France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 16 février 2023, 22/01033

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 16 Février 2023

(n° , 22 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01033 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFA23

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 Décembre 2021 par le tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 21/00029

APPELANTE

S.A. CHOIZEL

[Adresse 7]

représentée par Me Fanny EHRENFELD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403

INTIMÉES

ÉTABLISSEMENT PUBLIC ILE DE FRANCE MOBILITÉS (IDFM)

[Adresse 15]

représentée par Me Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS

S.A. NATIOCREDIBAIL

Propriétaire - Crédit bailleur

[Adresse 4]

non comparante, non représentée

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU [Localité 25] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

représentée par Madame [P] [J], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Décembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Dans le cadre de l'aménagement d'une voie de bus en site propre « T Zen 5 » dans les villes de [Localité 26] et de [Localité 23] dont Ile-de-France Mobilités (IDFM) est le maître d'ouvrage, une enquête parcellaire a été menée du 2 au 19 décembre 2019.

Par arrêté inter-préfectoral du 16 décembre 2016, prorogé le 5 octobre 2021, le projet « T Zen 5 » a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit du Syndicat des transports d'Ile-de-France (STIF), désormais dénommé Ile-de-France Mobilités (IDFM), en vue de la réalisation d'une voie de bus.

Au terme d'un arrêté préfectoral du 16 octobre 2020, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation du projet « T Zen 5 » et situés sur la ville de [Localité 26] ont été déclarés cessibles au profit de IDFM, parmi lesquelles la parcelle cadastrée [Cadastre 21] d'une superficie de 13.543 m².

L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 23 décembre 2021 (Pièce 1I).

La parcelle cadastrée [Cadastre 21], sise [Adresse 9], est située en zone UFi, zone affectée à l'accueil d'activités économiques excluant l'habitat nouveau. Elle supporte un ensemble immobilier à usage d'activité divisé en lots de copropriété. Il y est prélevé une emprise de 363 m² de forme rectangulaire constituant une bande de terrain goudronné sur laquelle sont tracées des places de stationnement le long de la [Adresse 7], correspondant aux lots 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415.

Est notamment concernée par l'opération la SA Choizel, en tant que crédit-preneur des neuf lots selon contrat de crédit-bail du 17 novembre 2016 conclu avec la SA Natiocrédibail, sur la parcelle cadastrée [Cadastre 21].

Faute d'accord sur l'indemnisation, IDFM a saisi le juge de l'expropriation de Créteil par un mémoire reçu par le greffe le 8 mars 2021.

Par jugement réputé contradictoire ' la SA Natiocrédibail n'étant ni comparante ni représentée ' du 14 décembre 2021, après transport sur les lieux le 1er juin 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 1er juin 2021 ;

Fixé la date de référence au 22 décembre 2020 ;

Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison ;

Retenu une valeur unitaire de 6.000 euros par emplacement de stationnement ;

Fixé l'indemnité due par IDFM à la SA Natiocrédibail, en sa qualité de crédit-bailleur, et à la SA Choizel, en sa qualité de crédit-preneur, au titre de la dépossession des lots de copropriété 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415 sis [Adresse 9] à la somme de 67.651,22 euros ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

54.000 euros au titre de l'indemnité principale,

6.400 euros au titre de l'indemnité de remploi,

7.251,22 euros au titre de l'indemnité pour pertes de revenus locatifs ;

Condamné IDFM à payer à la SA Natiocrédibail, en sa qualité de crédit-bailleur, et à la SA Choizel, en sa qualité de crédit-preneur, la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné IDFM aux dépens ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

La SA Choizel a interjeté appel du jugement le 14 janvier 2022, sur le montant de l'indemnité principale et les indemnités accessoires.

Pour l'exposé complets des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ déposées au greffe le 13 avril 2022 par la SA Choizel, notifiées le 15 avril 2022 (AR intimé le 19 avril 2022 et AR CG le 19 avril 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement fixant l'indemnité d'expropriation lui revenant à un montant de 67.651,22 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes formulées par la SA Choizel ;

Confirmer le jugement condamnant IDFM à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau, par l'effet dévolutif de l'appel, de,

Fixer l'indemnité principale lui revenant dans le cadre de l'expropriation des emplacements de parking à un montant de 142.600 euros ;

Fixer l'indemnité de remploi lui revenant dans le cadre de l'expropriation des emplacements de parking à un montant de 15.265 euros ;

Fixer l'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus non exproprié à un montant de 128.911 euros, à titre subsidiaire, fixer l'indemnité accessoire pour perte de commercialité des locaux loués à un montant de 128.911 euros ;

Fixer l'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs à un montant de 14.502,44 euros ;

Fixer l'indemnité accessoire pour diminution de la superficie à louer et ainsi la diminution du loyer à un montant de 43.507,32 euros, à titre subsidiaire, surseoir à statuer sur cette demande ;

Fixer l'indemnité accessoire pour frais de rachat de frais anticipé du bail à un montant de 28.220 euros ;

Condamner IDFM à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

Condamner IDFM aux entiers dépens de première instance et d'appel.

2/ déposées au greffe le 10 octobre 2022 par la SA Choizel, notifiées le 12 octobre 2022 (AR intimé le 13 octobre 2022, AR crédit-bailleur le 14 octobre 2022 et AR CG le 14 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer le jugement fixant l'indemnité d'expropriation lui revenant à un montant de 67.651,22 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes formulées par la SA Choizel ;

Confirmer le jugement condamnant IDFM à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau, par l'effet dévolutif de l'appel, de :

Fixer l'indemnité principale lui revenant dans le cadre de l'expropriation des emplacements de parking à un montant de 142.600 euros ;

Fixer l'indemnité de remploi lui revenant dans le cadre de l'expropriation des emplacements de parking à un montant de 15.265 euros ;

Fixer l'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs à un montant de 14.502,44 euros ;

Fixer l'indemnité accessoire pour diminution de la superficie à louer et ainsi la diminution du loyer à un montant de 43.507,32 euros, à titre subsidiaire, surseoir à statuer sur cette demande ;

Fixer l'indemnité accessoire pour frais de rachat de frais anticipé du bail à un montant de 27.560,30 euros ;

Condamner IDFM à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

Condamner IDFM aux entiers dépens de première instance et d'appel.

3/ adressées au greffe par IDFM, intimé, formant appel incident, le 6 juillet 2022, notifiées le 7 juillet 2022 et le 12 juillet 2022 (AR appelant le 13 juillet 2022, AR crédit-bailleur le 13 juillet 2022 AR CG le 11 juillet 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement en tant qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 54.000 euros, l'indemnité de remploi à la somme de 6.400 euros, rejeté les demandes accessoires relatives à la dépréciation du surplus ou perte de commercialité, diminution de la superficie à louer et diminution du loyer, frais de rachat anticipé du bail, remboursement de l'impôts sur les sociétés ;

Recevoir IDFM dans son appel incident ;

Infirmer le jugement en tant qu'il a fixé l'indemnité pour perte de revenus locatifs à 7.251,22 euros ;

Fixer à 62.150 euros, l'indemnité d'expropriation due à la SA Natiocrédibail, propriétaire crédit-bailleur, et à la SA Choizel, crédit-preneur, pour la dépossession des lots 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415 du bien cadastré section [Cadastre 22] sis [Adresse 9], décomposée comme suit :

Indemnité principale : 54.000 euros,

Indemnité de remploi : 6.400 euros,

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 1.750 euros ;

Juger irrecevable la demande de sursis à statuer concernant la demande accessoire relative au remboursement de l'impôt sur les sociétés ;

Débouter la SA Choizel de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel et notamment les indemnités accessoires pour dépréciation du surplus non exproprié, perte de commercialité des locaux loués, diminution de la superficie à louer et diminution du loyer, frais de rachats anticipé du bail ;

Condamner la SA Choizel à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel.

