REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 22 MARS 2023
(n° , 31 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/14859 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B32SS
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 15/01784
APPELANTE
Société INTER [Localité 22] IMMOBILIER - 'IPI' , SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 309 835 395 dont le siège social est [Adresse 8] - [Localité 13], prise en la personne de son liquidateur amiable, Madame [K] [T], nom d'usage [C]
demeurant : [Adresse 19]
[Localité 12]
Représentée par Me Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P378
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
INTIMES
Monsieur [G] [H], en son nom personnel et intervenant volontairement en sa qualité d'héritier de Madame [N] [J] veuve [H]
[Adresse 21]
[Localité 1]
Représenté par Me Isabelle GABRIEL et plaidant par Me Rany ALEM - SELARL G28 H - avocat au barreau de PARIS, toque : U0004
Monsieur [Z] [O]
né le 16 octobre 1936 à [Localité 23]
[Adresse 16]
[Localité 24]
Représenté par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Ayant pour avocat plaidant par Me Hélène DUPIN, substituée par Me Pierre HUTT - CABINET HELENE DUPIN - avocat au barreau de PARIS, toque : D1370
Monsieur [U] [A]
C/O Monsieur et Madame [E] [A]
[Adresse 4]
[Localité 6]
DEFAILLANT
Madame [F] [V] nom d'usage [I] agissant en qualité de liquidateur amiable de la société CO.REN.AM GAILLARD, SAS immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro B 339 547 804 (siège social : [Adresse 10] - [Adresse 9] [Localité 20])
demeurant :
[Adresse 5]
[Localité 15]
Représentée par Me Virginie MIRÉ de la SELAS VIRGINIE MIRÉ ET JÉRÔME BLANCHETIÈRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0464
Compagnie d'assurances AXA FRANCE IARD
SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460
[Adresse 7]
[Localité 18]
Représentée par Me Hélène DELAITRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1907
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES IMMEUBLE [Adresse 16] [Localité 24] représenté par son syndic, le CABINET VIVIENNE, SAS à associé unique immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 672 034 725
C/O Cabinet VIVIENNE
[Adresse 2]
[Localité 13]
Représentée par Me Delphine MOLLANGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0627
Société CO.REN.AM - GAILLARD venant au droits de la SARL GAILLARD PERE ET FILS, SAS immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 339 547 804
[Adresse 10], [Localité 20] prise en la personne de son liquidateur amiable, Madame [F] [V] nom d'usage [I]
[Adresse 5]
[Localité 15]
MUTUELLE ASSURANCE DES TRAVAILLEURS MUTUALISTES MATMUT venant aux droits de la MATMUT
[Adresse 11]
[Localité 14]
Représentée par Me Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocat au barreau de PARIS, toque : R273
Société GMF ASSURANCES
Société anonyme d'assurance immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 'ç- çèé çà&
[Adresse 3]
[Localité 17]
Remise à personne habilitée le 06 décembre 2017
DEFAILLANTE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- REPUTE CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] est régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il est géré par son syndic actuel, la société par actions simplifiée à associé unique Cabinet Vivienne.
Les consorts [H] y sont propriétaires d'un studio au 6ème étage, qui a été loué à M. [U] [A]. Ils sont, en tant que copropriétaires non occupants, assurés auprès de la société Matmut.
Le locataire bénéficiait d'une garantie souscrite auprès du même assureur. Le studio était donné en gérance à la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] immobilier, dite IPI.
M. [Z] [O] est propriétaire d'un appartement au 5ème étage, au-dessous du studio. Il est assuré à la GMF.
Le syndicat des copropriétaires est assuré par la société AXA France.
M. [Z] [O] s'est plaint de la survenance de plusieurs dégâts des eaux dans son appartement en provenance du studio du 6ème étage. En 2010, il y aurait été mis fin par une réparation des joints.
Puis, le 18 mars 2011, un deuxième dégât des eaux a été déclaré, avec pour origine une fissure du bac à douche. La société Gaillard a procédé à son remplacement. Les désordres ont cependant perduré.
Le 29 novembre 2011 la société Gaillard est à nouveau intervenue dans le studio du 6ème étage pour déboucher les canalisations.
A la suite du rapport du 26 mars 2012 de M. [P], architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires, qui a alerté ce dernier du risque de ce que la persistance des venues d'eau pourrait mettre en péril les structures en bois du plancher, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] a obtenu la désignation d'un expert en la personne de Mme [S] [X] par ordonnance de référé du 26 juin 2012 au contradictoire des consorts [H] et M. [A].
A la requête des consorts [H], les opération d'expertise ont été rendues communes à la société Gaillard père & fils, la Matmut et la société Inter [Localité 22] Immobilier par ordonnance du 6 novembre 2012.
A la requête de M. [Z] [O], l'ordonnance de référé du 12 avril 2013 a rendu commune les opération d'expertise aux consorts [H], M. [U] [A], au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 16] à [Localité 24], la société Gaillard Père & fils, la société Inter [Localité 22] Immobilier, la Matmut et la GMF et la mission de l'expert a été étendue à l'évaluation du préjudice de M. [O] consécutivement aux fuites d'eau.
A la requête des consorts [H] les opérations d'expertise ont été rendues communes à la Matmut en sa qualité d'assureur de M. [A] et à la société AXA France en sa qualité d'assureur de l'immeuble par ordonnance du 26 avril 2013.
L'expert a déposé son rapport le 17 juillet 2013.
Par acte du 19 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné devant le tribunal les consorts [H], M. [Z] [O], la société Gaillard, M. [U] [A], la société Inter [Localité 22] immobilier, ainsi que les sociétés Matmut, GMF et AXA en ouverture de rapport.
Par jugement du 16 juin 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré la société Gaillard père et fils, M. [G] [H], Mme [N] [J] veuve [H] (les consorts [H]) et la société Inter [Localité 22] immobilier prise en la qualité de son liquidateur amiable, Mme [K] [T], nom d'usage [C] responsables des dommages occasionnés à M. [Z] [O] et au syndicat des copropriétaires,
- dit que la société Inter [Localité 22] immobilier garantira les consorts [H] des condamnations prononcées à leur encontre,
- dit que la société Matmut doit sa garantie aux consorts [H] au titre du préjudice résultant de la perte des loyers,
- dit que la société Matmut et la société AXA France, les consorts [H] sont garantis des condamnations prononcées à leur encontre par les sociétés Gaillard père et fils et Inter [Localité 22] immobilier,
- dit que la société AXA France doit sa garantie au syndicat des copropriétaires,
- condamné in solidum, les sociétés Gaillard père et fils et Inter [Localité 22] immobilier et les consorts [H] à verser à M. [Z] [O] les sommes de 2.779, 75 € au titre du préjudice matériel et 51.800 € au titre de la perte de jouissance,
- condamné in solidum les sociétés Gaillard père et fils, Inter [Localité 22] immobilier, les consorts [H] et la société AXA France, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.719,74 € au titre des frais de remise en état,
- condamné in solidum les sociétés Gaillard père et fils, Inter [Localité 22] immobilier et Matmut à payer aux consorts [H] la somme de 10.666,98 € au titre de la perte de loyers,
- condamné les sociétés Gaillard père et fils et Inter [Localité 22] immobilier à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
à M. [Z] [O] une somme de 5.000 €,
au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 €,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné in solidum les sociétés Gaillard père et fils et Inter [Localité 22] immobilier aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise d'un montant de 8.023,86 €,
- dit que les dépens seront recouvrés par Maître Delphine Mollanger et Maître Isabelle Gabriel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société par actions simplifiée Inter [Localité 22] immobilier, prise en la personne de son liquidateur amiable, Mme [K] [T], et la société Matmut ont relevé appel de ce même jugement par déclarations remises au greffe respectivement les 21 juillet et 7 septembre 2017.
Les deux procédures ont été jointes le 21 février 2018.
