Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 16 FEVRIER 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14117 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHVW
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Mai 2022 -Juge des contentieux de la protection d'IVRY SUR SEINE - RG n° 12-21-0127
APPELANTE
S.A. COOP [Localité 4] HABITAT (RCS de Créteil n°304 050 172), venant aux droits de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Armand BOUKRIS de la SELEURL CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0274
Assistée à l'audience par Me Emma STUDENY, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
Association POUR LOGER
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Valéry VELASCO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1199
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat sous seing privé en date du 4 décembre 2014, l'OPH d'[Localité 4] a donné à bail 'glissant' un appartement de six pièces situé [Adresse 2] à l'association Pour loger, pour y loger M. et Mme [V].
Par acte d'huissier en date du 24 août 2021, l'OPH d'[Localité 4], aux droits duquel vient la SA Coop [Localité 4] Habitat, a assigné en référé l'association Pour loger devant le juge des contentieux de la protection de Créteil (tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine) aux fins de voir, par décision assortie de l'exécution provisoire :
- constater, et subsidiairement prononcer, la résiliation du contrat de bail liant les parties et ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que tout occupant de son chef, notamment M. et Mme [V] ;
- faire séquestrer les biens meubles garnissant le logement dans tout endroit de son choix aux frais et risques de la locataire ;
- condamner à l'association lui payer :
45.300,89 euros à valoir sur les loyers impayés au 30 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux,
1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
les dépens incluant les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.
L'association défenderesse a soulevé l'irrecevabilité de la demande, sollicité subsidiairement un délai de trois ans pour payer la dette locative, outre 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire du 25 mai 2022, le magistrat saisi a :
- reçu la société Coop [Localité 4] Habitat en son intervention volontaire ;
- déclaré irrecevables les demandes aux fins de résiliation du bail et d'expulsion de l'association Pour loger ;
- rejeté le surplus des demandes de la société Coop [Localité 4] Habitat ;
- condamné la société Coop [Localité 4] Habitat à payer à l'association Pour loger la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Coop [Localité 4] Habitat aux dépens.
Par déclaration du 04 août 2022, la société Coop [Localité 4] Habitat a relevé appel de la décision.
Dans ses conclusions remises le 09 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Coop [Localité 4] Habitat demande à la cour, au visa des articles L. 442-8 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de :
- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 25 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection d'Ivry-sur-Seine en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il l'a reçue en son intervention volontaire ;
statuant de nouveau,
- dire celle-ci recevable et bien fondée en ses demandes ;
y faisant droit,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 04 décembre 2014 ;
en conséquence,
- ordonner l'expulsion de l'association Pour loger ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment celle de M. et Mme [V] et au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant ;
- ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux, aux frais, risques et périls de la partie requise sur place ou en gardes meubles ;
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par l'association Pour loger à celui du loyer, charges et indexation contractuelle, tel qu'il aurait été du si le contrat avait continué à s'appliquer ;
- condamner l'association Pour loger à lui payer cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 22 mars 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
à titre subsidiaire, à supposer que le bail ait pris fin à l'issue de la première période de 18 mois,
- condamner l'association Pour loger à lui payer cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 04 juin 2016 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
en tout état de cause,
- condamner l'association Pour loger à lui payer la somme provisionnelle de 57.345,52 euros arrêtée au 07 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 19 janvier 2021 ;
- condamner l'association Pour loger à payer à l'Office public de l'habitat d'[Localité 4] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation de première instance.
La société Coop [Localité 4] Habitat soutient en substance :
- que l'article 750-1 du code de procédure civile n'est pas applicable ;
- que le bail glissant signé le 4 décembre 2014 a donc été reconduit par chaque partie tacitement par périodes de 18 mois ;
- qu'aucune démarche n'a été en réalité réalisée par l'association pour mettre fin au bail ;
- qu'un contrat de sous-location ne peut se transformer en bail sans acceptation explicite du bailleur ;
- qu'un contrat soumis au régime des articles L. 442-8-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation n'est pas soumis à la prescription triennale de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- qu'il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit, outre l'actualisation de la condamnation provisionnelle.
