RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 09 MARS 2023
(n° , 18 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03139 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFHOP
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00304
APPELANTE
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE
[Adresse 28]
[Localité 33]
représenté par Me Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185 substituée par Me France CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2009
INTIMÉS
Madame [E] [G]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Rajess RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251 substitué par Me Charlie ZERNA, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [U] [G]
[Adresse 18]
[Localité 44] (LUXEMBOURG)
représenté par Me Rajess RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251 substitué par Me Charlie ZERNA, avocat au barreau de PARIS
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
France Domaine
[Adresse 5]
[Localité 38]
représentée par Madame [V] [I], en vertu d'un pouvoir général
non comparante
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Valérie MORLET, Conseillère
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Le bien est soumis au droit de préemption urbain dont l'Établissement Public Foncier d'Ile-de-France (EPFIF), demandeur à la présente procédure, est délégataire, conformément à la délibération du Conseil de territoire de l'établissement public territorial Paris Terres d'Envol du 11 juillet 2020.
Le 20 juillet 2020, la mairie a réceptionné une déclaration d'intention d'aliéner adressée par Mme [E] [G] et M. [U] [G] (les consorts [G]) concernant le bien immobilier sis [Adresse 17] au [Localité 41], édifié sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 36], au prix de 380.000 euros, dont 15.000 euros à titre de frais d'agence à la charge du vendeur.
La parcelle cadastrée AV n°[Cadastre 36], d'une superficie totale de 433 m², est située en zone UAa du plan local d'urbanisme. Elle est située le long d'une avenue passante et commerçante, à proximité de deux arrêts du RER B et de grands axes routiers dont l'A3. La parcelle supporte un pavillon édifié en R+1, dont l'arrière est envahi de végétation sauvage. Le bien, inoccupé depuis plusieurs années, est dans un état d'entretien général passable à mauvais.
L'EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 2 octobre 2020 au prix de 300.000 euros, dont 15.000 euros de frais de commission restant à la charge des vendeurs.
Cette proposition d'acquisition a été refusée par les consorts [G] par courrier du 20 novembre 2020 reçu le 23 novembre 2020.
Par requête et mémoire reçus au greffe le 7 décembre 2020, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation judiciaire du prix du bien préempté.
L'EPFIF justifie avoir consigné le 21 janvier 2021 une somme de 45.000 euros.
Par un jugement du 18 janvier 2022, après transport sur les lieux le 8 juin 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a :
- Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 8 juin 2021 ;
- Fixé la date de référence au 14 octobre 2019 ;
- Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison ;
- Fixé la surface du bien préempté à 142,50 m² ;
- Retenu une valeur unitaire de 2.700 euros/m² ;
- Fixé à 384.750 euros, en valeur libre, le prix d'acquisition du bien appartenant aux consorts [G], situé [Adresse 17] au [Localité 41], sur la parcelle cadastrée AV n°[Cadastre 36] ;
- Dit n'y avoir lieu à se prononcer sur l'exécution provisoire ;
- Condamné l'EPFIF à payer à Monsieur [G] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné l'EPFIF à payer à Madame [G] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné l'EPFIF au paiement des dépens de la présente instance.
L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 16 février 2022 sur le prix d'aliénation de l'immeuble préempté, la surface des constructions, la valeur unitaire, le rejet de l'application des dispositions de l'article L.322-9 du code de l'expropriation, et le refus de se prononcer sur l'exécution provisoire.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ adressées au greffe le 19 avril 2022 par l'EPFIF, notifiées le 20 avril 2022 (AR intimé le 22 avril 2022 et AR CG le 21 avril 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
- Confirmer le jugement en tous les points non contestés dans le présent mémoire d'appel ;
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 18 janvier 2022 en ce qu'il a :
o Fixé le prix d'aliénation à la somme 384.750 euros, soit un prix de 2.700 euros/m² sur une surface utile de 142,50 m²,
o Rejeté l'application de l'article L.322-9 du code de l'expropriation,
o Dit ne pas avoir lieu à se prononcer sur l'exécution provisoire ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
- Fixer le prix d'aliénation de l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 17] au [Localité 41], édifié sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 36], d'une superficie de 433 m², propriété des consorts [G], comme suit :
o Surface utile : 126,35 m²,
o Prix unitaire proposé : 2.350 euros/m² libre,
o Soit : 126,35 m² × 2.350 euros = 300.000 euros (VA) ;
- Écarter l'exécution provisoire ;
- Rejeter les prétentions des consorts [G] ;
- Condamner les consorts [G] à verser la somme de 3.000 euros à l'EPFIF sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner les consorts [G] aux entiers dépens de l'appel.
2/ adressées au greffe le 9 octobre 2022 par l'EPFIF, notifiées le 12 octobre 2022 (AR intimé non daté et AR CG le 27 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
- Rejeter les demandes des consorts [G] ;
En conséquence,
- Confirmer le jugement en tous les points non contestés dans le présent mémoire d'appel ;
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 18 janvier 2022 en ce qu'il a :
o Fixé le prix d'aliénation à la somme 384.750 euros, soit un prix de 2.700 euros/m² sur une surface utile de 142,50 m²,
o Rejeté l'application de l'article L.322-9 du code de l'expropriation,
o Dit ne pas avoir lieu à se prononcer sur l'exécution provisoire ;
- Fixer le prix d'aliénation de l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 17] au [Localité 41], édifié sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 36], d'une superficie de 433 m², propriété des consorts [G], comme suit :
o Surface utile : 126,35 m²,
o Prix unitaire proposé : 2.350 euros/m² libre,
o Soit : 126,35 m² × 2.350 euros = 300.000 euros (VA) ;
- Écarter l'exécution provisoire ;
- Condamner les consorts [G] à verser la somme de 3.000 euros à l'EPFIF sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner les consorts [G] aux entiers dépens de l'appel.
