RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 09 MARS 2023
(n° , 27 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17340 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CENPO
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 31 Août 2021 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 20/00057
APPELANTE
S.C.I. YUSS
prise en la personne de son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 18]
[Adresse 18]
représentée par Patricia HARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
substitué à l'audience par Me Daoud ACHOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : C2607
INTIMÉES
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Madame [K] [U], en vertu d'un pouvoir général,
non comparante
ÉTABLISSEMENT PUBLIC ORLY RUNGIS SEINE AMONT
prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 11]
[Adresse 11]
représenté par Me Miguel BARATA de AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué à l'audience par Me France CHARBONNEL, de AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Janvier 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Valérie MORLET, Conseillère
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats.
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI YUSS était propriétaire de l'ensemble immobilier à usage principalement d'habitation, situé [Adresse 3], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 29], d'une superficie de 912 m².
Le bien est situé dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté (ci-après Zac) « centre-ville » à [Localité 32], créée par arrêté préfectoral numéro 2011 /752 du 25 février 2011, à l'initiative de la commune.
Par arrêté préfectoral numéro 2014/472 du 11 février 2014, prorogé par arrêté du 21 janvier 2019, la [Adresse 33] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit de l'Etablissement Public d' Aménagement Orly Rungis Seine Amont (ci-après dénommée EPA ORSA).
Au terme d'un arrêté préfectoral du 31 janvier 2019, la parcelle susvisée a été déclarée cessible au profit de l'EPA ORSA.
Une ordonnance d'expropriation rendue le 25 septembre 2020 par le juge de l' expropriation du tribunal judiciaire de Créteil, rectifiée le 22 octobre 2020, a transféré la propriété de la parcelle susvisée à l'EPA ORSA.
Après transport sur les lieux du 2 février 2021, par jugement en date du 31 août 2021, le juge de l' expropriation a :
'fixé la date de référence au 28 juin 2016 ;
'retenu au regard du certificat de mesurage produit par la SCI YUSS et les critères de détermination de la surface utile, les surfaces suivantes pour les bâtis :
' local commercial de 22 m² avec studio à usage de logement à l'étage de 27 m²,
'maison individuelle de : 51+ 19/2 (dépendance)= 60, 5 m²,
'immeuble de rapports à usage d'habitation : 74+ 53+ 37+ 47/2 (sous-sol)= 187,5 m²
'terrain non bâti d'une superficie de 750 m².
'Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison, dite également « terrain et constructions intégrées » avec prise en considération pour le bâti, des surfaces utiles avec une distinction entre les surfaces à usage d'appartements (studio et autres appartements), de pavillon et celles à usage d'activités, en excluant la prise en considération de la surface à usage de garage ;
'fixé l'indemnité due par l'EPA ORSA à la SCI YUSS à la somme de 699'280 euros se décomposant comme suit :
-634'800 euros au titre de l'indemnité principale, se décomposant comme suit :
-local commercial : 22 m²X 2500 euros/m²= 55'000 euros,
-studio : 27 m²X 2700 euros/m²= 72'900 euros,
-maisons individuelles : 60,5 m² X 2800 euros/= 169 400 euros,
-immeuble de rapport : 187,5 m² X 1800 euros/m²= 337'500 euros
'64'480 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
'condamné l'EPA ORSA à verser à la SCI YUSS la somme de 3000 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile ;
'condamné l'EPA ORSA aux dépens ;
'rejeté les autres demandes des parties.
La SCI YUSS a formé appel par RPVA le 1er octobre 2021 portant sur toutes les dispositions du jugement, sauf sur les dépens.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
-Déposées au greffe le 3 janvier 2022 par l'appelante notifiées le 4 janvier 2022 (AR du 6 janvier 2022), aux termes desquelles elle demande à la cour de :
'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'expropriation à la somme de 699'280 euros ;
'fixer l'indemnité d'expropriation à la somme totale de 2'149'517 euros se décomposant comme suit :
' indemnité principale :1'907'924,55 euros ;
' indemnité de remploi : 191'792,45 euros ;
' l'indemnisation des pertes de loyers : 49'800 euros ;
'condamner l'EPA ORSA à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions hors délai N°2 déposées au greffe le 30 juin 2022 notifiées le même jour (AR du 4 juillet 2022), elle modifie ses demandes et sollicite :
'l'infirmation du jugement ;
'fixer l'indemnité d'expropriation comme suit :
'indemnité principale : 1'907'924,55 euros ;
'indemnité de remploi : 191'792,45 euros ;
'indemnisation des pertes de loyers : 49'800 euros ;
'indemnisation des frais engagés : 37'017,71 euros, soit un total de 2'186'534,71 euros (nouvelle demande) ;
'condamner l'EPA ORSA à lui payer la somme de 7000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions hors délai N°3 déposées au greffe le 14 septembre 2022 notifiées le 22 septembre 2022(AR des 16 et 19 septembre 2022) et N°3 déposées le 21 septembre 2022 notifiées le 22 septembre 2022 (AR des 23 et 26 septembre 2022), la SCI YUSS modifie ses demandes et demande à la cour :
'indemnité principale : 2'195'301 euros (nouvelle demande)
'sur la surface à usage local d'activité : surface habitable totale non pondérée mesurée de 22 m² X 3570 euros = 77'000 euros ;
'sur la surface à usage de studio : surface habitable totale non pondérée mesurée de 27 m² X 3360,4+ 30 %= 117'150,04 euros ;
'sur la surface à usage de maison individuelle totale non pondérée mesurée : 60,5 m² X 3702,5+ 30 %= 291'201,62 euros ;
'sur la surface à usage de maison de rapport : surface habitable totale non pondérée mesurée : 224,5 m² X 2865+ 30 %= 836'150,25 euros ;
'sur la surface à usage de garage : 2X 9000 euros= 18'000 euros ;
'sur le terrain à bâtir : surface totale non pondérée mesurée: 750 m² X 1140 euros= 855'000 euros ;
'indemnité de remploi : 220'530,19 euros (nouvelle demande) ;
'indemnisation des pertes de loyers : 49'800 euros ;
'indemnisation des frais engagés : 37017,71 euros
soit un total de 2'502'649,80 euros.
Par conclusions N°4 hors délai déposées au greffe le 27 septembre 2022 notifiées le jour même (AR des 28 et 29 septembre 2022), la SCI YUSS formule les mêmes demandes que dans ses conclusions N°3.
'Adressées au greffe le 10 février 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 15 février 2022 (AR du 16 septembre 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de fixer l'indemnité de dépossession foncière à la somme de 773'805 euros se décomposant comme suit :
'702'550 euros au titre de l'indemnité principale,
'71'255 euros au titre de l'indemnité de remploi,
'six mois de loyers sur présentation de justificatifs au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.
