Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 23 FEVRIER 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14260 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIAE
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Juillet 2022 -Président du TJ de Paris - RG n° 22/53611
APPELANT
M. [P] [C] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153
Assisté à l'audience par Me Geneviève SROUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : B72
INTIMEE
S.D.C. [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société JEAN CHARPENTIER SOPAGI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148
Assisté à l'audience par Me Clara MERZEREAU, substituant Me Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K009
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
M. [P] [C] [I] a hérité de sa cousine [V], Mme [S] [H], décédée le 23 février 2020, d'un appartement dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4].
En 2020, M. [I] a souhaité vendre l'appartement et trouvé un acquéreur. Il a chargé Me [R], notaire, de rédiger une promesse unilatérale de vente.
Par courriel du 6 juillet 2020, le cabinet Jean Charpentier, syndic de l'immeuble, a écrit à Me [R] pour qu'elle ajoute dans le projet d'acte de vente une clause stipulant la « remise en conformité des toilettes qui à ce jour sont reliées aux eaux pluviales qui se déversent dans les caniveaux de la cour ». Cette clause a été intégrée dans l'acte.
L'acquéreur ne souhaitant pas assumer la charge de ces travaux, il a refusé de signer la promesse de vente.
M. [I] a fait établir contradictoirement par un expert conseil, le cabinet ACtE, un rapport sur l'état des lieux en parties communes et privatives de la copropriété.
Par acte du 8 mars 2022, M. [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile :
- dire qu'il y a lieu de faire cesser le trouble manifestement illicite découlant de la clause imposée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] dans la promesse unilatérale de vente du lot n°62 et exigeant une « remise en conformité des toilettes qui à ce jour sont reliées aux eaux pluviales qui se déversent dans les caniveaux de la cour » ;
- ordonner au cabinet Jean Carpentier ès-qualités de syndicat de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] de notifier au notaire chargé de la vente, Me [J] [R], un courrier recommandé l'informant de la suppression de l'exigence de cette clause et de toute autre clause similaire dans tout acte translatif de propriété du lot n°62 avec notification de la copie de ce courrier à lui également par lettre recommandée ;
- assortir cette injonction d'une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir et pour une période de trois mois ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] pris en la personne de son syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire du 4 juillet 2022, le juge des référés a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [I] visant à ordonner au cabinet Jean Charpentier ès-qualités de syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] de notifier au notaire chargé de la vente, Me [R], un courrier recommandé l'informant de la suppression de l'exigence de cette clause et de toute autre clause similaire dans tout acte translatif de propriété du lot n°62 ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- condamné M. [I] aux entiers dépens de l'instance ;
- condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic, la société Jean Charpentier la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par déclaration du 27 juillet 2022, M. [I] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises et notifiées le 11 octobre 2022, l'appelant demande à la cour de :
- le recevoir en son appel et le déclarer bien fondé ;
- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
- dire que la clause imposée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] dans tout acte translatif de propriété du lot n°62 lui appartenant et spécialement dans la promesse unilatérale de vente rédigée par Me [J] [R] notaire à Paris et exigeant une « remise en conformité des toilettes qui à ce jour sont reliées aux eaux pluviales qui se déversent dans les caniveaux de la cour» constitue un trouble manifestement illicite qu'il y a lieu de faire cesser ;
- ordonner au cabinet Jean Charpentier ès-qualités de syndic de la copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] de notifier au notaire chargé de la vente, Me [J] [R], un courrier recommandé l'informant de la suppression de l'exigence de cette clause et de toute autre clause similaire dans tout acte translatif de propriété du lot n°62, en lui adressant avec notification la copie de cedit courrier par lettre recommandée également ;