La procédure devant la cour a été clôturée le 30 novembre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 29 décembre 2021 par lesquelles la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] immobilier-IPI, prise en la personne de son liquidateur amiable, Mme [K] [T], non d'usage [C], appelante, invite la cour, au visa des articles 1147, 1382, 1384 alinéa 1 et suivants, 2224 du code civil, L. 124-3 du code des assurances et 122 du code de procédure civile, à :
à titre principal, sur les responsabilités,
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité et l'a condamnée à régler diverses sommes aux parties,
et statuant à nouveau,
- dire qu'aucune des parties ne démontre l'existence d'une faute lui étant imputable ayant un lien de causalité avec les désordres constatés,
- débouter en conséquence les parties de toutes leurs demandes en condamnation ou en garantie dirigées à son encontre,
à titre subsidiaire, sur les appels en garantie,
- infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas statué sur les appels en garantie formés par elle,
et statuant à nouveau,
- condamner in solidum :
le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24],
la société Co.ren.am-Gaillard (venant aux droits de la société Gaillard père et fils) prise en la personne de son liquidateur amiable, Mme [F] [V], nom d'usage [I],
M. [Z] [O],
M. [U] [A],
la société AXA France,
la société GMF,
et la société Matmut,
à la relever et la garantir intégralement de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en ce inclus les intérêts, dépens, et les frais de procédure,
à titre subsidiaire, sur les préjudices,
- infirmer le jugement sauf en ce qu'il n'a pas retenu :
le préjudice invoqué par M. [Z] [O] au titre des troubles de jouissance pour la période antérieure à octobre 2012,
le préjudice invoqué par les consorts [H] au titre des travaux de remise en état,
et statuant à nouveau,
- revoir à de plus justes proportions les demandes indemnitaires des parties,
en tout état de cause,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de la procédure, incluant les honoraires de l'expert et à régler diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
et statuant à nouveau,
- condamner tout succombant aux dépens, incluant les frais d'expertise, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui verser la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles ;
Vu les conclusions du 29 novembre 2022 par lesquelles M. [G] [H], intimé ayant formé appel incident, et intervenant volontaire en sa qualité d'héritier de Mme [N] [J], veuve [H], invite la cour, au visa des anciens articles 1147, 1382, 1383 et 1384 du code civil , à :
- le recevoir en son intervention volontaire en sa qualité d'héritier de Mme [N] [J], veuve [H],
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu leur responsabilité,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle n'a pas retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de M. [U] [A] et de leurs assureurs dont la société AXA France,
- infirmer la décision entreprise quant au quantum du préjudice financier subis par eux, M. [Z] [O] et le syndicat des copropriétaires,
et, statuant à nouveau,
- dire qu'aucune responsabilité ne peut être encourue les concernant et désormais le concernant,
en conséquence,
- débouter la société Matmut de ses demandes, fins et conclusions quant à l'étendue de ses garanties,
- débouter la société Inter [Localité 22] immobilier, prise en la personne de son liquidateur amiable, Mme [K] [T], sous réserve de la recevabilité de ses conclusions, de ses demandes, fins et conclusions,
- débouter M. [Z] [O] de ses demandes, fins et conclusions,
- débouter la société Co.ren.am prise en la personne de son liquidateur amiable Mme [F] [V] - [I] de ses demandes, fins et conclusions,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions,
- dire que seuls la société Gaillard père et fils, la société Inter [Localité 22] immobilier, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24], M. [U] [A] sont responsables des sinistres intervenus, objets de l'expertise judiciaire de Mme [S] [X],
en conséquence,
- condamner exclusivement avec la part de responsabilité qu'il plaira à la cour de chiffrer, Mme [F] [V]-[I] ès qualités de liquidateur amiable de la société Co.ren.am venant aux droits de la société Gaillard père et fils, la société Inter [Localité 22] immobilier, prise en la personne de son liquidateur amiable, Mme [K] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24], M. [U] [A] avec leurs assureurs, la société Matmut et la société AXA France, des montants alloués tant au syndicat des copropriétaires qu'à M. [Z] [O],
subsidiairement,
- si par impossible leur responsabilité était retenue, il conviendra de condamner la société Matmut à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, ainsi que Mme [F] [V]-[I], ès qualités de liquidateur amiable de la société Co.ren.am, venant aux droits de la société Gaillard père et fils, la société Inter [Localité 22] immobilier, prise en la personne de son liquidateur amiable, Mme [K] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24], et M. [U] [A] avec leurs assureurs, la société Matmut et la société AXA France, et ce in solidum,
en tout état de cause,
- limiter le préjudice tant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16]
[Adresse 16] à [Localité 24] que celui de M. [Z] [O] à de plus justes proportions, soit à la somme de 12.498,94 € ttc déduction faite des travaux privatifs réglés directement par M. [Z] [O] et eux-mêmes pour le syndicat des copropriétaires et à 1.140 € pour M. [Z] [O],
- condamner in solidum Mme [F] [V]-[I], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur amiable de la société Co.ren.am venant aux droits de la société Gaillard père et fils, la société Inter [Localité 22] immobilier, prise en la personne de son liquidateur amiable, Mme [K] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] et M. [U] [A] avec leurs assureurs, la société Matmut et la société AXA France, à lui régler la somme de 16.240,23 € au titre de son préjudice,
- confirmer la décision dont appel en toutes ses autres dispositions et notamment sur le principe de garantie de la société Matmut quant aux condamnations prononcées à leur encontre aux droits desquels il vient désormais,
y ajouter,
- condamner in solidum Mme [F] [V]-[I], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur amiable de la société Co.ren.am, venant aux droits de la société Gaillard père et fils, la société Inter [Localité 22] immobilier, prise en la personne de son liquidateur amiable, Mme [K] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] et M. [U] [A] avec leurs assureurs, la société Matmut et la société AXA France, à lui régler la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Mme [F] [V]-[I], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur amiable de la société Co.ren.am, venant aux droits de la société Gaillard père et fils, la société Inter [Localité 22] immobilier, prise en la personne de son liquidateur amiable, Mme [K] [T], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] et M. [U] [A] avec leurs assureurs, la société Matmut et la société AXA France, à lui régler les dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment
les frais d'expertise judiciaire pour lesquels ils ont avancé la somme de 3.800 €, qui pourront être recouvrés par la Selarl G2 & H, avocat, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 7 janvier 2019 par lesquelles M. [Z] [O], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1382 et 1383 du code civil, à :
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :
déclaré les consorts [H], la société Inter [Localité 22] immobilier et la société Gaillard père et fils responsables des dommages qui lui été occasionnés,
condamné in solidum les consorts [H], la société Inter [Localité 22] immobilier et la société Gaillard père et fils à lui verser les sommes de 2.779,75 € au titre du préjudice matériel et de 51.800 € au titre de la perte de jouissance,
y ajoutant, sur son préjudice,
- fixer l'indemnisation du trouble de jouissance dû aux dégâts des eaux :
à la somme de 10.000 € pour la période de 2008 jusqu'au début des opérations d'expertise en septembre 2012,
à titre subsidiaire, à la somme de 6.000 € pour la période d'avril 2010 à septembre 2012,
à titre infiniment subsidiaire, à la somme de 4.000 € pour la période d'avril 2011 à septembre 2012,
- fixer à la somme de 500 € le montant de l'indemnisation pour les désagrément liés au nettoyage du chantier en vue de la remise en état des lieux,
sur les responsabilités,
- déclarer le syndicat des copropriétaires et M. [U] [A] co-responsables des dommages qui lui ont été occasionnés,
- condamner le syndicat des copropriétaires et M. [U] [A] in solidum avec les consorts [H], la société Inter [Localité 22] immobilier et la société Gaillard père et fils à indemniser son entier préjudice, à savoir :
à titre d'indemnisation du trouble de jouissance dû aux dégâts des eaux, la somme de 10.000 € pour la période de 2008 à septembre 2012,
à titre subsidiaire, la somme de 6.000 € pour la période d'avril 2010 à septembre 2012,
à titre infiniment subsidiaire, la somme de 4.000 € pour la période d'avril 2011 à septembre 2012,
à titre d'indemnisation du trouble de jouissance dû à la réalisation des travaux de 2012 à 2014, la somme de 51.800 €,
à titre d'indemnisation des frais complémentaires de remise en état, la somme de 3.279,75 € (2.779,75 € + 500 €),
sur la garantie des assureurs,
- condamner les assureurs des parties succombantes à les garantir de toutes les condamnations prononcées en sa faveur, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, notamment condamner la société Matmut, en qualité d'assureur des consorts [H], et la société AXA, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires à lui payer :
à titre d'indemnisation du trouble de jouissance dû aux dégâts des eaux, la somme de 10.000 € pour la période de 2008 à septembre 2012,
à titre subsidiaire, la somme de 6.000 € pour la période d'avril 2010 à septembre 2012,
à titre infiniment subsidiaire, la somme de 4.000 € pour la période d'avril 2011 à septembre 2012,
à titre d'indemnisation du trouble de jouissance dû à la réalisation des travaux de 2012 à 2014, la somme de 51.800 €,
à titre d'indemnisation des frais complémentaires de remise en état, la somme de 3.279,75 € (2.779,75 € + 500 €),
sur les frais irrépétibles et les dépens,
- condamner in solidum les parties succombantes, ainsi que leurs assureurs respectifs, notamment la société Matmut, en qualité d'assureur des consorts [H], et la société AXA France, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires, à lui payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 10.000 € pour la procédure de première instance, et la somme de 10.000 € pour la procédure d'appel,
- condamner in solidum les parties succombantes, ainsi que leurs assureurs respectifs, à payer les entiers dépens de première instance et d'appel, en ceux compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SCP Grappotte-Benetreau pour les dépens de première instance et d'appel ;
Vu les conclusions du 27 février 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24], intimé, demande à la cour, au visa des anciens articles 1382, 1383 et 1384 du code civil, de :
- confirmer le jugement,
y ajoutant,
- dire que le cabinet Vivienne, en qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires, n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard des parties à l'instance,
- condamner in solidum les sociétés Gaillard père et fils aux droits de laquelle se trouve la société Co.ren.am, prise en la personne de son liquidateur amiable, la société Inter [Localité 22] immobilier et les consorts [H] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance non compris dans les dépens,
- condamner in solidum les sociétés Gaillard père et fils aux droits de laquelle se trouve la société Co.ren.am, prise en la personne de son liquidateur amiable, la société Inter [Localité 22] immobilier et les consorts [H] aux entiers dépens de première instance comprenant les frais d'expertise d'un montant de 8.023,86 €,
- débouter les consorts [H], M. [Z] [O], la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle se trouve la société Co.ren.am, prise en la personne de son liquidateur amiable, de toutes les demandes incidentes formées à l'encontre du cabinet Vivienne, en qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires,