3/ déposées au greffe le 20 juillet 2022 par les consorts [G], intimés, formant appel incident, notifiées le 20 juillet 2022 (AR intimé le 21 juillet 2022 et AR CG le 21 juillet 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
- Rejeter l'appel formé par l'EPFIF contre le jugement du 18 janvier 2022 ;
- À titre d'appel incident, réformer le jugement du 18 janvier 2022, sauf en ce qui concerne le rejet de la demande d'application de l'article L.322-9 du code de l'expropriation, l'allocation des frais de procédure de première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens, qui seront confirmés ;
En conséquence, statuant à nouveau,
- Fixer le prix de la préemption à la somme de 638.000 euros ;
- Condamner l'EPFIF à verser à Madame [E] [G] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner l'EPFIF à verser à Monsieur [U] [G] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner l'autorité préemptrice aux entiers dépens de l'appel.
Le commissaire du gouvernement n'a pas adressé ou déposé de conclusions.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
L'EPFIF fait valoir que :
- Concernant la description et la consistance du bien, la parcelle cadastrée AV n°[Cadastre 36], d'une superficie de 433 m², est située en centre-ville, à 600 m de la gare de [Localité 43]. Elle supporte un pavillon d'une surface utile déclarée de 128 m² et édifié en 1925 en R+1 sur sous-sol. Le pavillon, libre d'occupation depuis plusieurs années, est dans un état vétuste, défraîchi depuis la vue de la rue, et le jardin est non entretenu. Contrairement à ce qu'affirment les propriétaires préemptés dans le devis communiqué en première instance, de coûteux travaux d'ampleur sont à prévoir pour rendre le pavillon habitable.
- Concernant la date de référence et la situation d'urbanisme, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 21 mars 2016, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme du [Localité 41] portant spécifiquement sur la zone dans laquelle est située le bien préempté. En effet, la dernière modification du plan local d'urbanisme du 9 juillet 2018 portait uniquement sur les terrains situés à l'angle de l'[Adresse 39] et de la [Adresse 45] en zone UAc. Le bien préempté est situé en zone UAa, en limite de la zone UG, du plan local d'urbanisme. Il s'agit d'une zone mixte et dense, où l'emprise au sol est limitée à 80%, les activités en rez-de-chaussée, et d'une hauteur en R+5 maximum. La date de référence ne doit pas être fixée au 14 octobre 2019 puisqu'aucune preuve démontrant que cette modification du plan local d'urbanisme portait sur la zone UAa n'a été fournie.
- Concernant la surface, les consorts préemptés se prévalent d'un avis d'expert du 27 juillet 2011 pour affirmer que la surface utile à retenir serait de 179,25 m². Or, la déclaration d'intention d'aliéner indique une surface utile de 128 m². Le premier juge a retenu une surface de 142,50 m². Or, le bien préempté a une surface utile de 126,35 m². En effet, les combles sont en grande partie d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, les abris de jardin ne sont pas des annexes au sens de l'article 1er de l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application des articles R.353-16 et R.331-10 du code de la construction et de l'habitation.
- Concernant la valeur unitaire, la moyenne des vingt-six termes de comparaison produits s'établit à 3.034 euros/m². Quatre références complémentaires, d'une valeur moyenne de 2.506 euros/m², et présentant des prestations supérieures à celle du bien préempté, justifient que le prix unitaire à retenir s'élève à 2.350 euros/m². L'indemnité principale d'expropriation s'élève donc à la somme de 296.922,50 euros, arrondie à 300.000 euros (2.350 euros/m² × 126,35 m²). En retenant une valeur unitaire de 2.700 euros/m², le premier juge n'a pas pris en considération les facteurs de moins-value du bien (état médiocre, absence de terrasse ou de places de stationnement, pavillon laissé à l'abandon et non entretenu depuis 2016) ainsi que les éléments de plus-value dont disposent les références.
- Concernant les demandes des consorts [G] formulées en première instance, elles doivent être rejetées. Les termes de comparaison proposés par les consorts préemptés en première instance correspondent surtout à des pavillons en meilleur état disposant d'éléments de plus-value.
- Concernant l'application de l'article L.322-9 du code de l'expropriation, ce texte est d'ordre public d'après l'article L.322-11 du code de l'expropriation. Cet article est applicable en matière de préemption (93-70.244). Le premier juge ne pouvait donc pas fixer un prix d'alinéation supérieur à l'attestation de valeur immobilière, en l'occurrence 296.000 euros, la valeur vénale fixée à 300.000 euros par le service compétent dans le cadre de la présente procédure constituant une valeur plafond. Par ailleurs, il n'était pas nécessaire de communiquer l'avis des Domaines car il ne s'agit pas d'un document communicable en application de la jurisprudence constante de la CADA (Avis n°20141366 et Avis n°20183543) et le montant figurant dans l'évaluation domaniale se déduit de celui indiqué dans la déclaration de consignation notifiée.
- Concernant l'exécution provisoire, celle-ci est incompatible avec la matière de préemption. En effet, il ressort des dispositions des articles L.213-7 alinéa 2 et L.213-14 du code de l'urbanisme que le paiement ne peut pas intervenir avant l'acte authentique de vente. Étant précisé qu'un jugement en fixation du prix d'aliénation ne vaut aucunement acte authentique, il convient d'écarter l'exécution provisoire de droit.
L'EPFIF fait valoir dans un second jeu de conclusions que :
- Concernant la situation d'urbanisme, si les parties s'opposent sur la date de référence, elles s'accordent sur le zonage dans lequel se situe le bien préempté, à savoir la zone UAa du plan local d'urbanisme.
