Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 02 MARS 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12325 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGCHK
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Mars 2022 -Tribunal de proximité de PARIS - RG n° 12-21-1501
APPELANT
M. [P] [O]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Jean-marc DJOSSOU, avocat au barreau de PARIS, toque :0971
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/015762 du 24/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], RCS de Paris sous le n°552 032 708, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483
Assistée à l'audience par Me Audrey FERTINEL, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2016, à effet du même jour, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] a consenti à M. [O] un bail d'habitation pour une durée de trois ans renouvelable, portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer en principal de 412,38 euros, payable mensuellement et à terme échu, outre une provision sur charges de 95 euros par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 412,38 euros.
Un premier commandement de payer a été adressé au locataire, pour un montant de 579,44 euros, le 8 avril 2019.
Par acte d'huissier du 18 décembre 2020, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] a fait délivrer à M. [O] un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant au principal de 2.707,90 euros, loyers et charges impayés au mois de décembre 2020.
Par acte du 19 mai 2021, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] a fait assigner M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés, aux fins de, notamment :
- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;
- ordonner l`expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant ;
- dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques du locataire ;
- condamner M. [O], au paiement à titre provisionnel, de la somme principale de 4.272,52 euros au titre des loyers et charges arrêtés, terme de février 2021 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2020, ainsi que d'une indemnité d`occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner M. [O] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût des commandements et de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
A l'audience, la Régie immobilière de la ville de [Localité 5] a actualisé sa demande à la somme de 6.935,14 euros. M. [O] a sollicité des délais de paiement suspensifs, proposant de verser 150 euros par mois, et subsidiairement les plus larges délais pour la mesure d'expulsion.
Par ordonnance contradictoire du 23 mars 2022, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 février 2020 ;
- dit qu'à compter du 19 février 2020, M. [O] se trouve occupant sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 4], à [Localité 2] ;
- ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d`un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d`un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- autorisé M. [O] à quitter les lieux dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d`exécution ;
- autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde meubles, aux frais et risques de M. [O], conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné M. [O] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] la somme de 1.449,82 euros à titre de provision au titre des loyers et charges impayés au 18 février 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2020 ;
- condamné M. [O] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation de 530 euros à compter du 19 février 2021 et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- condamné M. [O] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné M. [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2020 et de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
- rappelé que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 30 juin 2022, M. [O] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises le 26 août 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [O] demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 1343-5 du code civil, des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de l'article 700 du code de procédure civile, de :
- le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;
- réformer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Paris en date du 23 mars 2022 en ce qu'elle a :
* constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 février 2020 ;
* dit qu'à compter du 19 février 2020, M. [O] se trouve occupant sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 4], à [Localité 2] ;
* ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* autorisé M. [O] à quitter les lieux dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meuble, aux frais et risques de M. [O], conformément aux articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* condamné M. [O] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] la somme de 1.449,82 euros à titre de provision au titre des loyers et charges impayés au 18 février 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2020 ;
* condamné M. [O] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] à titre provisionnelle une indemnité mensuelle d'occupation de 530 euros à compter du 19 février 2021 et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
* condamné M. [O] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
* condamné M. [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2020 et de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
rappelé que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire ;
et statuant à nouveau,
- le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;
- rejeter l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 février 2020 ;
- dire que M. [O] se trouve titulaire d'un contrat de bail portant sur les lieux sis [Adresse 4], à [Localité 2] ;
- déclarer irrecevable l'expulsion des lieux loués de M. [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- déclarer recevable la demande de M. [O] à quitter les lieux dans un délai de 24 mois à compter de la signification de la présente décision en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- autoriser, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde meuble, aux frais et risques de M. [O], conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- déclarer recevable la demande de délais de paiement de M. [O] à hauteur de 3 ans ;
- déclarer recevable la demande de M. [O] de suspension de la clause résolutoire ;
en tout état de cause,
- débouter la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- dire que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens.