à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait imputer une part de responsabilité civile au cabinet Vivienne,
- dire que la société AXA France garantira le cabinet Vivienne, en qualité de syndic en exercice, de toutes condamnations prononcées à son encontre,
en tout état de cause,
- condamner in solidum les consorts [H], la société Gaillard Père & fils aux droits de laquelle se trouve la société CO.REN.AM prise en la personne de son liquidateur amiable, le Cabinet inter [Localité 22] Immobilier et la compagnie AXA France aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Vu les conclusions du 6 novembre 2021 par lesquelles la société d'assurance mutuelle à cotisations variables Mutuelle Assurance des Travailleurs Mutualistes, dite Matmut, appelante, demande à la cour, au visa de l'article 1134 du code civil, de :
à titre principal,
- débouter la société IPI et l'intégralité des parties de leurs demandes dirigées à son encontre,
- réformer le jugement en ce qu'il a alloué à M. [Z] [O] la somme de 51.800 € de dommages et intérêts au titre de la privation de jouissance,
- réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer aux consorts [H] la somme de 10.666,98 € au titre de la perte de loyers,
- réformer le jugement en ce qu'il a déclaré les consorts [H] responsables des dommages occasionnés à M. [Z] [O] et au syndicat des copropriétaires,
- réformer le jugement en ce qu'il a prononcé la condamnation in solidum des sociétés Gaillard père et fils, Inter [Localité 22] immobilier et elle-même au paiement de la somme de 10.666,98 € au titre de la perte de loyers des consorts [H],
- réformer le jugement en ce qu'il a prononcé la condamnation in solidum des sociétés Gaillard père et fils, Inter [Localité 22] immobilier et les consorts [H] au paiement de 51.800 € au titre de la perte de jouissance de M. [Z] [O],
- ramener le préjudice subi par M. [Z] [O] à de plus justes proportions, soit la somme de 2.400,32 € et le débouter pour le surplus,
- juger qu'elle n'est tenue à l'égard des consorts [H] pour leur perte de loyers qu'à la somme de 7.111,32 €, montant du plafond de garantie,
à titre subsidiaire,
- limiter le préjudice de jouissance de M. [Z] [O] à la somme de 37.000 €,
en tout état de cause,
- débouter l'intégralité des parties de leurs demandes à son encontre,
- condamner chacune des parties au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;
Vu les conclusions du 4 novembre 2022 par lesquelles la société anonyme AXA France, intimée, demande à la cour, au visa des anciens articles 1134, 1382, 1383 et 1384 du code civil, de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a :
déclaré la société Gaillard père et fils, les consorts [H] et la société Inter [Localité 22] immobilier prise en la qualité de son liquidateur amiable, Mme [K] [T], responsables des dommages occasionnés à M. [Z] [O] et au syndicat des copropriétaires,
dit que la société Inter [Localité 22] immobilier garantira les consorts [H] des condamnations prononcées à leur encontre,
dit que la société Matmut, elle-même et les consorts [H] sont garantis des condamnations prononcées à leur encontre par les sociétés Gaillard père et fils et Inter [Localité 22] immobilier,
dit qu'elle doit sa garantie au syndicat des copropriétaires,
condamné in solidum les sociétés Gaillard père et fils, Inter [Localité 22] immobilier, les consorts [H] et elle-même à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.719,74 € au titre des frais de remise en état,
- constater qu'elle a versé au syndicat des copropriétaires la somme de 21.719,74 € au titre des frais de remise en état,
par conséquent,
- condamner in solidum Mme [F] [V]-[I], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur amiable de la société Co.ren.am venant aux droits de la société Gaillard père et fils et la société Inter [Localité 22] immobilier à lui verser la somme de 21.719,74 € versée au syndicat des copropriétaires en exécution du jugement entrepris au titre des frais de remise en état,
si par impossible, la responsabilité du syndicat des copropriétaires était retenue,
- constater que la garantie responsabilité civile souscrite par le syndicat des copropriétaires n'est pas mobilisable pour les manquements fautifs dont il se serait rendu responsable,
- constater que la police souscrite ne couvre pas la responsabilité personnelle du syndic,
- la déclarer bien fondée à dénier sa garantie responsabilité civile tant au profit du syndicat des copropriétaires que des consorts [H],
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre,
- condamner tout succombant aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions du 5 novembre 2022 par lesquelles Mme [F] [V], nom d'usage [I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société par actions simplifiée Co.ren.am venant aux droits de la société à responsabilité Père & fils, limitée Gaillard intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Inter [Localité 22] immobilier,
- débouter pour les motifs exposés dans le corps des présentes la société Inter [Localité 22] immobilier de l'appel en garantie formé contre la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am représentée par elle,
- à tout le moins, tenir compte de la part de responsabilité imputable à la société Inter [Localité 22] immobilier,
- débouter toute partie de toutes conclusions fins et ou prétentions plus amples et ou contraires,
statuant sur l'appel interjeté par la société Matmut,
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité des consorts [H],
- débouter pour les motifs exposés dans le corps des présentes la société Matmut de l'appel en garantie intégral formé contre la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am représentée par elle,
- à tout le moins, tenir compte de la part de responsabilité imputable aux consorts [H] et de l'existence de dégâts des eaux avant l'intervention en avril 2011 de la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am représentée par elle,
- débouter toute partie de toutes conclusions fins et / ou prétentions plus amples et ou contraires,
et, de surcroît,
- confirmer le jugement en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am representée par elle pour les conséquences des infiltrations survenues avant son intervention en mai 2011,
- recevoir la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am représentée par elle en son appel incident et, réformant le jugement dont appel, rejeter toutes demandes présentées a l'encontre de la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am représentée par elle, l'aggravation des dommages consécutifs aux dégâts des eaux récurrents et préexistants à son intervention n'étant pas démontrée,
- à tout le moins, retenir que la responsabilité de la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am représentée par elle ne saurait être engagée au-delà de 50% des préjudices subis,
- débouter toute partie de toutes conclusions fins et /ou prétentions plus amples et ou contraires,
- retenir que la somme allouée au syndicat des copropriétaires au titre des travaux réalisés par la société Bepox pour la réfection des poutres ne saurait être supportée intégralement par la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am,
- débouter toute partie de toutes conclusions fins et /ou prétentions plus amples et ou contraires,
- statuer ce que droit concernant la part de ces travaux imputable à la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am,
- déduire de la somme allouée au syndicat des copropriétaires au titre des travaux réparatoires la somme de 1.323,12 € correspondant à l'indemnité d'assurance reçue par M. [Z] [O],
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu que la part des travaux de mise en conformité de la salle d'eau [H] qui s'élève à la somme de 2.907,53 € devra en tout état de cause rester à leur charge,
- en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à hauteur de cette somme formée à l'encontre de la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am représentée par elle,
- ramener à la somme de 1.460,81 € la somme réclamée par le syndicat au titre des honoraires de maîtrise sur les travaux de réparation des parties communes et privatives,
- débouter pour les motifs exposés dans le corps des présentes le syndicat des copropriétaires de la demande formée à hauteur de la somme de 3.946,80 € ttc au titre des honoraires d'assistance du maître d'oeuvre durant les opérations d'expertise,
- à tout le moins ramener la demande formée a de beaucoup plus justes proportions,
- débouter pour les motifs exposés dans le corps des présentes le syndicat de la demande formée à hauteur de la somme de 1.596,66 € ttc au titre des honoraires du syndic,
- à tout le moins, ramener la demande formée à de beaucoup plus justes proportions,
- ramener le montant de la somme allouée à M. [Z] [O] au titre de son préjudice de jouissance à de beaucoup plus justes proportions,
à cet effet,
- retenir que M. [Z] [O] ne rapporte pas la preuve de son déménagement à compter de septembre 2012,
- retenir que l'appartement comporte deux salles de bain et que la salle de bain sinistrée mesure 6,13 m²,
- retenir que M. [Z] [O] ne rapporte pas la preuve des frais engagés pour son relogement,
en conséquence,
- limiter l'indemnisation allouée à ce titre à la somme correspondant à la seule valeur locative de la salle de bain sinistrée,
- débouter M. [Z] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et / ou contraires,
- débouter toute partie de toute demande d'indemnisation dirigée contre la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am représentée par elle au titre de la période postérieure au 1er novembre 2013,
- réformer le jugement dont appel concernant le montant alloué aux consorts [H] au titre de leurs pertes locatives,
- débouter toute partie de toute demande d'indemnisation dirigée contre la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am représentée par elle au titre des pertes locatives des consorts [H] pour la période postérieure au 1er novembre 2013,
- en conséquence, ramener la somme allouée à M. [G] [H] en sa qualité d'unique propriétaire à la somme de 7.111,32 € (592,61 x 12),
statuant sur l'appel incident de M. [G] [H],
- débouter pour les motifs exposés dans le corps des présentes M. [G] [H] de l'ensemble de ses prétentions dirigées contre la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am représentée par elle,
statuant sur l'appel incident de M. [Z] [O],
- débouter pour les motifs exposés dans le corps des présentes M. [Z] [O] de l'ensemble de ses prétentions dirigées contre la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am représentée par elle,
en tout état de cause,
- débouter toutes parties de toutes demandes fins et/ou conclusions plus amples et ou contraires,
- condamner in solidum la société Inter [Localité 22] immobilier, M. [G] [H] et la société Matmut à relever et garantir la société Gaillard père et fils aux droits de laquelle vient la société en liquidation Co.ren.am représentée par elle à hauteur de leur propre part de responsabilité,
- débouter toutes parties de toutes demande, fins et conclusions plus amples et/ ou contraires,
- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête de la société Inter [Localité 22] immobilier délivrée à M. [U] [A] le 10 octobre 2017, l'huissier ayant dressé procès-verbal conforme à l'article 659 du code de procédure civile, l'assignation devant la cour avec signification de conclusions à la requête de la société Inter [Localité 22] immobilier délivrée à M. [U] [A] le 27 novembre 2017, par remise de l'acte en l'étude de l'huissier ;
Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête de la société Inter [Localité 22] immobilier délivrée à la société GMF assurances le 29 septembre 2017, à personne habilitée ; l'assignation devant la cour avec signification de conclusions à la requête de la société Inter [Localité 22] immobilier délivrée à la société GMF Assurances le 27 novembre 2017, à personne habilitée ;
Vu la signification de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] délivrée à M. [U] [A] le 28 novembre 2017, par remise de l'acte en l'étude de l'huissier ;
Vu la signification de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] délivrée à la société GMF Assurances le 24 novembre 2017, à personne habilitée ;
