France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 22 mars 2023, 20/01167

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 22 MARS 2023

(n° , 13 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01167 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBJRR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 18/04865

APPELANTE

Madame [E], [S], [T] [Y] épouse [O]

née le 03 janvier 1945 à [Localité 3] (Vietnam)

[Adresse 2]

Représentée par Me Patrick BAUDOUIN substitué par Me François BESNARD - SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY - avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

INTIMEES

Société GARAGE DU PARC

SARL immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 552 129 629

[Adresse 2]

Représentée par Me Valentin BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0265

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société CITYA LE PRE AINT GERVAI

C/O Société CITYA LE PRE SAINT GERVAIS

[Adresse 1]

Représenté par Me Manuel RAISON et plaidant par Me Aurélie BODIN - SELARL RAISON-CARNEL - avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière dénommée SCI du [Adresse 4] a été constituée par acte sous seing privé du 14 avril 1955 avec pour objet notamment 'l'acquisition d'un terrain à bâtir situé à [Localité 5] [Adresse 4] ainsi que l'acquisition de tous terrains contigus et de tous biens et droits pouvant constituer l'accessoire ou l'annexe desdits immeubles'.

Dans l'article 7 des statuts modifiés les 24 février et 18 juin 1956, il est précisé que les parts sociales sont réparties en groupe, le premier groupe comprenant divers bâtiments avec la jouissance exclusive et particulière d'un terrain de la contenance superficielle de 2.842 m² situé au fond de la propriété avec un droit de passage pour y accéder et qui sera affecté spécialement au premier lot de la division de l'immeuble. Dans la partie répartition des parts sociales, la société Dordonnat et Compagnie possédait notamment les parts 1 à l 754 constituant le groupe l de la division de l'immeuble. Le second groupe concernait la jouissance exclusive et particulière du terrain sur lequel sera édifiée une construction de 7 étages.

Il est précisé dans ce même article 7 que 'chaque groupe donne droit à la jouissance d'un local pendant l'existence de la société et donne vocation à l'attribution en propriété de ce local notamment soit en cas de dissolution de la société. soit en cas de retrait d'un associé.

L'article 38 des statuts modifiés de la SCI précitées précisait dans le cas du retrait d'un associé que 'chaque associé peut demander à se retirer de la société en se faisant attribuer :

1. à titre de propriété exclusive et particulière les locaux dont la jouissance est attachées à ses parts,

2. la quote-part des parties communes afférentes à ces locaux aux termes du règlement de copropriété'.

La SCI du [Adresse 4] a acquis ledit terrain le 14 juin 1955 et a établi un règlement de copropriété le 27 février 1956 qui précisait en son article 2 qu'il entrera en vigueur en tant que règlement de copropriété à partir du jour du partage de l'immeuble ou le cas échéant à partir du jour ou un associé recevra la propriété d'une fraction de celui-ci. Jusque là, il servira de règlement d'occupation et de jouissance aux associés pour tout ce qui concernera leurs droits et obligations quant aux locaux dont ils auront la jouissance, les frais et dépenses d'entretien et de réparation à taire figurer dans les charges communes et particulières, les services communs (...).

Ce règlement d'occupation et de jouissance précisait en son article 1 'que la SCI a décidé que la propriété serait divisée en fractions, au sens donné à cette expression par la loi du 28 juin 1938, jouissance de ces fractions dans l'attente des attributions dès l'achèvement de la construction pour la partie qui doit être édifiée et dès que les associés en feront la demande pour la partie derrière la construction et sa cour, sur laquelle sont édifiées diverses constructions à usage d'ateliers et hangars".

Aux termes d'une décision des associés de ladite SCI du 20 mars 1956, une division de l'immeuble en 85 lots a été établie.

Plus particulièrement, le lot numéro 1 est indiqué comme comprenant 'la jouissance exclusive et particulière d'un terrain de la contenance superficielle de 2.343 m² situé au fond de la propriété sur lequel sont édifiées diverses constructions légères'.

- les 1.000 / 1.000èmes des parties communes du bâtiment,

- les 360.150 / 1.000.000ème de la totalité du sol.

La colonne de droite étant indiquée en ces termes : 'construction 1.000/1.000èmes' : 'sol : 360.153/1.000.000'.

