RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2023
(n° , 21 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17442 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEN37
Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 31 Août 2021 par le tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 21/00003
APPELANTE
SCI [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 23]
représentée par Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1098
INTIMÉS
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Localité 24]
représentée par Madame [N] [S], en vertu d'un pouvoir général
ETABLISSEMENT PUBLIC ILE-DE-FRANCE MOBILITES (IDFM)
[Adresse 11]
[Localité 29]
représenté par Me Jonathan AZOGUI, SENSEI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Valérie MORLET, Conseillère
Madame Valérie GEORGET, Conseillère
Greffier : Madame Dominique CARMENT, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président, et par Dorothée RABITA, greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * * *
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Dans le cadre de l'aménagement d'une voie de bus en site propre « T Zen 5 » dans les villes de [Localité 31] et de [Localité 26] dont Ile-de-France Mobilités (IDFM) est le maître d'ouvrage, une enquête préalable a été menée du 30 mai 2016 au 30 juin 2016 conformément à un arrêté inter- préfectoral du 11 mai 2016.
Une enquête parcellaire a également été effectuée du 2 au 19 décembre 2019.
Par arrêté inter-préfectoral du 16 décembre 2016, prorogé le 5 octobre 2021, le projet « T Zen 5 » a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit du Syndicat des transports d'Ile-de-France (STIF), désormais dénommé Ile-de-France Mobilités (IDFM), en vue de la réalisation d'une voie de bus.
Au terme d'un arrêté préfectoral du 16 octobre 2020, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation du projet « T Zen 5 » et situés sur la ville de [Localité 31] ont été déclarés cessibles au profit de IDFM, parmi lesquels la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 7] d'une superficie de 1.111 m².
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 7 mai 2021.
La parcelle cadastrée G n°[Cadastre 7] est issue d'une division parcellaire intervenue le 24 juillet 2020 sur la parcelle G n°[Cadastre 16] d'une superficie de 10.215 m² en raison du projet « T Zen 5 ». Elle est située en zone « UFi », ce qui signifie qu'elle est soumise à risque d'inondation. Elle est située en bordure de Seine.
Est notamment concernée par l'opération, la SCI du [Adresse 2], en tant que propriétaire d'un terrain situé sur la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 7]. La SCI du [Adresse 2] est également propriétaire de la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 8], d'une superficie de 9.104 m².
Faute d'accord sur l'indemnisation, IDFM a saisi le juge de l'expropriation de Créteil par un mémoire visé au greffe le 4 janvier 2021.
Par un jugement du 31 août 2021, après transport sur les lieux le 23 mars 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a :
Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 23 mars 2021 ;
Fixé la date de référence au 22 décembre 2020 en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme ;
Fixé l'indemnité due par Ile-de-France Mobilités (IDFM) à la SCI du [Adresse 2] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 28] correspondant à la parcelle cadastrée section G n°[Cadastre 7], d'une superficie de 1.111 m², à la somme de 288.905 euros ;
Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :
254.641 euros au titre de l'indemnité principale
( 1111 m² X 229, 20 euros/m²),
26.464 euros au titre de l'indemnité de remploi,
7.800 euros au titre de l'indemnité pour déplacement du totem ;
Débouté la SCI du [Adresse 2] de sa demande d'indemnisation pour dépréciation du surplus ;
Condamné Ile-de-France Mobilités (IDFM) à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné Ile-de-France Mobilités (IDFM) aux dépens ;
Rejeté toutes les autres demandes des parties.