4/ adressées au greffe par IDFM, intimé, formant appel incident, le 19 octobre 2022, notifiées le 21 octobre 2022 (AR appelant le 24 octobre 2022, AR crédit-bailleur le 24 octobre 2022 AR CG le 24 octobre 2022), aux termes desquelles il produit deux nouvelles pièces au soutien de ses prétentions (Pièces 3I, 4I).

5/ adressées au greffe le 24 juin 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 27 juin 2022 (AR appelant le 28 juin 2022 et AR intimé le 28 juin 2022, AR crédit-bailleur le 28 juin 2022), aux termes desquelles il demande à la cour de confirmer le jugement et de :

Fixer à la somme de 67.651,22 euros l'indemnité de dépossession due par IDFM à la SA Natiocrédibail, en sa qualité de crédit-bailleur, et à la SA Choizel, en sa qualité de crédit-preneur, au titre de la dépossession des lots de copropriété 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415, sis [Adresse 9], décomposée comme suit :

54.000 euros au titre de l'indemnité principale (6.000 euros x 9),

6.400 euros au titre de l'indemnité de remploi,

7.251,22 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatif.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SA Choizel fait valoir que :

Dans le cadre d'un crédit-bail en date du 17 novembre 2016 avec la SA Natiocrédibail, crédit-bailleur, la SA Choizel est crédit-preneur d'un local d'activités , de bureaux et de onze places de stationnement non couvertes situés [Adresse 7], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] (Pièce 1A). La SA Choizel est propriétaire des lots 103, 104, 110, 111, 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414, 415, 416, et 417 (Pièce 2A), lesquels sont loués à la société Etanchisol depuis le 17 novembre 2016 pour une durée de neuf ans (Pièce 3A).

Concernant la description du bien exproprié, il s'agit de neuf places de stationnement non couvertes. L'emprise globale expropriée correspond à un terrain nu d'une surface de 363 m². Il convient de souligner que contrairement à ce qui est indiqué dans le jugement déféré, les biens expropriés ne sont pas situés [Adresse 9] mais [Adresse 7]. Les emplacements de parking servent au stationnement des véhicules professionnels de la société Etanchisol. L'ensemble immobilier se situe dans une zone à usage d'activités à proximité de l'A86, de la D274 et est desservie par des lignes de bus et par le RER C. Les places de stationnements sont très rares dans le secteur.

Concernant la date de référence, le premier juge l'a exactement fixée au 22 décembre 2020 en application des articles L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et L.213-4 du code de l'urbanisme. A cette date, les biens se situent dans la zone UFi du plan local d'urbanisme, qui correspond à une zone d'activités économiques et sont à usage d'emplacements de stationnement non couverts.

Concernant la méthode d'évaluation retenue et le choix des termes de comparaison, c'est à juste titre que le premier juge a fait application de la méthode dite par comparaison. En revanche, les places de stationnement étant rares, c'est à tort que le premier juge a écarté les termes de comparaison situés dans d'autres communes.

Les termes de comparaison DEM1, DEM2, DEM3 et DEM5 produits par l'autorité expropriante doivent être écartés. Les termes de comparaison CG1, CG2, CG3 et CG4 produits par le commissaire du gouvernement ont été retenus à tort par le premier juge. Les termes de comparaison CG5, et CG6 produits par le commissaire du gouvernement ont été justement écartés par le premier juge.

Concernant les termes de comparaison produits par l'expropriée, les termes de comparaison cités par l'expropriée en première instance sont situés dans un secteur proche (Pièce 13A). En tout état de cause, comme indiqué supra, les cessions récentes de biens situés à [Localité 26] démontrent que la valeur unitaire retenue par le juge de première instance est nettement sous-évaluée, eu égard notamment à l'évolution du marché. La rareté des places de stationnement, qui sera aggravée par le projet « T Zen 5 », fait nécessairement augmenter leur valeur. Par ailleurs, IDFM a récemment signé une promesse unilatérale de vente avec le propriétaire du lot 406 correspondant également à un emplacement de parking situé dans la même copropriété pour une valeur de 12.000 euros. La moyenne des dix termes de comparaison produits s'établit à 15.850 euros. Les biens expropriés se situent à limite communale entre la commune de [Localité 26] et celle de [Localité 23] (Pièce 5A). Ainsi les termes de comparaison réalisés sur la commune de [Localité 23] sont pertinents et doivent être retenus. Par ailleurs, la valeur des places de stationnement ne dépend pas de leur constructibilité. Les mutations produites ne concernent pas des parkings rattachés à un appartement car autrement, la fiche Patrim en mentionnerait l'existence. L'indemnité principale doit donc s'élever à 142.600 euros.

Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci doit être fixée à 15.265 euros en application de la formule suivante : 20% du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 10.000 euros.

Concernant l'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus non exproprié, la SA Choizel est expropriée de plus de 80% des capacités de stationnement, pourtant nécessaires à l'utilisation des locaux, ce qui génère nécessairement une moins-value indemnisable (CA Aix-en-Provence 19/00078, CA Montpellier 19/00069, CA Aix-en-Provence 19/00069, CA Paris 18/05452). Afin d'établir la matérialité de ce poste de préjudice, il est produit le justificatif de la détention de ces éléments et du personnel de la société Etanchisol (Pièce 15A). Les deux places de stationnement restantes sont insuffisantes pour assurer la pleine utilisation commerciale des locaux eu égard à l'activité de l'expropriée. Cette perte de valeur résulte directement de la procédure d'expropriation et doit être indemnisée. À titre subsidiaire, l'expropriation des emplacements de stationnement génèrera indéniablement une perte de commercialité des entrepôts situés en zone industrielle correspondant aux lots 103, 104, 110 et 111 de 531,55 m² auxquels était rattaché l'usage des aires de stationnement. Il s'agit d'un préjudice en lien de causalité directe avec l'expropriation. Le quantum de cette indemnité pour perte de commercialité correspond au montant de la perte de valeur subie par les lots principaux du fait de la suppression de places de stationnement dans une zone industrielle. Il sera fait une juste appréciation de cette indemnité en retenant une valeur de 20% du prix d'acquisition réévalué à un montant de 644.553 euros en appliquant l'indice ILAT, soit 128.911 euros.

Concernant l'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs, cette indemnité est habituellement fixée à une année de loyers (CA Paris 09/22788, CA Paris 16/1088, CA Paris 16/03328). Selon la position de la Cour de cassation, le préjudice indemnise le temps nécessaire pour rechercher un bien équivalent. Or, en raison de la rareté des places de stationnement dans le secteur (Pièce 12A), il convient de faire droit à la demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs à hauteur d'une année minimum, soit 14.502,44 euros (Pièce 6A).

Concernant l'indemnité accessoire pour diminution de la superficie à louer et diminution du loyer, il s'agit d'un préjudice distinct de celui résultant du temps nécessaire à l'acquisition d'un bien similaire. Le calcul de cette indemnité sur une période de trois ans, et non sur les quatre années restant à courir du bail, évite la double indemnisation. Cette indemnité correspond au montant de la réduction de loyers sur la durée restante à courir du bail soit à compter du 1er janvier 2022. L'indemnité correspondante doit être fixée à 43 507,32 euros (14 502,44 euros x 3).

Concernant l'indemnité accessoire pour frais de rachat anticipé du crédit-bail, l'expropriée a procédé à la levée d'option auprès de la SA Natiocrédibail. Elle a ainsi exposé des frais de rachat anticipé (Pièces 16A et 17A). L'article N du contrat de crédit-bail prévoit en cas d'une procédure d'expropriation partielle soit la résiliation du bail à la demande du preneur, soit le rachat anticipé de la partie restante de l'immeuble à acquérir (Pièce 1A). La résiliation entraînant des conséquences financières trop importantes, cette situation a contraint la SA Choizel à opter pour le rachat anticipé de la partie restante dans un accord bilatéral signé le 15 novembre 2021. Sur ce point, la motivation du premier juge selon laquelle le lien de causalité entre l'expropriation partielle et le rachat n'est pas établi est erroné. Le juge a en effet considéré à tort que le contrat ne prévoit un rachat anticipé que dans l'hypothèse où la poursuite de l'activité serait rendue impossible en raison de l'expropriation. L'intention commune des parties a toutefois été de permettre le rachat anticipé dès l'instant où une procédure d'expropriation est engagée. Les frais de rachat anticipés qui s'élèvent à 28.220 euros (Pièce 7A) doivent donc être indemnisés.

