Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 22 FEVRIER 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/28660 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6672
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/02988
APPELANT
Monsieur [W] [I]
né le 09 octobre 1965 à [Localité 6] (Algérie)
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
Ayant pour avocat plaidant Me Christophe SANTELLI ESTRANY, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Assim BENLAHCEN, AARPI PREMIERE LIGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0292
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic, la société GESTION BATIMENTS ET PATRIMOINES, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 348 153 339
C/O Société GESTION BATIMENTS ET PATRIMOINES
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [W] [I] est propriétaire des lots n°6,7, 8, 10, 11 et 12 dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 5] à [Localité 3].
Par jugement du 13 octobre 2009, et après le versement par chèque Carpa d'une somme de 2.979 €, le tribunal d'instance de Paris a condamné M. [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 231 € au titre des charges impayées au titre des exercices au 3ème trimestre 2009 inclus, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2009, outre 126 € au titre des frais de recouvrement.
Par acte d'huissier en date du 7 mars 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société Gestion Bâtiments et Patrimoines, a fait assigner M. [I] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer, notamment la somme de 18.552,43 € à titre de charges de copropriété arriérées selon décompte arrêté au 26 janvier 2018.
Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2018, rapproché au 20 novembre 2018.
Par jugement du 20 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné M. [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 3] les sommes suivantes :
¿ 13.775,03 € au titre des charges impayées de copropriété arrêtées au 5 septembre 2018 comprenant le 3ème appel trimestriel de charges de l'année 2018 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation,
¿ 1.300 € à titre de dommages et intérêts,
¿ 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné M. [W] [I] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [W] [I] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 décembre 2018.
La procédure devant la cour a été clôturée le 9 novembre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 26 juin 2021 par lesquelles M. [W] [I], appelant, invite la cour, au visa des articles 1343-5 et 1348 du code civil, à :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 20 novembre 2018,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] dans le 16ème arrondissement de [Localité 7] au paiement de la somme de 31.193 € au titre des travaux de réfection des parties privatives de M. [I],
- ordonner la compensation entre la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] dans le 16ème arrondissement de [Localité 7] au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 septembre 2018 d'un montant de 13.775,03 € et la créance détenue par M. [I] sur ce même syndicat des copropriétaires au titre de ses préjudices à hauteur de 31.193 €,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] dans le 16ème arrondissement de [Localité 7] à reverser à M. [I] les sommes encaissées par le syndicat à hauteur de 10.000 € et 19.928,51 €,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] dans le 16ème arrondissement de [Localité 7] de toutes ses prétentions, fins et conclusions,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] dans le 16ème arrondissement de [Localité 7] à la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 27 juillet 2021 par lesquelles le syndicat des copropiétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la société Gestion Bâtiments et Patrimoines, demande à la cour, de :
- confirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 20 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Paris, en ce qu'il a condamné M. [W] [I] au paiement des sommes suivantes :
¿ 13.775,03 € au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 5 septembre 2018 (3ème trimestre 2018 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'assignation,
¿ 1.300 € à titre de dommages et intérêts,
¿ 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
¿ aux entiers dépens de première instance
- condamner M. [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] dans le 16ème arrondissement de [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la société Gestion Bâtiments et Patrimoines, une somme de 7.000 €, à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive,
- condamner M. [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] dans le 16ème arrondissement de [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la société Gestion Bâtiments et Patrimoines, une somme de 5.000 €, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
- condamner M. [W] [I] aux entiers dépens d'appel ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a fixé la créance du syndicat des copropriétaires, due par M. [W] [I], au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 septembre 2018 (3ème trimestre 2018 inclus), à la somme de 13.775,03 € ;
Sur les demandes de M. [I] de dommages-intérêts et de compensation
M. [I] sollicite de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 31.193 € au titre des travaux de réfection de ses parties privatives ; il estime que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à son égard, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que le dégât des eaux qu'il a subi le 4 novembre 2014, au plafond d'une des chambres de son appartement du 5ème étage, a pour origine une défectuosité de l'étanchéité du toit terrasse ;
Le syndicat des copropriétaires oppose que la terrasse située au-dessus de l'appartement de M. [I] est une partie commune dont M. [I] a la jouissance exclusive, que celui-ci a installé des jardinières sur cette terrasse et qu'il est responsable des désordres, en ce que les racines des végétaux qu'il a plantés ont transpercé l'étanchéité de la terrasse, ce qui est à l'origine des désordres ;
L'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut
d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires';
En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'M. [W] [I] est propriétaire dans le bâtiment unique de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3] des lots n° 8, 10, 11 et 12 (caves), ainsi que du lot n° 6 (appartement au 5ème étage) et du lot n°7.
