Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 22 MARS 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17389 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAUKG
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mai 2019 -Tribunal d'Instance d'Etampes - RG n° 1116000431
APPELANTE
SCI ORPHI
[Adresse 1]
[Localité 4]
N° RCS : 390 067 205
Représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1087
ayant pour avocat plaidant : Me Olivier ROUAULT, avocat au barreau de VERSAILLES
INTIMEE
SARL KH PRONTO exerçant sous l'enseigne PIZZA PRONTO
[Adresse 5]
[Localité 6]
N° RCS412 356 073
DEFAILLANTE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La SCI Orphi est propriétaire d'un immeuble situé au [Adresse 3]. A l'arrière de cette propriété, au [Adresse 5], se situe une pizzeria à l'enseigne Pizza Pronto.
Par acte d'huissier en date du 16 juillet 2016, la SCI Orphi a fait assigner la SARL KH PRONTO exerçant sous l'enseigne Pizza Pronto devant le tribunal d'instance d'Etampes aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a :
- mettre aux normes les systèmes d'extraction d'air, odeurs, et fumées sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 28 septembre 2017, le tribunal à ordonné une mesure d'expertise et désigné M. [S] [N] pour y procéder.
L'expert a déposé son rapport le 14 février 2018.
Dans ses dernières conclusions devant le tribunal, la SCI Orphi a sollicité :
- à titre principal, la condamnation de la société KH Pronto à mettre aux normes les systèmes d'extraction d'air, odeurs, et fumées sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la notification de la décision à intervenir,
- subsidiairement, la condamnation de la société KH Pronto à lui verser la somme de 40.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice foncier,
- désigner un expert pour fixer la valeur foncière du bien avec ou sans mise en conformité du système d'extraction,
- sa condamnation à la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de
procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec distraction.
Elle a fait valoir que ses démarches pour voir mettre en conformité l'installation d'extraction, tant auprès des exploitants du restaurant que des autorités locales, n'ont pas abouti ; que l'expert judiciaire a constaté l'irrégularité de l'implantation du système d'extraction d'air du restaurant qui n'est pas conforme au règlement sanitaire départemental ; que l'immeuble lui appartenant a fait 1'objet de réhabilitations en vue d'être exploité à des fins locatives ; que les locataires se sont plaints des nuisances olfactives et des fumées provenant de la pizzeria ; que des locataires potentiels n'ont finalement pas conclu de bail du fait des nuisances provenant du restaurant ; que de ce fait, l'immeuble lui appartenant a subi une décote importante, qui peut être évaluée à 40.000 € ; que la solution technique évoquée à l'audience par le représentant de la société KH Pronto n'a pas été évoquée devant l'expert.
A 1'audience du 28 mars 2019, la SARL KH Pronto exerçant sous l'enseigne Pizzeria Pronto était représentée par son gérant M. [H] [C], qui a indiqué qu'il travaillait dans ce restaurant depuis 20 ans, et l'avait repris à son compte depuis 10 ans ; qu'auparavant, il n'y avait jamais eu aucune plainte des voisins ; que la mise aux normes préconisée par l'expert devrait s'effectuer à 8 mètres de hauteur, alors que le bâtiment se situe en périmètre classé, et qu'il ne peut pas passer chez le voisin ; qu'il propose plutôt de poser des fibres absorbant l'huile de friture ; qu'il attendait l'audience pour proposer cette solution ; que M. [O], gérant de la SCI, est en procédure avec la commune de Dourdan du fait qu'il n'a pas fait installer de compteur d'eau individuel et prend l'eau de la copropriété pour fournir les logements donnés à bail ; que c'est à cause de cette procédure que ses logements ne sont pas loués et non à cause des odeurs émanant du restaurant ; qu'il a fait rédiger des attestations de complaisance concernant les odeurs à deux de ses locataires, dont un jeune couple qui est parti depuis.
Le jugement a été mis en délibéré au 23 mai 2019. En cours de délibéré, M. [C] a produit, comme il s'y était engagé, le courrier d'anciens locataires de la SCI Orphi.
Par jugement du 23 mai 2019 le tribunal d'instance d'Etampes a :
- débouté la SCI Orphi de toutes ses demandes,
- laissé à sa charge les dépens de l'instance.