Le 31 mai 1956, un échange de parcelles de terrain est intervenu entre la SCI précitée et la SCI du Parc Victor Hugo propriétaire de l'immeuble contigu de sorte que le lot numéro 1 d'une surface initiale de 2.842 m², comporterait par suite dudit échange 'la jouissance exclusive et particulière d'un terrain de la contenance superficielle de 2.888 m² situé au fond de la propriété'.

Un acte enregistré devant notaire le 27 septembre 1956 contenant dispositions complémentaires au règlement de copropriété à l'assemblée générale du 20 mars 1956 et à l'échange du 31 mai 1956', précise que le lot est supprimé et remplacé par le lot numéro 86 représentant la consistance du lot numéro 1 et qui comprend :

'la jouissance exclusive et particulière d'un terrain d'une contenance superficielle de 2.888 m² situé au tond de ladite propriété sur lequel sont édifiées diverses constructions

légères.

Les 1.000 /1.000èmes des parties communes des constructions,

Les 360.153 /1.000.000èmes de la totalité du sol,

observation faite que le lot dont s'agit se trouve au fond de la propriété et n'a aucune façade sur [Adresse 4], et que le nombre de millièmes attribués à ce lot n'a pas changé malgré la modification de la superficie résultant de l'échange ci dessus relaté'.

Cette description est complétée par un tableau qui indique :

- le numéro du lot : 86

- la nature du lot : terrains et constructions diverses

- la quote-part : du bâtiment pour 1.000 / 1.000èmes et du sol pour 360 153'.

Par acte enregistré le 22 mai 1959, la société Dordonnat et Companie a cédé ses parts constituant le lot n°86 à la société Garage du Parc.

La société Garage du Parc, sociétaire de la SCI du 95 et [Adresse 4] a exercé son droit de retrait et par actes des 10 et 11 mars 1960, elle s'est vue 'attribuer privativement les éléments de propriété correspondant à ses parts sociales' à savoir 'la propriété privative des parties ci-après désignées de l'immeuble situé à [Localité 5] et la copropriété indivise des parties communes de l'immeuble y afférente, tel que le tout est désigné dans le règlement de copropriété et règlements de copropriété modificatifs sus énoncés :

Lot numéro 86 : Catégorie 'A' partie du fond : la jouissance exclusive et particulière d'un terrain de la contenance superficielle de 2.888 m² situé au fond de ladite propriété, sur lequel sont édifiées diverses constructions légères.

La copropriété à concurrence de 360.153 / 1.000.000èmes des parties communes de l'ensemble de l'immeuble et à concurrence de 1.000 / 1.000èmes des parties communes du bâtiment A représentant une valeur vénale de 120.000 francs'.

Le 25 mai 1988 a été établi un acte portant refonte de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété de l'immeuble susdésigné.

L'article 3 relatif à l'état descriptif de division désigne le lot n°86 comme suit /

'BATIMENT A

LOT N°86

Partie du fond.

La jouissance exclusive et particulière d'un terrain de la contenance superficielle de 2.888 m², situé au fond de ladite propriété sur lequel sont édifiées diverses constructions légères.

- les 1.000 / 1.000èmes des parties communes spéciales au bâtiment A,

- et les 360.153 / 1.000.000èmes des parties communes générales.

Mme [E] [Y] épouse [O] est propriétaire des lots n°16, 17,61 et 68 au sein de l'immeuble précité.

Contestant deux résolutions votées lors de l'assemblée générale du 24 juin 2013 autorisant la société Garage du Parc à déposer un permis de construire en vue de procéder à de nouvelles constructions sur le lot 86, cette dernière a assigné en justice le syndicat des copropriétaires de l'immeuble aux fins d'annulation de ces résolutions.

Par une décision du 6 août 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- reçu la SARL Garage du parc en son intervention volontaire,

- annulé les résolutions n° 31 et n° 32 votées le 24 juin 2013 par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2],

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] aux entiers dépens au profit de Mme [E] [Y] épouse [O] exclusivement, avec autorisation donnée à maître Patrick Baudouin de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à payer à Mme [E] [Y] épouse [O] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- jugé la SARL Garage du parc, en raison de ses fautes personnelles, débitrice d'une obligation de garantie à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2],

- condamné en conséquence la SARL Garage du Parc à payer la somme de 4.000 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2], dès la justification que ce dernier lui aura donné du paiement préalable de cette somme entre les mains de Mme [E] [Y] épouse [O], correspondant à sa condamnation au titre de l'article 700.

