France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 08 mars 2023, 19/11800

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 08 MARS 2023

(n° , 15pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11800 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CADIK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16 / 12003

APPELANTE

Société COMPAGNIE FINANCIERE MONCEAU

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 801 652 116

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

ayant pour avocat plaidant : Me Barbara KIMOU-GBANE de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

INTIMEE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] par son syndic, la société SAFAR, sis [Adresse 3]

C/O Société SAFAR

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Charley HANNOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0374

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

- Monsieur [T] [R]

né le 26 novembre 1962 à Ouida (Maroc)

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

ayant pour avocat plaidant : Me Barbara KIMOU-GBANE de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

- Madame [E] [I] [M] épouse [R]

née le 24 décembre 1965 à Paris 4ème

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

ayant pour avocat plaidant : Me Barbara KIMOU-GBANE de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

- Société FINANCIERE DU 26

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 907 855 654

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Michaël HADDAD, SELARL HADDAD & LAGACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2092

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L'immeuble sis [Adresse 4] est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis depuis 1956. Son syndic actuel est la société par actions simplifiée Safar.

L'immeuble dispose depuis sa construction d'un ascenseur dont la machinerie est installée au palier du 8ème étage.

Selon le règlement de copropriété d'origine, l'immeuble a été divisé en 94 fractions. Au 8ème étage, la 46ème fraction C8 correspond à 'un studio donnant sur la cour ouverte sur la rue Laurent Pichat, comprenant : cuisine, salle de bains, water closet, hall d'entrée, balcons de retrait. Avec 136 /10.000èmes de copropriété des parties communes'.

Le 14 février 1969, l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] a adopté à l'unanimité la résolution n° 6 suivante :

'L'assemblée générale des copropriétaires, connaissance prise de la demande présentée par M. [K], propriétaire du lot C8 de l'autoriser à bénéficier de la jouissance privative de l'escalier donnant accès à ce lot, en faisant placer une porte au bas de cet escalier, autorise le propriétaire du lot C8, à bénéficier de cette jouissance privative et à faire effectuer à ses frais exclusifs et sous sa seule responsabilité les travaux prévus conformément au plan et au dossier présentés et sous surveillance de l'architecte.

Le dit propriétaire conservera la charge exclusive de l'entretien de cette partie de l'immeuble et devra permettre, chaque fois qu'il sera nécessaire, l'accès au mécanisme de l'ascenseur, en déposant en permanence la clé d'accès chez les concierges.

Le copropriétaire versera dans les caisses du syndicat la somme de 6.000 francs pour compenser cette privation de jouissance commune'.

A la suite d'une modification du règlement de copropriété adoptée par assemblée générale du 28 juin 2001 le règlement de copropriété a été modifié le 9 octobre 2001. La 46ème fraction C8 est devenue le lot n°46, la quote-part de copropriété des parties communes restant inchangée (136 /10.000èmes).

Suivant acte authentique du 15 décembre 2015 la société à responsabilité limitée Compagnie Financière Monceau a notamment acquis de la Fondation [O] le lot n° 46 de cet immeuble décrit de la même manière que dans le règlement de copropriété, à savoir : 'au huitième étage, un studio donnant sur la cour ouverte sur la rue Laurent Pichat, comprenant : cuisine, salle de bains, water closet, hall d'entrée, balcons de retrait. et les 136 /10.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales'.

L'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] du 3 juin 2016 a adopté la résolution n° 31, intitulée 'mise en conformité des parties communes afin de respecter les obligations et recommandations en terme de sécurité d'incendie et d'évacuation de l'immeuble', libellée de la façon suivante :

'L'assemblée générale compte tenu de l'évolution de la législation du temps de travail des concierges et gardiens d'immeuble ainsi que des dispositions relatives à la protection des personnes contre l'incendie dans les immeubles d'habitation,

Constate la caducité de l'autorisation personnelle donnée à M. [K], ancien copropriétaire de bénéficier de la jouissance privative de l'escalier donnant accès au lot C8 et de poser une porte clôturant cet accès, en raison tant de la perte de sa qualité de copropriétaire que de l'impossibilité de satisfaire la condition posée par l'assemblée générale pour le maintien de cette autorisation en raison de la modification de la législation sur le temps de travail des gardiens, ne permettant plus de garantir un accès permanent jour et nuit à la machinerie de l'ascenseur et des conditions de sécurité contre l'incendie suffisante.

