre par les interventions à tous les niveaux sur les murs porteurs, les planchers et en façade cour, homologué par le tribunal administratif de Paris ( pièce N°3) ;
Il est indiqué : « vu le rapport en date du 9 mars 2004 par lequel le service des architectes de sécurité la préfecture de police constate, dans l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 29], la situation suivante :
il s'agit d'un immeuble de quatre étages sur rez-de-chaussée sur sous-sol partiel présentant des désordres à différents niveaux :
au rez-de-chaussée :
le mur mitoyen formant échiffre de l'escalier, son prolongement voûté et son retour arrière sont désorganisés sous l'effet d'une canalisation d'eau usée fuyarde qui coule constamment et a emporté la quasi-totalité des joints à cet endroit,
'le mur escalier à gauche et délimitant le terre-plein est fissuré verticalement à proximité de l'angle retour,
'la cave en fond à gauche présente un plancher haut désorganisé au droit de passage de canalisation d'eaux usées,
rez-de-chaussée :
'le parement et le revêtement du mur mitoyen sont fortement fissurés et gonflés côté 1 ter de la cité aux droits des boîtes à lettres ; celles-ci sont prêtes à tomber,
'le plancher haut du couloir est fissuré et déformé sous l'effet d'humidité au droit d'accès à la cour au delà de l'escalier,
'la première volée d'escalier bois est fortement affaissée et les abouts des marches, notamment à hauteur des marches numéro 9 et numéro 10 sont pourris (un étaiement sommaire en sous face est réalisé par une planche maintenue verticale par simple serrage),
'dans les circulations des étages, les planchers sont fissurés et déformés avec dégradation du revêtement de sol recouvert de linoléum ».
- visite par le Service Technique de l' Habitat en novembre 2004 (pièce N°4) : les logements visités, étaient exigus, vétustes et très modestement équipés, ils paraissaient hors d'eau, certains étant occupés par des locataires, les autres étant vides.
-Il ressort du rapport du rapport du service technique de l'habitat de novembre 2004 (pièce N°4 page 7) s'agissant des parties communes, qu'il est apparu lors de la visite que les propriétaires bailleurs recherchent un profit locatif immédiat non grevé d'investissement portant sur les parties communes de l'immeuble, que les maîtres d'oeuvre et les entreprises proposés par le syndic sont contestés par des copropriétaires représentant une majorité de millièmes et que les intervenants proposés par ces copropriétaires n'ont pas apporté de solution pour une réhabilitation pérenne du bâtiment.
Le rapport comprend un descriptif des parties communes avec des photographies (jusqu'à page 21) correspondant au gros oeuvre (4) comprenant :
- les fondations (4.1) comprenant :
- humidité au rez de chaussée
- éléments porteurs verticaux-revêtements extérieurs
- toiture et ouvrages d'évacuation des eaux pluviales
- planchers
- escalier
- cour
- second oeuvre (4.2) comprenant :
- réseau d'alimentation en eau potable
- réseau d'évacuation des eaux usées
- installation électrique
- réseau de distribution du gaz de ville
- équipement sanitaires commun
- revêtements des parties communes ;
- entretien(4.3)
- coéfficient d'insalubrité du bâtiment(4.4)
L'application de la fiche d'évaluation de l'état d'insalubrité d'un immeuble établie par le Conseil Supérieur hygiène Publique de France affecte l'immeuble d'un coefficient de 0,73 (annexe 10°).
Il conclut que : « cet immeuble déclaré insalubre remédiable par décision du conseil supérieur d'hygiène le 27 avril 2001 est entré dans un processus de dégradation irréversible malgré les diverses mesures d'aide mises en place par les services administratifs dans le cadre de la lutte contre l'habitat insalubre.
La nomination d'un syndic social n'a pas permis de remédier à la défaillance du syndicat des copropriétaires confronté à des intérêts patrimoniaux divergents et des capacités de financement limitées.
Les diagnostics effectués des bureaux d'études portant sur la solidité de la construction font apparaître des désordres de nature à remettre en cause la stabilité partielle de bâtiment à court ou moyen terme. Les solutions techniques préconisées, bien que non chiffrées, apparaissent d'un montant prohibitif par rapport à la valeur vénale de l'immeuble.
Les prescriptions des travaux de l'arrêté préfectoral pris le 25 mai 2001 n'ont pas été satisfaites dans les délais impartis. La détérioration des conditions d'habitation a conduit les services de la préfecture de police de la préfecture de [Localité 28] à engager une nouvelle procédure pour remédier aux situations d'urgence.
Compte tenu de l'importance des désordres affectant l'immeuble, la nature et de l'ampleur des travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité et des situations de péril, dans la mise en 'uvre est incompatible avec l'état d'occupation, il est proposé, en application des articles L3 131-26 et suivants du code de la santé publique de :
'déclarer l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 29] insalubre irrémédiable
'interdire définitivement l'immeuble à l'habitation et à l'utilisation
'procéder, dès la libération des lieux, aux travaux nécessaires afin d'empêcher toute intrusion dans l'immeuble.
Délai d'exécution : immédiat».
-rapport BATIPLUS du 18 mars 2005 (pièce N°26): qui rappelle que si la couche de remblai sur laquelle est fondé l'immeuble apparaît consolidée, il n'en demeurait pas moins qu'elle restait particulièrement sensible à des venues d'eau, et qu'il convenait en particulier de prendre toute disposition au niveau de l'aménagement des caves pour que des fuites affectant les divers réseaux hydrauliques de l'immeuble ne conduisent pas à un affouillement du sol de fondation
-Les travaux de confortement de l'immeuble, lequel menaçait de basculer, ont été votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2005 pour une enveloppe de 170'000 euros (pièce N°5).
-Un devis descriptif et estimatif des travaux de confortement de l'immeuble par l'entreprise pour réhabiliter valoriser immobilier (pièce numéro 6) avec des schémas annexés est d'un montant de 168'827,36 euros TTC.
-Il ressort du compte rendu l'assemblée générale du premier mars 2006 (pièce numéro 7) que : « les travaux votés lors de l'assemblée du 10 février 2005 ont tous été exécutés :
'recouvrement des peintures au plomb
'suppression du gaz
'remplacement de la colonne EDF et des dérivations
'remplacement de la totalité des réseaux de distribution et d'évacuation des eaux usées, vallées pluviales
'reprise des revêtements et sol des couloirs et pallier
'remise en état de la première volée d'escalier
'mise hors d'eau du bâtiment
Il restera donc pour répondre pleinement à l'arrêté d'insalubrité du 25 mai 2001 auquel s'est substitué l'arrêté d'insalubrité irrémédiable du 20 juillet 2005, à mettre en 'uvre les travaux de structure votés lors de l'assemblée du 20 juin 2005 sur le fondement de l'étude ERVI et qui avait retenu pour ce faire un financement à hauteur de 170'000 euros TTC non compris les frais d'expertise technique et annexe ».