'Adressées au greffe le 4 avril 2022, par l'EPA ORSA, intimé et appelant incident, notifiées le 4 avril 2022 (AR du 5 avril 2022) et le 21 septembre 2022 notifiées le 22 septembre 2022 (AR du 5 avril 2022 ) aux termes desquelles il demande à la cour de :
'confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 28 juin 2016 ;
'infirmer le jugement pour le surplus ;
'fixer l'indemnité à revenir à la SCI YUSS consécutivement à
l'expropriation de l'ensemble immobilier [Adresse 3], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 29], d'une superficie de 912 m² comme suit :
1° indemnité principale :
'surface totale bâtie : 227 m²
'situation d'occupation retenue : libre
'valeur unitaire retenue : 2200 euros/m² libre,
soit : 227 m² X 2200 euros= 499'400 euros ;
2° indemnité de remploi : 50'940 euros,
soit une indemnité totale de dépossession de 550'340 euros ;
'rejeter l'ensemble des demandes de la SCI YUSS et du commissaire du gouvernement ;
'condamner la SCI YUSS à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la SCI YUSS aux dépens d'appel.
- adressées par l'EPA ORSA le 21 septembre 2022 notifiées le 22 septembre 2023 ( AR du 23 septembre 2022 ) aux termes desquelles il demande de:
- déclarer irrecevable sur le fondement de l'article R 311-26 du code de l'expropriation les nouvelles demandes indemnitaires formées par la SCI YUSS dans ses conclusions d'appel N°2 et N°3 et portant sur la demande d'indemnité pour 'frais engagés' ainsi que sur la majoration de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi;
'confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 28 juin 2016 ;
'infirmer le jugement pour le surplus ;
'fixer l'indemnité à revenir à la SCI YUSS consécutivement à
l' expropriation de l'ensemble immobilier [Adresse 3], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 29], d'une superficie de 912 m² comme suit :
1° indemnité principale :
'surface totale bâtie : 227 m²
'situation d'occupation retenue : libre
'valeur unitaire retenue : 2200 euros/m² libre,
soit : 227 m² X 2200 euros= 499'400 euros ;
2° indemnité de remploi : 50'940 euros,
soit une indemnité totale de dépossession de 550'340 euros ;
'rejeter l'ensemble des demandes de la SCI YUSS et du commissaire du gouvernement ;
'condamner la SCI YUSS à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner la SCI Yuss aux dépens d'appel.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La SCY YUSS conclut que :
'sur l'erreur afférente aux surfaces retenues
Le jugement a procédé au calcul des surfaces utiles conformément aux dispositions du code de la construction et l'habitation, en se fondant sur le certificat de mesurage produit ; cependant, la surface utile retenue de 187,5 m² est erronée ; le procès-verbal de constat de superficie utile du 27 décembre 2021 de Monsieur [S] [V] géomètre expert précise que la surface utile afférente à l'immeuble de rapports d'habitation s'élève à 224,5 m² ;
'sur la détermination erronée du jugement quand à l'indemnité principale et à l'indemnité de remploi.
Le pavillon n'a pas un sous-sol mais un rez-de-jardin et la surface totale s'élève à 224,5 m² et enfin la superficie de l'assiette est de 937 m² ;
'sur les erreurs d'appréciation quant aux autorisations d'urbanisme
Par lettre du 4 novembre 2021, la commune de [Localité 32] lui a transmit l'ensemble des autorisations d'urbanisme afférentes à la parcelle expropriée, ce qui démontre qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, elle bénéficiait de droits à construire qui auraient dû être justement indemnisés ;
'sur les erreurs du jugement contesté afférent au calcul de l'indemnité principale.
Le premier juge dispose d'un rapport d'expertise qu'elle avait produit qui démontre le caractère peu pertinent de la méthode de comparaison lorsque celle-ci est appliquée aux locaux commerciaux ; une indemnité principale d'un montant de 77'000 euros doit lui être accordée pour la surface à usage de local d'activité ;
's'agissant de la surface à usage de studio, la moyenne des termes de référence a fait l'objet d'une retenue à la baisse par le premier juge au motif que le transport sur les lieux aurait démontré la seule présence d'un chauffage d'appoint, alors que le studio dispose d'un chauffage, comme démontré par un constat de huissier ; il sera accordé la somme de 90'730,80 euros au titre de l'indemnité principale à la surface à usage de studio ;
'sur le calcul de l'indemnité afférente à la surface à usage de maison individuelle.
Le premier juge a réduit la moyenne à la baisse en raison du caractère enclavé de la propriété et du caractère vétuste de l'installation électrique ; or un constat de huissier produit démontre la présence d'une porte à la maison individuelle, que le bien n'est pas enclavé et le caractère non vétuste de l'installation électrique ; il sera donc accordé une indemnité pour la surface à usage de maison inidividuelle d'un montant de 224 001,25 euros ; s'agissant de l'indemnité afférente à la surface à usage de maison rapport, le premier juge a retenu une moyenne de 1800 euros/m² en tenant compte de l'état de dégradation, or une telle moyenne ne peut correspondre qu'à des indemnisations versées en cas d'insalubrité ou situations de carence de copropriété; elle produit 15 références et 5 nouvelles références et sollicite à ce titre une indemnité de 643'192,5 euros ; s'agissant de l'indemnité afférente à la surfaces à usage de garage, en valeur libre cela correspond à la somme de 18'000 euros ;
's'agissant de l'indemnité afférente au terrain à bâtir, le premier juge a procédé à une lecture erronée des pièces produites en concluant qu'elle ne disposait d'aucun droit à construire ; or, elle est bénéficiaire d'une première autorisation d'urbanisme, avant la création de la Zac, dans le cadre d'un projet d'un immeuble R+4 et compte tenu du PLU applicable, dans sa version modifiée du 28 juin 2016, cette construction sur la moitié du terrain nu est libre, soit :
3 75 m², d'une surface de plancher de 1875 m²; la surface habitable correspondante selon le ratio habituel de 85 % est de : 1875 X 0,85= 1594 m². Sur la base d'une valeur de 3800 euros/m² le chiffre d'affaires de la surface habitable s'élève à 6'057'200 euros, soit sur la base d'un ratio de 30 % de part foncière : (30 % X 3800)X 750= 855'000 euros ;
'elle sollicite une indemnité au titre de la perte de revenus locatifs, sur la base de loyer de 4150 euros par mois de loyers, d'un montant de 49'800 euros.
'À titre reconventionnel et sur les frais exposés, elle sollicite le paiement de la facture du géomètre Monsieur [F] d'un montant de 10'082,71 euros afférente au dépôt du permis de construire, le paiement des factures de Monsieur [C] de 11'960 euros et 9568 euros afférentes aux deux permis de construire et le paiement de la facture de Monsieur [V] de 5400 euros soit un total de 37'017,71 euros.