La SCI Orphi a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 septembre 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 23 novembre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 2 décembre 2019 par lesquelles la SCI Orphi, appelante, invite la cour, au visa de l'article R221-16 du code de l'organisation judiciaire, des articles 674 et suivants du code civil, des articles 554 et 641 du code civil, et des articles 1240 et suivants du code civil, à :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
- condamner la société KH Pronto exerçant sous l'enseigne Pizza Pronto à mettre aux normes les systèmes d'extraction d'air des odeurs et des fumées de son fonds de commerce de restauration sous astreinte de 100 € par jour de retard, 15 jours après la notification de la décision intervenir,
subsidiairement,
- condamner la société KH Pronto exerçant sous l'enseigne Pizza Pronto à lui verser une somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts,
très subsidiairement,
- désigner tel expert judiciaire qu'il plaira avec pour mission de :
convoquer les parties, se rendre sur les lieux, entendre tous sachants et se faire remettre tous documents,
donner tous éléments au tribunal pour pouvoir fixer la valeur foncière du bien appartenant à la société civile immobilière Orphi situé au [Adresse 3] en proposant une estimation sans mise en conformité du système d'évacuation des cuisines la société Pizza Pronto et en proposant une estimation avec régularisation et mise aux normes du réseau d'évacuation des cuisines de la société Pizza Pronto,
dire que du tout sera dressé rapport,
- condamner la société KH Pronto exerçant sous l'enseigne Pizza Pronto à lui verser une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner en tous les dépens dont les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de maître Nakache et ce sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile,
Vu la signification de l'acte à l'étude de la déclaration d'appel avec assignation devant la cour et signification des conclusions à la requête de la SCI Orphi à la SARL KH Pronto le 5 décembre 2019 ;
SUR CE,
La SARL KH Pronto exerçant sous l'enseigne Pizzeria Pronto n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;
En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
En appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés ;
Sur le trouble anormal de voisinage
Selon l'article 651 du code civil, la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations
l'un à l'égard de l'autre ; il en résulte que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de
voisinage ;
Devant la cour, la SCI Orphi maintient qu'elle subit un préjudice en raison des fumées et odeurs en provenance du restaurant géré par la société Pizza Pronto, dont le système d'extraction d'air n'est pas conforme à la réglementation applicable ;
Elle maintient ses demandes de mise en conformité de l'extraction et subsidiairement sa demande à hauteur de 40.000 € au titre de la diminution de la valeur foncière de son bien ;
En l'espèce, il est exact que l'unique sortie d'air vicié du restaurant à l'enseigne Pizzeria Pronto située en façade sur [Adresse 5]), en ce qu'elle se situe à 3 mètres 83 cm de la fenêtre située à droite et 1 mètre 30 cm de celle située au dessus, soit à une distance inférieure à 8 mètres de tout ouvrant, n'est pas conforme à la norme sanitaire départementale ;
Néanmoins, il appartient à la SCI Orphi d'établir qu'elle subit une gêne en raison de l'exploitation de ce restaurant dont le système d'extraction d'air est non conforme, laquelle dépasse les inconvénients normaux du voisinage ;
Or, comme devant le tribunal, elle échoue à rapporter cette preuve ;
En effet, elle verse aux débats les pièces suivantes :
- deux attestations de mars et avril 2016 des deux locataires du [Adresse 3], M. et Mme [Y], entrés dans les lieux en janvier 2016, lesquels font état selon la même écriture manuscrite de 'problèmes avec les odeurs de restaurations du voisinages'
- une attestation de M. [J], locataire de M. [O], au [Adresse 2], lequel indique en mars 2016 'Nous subissons depuis plusieurs années les mauvaises odeurs de cuisine des restaurants Pizzeria Medahafar et crêperie La Galantière. L'été nous ne pouvons plus vivre les fenêtres ouvertes. Ces restaurants sont situés [Adresse 5]'
- un courrier de la ville de [Localité 6] du 3 septembre 2013 rappelant à M. [O] que 'les coeurs de ville (. .) sont propices aux commerces nécessaires à l'économie et également indispensables au dynamisme des villes' et deux courriers de la direction départementale de la protection des populations de l'Essonne du 12 août 2013 et du 8 mars 2014 informant M. [O] que les nuisances olfactives dont il fait état ne relève pas de sa compétence
- des photographies de la pizzeria ;
Il apparaît donc que seules les attestations de M. et Mme [Y], locataires de la SCI Orphi, sont susceptibles d'établir des nuisances, sans toutefois démontrer qu'elles proviennent bien du restaurant Pizza Pronto ;
Or, il résulte du jugement déféré que le gérant de la pizzeria a fait parvenir en cours de délibéré une nouvelle attestation de M. et Mme [Y] selon laquelle ils ont attesté n'être 'en aucun cas dérangés par les odeurs ni de la crêperie ni de la pizzeria' depuis leur emménagement ;
Egalement, comme l'a souligné le tribunal, le témoignage de M. [J] ne peut être pris en considération, dès qu'il ne s'agit pas d'un locataire de la SCI Orphi ;
Enfin, la SCI Orphi ne produit pas devant la cour, dans son intégralité, le rapport d'expertise mais il résulte du jugement déféré que lorsque l'expert s'est déplacé sur les lieux, il a constaté la présence d'odeurs de cuisine dans la cour intérieure, alors que dans le restaurant Pizza Pronto, aucune cuisine n'était encore en préparation, le four à pizza commençant seulement à chauffer et qu'il a précisé que les odeurs ne provenaient donc manifestement pas de la pizzeria, mais vraisemblablement du restaurant voisin (la crêperie située au 12 quand la pizzeria se situe au 8 de la même rue) ;
En conséquence, les pièces produites sont totalement insuffisantes pour établir que la SCI Orphi, propriétaire d'un bien acquis le 18 juillet 2001 et situé à [Adresse 3], subit des nuisances olfactives dépassant les inconvénients normaux de voisinage, en provenance de la pizzeria située [Adresse 5], dont l'extraction d'air vicié se situe en façade ;
Enfin, aucun élément ne vient attester d'une perte de valeur du bien acquis par la SCI Orphi en raison de l'existence de nuisances olfactives ;
Dès lors, en application de l'article 146 du code de procédure civile, selon lequel en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve, la demande d'expertise aux fins de voir fixer la valeur de son bien sera rejetée ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Orphi de ses demandes ;
La demande d'expertise formée en appel sera rejetée ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI Orphi, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Orphi ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Rejette la demande d'expertise ;
Condamne la SCI Orphi aux dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