-Il ressort du rapport de la sous-direction de l'habitat de la mairie de [Localité 28] pour un état au mois de mai 2006 du bilan des travaux réalisés (pièce N°34) : « les travaux réalisés dans cet immeuble ont permis de remédier partiellement aux insalubrité ayant motivé l'arrêté préfectoral d'insalubrité irrémédiable en date du 20 juillet 2005, ainsi qu'aux situations de péril relevées dans l'arrêté de péril en date du 24 mai 2004.
Concernant les parties communes, l'insuffisance des interventions concernant notamment :
'la consolidation des structures : fondations, mur de façade, planchers
'le traitement de la façade sur passage pignon surplombant l'immeuble numéro cinq
'l'étanchéité durable de la couverture
'la suppression de l'accessibilité du clos dans le cabinet des anses communs au quatrième étage.
Une seconde tranche de travaux portant sur la structure votée en assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 20 juin 2005 devrait être mise en 'uvre avant la fin de l'année 2006.
Une troisième tranche comprenant le ravalement de la façade sur passage, la réfection de la couverture et la dépose des étais est envisagée.
Au jour de la visite, les travaux réalisés sont insuffisants pour envisager la levée de l'arrêté préfectoral d'insalubrité irrémédiable, notamment en raison de l'absence d'attestation de cabinet d'expertise agréée certifiant la qualité et la pérennité de l'ensemble des travaux de consolidation du bâtiment. »
-Par la suite, la copropriété a signé un devis proposés par une entreprise CDI le 14 novembre 2006 (pièce N°9), pour une somme bien inférieure de 91'664,54 euros (pièce N°9).
Il est mentionné : « objet : projet de renforts de structure ».
Ces travaux ont fait l'objet d'un ordre de service du 13 décembre 2006 (pièce N°10).
-Les travaux nécessaires à la cessation du péril menaçant l'immeuble (basculement) étaient donc compris dans une fourchette allant de 80'000 euros à 170'000 euros.
L'état de l'immeuble nécessitait donc une mise de fonds de la part du syndicat des copropriétaires.
'procès verbal de transport du 26 septembre 2006 :
L'immeuble était l'objet de désordres anciens (datés en 1882,1885,1900), liés au mauvais état du réseau d'assainissement,
-un affaissement du terrain et des désordres subséquents étaient signalés en 1955,
-cet immeuble est au droit d'une voie ayant subi en 1979 un affaissement, en 1981
un effondrement de la chaussée, en 1982, une réfection de l'égout central sous la chaussée, cette réfection ayant elle-même donné lieu à la mise en place d'étais spectaculaires placés de part et d'autres de la voie, et toujours présents à ce jour,
-depuis au moins 2001, l'immeuble faisait l'objet de diagnostics, visites techniques, expertises commandés par son mauvais état.
-Il ressort du constat d'huissier de Me [DP] (pièce n° 7 du syndicat) du 12 février 2007 que : 'la façade de l'immeuble du [Adresse 8] est étayée sur toute sa longueur par des poutrelles en bois entrecroisées prenant appui sur la façade de l'immeuble situé de l'autre côté de la rue, que le revêtement d'enduit en façade est à piocher et que la conduite verticale d'évacuation des eaux pluviales présente des traces de coulures.
En ce qui concerne l'entrée de l'immeuble, il existe une installation électrique de facture récente avec des sorties de caves électriques non encastrées ou coffrées ; côté cour, des fils électriques basses tension courent le long des murs en partie haute sans aucune protection et sur la façade sur cour et la rampe de la cage d'escalier est brinquebalante jusqu'au premier étage ; en ce qui concerne les parties communes, les murs et plafonds à chaque étage sur le palier et dans le couloir de distributions aux appartements sont recouverts d'une toile de verre de facture récente, le linoléum de sol à tous les étages est en bon état à chaque étage et en faux plafond, se trouve une arrête centrale horizontale neuve en PVC sur laquelle viennent se piquer les diverses conduits d'évacuation d'eau des appartements à l'étage ; les conduits verticaux : eaux vannes , eaux usées et le conduit d'arrivée d'eau alimentant l'immeuble sont en bon état ; chaque étage dispose d'un extincteur à l'exception du 3e étage ; au 5e étage, l'extincteur présent est pourvu d'une zone de contrôle sur laquelle je lis : 17/02/2005".
-Il ressort du constat de huissier de Me [EZ] du 31 mai 2007 (pièce n° 8 du syndicat), qu'en ce qui concernent les parties communes elles ont été rénovées récemment et présentent un bon état général, mais aucune photo n'est produite contrairement au constat précédent.
-Il ressort du constat de huissier du 20 juillet 2007 du même huissier (pièce n° 9 syndicat) que du premier au 5e étage des travaux de préparation de pose d'IPN de renforcement de structure de l'image sont en cours de réalisation, que sur le palier du 5e étage, il est intégralement encombré de détritus, cartons, objets divers, matelas, empêchant ainsi toute circulation et notamment l'accès à l'appartement situé au fond du couloir côté droit (avec photographies).
-La SCP [LF]-Leguerne -Abitbol, ès qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires représentés par Me [LF] et Monsieur [MO] [HA] ont formé un recours devant la cour administrative d'appel de Paris pour voir annuler le jugement du 4 avril 2008 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant l'annulation de l'arrêté du 20 juillet 2005 du préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris, déclarant irrémédiablement insalubre l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 28].
-La cour administrative (pièce N°12) a donné acte au désistement de la SCP [LF]-Leguerne-Abitbol et a annulé les jugements du tribunal administratif de Paris du 4 avril 2008 ainsi que des arrêtés du préfet de la région Ile-de-France des 20 juillet 2005 et 10 août 2006.
Il ressort des motifs de l'arrêt de la cour administrative de [Localité 28] du 11 mars 2011 que l'immeuble était affecté en juillet 2005 de divers désordres consistant en une vétusté et un affaiblissement des éléments porteurs verticaux et horizontaux, un mauvais état des murs et revêtements, la présence d'humidité dans les parties communes et privatives, dangerosité des installations électriques et la présence de plomb dans les peintures.
La cour administrative de Paris a indiqué : « considérant, toutefois, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que ces désordres, y compris ceux affectant les éléments porteurs, exigeaient pour qu'il y soit remédié des travaux qui auraient été techniquement irréalisables ou qui auraient pu être regardés comme équivalents à une reconstruction de l'immeuble ; qu'il n'a pas été établi par l'administration, qu' il ne ressort pas davantage des pièces du dossier, que des travaux strictement nécessaires pour rendre l'immeuble salubre étaient d'un coût disproportionné par rapport à la valeur vénale de celui-ci ; qu'il s'ensuit que c'est à tort que le tribunal administratif de Paris a rejeté les conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté du préfet de Paris du 20 juillet 2005 et la décision implicite par laquelle le ministre de la santé la solidarité a rejeté le recours hiérarchique formé à l'encontre dudit arrêté ».
