Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 09 MARS 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15495 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLBO
Décisions déférées à la Cour : Ordonnance du 23 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/54412
Arrêt du 11 avril 2019 - Cour d'appel de PARIS - RG n°18/20163
APPELANTE
S.C.I. ROMA, RCS de Paris sous le n°528 647 324, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assistée à l'audience par Dalila AHMEDI, avocat au barreau de PARIS, toque : E387
INTIMEE
LA VILLE DE [Localité 2], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 2], Mme [Z] [O], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Février 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit délivré le 18 avril 2018, la ville de [Localité 2] a fait assigner la sci Roma devant le président du tribunal judiciaire de Paris sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.631-52 du code de la construction et de l'habitation, concernant un appartement situé au [Adresse 1].
Par ordonnance rendue le 23 juillet 2018, le tribunal judiciaire de Paris a :
- constaté que la sci Roma a enfreint les dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation au titre de l'appartement de deux pièces situé dans l'immeuble du [Adresse 1]), lot n°31 entresol, porte 2ème D ;
- condamné la sci Roma à payer à la ville de [Localité 2] une amende civil de 20.000 euros pour cette infraction ;
- dit n'y avoir lieu à ordonner le retour à l'habitation au vu de la cession de l'usufruit viager par la sci Roma,
- condamné la sci Roma à payer à la ville de [Localité 2] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 16 août 2018, la sci Roma a interjeté appel de cette décision.
Par arrêt du 11 avril 2019, la cour d'appel de Paris a sursis à statuer sur les demandes de la ville de Paris dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la comptabilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).
Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la ville de [Localité 2] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.
L'affaire a été rétablie le 16 septembre 2022.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 décembre 2022, la sci Roma demande à la cour de :
- déclarer recevable et fondée l'appelante en ses demandes, fins et conclusions ;
- infirmer dans son intégralité la décision entreprise et statuant à nouveau,
- débouter la ville de [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l'égard de la société Roma ;
- condamner en outre la ville de [Localité 2] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par la société BDL Avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle expose notamment que :
- la fiche H2 ne comporte aucun loyer de référence,
- aucun des éléments de cette fiche ne permet d'établir l'affectation des lieux puisque ce formulaire concerne aussi les locaux d'habitation et à usage professionnel,
- l'usufruit viager sur le lot n°31 a été cédé par acte notarié du 26 octobre 2017, de sorte que la ville de [Localité 2] ne pouvait l'assigner a fortiori pour des faits dont elle ne pouvait être rendue responsable,
- le local commercial a régulièrement fait l'objet dès la prise de possession des lieux de baux commerciaux, notamment à la société Shuga Développement, à qui elle n'a donné aucune autorisation de modifier la destination des lieux et de consentir à des locations touristiques,
- le montant de l'amende est excessif, au regard des principes fondamentaux d'individualisation de la peine, alors qu'elle a strictement et uniquement perçu un loyer mensuel de 900 euros au titre du bail comemrcial conclu.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 janvier 2023, la Ville de [Localité 2] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance du 23 juillet 2018 en toutes ses dispositions ;
- juger que la société Roma a enfreint les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
- condamner la société Roma à payer à la ville de [Localité 2] une amende civile de 20.000 euros ;
- débouter la société Roma de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la société Roma à payer à la ville de [Localité 2] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-la condamner aux entiers dépens.
La ville de [Localité 2] soutient en substance que :
- l'usage d'habitation est établi par la fiche H2 du 29 septembre 1970 et la fiche R,
- aucune conclusion ne peut être tirée de l'existence d'une rature, et il est établi que la sci Roma a consenti à la société Shuga développement un bail commercial sur un appartement d'habitation, qui, au sens de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, est à usage d'habitation,
- la société Roma a cédé un droit d'usufruit à Mme [Y], son associée, mais elle détenait la pleine propriété du bien jusqu'à cette date alors que l'infraction porte sur la période 2013/2017,
- le bail du 19 décembre 2012 avec la société Shuga Développement a expressément autorisé les sous-locations aux termes de clauses incompatibles avec un logement d'habitation,
- le premier juge a fait une exacte appréciation du montant de l'amende.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Sur l'infraction reprochée
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 2] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.