A titre subsidiaire, si l'indemnité accessoire pour frais de rachat anticipé du crédit-bail n'est pas retenue, il convient d'accorder une indemnité accessoire pour remboursement de l'impôt sur les sociétés calculé sur l'indemnité d'expropriation. En effet, l'indemnité d'expropriation, si elle a vocation à revenir au crédit-preneur, devra transiter par le patrimoine du crédit-bailleur, ce qui constituera un fait générateur d'imposition. Le taux d'imposition du crédit-bailleur est d'environ 28% (Pièce 8A). Le montant de l'impôt ne pourra être calculé par l'administration fiscale qu'une fois le montant de l'indemnité fixée par le juge. C'est pourquoi il convient de surseoir à statuer sur la fixation de l'indemnité accessoire pour remboursement de l'impôt sur les sociétés calculé sur l'indemnité d'expropriation dans l'attente de la fixation définitive de l'indemnité globale de dépossession.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, au vu de ces éléments, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA Choizel la charge des frais qu'elle a dû engager en première instance et en cause d'appel pour faire valoir ses droits. Par conséquent, l'expropriant sera condamné à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le jugement sera confirmé sur la condamnation de l'expropriant à verser à la SA Choizel la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance.

La SA Choizel fait valoir dans un second jeu de conclusions que :

Les prix de vente et les loyers de locaux d'activités sont notoirement plus élevés à l'intérieur de l'A86 qu'à l'extérieur (Pièce 20A). Par ailleurs, il n'est pas acquis qu'un emplacement de stationnement au sein d'une zone d'activité tertiaire, directement lié au bon fonctionnement de l'entreprise et contribuant très largement à la création de valeur et aux finances locales, ait moins de valeur qu'un parking aérien attaché à un logement ou qu'un emplacement en sous-sol, inaccessible à des fourgons et camions.

Les termes de comparaison DEM1, DEM2, DEM3 et DEM4 produits par l'autorité expropriante doivent être écartés. Les nouveaux termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement en cause d'appel doivent être écartés.

Concernant les termes de comparaison produits par l'expropriée, il convient de préciser que plusieurs références sont situées dans la même rue que celles citées par le commissaire du gouvernement et l'autorité expropriante.

Concernant l'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus non exproprié, l'expropriation a également pour effet de réduire drastiquement la largeur de la voie de desserte des locaux, amputée de deux mètres de large, réduisant ainsi significativement les possibilités de man'uvres, manutentions et stationnement sur les deux derniers emplacements. Contrairement à ce qu'affirme l'expropriant, une indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié (18-10.989).

Concernant l'indemnité demandée à titre subsidiaire au titre de la perte de commercialité des locaux loués, l'indice ILAT utilisé pour réévaluer le prix d'acquisition de l'ensemble immobilier reflète de façon minorée, l'évolution de prix d'achat de l'immobilier tertiaire (Pièce 20A).

Concernant l'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs, le commissaire du gouvernement s'oppose à cette demande en ne produisant qu'une seule offre, à plus de 3 km du lieu du bien exproprié. L'expropriant quant à lui omet de tenir compte de la situation du marché local actuel de la vente et de la location conformément à la jurisprudence applicable en la matière (CA Versailles 17/001705, CA Versailles 18/06304). De plus, il ne peut pas être fait droit à la demande de l'expropriant de tenir compte des tantièmes de copropriété pour évaluer l'indemnité pour perte de revenus locatifs puisque cette méthodologie n'est pas conforme à la jurisprudence applicable en la matière et que les lots expropriés constituent des parties privatives et non des parties communes.

Concernant l'indemnité accessoire pour diminution de la superficie à louer et diminution du loyer, en cause d'appel, l'autorité expropriante demande la fixation de cette indemnité à la somme de 1.750 euros, au motif que la superficie des places de stationnement représenterait 14,60% de la surface louée. Ce faisant, elle omet de tenir compte des voies de desserte et de man'uvres nécessaires à la valorisation des places de parking en milieu industriel et des espaces situés à l'arrière des places de stationnement.

Concernant l'indemnité accessoire pour frais de rachat anticipé du crédit-bail, le crédit-bailleur n'ayant pas vocation à conserver un actif dévalorisé, et la société Etanchisol ayant un besoin impérieux de locaux pour poursuivre son activité, la SA Choizel a été contrainte de demander le rachat anticipé du crédit-bail. La vente est certaine depuis le 15 novembre 2021, date à laquelle l'accord sur les conditions de la levée d'option a été signé. L'expropriée a obtenu un geste commercial complémentaire, quant au calcul des frais de rachat anticipé, lesquels ont été ramenés à la somme de 27.560,30 euros. L'acte notarié de rachat anticipé est produit de sorte que le préjudice n'est pas hypothétique (Pièce 18A).

Concernant l'indemnité accessoire pour remboursement de l'impôt sur les sociétés calculé sur l'indemnité d'expropriation, la poursuite des négociations avec le crédit-bailleur ayant abouti à une prise en charge par lui de sa propre fiscalité, la présente demande est devenue sans objet.

IDFM rétorque que :

Concernant la localisation du bien, la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] est située entre la [Adresse 9] et la [Adresse 7] à [Localité 26].

Concernant la consistance et l'état du bien, la parcelle cadastrée section [Cadastre 20] d'une superficie de 13.543 m² a été divisée pour y prélever la parcelle nouvellement créée [Cadastre 22] correspondant à une emprise de 363 m² de forme rectangulaire le long de la [Adresse 7]. Le bien est en nature de terrain nu. Les lots expropriés 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415 correspondent à neuf places de stationnement. La dépossession du sol, parties communes, sur laquelle sont assises lesdites places de stationnement, fait actuellement l'objet d'une procédure pendante devant le juge de l'expropriation de Créteil enregistrée sous le numéro 21/00064 envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Pièce 2I).

Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 22 décembre 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme de [Localité 24].

Concernant les caractéristiques juridiques et la situation locative, le bien exproprié est situé en zone UFi, laquelle est une zone d'activités économiques avec de très nombreuses restrictions comme les activités commerciales ou la création de logements qui en sont exclues. Elle est également comprise en zone inondable, dans la deuxième zone la plus à risque, ce qui limite fortement sa constructibilité. Les neuf places de stationnement sont sous-louées à la société Etanchisol, qui ne quittera pas les lieux après cette expropriation partielle et continuera d'exploiter les lots restants pris à bail (Pièces 3A et 6A).

Concernant l'indemnité principale, la moyenne des quatre titres de comparaison produits s'établit à 6.250 euros par place de stationnement. Un cinquième terme de comparaison est produit. Il est proposé de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix unitaire à 6.000 euros. Par ailleurs, un abattement de 40% pour occupation pour des places de stationnement données à bail a déjà pu être appliqué par la jurisprudence (CA Aix-en-Provence 19/00078). IDFM ne sollicite pas l'application de l'abattement pour occupation mais il en sera nécessairement tenu compte au regard des termes produits par les parties. L'indemnité de dépossession peut donc se calculer comme suit : 9 x 6.000 euros = 54.000 euros.

S'agissant des critiques formulées par l'appelante, leur principe et leur existence ne sont pas contestés. En revanche, sont critiquées, à tort, leur pertinence. Le plus souvent, l'expropriée se borne à écarter les cessions pour lesquels elle estime le prix sous-évalué, sans le caractériser.