Il en résulte que l'insalubrité n'est pas contestée par la cour administrative d'appel, mais que seule la mise en oeuvre de la loi Vivien est rejetée, faute de présentation d'un bilan coût / avantage.
-Par la suite, la copropriété a signé un devis proposés par une entreprise CDI le 4 novembre 2006 (pièce N°8), pour une somme bien inférieure, de 86'885 euros (pièce N°9), qui ne correspond pas au travaux prévus par le devis initial pour une somme de près de 170000 euros.
-l'arrêté de la préfecture de police du 25 juin 2014 interdisant l'accès à l'occupation mentionne (pièce N°27) que :
-certains planchers sont dégradés et affaiblis,
-des sondages destructifs en de nombreux points
-intervention partielle de reprise de poutres au premier étage notamment
- le bâtiment n'est plus alimenté en électricité et ne semble plus disposer de réseau de distribution en bon état
- les façades sur rue et cour présentent également des dégradations (renflement au pied de façades sur cour, sur la hauteur du rez de chaussée notamment) mais qui ne semblent pas récentes.
- La requête de Me [N], administrateur judiciaire, agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, aux fins de modifications de sa mission du 21 juillet 2014 (pièce N°18) indique que :
'l'immeuble est déjà fortement dégradé dès avant la mise en oeuvre de la procédure d'expropriation et pourvu depuis plus de 30 ans d'étais du fait d'un affaissement de la voirie survenue en 1982 ;
- absence d'entretien de l'immeuble par la copropriété ;
- créance du syndicat des copropriétaires à l'égard des copropriétaires de 355155,01 euros'.
Il demande donc de voir placer le syndicat sous le régime des copropriétés au visa de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant notamment : « la trésorerie actuelle du syndicat n' est pas suffisante pour régler la totalité des dettes dudit syndicat, encore moins de financer ne serait-ce que les travaux qui impliquent incontestablement la conservation de l'immeuble, visée à l'arrêté du 25 juin 2014 »
-L'expert M. [UJ], faute du versement de la consignation complémentaire a déposé son rapport en l'état le 19 mars 2018.
L'état des lieux repris par l'expert correspond à l'annexe 12 qui est le rapport du Service Technique de l'habitat.
Le premier juge a constaté que l'état de immeuble aujourd'hui est beaucoup plus dégradé que celui observé lors de l'expropriation.
Les parties communes sont dévastées, certains murs ou certains planchers sont éventrés pour les besoins des sondages puis des travaux de reprises.
Il n'y a plus de réseau de distribution.
Le premier juge a indiqué que sans contestation possible, l'immeuble aujourd'hui est beaucoup plus dégradé que celui observé lors de l'expropriation ; qu'il est admis que l'immeuble n'a pas été maintenu fermé depuis son expropriation ; qu'à ce jour, les parties communes sont dévastées, certains murs ou certains planchers sont éventrés pour les besoins des sondages puis des travaux de reprises, il n'y a plus de réseau de distribution, que les parties communes nécessitent donc aujourd'hui une réhabilitation complète en ce compris une partie de la toiture ; que la dégradation est telle que le commissaire du gouvernement évalue l'immeuble sur la base de la seule valeur du terrain.
Le premier juge a ajouté que l'origine de cette aggravation de l'état de l'immeuble est indéterminée, que les copropriétaires sont certes intervenus dans l'immeuble alors qu'ils n'en étaient plus propriétaires, postérieurement à l'ordonnance d' expropriation, que la SIEMP et
la Ville de [Localité 28] à ce titre font valoir qu'ils ont contribué à leur propre dommage de travaux dans un immeuble qui n'était plus le leur et que les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires font valoir que la SIEMP après avoir empêché les travaux, a laissé l'immeuble se dégrader, ouvert au plein vent depuis des années.
Le premier juge a observé que l'intervention dans l'immeuble des copropriétaires par la voie du syndicat des copropriétaires, a pu prospérer en vertu d'autorisations régulièrement sollicitées et accordées par plusieurs décisions de justice ; que ces décisions de justice ont été annulées à la demande de la SIEMP ; qu'il apparaît que le syndicat des copropriétaires a agi dans un cadre régulier, représenté par un mandataire de justice, qu'il est certain que le syndicat des copropriétaires et à travers lui, les copropriétaires ont persisté dans leur intention d'intervenir dans un immeuble dont la propriété avait été transférée à l'autorité expropriante, prétentions qui ne pouvaient que générer la résistance de l'autorité expropriante, propriétaire de l'immeuble.
Le premier juge a également souligné qu'il est certain que les errements de cette procédure résultent pour beaucoup du choix de procéder à une expropriation au visa de la loi 70-612 du 10 juillet 1970, limitant l'indemnité à la seule valeur du terrain, alors que l'immeuble était élevé de 6 étages situé dans l' un des quartiers les plus prisés la ville.
S'agissant des lots depuis la date d'interruption des travaux après le jugement du 15 septembre 2009 jusqu' à la date de restitution de l'immeuble après le jugement, l'expert M. [UJ] reprend le rapport de M. [PH], qui a été écarté par la cour.
L'expert M. [UJ] indique qu'il a constaté que l'immeuble a été complètement désossé et dégradé, que les portes et les fenêtres ont été retirées, que l'installation électrique a été dégradée, qu'il n'existe aucun appareil sanitaire ni évier, que certaines fenêtres ont été bouchées avec des parpaings, que les cloisons sont démolies, que les façades sont dégradées ; que tout l'intérieur de l'immeuble est en ruine et devra être entièrement restauré et les façades également.
Cependant, l'expert M. [UJ] n'a pas mené à terme sa mission et a déposé son rapport en l'état en indiquant que le chiffrage n'était pas de sa compétence, qu'il avait prévu de s'adjoindre un sapiteur et il a uniquement repris les préjudices allégués par M. [HA], M. [OP] et Mme [O] dans les dires de leurs avocats.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments qu'il s'agit d'un immeuble présentant une façade malmenée par les désordres divers , tels que fissures, affaissement, étayée sur toute sa hauteur, et qui, à l'intérieur, faisait l'objet de travaux avec installation de tringles métalliques horizontales et dépose complète des murs et des planchers de l'appartement du rez-de-chaussée ; les travaux à l'origine de la démolition d'un des appartements du rez-de-chaussée, ont pour but, d'installer une structure métallique en sous-sol, puis de faire monter cette structure sur toute la hauteur du bâtiment afin d'éviter son basculement vers la cour, côté sud ; ces pièces donnent des indications sur l'état d'immeubles avant l'expropriation et permettent d'exonérer les expropriants de toute charge de remise en état relative au première 'uvre; ainsi, les charges concernant le ravalement et la réparation de la façade ne peuvent être imputées qu'au copropriétaires, puisque l'immeuble menace de « basculer » côté sud ; de plus, les travaux de confortement provisoires réalisés en 2007 ont eu pour conséquence la démolition complète de l'appartement du rez-de-chaussée, et les coûts de reconstruction ne peuvent donc être mis à la charge des expropriantes ; enfin, les travaux nécessaires à l'étanchéité de la toiture ne relèvent pas non plus la responsabilité des expropriantes ; de plus, il ressort du rapport du service technique de l'habitat de novembre 2004, que le second 'uvre, peinture des parties communes et canalisations, est en grande souffrance et nécessite une réfection complète.
