RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Fançais
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 09 MARS 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22192 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3XC
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY- RG n° 20/00070
APPELANTE
E.P.I.C. SOCIÉTÉ DU GRAND [Localité 18]
Représentée par Monsieur [F] [B] agissant en qualité de Président du Directoire
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
INTIMÉS
Monsieur [S] [I] [C]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0263
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
France Domaine
[Adresse 3]
[Localité 10]
représentée par Madame [P] [V], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Décembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Valérie GEORGET, Conseillère
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
L'établissement public société du Grand [Localité 18] (SGP) créé par la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, a pour mission principale de concevoir et d'élaborer le schéma d'ensemble et les projets d'infrastructures composant le réseau de transport public du Grand Paris et d'en assurer également la réalisation, laquelle comprend notamment la construction des lignes, ouvrages et installations fixes ainsi que la construction et l'aménagement des gares, y compris d'interconnexion.
Le schéma d'ensemble prévoit notamment la création d'une ligne 15 Est Orange de 23 km de métro automatique en souterrain qui desservira [Adresse 2].
Par arrêté inter-préfectoral n°2016-1133 du 25 avril 2016, ont été prescrites l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et l'ouverture de l'enquête pour la mise en compatibilité des documents d'urbanisme des communes de [Localité 20], [Localité 9], [Localité 17], [Localité 13], [Localité 10], [Localité 16], [Localité 11], [Localité 19], [Localité 14] et [Localité 15], relative au projet de création de la ligne 15 Est Orange. Par la suite, un arrêté inter-préfectoral n°2017-2645 du 13 septembre 2017 a prescrit l'ouverture d'une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique modificative concernant la ligne 15 Est Orange du réseau complémentaire du réseau de transport public du Grand [Localité 18] entre « [Localité 20] Pleyel » et « [Localité 12] centre », menée sur les communes de [Localité 10], [Localité 11], [Localité 19] et [Localité 21], concernées par la modification du périmètre d'intervention potentielle, ainsi que d'une enquête pour la mise en compatibilité du PLU de la commune de [Localité 19], rendue nécessaire par 1'une des modifications apportées au projet.
Par un arrêté inter-préfectoral n°2017-325 du 13 février 2017, ont été déclarés d'utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation de la ligne 15 Est Orange du réseau complémentaire du réseau de transport public du Grand [Localité 18] entre « [Localité 20] Pleyel » (gare exclue) et « [Localité 12] centre ». Par un arrêté inter-préfectoral n°2018-1438 du 20 juin 2018, l'arrêté inter-préfectoral n°2017-325 du 13 février 2017 susvisé a été modifié afin de tenir compte des évolutions du périmètre d'intervention potentielle.
La parcelle cadastrée section Z n°[Cadastre 4] est incluse dans le périmètre des expropriations. Elle se situe en zone UMTa du plan local d'urbanisme. Elle supporte un ensemble immobilier placé sous le statut de la copropriété comprenant un bâtiment A en façade sur la rue [Adresse 6], élevé sur sous-sol, avec un rez-de-chaussée, cinq étages et un grenier mansardé et un bâtiment B élevé sur terre-plein avec un rez-de-chaussée et un étage, en retrait du bâtiment A, séparé de lui par une cour commune. L'immeuble est dans un état d'entretien correct.
Est notamment concernée par l'opération M. [S] [C] en tant que propriétaire du lot numéro 4, situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, 2e porte à gauche du passage commun, qui constitue une salle de restaurant offrant une capacité d'accueil d'environ 20 couverts, avec cuisine et achalandage des produits alimentaires vendus, toilettes adaptées aux personnes à mobilité réduite avec lavabo, une arrière-boutique comportant un petit vestiaire, une réserve, une arrière cuisine, une chambre froide ; le lot numéro 30 constitue une cave, le lot numéro 40 situé en rez-de-chaussée du bâtiment B est accessible par l'intermédiaire du lot numéro 47 constitue une remise à usage de stockage, et le lot numéro 47 constitue un droit de jouissance sur une partie de l'est de la cour commune.
L'ensemble constitue un commerce de restauration rapide et devant emporter exploité sous l'enseigne : « le bienvenu ».
A défaut d'accord amiable sur la juste indemnité de dépossession à revenir à la M. [S] [C], la Société du Grand [Localité 18] a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris par mémoire valant offre du 11 mai 2020 visé par le greffe le 15 juin 2020.