L'EPA ORSA répond que :
- La SCI YUSS a modifié à deux reprises hors délai ses demandes indemnitaires:
- le 30 juin 2022 par ses conclusions N°2 en formant une nouvelle demande d'indemnité pour frais engagés d'un montant de 37017,71 euros et le 14 septembre 2023 dans ses conclusions N°3 en augmentant le montant de l'indemnité principale et conséquement l'indemnité de remploi; ces demandes en application de l'article R 311-26 du code de l'expropriation seront donc déclarées irrecevables.
- s'agissant de description et de la consistance du bien, elle indique
qu'en ce qui concerne l'entretien: état d'usage, installations électriques pas aux normes, des traces d'humidité sur les plafonds et murs, dépendance de la maison parcelle inachevée avec une façade brute en parpaings :
'l'évaluation en valeur libre, souhaitée et obtenue par la SCI YUSS ne peut que conduire au rejet de la demande contradictoire de l'allocation d'une indemnité pour perte de loyers ;
'la SCI YUSS soutient que la surface du bien serait de 338 m² et elle produit un mesurage, mais la surface utile n'intègre pas la surface des garages ; les surfaces indiquées sont de type Carrez, toutefois le bien n'est pas un immeuble en copropriété et dès lors la surface Carrez ne doit pas être retenue et les termes de comparaison expriment la surface utile/habitable du bien et non la surface Carrez. Les surfaces retenues correspondent à :
'immeuble à usage de commerce en rez-de-chaussée : 22 m²
'maison individuelle en fond de parcelle : 51 m², dépendance 19 m² constituant une annexe et la surface de la partie d'une HSP
'logements : 22+ 51+ 154= 227 m²
'garage de 27 m² : il s'agit d'une annexe dont la surface n'est pas prise en compte au titre de la superficie habitable, ni de la surface utile
'terrain annexe une superficialité de 750 m² : il ne peut faire l'objet d'une évaluation distincte s'agissant d'un jardin et d'une cour, destinés notamment à recevoir le stationnement des véhicules des logements, commerces et maison édifiés sur la parcelle ; il n'est pas constructible tant dans sa configuration qu'aux prescriptions du PLU et notamment des règles d'implantation des constructions prévues à l'article UA6 du PLU imposant des constructions à l'alignement au retrait des voies existants de 6 m ;
's'agissant des termes de comparaison, il fait état d'un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 5 janvier 2017 ayant fixé une indemnité de 2 000 euros en valeur partiellement occupée et propose de retenir une valeur de 2 200 euros en l'espèce ;
'sur les demandes de la SCI YUSS :
A- sur l'évaluation du terrain
L 'immeuble a la consistance d'un ensemble immobilier bâti et un immeuble exproprié ne peut être évalué en fonction de sa vocation future ; la SCI YUSS ne peut affirmer qu'elle aurait été bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain dans la mesure où des sursis à statuer ont été opposés et que ces sursis ne constituent pas des autorisations d'urbanisme ; le prétendu document d'urbanisme représente une très ancienne autorisation d'urbanisme sans utilité au soutien des prétentions formulées à ce jour
B- sur l'indemnité demandée des immeubles bâtis :
S'agissant du rapport d'expertise et des termes proposés par les expropriés, aucune copie d'acte n'est communiquée et aucune référence de publication n'est fournie ; par arrêt du 19 mars 2020 numéro 19/11 463, la Cour de cassation a confirmé le rejet par les juridictions du fond des références issues de la base notariale BIEN.
Le commissaire du gouvernement conclut que :
'l'ensemble immobilier est dans un état d'usage assez avancé avec une installation électrique à mettre aux normes et des points de chauffage précaire
'le tableau de mesure réalisé par un géomètre expert communiqué par la partie expropriée mentionne que les superficies sont de type Carrez et le manque de précision sur les surfaces à retenir ne permet pas de certifier que les mesures mentionnées sont bien les surfaces utiles ;
's'agissant des valeur unitaires, les termes de comparaison cités par la SCI YUSS ne comprennent pas les références de publication et ne sont pas retenus ; les termes de comparaison de garages et de terrain à bâtir ne sont pas retenus, puisque ceux- ci ne sont pas pris en compte dans le calcul de l'indemnité principale avec la méthode de comparaison globale ;
'sur la surface utile de l'immeuble de rapport, la pondération de 50 % retenue en première instance peut être confirmée, car cette partie de l'immeuble est moins attrayante que les autres appartements, notamment à cause de la hauteur sous plafond plus basse et moins lumineux ;
's'agissant de la contestation par l'appelante de la surface de la parcelle [Cadastre 29], il est produit la copie écran de Visu DGFIP cadastre avec une surface de 912 m² ;
'Il est proposé des termes de comparaison suivants de typologie des immeuble expropriés :
1° locaux commerciaux
Les mutations de commerce à proximité récents sont très limitées pour ce type de surfaces et il est proposé des termes de comparaison de biens similaires à usage de commerce/boutique avec des surfaces utiles différentes, avec un prix moyen en valeur occupée de 1807 euros/m², avec une fourchette de prix entre 1600 euros et 1923 euros/m² selon le type de commerce.
Un arrêt de la cour d'appel de Paris du 12 décembre 2019 RG 18/14 302 a retenu pour le local commercial de 27,4 m² 600, [Adresse 3], un prix de 1600 euros/m² en valeur occupée.
Il est donc retenu un prix unitaire de 1700 euros/m² en valeur occupée et comme le bien exproprié est libre d'occupation, une majoration de 30 % pour obtenir une valeur libre d'occupation : 1700 euros X 1,3= 2200 euros/m².
Il est proposé des cessions de biens similaires, libre d'occupation avec
une moyenne de 2220 euros/m².
La moyenne des prix/m² en valeur occupée corrigée est de + 30 % et en valeur libre est de 2216 euros/m².
Le commissaire du gouvernement tenant compte de la surface utile réduite du local commercial propose de retenir 2500 euros/m² en valeur libre d'occupation, soit la confirmation du jugement.
2° termes de comparaison d'immeuble de rapport :
Sur la base de ces termes de comparaison d'immeubles de rapport situés sur la commune [Localité 32], le prix moyen est de 1643 euros/m², avec une fourchette de prix qui varie entre 1306 et 2000 euros/m².
Le commissaire du gouvernement compte tenu de la surface de la parcelle expropriée qui est plus grande que les termes de comparaison, propose de retenir un prix unitaire de 2000 euros/m² pour l'immeuble de rapport à usage d'habitation en fond parcelle. Il est donc demandé l'infirmation de la valeur unitaire de 1800 euros/m² de première instance.
3° termes de comparaison de maison individuelle.
Sur la base de quatre termes de comparaison de maison individuelle de petites surfaces à proximité du bien exproprié correspondant à 3700 euros/m², et une fourchette de prix qui varie entre 3361 et 3168 suros/m², le commissaire du gouvernement propose de retenir un prix unitaire de 3300 euros/m² en valeur libre d'occupation ; en effet, une valeur basse est proposée , car la maison d'habitation individuelle indemnisée se trouve au sein d'une copropriété avec plusieurs immeubles bâtis et cachée derrière l' immeuble de rapport au fond de la parcelle.
