Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 08 MARS 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16380 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CARWX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mars 2019 -Tribunal d'Instance de paris - RG n° 11-18-124
APPELANTE
Madame [U] [M]
née le 22 février 1970 à [Localité 8] (37)
[Adresse 4]
[Localité 2] (Espagne)
Représentée par Me Karine ALTMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet NEXITY, SA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099
C/O Société NEXITY
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Eric AUDINEAU et plaidant par Me Julie FABRIZI - AARPI AUDINEAU GUITTON - avocat au barreau de PARIS, toque : D0502
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Mme [U] [M] est copropriétaire des lots n° 81, 143 et 149 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 3] à [Localité 7] arrondissement.
Par acte du 15 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] arrondissement a assigné Mme [U] [M] devant le tribunal aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières prétentions, à lui payer les sommes de :
- 7.299,95 € au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 9 janvier 2019 inclus,
- 866,17 € au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
- 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 29 mars 2019, le tribunal d'instance de Paris a :
- condamné Mme [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] les sommes de :
7.299, 95 € au titre des charges arrêtées au 9 janvier 2019, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, lesquels intérêts, dès lors qu'ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
52 € au titre des frais de poursuite,
200 € à titre de dommages-intérêts,
- rejeté le surpius des demandes
- condamné Mme [U] [M] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immenb1e sis [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 500 par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Mme [U] [M] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 août 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 7 décembre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 6 décembre 2022 par lesquelles Mme [U] [M], appelante, invite la cour, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- juger qu'elle est à jour des charges de copropriété justifiées,
- juger que les appels de charges relatives aux gros travaux et à certains copropriétaires
défaillants ne sont pas justifiés ainsi que cela résulte du jugement du 2 juin 2022,
- juger que le syndicat des copropriétaires a agi avec mauvaise foi en l'assignant sur [Localité 6] alors qu'il connaissait son lieu de résidence en Espagne,
- infirmer le jugement,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- ordonner une expertise judiciaire comptable;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 22 novembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], intimé, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l'arrêté comptable du 14 mars 2005, 1134, 1154, 1315, 1382 et suivants du code civil de :
- confirmer le jugement,
- débouter Mme [U] [M] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,
fins et conclusions,
en tout état de cause,
- condamner Mme [U] [M] à lui payer la somme de 3.764,73 €, à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 2ème appel de provision 2019 inclus et le 1er appel de provision 2020 inclus ainsi que le 1er appel cotisation fonds travaux ALUR compris,
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation,
- condamner Mme [U] [M] aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges et travaux
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- la justitication de la qualité de copropriétaire de Mme [U] [M] des lots n° 81, 143 et 149,
- les procès-verbaux des assemblées générales des :
2 mars 2015, approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2013 et 1er janvier au 31 décembre 2014
25 mai 2016, approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015,
31 mai 2017, approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,
29 mars 2018, approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,
16 avril 2019, approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,
30 juin 2020, approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 (par note en délibéré autorisée par la cour),
27 mai 2021, approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 (par note en délibéré autorisée par la cour),
- les attestations de non recours des assemblées des 2 mars 2015, 25 mai 2016, 31 mai 2017 et 29 mars 2018,
- les relevés individuels de charges, les appels de fonds, appels travaux et appels exceptionnels du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2020,
- les décomptes des sommes dues au 9 janvier 2019 (première instance) et au 1er janvier 2020 (actualisation)
- la copie de plusieurs mise en demeure,
- le règlement de copropriété
- le contrat de syndic ;
Sur la demande du syndicat en première instance
En premier lieu, Mme [M] conteste devoir les appels travaux sur toiture ;
L'assemblée générale du 31 mai 2017 a voté en sa résolution n° 25 les travaux de réfection des toitures des bâtimetns A et B comme des charges communes spéciales à chaque bâtiment, alors que le réglement de copropriété prévoit les travaux de toiture comme des charges communes générales ;
L'assemblée générale du 19 décembre 2018 a voté en sa résolution n° 5 l'annulation de la résolution 25 de l'assemblée du 31 mai 2017 ;
Par jugement du 2 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a annulé la résolution numéro 5 de l'assemblée du 19 décembre 2018 ;
Cependant l'annulation de l'annulation est sans conséquence dans la mesure où, d'une part, le syndicat a remboursé à Mme [M] le 19 décembre 2018 les appels de fonds émis en exécution de l'assemblée de 2017, d'autre part les travaux ont été exécutés et l'assemblée générale du 16 avril 2019 a approuvé aux termes de sa résolution n° 7 les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 incluant un montant de 487.907,42 € pour les travaux et opérations exceptionnelles, à répartir en charges communes générales, comme stipulé au règlement de copropriété ; cette assemblée a en outre ratifé aux termes de la résolution n° 17 les 'travaux supplémentaire toiture de la société JMC' pour un montant total de 23.501,75 € ; l'assemblée générale du 16 avril 2019 est valable tant qu'elle n'a pas été annulée ;