En l'espèce, les parties s'opposent d'abord sur la circonstance que le local dont s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient à la ville de [Localité 2], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation, étant observé que l'appelante se prévaut ici de la fiche H2 pour démontrer un tel usage ainsi que de fiches R et C.
Il sera à cet égard relevé, concernant la fiche H2 versée aux débats, que :
- elle a été établie le 29 septembre 1970, et mentionne l'occupation par M. [V] [F] en qualité de "personne autre que le propriétaire", en l'espèce Mme [R] [T], et ne mentionne aucun loyer,
- si les seules ratures apportées à la fiche ne peuvent suffire à en invalider le contenu, il n'en demeure pas moins que la portée probatoire de la fiche H2 doit être appréciée au regard de toutes ses mentions.
Elle décrit le local, comme un appartement à usage d'habitation de 25 m².
Toutefois, aucune indication n'est portée quant à l'entrée dans les lieux par l'occupant, et aucun élément ne permet de vérifier à quelle date la propriétaire a acquis le bien.
Si ces mentions ont été portées à une date assez proche du 1er janvier 1970, elles ne suffisent cependant à établir un usage d'habitation au 1er janvier 1970, étant observé :
- qu'aux termes de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, le local doit être affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, le texte ne posant pas une simple présomption d'affectation à un usage d'habitation ;
- qu'en l'espèce la fiche ne précise pas depuis quand les lieux sont occupés par M. [F] ;
- qu'au demeurant, comme le souligne d'ailleurs habituellement la ville de [Localité 2], la preuve à apporter n'est pas celle de l'occupation du bien au 1er janvier 1970 mais de l'affectation du bien à un usage d'habitation à cette date de référence ;
- que de même, si le local est décrit sur la fiche comme étant à usage exclusif d'habitation, cette description ne vaut qu'à la date à laquelle la fiche est renseignée, soit au 29 septembre 1970.
Les éléments de cette fiche H2 ne permettent pas précisément d'en déduire l'usage des lieux, étant précisé que ce formulaire concerne également les locaux à usage professionnel et que la fiche modèle C produite mentionne M [M] [V] comme occupant du local, avec la précision "gérant libre", la nature du commerce exercé dans le local étant mentionnée comme étant un "salon de coiffure", et un loyer commercial au 1er janvier 1970 étant indiqué.
S' il ressort de l'attestation de Me [H], notaire, établie le 31 décembre 2013 que le lot n°2 est décrit comme "une boutique de coiffeur" avec arrière boutique et au-dessus un appartement de deux pièces communiquant par un escalier, et d'une autre attestation notariée du 24 septembre 2013 que le lot n°2 a été supprimé et remplacé par les lots n°30 et 31, le lot n°30 étant à usage de boutique et le lot n°31 à usage d'appartement, il apparait bien que le lot n°2, devenu ultérieurement n°30 et n°31 était à destination commerciale en 1970.
A cet égard, il importe peu que la sci Roma ait signé en 2012 un bail commercial avec la société Shuga Développement, les dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ne permettant pas d'établir un usage d'habitation au 1er janvier 1970 du seul fait de l'inclusion des locaux dans un bail commercial. Il sera observé que la ville de [Localité 2] ne produit aucun élément relatif à des travaux qui auraient eu pour conséquence de changer la destination des lieux postérieurement au 1er janvier 1970 qui permettraient de déduire que les locaux sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, au sens de l'article L 631-7 du code de la cosntruction et de l'habitation.
Au surplus, il faut constater que la fiche R décrit la situation de l'immeuble mais ne comporte aucune date de souscription, et n'est donc pas de nature à établir l'usage du bien au 1er janvier 1970.
Aucun autre élément probant n'est versé aux débats, s'agissant de la preuve de l'usage d'habitation, qui n'apparaît donc pas établi au 1er janvier 1970.
Aussi, il y a lieu d'infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions.
Sur les autres demandes
La ville de [Localité 2] qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et l'appel, ainsi qu'à payer à la sci Roma une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel, ce, dans les termes du dispositif.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Rejette les demandes de la ville de [Localité 2],
Condamne la ville de [Localité 2] à payer à la sci Roma la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d'appel ;
Condamne la ville de [Localité 2] aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