M. [O] expose en substance :
- qu'il restait devoir la somme de 1.449,92 euros après déduction des paiements postérieurs, arrêtée au 18 février 2021 ;
- qu'il a repris le paiement de son loyer depuis qu'il a repris son emploi depuis le 20 novembre 2021 ;
- qu'il apparaît sévère et disproportionné de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour une dette locative aussi minime ;
- qu'il a déposé une demande de Fonds de Solidarité Logement auprès de la ville de [Localité 5] afin de régulariser l'ensemble de la dette locative ;
- que ces éléments commandent aussi de faire droit à sa demande de délais avec suspension de la clause résolutoire ;
- que les délais d'expulsion doivent en toute hypothèse prendre en compte son statut de MDPH et les difficultés pour se reloger en région parisienne.
Dans ses conclusions remises le 26 septembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles L.412-1, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :
- la déclarer recevable en ses conclusions d'intimée ;
- déclarer M. [O] mal fondé en son appel ;
- relever que M. [O] ne formule aucune demande d'infirmation de la décision entreprise ;
- débouter en conséquence, M. [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a arrêté l'arriéré locatif à la somme de 1.489,82 euros, fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 530 euros et octroyé à M. [O] des délais pour quitter les lieux ;
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a arrêté la dette de M. [O] à la somme de 1.489,82 euros, sans prendre en compte l'arriéré d'indemnités d'occupation ;
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation due par M. [O] à la somme mensuelle de 530 euros ;
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a octroyé à M. [O] des délais pour quitter les lieux ;
statuant à nouveau,
- condamner M. [O] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du 18 février 2021 ;
- débouter M. [O] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
à titre subsidiaire, en cas d'infirmation partielle relative à l'octroi de délais,
- dire et juger qu'à défaut de règlement d'une seule échéance de loyers et charges et/ou mensualité de remboursement de l'arriéré, l'intégralité de la dette deviendra exigible et la cause résolutoire reprendra ses effets, la RIVP pouvant reprendre la procédure d'expulsion ;
y ajoutant,
- rectifier l'ordonnance entreprise en précisant qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 18 février 2021 ;
- dire et juger en conséquence que l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties est constatée à la date du 18 février 2021 ;
- condamner par provision M. [O] à verser à la RIVP la somme de 9.070,41 euros, sauf à parfaire, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 20 septembre 2022 ;
- condamner M. [O] à payer à la RIVP de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [O] aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Me Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Régie immobilière de la ville de [Localité 5] expose en substance :
- que l'appelant ne formule aucune demande d'infirmation de la décision entreprise, de sorte que l'ensemble ses demandes seront nécessairement rejetées ;
- qu'il ne s'acquitte toujours pas régulièrement des indemnités d'occupation courantes, et ce bien qu'il perçoive un salaire annuel de 30.000 euros brut depuis le mois de novembre 2021 ;
- que la date d'acquisition de la clause résolutoire doit être rectifiée ;
- que la RIVP sollicite, pour une facilité de gestion, et une meilleure équité entre les parties, que l'indemnité d'occupation due soit fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;
- que l'appelant ne justifie nullement du fait que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, pas plus qu'il ne justifie avoir effectué des démarches pour se reloger alors qu'il est occupant sans droit ni titre depuis le 18 février 2021.
SUR CE LA COUR
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le maintien d'un locataire dans les lieux, alors qu'il est devenu occupant sans droit ni titre en application d'une clause résolutoire de plein droit, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.
Il sera rappelé à cet égard :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
De plus, aux termes de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. De telles mesures suspendent les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.
Selon l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire. Aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, à titre liminaire, il sera observé que, contrairement à ce qu'indique la société intimée, l'appelant formule bien dans ses écritures une demande d'infirmation de la décision en cause d'appel, ce que traduit, de manière non équivoque, l'emploi du terme 'réformer' dans le dispositif de ses écritures.
La cour est donc bien saisie d'une demande d'infirmation de l'ordonnance entreprise.
S'agissant du fond du référé, il y a lieu de constater qu'un commandement visant la clause résolutoire a été délivré par le bailleur le 18 décembre 2020, pour un montant au principal de 2.707,90 euros.
