France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 09 mars 2023, 21/22191

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 09 MARS 2023

(n° , 13 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22191 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3W7

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00059

APPELANTE

E.P.I.C. SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

Représentée par Monsieur [G] [H],

agissant en qualité de Président du Directoire

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉES

Madame [Z] [X] épouse [C]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par Me Fanny EHRENFELD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403 substitué à l'audience par Me Paul MARGELIDON, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT-DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 15]

[Localité 13]

représentée par Madame [D] [Y], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Décembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller

Madame Valérie Georget, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

L'établissement public société du Grand Paris (SGP) créé par la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, a pour mission principale de concevoir et d'élaborer le schéma d'ensemble et les projets d'infrastructures composant le réseau de transport public du Grand Paris et d'en assurer également la réalisation, laquelle comprend notamment la construction des lignes, ouvrages et installations fixes ainsi que la construction et l'aménagement des gares, y compris d'interconnexion.

Le schéma d'ensemble prévoit notamment la création d'une ligne 15 Est Orange de 23 km de métro automatique en souterrain qui desservira 12 gares de Saint-Denis Pleyel à Champigny Centre.

Par arrêté inter-préfectoral n°2016-1133 du 25 avril 2016, ont été prescrites l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et l'ouverture de l'enquête pour la mise en compatibilité des documents d'urbanisme des communes de [Localité 24], [Localité 12], [Localité 22], [Localité 16], [Localité 13], [Localité 21], [Localité 14], [Localité 23], [Localité 17] et [Localité 19], relative au projet de création de la ligne 15 Est Orange. Par la suite, un arrêté inter-préfectoral n°2017-2645 du 13 septembre 2017 a prescrit l'ouverture d'une enquête préalable à la déclaration d'utilité publique modificative concernant la ligne 15 Est Orange du réseau complémentaire du réseau de transport public du Grand Paris entre « Saint-Denis Pleyel » et « Champigny centre », menée sur les communes de [Localité 13], [Localité 14], [Localité 23] et [Localité 25], concernées par la modification du périmètre d'intervention potentielle, ainsi que d'une enquête pour la mise en compatibilité du PLU de la commune de [Localité 23], rendue nécessaire par 1'une des modifications apportées au projet.

Par un arrêté inter-préfectoral n°2017-325 du 13 février 2017, ont été déclarés d'utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation de la ligne 15 Est Orange du réseau complémentaire du réseau de transport public du Grand Paris entre « Saint-Denis Pleyel » (gare exclue) et « Champigny centre ». Par un arrêté inter-préfectoral n°2018-1438 du 20 juin 2018, l'arrêté inter-préfectoral n°2017-325 du 13 février 2017 susvisé a été modifié afin de tenir compte des évolutions du périmètre d'intervention potentielle.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 28] est incluse dans le périmètre des expropriations. Elle se situe en zone UMTa du plan local d'urbanisme. Elle supporte un ensemble immobilier placé sous le statut de la copropriété comprenant un bâtiment A en façade sur la rue [Adresse 6], élevé sur sous-sol, avec un rez-de-chaussée, cinq étages et un grenier mansardé et un bâtiment B élevé sur terre-plein avec un rez-de-chaussée et un étage, en retrait du bâtiment A, séparé de lui par une cour commune. L'immeuble est dans un état d'entretien correct.

Est notamment concernée par l'opération Mme [Z] [X] en tant que propriétaire des lots n°1, 23, 36 et 48 de l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 28] située [Adresse 6] sur la commune d'[Localité 12], dans lesquels est exploitée un commerce de prêt-à-porter, chaussures et maroquinerie exploité par la société HAS, sous l'enseigne « Fashion Mode ». Le lot n°1 constitue une boutique à usage commercial situé en rez-de-chaussée du bâtiment A, à droite du passage commun. Le local à usage de remise constituant le lot n°36 est situé en rez-de-chaussée du bâtiment B et accessible par l'intermédiaire du lot n° 48, lequel constitue un droit de jouissance sur une partie de la cour commune correspondant à l'ouest de la cour. Enfin, le lot n°23 constitue une cave située sous l'arrière-boutique, rattachée au bâtiment A. La surface totale du local exproprié cadastré section Z n° 2, lots n°1, 23, 36 et 48 est de 66 m².