Les différences entre l'état du bien constaté lors du transport de septembre 2007 et son état lors de l'instance en restitution porte sur une usure plus importante du bâtiment consécutivement à l'étanchéité (absence de certaines fenêtres) ainsi que sur l'absence de réseau de distribution ; si la dépose de caves électriques de canalisation, dans le souci d'éviter les squats les incendies est légitime, la restitution implique cependant la remise d'un bien dans son état initial et il est donc nécessaire d'indemniser les copropriétaires pour les frais de réinstallation de ces équipements.
Il convient d'examiner les demandes de chacune des parties, qui ont été déclarées recevables au titre de la privation de jouissance.
La cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour du 29 juin 2017 a condamné in solidum la SIEMP et la ville de [Localité 28] à indemniser les propriétaires et la DNID du préjudice résultant de la perte de jouissance de leurs lots, en retenant que leur obligation d'indemnisation est à la mesure des dégradations qui sont résultées de l'expropriation irrégulière pour l'immeuble, à compter de la date de l'ordonnance d'expropriation, résultant en particulier d'une éventuelle aggravation de l'état de l'immeuble du fait de l'arrêt des travaux et de son inoccupation pendant des années, sans répondre aux conclusions de la SIEMP et de la ville de Paris soutenant que malgré l'annulation de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable, l'immeuble n'était pas habitable au sens de la loi SRU, demeurait insalubre et appelait des travaux impliquant le relogement des occupants, afin d'obtenir la levée de l'arrêté d'insalubrité rémédiable de 2001.
Il résulte des pièces versées aux débats :
- l'intervention critiquée par ELOGIE-SIEM et la Ville de [Localité 28] est le fait du syndicat des copropriétaires, représenté par son liquidateur désigné pour être en instance de Paris, la SCP [LF]-Leguerne et non le fait de copropriétaires pris individuellement ; cette intervention, alors que le transfert de propriété était opéré au profit de la SIEMP, a pu prospérer en vertu de multiples autorisation judiciaire régulièrement sollicitée émanant de plusieurs juridictions ;
- si certaines décisions de justice, notamment celles relatives à l'exclusion de travaux dans l'immeuble par le syndicat des copropriétaires, ont, près de deux années plus tard, été annulées à la demande de la SIEMP et la Ville de [Localité 28], il est acquis que les copropriétaires ont agi dans un cadre juridictionnel régulier, qu'ils ont été encadrés par un administrateur de la copropriété, mandataire de justice et que les errements de la procédure résultent pour beaucoup du choix de procéder à une expropriation au visa de la loi 70-612 du 18'juillet 1970 limitant l'indemnité à sa valeur du terrain, alors que l'immeuble était élevé de 6 étages situés dans un des quartiers les plus prisés de Paris ;
- si l'immeuble, essentiellement dans les parties communes, appelait des travaux impliquant le relogement des occupants afin d'obtenir la levée de l'arrêté d'insalubrité irrémédiable de 2001, les copropriétaires avaient, malgré d'importantes difficultés de trésorerie, décidé de réaliser des travaux de structure et de confortation, dont l'exécution avait effectivement commencé et il n'est pas établi que les travaux opiniâtrement sollicités, certains des copropriétaires étant particulièrement déterminés, n'auraient pas été à mené à bien de façon satisfaisante par le syndicat des copropriétaires si l'expropriation n'avait pas eu lieu ;
-certains des logements, qui seront examinés ci-après, étaient en bon état et non insalubres et faisaient d'ailleurs l'objet de location.
L'insalubrité concerne une partie des parties communes et un lot privatif en rez de chaussée de Mme [EH], non concerné par la présente procédure.
- M. [K]
ELOGIE-SIEMP et la Ville de [Localité 28] indiquent que Monsieur [K] est décédé le 13 octobre 2017 (pièce n° 32), qu'ils ignorent la dévolution successorale de Monsieur [K] et qu'il n'entendent pas faire désigner un administrateur provisoire.
Ils demandent en conséquence de constater l'interruption de l'instance à la suite du décès en application de l'article 370 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 370 du code de procédure civile à compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, instance est interrompue par le décès d'une partie dans le cas où l'action est transmissible.
S'agissant en l'espèce, d'une action transmissible, il convient de constater l'interruption de l'instance.
- M. [OP]
Monsieur [OP] est propriétaire des lots suivants :
'lot n°1 constitué d'une cave et des 6/ 1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble ;
'lot n° 8 constitué par l'appartement situé en rez-de-chaussée comprenant une salle à manger, cuisine, une chambre, des toilettes et 68/1000 émes des parties communes générales de l'immeuble.
Son lot fait l'objet d'un métré effectué par le cabinet [VE], géomètre expert le 28 novembre 2012 (pièce n° 20).
L'indemnité d'expropriation a été fixée par arrêt de la cour d'appel de Paris du 9 décembre 2010 confirmant purement et simplement le jugement rendu par la chambre d'expropriation du 26 novembre 2007 (pièce n° 37) fixant l'indemnité principale à la somme de 45'214 euros et l'indemnité de remploi la somme de 5522 euros.
Le tribunal a précisé que ces indemnité seront réduites du montant d'un an de loyer prévisionnel du logement offert par l'expropriant locataire à titre de relogement.
La SIEMP a procédé au logement de Monsieur [GI] [CG], locataire de Monsieur [OP].
Une indemnité provisionnelle d'un montant de 13'594 euros a été consignée le 6 octobre 2006 (pièce n° 38).
Une indemnité complémentaire a été consignée le 7 juillet 2010, à hauteur de 37'142 euros (pièce n° 39).
En exécution du jugement déféré, la SIEMP a restitué en 2014, les lots appartenant à Monsieur [OP] et exécuté les conditions financières du jugement, les publications relatives au changement de statut de l'immeuble en ayant été effectuées et assumées par la SIEMP.
Il ressort du constat de huissier de Me [DP] du 12 février 2007 :
' rez-de-chaussée :
appartement du rez-de-chaussée porte droite :
Il est occupé par Monsieur [CG], locataire de Monsieur [X] [OP], propriétaire.
Je note que les deux UPN horizontaux visibles dans le hall d'entrée de l'immeuble sont également visibles dans cet appartement.
(N° 5).
Ils sont soutenus par les poteaux de forces métalliques verticaux.
L'installation électrique interne de l'appartement est en bon état général'.