Les consorts [G] rétorquent que :
- Concernant la situation géographique du bien, celui-ci est situé à sept minutes à pied de la gare RER de [Localité 43], et à 100 m d'un arrêt desservi par quatre lignes de bus. Il est également situé à proximité d'un hôpital privé, de la mairie du [Localité 41], d'un supermarché, d'un bureau de poste et de deux agences bancaires.
- Concernant la description du bien, la parcelle cadastrée AV n°[Cadastre 36], d'une contenance cadastrale de 433 m², comporte une maison d'habitation sur trois niveaux autour de laquelle se trouve un jardin, ainsi qu'un abri de jardin et une dépendance en fond de parcelle. Le pavillon étant situé en retrait par rapport à l'[Adresse 40], il existe un espace suffisant pour accueillir des places de stationnement. Il est en état d'usage et nécessite quelques rafraichissements. Si le bien ne sera habitable qu'après travaux, ces derniers ne nécessitent pas de rénovation lourde, de sorte que le devis établi le 3 juin 2021 doit être pris en compte (Pièce 1I). À titre subsidiaire, si la cour d'appel devait estimer que l'habitabilité normale de la maison nécessitait tous les travaux allégués par l'autorité préemptrice, les propriétaires préemptés versent aux débats deux devis pour un tel bouquet de travaux, qui permettent de constater qu'une rénovation aussi large ne serait pas particulièrement coûteuse, rapportée à la valeur de la maison (Pièce 11I et 12I). En tout état de cause, le bien préempté ne saurait donc être dévalué au-delà du coût de ces travaux qui, pour rappel, ne sont pas tous strictement nécessaires. Les deux annexes du jardin doivent être prises en considération pour l'évaluation du bien préempté, leur démolition n'étant en rien nécessaire.
- Concernant la surface du bien, le jugement sera confirmé uniquement en tant qu'il a accepté le principe de retenir une surface utile calculée conformément à l'article R.353-16 du code de la construction et de l'habitation. La surface totale utile du bien s'élève donc à la somme des surfaces du rez-de-chaussée et du premier étage et à la moitié des surfaces du sous-sol, de la dépendance et de l'abri de jardin, soit 179,25 m².
- Concernant la situation locative, le bien préempté ne fait l'objet d'aucune occupation titrée, il sera donc évalué en valeur libre.
- Concernant la date d'estimation du bien préempté, conformément à l'article L.322-2 du code de l'expropriation, c'est à la date du jugement de première instance que devra être appréciée la valeur vénale du bien préempté.
- Concernant la date de référence à retenir pour l'usage effectif du bien préempté, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 9 juillet 2018, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme du [Localité 41], les évolutions suivantes à ce jour n'étant que de simples mises à jour. À cette date, le bien est situé en zone UAa, autorisant une hauteur plafond de 16 m pour les constructions nouvelles.
- Concernant la date de consistance du bien préempté, en l'absence d'ordonnance d'expropriation, la consistance du bien est fixée à la date du jugement de première instance (CA Rennes, 13/00927).
- Concernant la méthode d'évaluation, toutes les parties à la présente instance ont opté pour une méthode par comparaison globale.
- Concernant les références produites par l'autorité préemptrice, celles antérieures de plus de trois ans au jugement de première instance doivent être écartées en raison du dynamisme du marché dans le secteur, comme le juge la cour d'appel de Paris (CA Paris 17/04679). Les références situées à [Localité 43] ou dans un rayon de plus de 400 m du bien préempté doivent être écartées pour le même motif. Quatre pavillons sont d'une construction récente et huit pavillons présentent une surface utile inférieure à 100 m² de sorte qu'ils ne sont pas comparables au bien préempté. Donc, seules quatre références peuvent être retenues (Pièces 3I, 4I, 5I, 6I, 7I, 8I, 9I, 10I).
- Concernant les références produites par le commissaire du gouvernement en première instance, trois d'entre elles présentent des caractéristiques différentes du bien préempté.
- Concernant la valeur unitaire, la moyenne des cinq termes de comparaison proposés s'établit à 3.661 euros/m².
- Concernant l'indemnité principale, il convient de retrancher le coût des travaux de rénovation d'un montant de 18.575,03 euros TTC, soit un prix de la préemption de 638.000 euros (179,25 m² × 3.661 euros/m² - 18.575,03 euros = 637.659,22 euros arrondi à 638.000 euros).
- Concernant l'inapplicabilité de l'article L.322-9 du code de l'expropriation, à supposer que cet article soit applicable à la fixation du prix d'une préemption, « l'estimation faite par l'autorité administrative compétente » soit n'est pas produite, soit ne peut en aucun cas être celle formulée par l'autorité préemptrice. En tout état de cause, l'article L.322-9 du code de l'expropriation n'est applicable que si la mutation ayant fait l'objet de la déclaration était antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété. Or, aucun transfert de propriété n'a été opéré. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a écarté l'application de l'article L.322-9 du code de l'expropriation.
- Concernant les frais irrépétibles et les dépens, l'appel formé par l'EPFIF a contraint les consorts [G] à exposer des frais supplémentaires pour la défense de leurs droits. Ils demandent, par conséquent, la condamnation de l'autorité préemptrice à leur verser la somme de 1.500 euros chacun au titre des frais de procédure d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens de la présente instance.
SUR CE, LA COUR :
Sur la recevabilité des conclusions,
Aux termes de l'article R.311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique modifié par l'article 41 du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 en vigueur depuis le 1er septembre 2017, applicable en l'espèce l'appel étant du 29 novembre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 19 avril 2022 et des consorts [G] du 20 juillet 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions hors délai de l'EPFIF du 9 octobre 2022 sont de pure réplique à celles des consorts [G], appelant incident, et ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux. Elles sont donc recevables au-delà des délais légaux.
