Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 16 MARS 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16294 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGNJK
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Juillet 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 22/01908
APPELANTE
Mme Mme [P] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée et assistée par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/023154 du 07/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. ELOGIE SIEMP, RCS de Paris sous le n°552 038 200, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Sarah KRYS de l'AARPI KOSMA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0517
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Février 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller et Michèle CHOPIN, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Michèle CHOPIN, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 novembre 2013, la société Elogie-Siemp a loué à Mme [I] un appartement à usage d'habitation situé dans le bâtiment A, escalier 4, 7ème étage, de l'immeuble situé [Adresse 4]), moyennant un loyer mensuel de 284,65 euros, outre une provision sur charges de 38,82 euros.
Par exploit du 3 juin 2021, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers impayés de l'appartement visant la clause résolutoire pour une somme de 1.694,68 euros, correspondant au solde dû au 31 mai 2021, outre les frais de commandement.
Par exploit du 4 novembre 2021, notifié par la voie électronique, le 5 novembre 2021, au représentant de l'Etat dans le département conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par les lois n°98-657 du 29 juillet 1998 et n°2000-1208 du 13 décembre 2000, la société Elogie-Siemp a fait assigner Mme [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
ordonner l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique, et dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
condamner Mme [I] au paiement de la somme de 2.293,36 euros, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
condamner Mme [I], à titre de provision, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés,
condamner Mme [I] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner Mme [I] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.
Par ordonnance contradictoire du 5 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- constaté la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 4 août 2021 ;
- autorisé la société Elogie-Siemp à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de Mme [I] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement dans [Adresse 4] ;
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Mme [I] à payer à la société Elogie-Siemp, à titre de provision, une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer courant augmenté des charges, soit la somme de 424,95 euros en février 2022, à compter du 4 août 2021, et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;
- condamné Mme [I] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 914, 30 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l'arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 28 février 2022, échéance de février 2022 incluse ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné Mme [I] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la société Elogie-Siemp de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit qu'il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à M. le préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.
Par déclaration du 16 septembre 2022, Mme [I] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 janvier 2023, Mme [I] demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 5 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;
En conséquence,
A titre principal,
- juger que les demandes formées par la société Elogie-Siemp se heurtent à une contestation sérieuse ;
- renvoyer en conséquence la société Elogie-Siemp à mieux se pourvoir devant les juges du fond ;
A titre subsidiaire,
- lui accorder rétroactivement des délais de paiement au 10 novembre 2022 pour s'acquitter des causes du commandement de payer du 3 juin 2021, et suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- juger qu'à cette date, celle-ci, s'étant acquittée du montant visé au commandement de payer du 3 juin 2021, la clause résolutoire est dépourvue d'effet ;
A titre infiniment subsidiaire,
- appliquer le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- appliquer la prorogation du délai prévu à l'article précité par un délai de trois mois en application de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- juger que l'expulsion aurait, en l'espèce, des conséquences d'une exceptionnelle dureté ;
- accorder un délai supplémentaire de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l'espèce sur le fondement des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer actuel ;
En tout état de cause,
- débouter la société Elogie-Siemp de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- débouter la société Elogie-Siemp de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, de première instance et d'appel.
Mme [I] soutient en substance que :
- il existe une contestation sérieuse sur le montant de sa dette locative puisqu'elle justifie avoir réglé certaines sommes, de sorte qu'au jour de l'audience en première instance le solde de sa dette s'élevait à 94, 30 euros et au 18 octobre 2022, à 53 centimes, réglés avec le loyer courant le 9 novembre 2022,
- à titre subsidiaire, elle vit en couple avec M [C], père de ses deux enfants, ils disposent de peu de revenus tandis qu'elle a réglé dès que possible sa dette locative, de sorte qu'il peut lui être accordé des délais de paiement rétroactifs et une suspension des effets de la clause résolutoire,
- la société Elogie-Siemp ne rapporte pas la preuve à son encontre de manquements suffisamment graves et persistants,
- à titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l'octroi des plus larges délais pour quitter les lieux, la dette locative étant apurée.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 novembre 2022, la société Elogie - Siemp demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance de référé du 05 juillet 2022 en toutes ses dispositions ;
- débouter Mme [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- déclarer la société Elogie - Siemp recevable et bien fondée dans ses demandes ;
En conséquence,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;
- ordonner l'expulsion de Mme [I] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;
- autoriser la société Elogie-Siemp à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés indûment dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de Mme [I] ;
- condamner Mme [I] à lui payer, à compter de la résiliation, une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle d'un montant égal au loyer et charges jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs ;
- dire que la locataire devenue occupante sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurances ;
- condamner Mme [I] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [I] aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer et commandement de quitter les lieux.