Décide, en tant que de besoins, de révoquer en toutes hypothèse, pour satisfaire aux conditions posées par les règles impératives de sécurité de l'immeuble, qui imposent un accès sans entrave à la machinerie de l'ascenseur et aux extincteurs, l'autorisation qui avait été donnée au propriétaire du lot C8 de bénéficier de la jouissance privative de l'escalier donnant accès audit lot et de poser une porte clôturant cet escalier.

Décide de procéder aux travaux afin de se conformer à la réglementation applicable imposant de sécuriser l'accès à la machinerie de l'ascenseur situé au 8ème étage et aux extincteurs, selon devis joint et dans le cadre d'un budget maximum de 1.570 € TTC'.

Opposante à cette résolution, la société à responsabilité limitée Compagnie Financière Monceau a, par acte du 4 août 2016, assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] aux fins d'obtenir l'annulation de la résolution n°31, la condamnation sous astreinte du syndicat à remettre en état la partie courant du palier du 7ème étage escalier de service au palier du 8ème étage desservant le lot C8, la condamnation du syndicat à lui payer les sommes de 75.000 € de dommages-intérêts et 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires s'est opposé à ces prétentions et a sollicité le prononcé de la nullité du procès verbal de l'assemblée générale du 14 février 1969 et la condamnation de la société Compagnie Financière Monceau à lui payer les sommes de 40.000 € de dommages-intérêts et 20.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 18 avril 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] irrecevable en sa demande en nullité de la résolution 6 de l'assemblée générale du 14 février 1969,

- débouté la société à responsabilité limitée Compagnie Financière Monceau de sa demande d'annuler la résolution 31 de l'assemblée générale du 3 juin 2016,

- débouté la société à responsabilité limitée Compagnie Financière Monceau de sa demande d'ordonner la remise en état par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à ses frais exclusifs mais en la dispensant de participer à ces frais au prorata de ses millièmes de la partie courant du palier du 7ème étage escalier de service au palier du 8ème étage desservant le lot C8,

- débouté la société à responsabilité limitée Compagnie Financière Monceau de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires de l`immeuble situé [Adresse 4] à lui payer la somme de 75.000 € en réparation des préjudices subis,

- condamné la société à responsabilité limitée Compagnie Financière Monceau à procéder à la remise en état des parties communes, à savoir supprimer :

la porte en fer forgé condamnant l'accès au 8ème étage,

les deux portes situées à gauche du palier au 8ème condamnant l'accès à la machinerie de l'ascenseur,

la porte en fer forgé condamnant la fenêtre de l'escalier,

dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant deux mois,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] de sa demande de condamner la société à responsabilité limitée Compagnie Financière Monceau à lui payer la somme de 40.000 € de dommages et intérêts à répartir entre les autres copropriétaires,

-débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

-condamné la société à responsabilité limitée CompagnieFinancière Monceau aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de 1'immeuble situé [Adresse 4] la somme de 7.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

La société à responsabilité limitée Compagnie Financière Monceau a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 juin 2019.

Suivant acte authentique du 4 octobre 2021 la société à responsabilité limitée Compagnie Financière Monceau a vendu à M. [T] [R] & Mme [E] [M] épouse [R], notamment le lot n° 46 litigieux.

M. [T] [R] & Mme [E] [M] épouse [R] sont intervenus volontairement à l'instance par conclusions signifiées le 3 novembre 2022.

Suivant acte authentique du 16 novembre 2022 M. [T] [R] & Mme [E] [M] épouse [R] ont vendu à la société par actions simplifiée Financière du 26 notamment le lot n° 46 litigieux.

La société par actions simplifiée Financière du 26 est intervenue volontairement à l'instance par conclusions signifiées le 22 novembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 décembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 2 décembre 2019 par lesquelles la société à responsabilité limitée Compagnie Financière Monceau, appelante, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 2261 et 2272 du code civil à :

à titre principal,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit l'action en nullité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] prescrite et en ce qu'il l'a débouté de sa demande en dommages et intérêts,

-infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et a accueilli celles formées par le syndicat des copropriétaires relativement à la révocation du droit de jouissance consenti au copropriétaire du lot C8-46 et à la remise en état de la partie commune, ainsi qu'à celle formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en sa demande de caducité et /ou de révocation de l'autorisation qui avait été donnée le 14 février 1969 au propriétaire du lot C8 (devenu le lot 46) et de dépose de la porte installée en vertu de cette autorisation au motif des prescriptions tirées tant des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que des articles 2261 et 2272 du code civil,