- condamné la SARL Garage du Parc aux entiers dépens au profit du syndicat des

copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2],

- condamné la SARL Garage du Parc à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dispensé Mme [E] [Y] de toute participation commune des frais de procédure (dépens et article 700) dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi n° 63-557 du 10 juillet 1965,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

La société Garage du Parc a relevé appel de ce jugement.

Par un arrêt du 14 septembre 2016, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement déféré.

Dans son arrêt du 7 décembre 2017, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société Garage du Parc.

Par actes des 20 et 23 avril 2018, Mme [E] [Y] épouse [O] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et la société Garage du parc aux fins principales d'annulation du lot n° 86.

Par jugement du 27 novembre 2019 le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- débouté Mme [E] [Y] épouse [O] de sa demande tendant à constater l'irrégularité du lot n°86 et de prononcer son inexistence,

- dit que le règlement de copropriété du 25 mai 1988 afférent à l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] doit s'interpréter en ce qui concerne la désignation du lot n°86 comme 'un terrain de la contenance superficielle de 2.888 m², situé au fond de ladite propriété, sur lequel sont édifiées diverses construction légères' en tant que partie privative du lot, la répartition des quote-part des parties communes spéciales et générales demeurant inchangée pour le calcul des charges de copropriété,

- débouté la société Garage du Parc de ses demandes subsidiaires et reconventionnelles,

- condamné Mme [E] [Y] épouse [O] à payer à la société Garage du Parc la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné Mme [E] [Y] épouse [O] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Mme [E] [Y] a relevé appel de ce jugement par déclarations remises au greffe les 7 et 15 janvier 2020.

Les deux affaires ont été jointes le 14 avril 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 novembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 22 novembre 2022 par lesquelles Mme [E] [Y], appelante, invite la cour, au visa des dispositions de l'article 1er alinéa 1er et de l'article 6.3 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 619, 625 et 2224 du code civil, l'ordonnance du 14 avril 2021 de jonction des procédures, à :

- infirmer le jugement rendu le 27 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu'il :

l'a déboutée de sa demande tendant à constater l'irrégularité du lot n°86 et de prononcer son inexistence,

a dit que le règlement de copropriété du 25 mai 1988 afférent à l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] doit s'interpréter en ce qui concerne la désignation du lot n°86 comme 'Un terrain de la contenance superficielle de 2.888 m², situé au fond de ladite propriété, sur lequel sont édifiées diverses constructions légères' en tant que partie privative du lot, la répartition des quotes-parts des parties communes spéciales et générales demeurant inchangée pour le calcul des charges de copropriété,

a rejeté ses autres demandes,

l'a condamnée à payer à la société Garage du Parc la somme de 3.000 € à titre d'indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

et statuant à nouveau,

Sur l'inexistence du lot n°86 de la société Garage du Parc :

- déclarer le lot n°86 inexistant, le droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne pouvant constituer la partie privative d'un lot,

Sur les conséquences juridiques de l'inexistence du lot n°86 :

- prononcer l'annulation du lot n°86 défini dans l'acte modificatif au règlement de copropriété du 25 mai 1988 comme : ' La jouissance exclusive et particulière d'un terrain de la contenance superficielle de 2.888 m² situé au fond de ladite propriété sur lequel sont édifiées diverses constructions légères, les 1.000/1.000èmes des parties communes spéciales au bâtiment A et les 360/153.000.000èmes des parties communes générales'.

- déclarer l'arrêt à intervenir opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic la société ATM,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la société ATM, à modifier en conséquence l'état descriptif de division et le règlement de copropriété,

Sur l'extinction du droit de jouissance exclusive sur parties communes :

- juger que le droit de jouissance exclusive et particulière dont la société Garage du Parc se trouvait titulaire par acte de partage-attribution en date des 10 et 11 mars 1960 est désormais éteint par l'écoulement du délai de 30 ans,

- condamner en conséquence la société Garage du Parc à restituer les parties communes, soit le terrain de 2.888 m² situé au fond de la propriété sur lequel sont édifiées diverses constructions dans le délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,

A titre subsidiaire sur la consistance du lot n° 86

- dire que la désignation du lot n° 86 comprend :

la propriété privative des constructions légères édifiées sur le terrain de 2.888 m² situé au fond de la propriété,le droit accessoire de jouissance privative du terrain parties communes de 2.888 m² situé au fond de la propriété, les 360.153/1.000.000èmes des parties communes générales de l'immeuble, les 1.000/1.000èmes des parties communes spéciales au bâtiment A,