Il ressort du constat d'huissier réalisé le 20 juillet 2007, soit 7 mois après l'ordonnance d'expropriation par Me [EZ] (pièce N°1):
'appartement situé au rez-de-chaussée première porte à droite :
cet appartement qui était propriété de Monsieur [OP] est actuellement occupé par Monsieur [GI] [CG], il présentait les points suivants :
dans la cuisine :
cette cuisine est en bon état général.
Équipée d'un réseau électrique de plomberie en bon état et répondant aux normes actuelles.
Elle est éclairée par une fenêtre PVC à double vitrage en bon état et fonctionnant.
Dans la salle d'eau :
cette pièce est en cours de rénovation.
Cette salle d'eau, est équipée d'un lavabo, d'une baignoire, d'un WC, aération haute, d'un chauffe-eau électrique, l'ensemble est en excellent état ainsi que le réseau de plomberie et le réseau électrique.
Dans la chambre :
cette pièce est en bon état général.
1° indemnité au titre de la perte de loyers
En première instance, Monsieur [OP] a indiqué que ces logements auraient pu être loués moyennant un loyer mensuel de 30 euros par m², ce loyer étant au surplus soumis à indexation, il a sollicité à ce titre une somme de 71'819 euros ; à titre subsidiaire, il a réclamé cette somme à titre d'indemnité d'occupation, l'immeuble étant devenu indisponible du fait de son occupation par la SIEMP.
Le premier juge a retenu la proposition du commissaire du gouvernement d' un loyer mensuel de 15,20 euros / m², sur des charges représentants 30 % des loyers perçus sur une durée de 6 années et a alloué à Monsieur [OP] au titre de la perte de chance dans la perception de revenus locatifs la somme de :
25,30 m² X 15,20 euros X 72 mois X 0,7= 19'382 euros.
Monsieur [OP] demande en appel la somme de 74'546 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la perte des loyers.
Il indique qu'il justifie que jusqu'au 1er juillet 2014, il avait loué son appartement de 25,30m² moyennant le loyer de 325 euros, soit 13 euros/m² (pièce n° 15) ; il demande de retenir une valeur locative minimale de 30 euros/m² au 18 décembre 2006 ce qui pour un appartement de 25,30 m² donne un loyer de 759 euros/par mois au 1er janvier 2007.
ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] concluent au rejet de la demande de Monsieur [OP] en indiquant que l'immeuble ne se trouvait pas en situation d'absence d'insalubrité, que l'arrêté d'insalubrité irrémédiable du 20 mai 2000 n'a pas fait l'objet de levée, que Monsieur [OP] n'est pas fondé à prétendre qu'il a subi une perte de loyer durant les 6 années ayant couru à compter de l'ordonnance d expropriation, puisque les copropriétaires auraient dû entamer des travaux portants tant sur les parties communes que sur les parties privatives et il n'est pas certain que la copropriété ait pu financer ces travaux eu égard à sa situation.
Le commissaire du gouvernement en appel indique que la partie expropriante fait état de la possibilité pour les propriétaires bailleurs de percevoir les loyers en application de l'arrêté préfectoral d'insalubrité irrémédiable avec dispense de paiement des loyers pour le locataire en date du 20 mai 2001, et que cet arrêté n'a pas fait l'objet de levée ; il en résulte que, dans l'impossibilité percevoir les loyers, les propriétaires n'ont pu subir un préjudice de perte de revenus ; que cette argumentation doit être retenue, les loyers ne pouvant être perçus dans la situation d'habitat indigne et aucune indemnité ne peut être attribuée aux copropriétaires pour une perte de revenus ; que dans l'hypothèse une éventuelle perception des loyers après remise en état du bâtiment, il apparaît que les charges consécutives à la rénovation de l'immeuble auraient considérablement amenuisé les loyers bruts.
Le commissaire du gouvernement propose donc de ne pas attribuer l'indemnité pour perte de jouissance.
Il ressort des pièces versées aux débats que le logement de M. [OP] était habitable étant en bon état d'entretien et était loué au moment de l'expropriation.
La copropriété avait déjà commencé des travaux de remise en état.
Le préjudice subi correspond donc à une perte de revenus au titre de la location.
Le premier juge a retenu comme proposé par le commissaire du gouvernement un loyer mensuel de 15,60 euros /m² et un taux de charge sur bailleur de 30%.
M. [OP] demande la somme de 74546 euros en se fondant sur une valeur locative de 30 euros/m² au 18 décembre 2006, soit un loyer de 759 euros/mois au 1er janvier 2007.
Il justifie qu'au 1er juillet 2004, il avait loué son appartement de 25,30 m² moyennant le paiement d'un loyer de 325 euros, soit 13 euros/m² (pièce n°15).
En conséquence, le premier juge a exactement retenu un loyer mensuel de 15,60 euros/m², qui est donc supérieur à l'existant de 13 euros, ainsi qu'un taux de charges de 30% qui est justifié.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a accordé à M. [OP] au titre de la perte de chances dans la perception des revenus locatifs la somme de :
25,30 m² X 15,20 euros X 72 mois X 0,7= 19382 euros.
2° indemnité au titre de l'indisponibilité
La cour doit statuer sur la demande de M. [OP] de 263120 euros au titre de l'indisponibilité de l'immeuble irrégulièrement exproprié avec intérêts moratoires à compter du 2 mai 2011.
Cette demande formée en appel est recevable, une indemnité accessoire pouvant être demandée pour la première fois en appel.
Il fonde sa demande sur la perte de chance, à savoir la disparition certaine d'une éventualité certaine de pouvoir disposer de ses droits sur les lots expropriés.
La perte de chance pour M. [OP] est établie, celui-ci ne pouvant vendre son bien ou l'utiliser à titre personnel et elle est distincte de la perte de loyers.
Il a cependant récupéré son bien en 2014.
Il convient en conséquence d'ajouter au jugement et de lui allouer sur la abse de 1% de la valeur de son bien (appartement T1 et une cave) pendant 6 ans la somme de 6000 euros au titre du préjudice lié à l'immobilisation de son bien au titre de la perte de chance.
- Mme [O]
Madame [O] est propriétaire des lots suivants :
'lot n° 3 constitué d'une cave et 3/1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble ;
'lot n° 10 : premier étage, une chambre d'une cuisine et les 41/1000 émes des parties communes générales de l'immeuble ;
'lot n° 14 : 2e étage, chambre cuisine et les 41/1000 émes des parties communes générales de l'immeuble ;
'lot 10 n° 17 : 2e étage, chambre, une salle à manger et une cuisine de 54/1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble.
Les lots ont fait l'objet d'un métré effectué par le cabinet [VE], géomètre expert le 28 novembre 2012. (Pièce n° 20).
Il ressort du constat de huissier de Me [DP] du 12 février 2007 :
« 2e étage
porte droite :
cet appartement est occupé par Madame [D] [O].
Rien à signaler.
Porte fond gauche :
cet appartement est également occupé par Madame [D] [O].
Il n'y a rien à signaler malgré la présence de dominos électriques non protégés.