Il est demandé l'infirmation de la valeur unitaire de 1800 euros/m² et proposé de retenir 3300 euros/m²
4° termes de comparaison de studios
Sur la base de six termes de comparaison le prix au m² moyen des appartements/studios de surface similaire au bien expropriée est de 2745 euros/m², avec une fourchette de prix variant entre 2241 euros/m² et 3280 euros/m².
Le commissaire du gouvernement propose de retenir un prix unitaire de 1500 euros/m² et de confirmer la valeur unitaire retenue en première instance.
L'indemnité principale proposée est donc de :
'local commercial : 22 m² X 2500 euros/m²= 55'000 euros
'maisons individuelles : 60,50 m² X 3300 euros/m²= 199'650 euros
'immeuble de rapport : 187,50 m² X 2000 euros/m²= 375'000 euros
'studio : 27 m² X 2700 euros/m²= 72'900 euros
soit une indemnité principale totale de 702'550 euros.
'Indemnité de remploi proposée est de 71'955 euros.
'L'indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant à 6 mois de loyers sur présentation de justificatifs.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 1er octobre 2021 , à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SCI YUSS du 3 janvier 2022 , du commissaire du gouvernement du 10 février 2022 et de l'EPA ORSA du 4 avril 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Dans ses conclusions hors délai N°2 du 30 juin 2022, la SCI YUSS a répliqué aux conclusions adverses mais a également formé une nouvelle demande au titre de l'indemnisation des frais engagés d'un montant de 37017,71 euros et produit de nouvelles pièces N°31 à 48.
L'EPA ORSA soulève en conséquence l'irrecevabilité de cette nouvelle demande en application de l'article R 311-26 du code de l'expropriation.
La SCI YUSS rétorque qu'il ressort de la jurisprudence afférente aux dispositions de l'article R 311-26 du code de l'expropriation que les parties disposent de la faculté de conclure de nouveaux en réponse aux conclusions qui leur sont notifiées, et ce sans que l'irrecevabilité ne puisse lui être opposable ; or en l'espèce, ses écritures produites postérieurement aux conclusions du commissaire du gouvernement et de l'EPA ORSA ne font qu'y répondre strictement.
En application de l'article R311-26 du code de l'expropriation, cette nouvelle demande formée hors délai pour frais engagés sera déclarée irrecevable, ainsi que les pièces correspondantes N°45 à 48.
S'agissant des pièces nouvelles, sont recevables comme étant complémentaires aux demandes initiales :
pièce N°31 : copie du tableau des surfaces dressé par M. [V] daté et signé
pièce N°31 : copie du constat d'huissier de la SCO Philippe Cazenave
pièces N°33 à 37 : copies des actes de vente afférentes aux cessions de surface des maisons de rapport,
pièce N°38 : tableau récapitulatif des références,
pièce N°39 à 44 : copies des baux.
En revanche, sont irrecevables les pièces N°45 à 48 : copies des factures, comme étant à l'appui de la demande nouvelle susvisée au titre de l'indemnisation des frais engagés.
Dans ses conclusions hors délai N°3 des 14 et 22 septembre 2022, la SCI YUSS a augmenté sa demande d'indemnité principale et de remploi, dont l'irrecevabilité est soulevée par l'EPA ORSA ; la SCI YUSS rétorque que s'agissant de la demande relative à l' indemnité principale, elle s'est vue contrainte d'actualiser sa demande à la hausse à la suite des écritures notifiées par le commissaire du gouvernement, par application d'un coefficient de 30%, celui-ci ayant en effet conclu à la nécessaire application de ce coefficient dans la mesure où les références retenues le sont en valeur occupée ; l'indemnité de remploi ayant pour base de calcul le montant l'indemnité principale, la cohérence induisait également un réajustement du montant de l'indemnité de remploi.
Les conclusions hors délai de la SCI YUSS N°3 du 21 septembre 2022 seront déclarées recevables s'agissant des élements en réplique mais elles contiennent des demandes nouvelles :
- indemnité principale: 2 191 301 euros, la demande dans les conclusions N°1 et N°2 étant de 1 907 924, 55 euros
- indemnité de remploi: 220 530, 19 euros , la demande dans les conclusions N°1 et N°2 étant de 191 792, 45 euros.
L'EPA ORSA soulève en conséquence l' irrecevabilité de ces nouvelles demandes en application de l'article R 311-26 du code de l'expropriation.
Pour les mêmes motifs que précédemment, ces nouvelles demandes formées hors délai seront donc déclarées irrecevables, la demande d'indemnisation des frais engagés ayant déja été déclarée irrecevable.
Les conclusions hors délai N°4 de la SCI YUSS du 27 septembre 2022 contiennent les mêmes demandes que les conclusions N°3; elles seront donc déclarées recevables pour les élements en réplique et irrecevables pour les mêmes chefs et motifs que précédemment.
Les conclusions hors délai de l'EPA ORSA du 21 septembre 2022 sont de pure réplique à celles de la SCI YUSS ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.
Les conclusions hors délai N°5 de la SCI YUSS sont en réponse aux irrecevabilités soulevées par l'EPA ORSA et sont recevables sous les seuls réserves que les conclusions N°3 et N°4.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de la SCI YUSS porte sur toutes les dipositions du jugement, excepté les dépens.
S'agissant de la date de référence, les parties ne contestent pas la date du 28 juin 2016 en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme.
S'agissant des données d'urbanisme, l'ensemble immobilier était situé en zone Uax2 du PLU de la ville de [Localité 32] correspondant à l'îlot de la Zac multisite située dans le secteur Carnot.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, le procès-verbal de transport sur les lieux comprend une description détaillée de l'ensemble immobilier avec des photographies.
Il suffira en conséquence d'indiquer qu'il s'agit d'un bâtiment donnant sur la [Adresse 31], divisé en un rez-de-chaussée avec un local commercial qui servait à l'exploitation d'une agence immobilière et à l'étage studio.
Il s'agit d'un immeuble de rapports à usage d'habitation de 2 étages avec un garage en retrait de la rue. L'immeuble est divisé en 4 appartements :
'un sous-sol aménagé,
'au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, séjour, 3 chambres, salle de bains et WC
'au premier étage : séjour, cuisine, 2 chambres et une salle d'eau
'au dernier niveau : séjour, cuisine, chambre, salle de bains avec WC, un grenier.
À l'arrière de l'immeuble de rapport se trouve une maison individuelle composée d'une pièce principale donnant sur une cuisine ouverte surélevée d'une mezzanine, une salle d'eau et une chambre.
L'EPA ORSA indique s'agissant de l'état d'entretien, que l'ensemble immobilier est en état d'usage, avec des installations électriques qui ne sont pas aux normes et des traces d'humidité sur les plafonds et murs ; que la dépendance de la maison en fond de parcelle est inachevée avec une façade brute en parpaings.