Vu la signification de conclusions à la requête de M. [Z] [O] délivrée à M. [U] [A] le 2 février 2018, par remise de l'acte en l'étude de l'huissier ;
SUR CE,
M. [U] [A] et la société GMF Assurances n'ont pas constitué avocat ; l'arrêt sera rendu par défaut ;
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur l'intervention volontaire de M. [G] [H] en sa qualité d'héritier de Mme [N] [J] veuve [H]
Suivant acte authentique du 31 octobre 1985 M. [Y] [H] & Mme [N] [J] épouse [H] ont acquis le lot n° 28 dans l'immeuble situé [Adresse 16] à [Localité 24], constitué d'un logement de deux pièces au 6ème étage ; c'est le studio à l'origine des désordres litigieux ;
M. [Y] [H] est décédé le 8 janvier 2007, laissant pour lui succéder son conjoint survivant, Mme [N] [J], et l'unique héritier réservataire M. [G] [H] ;
Mme [J] veuve [H] est décédée le 2 août 2021 laissant pour héritier M. [G] [H] ; celui-ci est donc le propriétaire du studio du 6ème étage constituant le lot n° 28 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] ;
Il y a lieu de recevoir M. [G] [H] en son intervention volontaire en sa qualité d'héritier de Mme [N] [J] veuve [H] ;
Sur les désordres et leurs causes
Sur l'historique des désordres
Comme indiqué plus haut, le studio de M. [H] est situé au 6ème étage, il comporte une salle de bains avec douche et une pièce séjour-cuisine ouverte ; il est situé immédiatement au-dessus de la cuisine et de la salle de bains de l'appartement de M. [Z] [O] au 5ème étage ;
Les consorts [H] ont confié la gestion de leur studio à la société Inter [Localité 22] Immobilier (IPI) du 15 octobre 1985 au 31 décembre 2011 et, à partir du 1er janvier 2012 à la société Cabinet Lamirand & associés ; la société Matmut est l'assureur des consorts [H] depuis le 20 août 2010 ;
M. [U] [A], assuré auprès de la Matmut, a été le locataire du studio du 6ème étage du 10 juillet 2009 au 31 octobre 2012 ;
Selon M. [Z] [O], les fuites en provenance de l'appartement des consorts [H], qui ont dégradé les parties communes de l'immeuble ainsi que la salle de bains de son appartement perdurent depuis 2007 ; il s'appuie sur les déclarations de M. [D] [P], architecte de la copropriété, qui a déclaré lors de l'expertise judiciaire que ces dégât des eaux remontent à au moins l'année 2007 et qu'il avait fait des mesures d'humidité positives en 2008 ;
Cependant, aucune pièce produite ne vient confirmer la survenance de dégâts des eaux depuis l'année 2007 ou 2008 ;
En réalité, le premier dégât des eaux qui a fait l'objet d'un constat amiable et d'une déclaration de sinistre date du 21 mai 2010 ;
Le 21 mai 2010, la société IPI a missionné une entreprise de plomberie, la société Chauffage Rénovation Plomberie-CRP, pour résoudre les problèmes d'infiltrations d'eau au niveau de la douche ayant entraîné un dégât des eaux au plafond du voisin du dessous, de fuite à la chasse d'eau des WC et de moisissures en bas d'un mur de la cuisine ;
Le 25 mai 2010 M. [O] et M. [A] ont signé un constat amiable de dégâts des eaux et M. [A] a régularisé une déclaration de sinistre le même jour auprès de son assureur la Matmut ;
Le 31 mai 2010 un devis a été émis par la société CRP d'un montant de 332,33 € TTC pour la réfection du joint rubson sur le bac à douche (293,29 € TTC) et le carrelage périphérique et le remplacement d'un robinet flotteur ; la société IPI a demandé au locataire de prendre en charge la partie réfection du joint (293,29 € TTC) du devis de l'entreprise CRP ; cette dernière n'est pas intervenue, M. [A] a changé lui même le joint autour du receveur de douche ;
La Matmut a mandaté un expert, le cabinet Polyexpert, dont le rapport du 3 janvier 2011 donne pour origine au dégât des eaux des 'infiltrations par joints d'étanchéité au pourtour du receveur de douche chez M. [A], locataire du copropriétaire au 6ème étage, il en résulte des dommages chez M. [O], copropriétaire occupant au 5ème étage' et pour conséquences des désordres '1) immobilier salle d'eau : plâtre au plafond compris incidence électricité-
2) embellissements salle d'eau : peinture et voile de verre murs + plafond + armoire toilette' ; ce rapport fait état de la cause des désordres supprimée par un professionnel, alors que le joint a été remplacé par M. [A] ;
La société IPI, n'a pas prévenu les consorts [H], ni effectué de suivi de cette opération en 2010 ; cependant, il n'y a eu aucun signalement de fuite ni de constat de la douche au 6ème étage lors de la visite du 12 octobre 2010 du cabinet Polyexpert ;
M. [O] a été indemnisé le 12 janvier 2011, à hauteur de 1.323,12 € pour les travaux de réfection d'embellissement de son appartement, par son assureur, la société GMF, dans le cadre de la convention CIDRE ;
S'agissant des dommages immobiliers consécutifs au sinistre du 21 mai 2010 (plâtre au plafond de la salle de bains compris incidence électricité), le syndicat des copropriétaires a adressé le 15 mars 2011 une déclaration de sinistre à l'assureur de l'immeuble, la société AXA France qui a mandaté le cabinet Labouze lequel a dressé son rapport le 12 avril 2011 qui fait état de la cause du sinistre ('fuite sur évacuation du bac à douche inaccessible chez M. [A], locataire au 6ème étage provoquant des dommages dans l'appartement de M. [O], copropriétaire occupant au 5ème étage'), mais indique que la suppression de la cause est 'en cours lors de notre passage sur place' (le 4 avril 2011) ; le montant des travaux de plâtrerie et d'électricité est évalué à 1.960,06 € ;
Le 4 avril 2011 M. [Z] [O] a écrit au syndic de la copropriété, la société Cabinet Vivienne : 'je vous demande de mettre en demeure le propriétaire au 6ème étage (location [A]) de faire réparer, en urgence, l'installation de plomberie. La douche continue d'inonder l'appartement [O] au 5ème étage. Le constat a été fait le 4 avril par l'expert d'AXA, cabinet Labouze, et M. [D] [P], architecte DPLG, représentant la copropriété' ;
Le 6 avril 2011 le syndic Cabinet Vivienne a signalé à la société IPI en sa qualité de mandataire de gestion du studio appartenant aux consorts [H] l'existence d'une 'fuite au biveau de la plomberie de votre appartement...occupé par M. [A] qui engendre des dommages importants chez le voisin d'en dessous, M. [O]. Il est urgent qu'un plombier intervienne afin de faire cesser cette fuite...' ;
Le 8 avril 2011 la société IPI a demandé à la société Gaillard, entreprise de plomberie, de se rendre chez M. [A] 'qui constate de l'humidité dans la salle de bains et la cuisine, afin d'en trouver l'origine' et établir un devis ;
Le 4 mai 2011 la société IPI a relancé la société Gaillard avec information d'une fuite continue du WC chez M. [A] ;
Le 5 mai 2011 la société Gaillard a envoyé à la société IPI son devis d'un montant de
1.922.21 € TTC pour le changement du bac à douche, la reprise du carrelage et le remplacement du réservoir WC ;
Le 6 mai 2011 la société IPI, a écrit aux consorts [H] : 'nous vous informons que votre locataire subit un dégât des eaux provenant de sa salle de douche, ainsi que son voisin du dessous. Les experts de leur assurance avaient conclu à un manque d'entretien des joints d'étanchéité du bac à douche. Malgré les travaux les infiltrations persistent. Nous avons donc fait intervenir notre plombier qui a constaté que le bac à douche est fissuré et qu'il existe peut-être une fuite à la bonde de la douche. Il nous a donc établit le devis suivant, incluant la réparation du WC qui fuit' ;
Puis les travaux ont été effectués par la société Gaillard le 31 mai 2011 ; elle a réparé la fuite du WC et procédé au remplacement du bac à douche, avec réfection de 3 rangs de faïence sur la paroi de façade y compris la faïence et tous joints d'étanchéité au pourtour du bac et de la paillasse ; elle n'a réalisé aucun travaux d'étanchéité sur les parois ;
Le 18 juillet 2011 le syndic a informé la société IPI d'un nouveau dégât des eaux, lui indiquant 'il est urgent qu'un plombier intervienne afin de faire cesser cette fuite' ; cependant, aucune entreprise n'est intervenue ;
Le 7 octobre 2011 la société AXA France, assureur de l'immeuble, a missionné le cabinet d'expertise EUREXO, lequel a effectué une visite le 27 octobre 2011 ;
Dans on rapport du 7 novembre 2011, EUREXO a conclu à la responsabilité du copropriétaire non occupant du 6ème pour une fuite sur le siphon de douche non accessible, et a mentionné que la cause avait été supprimée, avec un dossier à classer sans suite ;
Le 24 novembre 2011, la société IPI a demandé à la société Gaillard d'intervenir sur les canalisations bouchées (douche lavabo et wc) avec refoulement des wc dans la douche ;
Le 29 novembre 2011, l'entreprise Gaillard a effectué le dégorgement ;
A partir du 1er janvier 2012 la société IPI n'a plus la gestion de l'appartement des consorts [H] ;
Le 26 mars 2012 M. [P], architecte de la copropriété, a rédigé un rapport intitulé 'dégâts des eaux concernant les parties communes à partir du 6ème étage' ; il expose :
'Compte rendu des visites de constat :
1°/ J'ai représenté la copropriété aux rendez vous d'expertise consécutifs aux dégâts des eaux successifs causés à partir du 6ème étage, par une installation de plomberie, avec carrelage, dans le studio au-dessus de M. [O] (5ème étage).
2°/ Des réparations ont été exécutées :
remplacement d'un bac à douche, impossibilité d'accès au siphon
intervention en réparation du circuit d'alimentation
réserves ont été faites sur l'étanchéité des revêtements des murs (carrelage) entourant le bac à douche, accolés à la paroi de façade.
3°/ Les désordres continuent.
Il est constaté des dégradations sur le mur extérieur côté courette du 5ème étage (chez M. [O]), au 2ème étage (M. et Mme [M]), y compris les étages intermédiaires...
4°/ Les planchers sont constitués d'éléments en bois et présentent des risques de périls sur ces dites structures, il est bon de rappeler que cet immeuble a été construit en 1840.
5°/ Les réparations pour assurer l'étanchéité totale et définitive des isntallations du 6ème étage devront nécessiter le contrôle des travaux par un architecte nommé par la copropriété, ce dernier étant intervenu à plusieurs reprises lors des constats et expertise.
Les travaux devront obligatoirement être exécutés par des entrprises qualifiées';
Après avoir transmis ce rapport le 2 avril 2012 à la société IPI qui n'était plus le mandataire de la gestion du studio, le syndicat des copropriétaires a écrit le 10 avril 2012 aux consorts [H] pour leur demander de refaire en urgence l'étanchéité des installations sanitaires de leur appartement ;
Le 31 mai 2012 le Cabinet Lamirand, nouveau gestionnaire du bien, a demandé à la société Gaillard de faire une recherche de fuite ;
Le syndicat a fait de même et a mandaté pour ce faire la société Alleaume & Goulart ; le 23 avril 2012, cette entreprise a conclu que la fuite pouvait provenir d'un défaut d'étanchéité de la douche de l'appartement loué à M. [A] mais précisait qu'elle n'avait pu vérifier la présence d'une fuite sous le bac à douche faute de trappe d'accès ;
Compte tenu du péril décrit par l'architecte de l'immeuble et du problème persistant de fuite d'eau non résolu depuis deux ans, le syndicat des copropriétaires a donc sollicité du juge des référés la désignation d'un expert judiciaire ;
Au cours de ses opérations, l'expert n'a constaté aucun désordre au 2ème étage, ni en façade des 3ème et 4ème étages ; en revanche, elle a constaté le 27 septembre 2012 que les fuites n'ont pas cessé depuis le dernier constat 2 avril 2012 chez M. [O] (bassines remplies d'eau) ;
Au cours des opérations d'expertise et à la demande de l'expert, l'entreprise de plomberie Dublanc Yves, missionnée par le syndicat des copropriétaires, a déposé le bac à douche du 6ème étage le 31 octobre 2012 ;
Dans son rapport faisant suite à son intervention, l'entreprise Dublanc Yves indique :
'Dépose de la robinetterie murale. Mauvaise étanchéité des rosaces sur le mélangeur, pas de protection sur les tuyaux encastrées dans le mur.
Dépose receveur de douche Autour du receveur aucune étanchéité, coffrage effectué par des morceaux de bois qui ont servi de remplissage pour augmenter laa largeur de la douche et poser le carrelage.
Une chape a été posée sous le receveur plancher pourri complètement avec les lambourdes.
La cloison entre coin cuisine et douche montée en carreaux de plâtre ordinaire et doublage côté robinetterie pareil.