A défaut d'accord amiable sur la juste indemnité de dépossession à revenir à Mme [Z] [X], la Société du Grand Paris a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris par mémoire valant offre du 11 mai 2020 visé par le greffe le 5 juin 2020.

Par un jugement du 9 septembre 2021, après transport sur les lieux le 19 mai 2021, le juge de l'expropriation de Paris a :

Fixé la date de référence au 31 mars 2020 ;

Retenu un prix unitaire de 4.440 euros/m² ;

Retenu un abattement de 20% pour occupation ;

Evalué le droit de jouissance sur la cour intérieure privative à hauteur de 2.000 euros ;

Fixé à la somme de 267.162 euros l'indemnité à revenir à Mme [Z] [X] pour la dépossession de son local cadastré section [Cadastre 28], lots n°1, 23, 36 et 48 situé [Adresse 6] sur la commune d'[Localité 12], d'une contenance cadastrale de 66 m², se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 234.320 euros (4.400 euros/m² x 80% x 66m² + 2.000),

Frais de remploi : 24.432 euros,

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 8.410 euros,

Condamné la Société du Grand Paris à payer à Mme [Z] [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que les dépens sont de droit supportés par l'expropriant en vertu de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

La Société du Grand Paris a interjeté appel du jugement le 28 décembre 2021 sur l'indemnité principale retenue (valeur unitaire et taux de l'abattement pour occupation) et sur la somme accordée au titre du droit de jouissance. L'indemnité accordée pour perte de revenus locatifs n'est pas contestée.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ déposées au greffe par la Société du Grand Paris, le 21 mars 2022, notifiées le 21 mars 2022 (AR intimé le 23 mars 2022 et AR CG le 23 mars 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement du 9 septembre 2021 en tant qu'il a fixé à la somme de 267.162 euros l'indemnité de dépossession à revenir à Mme [Z] [X] pour la dépossession du local cadastré section [Cadastre 28], lots 1, 23, 36 et 48 situé [Adresse 6] à [Localité 12] ;

Statuant à nouveau,

Fixer en valeur occupée à la somme globale de 142.570 euros en NR tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité devant revenir à madame [X] [Z] pour l'expropriation du bien situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 28] (lots n°1, 23, 36 et 48) au [Adresse 6] à [Localité 12], outre l'indemnité pour perte de loyers.

2/ adressées au greffe par Mme [Z] [X], intimée, le 24 mai 2022, notifiées le 25 mai 2022 (AR appelant le 27 mai 2022 et AR CG le 30 mai 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Rejeter les demandes et conclusions présentées par la Société du Grand Paris.

Confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du juge de l'expropriation de Paris RG 20/00059 en date du 9 septembre 2021 fixant l'indemnité totale de dépossession à un montant de 267.162 euros.

Condamner la Société du Grand Paris à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner la Société du Grand Paris aux dépens.

3/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 23 juin 2022, notifiées le 24 juin 2022 (AR appelant le 27 juin 2022 et AR intimé le 27 juin 2022), aux termes desquelles il demande à la cour de :

Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession à 267.162 euros.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La Société du Grand Paris fait valoir que :

Concernant la description du bien, la parcelle est située au centre de la commune d'[Localité 12], dans le quartier de centre-ville à vocation mixte résidentielle et commerciale, et supporte une copropriété. Le lot n°1 constitue une boutique, le lot n°48 l'arrière-boutique et le lot n°36 un local à usage de remise, faisant partie d'un ensemble abritant un commerce de prêt-à-porter, chaussures et maroquinerie. Le lot n° 23 constitue une cave située sous l'arrière-boutique. La surface du bien est de 66 m².

Concernant la situation d'urbanisme, le bien est situé en zone UMTa, quicorrespond notamment au centre-ville d'[Localité 12].

Concernant la situation locative, le bien est occupé à titre commercial.

Concernant la valeur unitaire, le prix unitaire retenu par le premier juge n'est pas représentatif de la valeur de marché, notamment au regard de du prix d'acquisition par la Société du Grand Paris de deux locaux commerciaux à proximité immédiate de l'immeuble considéré, de 2.722 euros/m² et 2.360 euros /m². La valeur unitaire doit donc être fixée à 3.250 euros/m² en valeur libre.