Le commissaire du gouvernement précise que l'ensemble immobilier est dans un état d'usage assez avancé avec une installation électrique à mettre aux normes et des points de chauffage précaires.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport du 2 février 2021 comprenant des photographies.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 31 août 2021.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
Le premier juge a indiqué que les parties étaient en désaccord sur les surfaces à retenir, qu'il est d'usage de privilégier la surface utile définie par les dispositions du code de la construction et l'habitation, que les métrages réalisés par l'EPA ORSA et la SCI YUSS, à partir du certificat de mesurage produit aux débats, ne respectent pas les critères de définition de la surface utile.
En conséquence, au regard de ce certificat de mesurage et des critères de détermination de la surface utile, il a retenu les surfaces suivantes pour les bâtis :
'local commercial de 22 m² avec studio à usage de logement à l'étage de 27 m²,
'maison individuelle de : 51+ 19/2 (dépendance)= 60,5 m²,
'immeuble de rapports à usage d'habitation : 74+ 53+ 37+ 47/2 (sous-sol)= 187,5 m².
Il a précisé qu'il est constant que l'ensemble est assorti d'un terrain non bâti d'une superficie de 750 m².
En matière d'expropriation, par principe, il est d'usage de privilégier la surface utile, définie par l'article R111-12 du code de la construction et l'habitation comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles aménagées, caves, sous-sols, remises, garage, terrasse, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitré prévus à l'article R111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
Les annexes privatives incluses sont les suivantes : caves et sous-sol, combles et greniers aménageables, remises et ateliers, séchoirs et celliers externes, balcons et loggias, vérandas, terrasses accessibles en l'étage ou semi- enterré dans la limite de 9 m².
En outre, suivant les recommandations de la charte de l'expertise en évaluation immobilière, les locaux techniques sont exclus du calcul de la surface utile.
La surface habitable correspond à la somme de la surface construite de toutes les pièces (surface de plancher), à laquelle il faut retirer les espaces qui peuvent être qualifiés de non habitables, à savoir : les murs et cloisons, les marches et cages d'escaliers, les gaines et embrasures de portes et de fenêtres, les surfaces dans la hauteur et en-deçà d'1,80 m, les annexes (combles non aménagées, balcons, caves et sous-sol, garages, ateliers, espaces extérieur privatifs et véranda).
La SCI YUSS indique que la surface utile afférente à l'immeuble de rapport d'habitation, soit 187,5 m² est erronée, puisque les termes du procès-verbal de constat de superficie utile du 27 décembre 2021 (pièce numéro 4), de Monsieur [S] [V] géomètre expert foncier DPLG précisent que la surface utile s'élève à 224,5 m² et il est produit un tableau plus explicite, signé et tamponné (pièce numéro 31).
L'EPA ORSA rétorque que la surface utile n'intègre pas la surface des garages, et que le géomètre expert rappelle expressément la définition de la surface utile, mais la retient malgré tout dans la surface utile, que les surfaces indiquées sont de type Carrez en application de la loi du 10 juillet 1965, alors que le bien n'est pas un immeuble en copropriété et les termes de comparaison communiqués expriment la surface utile/habitable du bien et non la surface Carrez.
Il demande donc la confirmation de la surface de 22 m² pour l'immeuble à usage de commerce.
La SCI YUSS a versé un procès verbal de constat de superficie type Carrez (pièce N°1) de M [V] géomètre expert du 24 mars 2021 pour un total de 211 m² , puis du même géometre du 27 décembre 2021( pièce N°4) en surface habitable et surface utile.
S'agissant de la maison individuelle en fond parcelle, il convient de retenir la surface habitable de la maison soit 51 m² et la dépendance pour 19m² /2.
S'agissant de l'immeuble de rapport à usage d'habitation, le rapport du géomètre (pièce N°31) retient : rez de jardin : 47m², RDC: 87,5, R+1:53 et R+2: 37 m².
Il convient de retenir : R+1:53m, R+2:37m²+ RDC: 74m², l'entrepôt constituant une annexe devant être exclu et RDC 47 m²/2 de sous sol, qualifié par la SCI YUSS et le géomètre de rez de jardin , avec une pondération de 50%, car cette partie de l'immeuble est moins attrayante que les autres appartements, notamment à cause de la hauteur sous plafond plus basse et moins lumineuse.
S'agissant du garage de 27 m², il s'agit d'une annexe dont la surface n'est pas prise en compte dans la superficie habitable, ni la superficie utile.
Le jugement sera donc confirmé sur les surfaces retenues.
Enfin, s'agissant du terrain annexe d' une superficialité de 750 m², il ne saurait faire l'objet d'une évaluation distincte, s'agissant d'un jardin et d'une cour destinée notamment à recevoir le stationnement des véhicules des logements, commerces et maison édifiée sur la parcelle et en outre il n'est pas constructible en vertu du PLU.
Le commissaire de gouvernement conclut que sur la parcelle [Cadastre 29] est édifié un ensemble bâti et, qu'une partie est non bâtie, correspondant à un espace de circulation des véhicules garés à l'intérieur et de jardin à l'usage exclusif des occupants, cette partie non bâtie n'est pas essentielle de la parcelle constituant une unité foncière sur laquelle sont édifiés des bâtiments en enfilade.
S'agissant de la surface de la parcelle, il produit une copie écran de VISUDGFIP cadastre avec une surface de 912 m² et demande la confirmation.
Il convient en conséquence de retenir une assiette de 912 m² et non de 937 m² comme revendiqué par la SCI YUSS.
2° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Le premier juge a indiqué qu'il est constant que local à usage d'activités libres et que les surfaces à usage de logements sont occupées en vertu de baux d'habitation produits aux débats ; qu'en l'état de l'engagement des locataires à quitter les lieux et de leur renonciation à bénéficie d'un relogement, il y a lieu d'évaluer l'ensemble en situation libre.
En l'absence de contestation des parties, le jugement sera confirmé en ce sens.
3° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
Le premier juge a indiqué que l'EPA ORSA n'a pas indiqué de méthodes particulières d'évaluation mais fait état d'un terme de comparaison à partir duquel il retient un prix au m² de 1900 m², que la SCI YUSS sans indiquer précisément de méthodes à appliquer , a préconisé une évaluation analytique, à savoir une évaluation de chaque élément de l'ensemble pris séparément en s'appuyant sur un rapport d'expertise du 22 avril 2021 qui fait état de 3 méthodes : valeur vénale par comparaison, méthode par capitalisation et valeur vénale du terrain à bâtir, et le commissaire du gouvernement préconisant en application de la méthode par comparaison globale, terrain et accessoires intégrés, en proposant des termes de comparaison de locaux commerciaux, d'immeuble de rapport et de maison individuelle, à Villeneuve-Saint-Georges.
Le premier juge a rejeté la méthode d'évaluation analytique, a retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison, dite également terrain et constructions intégrées et a pris en considération pour le bâti des surfaces utiles avec une distinction entre les surfaces à usage d'appartements (studio et autre appartements), de pavillon et celle à usage d'activités, en excluant la prise en considération de la surface à usage de garage.