La SCI du [Adresse 2] a interjeté appel du jugement le 5 octobre 2021 sur les indemnités principales et de remploi et sur le débouté de l'indemnité au titre de la dépréciation du surplus.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ déposées au greffe par la SCI du [Adresse 2], le 5 janvier 2022, notifiées le 6 janvier 2022 (AR intimé le 07 janvier 2022 et AR CG vierge), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Confirmer partiellement le jugement en ce qu'il a condamné IDFM à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et fixé l'indemnité pour déplacement du totem à la somme de 7.800 euros ;
Déclarer la SCI du 100 avenue de la Résistance recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit, infirmer partiellement le jugement de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil du 31 août 2021 ;
Statuant à nouveau,
Constater que le premier juge n'a pas tiré les conséquences utiles sur la valeur du prix du m² de terrain compte tenu des éléments de comparaison auxquels il a été expressément fait référence par les parties dans le cadre de la première instance démontrant que la valeur du terrain est supérieure à la somme de 229,20 euros/m² retenue par le premier juge ;
Constater que la suppression de la bande de terrain sur le [Adresse 28] entraîne directement la dépréciation de la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 8] sise [Adresse 18] ;
Recalculer le montant de l'indemnité de remploi en fonction de l'indemnité principale qui sera allouée par la cour d'appel ;
En conséquence,
Fixer l'indemnité à valoir à la SCI du [Adresse 2] du fait de l'expropriation de la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 7] d'une superficie de 1.111 m² sise [Adresse 28] aux sommes suivantes :
999.900 euros au titre de l'indemnité principale,
100.990 euros au titre de l'indemnité de remploi,
7.800 euros au titre de l'indemnité pour déplacement du totem,
800.000 euros au titre de l'indemnité pour dépréciation du surplus,
(soit une indemnité totale de 1.908.690 euros)
8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 24 février 2022, l'appelant a adressé une pièce complémentaire N°22 notifiée le 25 février 2022 (AR du 28 février 2022).
2/ adressées au greffe par la SCI du [Adresse 2], le 30 juin 2022, notifiées le 4 juillet 2022 (AR intimé le 6 juillet 2022 et AR CG le 5 juillet 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Débouter IDFM de sa demande de caducité de la déclaration d'appel du 5 janvier 2022 ;
Débouter IDFM de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel ;
Réformer le jugement en ce qu'il fixe l'indemnité principale à 254.641 euros, l'indemnité de remploi à 8.840 euros, l'indemnité pour déplacement du totem à 7.800 euros, débouté la SCI du [Adresse 2] de sa demande au titre de l'indemnité pour dépréciation du surplus, condamné IDFM au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Confirmer partiellement le jugement en ce qu'il a condamnée IDFM à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et fixé l'indemnité pour déplacement du totem à 7.800 euros ;
Déclarer la SCI du 100 avenue de la Résistance recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit, infirmer partiellement le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil du 31 août 2021 ;
Statuant à nouveau,
Constater que le premier juge n'a pas tiré les conséquences utiles sur la valeur du prix du m² de terrain compte tenu des éléments de comparaison auxquels il a été expressément fait référence par les parties dans le cadre de la première instance démontrant que la valeur du terrain est supérieure à la somme de 229,20 euros par m² retenue par le premier juge ;
Constater que la suppression de la bande de terrain sur le [Adresse 28] entraîne directement la dépréciation de la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 8] sise [Adresse 18] ;
Recalculer le montant de l'indemnité de remploi en fonction de l'indemnité principale qui sera allouée par la cour d'appel ;
En conséquence,
Fixer l'indemnité à valoir à la SCI du [Adresse 2] du fait de l'expropriation de la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 7] d'une superficie de 1.111 m² sise [Adresse 28] aux sommes suivantes :
999.900 euros au titre de l'indemnité principale,
100.990 euros au titre de l'indemnité de remploi,
7.800 euros au titre de l'indemnité pour déplacement du totem,
800.000 euros au titre de l'indemnité pour dépréciation du surplus,
Une somme correspondant à un devis à produire au titre de l'indemnité pour travaux pour reprise de la rampe d'accès et du remblai
(soit une indemnité totale de 1.908.690 euros à parfaire)
8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner IDFM aux entiers dépens de l'instance d'appel.