- déclarer l'arrêt à intervenir opposable au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic,

- condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à modifier en conséquence et à ses frais l'état descriptif de division et le règlement de copropriété par acte notarié et faire procéder à sa publicité foncière,

Sur les demandes reconventionnelles de la société Garage du Parc :

- lui donner acte de ce qu'elle s'associe en qualité de copropriétaire à la position du syndicat des copropriétaires et en conséquence débouter la société Garage du Parc de toutes ses demandes reconventionnelles

Sur l'indemnité article 700 du code de procédure civile et la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure :

- condamner la société Garage du Parc à lui payer, à titre d'indemnité par application de l'article 700 du code de procédure civile :

par infirmation du jugement, la somme de 8.000 €,

pour la procédure d'appel, la somme de 6.000 €,

- la dispenser, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation aux frais de procédure qui seront exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance,

- condamner la société Garage du Parc aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par maître Patrick Baudouin de la SCP Bouyeure, Baudouin, Daumas, Chamard, Bensahel, Gomez-Rey, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 10 juin 2022 par lesquelles la SARL Garage du Parc, intimée, demande à la cour, au visa des articles 7 et 38 des statuts de la SCI du 95-97 [Adresse 4] et de l'article L. 212-15, alinéa 1er, du code de la construction et de l'habitation, des articles 2261 et suivants du code civil, des articles 619 et 625 du code civil, de l'article 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, ensemble le règlement de copropriété modificatif du 25 mai 1988, de l'article 1240 du code civil, des articles 1303 et suivants du code civil et de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales, de :

- la déclarer recevable en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

a débouté Mme [E] [Y] épouse [O] de sa demande tendant à constater l'irrégularité du lot n°86 et de prononcer son inexistence,

a dit que le règlement de copropriété du 25 mai 1988 afférent à l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] doit s'interpréter en ce qui concerne la désignation du lot n°86 comme 'un terrain de la contenance superficielle de 2.888 m², situé au fond de ladite propriété, sur lequel sont édifiées diverses construction légères' en tant que partie privative du lot, la répartition des quote-part des parties communes spéciales et générales demeurant inchangée pour le calcul des charges de copropriété,

l'a débouté de ses demandes subsidiaires et reconventionnelles,

a condamné Mme [E] [Y] à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

a débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

a condamné Mme [E] [Y] aux dépens,

a ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

- débouter en conséquence Mme [E] [Y] de son appel,

en cas d'infirmation du jugement entrepris,

subsidiairement,

- juger qu'elle a acquis par usucapion le terrain de 2.888 m² correspondant au terrain tel que ressortant de la description du lot n°86 donnée par l'article 3 ' Etat descriptif de division / Désignation des lots du règlement de copropriété modificatif du 25 mai 1988,

- débouter en conséquence Mme [E] [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

très subsidiairement et reconventionnellement,

- juger que le droit de jouissance exclusive a été limité dans le temps à la durée pendant laquelle le règlement de copropriété modificatif du 25 mai 1988 sera en vigueur,

- juger qu'elle est titulaire d'un droit de jouissance exclusive perpétuel sur les parties communes visées par la description du lot n°86 annulé donnée par l'article 3 ' Etat descriptif de division /Désignation des lots du règlement de copropriété modificatif du 25 mai 1988,

- débouter Mme [E] [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à lui payer la somme de 119.846,66 € en restitution des charges de copropriété indûment perçues,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à lui payer la somme de 203.618 € au titre de l'enrichissement injustifié du fait du paiement de la taxe foncière par cette dernière acquittée en lieu et place de celui-ci,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à lui payer la somme de 320.000 € au titre de la réparation du préjudice subi par cette dernière en raison de sa carence dans l'administration de la copropriété,

à titre infiniment subsidiaire et reconventionnellement,

- juger que l'extinction du droit de jouissance exclusive prononcée après plus de cinquante ans emporterait privation d'une espérance légitime pour elle de continuer à bénéficier de ce droit protégé par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales,

- débouter Mme [E] [Y] de sa demande tendant à voir prononcer l'extinction de son droit de jouissance exclusive,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à lui payer la somme de 119.846,66 € en restitution des charges de copropriété indûment perçues,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à lui payer la somme de 203.618 € au titre de l'enrichissement injustifié du fait du paiement de la taxe foncière acquittée par cette dernière en lieu et place de celui-ci,

en tout état de cause,

- condamner in solidum Mme [E] [Y] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