Il a donc retenu les valeurs libres suivantes :
-local commercial : 2500 euros/m²
-studio : 2700 euros/m²
-maisons individuelles : 2800 euros/m²
-immeuble de rapport : 1800 euros/m²
soit un total de 634'800 euros.
En appel, les parties ne critiquent pas la méthode retenue par le premier juge.
Il convient donc de confirmer le jugement qui a retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison, dite 'terrain et constructions intégrés', avec distinction entre les surfaces à usage d'appartement, de pavillon et celle à usage d'activité, en excluant le garage.
Cependant, la SCI YUSS indique tout d'abord que le juge de l'expropriation a procédé à une lecture erronée des pièces, puisque la commune de Villeneuve-Saint-Georges par courrier du 15 novembre 2021 (pièce n°5), lui a transmis l'ensemble des autorisations d'urbanisme afférentes à la parcelle expropriée, ce qui démontre qu'à la date de l'ordonnance expropriation, elle bénéficiait de droits à construire qui auraient dû être justement indemnisés.
Cependant, l'évaluation du bien se fait selon sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 25 septembre 2020, et non en prenant en compte sa vocation ultérieure et future ; l'indemnisation de droits à construire qui n'ont pas été utilisés ou qui ne font pas l'objet d'un projet précis concrétisé par un permis de construire ne peuvent être pris en compte, puisque cela revient à indemniser une potentialité par nature incertaine.
Il ressort de ce courrier de la mairie qu'il s'agit de très anciennes autorisations d'urbanisme, avec pour partie des refus de permis de construire et un sursis à statuer pour le plus récent du 17 avril 2013. De plus, ce courrier ne démontre pas l'existence d'un projet correspondant à celui évoqué d'un permis de démolition et de deux bâtiments créés sur le permis de construire, contre un immeuble en R +4 sans démolition du bâti existant.
4° Sur les références des parties
A- LOCAL D'ACTIVITÉ
a) Les références de la SCI YUSS
Elle produit un rapport d'expertise (pièce n° 6), démontrant le peu de pertinence de la méthode par comparaison lorsque celle-ci est appliquée aux locaux commerciaux (pages 44 et 45 du rapport).
Ce rapport d'expertise versé aux débats est recevable ayant été soumis au contradictoire.
Cependant, si cet expert critique la méthode par comparaison s'agissant des locaux commerciaux, il se base sur 8 essions depuis 2015 à partir de la base BIEN. Or, en l'absence des références de publication, il n'est pas possible d'accéder à l'acte de mutation et de connaître les caractéristiques du bien.
En conséquence, l'évaluation proposée par l'expert sur une base de 8 cessions issues de la base BIEN, qui au surplus sont hétérogènes étant de 1194 euros/m² à 4100 euros /m² 3500 euros/m² sera écartée.
b) Les références de l'EPA ORSA
Il propose une référence de jurisprudence : TGI Créteil, 16 janvier 2017 (EPA-ORSA- SCI Hortensia) (pièce n° 4) :
'un ensemble immobilier de rapport sis [Adresse 2], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 30], d'une contenance de 267 m²;
'accès direct sur la [Adresse 31] ;
'distance : 100 m ;
'immeuble de rapport édifié en 1870, élevé sur cave, un rez-de-chaussée surélevé, étage et comble aménagé, disposant de 4 entrées distinctes ;
'ensemble composé de 7 logements, du studio au 3 pièces, une surface habitable variant entre environ 20 m² et 40 m²
'surface habitable totale : 210,57 m² ;
'situation : occupation partielle
'état : variable, bon à dégradé
'indemnité fixée, 2000 euros/m² (valeur partiellement occupée).
L'EPA ORSA au regard de l'état d'occupation partielle de ce bien et de la situation libre du bien à évaluer propose de retenir une valeur de 2200 euros/m².
Cependant, cette référence jurisprudentielle est ancienne étant de 2017 et correpond à une évaluation globale, alors que la méthode retenue est celle par nature de bien.
Cette référence sera donc écartée.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement indique que les mutations de commerce à proximité et récentes sont très limitées pour ce type de surfaces et il propose en conséquence des termes de comparaison de biens similaires à usage de commerce/boutique avec des superficies utiles différentes avec les références d'enregistrement et cadastrales :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface
parcelle/surface utile totale/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
Observations
T1
26 septembre 2019
[Adresse 16]
435 /
100
160'
000
1600
UA1
valeur occupée : boutique avec arrière boutique un logement à l'étage. Bien situé dans une rue commerçante à sens unique très proche de la [Adresse 31]
T2
30 août 2019
[Adresse 28]
6346/65
125'
000
1923
UB1
valeur occupée : dans un ensemble immobilier a local commercial à usage de bar tabac
T3
15 février 2017
[Adresse 12]
10'952/50
95'000
1900
UA1
valeur occupée : 2 lots de copropriétés, a local commercial en rez-de-chaussée sur rue et un sous-sol) atelier
Le commissaire de gouvernement indique que le prix moyen des locaux commerciaux en valeur occupée est de 1807 euros/m², avec une fourchette de prix entre 1600 euros et 1923 euros/m² selon le type de commerce.
Il invoque également un arrêt la cour d'appel de Paris du 12 décembre 2019, RG 18/14 302 affaire consorts Calmel/ EPA ORSA : local commercial de 27,4 m² 600, [Adresse 3], 1600 euros /m² en valeur occupée.
Il retient un prix unitaire de 1700 euros/m² en valeur occupée et indique que comme le bien exproprié est libre d'occupation, il majore la valeur unitaire de 30 % pour obtenir une valeur libre d'occupation de : 1700 eurosX1, 3= 2210/m².
Il propose également des cessions de biens similaires, libre d'occupation, avec les références cadastrales et d'enregistrement :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface parcelle/surface utile totale/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
Observations
T1
16 avril 2019
[Adresse 19]
599/47
109'000
2320
UA1
valeur libre d'occupation : boutique comprenant sas d'entrée, l'espace de vente, ateliers, pièces avec évier, water-closets et bureaux
T2
22 juin 2018
[Adresse 7]
1138/40
85'000
2125
UB3
valeur libre d'occupation : local commercial, composé de : 2 boutiques et WC, de la même année de construction que le bien exproprié
Le commissaire du gouvernement indique que le prix moyen des locaux commerciaux libres d'occupation est de 2222 euros/m² et qu'en tenant compte de la surface utile réduite du local commercial exproprié, il propose de retenir 2500 euros/m² en valeur libre d'occupation.
Il convient d'écarter les références proposées en en valeur occupée, ainsi que la référence jurisprudentielle et de retenir les références en valeurs libres, puisque le bien exproprié est évalué en valeur libre.
En tenant compte de l'ancienneté des deux références du commissaire du gouvernement qui sont de 2018 et de 2019, et donc de l'évolution du marché, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu une valeur supérieure à 2500 euros/m² en valeur libre.
