Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 16 FEVRIER 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14172 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHZS
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Mai 2022 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 22/00595
APPELANTE
S.C.I. TIENG, RCS de Créteil sous le n°D344 463 807, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assistée à l'audience par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : R054
INTIMEE
S.A.R.L. KYOTO 2, RCS de Bobigny sous le n°B808 439 418, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Maurice PFEFFER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1373
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 décembre 2014, la SCI Tieng a donné à bail à la société Kyoto 2 des locaux commerciaux situés [Adresse 2].
Par acte du 13 janvier 2022, la société Tieng a fait délivrer à la société Kyoto 2 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 58.453,25 euros, somme arrêtée au 1er trimestre 2022.
Deux règlements partiels d'un montant de 6.000 euros ont été effectués par la société Kyoto 2 le 17 janvier 2022 et le 09 février 2022.
Par acte du 3 mars 2022, la société Tieng a fait assigner en référé la société Kyoto 2 devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir :
constater la résiliation de plein droit du bail commercial,
ordonner l'expulsion des locaux litigieux de la société Kyoto 2 ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique,
ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde meubles du choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
condamner par provision la société Kyoto 2 à lui payer la somme de 51.098,25 euros correspondant, d'une part, aux arriérés de loyers et charges dus jusqu'au 1er mars 2022 inclus (46.453,25 euros), d'autre part, à la clause pénale contractuellement prévue (4.645 euros),
condamner par provision la société Kyoto 2 à lui payer, à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, la somme de 12.350 euros à compter du 13 février 2022 et ceci jusqu'à libération effective, totale et définitive des locaux litigieux,
dire et juger que le dépôt de garantie qu'elle détient actuellement lui restera définitivement acquis ;
condamner la société Kyoto 2 à lui payer, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance ;
condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer en date du 13 janvier 2022.
En réplique, la société Kyoto 2 s'est opposé aux demandes, sollicitant l'octroi de délais de paiement.
Par ordonnance contradictoire du 30 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :
- dit n'y avoir lieu à référé ;
- rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laissé à la charge de chaque partie les frais entrant dans les dépens ;
- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.
Par déclaration du 25 juillet 2022, la société Tieng a relevé appel de la décision.
Dans ses conclusions remises le 09 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Tieng demande à la cour, au visa des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des dispositions des articles 1344 ; 1344-1 et 1728 du code civil, des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, de :
- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 30 mai 2022 ;
à titre principal,
- prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties, par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail, à compter du 13 février 2022 ;
à titre subsidiaire,
- prononcer la résolution judiciaire du bail commercial en date du 30 décembre 2014 ;
en conséquence,
- ordonner l'expulsion des locaux litigieux de la société Kyoto 2 ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique ;
- ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde meubles du choix de l'appelante, aux frais, risques et périls de l'intimée ;
- condamner par provision la société Kyoto 2 à payer à la société Tieng la somme de 97.643,86 euros correspondant d'une part aux arriérés de loyers et charges dus jusqu'au quatrième trimestre 2022 inclus (88.767,16 euros), d'autre part à la clause pénale contractuellement prévue (8.876,71 euros ) ;
- condamner par provision la société Kyoto 2 à payer à la société Tieng, à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, la somme de 12.350 euros, à compter du 13 février 2022 en cas de résiliation de plein droit du bail, à compter de la date de l'arrêt à intervenir en cas de résolution judiciaire du bail, et ceci jusqu'à libération effective, totale et définitive des locaux litigieux ;
- juger que le dépôt de garantie actuellement détenu par la société Tieng lui restera définitivement acquis ;
- condamner la société Kyoto 2 à payer à la société Tieng, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance ;
- condamner la société Kyoto 2 aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par la société 2h avocats, en la personne de Me Audrey Schwab, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Tieng soutient en substance :