Sur le fond,
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L.321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération ' sous réserve de l'application des articles L.322-3 à L.322-6 dudit code ' leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de l'EPFIF porte sur le montant du prix d'aliénation (surface et valeur unitaire retenues), l'application des dispositions de l'article L.322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, et l'exécution provisoire du jugement. L'appel incident des consorts [G] porte sur le montant du prix d'aliénation (surface et valeur unitaire retenues).
S'agissant de la date de référence, le premier juge a fait application de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme et l'a fixée au 14 octobre 2019, selon les indications du commissaire du gouvernement.
L'EPFIF sollicite que la date de référence soit fixée au 21 mars 2016, conformément aux dispositions des articles L.213-4 du code de l'urbanisme et L.322-2 du code de l'expropriation.
Les consorts [G] sollicitent que la date de référence soit fixée au 9 juillet 2018, conformément aux dispositions des articles L.213-4 du code de l'urbanisme et L.322-2 du code de l'expropriation. Cette date correspond à la dernière modification du plan local d'urbanisme du [Localité 41], les évolutions suivantes à ce jour n'étant que de simples mises à jour.
Suite à l'entrée en vigueur des dispositions du décret n°2017-891 du 6 mai 2017, applicables en l'espèce, l'appel étant postérieur au 1er septembre 2017, les articles 561 et 562 posent le principe de la limitation de l'appel, en énonçant pour le premier de ces textes en son alinéa 2, que l'appel ne produit un effet dévolutif que dans les conditions et limites déterminées aux livres premier et deuxième du code de procédure civile et pour le second que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
En outre un quatrième alinéa a été ajouté par ce décret à l'article 901 du code de procédure civile qui dispose qu'en procédure d'appel avec représentation obligatoire, ce qui est le cas en l'espèce, l'appel étant postérieur au 1er janvier 2020 (article R.311-27 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019) qui dispose que la déclaration d'appel doit mentionner, à peine de nullité de cette déclaration les chefs de jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Selon l'article 562 alinéa 1 du code de procédure civile tel qu'interprété par la cour de cassation (Cass, Civ 2e, 9 juin 2022, n°20-16.239), l'appel ne défère à la cour d'appel que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et ceux qui en dépendent, lesquels s'entendent de tous ceux qui sont la conséquence des chefs de jugement expressément critiqués.
En l'espèce, il n'existe pas de lien de dépendance entre les chefs de jugement visés dans la déclaration d'appel et la date de référence, puisqu'à la date de référence retenue par le premier juge du 14 octobre 2019 , le bien est en zone UAa du plan local d'urbanisme de la commune du [Localité 41], qu'à la date invoquée par l'appelant au 26 mars 2016, celui indique qu'il s'agit également du zonage UAa et qu'à la date invoquée par les consorts [G] du 9 juillet 2018, il s'agit également du même zonage.
S'agissant de l'indivisibilité, si l'appelant n'est pas tenu de mentionner dans la déclaration d'appel un ou plusieurs des chefs de dispositif du jugement qu'il critique lorsqu'il entend se prévaloir de l'indivisibilité de l'objet du litige, il n'en doit pas moins se référer, dans la déclaration, à cette indivisibilité (Cass, Civ 2e, 9 juin 2022, n°21-11.401).
L'effet dévolutif de l'appel n'opère donc pas s'agissant de la date de référence.
Au 14 octobre 2019, le bien préempté est situé en zone UAa, une zone mixte.
S'agissant de la date à laquelle le bien préempté doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, soit le 18 janvier 2022.
Sur l'indemnité principale,
1/ Sur la surface du bien préempté
Le premier juge a retenu une surface utile totale de 142,5 m² correspondant aux 68 m² du rez-de-chaussée, aux 65 m² de l'étage après application d'un coefficient de 65%, et aux 64,5 m² du sous-sol après application d'un coefficient de 50%, à l'exclusion des constructions constatées en fonds de parcelle.
L'EPFIF sollicite que la surface utile totale soit fixée à 126,35 m² correspondant aux 68 m² du rez-de-chaussée, aux 65 m² de l'étage après application d'un coefficient de 60%, et aux 64,5 m² du sous-sol après application d'un coefficient de 30%, à l'exclusion des constructions en ruine en fonds de parcelle. L'application de ces coefficients de pondération est d'usage afin de tenir compte de la composition et de l'usage des surfaces annexes. En tout état de cause, la surface proposée par les consorts [G] ne doit pas être retenue. D'une part, une grande partie des 65 m² de l'étage est d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. D'autre part, la dépendance et l'abri de jardin ne constituent pas des annexes au sens des articles R.353-16 du code de la construction et de l'habitation et 1er de l'arrêté du 9 mai 1995, ces constructions étant au surplus abandonnées, non accessibles, et donc sans valeur.
Les consorts [G] sollicitent que la surface utile totale soit fixée à 179,25 m² correspondant à l'intégralité des surfaces habitables du pavillon et de la moitié des surfaces annexes du bien préempté, en application de l'article R.353-16 du code de la construction et de l'habitation. L'arrêté du 9 mai 1995 précise en effet que les annexes correspondent aux « surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m », ce qui est le cas du sous-sol, de la dépendance et de l'abri de jardin.
Les parties s'accordent sur les surfaces au sol de chaque élément du bien préempté à partir du mesurage du cabinet Kuntz, mais pas sur les coefficients de pondération à leur appliquer.
En matière d'expropriation, par principe, il est d'usage de privilégier la surface utile, définie par l'article R.111-12 du code de la construction et l'habitation comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles aménagées, caves, sous-sols, remises, garage, terrasse, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
Les annexes privatives incluses sont les suivantes : caves et sous-sol, combles et greniers aménageables, remises et ateliers, séchoirs et celliers externes, balcons et loggias, vérandas, terrasses accessibles en l'étage ou semi-enterré dans la limite de 9 m².