La société Elogie-Siemp soutient en substance que :
- les impayés de loyers et charges n'ont cessé d'augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, et la clause résolutoire était acquise deux mois après l'expiration du délai imparti par ce commandement de payer,
- les demandes portant sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement devront être rejetées, ce, au regard du comportement particulièrement violent du conjoint de Mme [I], du comportement dilatoire de cette dernière qui s'est octroyé des délais de fait, et n'a entrepris aucune démarche pour se reloger,
- sa demande infiniment subsidiaire de délais pour quitter les lieux sera rejetée pour les mêmes motifs, ce d'autant plus qu'elle a d'ores et déjà été déboutée d'une telle demande devant le juge de l'exécution.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement dues.
En l'espèce, il est constant que des loyers n'ayant pas été régulièrement payés par Mme [I], celle-ci a fait l'objet d'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 juin 2021 pour paiement de la somme en principal de 1.849,92 euros.
Les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois imparti par cet acte conformément aux clauses conventionnelles et il n'apparaît pas qu'elles ont été contestées dans ce délai.
Il n'apparaît pas davantage que le bailleur a agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer, alors qu'il est établi que Mme [I] était alors défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement.
Dans ces conditions, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, étaient réunies à la date du 4 août 2021, le règlement de la dette locative étant intervenu postérieurement à cette date.
L'ordonnance rendue sera confirmée de ce chef.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Mme [I] demande des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.
L'article 24, V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
« Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges'.
L'appelante, qui est en congé parental, a fait des efforts de règlement.
Ainsi, le décompte produit par la partie intimée est daté du 10 octobre 2022 et fait état d'un solde de 449, 53 euros, tandis que Mme [I] produit deux relevés de compte locataire au 10 novembre 2022, puis au 10 janvier 2023, sur lesquels figure un solde '0", ce qui n'est d'ailleurs pas discuté par la société Elogie-Siemp qui en cause d'appel ne formule aucune demande de provision à ce titre.
Il apparaît donc qu'elle s'est acquittée de l'intégralité de sa dette locative le 10 novembre 2022, certes après expiration du délai imparti par le commandement de payer délivré, et, ce qui n'est pas contesté par le bailleur lui-même, que Mme [I] est à jour du paiement de ses loyers courants.
Il convient donc, ajoutant de ce chef à l'ordonnance entreprise, de faire droit à titre rétroactif à sa demande de délai de paiement ainsi qu'à sa demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur ce point enfin, la société Elogie-Siemp procède par voie d'affirmations lorsqu'elle énonce que le compagnon de Mme [I], M [C] porterait atteinte à la tranquillité des lieux en raison d'une altercation avec les deux gardiens de l'immeuble, alors qu'il s'agit d'un incident ancien, daté de plus d'un an.
Dès lors, la cour s'estime fondée à accorder des délais de paiement sur une durée de 18 mois et suivant les modalités précisément définies au présent dispositif.
Sur les autres demandes
Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ont été exactement tranchés par le premier juge.
Eu égard à la solution du litige, chacune des parties, succombant en une partie de ses demandes, conservera la charge de ses dépens d'appel.
Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance rendue en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties au 4 août 2021, ainsi que sur les dépens et frais irrépétibles,
Infirme l'ordonnance rendue sur le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Accorde à Mme [I], à titre rétroactif, des délais de paiement de 18 mois soit du 3 juin 2021 au 10 novembre 2022 pour s'acquitter des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire, délais suspensifs des effets de la clause résolutoire,
Constate que Mme [I] a respecté ces délais de paiement,
Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