- que l'article L. 145-41 du code de commerce ne dispose pas que la clause résolutoire doit prévoir un commandement de payer demeuré infructueux, mais simplement que l'acquisition de la clause résolutoire doit être constatée un mois après un commandement demeuré infructueux ;
- que les causes du commandement, par ailleurs régulier, n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois ;
- que subsidiairement la cour pourrait prononcer la résolution judiciaire du bail ;
- qu'elle justifie des arriérés de loyers et charges incontestables ;
- qu'il y a lieu d'appliquer la clause pénale et le doublement de l'indemnité d'occupation, avec conservation du dépôt de garantie ;
- que, compte tenu de l'absence totale d'offre de paiement et de l'importance de la dette, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Dans ses conclusions remises le 15 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Kyoto 2 demande à la cour, au visa des articles L. 145-15 et L. 145-41 du code de commerce et 1224 du code civil, de :
- dire l'appel formé par la société Tieng non fondé ;
en conséquence,
- rejeter toutes ses demandes ;
- confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions ;
- dire dans tous les cas n'y avoir lieu à expulsion ;
subsidiairement,
- dire que le montant du dépôt de garantie doit être déduit des sommes réclamées en référé au titre des loyers impayés ;
- accorder à l'intimé vingt-quatre mois de délais pour s'acquitter de sa dette par paiement de la somme de 500 euros par mois sur 23 mois le solde devant être réglé avec la vingt-quatrième échéance ;
- dire le cas échéant que les effets de la clause résolutoire seront suspendus à la parfaite exécution des délais de paiement ;
- débouter la demanderesse de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.
La société Kyoto 2 soutient en substance :
- que la clause résolutoire du contrat n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public du code de commerce ;
- que le juge des référés n'a pas le pouvoir de prononcer la résiliation du bail ;
- qu'il n'appartient pas au juge des référés de faire droit aux diverses demandes s'analysant en des clauses pénales ;
- que la situation de la société en 2020 et 2021 commande d'octroyer des délais de paiement et de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire.
SUR CE LA COUR
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Il sera rappelé à cet égard :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.
L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le contrat signé entre les deux parties comporte, dans le paragraphe 'clause résolutoire', la stipulation suivante :
'Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme, rappel de loyer ou accessoires à la suite d'une décision judiciaire, complément de dépôt de garantie à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail ou des dispositions résultant d'une décision de justice ou de la loi ou à défaut de paiement d'une indemnité d'occupation fixée par une décision judiciaire, à quelque titre que ce soit, ou encore à défaut d'exécution des obligations mises à la charge de l'occupant, et un mois après une mise en demeure demeurée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus. Compétence en tant que de besoin attribuée au magistrat des référés du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l'expulsion du preneur'.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 13 janvier 2022, pour un montant de 58.453,25 euros au principal.
Etait en outre joint au commandement un décompte mentionnant le calcul du solde débiteur.
Cette somme n'a pas été réglée dans le délai d'un mois.
Le premier juge a cependant retenu que les termes de la clause résolutoire dérogeraient aux dispositions de l'article L. 141-41 du code de commerce, de sorte qu'il conviendrait de la considérer comme non écrite, ce qui empêcherait de constater l'acquisition de ladite clause.
Force est toutefois de constater :
- que le commandement de payer délivré mentionnait bien le délai d'un mois pour régler les sommes dues, reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce ;
- que la clause résolutoire du contrat de bail précise bien que la clause résolutoire sera acquise à défaut d'exécution des obligations dans le délai d'un mois, une telle stipulation étant donc conforme aux dispositions d'ordre public du code de commerce ;
- que la seule circonstance que la clause mentionne 'mise en demeure' ne saurait caractériser une dérogation illicite à l'article L. 141-41 du code de commerce, alors que ce dernier article précise simplement que la mise en demeure doit se faire sous la forme d'un commandement, ce qui d'ailleurs a été fait dans la présente affaire ; qu'ainsi, l'usage du terme 'mise en demeure' dans la clause du contrat ne contrevient en lui-même à aucune disposition d'ordre public ;
- que, de même, contrairement à ce qu'indique l'intimée, la clause résolutoire peut indiquer que tout paiement postérieur au délai d'un mois n'est pas de nature à empêcher de constater l'acquisition de la clause résolutoire, ce qui correspond d'ailleurs à la réalité du droit applicable.