Concernant l'abattement pour occupation, le taux de 20% est celui habituellement retenu par la jurisprudence pour une occupation à usage d'habitation (18/19474, 17/10858, 17/07022, 17/09900, 17/0906). En revanche, pour une occupation commerciale, le taux de l'abattement est fixé à 40% par la jurisprudence (18/19474, 19/08886). Le taux de l'abattement pour occupation commerciale doit donc être fixé à 40%.

Concernant la somme accordée au titre du droit de jouissance sur la cour intérieure, il n'y a aucun élément au soutien d'une telle valorisation, purement arbitraire. Le jugement doit donc être infirmé sur ce point.

Mme [Z] [X] rétorque que :

Concernant la description du bien, les lots expropriés représentent une surface totale de 66 m². Le lot n°1 accueille une boutique de prêt-à-porter, le lot n°23 une cave sous l'arrière-boutique, le lot n°36 un local à usage de remise et le lot n°48 une arrière-boutique. Le lot n°48 bénéficie d'un droit de jouissance sur la cour d'une superficie approximative de 20,66 m². Le lot n°1 bénéficie du droit d'usage du WC. L'immeuble est bien entretenu. Il est surtout bien situé en raison de sa proximité de Paris et des grands axes menant au périphérique et à l'A86, et de son implantation en centre-ville, dans une rue commerçante passante et à proximité immédiate de l'une des artères majeures de la commune d'[Localité 12], avec des possibilités de stationnement devant le local.

Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 31 mars 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme intercommunal de [Localité 18]. À cette date, l'immeuble dont dépendent les lots expropriés était situé en zone UMTa correspondant principalement aux espaces denses des centres-villes anciens et au tissu traditionnel.

Concernant l'indemnité principale, l'application de la méthode dite par comparaison est validée par toutes les parties. Le premier juge a justement écarté deux termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement mais en a injustement écarté un troisième. L'appelante demande de fixer une valeur unitaire de 3.250 euros, sans indiquer le mode de calcul permettant d'arriver à cette somme. De plus, la réalité des deux termes de comparaison produits par l'appelante n'est pas établie au regard de l'incohérence des dates de mutation et de publication. Ces cessions sont manifestement sous-évaluées comme il ressort des mutations récentes, issues de la base de données PATRIM de l'administration fiscale. Il convient donc de les écarter conformément à l'article L.322-8 du code de l'expropriation tel qu'interprété par la Cour de cassation (01-70.042, 14-40.044, 17-17.821). Enfin, quand bien même l'appelante se prévaudrait des termes de comparaison produits en première instance, c'est à juste titre que ceux-ci ont été écartés par le juge de l'expropriation. La moyenne du nouveau terme de comparaison produit en cause d'appel, du terme de comparaison injustement écarté par le premier juge et des termes retenus par le premier juge s'établit à 5.203,14 euros/m², arrondie à 5.203 euros/m². Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il fixé la valeur unitaire à 4.400 euros/m².

Concernant l'abattement pour occupation, le taux de 20% est retenu par la jurisprudence pour une occupation commerciale (17/09900, 07/00036, 14/00121). Selon l'article L.145-9 du code de commerce, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail commercial tacitement reconduit à tout moment sous respect d'un préavis de six mois, de sorte que le preneur ne dispose, en l'espèce, d'aucune stabilité locative, et donc d'aucun droit au renouvellement. De plus, si de manière générale, un immeuble d'habitation occupé vaut moins cher qu'un immeuble libre, le principe est susceptible toutefois de connaître des exceptions (18/04457, 18/04459, 18/07168), de sorte que l'abattement peut être réduit à 10% (20/13236) voire écarté. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il fixé l'abattement pour occupation commerciale à 20%.

Concernant l'indemnité accessoire au titre du droit de jouissance de la cour intérieure, le lot n°48 bénéficie en effet d'un droit de jouissance sur la cour d'une superficie approximative de 20,66 m². L'indemnité d'expropriation devant couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, il convient d'indemniser la perte d'un droit de jouissance (18-15999, 13/00041, 09/00006, 09/07390). L'indemnité accordée n'a pas été fixée arbitrairement mais selon le pouvoir d'appréciation du juge qui l'a fixée forfaitairement. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il fixé l'indemnité pour perte du droit de jouissance de la cour intérieure à 2.000 euros.