Dans ses conclusions remises le 22 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, l'association Pour loger demande à la cour, au visa de l'article L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation et de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l'article 1343-5 du code civil, de :
- juger l'association Pour loger recevable et bien fondée en ses conclusions ;
- confirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection d'Ivry-sur-Seine le 25 mai 2022 ;
- débouter purement et simplement la société Coop [Localité 4] Habitat de son appel et de ses demandes, fins et conclusions ;
ce faisant,
- déclarer la société Coop [Localité 4] Habitat irrecevable en son action à son encontre ;
- juger la société Coop [Localité 4] Habitat non fondée en son action à son encontre ;
- débouter purement et simplement la société Coop [Localité 4] Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
à titre subsidiaire, si par extraordinaire son argumentation n'était pas retenue,
- juger qu'elle bénéficiera d'un délai de trois ans pour s'acquitter de la dette locative arrêtée à la date du commandement visant la clause résolutoire en date du 19 janvier 2021 ;
- juger qu'elle bénéficiera d'un délai équivalent pour reloger les consorts [V] ;
en tout état de cause,
- condamner la société Coop [Localité 4] Habitat à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'association Pour loger soutient en substance :
- qu'il n'a pas été justifié d'une quelconque tentative de règlement amiable du présent litige ;
- que si l'association a arrêté de régler les loyers et charges pour le compte des consorts [V] à la date du 26 août 2016, c'est que précisément, le bail a bel et bien glissé au bénéfice des consorts [V], devenus alors des locataires « classiques » à la date du 4 juin 2016 ;
- que, de fait, à la date du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit le 19 janvier 2021, et de surcroît à la date de l'assignation, à savoir le 24 août 2021, l'action était prescrite ;
- que le bail glissant est fondé sur l'article L. 442'8'1 du code de la construction et de l'habitation et non l'article L. 442-8 ;
- que la société appelante a manqué à ses obligations conventionnelles telles qu'elles figurent dans les conditions générales et spéciales de la convention de bail glissant.
SUR CE LA COUR
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le maintien d'un locataire dans les lieux, alors qu'il est devenu occupant sans droit ni titre en application d'une clause résolutoire de plein droit, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.
En l'espèce, à titre liminaire, il sera rappelé que l'association intimée estime l'organisme HLM appelant irrecevable en ses demandes, dans la mesure où il ne serait pas justifié de la tentative de mode alternatif de règlement du litige, prévue à peine d'irrecevabilité en application des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.
Il suffira à cet égard d'observer que, outre le fait que cette disposition du code de procédure civile n'est plus applicable depuis la décision d'annulation du Conseil d'Etat du 22 septembre 2022, l'article en cause réservait son application en cas d'urgence manifeste, ce qui est le cas d'une action en référé en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire.
Ce moyen sera rejeté.
Sur le fond du référé, il y a lieu de relever :
- que le contrat de bail litigieux, en date du 4 décembre 2014, est une convention de bail dit glissant ;
- que les organismes HLM ont en effet la possibilité, en application des dispositions de l'article L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation, de louer des biens à certaines personnes morales, dont les associations, ces dernières sous-louant le bien aux occupants en les faisant bénéficier d'un accompagnement social ;
- qu'à l'issue d'une période déterminée, l'organisme et l'association se réunissent pour examiner l'adaptation des sous-locataires à un bail classique, pouvant alors convenir d'un glissement de bail au profit de la famille ou, au contraire, la résiliation du contrat de sous-location ;
- que la circonstance, alléguée par l'intimée, que l'appelante ait à tort visé l'article L. 442-8 du code de la construction et de l'habitation dans l'assignation introductive d'instance devant le premier juge, au lieu de l'article L. 442-8-1, importe peu, étant observé que cette erreur ne crée en réalité aucun doute sur la nature du bail en cause et qu'au demeurant, en application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge a le devoir de restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux ; que la qualification de bail 'glissant' au sens de l'article L. 442-8-1 précité ne fait ici guère de doute ;
- que, précisément, le contrat en cause, signé entre la SA Coop [Localité 4] Habitat et l'association Pour loger stipule notamment que 'la location est consentie pour une durée de dix-huit mois, renouvelable automatiquement par tacite reconduction' (soulignement rajouté) ;
- qu'il est par ailleurs stipulé, dans un paragraphe intitulé 'Clauses particulières liées au dispositif de bail glissant', la clause suivante (soulignement rajouté) :
'Le présent bail est consenti pour une durée de dix-huit mois à l'association locataire, renouvelable expressément pour la même durée ; un mois avant l'expiration du bail, l'association locataire et le bailleur se rencontreront pour procéder à une évaluation.