S'agissant des termes de comparaison produits par l'expropriée, aucune de dix références n'est comparable aux lots préemptés, c'est-à-dire à une place de stationnement extérieure, non couverte, située en zone industrielle et inondable à [Localité 26]. Ainsi, sept références sur dix sont situées à [Localité 23]. La totalité des références concernent des places de stationnement fermées, situées dans des zones pavillonnaires ou des copropriétés d'habitation. Or, les lots expropriés dans la présente instance ne concernent que de simples places de stationnement attachés à des locaux industriels ou commerciaux, qui ne sont pas comparables avec des places de stationnement dans un ensemble immobilier à vocation d'habitat. La référence DEF1 et CG1 constitue l'unique terme produit par l'ensemble des parties représentant une place de stationnement découverte sur un terrain nu Au surplus, cette cession se situe dans la même copropriété, ce qui en fait un terme de comparaison très pertinent.

Concernant l'indemnité de remploi, elle est calculée selon la jurisprudence habituelle (20% jusqu'à 5.000 euros, 15% de 5.000 euros à 15.000 euros et 10% au-delà de 15.000 euros) soit 6.400 euros.

Concernant l'indemnité pour dépréciation du surplus, aucune modification de jouissance ni de nature ne sera apportée aux lots non expropriés. Les jurisprudences citées par l'expropriée ne sont pas pertinentes car elles concernaient des biens non compris dans un ensemble en copropriété et dont l'emprise non expropriée jouxtait l'emprise expropriée. L'argumentation relative au droit de jouissance exclusive est inopérante en l'espèce (CA Paris, 18/04457). Une indemnité pour dépréciation du surplus est exclue lorsque l'expropriation ne porte que sur les places de stationnement, qui forment des lots de copropriété distincts des locaux à usage de bureaux loués (TGI Pontoise 16/00082). Partant l'exproprié sera débouté de sa demande d'indemnité pour dépréciation du surplus dès lors que les lots sont divisibles et ne sont pas contigus. Il ne s'agit pas d'une expropriation partielle et la demande de dépréciation du surplus est dès lors automatiquement infondée. A titre subsidiaire, si par extraordinaire il venait à être admis une indemnité pour dépréciation du surplus en son principe, celle-ci ne pourra excéder 5% de la valeur vénale de l'ensemble immobilier. La jurisprudence citée par l'expropriée fait justement état d'une censure du taux de 20% au profit du taux de 5% (CA Aix-en-Provence 19/00078). La valeur de l'ensemble immobilier restera fixée à 600.000 euros dès lors que l'exproprié n'apporte aucun justificatif concernant une augmentation de cette valeur se bornant à faire référence à l'indice ILAT des loyers tertiaires, sans le justifier, qui en tout état de cause ne peut trouver d'application pour un tel calcul. Ce préjudice pourra éventuellement être indemnisé au profit du seul syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (Pièce 2I). Dans la présente instance, l'indemnité pour dépréciation du surplus est donc non fondée.

Concernant l'indemnité pour perte de commercialité sollicitée subsidiairement, l'expropriée échoue à apporter la preuve d'une perte de commercialité. Le préjudice, s'il devait être caractérisé, serait subi par la société Etanchisol, non partie à l'instance. L'indemnité pour perte de commercialité est donc non fondée.

Concernant l'indemnité pour perte de revenus locatifs, les cours d'appel de Paris et Versailles fixent généralement la durée pour la réparation de ce préjudice de six mois à un an (CA Versailles 17/01705, 15/02726, 14/03509, 18/06304, 19/08363). Il est sollicité que ce montant soit limité à six mois, compte tenu de la nature du bien exproprié, à savoir une place de stationnement découverte. L'appelante ne justifie pas qu'une année entière serait indispensable et nécessaire pour rechercher une place de stationnement. Au regard du souhait de la société Etanchisol de rester dans les lieux, on peut douter de la nécessité pour l'appelante de rechercher de nouvelles places de stationnement à l'achat. Par ailleurs, l'expropriée peut aisément solliciter de l'assemblée générale la transformation de parties communes en places de stationnement compte tenu de la configuration de cette parcelle de 13.543 m², majoritairement composée de voiries (Pièce 4A). IDFM fait appel incident s'agissant du montant des loyers. En effet, la diminution du loyer avancée n'a pas force obligatoire (Pièce 6A). En conséquence, il est proposé de prendre en compte les millièmes de copropriété affectés par l'expropriation au regard du contrat de sous-location, soit 415/9370ème (Pièce 3A). Les neuf places de stationnement expropriés correspondant à 18/9370ème, le loyer annuel de 70.000 euros pourra être modifié à la baisse de 18/415 = 4,34% arrondis à 5%, soit 1.750 euros par semestre. Subsidiairement, en retenant que l'emprise d'une place de stationnement mesure environ 10,50 m², il en ressort un ratio d'espace de stationnement par rapport à la surface louée de 14,60%. La baisse de loyer peut alors être estimée à 5.110 euros par semestre (70.000 euros x 14,60% / 6/12).

Concernant l'indemnité pour diminution de la superficie à louer et diminution du loyer, la demande relative à une diminution de la superficie à louer et diminution du loyer n'est pas fondée dès lors qu'elle fait nécessairement doublon avec la demande précédente. La jurisprudence rappelle que seule la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire à la recherche de locaux équivalents est indemnisable. En effet, l'exproprié ne peut à la fois toucher un capital représentant la valeur du bien et le revenu de ce bien. Surtout, le préjudice allégué n'est pas certain.

Concernant l'indemnité pour frais de rachat anticipé du crédit-bail, le contrat de bail prévoit qu'en cas d'expropriation partielle, « le bail se poursuivra sur la partie non expropriée » à la condition que la portion d'immeuble soit suffisante pour permettre l'exploitation des biens immobiliers donnés à bail, ce qui est le cas en l'espèce. Le rachat anticipé du crédit-bail n'est donc pas une conséquence de l'expropriation partielle mais découle bien d'un choix de la SA Choizel, de sorte qu'IDFM n'aura pas à en supporter les coûts, conformément à l'article N du contrat de crédit-bail. En tout état de cause, il convient de constater que les pièces produites par l'appelante ne font état que de pourparlers concernant le rachat anticipé et n'évoquent aucun acte conclu avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation du 23 décembre 2021 (Pièces 16A et 17A). L'indemnité pour frais de rachat anticipé du crédit-bail est donc non fondée.

Concernant l'indemnité pour remboursement de l'impôt sur les sociétés sollicitée subsidiairement, cette demande n'est pas reprise dans le dispositif des conclusions de l'appelante et doit donc être jugée irrecevable. En tout état de cause, cette demande est infondée car le prétendu remboursement de l'impôt sur les sociétés n'est pas la conséquence de l'expropriation mais du contrat de crédit-bail et ni le principe ni le quantum ne sont prouvés. Enfin, tout sursis à statuer sur ce poste de préjudice serait contraire aux dispositions de l'article L.222-2 du code de l'expropriation et la jurisprudence de la Cour de cassation (14-14.932).

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, IDFM, qui n'est manifestement n'est pas la partie perdante dans cette instance, ayant été contraint d'exposer des frais pour sa défense en cause d'appel, est bien fondé à solliciter la condamnation de l'exproprié à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens de l'instance d'appel.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien exproprié, l'emprise expropriée est la parcelle cadastrée [Cadastre 22] pour 363 m², issue de la division l'ex-parcelle cadastrée [Cadastre 21] pour 13.543 m² à [Localité 26]. Il s'agit d'une bande de terrain goudronné sur laquelle sont tracées des places de stationnement le long de la [Adresse 7], correspondant aux lots 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415 de la copropriété. La SA Choizel est crédit-preneur des neuf lots objets de la procédure d'expropriation, selon contrat de crédit-bail du 17 novembre 2016 conclu avec la SA Natiocrédibail. Le bien exproprié correspond à neuf des onze places de stationnement situées en extérieur, le long de la [Adresse 7]. La parcelle a une clôture qui devra être remise en état suite au projet.