Concernant les frais irrépétibles, il serait inéquitable de laisser à la charge de l'expropriée la charge des frais qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Le jugement doit donc être confirmé et la Société du Grand Paris condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien, il s'agit d'un local commercial situé au sein d'un ensemble immobilier édifié en R+5 avec combles et datant de 1933.

Concernant la situation locative, les lots sont exploités par la société HAS moyennant un loyer de base de 6.000 HT-HC par an soit un loyer unitaire de 91 euros/m².

Concernant la situation d'urbanisme, la parcelle [Cadastre 28] se situe en zone UMTa. Cette zone correspond notamment aux espaces denses des centres-villes anciens, au tissu traditionnel. Il s'agit d'une zone urbaine dédiée à l'habitat, aux commerces, et services, activités, équipements.

Concernant la valeur unitaire, l'appelante n'apporte aucune justification quant à la détermination de la valeur à laquelle elle prétend. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé une valeur unitaire de 4.400 euros/m².

Concernant l'abattement pour occupation, il importe, dans chaque cas, de tenir compte des circonstances particulières de l'occupation qui peuvent justifier l'application d'un taux inférieur ou supérieur aux taux habituellement pratiqués. L'occupation ou la situation libre n'est pas systématiquement un facteur déterminant pour le bien. L'application d'un abattement de 40% tel que demandé par l'appelante apparaît excessif. Il convient de confirmer le jugement sur ce point.

Concernant l'indemnisation du droit de jouissance de la cour intérieure, le lot n°48 comprend effectivement, un droit de jouissance d'une partie de la cour commune au rez-de-chaussée ce qui constitue un élément de plus-value. Dès lors, il convient de confirmer le jugement sur ce point.

Concernant l'indemnité d'expropriation, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il fixé l'indemnité principale à 234.320 euros (4.400 euros/m² x 80% + 2.000), l'indemnité de remploi à 24.432 euros et l'indemnité pour perte de revenus locatifs à 8.410 euros.

SUR CE LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 28 décembre 2021 , à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de la SGP du 21 mars 2023, de Mme [X] du 24 mai 2022 et du commissaire du gouvernement du 27 juin 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu la date du 13 octobre 2020 en application des article 213-4 et 213-6 du code de l'urbanisme.

La SGP retient la date du 31 mars 2020 , comme Mme [X] et le commissaire du gouvernement.

En application de l'article L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d'expropriation, s'agissant d'un secteur soumis au droit de préemption urbain, est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; en conséquence, le PLUi de [Localité 18] est devenu opposable aux tiers le 31 mars 2020.

En conséquence, le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 31 mars 2020.

S'agissant des données d'urbanisme, à cette date l'ensemble immobilier est situé en zone UMT a au PLUi en vigueur, correspondant à une zone mixte traditionnelle, avec une situation en pleine ville, un environnement très dynamique avec la présence de nombreux commerces et services aux alentours, correspondant à une situation privilégiée.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un local commercial situé au sein d'un ensemble immobilier édifié en R+5 avec combles et datant de 1933.

Il comprend des lots numéro 1 (boutique), numéro 48 (arrière-boutique) et numéro 36 (local à usage de remise), faisant parti d'un ensemble abritant un commerce de prêt-à-porter, chaussures, maroquinerie, d'une surface déclarée au cadastre de 66 m², ainsi que les 278/millième des parties communes (lots numéro 1), les 36/millième des parties communes (lots 48), et les 86/10/1000 des parties communes (lots 36) et une cave portant le lot numéro copropriété 23 située sous la boutique, et les 5/10/1000 des parties communes.

Il est indiqué dans procès verbal de transport un bon état général d'entretien.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

Mme [X] souligne que la copropriété est bien entretenue avec des matériaux de bonne facture, que l'immeuble est proche des grands axes menant au périphérique de Paris et à l'A 86, qu'il bénéficie d'un environnement géographique avantageux et d'un environnement commercial favorable, l'immeuble étant par ailleurs situé en centre-ville de la commune d'[Localité 12] ce qui lui confère une situation stratégique pour les locataires commerciaux ; elle ajoute que l'immeuble est en effet très bien situé, dans une rue passante à proximité immédiate des artères majeures de la ville d'[Localité 12] et se trouve dans un quartier animé, commerçant et disposant d'infrastructures avec des possibilités de stationnement devant le local et que le premier juge a donc retenu à bon droit valorisé cet excellent emplacement.