La contestation de Mme [M] est inopérante sur ce point ;
En deuxième lieu, Mme [M] conteste les appels de fonds pour propriétaires défaillants ; elle conteste les frais d'avocats facturés par le syndicat sur ce point en faisant valoir que 'selon une jurisprudence constante, le syndicat ne peut facturer des honoraires d'avocat, à la copropriété et appeler en même temps, les copropriétaires';
Les appels de fonds ont été approuvés par les assemblées générales mentionnées plus haut, lesquelles ont également approuvé les comptes ; la contestation de Mme [M] est inopérante ;
En troisième lieu Mme [M] fait valoir que le syndicat n'a pas pris en compte des versements qu'elle a effectués en 2020 ;
'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';
L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l'article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ;
C'est à juste titre que le syndicat a imputé sur les dettes les plus anciennes les paiements de Mme [M] ; la contestation de cette dernière est inopérante ;
Le syndicat des copropriétaires justifie de par les pièces produites de sa créance au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2019 d'un montant de 7.299,95 € ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de :
7.299, 95 € au titre des charges arrêtées au 9 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Sur l'actualisation de la demande du syndicat
Le syndicat actualise sa demande devant la cour et sollicte la condamantion de Mme [M] à lui payer la somme de 3.764,73 €, à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 2ème appel de provision 2019 inclus et le 1er appel de provision 2020 inclus ainsi que le 1er appel cotisation fonds travaux ALUR compris ;
Il a été vu plus haut que les appels de charges et travaux, ainsi que les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel sont versés aux débats ; un décompte manuel est également produit (pièce syndict n° 34) qui tient compte des versements de Mme [M] ;
Il convient cependant de déduire de la réclamation du syndicat les sommes suivantes :
- 5 février 2019 '[L] délivrance conclusions' : 93,41 € : les frais de signification de conclusions font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin,
- 9 mai 2019 '[L] signification jugement' : 111,43 € : les frais de signification de jugement font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin,
- 22 mai 2019 'article 700 du code de procédure civile jugement 29/03/2019' : 500 € : il sera statué plus loin sur somme allouée en première instance par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- 22 mai 2019 'dommages-intérêts jugement 29/03/2019 : 200 € : il sera statué plus loin sur la demande de dommage-intérêts formée par le syndicat ;
Le syndicat des copropriétaires justife de sa créance à hauteur de 3.764,73 € - [ 93,41 € +111,43 € +500 € +200 €] = 2.859,89 € ;
Il doit être ajouté au jugement que Mme [M] est condamnée à payer au syndicat la somme de 2.859,89 € au titre de l'arriéré des charges entre le 2ème appel de provision 2019 inclus et le 1er appel de provision 2020 inclus ainsi que le 1er appel cotisation fonds travaux ALUR compris, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022, date des conclusions d'actualisation de la créance valant mise en demeure ;
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le premier juge a exactement retenu que les frais prévus à l'article 10-1 de la loi du 10.07.1965 doivent s'entendre de ceux exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, soit la seule somme de 52 € au titre de la relance postérieure à la mise en demeure délivrée par l'huissier le 27 février 2017, à 1'exclusion de tous les autres frais, savoir :
- les mises en demeure en l'absence de preuve d'envoi par LRAR
- les commandements de payer qui s'ajoutent inutilement aux mises en demeure antérieures
- les honoraires particuliers du syndic pour saisir l'huissier et l'avocat, s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété ;
Le jugement, non contesté par le syndicat, doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 52 € au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance ;
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts rnoratoires de la créance ;
Depuis 2015 Mme [M] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des versements partiels et laissant perdurer sa dette, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;
Les manquements systématiques et répétés de Mme [M] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d'une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [M] à payer au syndicat la somme de 200 € de dommages-intérêts ;
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
Il convient d'ajouter au jugement que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil est ordonnée sur les condamnations prononcée par la cour au titre de l'arriéré des charges entre le 2ème appel de provision 2019 inclus et le 1er appel de provision 2020 inclus ainsi que le 1er appel cotisation fonds travaux ALUR compris, à compter du 22 novembre 2022 ;
Sur les demandes de Mme [M]
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommage-intérêts formulée par Mme [M] à hauteur de 5.000 € ;
De même la demande d'expertise de Mme [M] doit être rejetée, le syndicat justifiant de sa créance comme il a été vu ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
Mme [M], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [M] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [U] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 2.859,89 € au titre de l'arriéré des charges entre le 2ème appel de provision 2019 inclus et le 1er appel de provision 2020 inclus ainsi que le 1er appel cotisation fonds travaux ALUR compris, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022 ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil sur la condamnation prononcée au titre de l'arriéré des charges entre le 2ème appel de provision 2019 inclus et le 1er appel de provision 2020 inclus ainsi que le 1er appel cotisation fonds travaux ALUR compris, à compter du 22 novembre 2022 ; ;
Condamne Mme [U] [M] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7]la somme supplémentaire de 2.800 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