- condamner in solidum Mme [E] [Y] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel,

Vu les conclusions en date du 18 novembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du code de procédure civile, de :

-réformer le jugement en ce qu'il a dit que le règlement de copropriété doit s'interpréter en ce qui concerne la désignation du lot n°86 comme 'un terrain de la contenance superficielle de 2.888 mètres carrés, situé au fond de ladite propriété, sur lequel sont édifiées diverses construction légères' en tant que partie privative du lot, la répartition des quote-part des parties communes spéciales et générales demeurant inchangée pour le calcul des charges de copropriété,

-débouter la SARL Garage du Parc de toutes ses demandes,

-condamner Mme [E] [Y] et la SARL Garage du Parc en 7.000 € en application de l'article 700 et aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la régularité du lot n°86 issue du règlement de copropriété du 25 mai 1988 :

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 au regard de la date d'établissement du règlement de copropriété, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ;

L'article 1135 du même code dispose quant à lui que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature ;

L'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ;

Devant la cour, Mme [E] [Y] épouse [O] maintient qu'un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot de sorte que le lot 86 est irrégulier et doit être annulé ;

La société Garage du Parc répond qu'elle est titulaire d'un droit de propriété sur la surface privative et les bâtiments qui composent son lot, conformément à l'attribution qu'elle en a reçue au moment de son retrait de la société d'attribution à l'origine de la copropriété et en parfaite application des statuts de cette société ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Garage du Parc ne peut arguer être propriétaire du terrain, que les parties privatives de son lot sont constituées par les constructions se trouvant sur son terrain ;

Le règlement de copropriété du 25 mai 1988 de l'immeuble à [Localité 5] situé au [Adresse 2] (anciennement [Adresse 4]) portant refonte du premier règlement, rappelle que le lot n° 1 est supprimé et a été remplacé par le lot n° 86, représentant la consistance du lot n° 1 et qui comprend : 'catégorie A - Partie du fond - Lot numéro 86

'Partie du fond : La jouissance exclusive et particulière d'un terrain de la contenance superficielle de deux mille huit cent quatre vingt huit mètres carrés, situé au fond de ladite propriété sur lequel sont édifiées diverses constructions légère,

- les mille/millièmes des parties communes spéciales au bâtiment A,

- Et les trois cent soixante mille cent cinquante trois / millionièmes des parties communes générales.'

En pages 9 et 10, le lot n° 86 est également désigné comme suit (article 3, état descriptif de division) :

'BATIMENT A

LOT n°86

Partie du fond.

La jouissance exclusive et particulière d'un terrain de la contenance superficielle de deux mille huit cent quatre vingt huit mètres carrés, situé au fond de ladite propriété sur lequel sont édifiées diverses constructions légère,

- les mille/millièmes des parties communes spéciales au bâtiment A,

- Et les trois cent soixante mille cent cinquante trois / millionièmes des parties communes générales.'

La désignation du lot est donc contraire à l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle ne comporte pas de parties privatives ;

Selon la société Garage du Parc, cette désignation est erronée en ce qu'elle se réfère à la jouissance instaurée par les statuts de la société d'attribution que constitue la SCI du [Adresse 4], qui n'avait lieu d'être qu'au cours de la vie sociale de cette société ;

Il ressort des statuts de la SCI du [Adresse 4], (article 7) que les parts sociales, numérotées de 1 à 20.000, sont réparties en groupe et que chaque groupe donne droit à la jouissance d'un local pendant l'existence de la société et donne vocation à l'attribution en propriété de ce local notamment soit en cas de dissolution de la société, soit en cas de retrait d'un associé ;

Ce même article 7 définit le premier groupe comme comprenant divers bâtiments avec la jouissance exclusive et particulière d'un terrain de la contenance superficielle de 2.842 m² situé au fond de la propriété avec un droit de passage pour y accéder et qui sera affecté spécialement au premier lot de la division de l'immeuble et le deuxième groupe comprenant la jouissance exclusive et particulière du surplus du terrain sur lequel doit être édifiée une construction de 7 étages en façade, avec aile gauche dans la cour derrière ;

L'article 38 des statuts de la SCI précitée précise dans le cas du retrait d'un associé que : 'chaque associé peut demander à se retirer de la société en se faisant attribuer :

