Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 16 FEVRIER 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10149 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF4CZ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/51202
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [R] [Z], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
INTIMEE
S.C.I. TEMPO 132, RCS de PARIS sous le n°841 280 787, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0811
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par exploit délivré le 28 décembre 2020, la ville de [Localité 6] a fait citer la société SCI Tempo 132 devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant un appartement situé [Adresse 2] (bâtiment C, troisième étage, lot n°147).
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la ville de [Localité 6] demandait de voir :
condamner la société Tempo 132 à une amende civile de 50.000 euros dont le produit lui sera versé, conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation,
ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et pendant le délai qu'il plaira au président de fixer et qui s'en réservera la liquidation,
condamner la société Tempo 132 à une amende civile de 10.000 euros dont le produit lui sera versé conformément à l'article L. 324-1-1 du code de la construction et de l'habitation,
condamner la société Tempo 132 au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, qui seront recouverts par Me Bruno Mathieu, avocat.
En réplique, la défenderesse soulevait la nullité de l'assignation et à titre subsidiaire concluait au rejet des prétentions adverses. Elle sollicitait la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par jugement contradictoire du 13 avril 2022, rendu selon la procédure accélérée au fond, le magistrat saisi a :
- débouté la ville de [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la ville de [Localité 6] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 23 mai 2022, la ville de [Localité 6] a relevé appel de la décision.
Par arrêt du 8 décembre 2022, la cour a ordonné la réouverture des débats aux fins de dépôt des pièces afférentes au lot litigieux.
Dans ses conclusions remises le 25 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la ville de [Localité 6] demande à la cour, au visa de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation modifié par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, de :
- infirmer la décision entreprise ;
et statuant à nouveau,
- dire et juger que la société Tempo 132 a commis une infraction aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courtes durées l'appartement situé [Adresse 2] (bâtiment C, troisième étage, lot n°147) ;
- condamner la société Tempo 132 à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation du [Adresse 2] (bâtiment C, troisième étage, lot n°147), sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et pendant le délai qu'il plaira à la cour de fixer ;
- condamner la société Tempo 132 à une amende civile de 10.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l'article L. 324-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- condamner la société Tempo 132 au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouverts par Me Bruno Mathieu, avocat.
La ville de [Localité 6] soutient en substance :
- que le local en cause est à usage d'habitation conformément à sa destination depuis le 1er janvier 1970 sans aucun changement d'affectation comme l'atteste l'acte de vente du bien du 10 octobre 2018 qui rappelle le changement d'un usage commercial en un usage d'habitation ;
- que le bien litigieux n'est pas utilisé à usage d'habitation principale et que le procès-verbal de constat rapporte la preuve de l'existence de locations meublées de courte durée de manière répétée ;
- que le local ne constitue pas la résidence principale du loueur ;
- que la transformation du local d'habitation en une chambre collective justifie la demande de l'application de la loi en sollicitant le prononcé d'une amende civile dont l'importance doit permettre de créer un effet dissuasif en même temps qu'elle tient compte des gains illicites réalisés ;
- qu'il a été demandé à la SCI Tempo 132 de communiquer l'historique des nuitées louées en meublé de tourisme en 2018 et que celle-ci s'est abstenue de communiquer cette information.
Dans ses conclusions remises le 29 août 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI Tempo 132 demande à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes ;
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la ville de [Localité 6] aux dépens ;
- débouter la ville de [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- rejeter l'ensemble de l'argumentation développée par la ville de [Localité 6] ;
statuant à nouveau,
- condamner la ville de [Localité 6] à lui payer la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
et en tout état de cause,
- juger qu'elle n'a commis aucune des infractions dont la liste est indiquée dans l'assignation de la ville de [Localité 6] ;
- juger qu'elle n'a commis aucune infraction aux dispositions des articles L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et L. 324-1-1 et L. 324-1 du code du tourisme ;
- juger qu'il n'est ni démontré, ni allégué que le bien loué constituerait sa résidence principale ;
- débouter en conséquence la ville de [Localité 6] de ses demandes fondées sur l'article L. 324-1-1 du code du tourisme ;
- condamner la ville de [Localité 6] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La SCI Tempo 132 soutient en substance :
- que le tribunal a exactement précisé que les poursuites engagées devaient présupposer la démonstration d'un changement illicite, ce que la ville de Paris a échoué à faire et ne fait pas plus en cause d'appel au regard des pièces et témoignages produits ;
- qu'elle n'a fait que des locations avec des baux d'une certaine durée qui sont des baux mobilité ;
- que la justification des sommes perçues ne permet en aucune façon de prononcer une amende de 50.000 euros ;
- que les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme ne s'appliquent que si le bien loué constitue la résidence principale.
SUR CE LA COUR
Sur l'infraction aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements [Localité 3], de [Localité 5] et du [Localité 7]. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
En l'espèce, en premier lieu, s'agissant de l'usage d'habitation, il est ici constant que les locaux en cause ont fait l'objet de travaux postérieurement au 1er janvier 1970, puisqu'un permis de construire a été accordé le 29 décembre 1998, de sorte que l'appartement est réputé avoir l'usage pour lequel les travaux ont été autorisés.
Or, le permis de construire a autorisé la transformation des locaux en logement à usage d'habitation, ce que confirme l'acte de vente du 10 octobre 2018.