(Photographies n° 6).
Le premier juge lui a accordé au titre de la perte de chance dans la perception des revenus locatifs , en retenant la proposition du commissaire du gouvernement d'un loyer mensuel de 15,20 euros/m² et un taux de charge de pour le bailleur de 30% sur 6 ans de loyers :
52,80 m² X 15,20 euros X 72 mois X 0,7= 40450 euros (en nombre rond).
Madame [O] a sollicité une indemnité de 75'000 euros en première instance exposant que les logements étaient loués avant l'expropriation moyennant un loyer mensuel de 350 euros de logements et un loyer mensuel de 450 euros pour le 3e logement.
En appel, elle sollicite au titre de la perte de jouissance et de la perte de loyer une somme de 297'000 se décomposant comme suit :
55 m² X 30 euros= 1650 euros par mois
soit pour 15 ans : 1650 X 12 X 15= 297'000 euros.
ELOGIE-SIEMP et la Ville de [Localité 28] rétorquent qu'elle n'apporte aucun élément concret à l'appui de sa demande.
Le commissaire du gouvernement en appel indique que la partie expropriante détonne la possibilité pour les propriétaires bailleurs de percevoir des loyers en application d'un arrêté préfectoral d'insalubrité irrémédiable avec dispense de paiement des loyers pour les locataires en date du 20 mai 2001 ; cet arrêté n'a pas fait l'objet de levée, il en résulte que, dans l'impossibilité de percevoir les loyers, les propriétaires n'ont pu subir un préjudice de perte de revenus ; cette argumentation doit être retenue, les loyers ne pouvant être perçu dans les situations d'habitat indigne et aucune indemnité ne peut être attribuée aux copropriétaires pour une perte de revenus, dans l'hypothèse d'une éventuelle perception de loyers après remise en état du bâtiment, il apparaît que les charges consécutives à la rénovation de l'immeuble auraient considérablement amenuisé les loyers bruts.
Le commissaire du gouvernement propose donc de ne pas attribuer d'indemnité pour perte de jouissance.
1° indemnité au titre de la perte de revenus
Mme [O] demande la somme de 297000 euros augmentée du taux légal à compter du 10 juillet 2005 au titre de jouissance et de perte de loyers.
Son bien était en bon état et en partie loué ; elle justifie de loyers en 2000 de 350 euros pour les lots 10 et 14, le lot N°17 à 450 euros (pièce N°13) et demande : total des loyers : 1150 euros X 12 mois X 15 années= 207000 euros.
Cependant, le loyer mensuel correspond à 1150 euros /52,80 m²= 21,7.
En outre, Mme [O] indique elle même que le lot N°10 de 17 m² était mis à la disposition de sa soeur, ce qui réduit la perte de revenus locatifs.
Il convient donc de confirmer le jugement qui a retenu la proposition du commissaire du gouvernement d' un loyer mensuel de 15, 20 m² avec un taux de charges pour le bailleur de 30% soit 52, 80 m² X 15, 20 euros X 72 mois X0, 7= 40450 euros arrondis.
2° indemnité liée à l'immobilisation des lots
La demande nouvelle de Mme [O] de ce chef a été déclarée irrecevable.
- M. [HA]
Monsieur [HA] est propriétaire des lots suivants :
'lot 2 : une cave et 3/1000 émes des parties communes générales de l'immeuble ;
'lot 5 : 1 cave
3/1000 émes des parties communes générales de l'immeuble ;
'lot n° 11 : premier étage, une chambre d'une cuisine les 32/1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble ;
'lot n° 13 : au premier étage, chambre, salle à manger, cuisine les 54/1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble ;
'lot 15 : au 2e étage, chambre, cuisine les 32/1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble ;
'lot 22 : au 4e étage, une chambre d'une cuisine les 41/1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble ;
'lot n° 23 : 4e étage, une chambre et une cuisine les 35/1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble
'lot 25 : 4e étage, une cuisine, salle à manger et les 54/1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble ;
'lot 26 : au 5e étage, chambre, cuisine les 41/1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble ;
'lot 28 : 5e étage, chambre, cuisine et les 32/1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble.
Ces lots ont fait l'objet d'un métré effectué par le cabinet [VE], géomètre expert le 28 novembre 2012 (pièce n° 20).
L'indemnité d'expropriation été fixée par jugement du 26 novembre 2007 qui a :
-fixé l'indemnité due par la SIEMP à la somme de 224'800 euros dont 203'463 d'indemnité principale 21'347 euros d'indemnité de remploi ;
'dit que cette indemnité est réduite du montant de l'année du loyer prévisionnel du logement offert par la SIEMP à Monsieur [Y] et Monsieur [KN] [R] ;
'dit que dans l'hypothèse où une obligation de relogement pesant sur Monsieur [HA] au profit de la famille [G], l'indemnité d'expropriation sera encore réduite d'un an de loyer du logement offert par la SIEMP à la famille [G] ;
'dit que dans l'hypothèse d'une obligation de relogement ne pèse pas sur M.[HA] au profit de la famille [G], aucune réduction ne sera appliquée sur l'indemnité d'expropriation à titre de relogement de cette famille.
Par arrêt du 15 avril 2010, Monsieur [HA] a été déchu de son appel.
La SIEMP a consigné la somme de 166'374 euros le 7 juillet 2010 à la Caisse des Dépôts et Consignation (pièce n° 35).
La SIEMP avait consigné l'indemnité provisionnelle le 6 novembre 2006 pour un montant de 58'436 euros (pièces n° 36).
La SIEMP et la Ville de [Localité 28] ont restitué les lots appartenant à Monsieur [HA], accepté la décision de ce chef et exécuté les conditions financières du jugement précité.
Il ressort du constat de huissier de justice de Me [DP] du 12 février 2007 :
« 4e étage :
porte droite :
appartement occupé par Madame [M], Monsieur [HA] étant propriétaire.
Il n'y a rien à signaler.
Porte fond gauche :
Monsieur [HA] est propriétaire.
Il n'y a rien à signaler
5e étage :
porte :
Monsieur [HA], propriétaire n'a pu nous donner accès cet appartement ne parvenant pas à retrouver la clef de la porte qu'il détient
porte gauche :
Monsieur [Y], locataire de Monsieur [HA] est présent :
il n'y a rien à signaler »
Monsieur [HA] également fait dresser un procès-verbal de constat de huissier le 31 mai 2007 par Me [EZ] correspondant à 3 appartements qui sont en bon état général.
1° indemnité au titre de la perte de revenus
M. [HA] a sollicité sur la base d'un loyer mensuel de 30 euros/m² la somme de 425628 euros.
Le premier juge a retenu la proposition du commissaire du gouvernement d'une indemnité fondée sur un loyer mensuel de 15,20 euros/m², sur des charges représentants 30 % des loyers perçus et sur une durée de 6 ans et a alloué à Monsieur [HA] au-dessus de la perte de chance dans la perception des revenus locatifs la somme de 98'532 euros.