1. à titre de propriété exclusive et particulière les locaux dont la jouissance est attachées à ses parts,

2. la quote-part des parties communes afférentes à ces locaux aux termes du règlement de copropriété' ;

Le règlement d'occupation et de jouissance du 27 février 1956, prévoit en son article 2, qu'il entrera en vigueur en tant que règlement de copropriété à partir du jour du partage de l'immeuble ou le cas échéant à partir du jour où un associé, pour une raison quelconque recevra la propriété d'une fraction de celui-ci, jusque là il servira de règlement d'occupation et de jouissance aux associés pour tout ce qui concernera leurs droits et obligations quant aux locaux dont ils auront la jouissance ;

L'article 1er mentionne que la SCI a pris la décision de faire édifier un immeuble collectif sur un terrain d'une surface de 1.200 m², le surplus devant former l'un des lots de la division de l'immeuble, qu'elle a décidé que la propriété serait divisée en fractions au sens donnée à cette expression par la loi du 28 juin 1938, destinées à être attribuées en propriété aux associés lors de la liquidation, avec droit à la jouissance de ces fractions dans l'attente de ces attributions, dès l'achèvement de la construction pour la partie qui doit être édifiée et dès que les associés en feront la demande pour la partie derrière la construction et sa cour, sur laquelle sont édifiées diverses constructions à usage d'ateliers et hangars ;

Le tableau de répartition des millionièmes indique pour le lot n° 1 (Partie du fond.

La jouissance exclusive et particulière d'un terrain de la contenance superficielle de deux mille huit cent quarante deux mètres carrés, situé au fond de ladite propriété sur lequel sont édifiées les diverses constructions légères) : les 1.000/1.000èmes des parties communes du bâtiment et les 360.153/1.000.000 de la totalité du sol ;

Il résulte de ces éléments, que comme l'affirme le syndicat des copropriétaires, le lot n° 1 correspondait dès l'origine à la propriété des constructions légères édifiées sur le terrain du fond et à la jouissance exclusive de ce terrain ;

En effet, l'article 7 désigne le groupe 1 comme étant 'divers bâtiments avec la jouissance exclusive et particulière d'un terrain', ce même article prévoit que chaque groupe donne droit à la jouissance d'un local pendant l'existence de la société et donne vocation à l'attribution en propriété de ce local (soit les constructions déjà réalisées pour le groupe 1), la désignation du lot n° 1 prévoit une attribution des 1.000/1.000èmes des parties communes du bâtiment, soit l'équivalent de la propriété privative des constructions ;

Il sera observé que le second groupe répond à une description identique, ainsi que le souligne la société Garage du Parc (la jouissance exclusive et particulière du surplus du terrain sur lequel doit être édifiée une construction de 7 étages en façade, avec aile gauche dans la cour derrière) et qu'aucun copropriétaire issu de l'attribution de ce second groupe n'est propriétaire à titre privé d'une fraction de terrain ;

Dès lors, la seule mention de l'acte du 27 février 1956 relative à la propriété de la partie sur laquelle sont édifiées diverses constructions à usage d'ateliers et hangars ne peut permettre de considérer que le terrain est devenu la propriété de la société Garage du Parc ;

Le tribunal a énoncé à juste titre qu'au cours de l'existence de la SCI, la société Garage du Parc (anciennement la société Dordonnat et Compagnie) bénéficiait d'un droit personnel de jouissance des diverses constructions à usage d'ateliers et de hangars ainsi que du terrain de 2.388 m², jusqu'à son retrait par le biais de l'acte de cession-attribution des 10 et 11 mars 1960 où un droit de propriété s'est substitué au droit de jouissance par l'effet des statuts de la société, mais a considéré à tort que ce droit de propriété s'étendait au terrain, alors que les statuts de la SCI du [Adresse 4] ne permettaient l'attribution en propriété que des locaux ;

S'il n'est pas contestable que suivant acte de partage des 10 et 11 mars 1960, la société Garage du Parc s'est retirée de la SCI du [Adresse 4] et a ainsi acquis la propriété du lot n° 86, elle est devenue propriétaire des bâtiments et d'un droit de jouissance du terrain ;

Le règlement de copropriété mentionne donc à juste titre que la totalité du terrain est une partie commune de l'ensemble immobilier ;