- assortir cette injonction d'une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir et pour une période de trois mois ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic à lui verser une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
En substance, M. [I] soutient que le syndicat des copropriétaires lui cause un trouble manifestement illicite en imposant dans l'acte de vente une injonction de travaux illicite bloquant tout transfert du bien à un tiers, le syndic ne pouvant sans un vote préalable de l'assemblée générale des copropriétaires contraindre un copropriétaire à une remise en conformité d'un équipement privatif relié à une partie commune de l'immeuble, en l'occurrence les canalisations d'évacuation des eaux pluviales et ménagères qui selon l'article 8 du règlement de copropriété sont des parties communes sauf les parties de ces canalisations qui sont à l'usage exclusif d'une partie privée.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses dispositions et plus précisément en ce qu'elle a :
' dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [P] [I] visant à ordonner au cabinet Jean Charpentier qualité de syndicat de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 4] de notifier au notaire chargé de la vente, Me [J] [R], un courrier recommandé l'informant de la suppression de l'exigence de cette clause et de toute autre clause similaire dans tout acte translatif de propriété du lot n°62,
' rejeté le surplus des demandes,
' condamné M. [P] [C] [I] aux entiers dépens de l'instance,
' condamné M. [P] [C] [I] à lui payer la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par conséquent :
- débouter M. [P] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
y ajoutant :
- condamner M. [P] [I] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [P] aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Christophe Pachalis, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
En substance, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la mise en conformité de l'évacuation des eaux usées des toilettes de l'appartement de M. [I] s'impose dès lors qu'elle n'est pas conforme à la réglementation sanitaire en étant raccordée à la descente des eaux pluviales ; que d'évidence les canalisations litigieuses sont une partie privative dont les travaux incombent uniquement à son propriétaire ; que le syndic n'a fait que respecter son obligation de conservation de l'immeuble en faisant insérer à la promesse de vente, à titre d'information et non d'injonction, la nécessité pour l'acquéreur de "remise en conformité des toilettes qui à ce jour sont reliées aux eaux pluviales qui se déversent dans les caniveaux de la cour" ; que le notaire a pour sa part rempli son obligation de conseil en insérant dans l'acte cette clause informative.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Par courriel en date du 6 juillet 2020, le syndic de l'immeuble a demandé au notaire chargé de rédiger la promesse de vente du lot de M. [I] "d'informer et d'inscrire sur l'acte de vente, aux futurs acquéreurs les points suivants :
- compte tenu de la fragilité de l'immeuble, tous travaux touchant à la structure de l'appartement même les cloisons (qui avec le temps sont devenus semi-porteuses) doivent être approuvés par le conseil syndical et de demander l'autorisation de travaux lors d'une résolution en assemblée générale.
- les nouveaux plans doivent être transmis au conseil syndical afin de s'assurer de leur conformité avant que les travaux ne commencent.
- les assurances de l'entrepreneur et de l'architecte devront aussi être transmises pour vérification.
- remise en conformité des toilettes qui à ce jour sont reliées aux eaux pluviales qui se déversent dans les caniveaux de la cour."
Les termes de ce courriel ont été insérés tels quels en page 14 de la promesse de vente.
C'est son quatrième point, souligné par la cour, qui est ici en litige.
S'il est exact que ce message du syndic à l'adresse des futurs acquéreurs ne se présente pas sous la forme d'une injonction, il se comprend néanmoins comme une demande faite par le syndic de l'immeuble au nouvel acquéreur de remettre en conformité les toilettes de l'appartement qui à ce jour sont reliées aux eaux pluviales et se déversent dans les caniveaux de la cour.
Le bénéficiaire de la promesse comprend nécessairement cette clause, fut-elle de nature informative, comme une charge de travaux lui incombant, consistant à remettre en conformité l'évacuation des eaux usées des toilettes de l'appartement qui ne devra plus être reliée à la canalisation d'évacuation des eaux pluviales.
C'est d'ailleurs bien en ce sens que l'a compris le bénéficiaire de la promesse de M. [I], Mme [Z], qui atteste par courriel du 3 janvier 2023 avoir décidé de retirer son offre "principalement en raison de l'ampleur et de la complexité des travaux à entreprendre."