Ce dernier lot (n°7) est ainsi décrit dans le règlement de copropriété :
-dans le bâtiment unique, escalier A, au 5ème et 6ème étage, un appartement en duplex (...) comprenant :
*au 5ème étage : entrée avec escalier intérieur privatif d'accès au 6ème étage et deux placards, chambre avec deux placards et salle de bains avec wc et douche,
*au 6ème étage : réception, deux dégagements, wc, lingerie, cuisine, bureau, chambre avec placard, salle de bains avec douche et wc et terrasse sur la cour.
Le règlement de copropriété énonce que les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire sont des parties communes spéciales au bâtiment.
Dans ce même règlement de copropriété, en son article 8, il est indiqué que :
-les balcons et terrasses sont des parties communes à l'usage exclusif du propriétaire du ou des lots auxquels ils sont rattachés,
-les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons, loggias, terrasses ou assimilés devront les maintenir en parfait état d'entretien y compris les exutoires de balcons,
-les copropriétaires seront responsables de tous les dommages tels que fissures, fuites, provoquées directement ou indirectement par leur fait ou par le fait des aménagements qu'ils pourraient apporter notamment plantations, jardins suspendus.
Le 4 novembre 2014, M. [W] [I] a déclaré un dégât des eaux provenant d'une fuite apparue au plafond d'une des chambres de son appartement sis au 5ème étage, sous la terrasse située au 6ème étage.
Ces infiltrations ayant endommagé ses parties privatives, M. [W] [I] a missionné son architecte, M. [D], lequel a fait procéder à des investigations destructives dans le cadre de la recherche de l'origine de la fuite.
D'après le rapport dudit architecte du 14 avril 2015, après les premières investigations effectuées le 6 novembre 2014 et ayant observé que la fuite ne pouvait provenir que de la terrasse, des investigations ont alors été poursuivies le 8 novembre 2014 au niveau de la terrasse.
Selon ce rapport, l'enlèvement du plancher de la terrasse a permis de constater que des racines avaient transpercé l'étanchéité de la terrasse au droit de la jonction et du recouvrement de deux lès d'étanchéité et que les panneaux d'isolation situés sous l'étanchéité étaient gorgés d'eau. Il y est indiqué qu'il y avait probablement une défectuosité dans la mise en oeuvre à la jonction des deux lès.
M. [I] étant assuré auprès de la compagnie Allianz et le syndicat des copropriétaires étant assuré auprès du GAN, une expertise contradictoire, en présence de M. [W] [I], de son architecte M. [D] ainsi que des experts des compagnies d'assurances des parties, a eu lieu le 16 février 2015.
Au terme de la réunion d'expertise, un procès-verbal de constatations relatives aux causes, circonstances et à l'évaluation des dommages a été établi le 16 février 2015.
Il en résulte que les experts ont alors appris et constaté que, 'après les sondages destructifs effectués par le cabinet [D], le dégât des eaux avait pris naissance sur la toiture couvrante à accès privatif située devant le salon au 6ème étage de l'appartement en duplex de M. [I]. Il est mentionné, concernant les circonstances du sinistre, un défaut d'étanchéité descellé sur le complexe à l'origine des infiltrations'.