En outre, suivant les recommandations de la charte de l'expertise en évaluation immobilière, les locaux techniques sont exclus du calcul de la surface utile.
La surface habitable correspond à la somme de la surface construite de toutes les pièces (surface de plancher), à laquelle il faut retirer les espaces qui peuvent être qualifiés de non habitables, à savoir les murs et cloisons, les marches et cages d'escaliers, les gaines et embrasures de portes et de fenêtres, les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, les annexes (combles non aménagés, balcons, caves et sous-sol, garages, ateliers, espaces extérieur privatifs et véranda).
En l'espèce, les parties s'accordent pour fixer la surface du rez-de-chaussée à 68 m². Concernant les 65 m² de l'étage, s'il s'agit effectivement de surfaces habitables au sens de l'article R.353-16 du code de la construction et de l'habitation, qui doivent tout de même recevoir l'application d'un coefficient de pondération de 65% dans la mesure où une grande partie de l'étage est d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Il doit être appliqué un coefficient de 50% au sous-sol, lequel correspond à une surface annexe au sens de l'arrêté du 9 mai 1995, étant une cave saine, semi-enterrée, avec des soupiraux et une possibilité d'accès direct au jardin arrière comme constaté lors du transport sur les lieux. Les constructions en fonds de parcelle sont dans un tel état d'abandon qu'elles n'ont pas pu être visitées lors du transport du premier juge sur les lieux. Elles ne peuvent donc pas constituer des surfaces annexes au sens de l'arrêté du 9 mai 1995 et seront écartées du calcul de la surface utile totale.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a exactement retenu une surface utile totale de : 68 m² + 65 m² × 0,65 + 64,5 m² × 0,5 = 142, 5 m².
2/ Sur la situation locative
Aux termes de l'article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
L'évaluation par le premier juge en valeur libre n'est pas contestée par les parties.
Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
3/ Sur la méthode d'évaluation
Sur la nature du bien, son usage effectif et sa consistance, il est situé [Adresse 17] au [Localité 41] sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 36], d'une superficie totale de 433 m². Le bien est desservi par le RER B et l'A3. L'[Adresse 40] est passante, à la fois commerçante et résidentielle. La parcelle supporte un pavillon édifié en R+1 en 1925 entouré d'un jardin envahi de végétation sauvage. Le bien, inoccupé depuis plusieurs années, est dans un état d'entretien général passable à mauvais.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport du 8 juin 2021.
L'appelant souligne que le bien est dans un état très dégradé et il verse des photographies à l'appui, que les installations électriques ne sont pas aux normes, que les fenêtres sont en bois avec simple vitrage (à l'exception des combles), que le bien ne dispose ni de garage ni de place de stationnement et que les extérieurs ne sont pas entretenus. Il ajoute que pour que le bien soit habitable, il faut des travaux d'ampleur et coûteux non prévus dans le devis communiqué par l'intimé (Pièce 1).
Les consorts [G] rétorquent qu'il existe un espace suffisant pour accueillir des places de stationnement, que le pavillon est en état d'usage et que le commissaire du gouvernement en première instance a précisé que « sa structure est bonne et que la rénovation du rez-de-chaussée et du premier étage sont envisageables » ; ils produisent également des photographies et affirment que le devis produit est suffisant pour rendre la maison habitable (Pièce 1) ; ils ajoutent que si la cour devait estimer que l'habilité normale de la maison nécessitait tous les travaux alléguée par le préempteur, ils versent deux autres devis (Pièces 11 et 12) démontrant qu'une rénovation aussi large n'est pas particulièrement coûteuse, rapportée à la valeur de la maison. Ils ajoutent que deux annexes contiguës occupent le fond de parcelle, à savoir un abri de jardin le long de la limite de fond de parcelle et une dépendance le long de la limite nord.
Sur la méthode d'évaluation, le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adopter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens préemptés.
Les parties s'accordent à retenir la méthode d'évaluation globale par comparaison.
Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
4/ Les références retenues par le premier juge
Les termes de comparaison produits par les parties et retenus par le premier juge sont listés ci-dessous.
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface
(en m²)
Prix
(en euros)
Prix unitaire
(en euros/m²)
Observations
DEM1
DEF4
29/01/2019
[Adresse 22]
121
530.000
4.380,17 en valeur libre
1930
5 pièces
396 m² de terrain
DEM2
13/02/2019
[Adresse 2]
107
308.000
2.878,50 en valeur libre
1930
5 pièces
242 m² de terrain
DEM6
15/03/2018
[Adresse 8]
116
310.000
2.672,41 en valeur libre
1930
3 pièces
204 m² de terrain
DEM12
04/12/2017
[Adresse 37]
100
525.000
5.250 en valeur libre
1900
4 pièces
403 m² de terrain
DEM13
21/06/2018
[Adresse 6]
102
240.000
2.352,94 en valeur libre
1924
5 pièces
209 m² de terrain
DEM14
DEF2
CG3
05/07/2019
[Adresse 16]
111
360.000
3.243,24 en valeur libre
1931
5 pièces
462 m² de terrain
DEM17
28/09/2018
[Adresse 9]
103
289.000
2.805,83
1930
4 pièces
402 m² de terrain
CG1
13/02/2019
[Adresse 2]
107
308.000
2.878,50 en valeur libre
1930
5 pièces
Sous-sol total, garage, cave, grenier
Le premier juge a retenu à partir d'une moyenne de 3.308 euros/m² un prix unitaire inférieur de 2.700 euros/m² au regard des caractéristiques du bien préempté, tenant à son mauvais état d'entretien et du fait que certaines des termes de référence retenus portent sur des biens bénéficiant de facteurs de plus-value, en particulier d'un garage dont ne dispose pas le bien à évaluer.