Ainsi comme le relève M. [L], professeur de droit, dans sa note du 6 avril 2022, produite par la société Garage du Parc, les actes versés aux débats conduisent à considérer que le titulaire du lot 86, a, sur les bâtiments édifiés, un véritable droit de propriété, ces bâtiments constituant la partie privative du lot 86 ;

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [E] [Y] épouse [O] de ses demandes tendant à prononcer l'inexistence du lot n°86 pour irrégularité, à faire modifier le règlement de propriété, à faire restituer par la société Garage du Parc les parties communes du bâtiment A sous astreinte ;

Le jugement sera en revanche infirmé en ce qu'il a dit que le règlement de copropriété du 25 mai 1988 afférent à l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] doit s'interpréter en ce qui concerne la désignation du lot n°86 comme 'un terrain de la contenance superficielle de 2.888 m², situé au fond de ladite propriété, sur lequel sont édifiées diverses construction légères' en tant que partie privative du lot, la répartition des quote-part des parties communes spéciales et générales demeurant inchangée pour le calcul des charges de copropriété ;

Le règlement de copropriété du 25 mai 1988 afférent à l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] doit s'interpréter en ce qui concerne la désignation du lot n°86 comme : 'la propriété privative des constructions légères édifiées sur le terrain de 2.888 m² situé au fond de la propriété, le droit accessoire de jouissance privative du terrain partie commune de 2.888 m² situé au fond de la propriété', la répartition des quote-part des parties communes spéciales et générales demeurant inchangée pour le calcul des charges de copropriété ;

Il s'en suit que la demande d'usucapion de la société Garage du Parc de la propriété du terrain n'est pas fondée puisqu'elle n'a pu prescrire contre son titre en application de l'article 2270 du code civil, et que son droit de jouissance du terrain, comme accessoire au lot privatif dont la durée n'est pas elle même limitée dans le temps, n'est pas éteint ;

Il s'en suit également que la demande en remboursement des charges de copropriété n'est pas fondée, ni celle en paiement de la taxe foncière en lieu et place du syndicat des copropriétaires ;

La demande de donner acte de Mme [E] [Y] épouse [O] n'est pas une prétention et ne donnera pas lieu à mention au dispositif de cet arrêt ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'ensemble de ces demandes ;

S'il convient de déclarer l'arrêt à intervenir opposable au syndicat des copropriétaires, il n'y a pas lieu en revanche d'ordonner la modification du règlement de copropriété qui relève des attributions de l'assemblée générale des copropriétaires et qui doit s'interpréter selon les termes du dispositif du présent arrêt ;

Sur la demande de dommages-intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires

La société Garage du Parc maintient que les fautes du syndicat des copropriétaires et du syndic tiennent à leur carence à administrer la copropriété et à clarifier une situation juridiquement précaire ;

Toutefois, il n'appartenait pas au syndicat des copropriétaires ni au syndic de conseiller la société Garage du Parc à la suite de l'arrêt de cette cour du 14 septembre 2016 ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Garage du Parc de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile mais à le confirmer sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En effet, si la demande subsidiaire de Mme [E] [Y] épouse [O] a été accueillie en appel, le procès ne l'oppose pas au syndicat des copropriétaires mais à la société Garage du Parc de sorte que sa demande de dispense de participation aux frais de l'instance n'est pas fondée et doit être rejetée ;

La société Garage du Parc, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [E] [Y] épouse [O] et au syndicat des copropriétaires, la somme de 3.000 € chacun, par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par la société Garage du Parc ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a :

- condamné Mme [E] [Y] épouse [O] à payer à la société Garage du Parc la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné Mme [E] [Y] épouse [O] aux dépens ;

Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,

Dit que règlement de copropriété du 25 mai 1988 afférent à l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] doit s'interpréter en ce qui concerne la désignation du lot n°86 comme : 'la propriété privative des constructions légères édifiées sur le terrain de 2.888 m² situé au fond de la propriété, le droit accessoire de jouissance privative du terrain partie commune de 2.888 m² situé au fond de la propriété', la répartition des quote-part des parties communes spéciales et générales demeurant inchangée pour le calcul des charges de copropriété ;

Déclare opposable l'arrêt au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

Condamne la société Garage du Parc aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [E] [Y] épouse [O] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 3.000 € chacun, par application de l'article 700 du même code pour les procédures de première instance et d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 22 mars 2023, 20/01167

Synthèse

Origine de la décision