Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 16 FEVRIER 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14538 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGITG
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Juin 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/53762
APPELANTE
S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO, RCS de Paris sous le n°752 974 089, représentée par son gérant, la SAS LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS,
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Emmanuel JARRY de la SELARL RAVET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0209
Assistée à l'audience par Me Estelle GOUBARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C419
INTIMEE
S.A.S. NOIR IVOIRE, RCS de Meaux sous le n°408 465 060, représentée par sa présidente, la société GROUPE PIGMENTS
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 11 janvier 2016, la société Pitch Promotion, de laquelle vient aux droits la société appelante, a donné à bail commercial à la société Noir Ivoire des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 3].
Le 7 juillet 2020, la société SCPI LF Opportunité Immo a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant de 147.800,56 euros.
Par exploit d'huissier de justice en date du 7 avril 2021, le bailleur a assigné le preneur devant le juge des référés aux fins de condamnation provisionnelle, outre sa condamnation aux frais et dépens.
En réplique, la défenderesse a demandé au juge de dire nul l'acte introductif d'instance, de limiter le montant de la condamnation provisionnelle, de lui accorder des délais de paiement, outre la condamnation du bailleur aux frais et dépens.
Par ordonnance du 13 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;
- constaté, à compter du 8 août 2020, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 11 janvier 2016 liant les parties ainsi que la résiliation du contrat ;
- condamné la société SAS Noir Ivoire à payer à la société SCPI LF Opportunité Immo la somme provisionnelle de 216.000,94 euros au titre de l'arriéré de loyer, de charges, accessoires et d'indemnité d'occupation, arrêté au 8 janvier 2021 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2021 ;
- autorisé la SAS Noir Ivoire à se libérer de sa dette en 5 mensualités de 36.000 euros, outre une 6ème mensualité qui sera du montant du solde de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
- dit que les procédures d'exécution pouvant être engagées par la société SCPI LF Opportunité Immo sont suspendues d'une part, et que les majorations d'intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d'une part pendant le délai précité ;
à défaut le paiement d'une seule des mensualités prévues pour l'apurement de la dette,
- dit que la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, et pourra entraîner toute procédure d'exécution légalement admissible ;
- condamné la SAS Noir Ivoire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- condamné la SAS Noir Ivoire à payer à la société SCPI LF Opportunité Immo la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus ;
- rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 29 juillet 2022, la SCPI LF Opportunité Immo a relevé appel de la décision.
Il sera précisé que, postérieurement à l'assignation en référé, le bailleur a délivré une assignation devant le juge du fond par acte du 31 décembre 2021, la procédure étant pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.
Dans ses conclusions remises le 23 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCPI LF Opportunité Immo demande à la cour, au visa des dispositions des articles 834, 835, 836 et 837 du code de procédure civile, des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :
- la recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondée ;
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 13 juin 2022 en ce qu'elle a :
constaté, à compter du 8 août 2020, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 11 janvier 2016 liant les parties ainsi que la résiliation du contrat ;
condamné la société SAS Noir Ivoire à payer à la société SCPI LF Opportunité Immo la somme provisionnelle de 216.000,94 euros au titre de l'arriéré de loyer, de charges, accessoires et d'indemnité d'occupation, arrêté au 8 janvier 2021 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2021 ;
autorisé la SAS Noir Ivoire à se libérer de sa dette en 5 mensualités de 36.000 euros, outre une 6ème mensualité qui sera du montant du solde de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; dit que les procédures d'exécution pouvant être engagées par la société SCPI LF Opportunité Immo sont suspendues d'une part, et que les majorations d'intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d'une part pendant le délai précité ;
à défaut le paiement d'une seule des mensualités prévues pour l'apurement de la dette,
dit que la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, et pourra entraîner toute procédure d'exécution légalement admissible ;
condamné la SAS Noir Ivoire à payer à la société SCPI LF Opportunité Immo la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
et, statuant à nouveau,
- condamner à titre provisionnel la SAS Noir Ivoire à lui payer la somme de 355.424,31 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 juin 2021, outre les intérêts au taux légal majorés de 5 points à compter de la mise en demeure du 23 mars 2021 ;
en tout état de cause,
- débouter la société Noir Ivoire de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la SAS Noir Ivoire à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
La SCPI LF Opportunité Immo soutient en substance :
- que l'ordonnance de référé rendue le 13 juin 2022 a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail alors qu'aucune partie ne l'avait sollicitée ; qu'il est constant que le juge ne peut statuer que sur les demandes qui lui sont présentées par les parties ;
- que le décompte a été arrêté au 8 janvier 2021 alors que la remise des clés et l'état des lieux de sortie n'ont été effectués que le 8 juin 2021, justifiant la condamnation provisionnelle sollicitée en appel ;
- que le montant du dépôt de garantie ne pourra en aucun cas être imputé sur la dette locative comme sollicité par la société Noir Ivoire mais devra au contraire être octroyé au bailleur à titre d'indemnité provisionnelle conformément aux termes du bail, une telle demande ayant été portée devant le juge du fond.