- annuler la résolution n° 31 de l'assemblée du 3 juin 2016,

à titre subsidiaire,

- juger que le syndicat des copropriétaires est mal fondé en ces mêmes demandes dès lors qu'existent plusieurs solutions alternatives permettant de préserver les droits acquis par le propriétaire du lot C8 (devenu 46) et la sécurité de l'immeuble, et, en priorité, la délocalisation de la machinerie de l'ascenseur qui aurait dû être proposée depuis l'édiction de la nouvelle réglementation en mars 2010,

- annuler la résolution n° 31 de l'assemblée du 3 juin 2016, laquelle est empreinte d'abus de majorité,

- ordonner la remise en état par le syndicat des copropriétaires à ses frais exclusifs mais en la dispensant de participer à ces frais au prorata de ses millièmes de la partie courant du palier du 7ème étage escalier de service au palier du 8ème étage desservant le lot C8, au besoin, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir et pendant un délai de 90 jours au-delà duquel il sera à nouveau statué,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 75.000 € en réparation des préjudices subis du fait de sa persistance à vouloir la priver de la plénitude de ses droits sans motif légitime ni sérieux,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de deux fois 10.000 € par application de l'article 700 du même code,

-dire le syndicat des copropriétaires tant irrecevable et mal fondé en toutes ses fins, demandes et conclusions et l'en débouter ;

Vu les conclusions en date du 22 novembre 2022 par lesquelles M. [T] [R] & Mme [E] [M] épouse [R], intervenants volontaires, invitent la cour, au visa des articles 325, 329, 554, 700 du code de procédure civile, 2261, 2272 du code civil et les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 à :

à titre principal,

- les déclarer recevables en la forme, en leur intervention volontaire,

- les déclarer bien fondés, comme ayant un intérêt à agir dans la présente procédure

- juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] tant irrecevable et mal fondé en toutes ses fins, demandes et conclusions et l'en débouter,

- annuler la résolution n° 31 de l'assemblée générale du 3 juin 2016,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit prescrite l'action en nullité du syndicat des copropriétaires et en ce qu'il l'a débouté de sa demande en dommages et intérêts,

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Compagnie Financière Monceau de ses demandes et a accueilli celles formées par le syndicat des copropriétaires relativement à la révocation du droit de jouissance consenti au copropriétaire du lot C8-46 et à la remise en état de la partie commune, ainsi qu'à celle formée par application de l'article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

-juger que le syndicat des copropriétaires est mal fondé en ces mêmes demandes dès lors qu'existent plusieurs solutions alternatives permettant de préserver les droits acquis par le propriétaire du lot C8 (devenu 46) et la sécurité de l'immeuble, et, en priorité, la délocalisation de la machinerie de l' ascenseur qui aurait dû être proposée depuis l'édiction de la nouvelle réglementation en mars 2010,

- annuler en conséquence la résolution n° 31 de l'assemblée générale du 3 juin 2016, laquelle est empreinte d'abus de majorité,

- ordonner la remise en état, par le syndicat des copropriétaires, à ses frais exclusifs, mais en les dispensant de participer à ces frais au prorata de leurs millièmes, de la partie courant du palier du 7ème étage escalier de service au palier du 8ème étage desservant le lot C8, au besoin, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir et pendant un délai de 90 jours au-delà duquel il sera à nouveau statué,

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 75.000 € en réparation des préjudices subis du fait de sa persistance à vouloir la priver de la plénitude de leurs droits sans motif légitime ni sérieux,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à leur payer la somme de deux fois 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 22 novembre 2022 par lesquelles la société par actions simplifiée Financière du 26, intervenante volontaire, demande à la cour, au visa des articles 325, 329, 554 et 700 du code de procédure civile de :

à titre principal,

- la déclarer recevable en la forme, en son intervention volontaire,

- la déclarer bien fondée, comme ayant un intérêt à agir dans la présente procédure,

- juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] tant irrecevable et mal fondé en toutes ses fins, demandes et conclusions et l'en débouter,

-juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en sa demande de caducité et /ou de révocation de l'autorisation qui avait été donnée le 14 février 1969 au propriétaire du lot C8 (devenu le lot 46) et de dépose de la porte installée en vertu de cette autorisation au motif des prescriptions tirées tant des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que des articles 2261 et 2272 du code civil,

- annuler la résolution n° 31 votée lors de l'assemblée du 3 juin 2016,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit l'action en nullité du syndicat des copropriétaires prescrite et en ce qu'il l'a débouté de sa demande en dommages et intérêts,