En appel ,M. [HA] sollicite la somme de 441796 euros arrêtée au 30 avril 2013 pour la perte de loyers.
ELOGIE-SIEMP et la ville de [Localité 28] concluent au débouté en indiquant que la situation de Monsieur [HA] est identique à celle de Madame [O].
Elles ajoutent que le tribunal a rappelé que les logements étaient exigus, vétustes très modestement équipés, ils paraissaient hors d'eau, certains étant occupé par des locataires, les autres étant vides, Monsieur [HA] prétendant les occuper à titre personnel; Or, en application du principe de l'estoppel, nul ne peut se contredire au détriment d'autrui; en outre, Monsieur [HA] a fait l'objet d'une condamnation par ordonnance de référé du 4 novembre 2004 rendu par le tribunal d'instance de Paris XVIIIe à restituer à sa locataire Madame [NG] les loyers qu'il lui a versé à compter de l'arrêté du 25 janvier 2000 jusqu'au mois de janvier 2004, à hauteur de 10'377,10 euros (pièce n° 50 ; il est donc constant que des loyers pourraient être perçus à compter de l'ordonnance d'expropriation sans effectuer de travaux, cependant, Monsieur [HA] n'expliquant pas comment il a calculé cette durée.
Le commissaire du gouvernement en appel indique la partie expropriante fait état de la possibilité pour les propriétaires bailleurs de percevoir les loyers en application de l'arrêté préfectoral d'insalubrité irrémédiable avec dispense de paiement des loyers pour le locataire en date du 20 mai 2001, et que cet arrêté n'a pas fait l'objet de levée, il en résulte que, dans l'impossibilité de percevoir les loyers, les propriétaires n'ont pu subir un préjudice de perte de revenus ; que cette argumentation doit être retenue, les loyers ne pouvant être perçu dans la situation d'habitat indigne et aucune indemnité ne peut être attribuée aux copropriétaires pour une perte de revenus. Que dans l'hypothèse une éventuelle perception des loyers après remise en état du bâtiment, il apparaît que les charges consécutives à la rénovation de l'immeuble auraient considérablement amenuisé les loyers bruts.
Le commissaire du gouvernement propose donc de ne pas attribuer l'indemnité pour perte de jouissance.
Les lots de M. [HA] étaient en bon état et ils étaient tous loués au moment de l'expropriation (pièce N°29) mais il ne fait pas état du montant des loyers.
La copropriété avait déjà effectué des travaux.
Devant le premier juge, il faisait valoir que ses logements auraient pu être loués moyennant un loyer mensuel de 30 euros/m².
Il convient cependant, ce montant étant trop élevé par rapport aux caractéristiques des lots, de confirmer le jugement de première instance qui a exactement retenu la proposition du commissaire du gouvernement d'un loyer mensuel de 15,20 euros par mois et un taux de charge pour le bailleur de 30% soit :
128,6 m² X15,20 euros X 72 mois X0,7=98532 euros arrondis.
2° indemnité au titre de l'indisponibilité
La cour doit statuer sur la demande de M. [HA] de la somme de 1 336 400 euros au titre du préjudice d'indisponibilité de l'immeuble irrégulièrement exproprié avec intérêts moratoires à compter du 2 mai 2011.
Cette demande formée en appel est recevable, une indemnité accessoire pouvant être sollicitée pour la première fois en appel.
M. [HA] fonde sa demande sur la base d'une valeur unitaire de 14500 euros multipliée par la surface des lots soit 129, 6 m² , avec un coefficient de 10 % sur une durée de 12 ans.
La perte de chance de pouvoir vendre son bien est caractérisée et le préjudice est distinct de la perte de revenus locatifs.
Cependant, son bien lui a été restitué.
Il convient d'ajouter au jugement en lui allouant de ce chef s'agissant de lots pour 128, 60 m² soit 1% de la valeur dubien pendant 6 ans la somme de 20000 euros au titre de l'indisponibilité du bien et de la perte de chance.
- demandes formulées par Me [LF] et Me [N] au titre de l'action oblique à l'égard de la DNID puis par HELLO SYNDIC et SARL GLADEL et associés.
L'assemblée générale des copropriétaires le 20 décembre 2017 a élu le cabinet Hello Syndic aux fonctions de syndic de la copropriété du [Adresse 8] ; la mission de Me [N] puis celle de Me [L] ont pris fin.
Le Cabinet Hello syndic est intervenu dans l'instance par mémoire du 5 novembre 2019 reprenant les demandes du chef de l'action oblique mais les modifiant dans leur principe et leur quantum.
Les lots dépendant des successions sont les suivants :
la succession [BW] était propriétaire du lot n° 12, constitué d'une chambre et une cuisine située au premier étage et 38/1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble.
La succession [YO] était propriétaire du lot n° 19, conçue d'une chambre d'une cuisine située au 3e étage et les 35/1000 èmes des parties communes générales de l'immeuble.
Celles-ci ont fait l'objet d'un métré effectué par le cabinet [VE], géomètre expert le 28 novembre 2012 (pièce n° 20).
L'indemnité d'expropriation été fixée par jugement du 3 décembre 2007 à hauteur de 10'313 euros pour le lot n° 19 hauteur de 11'175 euros pour le n° 12 et a été consignée la Caisse des Dépôts et Consignation (pièce n° 40 et 41).
L'indemnité relative à l' expropriation du lot n° 12 a été consignée en 2006 à hauteur de 8815 euros correspondant au montant de l'indemnité provisionnelle à la Caisse des Dépôts et Consignation le 25 octobre 2010 à hauteur de 2360 euros pour le solde de l'indemnité définitive à la Caisse des Dépôts et Consignation (pièce en 42 et 43).
L'indemnité provisionnelle relative à la dépossession du lot n° 19 a été consignée à hauteur de 7350 euros à la Caisse des Dépôts et Consignation le 24 octobre 2006 et l'indemnité complémentaire a été consignée la somme de 2963 euros à la Caisse des Dépôts et Consignation le 13 août 2010 (pièce n° 45).
Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic HELLO SYNDIC demande au titre du préjudice de pertes de loyers la somme de 179'021,76 euros se décomposant comme suit :
'lot 12 : 156 mois X 15,3 m²X 26,4 euros= 63'011,52 euros
'lot 19 : 156 mois X 13,6 m² X 26,4 euros= 56'010,24 euros.
ELOGIE-SIEMP formulent les mêmes observations que pour les prétentions de Monsieur [OP].