B- STUDIO AU DESSUS DU LOCAL D'ACTIVITE
a) Les références de la SCI YUSS
Elle indique que le premier juge a retenu les termes de référence de l'appelant et qu' arbitrairement la moyenne a fait l'objet d'une retenue à la baisse au motif que le transport sur les lieux aurait démontré la seule présence d'un chauffage d'appoint ; or, le studio dispose d'un chauffage comme le démontre un constat de huissier du 20 janvier 2022 (pièce n° 32).
Elle ajoute que les références portent sur des biens occupés et qu'il convient en conséquence d'augmenter les références d'un coefficient de 30 %.
b) Les références de l'EPA ORSA
En appel, il produit la même référence du TJ de Créteil du 5 janvier 2017.
Cette référence pour les mêmes motifs que précédement sera écartée.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement propose six termes de comparaison avec les références cadastrales et d'enregistrement:
N° du terme
Date de vente
Adresse
surface utile totale/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Observations
T1
25 juin 2020
[Adresse 24]
32
105'000
3281
entrée, water-closets, séjour avec cuisine ouverte, salle de bains et 2 chambres
T2
14 mai 2019
[Adresse 6]
34
83'000
2441
une entrée, cuisine, séjour, une chambre, WC communs, une cave, place de stationnement
T3
18 septembre 2019
[Adresse 17]
28
71'000
2536
un appartement situé au 3e étage mansardé sur cour et sur rue composée d'une cuisine, salle à manger et une chambre
T4
23 juillet 2021
[Adresse 20]
31
78'000
2516
un appartement comprenant : séjour avec coin cuisine, salle de bains avec water-closets, entrée, cave
T5
4 juin 2021
[Adresse 14]
32
98'000
3029
un appartement comprenant : entrée, cuisine aménagée, salle d'eau avec water-closets, séjour et chambrette, cave
T6
26 mars 2021
[Adresse 15]
30
80'000
2667
un appartement porte droite de l'escalier, comprenant : cuisine, salle de séjour, une chambre, WC, cave
moyenne
2745
Le commissaire de gouvernement indique que la fourchette varie entre 2441 euros/m² et 3281, euros/m² et il propose de retenir un prix unitaire de 1700 euros/m² en valeur libre d'occupation.
Ces références récentes comparables en consistance et en localisation seront retenues.
Au regard des références du commissaire du gouvernement correspondant à une moyenne de 2745 euros/m² , si le marché a évolué, le studio est en état d'usage, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu une valeur de 2700 euros/m², sans qu'il y ait besoin de tenir compte du chauffage d'appoint, puisqu'il est établi par constat de huissier que le bien à évaluer dispose d'un chauffage.
C- MAISON INDIVIDUELLE
a) Les références de la SCI YUSS
Elle critique pas les quatre termes du commissaire du gouvernement retenus par le premier juge correspondant une moyenne de 3702,5 euros/ m², mais indique que celui-ci a appliqué une baisse en raison du caractère enclavé de la propriété et du caractère vétuste de l'installation électrique.
Or, elle produit un constat de huissier démontrant la présence d'une porte à la maison individuelle démontrant que le bien n'est pas enclavé et le caractère non vétuste de l'installation électrique (pièce n° 22).
Elle indique en outre que l'ensemble des références produites porte sur des biens occupés et qu'il convient dès lors de majorer avec un coefficient de 30%.
b) Les références de l'EPA ORSA
Elle invoque la même référence du TJ de Créteil du 5 janvier 2017.
Celle-ci sera écartée pour les mêmes motifs que précédemment.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement propose 4 termes de comparaison de maison individuelle de petites surfaces à proximité du bien exproprié avec les références cadastrales et d'enregistrement :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface utile totale
Prix en euros
Prix en euros/m²
année de construction
Observations
T1
5 septembre 2019
[Adresse 5]
63
250'000
3968
1953
une maison individuelle à usage d'habitation comprenant : un rez-de-chaussée surélevé, divisé en une entrée, une cuisine aménagée, un séjour, 2 chambres, salle de bains, water-closets, à l'étage : une pièce, un grenier, un sous-sol total, avec chaufferie, garage
T2
22 janvier 2019
[Adresse 23]
61
205'000
3361
1925
un pavillon usage d'habitation élevée sur cave, un rez-de-chaussée comprenant entrer, salle de séjour, cuisine, une chambre, salle de bains water-closets, un étage comprenant de petites chambres lambrissées, jardin et garage
T3
15 mai 2018
[Adresse 10]
64
244'100
3814
1913
une maison d'habitation située à [Localité 32], couvert en tuiles élevées sur sous-sol divisé en atelier chaufferie, au rez-de-chaussée divisé en entrée cuisine, salle de bains, une chambre et un séjour, à l'étage, une chambre et un grenier, jardin garage
T4
7 juillet 2017
[Adresse 22]
60
220'000
3667
1907
une maison à usage d'habitation comprenant au sous-sol, 3 pièces, une douche, garage, au rez-de-chaussée, entrée, cuisine, séjour, 2 chambres attenantes, WC surpayés, au premier étage, chambre grenier (accès par la cuisine) et un jardin
moyenne
3702
Le commissaire de gouvernement indique que la fourchette de prix varie entre 3361 et 3968 euros/m² et il propose un prix unitaire de 3300 euros/m² en valeur libre d'occupation, indiquant qu'une valeur basse a été proposée, car la maison d'habitation individuelle à indemniser se trouve au sein d'une copropriété avec plusieurs immeubles bâtis et cachés derrière l'immeuble de rapport au fond de la parcelle.
Ces références comparables en consistance localisation seront retenues.
Il est établi par le constat de huissier versé par la SCI YUSS que le bien à évaluer n'est pas enclavé et que l'installation électrique n'est pas vétuste.
Au regard des références du commissaire du gouvernement correspondant à un prix moyen de 3702 euros, il convient de retenir comme proposé par le commissaire du gouvernement une valeur de 3300 euros/m² en valeur libre, en tenant compte des éléments de moins-value, tenant au fait que la maison à indemniser se trouve au sein d'une copropriété avec plusieurs immeubles bâtis et en outre cachés derrière immeuble de rapport au fond de la parcelle.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
D- IMMEUBLES DE RAPPORT
1° références de la SCY YUSS
Elle indique que la valeur retenue par le premier juge de 1800 euros/m² ne peut correspondre en région parisienne qu'à des indemnisations versées dans le cadre d'insalubrité de situations de carence de copropriété.
Elle produit 15 références (pièce n° 12 à n° 27) avec une valeur de 2865,45 euros/m² en valeur occupée de 2016 à 2021, 5 nouvelles références de 2021 (pièce n° 33 à n° 37), démontrant que le prix du m² occupé d'une maison rapport excède 2865,45 euros une décision du 2 décembre du juge de l'expropriation de Créteil pour un bien situé [Adresse 27] pour un montant de 3300 euros/m².