Dans ses conclusions remises le 4 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SAS Noir Ivoire demande à la cour, au visa des articles 834, 835, 836 et 837 du code de procédure civile, des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :
- la recevoir en son appel incident et l'y déclarer bien fondée ;
- infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société à payer la somme provisionnelle de 216.000,94 euros au titre de l'arriéré de loyer, de charges, accessoires et d'indemnités d'occupation, arrêté au 8 janvier 2021 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2021 ;
et, statuant à nouveau,
- condamner, en derniers et quittance compte tenu de l'exécution en cours du moratoire accordé par l'ordonnance déférée, la société SAS Noir Ivoire à payer à la société SCPI LF Opportunité Immo la somme provisionnelle de 120.703,10 euros au titre de l'arriéré de loyer, de charges, accessoires et d'indemnités d'occupation, arrêtée au 8 janvier 2021 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2021 après déduction du quantum de la saisie acquiescée et déduction du quantum du dépôt de garantie dont le sort relève du juge du fond saisi ;
- débouter la société SCPI LF Opportunité Immo de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société SCPI LF Opportunité Immo à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
La SAS Noir Ivoire soutient en substance :
- qu'il résulte de la combinaison de l'absence d'autorité de la chose jugée au principal de l'ordonnance déférée avec la stricte mention déclarative du jeu de la clause résolutoire et la saisine du juge du fond en première instance de la question dudit jeu de la clause résolutoire que l'appelante est privée de tout intérêt quant à ce chef d'appel ;
- que la date du 8 janvier 2021 coïncide avec la sortie des lieux et que toute la période ultérieure posait par principe la question de fond de déterminer si la clause résolutoire avait ou non produit ses effets ; qu'ainsi, la période postérieure exigeant quant à elle un examen au fond pour isoler l'acquisition ou non de la clause résolutoire échappe à la compétence du juge des référés qui a donc statué de manière irréprochable en arrêtant le quantum de la provision allouée au décompte
à cette bonne date ;
- que seule la créance de l'appelante arrêtée au seul quantum du 8 janvier 2021 n'est pas sérieusement contestable, soit 120.703,10 euros.
SUR CE LA COUR
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En l'espèce, s'agissant d'abord de l'acquisition de la clause résolutoire, force est de constater qu'elle n'a été sollicitée par aucune partie en première instance, le premier juge ayant statué sur ce point sans en avoir été saisi.
En appel, aux termes du dispositif de leurs écritures, l'appelante demande l'infirmation de la décision sur ce point, tandis que l'intimée demande l'infirmation quant à la condamnation provisionnelle.
Dans ces circonstances, comme le demande le bailleur, la décision sera infirmée sur ce point et il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande, étant précisé :
- qu'il importe peu que le locataire ait par la suite soumis cette demande au juge du fond, la procédure au fond étant ultérieure à la procédure en référé, le juge du fond ayant en tout cas vocation à trancher ce point ;
- que le preneur dispose toujours d'un intérêt à solliciter que ne soit pas constatée en référé, par une décision certes sans autorité de chose jugée au principal, l'acquisition de la clause résolutoire, s'agissant d'un bail auquel il était partie.
Concernant la condamnation provisionnelle, les parties s'opposent sur la date à laquelle les locaux ont été restitués.
La société bailleresse, appelante, considère que les locaux n'ont été restitués que le 8 juin 2021, ce qui aurait été constaté par procès-verbal de constat d'huissier de justice.
La société preneuse, intimée, fait elle valoir que la date du 8 janvier 2021 coïncide avec la sortie des lieux, la période postérieure étant sujette à contestation sérieuse s'agissant notamment de l'acquisition de la clause résolutoire.