En dessous du receveur, l'évacuation est en PVC de 100, le branchement de la douche et le branchement du lavabo est en contre-pente, alimentation eau froide et eau chaude manque de protection';
L'expert souligne que l'utilisation par la société Gaillard de morceaux de bois pour réaliser le coffrage du receveur 'est totalement proscrit, l'entreprise Gaillard qui a refait cette installation, receveur et paillasse en 2010, ne peut méconnaître les règles du DTU datant de 2009' ;
Elle explique que le fait que l'évacuation du siphon de douche et du lavabo se raccordent dans le PVC de 100 qui est en contre-pente, 'explique que le wc lavabo et la douche aient été bouchés et que le wc refoule dans la douche';
Elle relève que l'entreprise Gaillard n'a pu manquer l'observation de ces non conformités et qu'elle a pourtant raccordé un nouveau receveur sur ces installations défaillantes et n'a rien signalé ;
Sur les désordres constatés par l'expert
Mme [S] [X], expert judiciaire, a constaté dans la salle de bains de M. [Z] [O] :
- un taux d'humidité de 100 %,
- la présence de champignons,
- le lattis bois du plafond du plancher en bois en train de s'effondrer,
- un écoulement d'eau depuis le centre du plafond jusqu'à deux bassines posées au sol ;
Elle a également constaté, dans l'appartement de M. [G] [H] situé au dessous :
- 100 % d'humidité de tous les murs de la salle de bain et de la cloison dans la cuisine,
- 100 % d'humidité du ciment et du carrelage devant la douche,
- aucune étanchéité aux rosaces de la robinetterie de la douche ;
Sur la cause des désordres
Il résulte du rapport d'expertise que les infiltrations d'eau en provenance du studio du 6ème étage qui ont endommagé le gros oeuvre du plancher entre les 5ème et 6ème étages, partie commune, et la salle de bains de l'appartement de M. [O] ont pour cause le manque d'étanchéité, au niveau du 6ème étage, des supports de la douche, murs et sols y compris paillasse en U et par les fuites multiples pendant 2 ans entre 2010 et 2012 : par le siphon, par le bac à douche lui-même (bac fissuré), par le WC, et par les alimentations en EF (eau froide) et ECS (eau chaude sanitaire) encastrées dans la façade ;
L'expert explique que le défaut d'étanchéité de la faïence sur les murs et le carrelage sur le sol de la pièce d'eau du 6ème étage a fait que l'eau de ruissellement a pénétré, soit par les joints de carrelage qui ne sont pas hydrofuge, soit par le vieillissement du carrelage lui même qui devient poreux ;
Les infiltrations ont fait pourrir partiellement le bois d'ossature du plancher, et selon l'expert, il n'a pas fallu plus de deux ans pour que les poutres soient atteintes ;
La matérialité des désordres est établie, de même que leur cause ;
Sur les responsabilités
Les infiltrations en provenance des installations sanitaires défectueuses du studio du 6ème étage ont endommagé les parties communes et les parties privatives du lot de M. [Z] [O] ; ce dernier et le syndicat des copropriétaires sont donc les victimes des désordres ;
Sur la responsabilité de M. [G] [H]
La responsabilité de M. [G] [H], propriétaire non occupant du studio du 6ème étage dont proviennent les fuites est recherchées par M. [Z] [O] sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et celui des articles 1240 et 1241 du code civil (anciens articles 1382 et 1383) ; le syndicat des copropriétaires fonde quant à lui sa demande sur les articles 1382, 1383 et 1384 anciens du code civil ;
Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage s'applique à tous les occupants d'un immeuble en copropriété, quel que soit leur titre d'occupation ;
Il s'agit d'une responsabilité de plein droit dont le propriétaire de l'appartement siège des désordres ne peut s'exonérer en prétextant n'avoir commis aucune faute ;
La théorie des troubles anormaux de voisinage s'applique aux dégâts des eaux qui ont entraîné des dégradations importantes au sein d'un appartement ;
Dans la salle de bains de l'appartement de M. [Z] [O] l'expert a constaté :
- le plafond est saturé à 100 % d'humidité, sous la douche du R+6,
- le mur de façade sur courette est également à 100 % d'humidité,
- la présence de champignons sur le mur de façade et plafond,
- le lattis bois du plafond du plancher, également en bois, est en train de s'effondrer, en façade présence d'une déformée importante sous le poids du bois humide, présence de crevasses et de fissures
- l'eau s'écoule depuis le centre du plafond directement dans deux bassines placées sur le sol ;
Ces désordres, qui rendent la salle de bains inutilisable et portent atteinte à la structure de l'immeuble du fait que le plancher haut est en train de s'effondrer, sont constitutifs de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage ;
La responsabilité sans faute de M. [H] sur le fondement des troubles anormaux de voisinage est donc engagée envers M. [Z] [O] ;
L'article 1384 ancien du code civil alors applicable dispose qu'on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ;
M. [G] [H] engage sa responsabilité sur le fondement de l'ancien article 1384 précité à l'égard du syndicat des copropriétaires du seul fait de sa qualité de propriétaire des installations à l'origine des désordres affectant les parties communes ;
A cet égard il doit être observé que les consorts [H] qui ont acquis le studio du 6ème étage le 31 octobre 1985 n'y ont jamais effectué de travaux de rénovation ; le défaut d'étanchéité de la salle de bains du studio existait dès l'origine de l'acquisition, de sorte que M. [H] et son assureur la Matmut ne peuvent valablement invoquer l'exonération de responsabilité du fait d'un tiers, en l'occurrence la société IPI, gérante de l'appartement, et la société Gaillard qui a réalisé deux interventions ; les éventuelles fautes de ces deux intervenants, qui seront analysées plus loin, ne revêtent pas pour M. [H] le caractère de la force majeure puisque la cause des désordres est inhérente aux installations sanitaires du studio, du fait de l'absence d'étanchéité qui rendait inéluctables les infiltrations d'eau dans les parties communes et dans l'appartement du dessous ; les consorts [H] n'ont jamais entrepris de travaux de réhabilitation du studio pour le rendre conforme aux prescriptions en matière d'étanchéité des salles d'eau ;
La responsabilité de M. [G] [H] est donc engagée sur le fondement de l'article 1384 précité envers le syndicat des copropriétaires ; elle est également engagée sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 au terme duquel 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ; le copropriétaire est tenu envers le syndicat des dommages causés à la copropriété par la défectuosité de ses installations privatives, ce qui est le cas ici pour les motifs exposés plus haut ;
Sur la responsabilité de la société Inter [Localité 22] immobilier
Suivant mandat de gestion du 15 octobre 1985 (pièce IPI n° 17), la société IPI a reçu des consorts [H] mandat de gérer le studio du 6ème étage ;
La société Inter [Localité 22] immobilier fait valoir qu'elle a correctement géré le sinistre de 2010
dès qu'elle en a eu connaissance, en missionnant la société CRP ;
Elle soutient qu'elle a correctement traité le sinistre de mai 2011, en prenant contact avec le syndic qui l'a informée qu'un plombier était intervenu le 19 juillet 2011 et que le syndic reviendrait vers la société en cas de difficulté ;
Sur le premier sinistre du mois de mai 2010, si elle a missionné l'entreprise CRP qui a réalisé un devis, elle n'y a donné aucune suite ; elle n'a pas vérifié par elle même de la bonne réfection du joint d'étanchéité (278 €) par le locataire et elle n'a pas changé le robinet flotteur du WC (37 €) ;
Lors du sinistre d'avril 2011, elle a missionné la société Gaillard, a obtenu en mai 2011 l'accord du propriétaire sur le devis de cette entreprise (1.922,21 €) mais elle ne s'est pas rendue sur place pour vérifier la bonne fin des travaux ;
En juillet 2011, elle n'a donné aucune suite au courrier du syndic du 18 juillet 2011 l'informant d'un nouveau dégât des eaux en provenance du studio du 6ème étage qui a endommagé l'appartement du 5ème étage ; elle fait valoir qu'elle a pris attache avec le syndic qui lui aurait déclaré être en attente du rapport du plombier (pièce IPI n° 11 : note manuscrite en ce sens apposée sur le courrier du syndic de l'immeuble) ; à supposer cette indication avérée, il n'en reste pas moins que la société IPI ne s'est pas préoccupée des suites réservées à ce problème de fuite récurrente provenant de l'appartement dont la gestion lui avait été confiée ;
Sur le sinistre de novembre 2011 (canalisations bouchées), elle a missionné la société Gaillard qui est intervenue le 29 novembre 2011 pour dégorger les canalisations ;
Le mandat de gestion de la société IPI a pris fin le 31 décembre 2011 ;
Les premiers juges ont exactement relevé que la gestion par la société IPI des dégâts des eaux en 2010 et 2011 s'est limitée à des échanges et des contacts téléphoniques, sans aucun suivi sur place des travaux ou des expertises d'assurance, ni réception des travaux de la
société Gaillard ;
Si la société IPI n'a aucune compétence en plomberie, si elle n'est pas responsable des sinistres et s'il ne peut lui être reproché d'avoir fait appel en mai 2011 à une entreprise qui s'est révélée incompétente, il n'en reste pas moins qu'en sa qualité de spécialiste de la gérance immobilière à [Localité 22] et de gérante d'un appartement situé dans un immeuble parisien construit en 1840, elle ne pouvait ignorer les problèmes d'étanchéité qui affecte fréquemment les sols et murs des pièces humides situées au dernier étage d'un immeuble, lesquels n'avaient pas vocation à abriter, à l'origine, des salles de bains et WC ; en tenant compte du fait que les signalements de dégâts des eaux à la société IPI se sont multipliés durant l'année 2011, son absence de vérification des travaux des sociétés CRP et Gaillard et le fait qu'elle ne se soit pas déplacée dans le studio pour se rendre compte de l'état des installations sanitaires, au besoin en préconisant au propriétaire de commander un audit, ce qu'elle avait qualité à faire en tant que gérante du bien, son mandat n'étant nullement limitée à la gestion locative, elle a contribué à l'aggravation et à la persistance du sinistre ;
A cet égard, il est à noter, qu'en dehors de son courrier du 6 mai 2011, la société IPI n'a jamais informé les consorts [H] de la gravité de la situation ;
Sa responsabilité contractuelle sera donc retenue à l'égard des consorts [H] ; à l'égard du syndicat des copropriétaires et de M. [Z] [O] sa responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1240 (1382 ancien) du code civil ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société IPI ;
Sur la responsabilité de la société Gaillard
Selon l'article 1147 du code civil alors applicable, 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part' ;
La société Gaillard soutient que, si on peut lui reprocher une intervention inefficace, celle-ci n'est pas la cause des infiltrations, qui étaient antérieures ;
Les fautes d'exécution de la société Gaillard ont été décrites plus haut ;
Ainsi que l'a constaté l'expert, la société a délibérément refait le bac à douche sans étanchéité ;