L'EPFIF considère que les éléments de moins-value du bien préempté et de plus-value des références retenues n'ont pas été pris en considération par le premier juge et demande de retenir une valeur de 2.350 euros/m².
Les consorts [G], appelants incidents, demandent de retenir une valeur de 2.661 euros/m².
Il convient d'examiner les références de l'EPFIF et des consorts [G] produites en cause d'appel, le commissaire du gouvernement n'ayant pas conclu en appel.
5/ Les références produites par l'EPFIF
Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par l'EPFIF, correspondant à des pavillons anciens situés au [Localité 41] et à [Localité 43], sont listés dans le tableau ci-dessous.
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface
(en m²)
Prix
(en euros)
Prix unitaire
(en euros/m²)
Observations
APP1
29/01/2019
[Adresse 22]
121
530.000
4.380,17
1930
5 pièces
396 m² de terrain
APP2
13/02/2019
[Adresse 2]
107
308.000
2.878,50
1930
5 pièces
242 m² de terrain
APP3
05/07/2018
[Adresse 29]
90
202.000
2.244,44
1921
5 pièces
168 m² de terrain
APP4
16/04/2018
[Adresse 20]
95
280.000
2.947,37
1955
5 pièces
380 m² de terrain
APP5
20/12/2018
[Adresse 4]
103
330.000
3.203,88
1992
5 pièces
370 m² de terrain
APP6
15/03/2018
[Adresse 8]
116
310.000
2.672,41
1930
3 pièces
204 m² de terrain
APP7
31/08/2018
[Adresse 30]
95
315.000
3.315,79
1908
3 pièces
425 m² de terrain
APP8
27/09/2018
[Adresse 32]
130
426.000
3.276,92
1990
4 pièces
429 m² de terrain
APP9
19/12/2018
[Adresse 23]
99
335.000
3.383,84
1996
4 pièces
303 m² de terrain
APP10
10/10/2017
[Adresse 25]
140
323.000
2.307,14
1996
5 pièces
602 m² de terrain
APP11
13/08/2018
[Adresse 21]
118
190.000
1.610,17
1972
3 pièces
0 m² de terrain
APP12
04/12/2017
[Adresse 37]
100
525.000
5.250
1900
4 pièces
403 m² de terrain
APP13
21/06/2018
[Adresse 6]
102
240.000
2.352,94
1924
5 pièces
209 m² de terrain
APP14
05/07/2019
[Adresse 16]
111
360.000
3.243,24
1931
5 pièces
462 m² de terrain
APP15
16/02/2018
[Adresse 27]
110
178.000
1.618,18
1928
3 pièces
0 m² de terrain
APP16
08/03/2019
[Adresse 12]
90
295.000
3.277,78
1965
4 pièces
381 m² de terrain
APP17
28/09/2018
[Adresse 9]
103
289.000
2.805,83
1930
4 pièces
402 m² de terrain
APP18
21/06/2019
[Adresse 11]
100
400.000
4.000
1976
5 pièces
403 m² de terrain
APP19
11/09/2019
[Adresse 15]
96
335.000
3.489,58
1928
5 pièces
403 m² de terrain
APP20
29/10/2019
[Adresse 26]
115
370.000
3.217,39
1966
5 pièces
338 m² de terrain
APP21
02/08/2019
[Adresse 7]
119
285.000
2.394,96
1928
4 pièces
395 m² de terrain
APP22
03/01/2019
[Adresse 34]
120
325.000
2.708,33
1958
7 pièces
357 m² de terrain
APP23
25/07/2019
[Adresse 42]
[Adresse 42]
102
260.000
2.549,02
1935
5 pièces
401 m² de terrain
APP24
19/07/2018
[Adresse 13]
94
317.000
3.372,74
1930
4 pièces
398 m² de terrain
APP25
27/06/2018
[Adresse 24]
107
345.000
3.224,30
1935
6 pièces
478 m² de terrain
APP26
26/03/2019
[Adresse 14]
95
300.000
3.157,89
1958
4 pièces
258 m² de terrain
APP27
16/03/2020
[Adresse 31]
158
395.000
2.500
Libre
Sous-sol total
APP28
02/09/2019
[Adresse 19]
150
370.000
2.467,67
Libre
Sous-sol total
APP29
22/12/2020
[Adresse 10]
160
410.000
2.562,50
Libre
Sous-sol total
Abri de jardin
Les termes de comparaison correspondent à une moyenne de 3.034 euros/m² et à une médiane de 3.180 euros/m² pour les 27 premiers termes de comparaison et à une moyenne de 2.506 euros/m² pour les termes de comparaison suivants.
Les consorts [G] critiquent certains termes de comparaison produits par l'EPFIF en ce qu'ils correspondent à des cessions datant de plus de trois ans de biens situés à [Localité 43] ou au-delà d'un rayon de 400 m du bien préempté, le secteur étant suffisamment dynamique pour se limiter aux cessions de bien situés au [Localité 41], dans un rayon de 400 m autour du bien préempté, intervenues dans les trois dernières années. Ils critiquent également certains termes de comparaison produits par l'EPFIF en ce qu'ils correspondent à des cessions de pavillons édifiés dans les années 1990 ou d'une surface utile inférieure à 100 m².
Le marché étant dynamique et la cour disposant de suffisamment de références récentes, il y a lieu d'écarter les termes de comparaison datant de plus de 3 ans ou n'étant pas situés sur la commune du [Localité 41]. Ainsi, les termes de comparaison APP3, APP4, APP5, APP6, APP7, APP8, APP9, APP10, APP11, APP12, APP13, APP15, APP17, APP21, APP22, APP23, APP24, APP25, et APP26 seront écartés. Parmi les termes de comparaison restants, les termes de comparaison APP2, APP16, et APP19 ont une surface utile inférieure à 110 m², hors de proportion avec le bien préempté. Ces termes de comparaison seront donc écartés.