Concernant la situation locative, les emplacements de stationnement sont attachés à des locaux d'activité loués et exploités par la société Etanchisol, exerçant une activité de second 'uvre, selon un bail conclu le 17 novembre 2016. La société Etanchisol souhaite se maintenir dans les lieux après l'expropriation partielle en continuant d'exploiter son activité sur les lots restants.

Concernant la situation au regard de la réglementation d'urbanisme, la parcelle [Cadastre 21] est située en zone UFi à la date de référence. La zone UFi est une zone d'activités économiques soumises à des risques d'inondation avec de nombreuses restrictions comme les activités commerciales qui sont exclues.

Les termes de comparaison produits par l'expropriée doivent tous être écartés, aucune de ces transactions n'étant comparables avec les lots expropriés c'est-à-dire des places de stationnement à l'extérieur, non couvertes, non sécurisées et situées en zone industrielle.

Concernant l'indemnité principale, la moyenne des sept termes de référence retenus s'établit à 5.597 euros. Compte tenu de la situation géographique en zone d'activité et du nombre de neuf places de stationnement, il est proposé de retenir un prix unitaire de 6.000 euros HT, soit le même prix unitaire que celui fixé par le premier juge.

Concernant l'indemnité pour dépréciation du surplus non exproprié, l'expropriation porte sur des lots de copropriété, divisibles des locaux à usage d'activité et de bureaux. Il ressort des contrats de crédit-bail et de sous-location qu'il s'agit de lots distincts, cessibles indépendamment des autres lots privatifs. En conséquence, il y a lieu de débouter l'appelante de sa demande au titre de la dépréciation du surplus.

Concernant la demande subsidiaire d'indemnité pour perte de commercialité, l'appelante ne verse aux débats aucun élément permettant de justifier que l'expropriation des neuf places de stationnement viendra impacter la commercialité des locaux. Il y a donc lieu de débouter l'appelante de sa demande pour perte de commercialité.

Concernant la demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs, il est produit une annonce consultée le 1er juin 2022 concernant des parkings extérieurs sécurisés sur la commune limitrophe de [Localité 23] qui conforte le prix retenu en première instance, à savoir 7.251,22 euros calculés sur six mois.

Concernant la demande d'indemnité pour diminution de la superficie à louer et du loyer et à titre subsidiaire surseoir à statuer sur cette demande, l'existence de ce préjudice étant une simple hypothèse dont le caractère certain et le lien direct de causalité avec l'expropriation ne sont pas démontrés. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande.

Concernant la demande d'indemnité pour frais de rachat de frais anticipé du bail, l'expropriation est partielle puisqu'elle ne porte que sur neuf places de stationnement. Le contrat de crédit-bail du 17 novembre 2016 prévoit qu'en cas d'expropriation partielle « le bail se poursuivra sur la partie non expropriée », à condition que la portion d'immeuble soit suffisante pour permettre l'exploitation des biens immobiliers donnés à bail, ce qui est le cas en l'espèce puisque la société Etanchisol a manifesté sa volonté de rester dans les lieux. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande.

Concernant, à titre subsidiaire, l'indemnité accessoire pour remboursement de l'impôt sur les sociétés calculé sur l'indemnité d'expropriation, le lien direct du préjudice avec l'expropriation n'est pas démontré s'agissant de l'impôt sur les plus-values immobilières constatées et dû lors de la cession à l'autorité expropriante. La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises que l'impôt au titre de la plus-value réalisée constitue un préjudice indirect (72-70.205, 97-70.018). Aucune indemnité ne peut être allouée, le préjudice fiscal n'étant pas en relation directe avec l'expropriation, mais résultant simplement de l'économie du contrat de crédit-bail. Il est demandé la confirmation du jugement sur ce point.

L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 67.651,22 euros, soit 54.000 euros au titre de l'indemnité principale, 6.400 euros au titre de l'indemnité de remploi, 7.251,22 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

SUR CE, LA COUR :

Sur la recevabilité des conclusions,

Aux termes de l'article R.311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique modifié par l'article 41 du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 en vigueur depuis le 1er septembre 2017, applicable en l'espèce l'appel étant du 29 novembre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions et pièces de la SA Choizel du 13 avril 2022, de IDFM du 6 juillet 2022 et du commissaire du gouvernement du 24 juin 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de la SA Choizel du 10 octobre 2022 sont de pures répliques à celles de IDFM, appelant incident, et du commissaire du gouvernement, et ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux. Elles sont donc recevables au-delà des délais légaux.

Les conclusions hors délai de IDFM du 19 octobre 2022 correspondent à une communication de pièces invoquées dans les premières écritures. Elles sont donc recevables au-delà des délais légaux.

Sur le fond,

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L.321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération ' sous réserve de l'application des articles L.322-3 à L.322-6 dudit code ' leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de la SA Choizel porte sur l'ensemble des dispositions du jugement entrepris. L'appel incident de IDFM porte sur l' indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs. Le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement entrepris.

S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer comme le premier juge au 22 décembre 2020 en application de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption urbain ; cette date correspond à l'affichage en préfecture du plan local d'urbanisme de [Localité 26] approuvé en Conseil territorial de l'EPT [Localité 24] le 15 décembre 2020. À cette date, la parcelle expropriée est située en zone UF, une zone d'activités économiques avec de nombreuses restrictions comme les activités commerciales ou la création de logements qui en sont exclues. Les secteurs « i » situés en bord de Seine correspondent aux espaces soumis à un risque d'inondation.

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, soit le 14 décembre 2021.

Sur l'indemnité principale,

Sur la surface du bien exproprié, comme en première instance, les parties s'accordent pour fixer la superficie de l'emprise à 363 m², sur laquelle sont tracées neuf places de stationnement.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la situation locative, aux termes de l'article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. La société Etanchisol loue et exploite le local d'activités attaché aux places de stationnement expropriées et souhaite se maintenir dans les lieux. L'évaluation par le premier juge en valeur occupée n'est pas contestée par les parties.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la nature du bien, son usage effectif et sa consistance, l'emprise objet de la présente procédure constitue une bande de terrain goudronné sur laquelle sont tracées des places de stationnement le long de la [Adresse 7], correspondant aux lots 403, 404, 405, 407, 408, 409, 413, 414 et 415. L'emprise concerne neuf des quinze places de stationnement situées le long de la [Adresse 7]. Elle est prélevée de la parcelle cadastrée [Cadastre 21] qui supporte un ensemble immobilier à usage d'activités divisé en lots de copropriété.

Sur la méthode d'évaluation, le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adopter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. Les parties s'accordent à retenir la méthode d'évaluation globale par comparaison.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

1/ Les références retenues par le premier juge

Les termes de comparaison produits par les parties et retenus par le premier juge sont listés ci-dessous.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Nombre de places

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Zonage

Observations

DEM1

CG1

15/10/2019

[Adresse 9]

15.000

5.000

UFi

Extérieur

DEM2

CG2

24/12/2018

[Adresse 8]

5.000

Sous-sol

DEM3

CG3

28/10/2019

[Adresse 16]

5.000

Sous-sol

DEM4

CG4

19/07/2019

[Adresse 3]

9.000

Sous-sol

Le premier juge a retenu un prix unitaire de 6.000 euros, soit un total de 54.000 euros pour les neuf places de stationnement.

La SA Choizel critique les quatre références retenues par le premier juge et le rejet de ses propres termes de comparaison. Il convient d'examiner les références des parties produites en cause d'appel.