Comme il a été dit plus haut, l'entreprise Gaillard, qui est intervenue en mai 2011 pour remplacer le bac à douche et refaire les joints sans faire aucun travaux d'étanchéité, n'a pu manquer d'observer la non-conformité des installations, mais elle a pourtant raccordé un nouveau receveur sur ces installations non conformes et n'a rien signalé ;
De plus, la mauvaise exécution des travaux a également causé un bouchonnement des canalisations ;
La société avait l'obligation de livrer un ouvrage conforme, ce qui n'a pas été le cas ; les désordres ont été aggravés à la suite de cette mauvaise réparation ;
Les champignons et moisissures, inexistants en 2011, se sont développés par la suite ;
Pour les dégâts des eaux survenus postérieurement à son intervention, la responsabilité de la société Gaillard est engagée envers M. [H] sur le fondement de l'article 1147 précité, et envers le syndicat des copropriétaires et M. [O] sur le fondement de l'article 1240 (ancien article1382) du code civil ;
Le jugement est confirmé sur ce point ;
Sur la responsabilité de M. [U] [A]
La responsabilité de M. [U] [A] est recherchée par M. [G] [H], la société IPI et M. [Z] [O] ;
Il a été vu que les désordres ont pour origine le manque d'étanchéité, au niveau du 6ème étage, des supports de la douche, murs et sols y compris paillasse en U et par les fuites multiples pendant 2 ans entre 2010 et 2012 : par le siphon, par le bac à douche lui-même (bac fissuré), par le WC, et par les alimentations en EF (eau froide) et ECS (eau chaude sanitaire) encastrées dans la façade ; toutes ces causes relèvent de la responsabilité du propriétaire, étant précisé que l'expertise n'a mis en exergue aucune utilisation anormale par le locataire des installations sanitaires ;
De plus, aucun défaut d'entretien imputable au locataire n'a été retenu comme cause, même partielle, des dégâts des eaux ; à cet égard la reprise de joints a été correctement effectuée par M. [A] et n'a généré aucune infiltration dans l'appartement du dessous ;
Il ne peut non plus être reproché au locataire de n'avoir pas alerté des infiltrations subies par M. [Z] [O], dès lors que ce dernier, qui subissait les préjudices, avait lui même lancé l'alerte ;
De plus, M. [U] [A] n'avait aucune raison de penser que des désordres persistaient
alors que les travaux avaient été effectués par un professionnel ;
Il ne peut être tenu pour responsable de la mauvaise conception et réalisation de la douche mise à sa disposition ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. [U] [A] ;
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
M. [O], M. [H] et la société IPI recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires principalement au motif d'une information tardive sur les désordres et de l'inertie du syndic ;
Cependant, comme l'a dit le tribunal, les fuites ont leur origine dans les parties privatives, et la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée de ce fait ;
Par ailleurs le syndicat des copropriétaires est lui même victime de désordres, le plancher entre le 5ème et le 6ème étage, menaçant de s'effondrer du fait de la pourriture de l'ossature bois provoquée par les infiltrations en provenance du studio du 6ème étage ;
Il apparaît que le syndicat, représenté par son syndic, a été particulièrement diligent ; informé par M. [O] des venues d'eau dans son appartement le 4 avril 2011, il a demandé dès le 6 avril suivant à la société IPI de faire intervenir d'urgence un plombier dans l'appartement du 6ème étage, demande réitérée le 18 juillet 2011, sans effet comme il a été vu ; il n'a pas manqué d'effectuer une déclaration de sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble, la société AXA, et il n'est pas responsable du fait que l'expert de l'assureur ait classé sans suite le dossier ; il a mandaté M. [P], architecte, et, à la suite du rapport de ce dernier du 26 mars 2012, il a écrit le 10 avril 2012 aux consorts [H] pour leur demander de refaire en urgence l'étanchéité des installations sanitaires de leur appartement ; il a encore mandaté la société Alleaume & Goulart, laquelle, le 23 avril 2012, a conclu que la fuite pouvait provenir d'un défaut d'étanchéité de la douche de l'appartement loué à M. [A] mais précisait qu'elle n'avait pu vérifier la présence d'une fuite sous le bac à douche faute de trappe d'accès ;
Et, en juin 2012, compte tenu du péril décrit par l'architecte de l'immeuble et du problème persistant de fuite d'eau non résolu depuis deux ans, le syndicat des copropriétaires a sollicité du juge des référés la désignation d'un expert judiciaire ;
Aucune inertie ne peut donc être reprochée au syndicat des copropriétaires dans la gestion des dégâts des eaux dont il n'est pas responsable ;
Par la suite, le syndicat a effectué les diligences nécessaires, y compris celles qui ne lui incombaient pas, pour procéder aux travaux de reprise ; dès le mois de septembre 2013, les travaux préconisés par l'expert judiciaire sur les parties communes (planchers) aux frais avancés du syndicat des copropriétaires ont été exécutés et réceptionnés par l'architecte de l'immeuble ; les ordres de service pour les travaux portant sur les parties privatives ont été établis dès le mois d'octobre 2013 par l'architecte de l'immeuble ;
Les frais suivants ont été avancés par le syndicat des copropriétaires :
- la dépose du bac de douche du 6ème étage pour mettre fin aux désordres : à la demande de l'expert judiciaire, la société Dublanc Yves est intervenue en cours d'expertise, dans la salle de bain du 6ème étage pour retirer le receveur de douche et la paillasse autour du receveur moyennant la somme de 637,72 € TTC alors que cette somme aurait dû être payée par le propriétaire de l'appartement ;
- le dégagement des solives et séchage en cours d'expertise : le 12 février 2013, la société Joao Rodrigues a adressé au syndic sa facture d'un montant de 1.112,80 € TTC pour le dégagement des solives et la mise en place d'un appareil de chauffage ;
- les travaux de réfection du plancher : le 10 septembre 2013, M. [D] [P], architecte, a adressé à la société BEPOX, un ordre de service pour l'exécution des travaux de rénovation du plancher suivant son devis du 4 mars 2013 et le 25 septembre 2013, la société BEPOX a facturé au syndicat la somme de 4.422,31 € ;
Il apparaît que dès le mois de septembre 2013, le syndicat a fait procéder, à ses frais avancés, aux travaux urgents préconisés par l'expert concernant les parties communes ; il ne peut donc être reproché au syndic d'avoir tardé dans le lancement des travaux urgents recommandés par l'expert judiciaire qui ne concernaient que les parties communes ;
- la réalisation des travaux de maçonnerie par la société Joao Rodrigues : le 4 octobre 2013, le syndic a demandé à la société Joao Rodrigues d'intervenir dans l'immeuble pour la mise en oeuvre de son devis du 16 mai 2013 qui concerne les travaux sur les parties privatives aux 5ème et 6ème étages ; ces travaux, d'un montant de 6.563,26 € TTC, ont été payés par le syndicat des copropriétaires alors qu'il auraient du l'être par les propriétaires ;
- la réalisation des travaux de plomberie par la société Dublanc Yves : le 1er octobre 2013, M. [D] [P] a adressé à l'entreprise de plomberie Dublanc Yves un ordre de service pour les travaux de plomberie à effectuer suivant devis du 16 mai 2013 ; le 6 avril 2014, la société Dublanc Yvesa adressé au syndic sa facture pour un montant de 1.716,44 € TTC réglée par le syndicat des copropriétaires ;
- les travaux de peinture par la société EDP devenue la société JDC Entreprise : cette société a été chargée de réaliser les travaux de peinture au niveau des parties privatives de M. [O] ; M. [P] lui a délivré son ordre de service le 1er juillet 2013 ; la société JDC Entreprise a émis sa facture d'un montant de 2.279,75 € TTC le 21 mai 2014 qui a été payée par M. [O] ;
- la réception des travaux réalisés :
les travaux exécutés par la société BEPOX (réfection du solivage du plancher) ont été réceptionnés sans réserve le 26 septembre 2013,
les travaux de maçonnerie et de plomberie réalisés respectivement par les sociétés Joao Rodrigues (réfection maçonnerie, carrelage, peinture) et Dublanc Yves (remplacement bac à douche et canalisatiuons) ont été réceptionnés le 7 avril 2014 sans réserve ;
Compte tenu de ces diligences, le syndicat des copropriétaires ne peut voir sa responsabilité engagée pour ce qui concerne la réalisation de ces travaux portant sur les parties privatives pour lesquelles ni les parties concernées ni leurs assureurs n'ont trouvé d'accord imposant finalement au syndicat des copropriétaires de les prendre également à sa charge ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [O], M. [H] et la société IPI de leurs demandes tendant à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;
Sur la responsabilité de M. [O]
La société IPI recherche la responsabilité de M. [Z] [O] à qui elle reproche un comportement passif ; elle lui fait grief de n'avoir pas accompli de diligences pour remédier aux désordres ;
M. [O] est la victime des venues d'eau dans son appartement en provenance du studio géré par la société IPI ; il ne revient pas à la victime de dégâts des eaux d'effectuer les travaux d'étanchéité de l'appartement du dessus, siège des désordres ;
M. [O] a régularisé un constat amiable le 21 mai 2010 et s'est ensuite plaint auprès du syndic de la persistance des infiltrations ; le syndic a prévenu la société IPI comme il a été vu plus haut, de sorte que le grief d'inaction n'est pas fondé ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il n'a retenu aucune part de responsabilité à l'encontre de M. [O] ;
Sur la responsabilité in solidum et les recours entre co-responsables
Sur la condamnation in solidum
En application de l'article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée, sauf solidarité de plein droit prévue par la loi ;
Toutefois, chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers la partie lésée ;
Ils sont donc tenus d'une obligation in solidum à son égard ;
En l'espèce, s'agissant d'un dommage indivisible, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné in solidum les consorts [H], la société Gaillard père et fils et la société Inter [Localité 22] immobilier à réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires et par M. [Z] [O] ;
Sur les recours
Le tribunal n'a pas statué sur les recours ;
Dans les rapports entre co-responsables, il doit être procédé au partage de responsabilité selon les pourcentages suivants :
- M. [G] [H] : sa part de responsabilité est non négligeable en sa qualité de propriétaire du studio du 6ème étage dont l'absence d'étanchéité du sol et des murs des pièces d'eau et la vétusté des installations (carrelage devenu poreux avec le temps, laissant l'eau s'écouler dans l'appartement du dessous à travers le plancher, bac à douche fissuré) est la cause des désordres ; il est acquis aux débats qu'aucune rénovation du studio n'a été effectuée, les locaux étant restés en l'état où ils étaient lors de leur acquisition le 31 octobre 1985, dans ces conditions les sinistres étaient inéluctables ; le pourcentage de responsabilité lui incombant sera fixé à 40 % ;