à titre subsidiaire,

- annuler la résolution n° 31 votée lors de l'assemblée du 3 juin 2016, laquelle est empreinte d'abus de majorité,

- ordonner la remise en état par le syndicat des copropriétaires à ses frais exclusifs mais en la dispensant, en sa qualité de propriétaire succédant aux époux [R] qui eux-mêmes succèdent à la société Compagnie Financière Monceau, de participer à ces frais au prorata de ses millièmes de la partie courant du palier du 7ème étage escalier de service au palier du 8ème étage desservant le lot C8, au besoin, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir et pendant un délai de 90 jours au-delà duquel il sera à nouveau statué,

- condamner le syndicat à lui payer la somme de 75.000 € en réparation des préjudices subis du fait de sa volonté à vouloir la priver de la plénitude de ses droits sans motif légitime ni sérieux,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de deux fois 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 6 décembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 8, 9, 26 de la loi du 10 juillet 1965, L. 7211-3, L 3132-1 et suivants du code du travail, 97 du décret du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, R111-3 du code de la construction et de l'habitation de :

à titre principal,

- constater le caractère de simple tolérance accordée à M. [K] par l'assemblée générale du 14 février 1969, en raison notamment du caractère nommé et personnel de l'autorisation et de l'absence de modification du règlement de copropriété,

- constater la caducité de ladite autorisation en raison de la disparition des conditions

contractuelles,

- constater que la sécurité des habitants de l'immeuble et des tiers usagers de l'ascenseur

relève de l'intérêt général qui prime sur l'intérêt particulier d'un copropriétaire et va même

au-delà de la seule protection de l'intérêt collectif des copropriétaires,

- confirmer la validité de la résolution n°31 du procès-verbal de l'assemblée générale du 3

juin 2016,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

débouté la société Compagnie Financière Monceau de sa demande d'annuler la résolution 31 de l'assemblée générale du 3 juin 2016,

débouté la société Compagnie Financière Monceau de sa demande d'ordonner la remise en état par le syndicat des copropriétaires à ses frais exclusifs mais en la dispensant de participer à ces frais au prorata de ses millièmes de la partie courant du palier du 7ème étage escalier de service au palier du 8ème étage desservant le lot C8,

débouté la société Compagnie Financière Monceau de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 75.000 € en réparation des préjudices subis,

condamné la société Compagnie Financière Monceau à procéder à la remise en état des parties communes, à savoir, supprimer :

¿ la porte en fer forgé condamnant l'accès au 8ème étage,

¿ les deux portes situées à gauche du palier au 8ème condamnant l'accès à la machinerie de l'ascenseur,

¿ la porte en fer forgé condamnant la fenêtre de l'escalier,

dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant deux mois,

condamné la société Compagnie Financière Monceau aux dépens,

en toute hypothèse,

- constater l'absence de preuve de la notification de l'assemblée générale du 14 février 1969, et ainsi son caractère définitif ,

- réformer le jugement sur ce point,

- prononcer la nullité du procès-verbal de l'assemblée générale du 14 février 1969 en raison de sa contravention aux prescriptions d'ordre public relative à la sécurité des ascenseurs, en tout état de cause,

- constater l'absence d'autorisation de l'assemblée générale au profit du copropriétaire du

lot C8 relatives aux modifications apportées aux parties communes, à savoir le palier du 8ème étage, et la fenêtre de l'escalier et les risques que fait peser la modification de la fenêtre de l'escalier, comme la pose d'une porte sur la sécurité incendie en rendant impossible le désenfumage de la cage d'escalier,

- ordonner la remise en état des parties communes,

-condamner in solidum la Compagnie Financière Monceau, M. & Mme [R] et la société Financière du 26 à procéder à cette remise en état dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant trois mois au-delà duquel il sera à nouveau statué,

- rejeter les demandes indemnitaires de la Compagnie Financière Monceau, M. & Mme [R] et la société Financière du 26,

- condamner la Compagnie Financière Monceau, M. & Mme [R] et la société Financière du 26 au paiement de 75.000 € de dommages et intérêts, chacun, sommes à répartir entre les autres copropriétaires en raison des menaces proférées à leur encontre,

- condamner in solidum la Compagnie Financière Monceau, M. & Mme [R] et la société Financière du 26 aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 35.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Il y a lieu de recevoir M. & Mme [R] et la société Financière du 26 en leur intervention volontaire, laquelle n'est pas contestée par le syndicat ;