2/ Les références produites par la SA Choizel

Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par la SA Choizel sont listés dans le tableau ci-dessous.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Nombre de places

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Zonage

Observations

APP1

02/07/2021

[Adresse 13]

15.000

Libre

APP2

09/06/2021

[Adresse 18]

18.000

Libre

APP3

22/06/2021

[Adresse 19]

17.000

Libre

APP4

14/12/2020

[Adresse 2]

19.000

Libre

APP5

21/05/2021

[Adresse 2]

15.000

Libre

APP6

14/12/2021

[Adresse 16]

11.000

Libre

APP7

21/07/2021

[Adresse 14]

50.000

25.000

Libre

APP8

19/11/2021

[Adresse 17]

15.000

Libre

APP9

20/07/2021

[Adresse 11]

12.000

Libre

APP10

21/10/2021

[Adresse 6]

11.500

IDFM critique les termes de comparaison produits par la SA Choizel en qu'ils correspondent tous à des cessions de places de stationnement fermées, situées dans des zones pavillonnaires ou des copropriétés d'habitation, en pleine zone urbaine. Sept des dix termes de comparaison sont situés à [Localité 23]. De plus, les biens expropriés sont situés en zone inondable « UFi » non constructibles.

Le commissaire du gouvernement critique les termes de comparaison produits par la SA Choizel en ce qu'aucune de ces transactions n'est comparable avec les lots expropriés, à savoir des places de stationnement à l'extérieur, non couvertes, non sécurisées et situées en zone industrielle.

La SA Choizel ne conteste pas que ces termes de comparaison correspondent ' d'après les images satellitaires produites par IDFM ' à des cessions de places de stationnement fermées, située dans des zones pavillonnaires ou de copropriétés d'habitation, en zone urbaine. Ils ne sont donc pas comparables avec les lots expropriés, à savoir des places de stationnement à l'extérieur, en zone industrielle. Par ailleurs, l'assertion selon laquelle IDFM aurait consenti une promesse de vente de la place de stationnement correspondant au lot 406 de la même copropriété pour un montant de 12.000 euros n'est corroborée par aucun élément de preuve. En tout état de cause, une promesse de vente ne correspond pas à une mutation effective. Ces termes de comparaison seront donc écartés.

3/ Les références produites par IDFM

Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par IDFM sont listés dans le tableau ci-dessous. Il indique qu'ils sont tous récents et situés à proximité dans des zones d'activités comparables ou dans la même copropriété.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Nombre de places

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Zonage

Observations

INT1

15/10/2019

[Adresse 9]

15.000

5.000

UFi

Extérieur

INT2

24/12/2018

[Adresse 8]

5.000

Sous-sol

INT3

28/10/2019

[Adresse 16]

5.000

Sous-sol

INT4

19/07/2019

[Adresse 3]

9.000

Sous-sol

INT5

02/04/2021

[Adresse 10]

6.000

Extérieur

La SA Choizel critique le terme de comparaison INT1, également produit en première instance, en ce qu'il correspond à la régularisation d'un droit d'usage de fait d'espaces de voirie en droit d'usage privatif. À cette fin, les parties communes ont nécessité des travaux et des frais à la charge de l'acquéreur. Cela explique le prix unitaire faible des trois places de stationnement ainsi créées. La SA Choizel critique le terme de comparaison INT2, également produit en première instance, en ce qu'il correspond à une cession de 2018, trop ancienne pour être comparable en raison de l'évolution rapide du prix du marché. La SA Choizel critique le terme de comparaison INT3, également produit en première instance, en ce qu'il est manifestement sous-évalué au regard d'autres cessions intervenues en 2021 à proximité et des annonces mises en ligne sur le site « seloger.com » pour des places de stationnement situées à [Localité 26]. La SA Choizel critique le terme de comparaison INT5, également produit en première instance, en ce qu'il correspond à une cession intervenue dans un immeuble d'habitation et qu'il n'est pas démontré que la place de stationnement vendue est effectivement située en extérieur.

Le commissaire du gouvernement souscrit aux termes de comparaison produits par IDFM.

S'agissant du terme de comparaison INT1, il n'est pas démontré que le montant de ces travaux et des frais, dont la charge est d'ailleurs quasiment systématiquement à la charge de l'acquéreur, soit de nature à justifier une baisse significative du prix, étant précisé que l'échange de courriels communiqué ne permet pas d'estimer précisément la réduction du prix motivée par les travaux. Surtout, les places de stationnement sont situées en extérieur, dans la même copropriété que les biens expropriés, et ont récemment été vendues en lot. Il n'y a donc pas lieu d'écarter ce terme de comparaison comparable en consistance et en localisation au bien exproprié.

S'agissant du terme de comparaison INT5, il correspond à une place de stationnement en extérieur. En cela, il est comparable au bien exproprié. De plus, aucun élément de preuve ne vient nourrir un doute sur la situation intérieure ou extérieure du bien. Il n'y a donc pas lieu d'écarter ce terme de comparaison comparable en consistance et en localisation au bien exproprié.

Les termes de comparaison INT2, INT3 et INT4 correspondent à des cessions de places de stationnement situées en sous-sol. Ces trois termes de comparaison seront donc écartés.

4/ Les références produites par le commissaire du gouvernement

Les termes de comparaison, avec les références de publication, proposés par le commissaire du gouvernement sont listés dans le tableau ci-dessous.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Nombre de places

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Zonage

Observations

CG1

15/10/2019

[Adresse 9]

15.000

5.000

UFi

Extérieur

CG2

24/12/2018

[Adresse 8]

5.000

Sous-sol

CG3

28/10/2019

[Adresse 16]

5.000

Sous-sol

CG4

19/07/2019

[Adresse 3]

9.000

Sous-sol

CG5

29/11/2019

[Adresse 5]

4.500

Extérieur

Occupé

CG6

11/02/2019

[Adresse 12]

4.681

Extérieur

CG7

02/04/2021

[Adresse 10]

6.000

Extérieur

La SA Choizel critique les termes de comparaison CG1, CG2, CG3, CG4 et CG7, également produits en première instance, dans la mesure où ils sont identiques aux termes de comparaison INT1, INT2, INT3, INT4 et INT5 produits par IDFM. La SA Choizel critique le terme de comparaison CG5 en ce qu'il correspond à une cession de 2019, trop ancienne pour être comparable en raison de l'évolution rapide du prix du marché, et qu'il n'est pas établi que la place de stationnement vendue était effectivement louée. La SA Choizel critique le terme de comparaison CG6 en ce qu'il correspond à une cession de 2019, trop ancienne pour être comparable en raison de l'évolution rapide du prix du marché.

IDFM souscrit aux termes de comparaison CG1, CG2, CG3, CG4 et CG7 produits par le commissaire du gouvernement. Il ne répond pas aux termes de comparaison CG5 et CG6 produits par le commissaire du gouvernement uniquement en cause d'appel.

S'agissant du terme de comparaison CG5, la cession n'est pas ancienne puisqu'elle est intervenue moins de cinq ans avant le jugement . De plus, aucun élément de preuve ne vient nourrir un doute sur la situation locative du bien. Il n'y a donc pas lieu d'écarter ce terme de comparaison comparable en localisation et en consistance au bien exproprié.

S'agissant du terme de comparaison CG6, la cession n'est pas ancienne puisqu'elle est intervenue moins de cinq ans avant le jugement . Il n'y a donc pas lieu d'écarter ce terme de comparaison comparable en localisation et en consistance au bien exproprié.

Les termes de comparaison CG1 et CG7 ont déjà été retenus. Les termes de comparaison CG2, CG3 et CG4 ont déjà été écartés.

La moyenne des quatre références retenues correspond à un prix unitaire de :

(5.000 + 4.500 + 4.681 + 6.000) ÷ 4 = 5.045,25 euros

L'ancienneté des références retenues, trois datant de 2019, le bon emplacement géographique et l'évolution rapide du prix du marché sur la commune de [Localité 26] commandent de majorer le prix unitaire. En conséquence, le prix unitaire sera fixé à 6.000 euros.