Dans ces circonstances, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, la clause résolutoire apparaît bien acquise, à la date du 14 février 2022.
Il y a donc lieu, par infirmation de la décision entreprise, de constater l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit, dans les conditions indiquées au présent dispositif.
S'agissant des sommes dues au titre de l'arriéré, le bailleur produit un décompte actualisé à la date du 27 juillet 2022 (pièce 10).
Ce document fait état d'une somme due au titre des loyers et charges d'un montant de 74.893,72 euros, étant observé qu'il convient de déduire le montant du commandement de payer de 363,59 euros (qui fait déjà partie des dépens), étant également portée au débit la somme de 360 euros au titre de la rédaction d'actes TTC, somme dont la teneur n'est pas expliquée.
Dans ces conditions, l'obligation non sérieusement contestable de la société preneuse s'établit à 74.170,13 euros, somme à laquelle elle sera condamnée à titre provisionnel.
Il convient en outre de préciser :
- que la demande au titre de la clause pénale à hauteur de 7.483,37 euros, en application de la clause du bail prévoyant une augmentation de dix pour cent des sommes dues en cas de non-paiement, est susceptible d'être réduite par le juge du fond, l'avantage procuré ici au créancier apparaissant manifestement excessif, de sorte que l'obligation de paiement de l'intimée n'est pas établie avec toute l'évidence requise en référé ;
- que de même, le doublement de l'indemnité d'occupation provisionnelle par rapport au loyer prévu au contrat et la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en application de l'article 10 du bail s'analysent aussi en des clauses pénales par leur finalité comminatoire et indemnitaire, susceptibles d'être réduites par le juge du fond du fait de l'avantage manifestement excessif qu'elles procurent au bailleur ;
- qu'il sera donc dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes.
Ainsi, la décision sera infirmée, la cour, statuant à nouveau, devant constater l'acquisition de la clause résolutoire et condamner la société preneuse à verser à titre provisionnel la somme indiquée ci-après au titre de l'arriéré. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société appelante.
S'agissant de la demande de délais de l'intimée, il faut constater que si elle fait état de difficultés liées à la crise sanitaire du Covid-19, évoquant la baisse de son chiffre d'affaires, elle ne justifie toutefois pas des perspectives permettant d'envisager une meilleure santé financière.
Force est de constater aussi que la dette locative s'est encore aggravée par rapport à la somme indiquée dans le commandement de payer.
S'il est enfin indiqué que le fonds de commerce pourrait être vendu, aucun élément n'est produit sur ce point.
Aussi, la demande de délais sera rejetée.
La SARL Kyoto 2 sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et devra indemniser la SCI Tieng pour ses frais non répétibles exposés.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties à compter du 14 février 2022 ;
Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de la SARL Kyoto 2 et de tout occupant de son chef, dans les quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, du local à usage commercial situé [Adresse 2] ;
Dit qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoit le code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne la SARL Kyoto 2 à payer à titre provisionnel à la SCI Tieng une indemnité d'occupation mensuelle, calculée sur la base du dernier loyer, indexé dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à reprise du local par la bailleresse ;
Condamne la SARL Kyoto 2 à payer à titre provisionnel à la SCI Tieng la somme de 74.170,13 euros correspondant à l'arriéré dû, somme arrêtée au 27 juillet 2022 ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes, notamment sur le doublement de la base de calcul de l'indemnité d'occupation, sur l'application de clause pénale et sur la conservation du dépôt de garantie ;
Rejette la demande de délais ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne la SARL Kyoto 2 à payer à la SCI Tieng la somme de 2.500 euros au à hauteur d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non répétibles de première instance et d'appel ;
Condamne la SARL Kyoto 2 aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL 2H Avocats, en la personne de Me Audrey Schwab, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