Les moyens soutenus par l'appelante et les intervenants volontaires ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :

Sur la recevabilité de la demande du syndicat en nullité de la résolution 6 de l'assemblée générale du 14 février 1969

En application de l'article 2227 du code civil le droit de propriété est imprescriptible ; sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;

En l'occurrence, l'autorisation à bénéficier de la jouissance privative consentie en 1969 porte sur l'escalier donnant accès au lot C8, une partie commune ;

Comme l'a dit le tribunal, agir en annulation de cette autorisation conduit à permettre au syndicat de recouvrer la pleine propriété de cette partie, dès lors, l'action en annulation de la résolution de l'assemblée du 14 février 1969 litigieuse s'analyse comme une action réelle immobilière ;

La société Compagnie Financière Monceau, suivie par les intervenants volontaires, et le syndicat s'opposent quant au début du délai de prescription, les premiers invoquant la date de la résolution votée en 1969 et le second le 23 mai 2014, date du début de la situation de fait de possession exclusive des parties communes (l'escalier) par les propriétaires du lot C8 devenu lot 46 ;

Or, l'action en recouvrement de la pleine propriété de l'escalier pouvait se faire non pas à compter d'une jouissance prétendue irrégulière mais dès que le syndicat a accordé cette jouissance, soit dès le 14 février 1969 ;

Ainsi, assigné, le syndicat a conclu pour la première fois par conclusions signifiées par la voie électronique le 17 novembre 2016 soit après l'expiration du délai de prescription de l'action en nullité de la résolution n° 6 litigieuse, le 14 février 1999 ;

Dans la mesure où la recevabilité d'une action en nullité est indépendante des règles de sécurité actuelles relatives à la protection des bâtiments d'habitation invoquées par le syndicat, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déclaré irrecevable en sa demande en nullité de la résolution 6 de l'assemblée générale du 14 février 1969 ;

Sur les demandes principales de la société Compagnie Financière Monceau, M. & Mme [R] et la société Financière du 26

Sur la demande d'annulation de la résolution 31 du 3 juin 2016

Un acte de simple tolérance ne peut pas fonder la possession ou la prescription ;

Un copropriétaire ne peut appréhender une partie commune à des fins personnelles qu'à la condition d'y avoir été autorisé par une décision explicite de l'assemblée générale des copropriétaires ne pouvant être prise qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ladite autorisation impliquant une modification du règlement de copropriété existant en tant qu'il dérogeait aux modalités de jouissance des parties communes initialement convenues ;

Ici, le défaut de mise à disposition en permanence de la clef d'accès à l'ascenseur par la société Compagnie Financière Monceau doit être analysé comme une possession de fait des parties communes par cette dernière ; ainsi, la Compagnie Financière Monceau se comporte comme ayant un droit de jouissance sur l'esca1ier, partie commune ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu'il n'est pas stipulé dans le règlement de copropriété et en particulier au titre de la description du lot C8 en page 18, l'existence d'un droit de jouissance associé au lot C8, devenu le lot 46 et qu'en tout état de cause, il ne résulte pas des pièces produites l'existence d'une publication d'un règlement modifié en ce sens ;

En outre, comme l'a dit le tribunal, l'action en justice aux fins de se voir reconnaître un droit de jouissance sur une partie commune constitue une action réelle, si bien que la revendication par la société Compagnie Financière Monceau de l'effectivité d'une résolution définitive non publiée modifiant le règlement de copropriété n'est pas applicable en l'espèce.

Dès lors, l'autorisation issue d'un vote de 'bénéficier de la jouissance privative de l'escalier donnant accès à ce lot' donnée lors de l'assemblée générale du 14 février 1969 constitue non pas un droit de jouissance sur l'escalier mais une tolérance de jouissance dans la mesure où elle était conditionnée par la mise à disposition des clés au gardien de l'immeuble ;

Par ailleurs, le syndicat invoque la prescription d'un droit de jouissance ;

Néanmoins, la tolérance de jouissance donnée en 1969 ne peut pas fonder la possession ou la prescription ;