Il sera constaté :
- que la cour, statuant en référé, n'a pas à fixer la date de fin des relations contractuelles, la question en débat se limitant à fixer la date de libération effective des locaux, qui fixe le terme des sommes incontestablement dues, que ce soit au titre des loyers ou des éventuelles indemnités d'occupation ;
- que l'intimée produit un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie réalisé le 8 janvier 2021, hors de la présence de la société bailleresse (pièce 13) ;
- que, par courrier officiel du 23 mars 2021 (pièce 14), le conseil de LF Opportunité Immo a indiqué au conseil de la société Noir Ivoire que la bailleresse n'était pas opposée à récupérer les clés des locaux désormais vacants, précisant que cette restitution ne devait pas être interprétée comme une renonciation du bailleur à ses droits et notamment au paiement intégral des loyers, a minima jusqu'au 4 décembre 2022 aux termes des stipulations applicables ;
- que la bailleresse produit un constat d'huissier de justice du 8 juin 2021 (pièce 20), selon lequel Mme [K], mandatée par Noir Ivoire, a restitué les clés en sa possession à cette date, puis s'est retirée, n'ayant pas été mandatée pour assister à l'état des lieux de sortie ;
- qu'il se déduit de ces éléments que la remise effective des clés des locaux a eu lieu le 8 juin 2021, et non avant ;
- que, dès lors, par infirmation de l'ordonnance entreprise, il y a lieu de considérer que la société preneuse n'a libéré les lieux qu'à cette date, ce qui justifie sa condamnation provisionnelle à la somme de 355.424,31 euros au titre des loyers et charges, ou éventuelles indemnités d'occupation, arrêtés au 8 juin 2021, somme justifiée au titre du décompte produit à cette date (pièce 29 appelante) ;
- qu'à titre d'appel incident, la société Noir Ivoire sollicite que soient déduits des sommes dues le montant issu d'une saisie conservatoire, à hauteur de 50.985,23 euros, ainsi que le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 44.314,61 euros, dans l'attente que le juge du fond statue sur les obligations contractuelles respectives des parties ;
- que, concernant le dépôt de garantie, il résulte du contrat de bail signé entre les parties (article 10) que, dans le cas de résiliation du bail par suite d'inexécution de ses conditions pour une cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;
- que la société bailleresse précise à cet égard que cette demande a été portée devant le juge du fond ;
- que, dans ces circonstances, dans l'attente d'une décision au fond, qui pourrait éventuellement ordonner la conservation du dépôt de garantie par le bailleur, la cour, statuant comme juge des référés, ne saurait déduire des sommes dues le dépôt de garantie, ce qui commande de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande ;
- que, concernant la saisie conservatoire, est versé aux débats le procès-verbal de saisie-conservatoire du 9 mars 2021, dont il résulte que la somme de 50.985,23 euros a été saisie (pièce 16 appelante) ;
- que l'appelante indique que le disponible des fonds saisis, qui serait de 50.907,52 euros, aurait été porté au crédit le 2 septembre 2021, postérieurement à la date de l'arriéré et aurait été déduit des sommes dont le paiement est actuellement sollicité devant le juge du fond, lesquelles s'élèvent à 698.388,03 euros ;
- que, cependant, elle ne précise pas comment elle parvient au calcul des 698.388,03 euros ainsi réclamée devant le juge du fond ;
- que le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater que la somme incontestablement due se chiffre à 355.424,31 euros et que doit être déduite toute somme démontrant un paiement partiel de ce montant, ce qui inclut nécessairement la somme saisie à hauteur de 50.985,23 euros selon procès-verbal ;
- que la condamnation provisionnelle de la société preneuse sera donc ramenée à 355.424,31 - 50.985,23, soit 304.439,08 euros ;
- qu'enfin, s'agissant de la demande de délais de paiement, il sera constaté que l'appelante, qui a pourtant bénéficié de la possibilité de régler en cinq mensualités les sommes dues selon l'ordonnance entreprise, ne vient ni justifier du règlement des échéances fixées, ni ne justifie de sa situation financière actualisée, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation provisionnelle prévue au présent arrêt de délais de paiement.
Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise, sauf sur le sort des frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge.
Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition résolutoire.
La société preneuse sera condamnée à titre provisionnel à verser à la bailleresse la somme de 304.439,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt eu égard à l'évolution du litige, sans qu'il n'y ait lieu de prévoir une majoration de cinq points de ce taux, une telle disposition relevant d'une clause pénale susceptible de procurer un avantage excessif au créancier et ayant vocation à être modérée par le juge du fond.
L'intimée devra indemniser l'appelante pour ses frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le sort des frais et dépens de première instance ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur l'acquisition de la clause résolutoire ;
Condamne la SAS Noir Ivoire à verser à la SCPI LF Opportunité Immo la somme provisionnelle de 304.439,08 euros au titre de l'arriéré arrêté au 8 juin 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
Rejette la demande de délais ;
Condamne la SAS Noir Ivoire à verser à la SCPI LF Opportunité Immo la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la SAS Noir Ivoire aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