C'est aussi en ce sens que l'entend le syndicat des copropriétaires puisqu'il ressort de ses conclusions et d'un courrier qu'il a adressé le 29 juillet 2020 à M. [I], en réponse aux interrogations de ce dernier sur les travaux à effectuer, que le syndicat considère qu'il revient au futur propriétaire du lot d'effectuer à ses frais la remise en conformité nécessaire s'agissant de parties privatives, rappelant dans ce courrier que la colonne d'évacuation des eaux de pluie de l'immeuble n'a pas vocation à être utilisée par des branchements de sanitaires et que "la fourniture d'une nouvelle colonne restera à la charge de la future acheteuse et non de la copropriété."
Cependant, il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 22 septembre 2022 à la requête de M. [I] et d'un rapport d'expertise qu'il a fait établir contradictoirement le 4 novembre 2021 par la société ACtE, que plusieurs appartements dont celui de M. [I] raccordent leurs eaux usées à la descente d'eaux pluviales de l'immeuble, ces eaux usées se déversant ainsi dans la descente des eaux pluviales, sans toutefois se déverser dans la cour contrairement à ce qu'affirme le syndic puisque la descente d'eaux pluviales est enfoncée dans le sol.
Il n'en reste pas moins que ces raccordements d'eaux usées dans la colonne d'eaux pluviales ne sont pas conformes à la réglementation sanitaire, ce qui n'est pas contesté par M. [I].
Ce dernier soutient toutefois à raison, ce qui ressort d'évidence des constatations opérées et du règlement de copropriété, que la mise en conformité de l'évacuation des eaux usées des toilettes de son lot n'affecte pas seulement des parties privatives mais aussi des parties communes, en ce sens que le raccordement des canalisations privatives s'effectue nécessairement sur une descente d'eaux usées censée équiper l'immeuble, laquelle est une partie commune.
Le règlement de copropriété prévoit en effet que sont des parties communes les canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, de tout à l'égout, d'évacuation des eaux pluviales et ménagères sauf toutefois les parties de ces canalisations qui sont à l'usage exclusif d'une partie privée.
Il apparaît ainsi évident que les travaux de mise en conformité que le syndicat des copropriétaires demande aux futurs acquéreurs de réaliser concernent des parties privatives et des parties communes, et surtout s'analysent en des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble au sens de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, lesquels doivent être décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, ce texte prévoyant notamment que "Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I : a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement (...)" (souligné par la cour)
La clause de "remise en conformité des toilettes qui à ce jour sont reliées aux eaux pluviales qui se déversent dans les caniveaux de la cour."que le syndicat des copropriétaires via son syndic a fait insérer dans la promesse de vente du lot de M. [I] procède ainsi d'une violation manifeste de la règle de droit en ce qu'elle met la charge de l'acquéreur des travaux qui doivent être décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.
Le trouble manifestement illicite allégué par M. [I] est donc bien caractérisé, la présence de cette clause illicite constituant une entrave à la vente de son lot.
Il convient d'y mettre fin en ordonnant au syndicat des copropriétaires, via son syndic, de faire retirer la clause litigieuse par le notaire de tout acte translatif de propriété du lot n°62, cela par une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au notaire dont la copie devra être transmise à M. [I] en la forme recommandée, le prononcé d'une astreinte apparaissant nécessaire.
L'ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions.
Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel et à payer à M. [I] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que constitue un trouble manifestement illicite, qu'il y a lieu de faire cesser, la clause imposée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] dans tout acte translatif de propriété du lot n°62 et spécialement dans la promesse unilatérale de vente rédigée par Me [J] [R] notaire à Paris, exigeant une « remise en conformité des toilettes qui à ce jour sont reliées aux eaux pluviales qui se déversent dans les caniveaux de la cour» ;
Ordonne au cabinet Jean Charpentier ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], dans les quinze jours de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard courant pendant trois mois, d'adresser au notaire chargé de la vente, Me [J] [R], un courrier recommandé lui demandant de retirer la clause litigieuse de tout acte translatif de propriété du lot n°62, et de transmettre copie de ce courrier à M. [I] par lettre recommandée avec accusé de réception,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] aux entiers dépens de première instance et d'appel,
Le condamne à payer à M. [I] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