Il convient d'ajouter que l'autorisation donnée à M. [K] par la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 14 février 1969 de bénéficier de la jouissance privative de l'escalier donnant accès à son lot C8 en faisant placer une porte au bas de l'escalier n'a été donnée qu'à M. [K] personnellement et non pas aux propriétaires du lot qui lui auraient succédé puisque M. [K] n'a pas demandé la modification du règlement de copropriété sur la description du lot n° C8 et n'a pas proposé de prendre à sa charge les frais de cette modification qui aurait aussi impliqué une modification de la répartition des charges ; le syndicat n'a donc commis aucune faute en ne faisant pas modifier le règlement de copropriété car M. [K] ne le lui a pas demandé ; cette autorisation purement personnelle est corroborée par le témoignage de Mme [X] [C], membre du conseil syndical en 1969 qui indique : 'Je soussignée [X] [C] ayant habité au [Adresse 4] depuis 1953 et jusqu'en 1992, atteste que l'autorisation de poser une porte au bas de l'escalier donnant accès au palier du 8ème étage avait été accordée à M. [K] à titre personnel et que l'assemblée ne pensait pas du tout s'engager définitivement à l'égard des copropriétaires successifs' ;

Mme [C] ajoute dans un autre témoignage (pièce syndicat n° 18) : 'Je soussignée [X] [C] atteste afin de préciser le sens de ma précédente attestation, avoir habité à titre permanent depuis 1953 jusqu'en 1992 et toujours résider occasionnellement soit moins de six mois par an depuis dans l'immeuble du [Adresse 4]. Cet appartement est un logement familial détenu par une SCI dans laquelle, j'ai toujours des parts avec ma fille et mes petits-enfants.

J'ajoute que l'autorisation donnée à l'époque à M. [K] de poser une porte sur une partie commune était aussi sous réserve du respect des conditions de sécurité et d'un accès libre et permanent aux machineries de l'ascenseur. Cette autorisation était personnelle, non définitive et non transférable.

Pour cette raison, le règlement de copropriété n'a jamais été modifié' ;

Les témoignages de Mme [C] sont confirmés par la Fondation [O] ancienne propriétaire des lots qu'elle a vendus à la Compagnie Financière Monceau, qui atteste (pièce syndicat n° 24) que :

'Tant pendant les pourparlers de vente, dans la promesse de vente et l'acte de vente, nous n'avons évoqué, ni mentionné l'éventuelle jouissance privative de l'escalier donnant accès au lot C8 qui résulterait du procès-verbal de l'assemblée générale 14 février 1969 puisqu'elle ne figure pas dans le titre de propriété ;

Nous n'avons pas remis à la Compagnie Financière Monceau ce procès-verbal de l'Assemblée Générale du 14 février 1969.

La Fondation [O] était propriétaire de ces biens immobiliers, objet de la vente à la Compagnie Financière Monceau pour les avoir reçus en legs de Mme [O] après son décès le 9 décembre 2013

La Fondation [O] n'a payé aucune charge de copropriété sur cette partie de l'escalier à partir du 7ème étage donnant accès au lot C 8' ;

Il résulte de ce qui précède que la formulation de l'autorisation donnée à l'assemblée générale en 1969 était nominative et soumise à condition, et en conséquence, précaire ; ce caractère précaire est confirmé par une ancienne copropriétaire ayant participé à ladite assemblée générale ; ceci explique qu'il n'a été procédé à aucune modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de la copropriété, lesquelles n'étaient pas demandées par le bénéficiaire de l'autorisation nominative ; enfin, les actes de vente successifs du lot dont est aujourd'hui propriétaire la société Financière du 26 ne font aucune mention d'un droit de jouissance sur les parties litigieuses, ce que confirme l'attestation produite par le président de la Fondation [O] (Pièce n° 24) qui précise que la Fondation n'a transmis aucun droit particulier à la Compagnie Financière Monceau sur cette partie d'escalier litigieux ;

Il est rappelé que la résolution n° 31 de l'assemblée générale du 3 juin 2016 est ainsi libellée :

Cette résolution ne procède d'aucun abus de majorité dans la mesure où les impératifs de sécurité de l'immeuble et de ses occupants priment sur l'intérêt particulier du propriétaire du lot n° 46 (ancien lot C8) ;

En effet, les parties de l'immeuble qui permettent l'accès à l'ascenseur mais également le désenfumage, revêtent une fonction de sécurité dans l'intérêt de l'ensemble de la copropriété, et de ce fait, elles sont nécessairement destinées à la communauté ; si elles peuvent être affectées d'un droit de jouissance privatif, l'exercice de ce dernier ne doit pas compromettre la sécurité des usagers de l'immeuble, par application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le copropriétaire 'use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ;