En deuxième lieu, le logement litigieux ne constitue pas la résidence principale de la SCI Tempo 132, ce qui n'est allégué par aucune des parties.
En troisième lieu, s'agissant des locations de courte durée, il faut ici rappeler que la SCI Tempo 132 expose avoir mandaté la société Luckyspace pour l'exploitation du logement.
Force est toutefois de constater :
- que la société intimée, propriétaire des locaux litigieux, ne saurait se retrancher derrière la responsabilité d'un intermédiaire auquel elle a confié l'exploitation du bien ;
- que, comme l'indique l'appelante, la mise à disposition du bien à la société Luckyspace pour un usage commercial établit le changement d'usage illicite commis par le propriétaire ;
- que la SCI Tempo 132 a pour objet la location de biens immobiliers, de sorte que l'intimée ne pouvait ignorer la réglementation applicable à un bien utilisé à des fins commerciales alors qu'il s'agit d'un bien réputé à usage d'habitation, étant observé que le gérant M. [P] apparaît aussi être le gérant de la société Luckyspace ;
- qu'il résulte du constat effectué par l'agent assermenté de la ville de [Localité 6] (pièce 2) que M. [P] a indiqué que les locations de courte durée 's'apparentaient' à des baux mobilités, mais qu'il n'avait toutefois pas établi de documents écrits (déclarations recueillies le 5 novembre 2019), étant observé que ce n'est qu'ultérieurement en procédure que seront produits des baux mobilités à titre de contestation de l'infraction relevée, ce qui tend à établir qu'il s'agit d'une production de circonstance ;
- que, comme le rappelle le constat, un bail mobilité ne peut porter que sur un logement en son entier ; que les baux mobilités versés aux débats par la SCI Tempo 132 font certes état de la location d'un logement meublé ; que, cependant, les annonces produites en annexe du constat démontrent qu'il s'est agi de louer des lits dans une chambre partagée avec des espaces communs, l'activité commerciale ainsi établie ne relevant à l'évidence pas de la législation des baux mobilités ;
- que l'agent a pu effectuer différentes simulations de réservation pour des périodes d'un à deux mois, relevant aussi la présence de l'annonce sur le site Airbnb.
Ainsi, compte tenu de ces éléments suffisamment probants, le logement, pourtant à usage d'habitation, a bien été loué à une clientèle de passage pour de courtes durées de manière non conforme au code de la construction et de l'habitation, aucune compensation n'ayant été en outre entreprise.
En quatrième et dernier lieu, s'agissant du montant de l'amende à prononcer à l'encontre du propriétaire, il faut rappeler que la législation poursuit un objectif d'intérêt général, visant à lutter contre la pénurie de logements à [Localité 6], dans la mesure où certains logements à usage d'habitation ne font plus l'objet de baux classiques.
Si la SCI fait état de faibles gains qu'elle aurait perçus, il faut relever que le prix mensuel pour un lit, aux termes du constat, est de 780 euros par mois, et que la location pour les quatre lits représente pour un mois la somme de 4.235 euros, soit un montant bien supérieur au montant qui aurait été tiré d'un bail classique s'agissant d'un appartement dont la surface est de 25 mètres carrés (hors espaces communs).
La ville de [Localité 6] relève aussi à très juste titre que le bien litigieux a été transformé en véritable chambre d'hôtel collective.
Dans ces conditions, l'amende civile sera fixée à la somme de 50.000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 6], la cour ordonnant également sous astreinte le retour à l'habitation du bien en cause.
Sur l'infraction aux dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme
L'article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose notamment que :
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
IV.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.
En l'espèce, s'agissant de l'infraction aux dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme, à savoir le défaut de transmission relative au nombre de jours loués, il sera relevé que l'obligation de transmission de l'article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme ne peut concerner que les locations visées à l'article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, étant rappelé :
- que les textes relatifs à une infraction civile, pouvant conduire au prononcé d'une amende, doivent s'interpréter strictement ;
- que l'article L. 324-1-1 IV, constitué de deux alinéas, doit s'analyser en son ensemble ;
- que la transmission du nombre de jours vise à établir si la limite des 120 jours a été dépassée, de sorte que cette disposition concerne bien logiquement les meublés déclarés comme résidence principale, astreints à cette limite.
Le logement en cause n'est pas ici la résidence principale de la SCI Tempo 132 ni n'a été déclaré comme tel, ce qui n'est contesté par aucune des parties.
Les conditions pour prononcer une amende en application de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ne sont donc pas remplies, comme l'a justement indiqué le premier juge, de sorte qu'il y a lieu de confirmer la décision entreprise sur ce point.
Sur les autres demandes
Par infirmation de la décision entreprise, l'intimée devra indemniser la ville pour les frais non répétibles exposés, en application de l'article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la ville de [Localité 6] fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne la SCI Tempo 132 à payer une amende civile de 50.000 euros dont le produit sera versé à la ville de Paris ;
Ordonne le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 2] (bâtiment C, troisième étage, lot n°147) appartenant à la SCI Tempo 132, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, ce pour une durée maximale de douze mois ;
Condamne la SCI Tempo 132 à verser à la ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d'appel ;
Condamne la SCI Tempo 132 aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Bruno Mathieu en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