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 9 septembre 2021.

- Sur l'indemnité principale

1° Sur les surfaces

La superficie totale du local non contesté s'élève à 66 m² et les parties s'accordent pour considérer que le local concerné bénéficie d'un droit de jouissance sur une partie de la cour intérieure de l'immeuble.

2° Sur la situation locative

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

Le bien est occupé par bail commercial (pièce N°1) et si les parties s'accordent pour retenir une valeur occupée, elles sont en désaccord sur l'abattement pour occupation qui sera examiné ci-après.

3° Sur la méthode

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Le premier juge a retenu la méthode par comparaison qui n'est pas contestée par les parties.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

4° Sur les références des parties

Après examen des références des parties, le premier juge a retenu six références du commissaire du gouvernement correspondant à une moyenne de 4307 euros/m² et tenant compte de l'excellent remplacement du local situé en plein c'ur du centre-ville d'[Localité 12], en face de la mairie, et dans un espace très commerçant, il a retenu un prix unitaire de 4400 euros/m²

L'appelant demande l'infirmation et de retenir une valeur unitaire de 3250 euros/m² en valeur libre.

Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :

a) Les références de la SGP

Elle propose deux termes correspondant à deux locaux commerciaux acquis au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

17 juin 2021

[Adresse 4]

[Cadastre 26]

59'875

2722

Occupé

17 juin 2021

[Adresse 4]

[Cadastre 27]

200'637

2360

Occupé

Le commissaire du gouvernement indique qu'aucune justification n'est apportée quant à la détermination de la valeur proposée de 3250 euros, alors que la SGP propose en appel ces deux nouvelles références.

Mme [X] se contente d'indiquer que la date de mutation n'est pas cohérente avec la date de publicité indiquée et qu'en conséquence la réalité de ces cessions n'est pas établie ; cependant, disposant des références de publication, il lui appartenait de démontrer l'absence de cohérence des mutations proposées.

Elle indique également que ces termes de comparaison concernent les parcelles acquises par la société du Grand Paris par la voie d'expropriation, et donc à des prix non représentatifs du marché ; cependant, cette affirmation n'est pas démontrée.

Ces références récentes comparables en localisation et en consistance seront donc retenues.

Cependant, il sera cependant relevé que la SGP reconnaît elle-même que ces références sont basses, puisqu'elle propose une valeur supérieure à 3250 euros/m².

b) Les références de Mme [X]

Elle propose six termes correspondant à celles retenues par le premier juge avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

surface utile

Prix en euros

Prix en euros/m²

date de construction

3 janvier 2020

[Adresse 1]

175'000

2868,85

1920

20 février 2019

[Adresse 20]

[Localité 12]

150'000

3000

1959

27 novembre 2019

[Adresse 7]

[Localité 12]

90'000

3600

1890

29 janvier 2021

[Adresse 2]

[Localité 12]

100'000

5263,16

1900

6 mai 2019

[Adresse 8]

[Localité 12]

120'000

3333,33

1910

20 janvier 2021

[Adresse 10]

[Localité 12]

140'000

7777,78

1885

moyenne

4307

Ces références étaient celles du commissaire du gouvernement de première instance, elles ne sont pas critiquées ni par l'appelant, ni par le commissaire du gouvernement en appel qui demande la confirmation.

Ces références récentes comparables en localisation et en consistance seront donc retenues.

Les références retenues correspondent donc à :

2722+ 2360+ 2868,85+ 3000+ 3600+ 5263,16+ 3333,33+ 7777,78=30925, 12/8= 3865,64 euros/m².

Il en ressort que les deux références de la SGP sont plus basses que celles de Mme [X].

Aucun argument de moins-value n'est invoqué par l'appelant.

