Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 16 MARS 2023
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11397 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7O2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection de VILLEJUIF - RG n° 1222000163
APPELANTE
E.P.I.C. VALDEVY OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, RCS de Créteil sous le n°279 400 071
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173
Assistée à l'audience par Me Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS, toque : P173
INTIMEE
Mme [T] [W] née [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Daniel MONGBO de la SELEURL Cabinet MONGBO, avocat au barreau de PARIS, toque : D1711
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Février 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller et Michèle CHOPIN, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport,
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2020, le Kremlin-Bicêtre Habitat devenu l'Opaly, a donné à bail à M. et Mme [W] un appartement de type F3 situé sur la commune du Kremlin-Bicêtre au [Adresse 2].
Par avenant en date du 15 décembre 2021, Mme [M] veuve [W] (ci-après Mme [W]) est devenue seule titulaire du bail à la suite du décès de son époux.
Le 12 mars 2022, Me [K], huissier de justice, a dressé un procès-verbal de constat à la suite de dégâts des eaux subis par Mme [W].
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date des 8 et 13 décembre 2021, Mme [W] a mis en demeure le bailleur d'intervenir de manière urgente afin de faire cesser les nuisances récurrentes provenant d'engorgements successifs de la colonne générale des eaux usées.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 février 2022, Mme [W] a mis en demeure le bailleur de la reloger.
Par ordonnance en date du 28 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villejuif a autorisé Mme [W] à assigner l'Opaly en référé d'heure à heure.
Par acte du 31 mars 2022, Mme [W] a fait assigner l'Opaly aux fins de voir :
' condamner l'Opaly exerçant sous l'enseigne OPH d'Arcueil-Gentilly, en réparation des divers dommages consécutifs aux dégâts des eaux et manquements du bailleur, à lui verser la somme de 15.000 euros au taux d'intérêt légal à compter du 8 décembre 2021, date de la mise de demeure,
' ordonner le relogement immédiat et surtout décent dans les mêmes conditions de superficie ou plus de la locataire et de ses deux enfants aux frais du bailleur dans les étages de l'immeuble, assortir l'inexécution d'une astreinte de 200 euros par jour de retard et pendant trois mois prenant effet un mois après signification de l'ordonnance à intervenir,
' se réserver la liquidation de l'astreinte,
' ordonner la réduction à concurrence de 70% du loyer hors charges exigible à compter du 13 mars 2020 jusqu'à l'achèvement des travaux ainsi que sa consignation au sous compte séquestre CARPA de Me [U] [D],
' condamner l'Opaly exerçant sous l'enseigne OPH d'Arcueil-Gentilly au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner l'Opaly exerçant sous l'enseigne OPH d'Arcueil-Gentilly aux dépens.
Par ordonnance contradictoire du 26 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif, statuant en référé, a :
- condamné l'EPIC Valdevy (venant aux droits de l'Opaly) à payer à Mme [W] la somme de 5.000 euros à titre de provision pour le trouble de jouissance subi ;
- rejeté la demande de relogement formulée de Mme [W] ;
- rejeté la demande d'astreinte, de consignation et de réduction du loyer à concurrence de 70% jusqu'à l'achèvement des travaux de Mme [W] ;
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;
- condamné l'EPIC Valdevy à payer à Mme [W] la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté l'EPIC Valdevy de sa demande de condamnation de Mme [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné l'EPIC Valdevy aux dépens de l'instance ;
- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 15 juin 2022, l'EPIC Valdevy a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 septembre 2022, l'EPIC Valdevy demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance rendue le 26 avril 2022 par le juge des contentieux du tribunal de proximité de Villejuif en ce qu'elle a :
' condamné celui-ci à payer à Mme [W] la somme de 5.000 euros à titre de provision pour le trouble de jouissance subi,
' rejeté les autres demandes des parties,
' débouté celui-ci de sa demande de condamnation de Mme [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné celui-ci à payer à Mme [W] la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Et statuant à nouveau,
- juger qu'il a parfaitement respecté ses obligations locatives, notamment d'entretien ;
- constater que Mme [W] a d'ores et déjà été indemnisée par la SMACL, son assureur,
Par conséquent,
- débouter purement et simplement Mme [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner Mme [W] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
En substance, l'EPIC Valdevy soutient :
- avoir rempli son obligation d'entretien en intervenant systématiquement sur la colonne d'évacuation des eaux usées problématique, et en sensibilisant les locataires sur les problèmes de dégorgement liés à l'obstruction de la colonne par des lingettes, chiffons et couches de bébé ;
- que Mme [W] a été indemnisée de son entier préjudice par le versement d'une indemnité de 4.075,64 euros versée par l'assureur de Valdevy à l'assureur de Mme [W].