3/ adressée au greffe par IDFM, intimé, formant appel incident, le 5 avril 2022, notifiées le 6 avril 2022 (AR appelant le 7 avril 2022 et AR CG le 7 avril 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
A titre liminaire,
Prononcer la caducité de la déclaration d'appel dès lors que l'appelant n'a pas
mentionné dans le dispositif de ses conclusions les « chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement » en application des articles 542 et 954 du code de procédure civile ;
Constater l'extinction de l'instance ;
A défaut et à titre principal en cas de rejet de la demande de caducité de l'appel,
Confirmer le jugement dans toutes ses dispositions dès lors que l'appelant n'a pas mentionné dans le dispositif de ses conclusions les « chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement » en application des articles 542 et 954 du code de procédure civile ;
A défaut et à titre subsidiaire en cas de rejet de la demande de caducité de l'appel et de confirmation intégrale du jugement,
Recevoir IDFM dans son appel incident ;
Infirmer le jugement en tant qu'il a fixé l'indemnité principale à 254.641 euros, l'indemnité de remploi à 8.840 euros, l'indemnité pour déplacement du totem à 7.800 euros, condamné IDFM au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Confirmer le jugement en tant qu'il a débouté l'exproprié de sa demande d'indemnisation pour dépréciation du surplus ;
Fixer à la somme de 200.536 euros, l'indemnité d'expropriation en valeur libre due à la SCI du [Adresse 2] pour la dépossession du bien cadastré section G n°[Cadastre 7] sis [Adresse 28], décomposée comme suit :
177.760 euros au titre de l'indemnité principale (1111m² X 160 euros/m²),
18.776 euros au titre de l'indemnité de remploi,
4.000 euros au titre de l'indemnité pour remplacement du totem ;
Débouter la SCI du 100 avenue de la Résistance de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel et notamment l'indemnité pour dépréciation du surplus ;
En tout état de cause,
Condamner la SCI du [Adresse 2] à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens de l'instance d'appel.
4/ adressée au greffe par IDFM, intimé, formant appel incident, le 18 juillet 2022, notifiées le 19 juillet 2022 (AR appelant le 20 juillet 2022 et AR CG le 21 juillet 2022), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :
A titre liminaire,
Déclarer partiellement irrecevable les conclusions n°2 de l'appelante notifiées le 6 juillet 2022 - et les pièces n°23 et 24 - en tant qu'elles formulent des demandes nouvelles et non chiffrées (« travaux de reprise de la rampe d'accès et du remblai ») sollicitées au-delà du délai de 3 mois ;
A titre principal,
Recevoir IDFM dans son appel incident ;
Infirmer en tant qu'il a fixé l'indemnité principale à 254.641 euros, l'indemnité de remploi à 8.840 euros, l'indemnité pour déplacement du totem à 7.800 euros, condamné IDFM au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Confirmer le jugement en tant qu'il a débouté l'exproprié de sa demande d'indemnisation pour dépréciation du surplus ;
FIXER à 200.536 euros, l'indemnité d'expropriation en valeur libre due à la SCI du [Adresse 2] pour la dépossession du bien cadastré section G n°[Cadastre 7] sis [Adresse 28], décomposée comme suit :
177.760 euros au titre de l'indemnité principale,
18.776 euros au titre de l'indemnité de remploi,
4.000 euros au titre de l'indemnité pour remplacement du totem ;
Débouter la SCI du 100 avenue de la Résistance de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel et notamment l'indemnité pour dépréciation du surplus et travaux de reprise de la rampe d'accès et du remblai ;
En tout état de cause,
Condamner la SCI du [Adresse 2] à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens de l'instance d'appel.
5/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement le 23 février 2022, notifiées le 25 février 2022 (AR appelant le 28 février 2022 & AR intimé le 28 février 2022), aux termes desquelles, il forme appel incident et demande à la cour de :
Fixer à la somme de 216.557 euros l'indemnité d'expropriation due à la SCI du [Adresse 2] pour la dépossession du bien cadastré section G n°[Cadastre 7] sis [Adresse 28], décomposée comme suit :
188.870 euros au titre de l'indemnité principale (1111 m² X 170 euros/m²),
19.887 euros au titre de l'indemnité de remploi,
7.800 euros au titre de l'indemnité pour remplacement du totem.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
La SCI du [Adresse 2] fait valoir que :
Concernant la date de référence, il résulte des articles L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-6 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée à la date d'affichage en préfecture du plan local d'urbanisme de [Localité 31], à savoir le 22 décembre 2020.