L'indemnité principale, en valeur occupée, est donc de :

9 × 6.000 euros = 54.000 euros

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale en valeur occupée à la somme de 54.000 euros.

Sur les indemnités accessoires :

1/ L'indemnité de remploi

L'indemnité de remploi est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 euros

15% de l'indemnité principale entre 5.001 et 15.000 euros

10% de l'indemnité principale sur le surplus

L'indemnité de remploi s'établit en l'espèce à 6.400 euros.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

2/ L'indemnité pour dépréciation du surplus

Le premier juge a débouté la SA Choizel de sa demande au titre de la dépréciation du surplus au motif que l'expropriation ne concerne que certains lots de copropriété, distincts des lots correspondant au local d'activités et aux deux places de stationnement non expropriés, et cessibles indépendamment.

La SA Choizel soutient que l'expropriation prive le local d'activités attenant dont elle est également propriétaire de neuf des onze places de stationnement. De plus, la réduction de la largeur de la voie de desserte, de l'ordre de 2 m, réduit les possibilités de man'uvre,

manutention et stationnement des véhicules utilisés pour l'exploitation du local d'activités. Par ailleurs, les places de stationnement et le local d'activités ont été loués en même temps par la SA Choizel ce qui démontre leur caractère indissociable.

IDFM s'oppose à cette demande. Il considère que l'expropriation n'apportera aucune modification de jouissance ni de nature aux lots non expropriés appartenant à la SA Choizel. De plus, il ne s'agit pas d'une expropriation partielle pouvant ouvrir droit à une indemnisation pour dépréciation du surplus dans la mesure où les lots de copropriété expropriés sont non contigus avec les lots non expropriés.

Le commissaire du gouvernement s'oppose à cette demande. Il observe que l'expropriation porte sur des lots de copropriété divisibles et cessibles indépendamment des autres lots privatifs correspondant au local d'activités.

Une indemnité pour dépréciation du surplus peut être accordée lorsque l'expropriation partielle d'un bien provoque une perte de valeur du surplus non compris dans l'emprise. En l'espèce, les biens expropriés sont des lots de copropriétés. Le local d'activités, bien que loué en même temps que les places de stationnement expropriées, correspond à d'autres lots de copropriétés distincts et cessibles indépendamment des lots expropriés. L'expropriation des places de stationnement ne constitue donc pas une expropriation partielle. Il n'y a donc pas de surplus non compris dans l'emprise. Au surplus, les biens expropriés ne comprennent pas l'emprise au sol, qui elle, appartient au syndicat des copropriétaires et fait l'objet d'une autre procédure d'expropriation.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

3/ L'indemnité pour perte de commercialité

Le premier juge a débouté la SA Choizel de sa demande au titre de la perte de commercialité au motif que celle-ci ne rapporte pas la preuve que l'expropriation viendra impacter la commercialité des locaux, non seulement dans la démonstration du lien de causalité entre l'expropriation et le préjudice, mais aussi dans la justification même de ce préjudice.

La SA Choizel soutient que les lots expropriés sont l'accessoire des lots principaux non-expropriés, lesquels correspondent au local d'activités. L'expropriation des neuf places de stationnement affectées à l'exploitation du local d'activités par la société Etanchisol réduira l'attractivité dudit local d'activités et causera un préjudice à la SA Choizel qu'il convient d'indemniser.

IDFM s'oppose à cette demande. Il considère qu'aucune des pièces produites ne démontre que les places de stationnements seraient l'accessoire du local d'activité et ne justifie l'utilisation de véhicules professionnels par la société Etanchisol. En tout état de cause, il revient à la société Etanchisol de se prévaloir d'une éventuelle perte de commercialité et solliciter des indemnités compensatrices en mettant en demeure l'autorité expropriante.

Le commissaire du gouvernement s'oppose à cette demande. Il considère que la SA Choizel ne verse aux débats aucun élément permettant de justifier que l'expropriation viendra impacter la commercialité du local d'activités.

Bien que les lots expropriés soient effectivement utilisés dans le cadre de l'exploitation du local d'activités par la société Etanchisol, la SA Choizel ne démontre pas que l'expropriation de neuf places de stationnement est de nature à générer une perte de commercialité dudit local d'activités. Au surplus, seul l'exploitant effectif du local d'activités peut se prévaloir d'une éventuelle perte de commercialité, à savoir la société Etanchisol.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

4/ L'indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a partiellement fait droit à la demande de la SA Choizel en retenant le principe d'une indemnité pour perte de revenus locatifs mais pour un montant réduit de 7.251,22 euros, correspondant à la réduction de loyers sollicitée par la société Etanchisol et acceptée par la SA Choizel pour une durée de six mois.

La SA Choizel soutient que le montant de l'indemnité doit être calculé sur une durée d'un an en raison de la pénurie de places de stationnements découvertes dans le secteur et du déséquilibre entre l'offre et la demande. L'unique annonce de vente produite par le commissaire du gouvernement démontre justement la rareté du type de bien recherché. Le montant du loyer utilisé pour le calcul de l'indemnité correspond à la diminution de loyer sollicitée par la société Etanchisol et acceptée par la SA Choizel, soit 14.502,44 euros par an. Ce montant est bien inférieur à celui obtenu en appliquant une diminution de loyer proportionnelle au pourcentage de surface louée expropriée sur la surface totale louée, ce qui justifie la diminution de loyer acceptée d'un commun accord. Par ailleurs, la méthode de calcul proposée par IDFM n'est pas conforme à la jurisprudence applicable en la matière.

IDFM ne conteste pas le principe d'une indemnité pour perte de revenus locatifs mais sollicite que celle-ci soit limitée à six mois de loyers. Il considère que la SA Choizel ne produit aucun élément démontrant sa volonté d'acquérir des biens similaires ou qu'une année serait indispensable afin d'acquérir de tels biens, étant précisé que la SA Choizel est une des dirigeants sociaux de la société Etanchisol et que la parcelle sur laquelle est implanté le local d'activités est majoritairement composée de voiries aisément transformables en places de stationnement. S'agissant du montant du loyer utilisé pour le calcul de l'indemnité, il considère qu'une proposition de réduction de près de 20% du loyer total est excessive. De plus, la SA Choizel est libre de négocier cette proposition de diminution de loyer. Il est proposé de calculer la part des places de stationnement dans le total du loyer versé par la société Etanchisol en fonction des tantièmes de copropriété correspondant à chaque lot. L'expropriation ne concerne que 18 des 415/9370èmes prévus par le contrat de sous-location. Le loyer annuel de 70.000 euros pourra être modifié à la baisse de 18/415 = 4,34% arrondis à 5%, soit 1.750 euros par semestre. Subsidiairement, en retenant que l'emprise d'une place de stationnement mesure environ 10,50 m², il en ressort un ratio d'espace de stationnement par rapport à la surface louée de 14,60%. La baisse de loyer peut alors être estimée à 5.110 euros par semestre.

Le commissaire du gouvernement sollicite la confirmation du jugement entrepris et communique une annonce de vente consultée le 1er juin 2022 concernant des biens similaires.