Le terme de comparaison APP18 qui est proposé à la fois par l'EPFIF et les consorts [G] sera retenu.
Les termes de comparaison APP1, APP14, APP20, APP27, APP28, et APP29 sont comparables en consistance et en localisation au bien préempté. Ces termes de comparaison seront donc retenus.
6/ Les références produites par les consorts [G]
Il n'y a pas lieu de statuer sur les critiques formulées à l'encontre des termes de comparaison produits par le commissaire de gouvernement en première instance, la cour ne devant statuer que sur les conclusions du commissaire du gouvernement d'appel, qui en l'espèce n'a pas conclu. Ils reprennent le terme de comparaison proposé par le commissaire du gouvernement en première instance avec la fiche Patrim (Pièce 5) et l'acte de vente (Pièce 6) proposé également en appel par l'EPFIF sous le numéro APP14 qui a été retenu par la cour.
Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par les consorts [G] sont listés dans le tableau ci-dessous. Ils indiquent qu'il s'agit de cessions intervenues dans les 3 dernières années de maisons anciennes avec sous-sol, d'une surface utile d'au moins 100 m², situés dans un rayon de 400 m du bien préempté, et sur le territoire de la commune du [Localité 41].
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface
(en m²)
Prix
(en euros)
Prix unitaire
(en euros/m²)
Observations
INT1
21/06/2019
[Adresse 11]
100
400.000
4.000
1976
Maison avec cave
INT2
05/07/2019
[Adresse 16]
111
360.000
3.243
1931
Maison avec cave et dépendance
INT3
29/10/2019
[Adresse 26]
115
370.000
3.217
1966
Maison avec cave
INT4
29/01/2019
[Adresse 22]
121
530.000
4.380
1930
Maison sur sous-sol partiel avec dépendances
INT5
14/09/2021
[Adresse 35]
116
402.000
3.465,52
1984
Maison avec cave
L'EPFIF critique la sélection par les consorts [G] de seulement quatre termes de comparaison dont la seule logique sous-tendue consiste à retenir parmi les prix unitaires les plus élevés. En tout état de cause, ces éléments disposent d'éléments de plus-value dont le bien préempté ne bénéficie pas et sont dans un bien meilleur état d'entretien.
S'agissant du terme de comparaison INT5, il correspond à la cession en 2021 d'un pavillon d'une surface utile de 116 m² situé au [Localité 41]. Il est comparable en consistance et en localisation au bien préempté. Ce terme de comparaison sera donc retenu.
Les termes de comparaison INT1, INT2, INT3 et INT4 ont déjà été retenus.
La moyenne des huit références retenues correspond à un prix unitaire de :
(4.380,17 + 3.243,24 + 4.000 + 3.217,39 + 2.500 + 2.467,67 + 2.562,50 + 3.465,52) ÷ 8 = 3.229,56 euros/m²
L'EPFIF soutient que le bien préempté présente des éléments de moins-value et que les termes de comparaison présentent des éléments de plus-value qui commandent de minorer le prix unitaire retenu. L'EPFIF propose de finalement retenir un prix unitaire de 2.350 euros/m² en raison de l'état de dégradation avancé du bien préempté et de l'absence de garage ou de terrasse. S'agissant du devis fourni par les consorts [G], l'EPFIF considère qu'il ne pourra pas être déduit du prix d'aliénation retenu le montant des rénovations figurant dans le devis. D'une part, il n'est produit qu'un unique devis, ce qui ne permet pas de s'assurer si l'estimation a été surévaluée ou est conforme à la réalité. D'autre part, le devis ne prévoit que des rénovations légères, bien loin des travaux d'ampleur nécessaires pour parvenir à un état d'entretien correct et comparable aux termes de comparaison.
Les consorts [G] reconnaissent que le calcul du prix de la préemption nécessite de prendre en compte l'état d'usage du bien et sa nécessaire rénovation. À cet effet, trois devis portant sur divers bouquets de travaux sont produits. Ils considèrent que les travaux prévus par le devis établi le 3 juin 2021 pour un montant de 18.575,03 euros TTC sont suffisants pour rendre le bien préempté habitable. Il convient de retrancher le coût des travaux au prix d'acquisition, sans modifier le prix unitaire obtenu.
Le bien préempté présente des éléments de moins-value par rapport aux références retenues. Ainsi, les sept références retenues comportent un garage et deux d'entre elles (APP14 et APP27) une terrasse, contrairement au bien préempté. Ces éléments de moins-value commandent de minorer le prix unitaire. En conséquence, le prix unitaire sera fixé à 3.000 euros/m².
En revanche, s'agissant de l'état d'entretien du bien préempté tel qu'il ressort du procès-verbal de transport et des conclusions des parties, il apparaît que d'importants travaux sont nécessaires à la réhabilitation du bien préempté. Les consorts [G] produisent différents devis permettant de déterminer avec précision le coût de l'élimination de cet élément de moins-value.
Le chiffrage estimatif du devis pour la somme de 18.575,03 euros (Pièce 1) ne correspond pas à rendre le bien habitable ; les consorts [G] le reconnaissent puisqu'ils produisent deux autres devis pour des sommes de 19.622,90 euros et 35.850,20 euros (Pièces 11 et 12) correspondant aux travaux allégués par le préempteur. Dès lors, le montant du devis correspondant à une rénovation complète qui n'est pas contesté par l'EPFIF sera retranché au prix de la préemption.
L'indemnité principale, en valeur libre, est donc de :
142,5 m² × 3.000 euros/m² - 35.850,20 euros = 391.649,80 euros arrondi à la somme de 391.650 euros.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.