Les éléments de plus-value sont les suivants :

-copropriété bien entretenue avec des matériaux de bonne facture ;

'proximité des grands axes menant au périphérique de Paris et à l'A 86 ;

'situation en plein centre-ville de la commune d'[Localité 12], dans une rue passante est à proximité immédiate d'une des artères majeures de la ville d'[Localité 12], l'avenue de la République et du boulevard National, dans un quartier commerçant et disposant d'infrastructures (poste, mairie) ;

'possibilité de stationnement devant le local ;

'bon état d'entretien du local.

La SGP invoque deux références à 2722 euros/m² et 2360 euros/m², mais propose cependant un prix unitaire supérieur à 3250 euros/m², reconnaissant ainsi que ces deux termes sont bas.

En conséquence au vu de ces éléments de plus-values qui sont importants et du caractère bas des références de la SGP proposées en appel, le premier juge a exactement retenu une valeur de 4400 suros/m².

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

5° abattement pour occupation

le premier juge a retenu un abattement pour occupation de 20 %.

La SGP demande l'infirmation en indiquant que la jurisprudence fixe un taux de 40 %.

Madame [X] rétorque que la jurisprudence retient un taux de 20 %, que le contrat de bail, conclu le 15 avril 2008 a été renouvelé par tacite reconduction en avril 2016 et que le preneur ne dispose d'aucune stabilité locative et donc d'aucun droit au renouvellement.

Le commissaire du gouvernement demande également la confirmation en indiquant que les pourcentages de l'abattement devaient être appliqués avec discernement ; il importe en effet, dans chaque cas, de tenir compte des circonstances particulières de l'occupation (pluralité des occupants, nature, durée et conditions du bail, temps de location) qui peuvent justifier l'application d'un taux inférieur ou supérieur aux taux habituellement pratiqués ; que la moins value pour occupation va également selon le standing et la qualité de la construction ainsi que l'importance de la localisation de l'immeuble ; qu'en l'espèce, le local commercial est en très bon état général et dispose d'une localisation privilégiée, étant situé en plein centre-ville, environnement avec la présence de nombreux commerces et services aux alentours ; il s'agit d'un quartier ou la pression foncière est particulièrement élevée et que l'occupation ou la situation libre n'est pas systématiquement un facteur déterminant pour le bien, puisque lorsque le bien est occupé l'investisseur a l' avantage de percevoir immédiatement les loyers.

Le principe de l'abattement pour occupation n'est pas contesté par les parties.

En l'espèce, le local exproprié donné en location dans le cadre d'un bail commercial à effet au premier avril 2007 qui est en très bon état général dispose d'une localisation privilégiée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu un abattement pour occupation de 20 %.

6° droit de jouissance

Le premier juge a accordé une somme de 2000 euros à Madame [X], le local bénéficiant d'un droit de jouissance sur la cour intérieure privative.

La SGP demande l'infirmation en indiquant qu'il n'y a aucun élément au soutien d'une telle valorisation.

Cependant l'article L 321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

En conséquence, le premier juge a exactement indemnisé la perte du droit de jouissance du local sur la cour intérieure privative à hauteur de 2000 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 234'320 suros.

- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l'indemnité de remploi

En l'absence de contestation de la SGP sur les taux de l'indemnité de remploi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a exactement fixé celle-ci à la somme de 24'432 suros.

2° sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a accordé à Madame [X] une indemnité pour perte de revenus locatifs de 10 mois correspondant à la somme de 8410 euros.

En l'absence de contestation de la SGP sur ce point, le jugement sera confirmé.

En conséquence,, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité totale de dépossession en valeur occupée à revenir à Madame [X] à la somme de 267'162 euros se décomposant comme suit:

'indemnité principale : 234'320 euros ;

'frais de remploi : 24'432 euros ;

'indemnité pour perte de locatifs : 8410 euros.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la Société du Grand Paris à payer à Mme [X] la somme de 3000 suros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner la société du Grand Paris à payer la somme de 3000 suros à Madame [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.

La Société du Grand Paris perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Statuant dans les limites de l'appel,

Confirme le jugement entrepris, sauf à fixer la date de référence au 31 mars 2020 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la Société du Grand Paris à verser la somme de 3000 euros à Madame [X] ;

Condamne la Société du Grand Paris aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 09 mars 2023, 21/22191

Synthèse

Origine de la décision