Selon les usages , le montant de l'indemnité pour perte de revenus locatifs pour des places de stationnement s'établit à six mois de loyers, cette durée étant considérée comme le délai minimal permettant d'accomplir les formalités nécessaires à l'acquisition et la location d'un bien similaire au bien exproprié. Cette durée peut être modulée si l'exproprié justifie de circonstances particulières de nature à allonger le délai de rachat d'un bien similaire. La pénurie de places de stationnement en extérieur à proximité immédiate des biens expropriés invoquée n'est pas démontrée Le montant de l'indemnité sera donc calculé sur une durée de six mois. Pour calculer la perte de revenus locatifs, il convient de déterminer la part des places de stationnement dans le total du loyer annuel versé par la société Etanchisol. Cette dernière a sollicité une diminution de loyer de 1.500 euros par place de stationnement, soit un total de 14.502,44 euros par an après actualisation. Cette diminution a été acceptée par la SA Choizel d'après l'inscription « bon pour accord » figurant sur le document de demande de révision du loyer. Si cette diminution de loyer paraît effectivement élevée en proportion du loyer total, IDFM ne produit aucun élément nourrissant un doute sur la sincérité du document produit par la SA Choizel. Le montant de l'indemnité pour perte de revenus locatifs sera calculé sur la base d'un loyer annuel de 14.502,44 euros. L'indemnité pour perte de revenus locatifs s'élève donc à 7.251,22 euros.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

5/ L'indemnité pour diminution de la superficie à louer et du loyer

Le premier juge a débouté la SA Choizel de sa demande au titre de la diminution de la surface à louer et du loyer au motif que la preuve du caractère certain de ce préjudice et de son lien direct avec l'expropriation n'est pas rapportée.

La SA Choizel sollicite le versement d'une indemnité d'un montant de 43.507,32 euros correspondant aux trois années non indemnisées par l'indemnité pour perte de revenus locatifs sur les quatre années restant à courir du bail, pendant lesquelles la société Etanchisol pourra bénéficier d'une diminution de loyer consécutive à l'expropriation des neuf places de stationnement. Subsidiairement, elle demande le sursis à statuer.

IDFM s'oppose à cette demande. Il considère que cette demande fait doublon avec l'indemnité pour perte de revenus locatifs et que le manque à gagner calculé jusqu'à la fin du contrat de bail fait doublon avec l'indemnité principale. De plus, ce préjudice n'est pas certain de l'aveu même de la SA Choizel qui évoque « l'hypothèse où [elle] ne parviendrait pas à acquérir neuf nouvelles places de stationnement à louer à l'expiration du délai » de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

Le commissaire du gouvernement s'oppose à cette demande. Il considère que l'existence de ce préjudice est une simple hypothèse dont le caractère certain et le lien direct de causalité avec l'expropriation ne sont pas démontrés, au sens de l'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

D'une part, la demande fait double emploi avec la demande d'indemnisation pour perte de revenus locatifs pendant la durée minimale permettant d'accomplir les formalités nécessaires à l'acquisition et la location d'un bien similaire au bien exproprié. D'autre part, la demande fait double emploi avec l'indemnité principale pendant la durée courant de l'expiration du délai pris en compte pour le calcul de l'indemnité pour perte de revenus locatifs jusqu'à la fin du contrat de bail, l'exproprié étant libre de disposer de cette indemnité principale et de procéder à un investissement locatif sur un bien similaire. Au surplus, si la preuve du caractère certain de ce préjudice avait été rapportée par la SA Choizel, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, celui-ci aurait été indemnisé au titre de la perte de revenus locatifs.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

6/ L'indemnité pour frais de rachat anticipé du bail

Le premier juge a débouté la SA Choizel de sa demande au titre des frais de rachat anticipé du bail au motif que les stipulations du contrat de crédit-bail invoquées par le crédit-preneur pour justifier avoir été contraint de demander le rachat anticipé du bail ne sont pas applicables en l'espèce, la société Etanchisol ayant manifesté sa volonté de rester dans les lieux malgré l'expropriation partielle.

La SA Choizel soutient que le rachat anticipé de la portion de l'immeuble non exproprié était la seule option financière raisonnable laissée par l'expropriation partielle. Le principe de la vente était acquis dès le 15 novembre 2021, seules les conditions juridiques de cette vente restant à déterminer. À l'issu de négociations avec la SA Natiocrédibail, les frais de rachat anticipé du crédit-bail ont été ramenés à la somme de 27.560,30 euros.

IDFM s'oppose à cette demande. Le contrat de crédit-bail prévoit que « si l'immeuble est exproprié seulement en partie, le bail se poursuivra sur la partie non expropriée » sauf « si la portion de l'immeuble non exproprié est insuffisante pour permettre l'exploitation des biens immobiliers donnés à bail », auquel cas, le crédit-preneur aura la faculté de demander au crédit-bailleur le rachat de la partie restante de l'immeuble. Or, en l'espèce, les lots non expropriés continueront à être exploités par la société Etanchisol de sorte que la clause du contrat de crédit-bail n'est pas applicable. Aucune stipulation du contrat de crédit-bail ne confère au rachat anticipé un caractère obligatoire. Par ailleurs, il semble que la volonté

du crédit-preneur de procéder au rachat anticipé du bail était antérieure à la procédure d'expropriation au regard des discussions avec le crédit-bailleur, qualifiées de « très avancées » par la SA Choizel en première instance. En tout état de cause, l'acte de rachat anticipé n'a pas été conclu avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation du 23 décembre 2021.

Le commissaire du gouvernement s'oppose à cette demande. Il considère que l'expropriation de neuf places de stationnement n'est pas de nature à rendre à la portion d'immeuble non expropriée insuffisante pour permettre l'exploitation des biens donnés à bail, étant précisé que la société Etanchisol a manifesté sa volonté de rester dans les lieux malgré la procédure d'expropriation.

L'expropriation est bien une expropriation partielle au sens du contrat de crédit-bail malgré la divisibilité des lots de copropriétés expropriés. Il convient donc d'examiner les clauses du contrat de crédit-bail relatives à l'hypothèse d'une expropriation partielle. Le contrat de crédit-bail stipule que « si l'immeuble est exproprié seulement en partie, le bail se poursuivra sur la partie non expropriée » et que « si la portion de l'immeuble non expropriée est insuffisante pour permettre l'exploitation des biens immobiliers donnés à bail, le Preneur aura la faculté de demander au Bailleur ['] soit la résiliation du présent contrat ['] soit le rachat de la partie restante de l'immeuble ». La société Etanchisol a manifesté sa volonté de se maintenir dans les lieux, moyennant une révision du loyer. L'exploitation du local d'activités et des deux places de stationnement non expropriées demeure donc possible malgré l'expropriation. Le rachat anticipé du bail n'est donc pas une conséquence du contrat de crédit-bail qui ne prévoit cette possibilité qu'en cas d'expropriation partielle rendant impossible l'exploitation des biens donnés à bail, mais une décision bilatérale prise en application des principes du consensualisme et de révocation par consentement mutuel. Au surplus, le contrat de crédit-bail prévoit simplement la faculté ' et non l'obligation ' pour le crédit-preneur de demander la résiliation ou le rachat anticipé du bail en cas d'expropriation partielle rendant impossible l'exploitation des biens immobiliers donnés à bail. Les frais de rachat anticipé du bail ne sont donc pas la conséquence directe de l'expropriation. Par suite, ils ne sont pas indemnisables au sens de l'article L.321-1 du code de l'expropriation.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

7/ L'indemnité pour remboursement de l'impôt sur les sociétés calculé sur l'indemnité d'expropriation

Le premier juge a débouté la SA Choizel de sa demande au titre des frais de rachat anticipé du bail.

La SA Choizel abandonne sa demande en cause d'appel.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

L'indemnité totale de dépossession est donc de 67.651,22 euros, se décomposant comme suit :

54.000 euros au titre de l'indemnité principale

6.400 au titre de l'indemnité de remploi

7.251,22 euros au titre de l'indemnité pour pertes de revenus locatifs

Le jugement sera confirmé en ce sens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile,

L'équité commande de débouter la SA Choizel de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 2.000 euros à IDFM.

Sur les dépens,

il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance qui sont à la charge de l'expropriant en application de l'article L 312-1 du code de l'expropriation.

La SA Choizel perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort à l'égard de la SA Choizel, d'IDFM et du commissaire du gouvernement et par défaut à l'égard de la SA Natiocrédibail.

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris ;

Condamne la SA Choizel à verser la somme de 2.000 euros à IDFM au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA Choizel aux dépens d'appel .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 16 février 2023, 22/01033

Synthèse

Origine de la décision