Par un jugement du 9 septembre 2021, après transport sur les lieux le 19 mai 2021, le juge de l'expropriation de [Localité 18] a :
Fixé la date de référence au 13 octobre 2020 ;
Retenu un prix unitaire de 4.440 euros/m² ;
Retenu un abattement de 20% pour occupation ;
Fixé à la somme de 327'772 euros l'indemnité à revenir à Mr [S] [C] pour la dépossession de son local cadastré section Z n°[Cadastre 4], lots n° 4,32 48 47 situé [Adresse 6], d'une contenance cadastrale de 81 m², se décomposant comme suit :
Indemnité principale : 287'120 euros (4.400 euros/m² x 80% x82 m² ),
Frais de remploi : 29'712 euros,
Indemnité pour perte de revenus locatifs : 10'940 euros,
Condamné la Société du Grand [Localité 18] à payer à M. [S] [C] la somme de 2800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelé que les dépens sont de droit supportés par l'expropriant en vertu de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
La Société du Grand [Localité 18] a interjeté appel du jugement le 21 décembre 2021 sur l'indemnité principale retenue (valeur unitaire et taux de l'abattement pour occupation)
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ adressées au greffe par la Société du Grand [Localité 18], le 21 mars 2022 (AR intimé 2 mars 2022 et AR 23 mars 2022), et le 22 août 2022 notifiées le 5 septembre 2022 ( AR du 7 septembre 2022) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Infirmer le jugement du 9 septembre 2021 en tant qu'il a fixé à la somme de 327'772 euros l'indemnité de dépossession à revenir à M. [S] [C] pour la dépossession du local cadastré section Z n°[Cadastre 4], lots 15, 30,40 et 47 situé [Adresse 6] ;
Statuant à nouveau,
Fixer en valeur occupée à la somme globale de 174745 euros en NR tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité devant revenir à Monsieur [S] [C] pour l'expropriation du bien situé sur la parcelle cadastrée Z n°[Cadastre 4] 'lot numéro 4,32 48 47 au [Adresse 6], outre l'indemnité pour perte de loyers.
2/ déposées au greffe par M. [S] [C], intimé, le 17 mai 2022, notifiées le 18 mai 2022 (AR appelant le 19 mai 2022 et AR CG le 19 mai 2022),et des pièces N°6 adressées le 10 octobre 2022 notifiées le 11 octobre 2022 (AR non rentré) et le 13 octobre 2022 notifié le 14 octobre 2022 (AR non rentré) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
'constater l'irrecevabilité de l'appel interjeté par l'expropriant;
Rejeter les demandes et conclusions présentées par la Société du Grand [Localité 18].
Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du juge de l'expropriation de [Localité 18] ;
à titre subsidiaire,
'infirmer le jugement déféré et fixer l'indemnité principale à la somme de 422'400 euros, à majorer de l'indemnité de remploi de 43'240 euros;
'fixer les autres indemnités d'expropriation à la juste mesure des préjudices subis à la somme totale de 143'500 euros
soit une indemnité de dépossession totale de 709'140 euros
Condamner la Société du Grand [Localité 18] à lui verser la somme de 3.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner la Société du Grand [Localité 18] aux dépens.
3/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 23 juin 2022, notifiées le 24 juin 2022 (AR appelant le 27 juin 2022 et AR intimé le 27 juin 2022), aux termes desquelles il demande à la cour de :
Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession à la somme de 327'772 euros.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
La Société du Grand [Localité 18] fait valoir que :
Concernant la description du bien, la parcelle est située au centre de la commune d'[Localité 9], dans le quartier de centre-ville à vocation mixte résidentielle et commerciale, et supporte une copropriété.
Les lots numéro 4, 30,40 et 47 constituent un commerce où est exploitée une activité de restauration sur place et à remporter , situé au rez-de-chaussée à gauche comportant plusieurs pièces en enfilade :
'boutique et une salle de restaurant avec WC (lot numéro 4) ;
'une cuisine sous apprenti avec sortie sur cour (numéro 47) ;
'une remise à usage de stockage (lot numéro 40) ;
'une cave (lots numéro 30)
Concernant la situation d'urbanisme, le bien est situé en zone UMTa, qui correspond notamment au centre-ville d'[Localité 9].
Concernant la situation locative, le bien est occupé à titre commercial.
Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 31 mars 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme intercommunal de [Localité 8] Commune.
Concernant la valeur unitaire, le prix unitaire retenu par le premier juge n'est pas représentatif de la valeur de marché, notamment au regard de du prix d'acquisition par la Société du Grand [Localité 18] de deux locaux commerciaux à proximité immédiate de l'immeuble considéré, de 2.722 euros/m² et 2.360 euros /m². La valeur unitaire doit donc être fixée à 3.250 euros/m² en valeur libre.
Concernant l'abattement pour occupation, le taux de 20% est celui habituellement retenu par la jurisprudence pour une occupation à usage d'habitation (18/19474, 17/10858, 17/07022, 17/09900, 17/0906). En revanche, pour une occupation commerciale, le taux de l'abattement est fixé à 40% par la jurisprudence (18/19474, 19/08886). Le taux de l'abattement pour occupation commerciale doit donc être fixé à 40%.
Concernant la somme accordée au titre du droit de jouissance sur la cour intérieure, il n'y a aucun élément au soutien d'une telle valorisation, purement arbitraire. Le jugement doit donc être infirmé sur ce point.
M. [S] [C] rétorque que :
L'appel est irrecevable, le jugement ayant été signifié le 8 novembre 2021 et l'appel étant du 21 décembre 2021 soit au-delà du délai d'un mois imparti.