Le commissaire du gouvernement en appel indique que la partie expropriante fait état de la possibilité pour les propriétaires bailleurs de percevoir les loyers en application de l'arrêté préfectoral d'insalubrité irrémédiable avec dispense de paiement des loyers pour le locataire en date du 20 mai 2001, et que cet arrêté n'a pas fait l'objet de levée, il en résulte que, dans l'impossibilité percevoir les loyers, les propriétaires n'ont pu subir un préjudice de perte de revenus ; que cette argumentation doit être retenue, les loyers ne pouvant être perçu dans la situation d'habitat indigne et aucune indemnité ne peut être attribuée aux copropriétaires pour une perte de revenus. Que dans l'hypothèse une éventuelle perception des loyers après remise en état du bâtiment, il apparaît que les charges consécutives à la rénovation de l'immeuble auraient considérablement amenuisé les loyers bruts.
Le commissaire du gouvernement propose donc de ne pas attribuer l'indemnité pour perte de jouissance.
L'assemblée générale des copropriétaires le 20 décembre 2017 et le cabinet Hello Syndic aux fonctions de syndic de la copropriété du [Adresse 8] ; la mission de Me [N] puis celle de Me [L] ont pris fin.
La DNID, ès qualité d'administrateur provisoire des successions non réclamées de Monsieur [B] [E], de Madame [WK] [BW] et de Madame [JE] [Z] demande au titre du préjudice de perte de jouissance la somme de 113'905,44 euros.
Elle se fonde sur la référence d'encadrement des loyers parisiens fr de
26,4 euros/m² soit :
'lot n° 12 : 154 mois X 15,3 m² X 26,4 euros =62'203,68 euros
'lot n° 19 : 154 mois X 13,6 m² X 26,4 euros= 51'700 et, 76 euros.
Elle indique que si les biens n'étaient pas donnés à location, il n'en demeure pas moins que les successions, du fait des agissements de la SIEMP et la Ville de [Localité 28], n'ont pu jouir de leur bien comme elles l'entendaient et notamment et n'ont pu avoir accès à leurs biens et faire procéder à des travaux.
1° indemnité au titre de la perte de revenus
Il n'est pas contesté par la DNID que comme l'indique le premier juge les pièces du dossier ne permettent pas d'établir la perte de revenus ou la perte de chance de revenus, l'un des logements étant muré, l'autre étant occupé, sans que la DNID n' établisse à cet égard la perception de revenus.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCP [LF]- Leguerne -Abitbol de sa demande au titre de la perte de revenus locatifs.
2° indemnité au titre de l'indisponibilité
Cette demande nouvelle a été déclarée irrecevable.
- M. [ZG]
Monsieur [ZG] est propriétaire du lot n° 20 constitué d'une chambre, une cuisine 3e étage et 3 piliers des parties communes générales de l'immeuble.
Ce lot a fait l'objet d'un métré effectué par le cabinet [VE], géomètre expert, 28 novembre 2012 (pièce n° 21).
L'indemnité d'expropriation été fixée par jugement du 26 novembre 2007 (pièce N° 46) à savoir 21163 euros à titre d'indemnité principale et de 2833 euros au titre d'indemnité de remploi.
En l'absence de toute précision sur l'occupation, le jugement été rendu sous la forme alternative en disant que dans l'hypothèse de l'expropriée avait l'obligation de reloger l'occupant, l'indemnité serait réduite de 1690 euros et que dans l'hypothèse de l'exproprié n'avait pas l'obligation de reloger l'occupant, l'indemnité d'expropriation ne serait pas réduite.
Une indemnité provisionnelle a été consignée le 4 octobre 2006 à hauteur de 5645 euros (pièce N°47).
Un complément d'indemnité d'un montant de 15'518 euros était consigné le 7 juillet 2010 (pièce n° 48).
Le mémoire de M. [ZG] a été déclaré irrecevable.
ELOGIE-SIEMP et la Ville de [Localité 28] demandent d'infirmer le jugement, la perte de loyer invoqué par M. [ZG] étant virtuelle.
Cependant, il ressort du jugement déféré que le lot de M. [ZG] était loué.
Des travaux ont déjà été effectués au sein de la copropriété.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu un loyer mensuel comme proposé par le commissaire du gouvernement de 15,20 euros le m² avec des charges représentants 30 % des loyers perçus sur une durée de 6 années, soit d'allouer à M. [ZG] au titre de la perte de chance dans la perception de locatifs la somme de :
11,72 m² X 15,20 euros X 75 mois X 0,7= 9353 euros arrondis.
- sur l'article 700 du code de procédure civile
L' équité commande de confirmer les jugements déférés
au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et les condamner à verser lessommes suivantes en appel :
- à Mme [O] la somme de 7500 euros
- à M. [OP] : 7500 euros
- à M. [HA] : 7500 euros
-au syndicat des copropriétaires, représenté par la SARL GLADEL et associés la somme de 7500 euros ;
- sur les dépens
Il convient de confirmer les jugements qui ont condamné la SIEMP et la ville de [Localité 28] aux dépens.
ELOGIE SIEMP et la ville de [Localité 28] perdant le procès seront condamnés aux dépens.
PAR CES MOTIFS
LA COUR statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort ;
VU l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 mars 2016 S 14/14029 ;
Vu l'arrêt de la cour de cassation du 29 juin 2017 N°16-16944 ;
Donne acte à ELOGIE-SIEMP de son intervention volontaire ;
Déclare recevables les conclusions d'ELOGIE SIEMP et de la ville de [Localité 28] ;
Déclare recevables les conclusions de Mme [O], sauf à déclarer irrecevable la demande nouvelle augmentée au titre du préjudice d'indisponibilité ;
Déclare recevables les conclusions de M. [OP], sauf à déclarer irrecevable la demande nouvelle augmentée au titre du préjudice d'indisponibilité ;
Déclare recevables les conclusions de M. [HA] sauf à déclarer irrecevable la demande augmentée au titre du préjudice d'indisponibilité ;
Déclare recevables les conclusions de la SARL GLADEL et associés, sauf à déclarer irrecevable la demande nouvelle au titre du préjudice d'immobilisation ;
Déclare l'instance interrompue à la suite du décès de M. [K] en application de l'article 370 du code de procédure civile ;
Confirme les jugements entrepris à savoir [O] numéro 11/00 201,[HA] numéro11/00197, [LF] DNID 11/00 233 rectifiés le 8 juillet 2014 (14/00 153), [ZG] numéro 11/00 198
Ajoutant au jugement,
Condamne in solidum ELOGIE-SIEMP et la Ville de [Localité 28] à payer au titre du préjudice de l'indisponibilité des biens les sommes suivantes :
- M. [OP] : 6000 euros
- M. [HA] : 20000 euros
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Déboute ELOGIE-SIEMP et la Ville de [Localité 28] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne ELOGIE- SIEMP à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :
- M.[OP] : 7500 euros
- M. [HA] : 7500 euros
- Mme [O] : 7500 euros
- le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] représenté par la SARL GLADEL et associés : 7500 euros
Condamne ELOGIE -SIEMP et la ville de [Localité 28] aux dépens.
Dit qu'en application de l'article R223-6 II du code de l'expropriation les restitutions des biens aux expropriés ne peuvent intervenir qu'après paiement par ceux- ci des sommes mises à leur charge, après compensation ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