La dépose des portes qui entravent l'accès à la machinerie de l'ascenseur est un acte de mise en conformité obligatoire en application de la norme NF EN 80 qui s'inscrit dans l'intérêt collectif des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] ; ceci a été rappelé par la société Technibat en avril 2015 (pièce syndicat n°11): 'Nous faisons suite à nos échanges et vous confirmons que les règles de sécurité pour la construction et l'installation des ascenseurs précisent qu'à chaque niveau desservis, l'ascenseur doit toujours être accessible depuis les circulations communes. Les privatisations des paliers desservis par les ascenseurs sont donc à proscrire' ;

En effet, l'article 97 du décret du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation dispose que : 'Les ascenseurs ne sont pas considérés comme des moyens d'évacuation sauf en ce qui concerne les foyers pour handicapés. Les parois des cages d'ascenseurs doivent être : Coupe-feu de degré une demi-heure pour les bâtiments de deuxième famille ; Coupe-feu de degré une heure pour les bâtiments de troisième famille A ;

Coupe-feu de degré une heure pour les bâtiments de troisième famille B et de quatrième famille. A chaque niveau desservi, les ascenseurs doivent toujours être accessibles depuis les circulations communes' ;

Ce décret fait aussi référence aux dispositions de l'article R.111-13 du code de la construction et de l'habitation qui dispose que : 'la disposition des locaux, les structures, les matériaux et l'équipement des bâtiments d'habitation doivent permettre la protection des habitants contre l'incendie. Les logements doivent être isolés des locaux qui, par leur nature ou leur destination, peuvent constituer un danger d'incendie ou d'asphyxie. La construction doit permettre aux occupants, en cas d'incendie, soit de quitter l'immeuble sans secours extérieur, soit de recevoir un tel secours. Les installations, aménagements et dispositifs mécaniques, automatiques ou non, mis en place pour permettre la protection des habitants des immeubles doivent être entretenus et vérifiés de telle manière que le maintien de leurs caractéristiques et leur parfait fonctionnement soient assurés jusqu'à destruction desdits immeubles. Les propriétaires sont tenus d'assurer l'exécution de ces obligations d'entretien et de vérification. Ils doivent pouvoir en justifier, notamment par la tenue d'un registre. Un arrêté conjoint du ministre chargé de la construction et de l'habitation et du ministre de l'intérieur fixe les modalités d'application du présent article' ;

Ici, la clé de la porte du bas de l'escalier ne pouvant plus être mise à disposition de manière permanente à la loge des gardiens de l'immeuble du fait de la nouvelle législation sur les conditions de travail des gardiens d'immeuble, il s'agit d'une circonstance nouvelle qui ne permet plus de garantir l'accès à la machinerie de l'ascenseur nécessaire à la sécurité des habitants de l'immeuble ; de plus, les dispositions relatives à la lutte contre l'incendie dans les immeubles d'habitations sont obligatoires et il est nécessaire pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] d'en assurer le respect considérant l'intérêt général primant sur le droit de jouissance privative d'une partie commune d'un copropriétaire en particulier ;

Le moyen soulevé par la Compagnie Financière Monceau et les intervenants volontaires selon lequel l'assemblée générale de 1969 autorisant M. [K] à jouir privativement d'une partie commune ne pourrait se voir révoquer en raison du droit acquis de l'acquéreur des lots AB8 et C8, soit 45 et 46, est inopérant face aux exigences de l'intérêt général et des prescriptions d'ordre public qui imposent la libération de l'accès à la machinerie de l'ascenseur ; à cet égard, la proposition de la Compagnie Financière Monceau et des intervenants volontaires de faire poser une nouvelle porte munie d'une serrure et d'un code de sécurité n'est pas une solution alternative conforme aux exigences légales de sécurité ; comme l'indique M. [V], expert amiable mandaté par le syndicat, 'la pose d'un digicode ou d'une serrure, dont tous les occupants détiendraient le numéro ou un exemplaire de la clé, ne peut satisfaire à l'obligation de sécurité. Elle serait par ailleurs de nature à engager la responsabilité des représentants de la copropriété mais également de chacun des copropriétaires ayant accepté une telle mesure pour le cas où il ne pourrait être satisfait à l'accès nécessaire ; il ne peut, par ailleurs, être exclu qu'un incident ou un accident ne se produise en l'absence de tout autre occupant à l'intérieur de l'immeuble' (pièce syndicat n° 20) ;