A l'issue de cette rencontre, il sera proposé :
- soit un contrat de location en direct avec un dispositif de garantie. Dans ce cas, le dépôt de garantie versé sera transféré au profit du nouveau bail. Il n'y aura pas lieu à l'établissement d'un solde de tout compte au profit de l'association ;
- soit un renouvellement pour la même période de la sous-location ;
- soit de mettre fin purement et simplement à la sous-location. Dans ce cas, l'occupant sous-locataire en sera avisé par l'association un mois au moins avant la date d'effet. L'association fera son affaire de la libération des lieux par l'occupant et devra remettre au moins un logement vide de tout meuble et occupant. L'association fera son affaire de la prise en charge de la famille.' ;
- que le contrat prévoit également que les parties pourront chacune donner congé, avec un délai de préavis de six mois pour le bailleur et un délai de préavis de trois mois pour le l'association locataire ;
- que l'association locataire, pour rappel, a ici sous-loué le bien à M. et Mme [V] ;
- qu'à l'échéance des 18 mois du bail, et contrairement à ce qui avait été prévu par les parties, aucune rencontre n'a été organisée entre le bailleur et l'association locataire ;
- que les parties s'opposent sur le fait de savoir si le bail a été reconduit avec l'association après le 4 juin 2016, à l'échéance du délai de 18 mois, l'appelante estimant cette reconduction effective, tandis que l'intimée estime que le bail aurait été transmis aux époux [V] ;
- qu'eu égard aux éléments rappelés ci-avant, subsiste un doute très sérieux sur le fait de savoir si le bail a été reconduit entre la SA Coop [Localité 4] Habitat et l'association Pour loger ;
- qu'en effet, les stipulations du contrat sont contradictoires, celui-ci faisant état, dans une clause, d'une tacite reconduction, tandis qu'une autre clause évoque un renouvellement qui devrait être exprès ;
- que la situation est d'autant plus confuse que, comme le rappelle l'association intimée de manière non contestée, elle n'a plus reçu d'avis d'échéance de la part du bailleur à compter du 4 juin 2016, ce qui pouvait laisser penser que le 'glissement' du bail au profit des époux [V] était considéré par le bailleur comme devenu effectif ;
- que, si la société bailleresse estime que le 'glissement' du bail aurait supposé son acceptation explicite, cette affirmation ne résulte d'aucune disposition précise du bail en cause ;
- que le contrat litigieux ne précise pas en réalité les modalités selon lesquelles s'exercerait le transfert du bail, dans l'hypothèse où le bailleur et l'association ne se mettraient pas d'accord entre eux un mois avant l'échéance ; que les dispositions relatives à la novation ne peuvent à l'évidence trouver ici application, s'agissant d'un bail glissant ;
- qu'à tout le moins, le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut statuer, faute de trouble manifestement illicite ou en présence d'une contestation sérieuse ; que ce même magistrat ne saurait non plus procéder à l'interprétation d'un contrat, ce qui excéderait ses pouvoirs ;
- que, dès lors, le doute persistant sur la reconduction ou non du bail avec l'association, ainsi que la nécessité de procéder à l'interprétation d'un contrat incluant des clauses contradictoires pour statuer sur les demandes, ne peuvent permettre au juge des référés de statuer sur l'acquisition de la clause résolutoire et la mesure d'expulsion, ni de statuer sur la fixation de l'indemnité provisionnelle d'occupation ;
- que, s'agissant même de la seule demande de condamnation provisionnelle, l'obligation de paiement de l'association Pour loger apparaît sérieusement contestable, étant observé que l'organisme HLM appelant, comme il l'indique dans ses dernières écritures, ne réclame le paiement de sommes que pour des échéances à compter du mois de novembre 2017, soit à une date où la question de la reconduction du bail et de son éventuel 'glissement' au profit des époux [V] se pose.
Aussi, il y a lieu, par confirmation de la décision entreprise, de rejeter les demandes formées par la SA Coop [Localité 4] Habitat, l'absence de trouble manifestement illicite et les contestations sérieuses élevées ne pouvant permettre au juge des référés de statuer, les prétentions relevant donc d'une procédure devant les juges du fond, au besoin en présence également des époux [V].
Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
A hauteur d'appel, l'appelante devra indemniser l'intimée pour les frais non répétibles exposés, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Rejette la fin de non-recevoir pour défaut de justification de la tentative de mode alternatif de règlement du litige ;
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Rejette toute autre demande ;
Condamne la SA Coop [Localité 4] Habitat à verser à l'association Pour loger la somme de 1.500 euros au titre des frais non répétibles à hauteur d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SA Coop [Localité 4] Habitat aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