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 novembre 2022, Mme [W] demande à la cour de confirmer l'ordonnance en ses dispositions attaquées et de condamner l'EPIC Valdevy à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
En substance, Mme [W] soutient que le manquement de l'appelant à son obligation d'entretien est avéré dès lors qu'il n'a pas remédié par ses interventions successives aux causes récurrentes et véritables des sinistres, préférant en imputer la responsabilité aux locataires qu'il accuse de boucher la colonne ; que les dégorgements d'eaux usées qu'elle a dû subir à répétition dans son logement justifient l'indemnité qui lui a été allouée par le premier juge.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu envers son locataire d'une obligation d'entretien et de réparation de la chose louée ; il doit lui assurer la jouissance paisible de son logement. En vertu de l'article 1721, il lui doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage.
En l'espèce, il n'est pas discuté et il résulte des éléments au dossier, notamment de rapports d'intervention d'entreprises mandatées par le bailleur, d'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 12 mars 2022 à la requête de Mme [W], de lettres de réclamation adressées par cette dernièreà son bailleur, de factures de remise en état de l'appartement de la locataire), que Mme [W], locataire d'un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, a subi trois sinistres les 30 octobre 2021, 6 décembre 2021 et 12 mars 2022, causés par le débordement des eaux usées depuis les WC de la colonne d'évacuation de l'immeuble.
Le bailleur justifie par des rapports d'intervention et une facture du 12 avril 2022 :
- avoir fait remédier à chaque sinistre en faisant désengorger la colonne,
- avoir fait remplacer cette colonne et agrandi le diamètre du pied de chute lors d'une intervention qui a eu lieu du 22 mars au 6 avril2022,
- avoir rappelé aux locataires par voie d'affichettes apposées dans les parties communes de l'immeuble l'interdiction de jeter dans les toilettes des éléments tels que vêtements, chiffons,lancettes (lesquels ont été trouvés lors des interventions de désengorgement), afin de ne pas obstruer les colonnes d'évacuation et de ne pas provoquer de nouveaux dégâts des eaux.
Toutefois, les rapports d'intervention produits par le bailleur ne permettent pas d'affirmer que les dégorgements qui se sont produits à trois reprises par les WC de l'appartement de Mme [W] ont pour cause exclusive l'obstruction de la colonne par des objets jetés dans lestoilettes. Au demeurant,il n'est pas caractérisé ni même allégué de manquement de Mme [W] à sa propre obligation d'entretien et de bon usage de la chose louée, étant rappelé que son appartement est situé au rez-de-chaussée et que l'obstruction de la colonne d'évacuation des eaux usées, à la supposer seule responsable des sinistres, apparaît logiquement provenir des étages supérieurs. Or, le bailleur étan tenu d'assurer à sa locataire la jouissance paisible de son logement, il répond envers elle des agissements fautifs des autres locataires. En outre, une réparation structurelle s'est manifestement révélée nécessaire puisque la colonne a été remplacée en mars 2022, avec élargissement de son pied de chute aux fins de prévenir de nouveaux engorgements, étant rappelé que le bailleur doit aussi garantir sa locataire des vices ou défauts de la chose louée.
La responsabilité de l'OPH Valdevy envers Mme [W] n'apparaît donc pas sérieusement contestable.
Si Mme [W] a obtenu indemnisation des conséquences dommageables du premier sinistre d'octobre 2021 par l'assureur du bailleur, c'est avec pertinence que le premier juge a relevé qu'elle a subi deux autres sinistres du même type en décembre 2021 puis en mars 2022, dont Mme [W] justifie par un constat d'huissier du 12 mars 2022, ses lettres adressées au bailleur et des factures de remise en état de son appartement, ce qui justifie l'allocation d'une indemnité supplémentaire que le premier juge, par des motifs exacts et pertinents que la cour approuve, a justement évaluée à 5.000 euros, montant non sérieusement contestable de l'obligation indemnitaire du bailleur.
L'ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée en toutes ses dispositions critiquées, y compris celles relatives à la charge des dépens et frais d'instance dont il a été fait une justeappréciation.
Perdant en appel, l'OPH Valdevy sera condamné aux dépens de cette instance, débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et condamné à payer à ce titre à Mme [W] la somme de 3.000 euros pour ses frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées,
Y ajoutant,
Condamne l'OPH Valdevy aux dépens de l'instance d'appel,
Le déboute de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamne à payer à Mme [W] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