Sur l'application de l'article L.322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,
Le premier juge a écarté l'application de l'article L.322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique au motif que le transfert de propriété du bien préempté n'aurait pas pu intervenir avant le 12 décembre 2021, soit dans les cinq ans de la mutation à titre gratuit du 12 décembre 2016.
L'EPFIF soutient que l'article L.322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est applicable en matière de préemption, et plus particulièrement à la présente procédure. En effet, la déclaration des consorts [G] du 12 décembre 2016 publiée le 28 décembre 2016 pour un montant de 296.000 euros est inférieure à l'estimation administrative réalisée dans le cadre de la présente procédure pour un montant de 300.000 euros. L'absence de communication de l'avis des Domaines alléguée n'a pas d'incidence car il ne s'agit pas d'un document communicable en application de la jurisprudence constante de la CADA et le montant figurant dans l'évaluation domaniale se déduit de celui indiqué dans la déclaration de consignation notifiée.
Les consorts [G] s'opposent à l'application de l'article L.322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. À supposer que ces dispositions sont bien applicables en matière de préemption, le montant de l'estimation faite par l'autorité administrative compétente ' en l'espèce l'avis des Domaines ' n'est pas vérifiable, étant précisé que le prix d'acquisition proposé par l'autorité préemptrice ne peut constituer une telle estimation. De plus, la déclaration du 12 décembre n'est pas produite. Ils concluent que faute de pouvoir vérifier les deux montants allégués par l'EPFIF, la demande de cette dernière devra être écartée. En tout état de cause, aucune décision définitive, n'est intervenue dans les cinq ans suivant la déclaration du 12 décembre 2016 opposée par l'EPFIF, de sorte que le paiement du prix de la préemption et l'acte authentique de vente, nécessaires au transfert de propriété d'après l'article L.213-14 du code de l'urbanisme, n'ont pas pu être exécutés.
L'article L.322-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que « le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation ».
Or, en l'espèce, aucune partie ne produit en cause d'appel les éléments permettant de conclure à l'application dudit article, à savoir la mutation du 12 décembre 2016 et l'évaluation administrative réalisée dans le cadre de cette mutation. En effet, si l'EPFIF conclut que le commissaire du gouvernement indique que les défendeurs ont établi une attestation immobilière en date du 12 décembre 2016, publiée le 28 décembre 2016 sous le n°2016P6080, évaluant l'immeuble objet des présentes au prix de 296.000 euros, soit 2.341,70 euros/m², celles-ci ne sont pas versées aux débats ; le commissaire du gouvernement n'a pas conclu en appel.
Au surplus, l'article L.213-14 du code de l'urbanisme dispose qu'en matière de préemption, « le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique. Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication ».
Le transfert de propriété n'étant toujours pas intervenu, le délai de cinq ans à compter de la date de la dernière mutation est donc écoulé.
Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
Sur l'exécution provisoire,
Le premier juge a jugé n'y avoir lieu à se prononcer sur l'exécution provisoire du jugement au motif que cette dernière est par nature incompatible avec la nature du litige.
L'EPFIF soutient que le premier juge a commis une erreur de droit en ne se prononçant pas sur l'exécution provisoire du jugement, en violation des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En effet, il convient d'écarter expressément l'exécution provisoire, laquelle est incompatible avec la matière de la préemption et les articles L.213-7 et L.213-14 du code de l'urbanisme.
Les consorts [G] n'ont pas répondu sur ce point.
L'article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2020 dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».
L'article 514-1 du code de procédure civile dispose que « le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. »
L'article L.213-7 alinéa 2 du code de l'urbanisme dispose qu'en cas de fixation juridictionnelle du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai au profit du titulaire du droit de préemption.
En outre, l'article L.213-14 du code de l'urbanisme dispose qu'en cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L.211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenues le paiement et l'acte authentique.
Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement de l'adjudication.
En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.
Il ressort de ces dispositions qu'un délai de trois mois est ouvert pour passer l'acte authentique de vente et qu'un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l'acte, soit postérieur, mais il ne peut intervenir avant l'acte ; or, un jugement en fixation du prix d'aliénation ne vaut pas acte authentique.
Il s'en déduit que l'exécution provisoire comme l'a exactement indiqué le premier juge est incompatible avec la préemption.
Il ressort du jugement que l'EPFIF a demandé dans ses dernières écritures du 22 octobre 2021 reçues par le greffe le 25 octobre 2021, d'écarter l'exécution provisoire.
Le premier juge ayant indiqué qu'il n'y avait pas lieu de se prononcer sur l'exécution provisoire, il convient en application de l'article 541-1 du code de procédure civile d'infirmer le jugement entrepris et de d'écarter l'exécution provisoire du jugement, celle-ci étant incompatible avec la préemption.
Sur l'article 700 du code de procédure civile,
L'équité commande de débouter l'EPFIF de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 3.000 euros aux consorts [G].
Sur les dépens,
L'EPFIF perdant pour l'essentiel le procès sera condamné aux dépens d'appel en application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort à l'égard de l'EPFIF et des consorts [G], par défaut à l'égard du commissaire du gouvernement du département de la Seine-Saint-Denis,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Statuant dans la limite des appels ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la date de référence en l'absence d'effet dévolutif ;
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
Fixe à la somme arrondie de 391.650 euros en valeur libre le prix d'acquisition par l'EPFIF dans le cadre de l'exercice de son droit de préemption au vu de la déclaration d'intention d'aliéner réceptionnée le 20 juillet 2020 du bien immobilier sis [Adresse 17] au [Localité 41] sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 36], appartenant à Mme [E] [G] et M. [U] [G].
Écarte l'exécution provisoire du jugement entrepris ;
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Débout les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne l'EPFIF à verser la somme de 3.000 euros aux consorts [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'EPFIF aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