- la société Gaillard Père & fils aux droits de laquelle vient la société CO.REN.AM : elle est responsable de son intervention déplorable en mai 2011 qui a aggravé les désordres et qui a endommagé les structures en bois du plancher ; alors qu'elle était en mesure d'émettre des réserves sur l'absence d'étanchéité qu'elle ne pouvait pas ne pas déceler en sa qualité de professionnelle de la plomberie, non seulement elle est restée taisant sur ce point, mais encore elle a réalisé des travaux non conformes aux règles de l'art (coffrage effectué avec des morceaux de bois, évacuation en contre-pente) qui ont provoqué un engorgement quelques mois plus tard ; le pourcentage de responsabilité lui incombant, prépondérant, sera fixé à 50 % ;
- la part de responsabilité de la société IPI est résiduelle : elle n'est pas responsable des dégâts des eaux, mais de leur gestion éloignée qui a contribué à la persistance des désordres ; le pourcentage de responsabilité lui incombant sera fixé à 10 % ;
Il convient d'ajouter au jugement que dans leurs rapports entre eux, M. [G] [H] de première part, Mme [F] [V], non d'usage [I], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée CO.REN.AM venant aux droits de la société Gaillard Père & Fils, de deuxième part, Mme [K] [T], nom d'usage [C], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] Immobilier - IPI, de troisième part, sont condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] et de M. [Z] [O], y compris celles afférentes aux dépens de première instance incluant ceux de référé et les frais d'expertise, aux dépens d'appel et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel, selon les pourcentages suivants :
- M. [G] [H] : 40 %,
- Mme [F] [V], non d'usage [I], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée CO.REN.AM venant aux droits de la société Gaillard Père & Fils : 50 %,
- Mme [K] [T], nom d'usage [C], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] Immobilier - IPI : 10 % ;
Sur la garantie des assureurs
La responsabilité de M. [U] [A], locataire du studio du 6ème étage et assuré par la Matmut, n'étant pas engagée, la Matmut ne saurait être condamnée en sa qualité d'assureur de responsabilité civile de M. [A] ; le jugement est confirmé sur ce point ;
Sur la garantie de la Matmut, prise en sa qualité d'assureur de M. [G] [H]
Aux termes de l'article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ;
En conséquence, au cas où la garantie de l'assureur est consacrée, il sera condamné aux côtés de son assuré et sous la même solidarité ;
Conformément à l'article 4.4 du contrat relatif à la 'responsabilité relative aux biens immobiliers assurées', la Matmut garantit la responsabilité de son assuré 'sur le fondement de l'article 1382 à 1384 alinéas 1 et 2 et 1386 du code civil en raison des dommages matériels ou corporels causés aux tiers';
La société Matmut ne conteste pas le fait qu'elle ait à garantir son assuré de ses condamnations à hauteur de la part de responsabilité qui sera mise à leur charge ;
Elle sera garantie par la société Gaillard et la société Inter [Localité 22] immobilier ;
Sur la garantie de la société AXA France, assureur du syndicat des copropriétaires
La responsabilité du syndicat des copropriétaires n'étant pas engagée, la société AXA France ne saurait être condamnée en sa qualité d'assureur de responsabilité civile du syndicat ; le jugement est confirmé sur ce point ;
La société AXA France ne conteste pas devoir sa garantie au syndicat des copropriétaires s'agissant des désordres causés aux parties communes ;
La société AXA France doit au syndicat des copropriétaires le remboursement de sommes résultant des désordres, conformément au contrat conclu avec celui-ci à effet du 1er mai 2009 ;
Elle sera garantie par la société Gaillard et la société Inter [Localité 22] immobilier ;
Le jugement est confirmé sur ce point ;
M. [G] [H] sollicite également la condamnation de la Compagnie AXA FRANCE à les relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, en sa qualité de copropriétaire non occupant ;
Cependant, l'alinéa 103 page 26 des conditions générales qui définit la qualité d'assuré, exclut la responsabilité personnelle du copropriétaire occupant ou non occupant en ces termes :
'Le propriétaire ou les copropriétaires pris en tant qu'occupant ou en tant que non occupant ne sont pas assurés pour leur responsabilité personnelle, ni pour leurs embellissements et aménagements personnels. Une assurance individuelle doit être souscrite, le présent contrat étant souscrit au profit de la copropriété' ;
Il en résulte que la seule garantie 'responsabilité civile immeuble' a été souscrite à l'exclusion de la garantie personnelle du copropriétaire ;
La garantie souscrite auprès de la société AXA France par le syndicat des copropriétaires et à son seul profit, ne bénéficie pas à M. [H] dont la responsabilité personnelle est établie ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en garantie des consorts [H] à l'encontre de la société AXA France ;
Sur les préjudices
Sur les préjudices de M. [Z] [O]
M. [G] [H], la société Gaillard père et fils et la société Inter [Localité 22] immobilier sont responsables in solidum des dommages causés à M. [Z] [O] ;
¿ Le préjudice matériel
M. [Z] [O] justifie de travaux de peinture dans sa salle de bains à hauteur de 2.279,75 € ; il a été vu plus haut que la société JDC Entreprise a émis sa facture d'un montant de 2.279,75 € TTC le 21 mai 2014 qui a été payée par M. [O] (pièce [O] n° 27);
Le jugement est confirmé en ce qu'il lui a alloué cette somme ;
Les frais de nettoyage doivent également être indemnisés à hauteur de 500 € ; le jugement est confirmé en ce qu'il lui a alloué cette somme ;
Contrairement à ce que soutient M. [O], le tribunal n'a pas omis de statuer sur sa demande en paiement de la somme de 500 € en indemnisation des désagréments liés au nettoyage du chantier puisqu'il a condamné in solidum les sociétés Gaillard Père & fils, Inter [Localité 22] Immobilier et les consorts [H] à lui payer la somme de 2.779,75 € au titre du préjudice matériel, soit 2.279,75 € + 500 € = 2.779,75 € ; il n'y a donc pas lieu de lui allouer la somme supplémentaire de 500 € ; son appel incident sur ce point est rejeté ;
¿ Le préjudice de jouissance
M. [Z] [O] demande à titre principal 10.000 € à titre d'indemnisation du trouble de jouissance de 2008 à septembre 2012, à titre subsidiaire 6.000 € pour la période d'avril 2010 à septembre 2012, et à titre infiniment subsidiaire 4.000 € pour la période d'avril 2011 à septembre 2012 ;
Il demande également 51.800 € à titre d'indemnisation pour la période 2012-2014 correspondant au trouble de jouissance dû à la réalisation des travaux ;
S'agissant du trouble de jouissance consécutif aux dégâts des eaux, il y a lieu de relever, comme il a été dit plus haut, qu'aucune pièce ne vient confirmer la survenance de dégâts des eaux en 2007 ou 2008 et que le premier sinistre est celui du 21 mai 2010 pour lequel M. [O] a été indemnisé à hauteur de 1.323,12 € par son assureur GMF pour les travaux de réfection d'embellissement ; s'il n'a pas été indemnisé des dommages immobiliers par l'assureur de l'immeuble dont l'expert avait évalué le montant des travaux de plâtrerie et d'électricité à 1.960,06 €, à cette époque, comme l'indique l'expert judiciaire, la cause des désordres semblait avoir été supprimée ; en réalité, tel n'a pas été le cas comme il a été vu plus haut, mais aucun élément n'est produit pour justifier de la réalité d'un trouble de jouissance ; pour la période d'avril 2011 à septembre 2012 M. [O] ne produit aucun justificatif de calcul du trouble de jouissance, étant précisé qu'il ne ressort pas du rapport d'expertise que la salle de bains ait été inutilisable ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande d'indemnisation du trouble de jouissance consécutif aux dégâts des eaux de 2008 à septembre 2012 ;
S'agissant de la période 2012-2014 correspondant au trouble de jouissance dû à la réalisation des travaux, en raison de l'aggravation du dégât des eaux et notamment de la menace d'effondrement du plafond, M. [O] a déménagé le 28 septembre 2012 (pièces [O] n° 33 et 34) et n'a réintégré son appartement qu'une fois les travaux intégralement réalisés, dix-huit mois plus tard, le 27 mars 2014 (pièce [O] n° 29) ;
M. [O] a justifié pendant l'expertise d'une estimation de la valeur locative de son logement à hauteur de 3.300 € par mois, par CEP Champs-Elysées prestation ;
Cette référence a été considérée par l'expert comme normale, dans la limite de 3.200 € ;
Il a subi à compter d'octobre 2012 l'impossibilité totale de se servir de sa salle de bains ;
Les premiers juges ont justement retenu que dès lors que la réalité du préjudice est acquise, M. [O] n'a pas, comme le soutient la société Gaillard père et fils, à apporter la preuve de son déménagement ;
Comme l'a dit le tribunal, il n'y a pas non plus lieu de limiter le préjudice à la surface de la salle de bains sinistrée, dès lors que l'absence de salle d'eau compromet l'usage normal de l'ensemble de l'appartement ; l'expert a d'ailleurs précisé que 'l'entrée unique est sous polyane de protection sur les sols et meubles' (page 33 du rapport d'expertise) ;
Cette situation a duré jusqu'au 27 mars 2014, date à laquelle il a pu reprendre possession de son logement ;
Ce préjudice a été validé par l'expert qui envisageait des travaux sur une période de treize mois qui s'est prolongée jusqu'à dix-huit mois, ce dont il est justifié par une lettre de l'architecte en charge des travaux ;
La surface qu'il occupait dans son appartement de 115 m² était de 103,87 m², une pièce étant par ailleurs occupée par sa filleule ; la circonstance qu'il existe un cabinet de toilette dans cette partie du logement occupée par la filleule de M. [O] ne rendait pas pour autant son appartement habitable ; si sa filleule a pu continuer d'occuper son logement, c'est parce qu'elle disposait d'un cabinet de toilette à part, qui est dans sa chambre, en appendice de l'appartement ; M. [O], quant à lui, ne disposait plus d'aucune salle de bains et c'est à juste titre qu'il expose qu'il n'est ni raisonnable ni convenable de penser qu'il aurait pu partager le cabinet de toilette de sa filleule, tant pour des raisons pratiques que par savoir-vivre ;
Le préjudice sera donc évalué à (103,87/115,4418) x 3.200 x 18 soit à la somme arrondie 51.800 € ;
Le jugement est confirmé sur ce point ;
Sur les préjudice du syndicat des copropriétaires
Les consorts [H], la société Gaillard père et fils et la société Inter [Localité 22] immobilier sont responsables in solidum des dommages causés au syndicat des copropriétaires ;
Le syndicat des copropriétaires justifie des factures pour la dépose du bac à douche en cours d'expertise, le dégagement des solives et le séchage en cours d'expertise ainsi que pour des travaux de réfection du plancher, de maçonnerie et de plomberie pour un total de 14.452,53 € ;
Il justifie des honoraires d'architecte pour 5.670,55 € ;
Il a par ailleurs facturé ses propres interventions pour un montant de 1.596,66 € ;
Ces sommes seront retenues, pour un montant total 21.719,74 € ;
Contrairement à ce que soutient la société Gaillard, il n'y a pas lieu de déduire de la somme allouée au syndicat celle de 1.323,12 € perçue par M. [O] à l'occasion du sinistre du 21 mai 2010 puisque des dégâts des eaux beaucoup plus graves sont survenus postérieurement, les structures bois du plancher ayant été endommagées et les embellissements dans la salle de bains de M. [O] ayant été à nouveau dégradés ce qui justifie de nouveaux travaux de reprise ;