'L'ensemble des lots est actuellement exploité suivant bail commercial à effet depuis le premier mars 1988, constamment renouvelé, consenti à usage de restauration rapide et vente de pâtisseries orientales profit de la SARL le bienvenu ;
selon une estimation sollicitée auprès de l'agence Foncia le 17 septembre 2019 le bien est estimé entre 320'000 et 340'000 euros et par deux estimations professionnelles il est d'un prix actuellement de 410 à 420'000 euros.
Il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement pour occupation.
La perte de revenus locatifs doit être indemnisée à hauteur de 37'500 euros.
Un avantage fiscal perdu aboutit à un préjudice de 41'000 euros.
Un préjudice de modification dans les conditions d'existence, sinon affectif, s'agissant d'un patrimoine familial, doit être indemnisé à 15'000 euros.
La perte de plus-value doit être indemnisée à hauteur de 150'000 euros.
Le commissaire du gouvernement conclut que :
Concernant la description du bien, il s'agit d'un local commercial situé au sein d'un ensemble immobilier édifié en R+5 avec combles, datant de 1933.
Concernant la situation locative, les lots sont exploités par la société le bienvenu moyennant un loyer de base de 12'000 HT-HC par an soit un loyer unitaire de 148 euros/m².
Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 31 mars 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme intercommunal de [Localité 8] Commune.
Concernant la situation d'urbanisme, la parcelle Z n°[Cadastre 4] se situe en zone UMTa. Cette zone correspond notamment aux espaces denses des centres-villes anciens, au tissu traditionnel. Il s'agit d'une zone urbaine dédiée à l'habitat, aux commerces, et services, activités, équipements.
Concernant la valeur unitaire, l'appelante n'apporte aucune justification quant à la détermination de la valeur à laquelle elle prétend. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé une valeur unitaire de 4.400 euros/m².
Concernant l'abattement pour occupation, il importe, dans chaque cas, de tenir compte des circonstances particulières de l'occupation qui peuvent justifier l'application d'un taux inférieur ou supérieur aux taux habituellement pratiqués. L'occupation ou la situation libre n'est pas systématiquement un facteur déterminant pour le bien. L'application d'un abattement de 40% tel que demandée par l'appelante apparaît excessif. Il convient de confirmer le jugement sur ce point.
Concernant l'indemnisation du droit de jouissance de la cour intérieure, le lot n°48 comprend effectivement, un droit de jouissance d'une partie de la cour commune au rez-de-chaussée ce qui constitue un élément de plus-value. Dès lors, il convient de confirmer le jugement sur ce point.
Concernant l'indemnité d'expropriation, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il fixé l'indemnité principale à 287'120 euros (4.400 euros/m² x 80% + 2.000), l'indemnité de remploi à 29'712 euros et l'indemnité pour perte de revenus locatifs à 10'940 euros.
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 21 décembre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SGP du 21 mars 2022, de M. [C] du 17 mai 2022 et du commissaire du gouvernement du 23 juin 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions hors délai de la SGP du 22 aout 2022 sont de pure réplique à celles de M. [C] et du commissaire du gouvernement ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.
Les pièces adressées le 10 octobre 2022 par M. [C] sont en réponse au mémoire de l'appelant et il est de même pour les conclusions hors délai du 13 octobre 2022; ces pièces et conclusions seront donc déclarées recevables.
- sur la recevabilité de l'appel
M. [C] indique que l'appel est irrecevable , le jugement du 9 septembre 2021 ayant été signifié le 8 novembre 2021 et l'appel ayant été enregistré le 21 décembre 2021, soit bien au delà du délai imparti.
Aux termes de l'article 528 du code de procédure civile le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse.
En l'espèce, le jugement déféré du 9 septembre 2021 a été signifié à la Société du Grand [Localité 18] par huissier de justice le 8 novembre 2021 (pièce N°6) avec procès verbal de remise à personne morale, l'acte ayant été signifié à Mme [R] [N] en qualité d'assistante de Direction ; il y est indiqué expressément que l'huissier laisse copie du jugement du 9 septembre 2021 et que ' la SGP peut interjeter APPEL de cette décision devant la COUR d'APPEL DE PARIS dans le délai d'UN MOIS à compter de la date figurant en tête du présent acte'.
En conséquence, l'appel de la SGP par RPVA du 21 décembre 2021 a été interjeté au delà du délai légal d'un mois et doit donc être déclaré irrecevable.
- sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de condamner la SGP à verser la somme de 2000 euros à M. [S] [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
- sur les dépens
La SGP perdant le procès sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Déclare irrecevable l'appel interjeté par la Société du Grand [Localité 18] le 21 décembre 2021 à l'encontre du jugement rendu le 9 septembre 2021 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris ;
Condamne la Société du Grand [Localité 18] à verser la somme de 2000 euros à M. [S] [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la Société du Grand [Localité 18] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