Par ailleurs, les premiers juges ont justement retenu que la circonstance alléguée que le syndicat n'ait pas recherché de solutions alternatives à la résolution 31 relative à la caducité de l'autorisation personnelle donnée à M. [K], est inopérante en ce que l'assemblée générale est souveraine dans ses décisions ; il convient d'ajouter que le déplacement au sous-sol de la machinerie de l'ascenseur proposé par la compagnie Financière Monceau et les intervenants volontaires n'est pas une alternative crédible car elle est disproportionnée par rapport à la suppression d'une porte, au regard du coût et des travaux que supposeraient la suppression des machineries ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la société Compagnie Financière Monceau de sa demande d'annuler la résolution 31 votée lors de l'assemblée générale du 3 juin 2016 ;

Sur la demande de remise en état

Par l'adoption le 3 juin 2016 de la résolution 31, le syndicat a recouvré l'entière propriété de la partie de l'immeuble litigieuse, à savoir 'l'esca1ier donnant accès au lot C8" ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la société Compagnie Financière Monceau de sa demande d'ordonner la remise en état par le syndicat à ses frais exclusifs mais en la dispensant de participer à ces frais au prorata de ses millièmes de la partie courant du palier du 7ème étage escalier de service au palier du 8ème étage desservant le lot C8, au besoin, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir et pendant un délai de 90 jours au-delà duquel il sera à nouveau statué ;

La demande similaire formulée devant la cour par les intervenants volontaires doit être rejetée ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Compagnie Financière Monceau et des intervenants volontaires

En application de l'article 1240 du code civil. tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'adoption de la résolution 31 lors de l'assemblée générale du 3 juin 2016 étant parfaitement légale, la société Compagnie Financière Monceau et les intervenants volontaires ne justifient d'aucune faute commise par le syndicat à cet égard ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la société Compagnie Financière Monceau de sa demande de condamner le syndicat à lui payer la somme de 75.000 € en réparation des préjudices subis ;

La demande similaire formulée devant la cour par les intervenants volontaires doit être rejetée ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Sur la demande de remise en état

En application de l'article 8 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes ;

En l'occurrence, il résulte de l'application du règlement de copropriété et du constat de modifications de parties communes non contestées par la société Compagnie Financière Monceau, que ces modifications existent sans l'autorisation actuelle de l'assemblée des propriétaires ;

Les premiers juges ont exactement énoncé que la société Compagnie Financière Monceau viole le règlement de copropriété, peu importe qu'aucune de ces modifications ne soit de nature à entraver l'accès de la machinerie et que le palier du 8ème étage ne desserve aucun autre lot que le C8 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné à la société Compagnie Financière Monceau de remettre en état les parties communes ;

La société Financière du 26 étant désormais propriétaire du mot litigieux, il doit être ajouté au jugement qu'elle est condamnée à procéder à la remise en état des parties communes, à savoir supprimer :

la porte en fer forgé condamnant l'accès au 8ème étage,

les deux portes situées à gauche du palier au 8ème condamnant l'accès à la machinerie de l'ascenseur,

la porte en fer forgé condamnant la fenêtre de l'escalier,

dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant deux mois ;

Sur la demande en dommage et intérêts

Les premiers juges ont exactement relevé que le syndicat ne prouve pas l'existence d'un dommage ;

Le jugement est confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamner la société Compagnie Financière Monceau à lui payer la somme de 40.000 € de dommages et intérêts à répartir entre les autres copropriétaires ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires porte sa demande à 75.000 € et l'étend aux intervenants volontaires ; là encore, le syndicat ne démontre pas l'existence, ni d'un comportement fautif, ni d'un dommage ;

La demande de dommages-intérêts du syndicat doit être rejetée ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .

La société Compagnie Financière Monceau, M. & Mme [R], et la société Financière du 26 parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 9.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Compagnie Financière Monceau, M. & Mme [R], et la société Financière du 26 ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Reçoit M. [T] [R] & Mme [E] [M] épouse [R], et la société par actions simplifiée Financière du 26 en leur intervention volontaire ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société par actions simplifiée Financière du 26 à procéder à la remise en état des parties communes, à savoir supprimer :

la porte en fer forgé condamnant l'accès au 8ème étage,

les deux portes situées à gauche du palier au 8ème condamnant l'accès à la machinerie de l'ascenseur,

la porte en fer forgé condamnant la fenêtre de l'escalier,

dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant deux mois ;

Condamne in solidum la société à responsabilité limitée Compagnie Financière Monceau, M. [T] [R] & Mme [E] [M] épouse [R], et la société par actions simplifiée Financière du 26 aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme supplémentaire de 9.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 08 mars 2023, 19/11800

Synthèse

Origine de la décision