Compte tenu des travaux de structure à réaliser, et non pas de travaux limité de réfection, le pourcentage de 11,80 % des honoraires de maîtrise d'oeuvre est justifié ; par ailleurs, et pour le même motif, il est justifié que les parties responsables prennent en charge les honoraires de l'architecte liés à sa présence aux réunions d'expertise, laquelle était nécessaire à la résolution des désordres ;
Et pour les mêmes motifs d'atteinte aux parties communes révélées par l'architecte de la copropriété d'abord, et par l'expert judiciaire ensuite, il est justifié que les parties responsables des désordres sur les fondement indiqués plus haut, prennent en charge les honoraires du syndic s'élevant à la somme de 1.596,66 € ;
Le jugement est confirmé sur ce point ;
Sur la demande de la société AXA France
La société AXA France indique, sans être contredite, avoir payé au syndicat des copropriétaires la somme de 21.719,74 € en exécution du jugement au titre des frais de remise en état ; elle sollicite la condamnation in solidum de la société Gaillard et de la société IPI à lui rembourser cette somme ;
Il y a lieu de faire droit à cette demande ;
Compte tenu du partage de responsabilité entre les parties responsables fixé plus haut, cette somme sera répartie entre la société Gaillard, la société IPI et M. [H] selon les pourcentages définis précédemment, soit 50 % à la charge de la société Gaillard, 40 % à la charge de M. [H] et 10 % à la charge de la société IPI ;
Sur les demandes de M. [G] [H]
Sur le préjudice matériel
M. [G] [H] demandent l'indemnisation d'un préjudice de réfection de son lot :
- 3.343 € HT suivant le devis de l'entrepris Joao Rodrigues du 5/03/2013, et
- 1.220,23 € HT suivant le devis de l'entreprise Dublanc,
soit 4.563,23 € TTC au titre des travaux de remise en état ;
L'expert mentionne les factures d'une entreprise générale du bâtiment et d'une entreprise de plomberie ;
Cependant, les travaux objets de ces deux devis ont été effectués aux frais du syndicat qui en a obtenu le remboursement par les parties responsables ;
Et, comme l'a dit le tribunal, il ne s'agit pas de la réparation du préjudice résultant des dégâts des eaux, mais d'une remise en état de la salle d'eau dans les règles de l'art, de nature à prévenir la récurrence des dommages ; il s'agit d'une mise aux normes de la salle de bains consécutive au défaut d'étanchéité de la salle de bains et à la vétusté de ses équipements comme il a été vu ;
Par ailleurs, la Matmut, prise en sa qualité d'assureur de M. [H] est fondée à dénier sa garantie par application de l'article 8-2 du contrat aux termes duquel 'nous ne garantissons pas les frais de remise en état ou de remplacement : des appareils à l'origine du sinistre, des conduites et canalisation sauf en cas de gel' ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [H] de sa demande en paiement de la somme de 4.563,23 € TTC au titre des travaux de remise en état ;
Sur la perte de loyers
M. [H] demande une indemnité de 11.677,59 € du fait de la perte de loyers pendant la durée des travaux, sur 19 mois, du 1er novembre 2012 au 31 mai 2014 ;
Le dernier loyer, validé par l'expert, s'élève à la somme de 592,61 € ;
La Matmut, prise en sa qualité d'assureur de M. [H], fait valoir qu'elle n'a vocation à intervenir sur ce poste qu'au visa du contrat liant les parties, notamment l'article 4.6 et non au titre d'une quelconque responsabilité.
L'article 4-6 du contrat stipule s'agissant de la garantie 'Pertes de loyer' :
'Nous garantissons, dans la limite de la valeur locative annuelle, la perte de loyers que vous subissez lorsque vos locataires ont dû quitter les bâtiments endommagés par un sinistre garanti par le présent contrat.
L'indemnité est due pendant la durée nécessaire, à dire d'expert, à la remise en état des locaux sinistrés sans que ce délai puisse excéder 1 an à dater du sinistre';
La Matmut propose donc à ce titre la somme de 7.111,32 € mentionné par l'expert judiciaire en page 35 de son rapport, soit 592,61€ x 12 mois = 7.111,32€ ; elle fait valoir que ans l'hypothèse où la cour estimerait que la durée de la perte de loyers est supérieure à 12 mois, la somme supplémentaire calculée au-delà de 7.111,32€ ne pourra être mise à la charge que des seules sociétés Gaillard et IPI au titre de leur responsabilité civile ;
Les sociétés IPI et Gaillard soutiennent que la perte de loyer, dont elles ne contestent pas le principe de l'indemnisation, ne saurait excéder la somme de 7.111,32 € ;
Il a été vu plus haut que les travaux de reprise des désordres engagés par le syndicat des copropriétaires ont été réceptionnés le 7 avril 2014 ; le préjudice doit être arrêté au 30 avril 2014, soit 18 mois du 1er novembre 2012 au 30 avril 2014, la demande de prolongation jusqu'au 31 mai 2014 n'étant justifiée par aucune pièce produite ;
Le principe de l'indemnisation de ce préjudice n'est pas contesté ;
Le trouble de jouissance doit donc être indemnisé de la façon suivante :
- par la Matmut, la société IPI et la société Gaillard in solidum à hauteur de 7.111,32 €
- par la société IPI et la société Gaillard in solidum à hauteur de 3.555,66 € ;
Les sociétés IPI et Gaillard doivent être condamnées in solidum à garantir la Matmut de la condamnation prononcée contre elle à l'égard de M. [H];
Le sociétés IPI et Gaillard doivent être condamnées à procéder, dans leurs rapports entre elles, au partage des condamnations prononcées contre elles à l'égard de M. [H] et la Matmut au titre de la perte de loyer selon les pourcentages suivants :
- société IPI : 16 %,
- société Gaillard : 84 % ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Gaillard père et fils, Inter [Localité 22] immobilier et Matmut à payer aux consorts [H] la somme de 10.666,98 € au titre de la perte de loyers ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens qui comprennent de droit les frais d'expertise et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [G] [H], la société IPI et la société Gaillard, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] : 5.000 €,
- à M. [Z] [O] :
4.000 €,
- à la société anonyme AXA France : 3.000 € ;
Il n'y a pas lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Il a été statué plus haut sur les recours entre les parties condamnées aux dépens de première instance et d'appel et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Reçoit M. [G] [H] en son intervention volontaire en sa qualité d'héritier de Mme [N] [J] veuve [H] ;
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés Gaillard père et fils, Inter [Localité 22] immobilier et Matmut à payer aux consorts [H] la somme de 10.666,98 € au titre de la perte de loyers ;
Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,
Condamne M. [G] [H] de première part, Mme [F] [V] nom d'usage [I], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée CO.REN.AM venant aux droits de la société Gaillard Père & Fils, de deuxième part, Mme [K] [T], nom d'usage [C], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] Immobilier - IPI, de troisième part, à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] et de M. [Z] [O], y compris celles afférentes aux dépens de première instance incluant ceux de référé et les frais d'expertise, aux dépens d'appel et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel, selon les pourcentages suivants :
- M. [G] [H] : 40 %,
- Mme [F] [V], nom d'usage [I], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée CO.REN.AM venant aux droits de la société Gaillard Père & Fils : 50 %,
- Mme [K] [T], nom d'usage [C], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] Immobilier - IPI : 10 % ;
Condamne in solidum Mme [K] [T], nom d'usage [C], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] Immobilier - IPI et Mme [F] [V], non d'usage [I], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée CO.REN.AM venant aux droits de la société Gaillard Père & Fils à payer à la société anonyme AXA France la somme de 21.719,74 € versée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] en exécution du jugement au titre des frais de remise en état ;
Condamne M. [G] [H] de première part, Mme [F] [V], non d'usage [I], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée CO.REN.AM venant aux droits de la société Gaillard Père & Fils, de deuxième part, Mme [K] [T], nom d'usage [C], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] Immobilier - IPI, de troisième part, à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage de la condamnation prononcée à l'égard de la société anonyme AXA France en remboursement la somme de 21.719,74 € versée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] en exécution du jugement au titre des frais de remise en état, selon les pourcentages suivants :
- M. [G] [H] : 40 %,
- Mme [F] [V], non d'usage [I], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée CO.REN.AM venant aux droits de la société Gaillard Père & Fils : 50 %,
- Mme [K] [T], nom d'usage [C], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] Immobilier - IPI : 10 % ;
Condamne in solidum la société Matmut, Mme [K] [T], nom d'usage [C], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] Immobilier - IPI et Mme [F] [V], non d'usage [I], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée CO.REN.AM venant aux droits de la société Gaillard Père & Fils à payer à M. [G] [H] la somme de 7.111,32 € en indemnisation de la perte de loyer du 1er novembre 2012 au 31 octobre 2013 ;
Condamne in solidum Mme [K] [T], nom d'usage [C], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] Immobilier - IPI et Mme [F] [V], non d'usage [I], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée CO.REN.AM venant aux droits de la société Gaillard Père & Fils à payer à M. [G] [H] la somme de 3.555,66 € en indemnisation de la perte de loyer du 1er novembre 2012 au 30 avril 2014 ;
Condamne in solidum Mme [K] [T], nom d'usage [C], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] Immobilier - IPI et Mme [F] [V], non d'usage [I], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée CO.REN.AM venant aux droits de la société Gaillard Père & Fils à garantir la Matmut de la condamnation prononcée contre elle à l'égard de M. [H] au titre de l'indemnisation de la perte de loyer du 1er novembre 2012 au 31 octobre 2013 ;
Condamne Mme [K] [T], nom d'usage [C], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] Immobilier - IPI de première part, Mme [F] [V], non d'usage [I], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée CO.REN.AM venant aux droits de la société Gaillard Père & Fils de seconde part, à procéder, dans leurs rapports entre elles, au partage des condamnations prononcées contre ellesà l'égard de M. [H] et la Matmut au titre de la perte de loyer selon les pourcentages suivants :
- société IPI : 16 %,
- société Gaillard : 84 % ;
Condamne in solidum M. [G] [H] de première part, Mme [F] [V], non d'usage [I], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée CO.REN.AM venant aux droits de la société Gaillard Père & Fils, de deuxième part, Mme [K] [T], nom d'usage [C], ès qualités de liquidateur amiable de la société par actions simplifiée Inter [Localité 22] Immobilier - IPI, de troisième part aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaire suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel :
- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 24] : 5.000 €,
- à M. [Z] [O] : 4.000 €, - à la société anonyme AXA France : 3.000 € ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