Après cette expertise et à la suite de l'assemblée générale du 14 avril 2016 ayant approuvé les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse, ceux-ci ont été réalisés.
Il n'est pas contesté que des jardinières et des plantes ont été installées par le défendeur sur la terrasse.
Si ainsi que cela résulte du rapport de M. [D], les jardinières étaient constituées par des bacs possédant un fond reposant sur des plots, l'intérieur étant revêtu d'un complexe d'étanchéité et que les terres de ces jardinières ainsi que les plantes n'étaient pas en contact
avec l'étanchéité de la terrasse, il n'en demeure pas moins, ainsi que cela ressort du rapport de l'architecte, que ce sont des racines qui ont transpercé l'étanchéité de la terrasse.
Une corrélation existe donc bien entre l'enracinement et le transpercement de l'étanchéité.
Or, à l'examen du règlement de copropriété et M. [I] disposant de la jouissance exclusive de la terrasse sur laquelle il a installé des plantes et des jardinières, il avait une obligation d'entretien, ce dont il ne justifie pas, en dépit des demandes faites lors des assemblées générales en date des 30 mars 2015 et 11 mai 2016.
Ainsi, en application du règlement de copropriété prévoyant que les copropriétaires sont responsables des fuites provoquées directement ou indirectement par des aménagements notamment de plantations, il est responsable des dommages dans son appartement résultant de la fuite, celle-ci ayant elle-même été provoquée par le percement de l'étanchéité par des racines générés par les graines de plantes installées sur sa terrasse.
Qu'en effet, l'enracinement de graines ayant engendré le percement de l'étanchéité de la terrasse aurait pu être évité s'il avait respecté l'obligation d'entretien prévue par le règlement de copropriété, obligation d'entretien non établie, le défendeur ne justifiant d'aucune
disposition prise en ce sens' ;
Il y a lieu d'ajouter que le rapport d'expertise amiable Elex du 15 juin 2015 qui conclut que les causes des désordres sont un défaut d'étanchéité descellé sur le complexe est incomplet en ce qu'il ne précise pas l'origine de ce défaut d'étanchéité et en ce sens, n'est pas en contradiction avec les conclusions du rapport d'expertise de M. [D], qui conclut aussi à un défaut d'étanchéité, en précisant qu'il a pour origine le percement de l'étanchéité par les racines des plantes ;
Il convient donc d'écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires relativement aux causes de ces désordres ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [W] [I] de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 31.193 € au titre des travaux de réfection des parties privatives de M. [I] et de sa demande de compensation ;
Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété
M. [I] étant débouté de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 13.775,03 € au titre des charges impayées de copropriété arrêtées au 5 septembre 2018 comprenant le 3ème appel trimestriel de charges de l'année 2018 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ;
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires sollicite de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [I] à lui payer la somme de 1.300 € de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive au règlement des charges de copropriété et sollicite en appel en sus une somme de 7.000 € ;
M. [I] n'a pas payé les charges de copropriété à leur échéance depuis plusieurs années n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;
Le non paiement par M. [I] de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;
Les manquements systématiques et répétés de M. [I] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
La mauvaise foi de M. [I] est confirmée en ce qu'il a été condamné le 13 octobre 2009 au titre de charges de copropriété impayées ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [I] à payer au syndicat la somme de 1.300 € de dommages-intérêts et il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires ;
Sur la demande de M. [I] en première instance de délais de paiement
M. [I] sollicite d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de délais de paiement ;
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues ;
En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'M. [W] [I] ne justifie pas de ses revenus permettant ainsi au tribunal d'être en mesure de savoir s'il peut se libérer de sa dette, outre les appels de charges courants, sur un délai maximum de deux ans' ;
M. [I] ne produit pas de pièces en appel relatives à sa situation financière ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [I] de sa demande de délais de paiement ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [I], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [I] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en appel de dommages et intérêts supplémentaires pour résistance abusive ;
Condamne M. [W] [I] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 3] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