M. [O] ne conteste pas devoir cette somme, pas plus qu'il ne conteste ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois.
La circonstance alléguée que le montant dû à l'époque du commandement à l'origine serait minime est inopérante, la clause résolutoire étant acquise pour tout défaut de paiement dans les conditions indiquées au contrat, d'autant que le second commandement de payer faisait état d'un montant non négligeable, étant précisé qu'il n'apparaît pas que le commandement de payer ait été délivré de mauvaise foi, pas plus qu'il ne ressort de la procédure que ce commandement serait susceptible d'être irrégulier.
Par ailleurs, la saisine du Fonds de Solidarité Logement n'empêche pas de constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Aussi, il y a lieu de confirmer la décision en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, sauf à préciser :
- que la date d'acquisition sera rectifiée au 18 février 2021 (l'ordonnance comportant une erreur matérielle sur ce point) ;
- que l'indemnité d'occupation à titre provisionnel, fixée à titre provisionnel à la somme de 530 euros dans l'ordonnance, sera plus justement fixée au montant qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, le bailleur intimé relevant à juste titre que le caractère forfaitaire ne prend pas en compte les fluctuations du montant des charges et l'évolution de l'indice des loyers, ces deux éléments devant être pris en compte au regard de la nécessaire réparation du préjudice intégral résultant de l'occupation sans droit ni titre.
Par ailleurs, la SA RIVP justifie de ce qu'à la date du 20 septembre 2022, les sommes dues par M. [O] s'élèvent à la somme de 9.070,41 euros (pièce 8), montant non contesté par l'appelant.
Il y a lieu de condamner provisionnellement l'appelant à verser cette somme.
M. [O] sollicite par ailleurs la suspension des effets de la clause résolutoire, avec l'octroi de délais de paiement de trois années pour régler l'arriéré.
Il justifie à cet égard d'un contrat à durée indéterminée au sein de la société Salini depuis le 20 novembre 2021, pour un salaire annuel brut de 30.000 euros (pièce 1), précisant avoir repris son activité professionnelle et être en mesure de régulariser le paiement de l'ensemble de la dette locative.
Il y a lieu, dans ces conditions, de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, avec règlement de l'arriéré sur une période de trois ans, par infirmation de la décision entreprise, dans les conditions indiquées au dispositif.
Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
Ce qui est jugé à hauteur d'appel commande de dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel, sans qu'il n'y ait lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en qu'elle a constaté le principe de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en ce qu'elle a statué sur le sort des dépens et frais de première instance ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Rectifie la date d'acquisition de la clause résolutoire en ce qu'elle doit être fixée au 18 février 2021 ;
Fait droit à la demande de délais et suspend les effets de la clause résolutoire ;
Condamne M. [P] [O] à payer à la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] par provision la somme de 9.070,41 euros, arrêtée au 20 septembre 2022 ;
Dit que M. [P] [O] pourra s'acquitter de cette somme en 35 mensualités de 251 euros en sus des termes courants, et le solde lors de la 36ème, le 10 de chaque mois, la première échéance intervenant le mois suivant la date de signification du présent arrêt ;
Dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si M. [P] [O] se libère de sa dette dans les délais et selon les modalités ainsi fixées en plus du paiement du loyer courant ;
Dit que, faute pour M. [P] [O] de payer cette somme à bonne date, en sus du loyer courant, dès le premier impayé et huit jours après l'envoi par la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5] d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :
- le tout deviendra immédiatement exigible ;
- la clause résolutoire sera acquise à la date du 18 février 2021 et reprendra son plein effet ;
- M. [P] [O] sera tenu au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et condamne M. [P] [O] à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d'occupation à la SA Régie immobilière de la ville de [Localité 5], jusqu'à parfaite libération des lieux';
- il pourra être procédé à l'expulsion de M. [P] [O] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux dont s'agit sis [Adresse 4] à [Localité 2], 3ème étage, porte F ;
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