Elle ajoute qu'il convient d'augmenter à ces références un coefficient de 30 % s'agissant de biens occupés.
Il ressort des pièces versés aux débats ( pièces N°12à 27 et pièces N°33 à 37: tableau pièce N°38) que ces références sont certes situées à [Localité 32], mais dans un quartier non comparable, comme le démontrent les références ci après du gouvernement pour une moyenne de 1643 euros/m², alors que la moyenne de ces références est de 2805 euros/m².
Ces références non comparables en localisation seront donc écartées.
- TGI de Créteil du 2 décembre 2022 ( pièce N°52)
Cette référence postérieure au jugement déféré ne peut qu'être écartée, l'évaluation devant s'effectuer à la date du jugement.
2° références de l'EPA ORSA
Il propose la même référence du TJ de Créteil du 5 janvier 2017 .
Cette référence correpondant à un immeuble de rapport sera retenue.
3° références du commissaire du gouvernement
Il propose 7 termes de comparaison avec les références cadastrales et d'enregistrement d'immeubles de rapport situés sur la commune de [Localité 32] :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface utile/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
Observations
T1
12 avril 2019
[Adresse 8]'[Adresse 9]
369
603'000
1634
UC
un pavillon d'habitation situé au [Adresse 8]
Immeuble maison de rapport situé au [Adresse 9],
T2
23 février 2018
[Adresse 13]
132
230'000
1742
UA
un pavillon à usage d'habitation élevée sur sous-sol total, un premier étage comprenant : palier, 3 chambres, salle d'eau avec WC, 2e étage comprenant : 3 pièces
T3
16 janvier 2019
[Adresse 25]
131
256'000
1954
UC
immeuble de rapports élevés sur cave, comprenant 2 appartements, studios et un T2, rez-de-chaussée 2 appartements premier étage, deux T2
T4
18 septembre 2018
[Adresse 26]
207
315'000
1522
UC
un ensemble immobilier composé d'un bâtiment à donnant sur rue, élevé sur sous-sol comprenant rez-de-chaussée à l'appartement T3 et au premier étage un appartement T3, dans les combles aménagés, un appartement T1.
bâtiment B en fond parcelle, élevé sur sous-sol comprenant rez-de-chaussée l'appartement T2 et au 1° un appartemenT2
T5
REFERENCE ORPA ORSA
16 janvier 2016
[Adresse 2]
267
464'254
2000
UA x2
un immeuble de rapport composé de 7 logements
T6
30 janvier 2020
[Adresse 21]
336
450'000
1339
UB
un immeuble élevé sur cave d'un rez-de-chaussée comprenant un local commercial boutique un logement de 2 pièces, de 3 étages comprenant chacun de petit appartement de 3 pièces
T7
29 janvier 2020
[Adresse 4]
291
380'000
1306
UC
un immeuble de rapports à usage d'habitation, élevé sur cave, rez-de-chaussée comprenant de logement de 3 pièces, 3 étages même distribution, grenier au dessus couvert en tuiles, garage, jardin et appentis
moyenne
1306
Le commissaire du gouvernement indique que la fourchette de prix varie entre 1306 et 2000 euros/m² et qu'en tenant compte de la surface de la parcelle expropriée qui est plus grande que les termes de comparaison, il propose de retenir un prix unitaire de 2000 euros/m² pour l'immeuble de rapport usage d'habitation en fond de parcelle.
Ces termes de comparaison comparable en consistance et localisation seront retenus.
En conséquence, au regard de l'ancienneté de la référence de l'EPA ORSA et des références du commissaire du gouvernement, en tenant compte de la surface de la parcelle expropriée qui est plus grande que les termes de comparaison, il convient de retenir une valeur unitaire de 2000 euros/ et d'infirmer le jugement en ce sens.
L'indemnité principale en valeur libre est donc de :
-local commercial : 22 m² X 2500 euros/m²= 55'000 euros
-maison individuelle : 60,50 m² X 3300 euros/m²= 199'650 euros
-immeuble de rapport : 187,50 m² X 2000 euros/m²= 375'000 euros
-studio : 27 m² X 2700 euros/m²= 72'900 euros
soit un total de 702'550 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur les indemnités accessoires
1° Sur l'indemnité de remploi
Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :
20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros
10% sur le surplus soit : 687'550 X 0,10= 68'755 euros
soit un total de 71'255 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
2° sur l'indemnité pour perte de loyers.
La SCI YUSS sollicite une indemnité pour perte de loyer d'un montant de 49 800 euros.
L'EPA ORSA rétorque que l'indemnité d'expropriation est fixée en valeur libre.
Le commissaire du gouvernement fait état d'une indemnité pour perte de revenus locatifs de six mois de loyers sur présentation de justificatifs.
Lorsqu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, le bien est loué, le propriétaire est fondé à obtenir une indemnité au titre de la perte de locatifs pendant la durée nécessaire à celui-ci pour procéder au rachat et trouver un nouveau locataire.
Il est établi par les baux versées aux débats qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation le bien était loué.
Cependant, l'indemnité de dépossession est fixée en valeur libre, conformément à la demande des parties dont la SCI Yuss et la perte de loyers invoquées est donc indemnisée par l'absence d'abbatement pour occupation.
La SCI Yuss sera donc déboutée de sa demande d'indemnité pour perte de loyers d'un montant de 49800 euros.
L'indemnité totale d'expropriation en valeur libre est donc de:
702'550 euros(indemnité principale)+ 71'255 ( indemnité de remploi)= 773805 euros en valeur libre.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPA ORSA
à payer à la SCI YUSS la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter l'EPA ORSA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et la condamner sur ce fondement à verser à la SCI YUSS la somme de 3000 euros.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
L'EPA ORSA perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Statuant dans la limite des appels,
Déclare recevables les conclusions des parties, sauf à déclarer irrecevable les demandes nouvelles formées hors délai par la SCI YUSS suivantes :
- indemnité pour frais engagés d'un montant de 37 017,71 euros et pièces nouvelles N° 45 à N°48 ;
- majoration de l'indemnité principale d'un montant de 1 907 924,55 euros au montant de 2 195 301 euros et majoration de l'indemnité de remploi d'un monant de 191 792,45 euros au montant de 220 530,19 euros ;
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
Fixe l'indemnité due par l'Etablissement Public d'Aménagement Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA) à la SCI YUSS , au titre de la dépossession des locaux sis [Adresse 3] (94'190), sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 29], d'une superficie de 912 m², à la somme de 773805 euros en valeur libre se décomposant comme suit :
- 702'550 euros (indemnité principale)
-71'255 euros (indemnité de remploi)
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Déboute la SCI YUSS de sa demande formée en appel d'indemnité accessoire pour perte de loyers ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne l'Etablissement Public d'Aménagement Orly Rungis Seine amont( EPA ORSA) à verser à la SCI YUSS la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'Etablissement Public d'Aménagement Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA) aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