Elle critique des termes de référence retenus par le premier juge et indique que des termes ont été écartés par celui-ci pour de mauvaises raisons ;
Concernant la valeur vénale du terrain, la moyenne des 9 termes de comparaison proposés s'établit à 861 euros/m². Compte tenu de divers facteurs valorisants, il est proposé de retenir une valeur de 900 euros /m².
Concernant l'indemnité pour dépréciation du surplus, l'expropriation cause un préjudice direct, matériel et certain en ce que la suppression d'une superficie de terrain de 1.111 m² sur un total de 10.215 m² que constituait la parcelle G n°[Cadastre 16] avant sa division en deux parcelles G n°[Cadastre 7] et G n°[Cadastre 8], réduit automatiquement la possibilité de construction qui s'établit à 888 m² conformément au plan local d'urbanisme qui limite à 80% l'emprise au sol maximale des constructions sur la parcelle. La dépréciation de la parcelle G n°[Cadastre 8] s'élève donc, sur la base d'un prix unitaire de 900 euros /m², à 799.200 euros, arrondi à 800.000 euros.
Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci doit être fixée à 100.990 euros en application de la formule suivante : 20% du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 10.000 euros.
Concernant l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu du fait que pour préserver ses droits légitimes, elle a dû se faire assister d'un conseil spécialisé en matière d'expropriation, elle est fondée à réclamer une indemnité de 8.000 euros.
La SCI du [Adresse 2] fait valoir dans un second jeu de conclusions que :
La demande de caducité de la déclaration d'appel pour absence de mention des chefs du jugement dont il est demandé la réformation ou l'infirmation doit être rejetée conformément à un arrêt de principe de la Cour de cassation du 3 mars 2022
(20-20.017).
La situation en zone inondable de la parcelle n'exclut pas sa constructibilité. La valeur du terrain ne doit pas être évaluée en fonction de la constructibilité de la parcelle expropriée mais par rapport à l'unité foncière que constituait la parcelle G n°[Cadastre 16]. Ainsi, la forme longitudinale de la parcelle G n°[Cadastre 7] ne peut pas être opposée à l'exproprié pour démontrer une faible constructibilité du terrain de nature à en diminuer la valeur. Il en va de même pour l'emplacement réservé au bénéfice d'IDFM par le plan local d'urbanisme qui ne doit pas être pris en considération dans l'évaluation de la valeur du terrain conformément aux dispositions de l'article L.322-6 du code de l'expropriation. La parcelle G n°[Cadastre 8] n'est pas « extrêmement construite » mais peut au contraire faire l'objet d'une extension, la construction existante étant un bâtiment R+2.
La survenance d'un fait nouveau, à savoir la nécessité d'effectuer des travaux de reprise de la rampe d'accès et du remblai de la parcelle G n°[Cadastre 8] connue depuis la réception d'un courriel du 22 juin 2022 (Pièce 24A), permet de soumettre à la cour d'appel une prétention nouvelle sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile. Le coût de ces travaux doit être pris en charge par l'expropriant.
IDFM rétorque que :
A titre liminaire,
L'appelant sollicite l'infirmation du jugement sans jamais indiquer les chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement. Or, cette mention est prescrite à peine de confirmation du jugement, sauf la possibilité pour la cour d'appel de relever d'office la caducité de la déclaration d'appel en vertu de l'article 914 du code de procédure civile, d'après plusieurs arrêts de la Cour de cassation. (18-23.626 ; 20-17.263 ; 19-22.316 ; 20-16.746 ; 20-15.757)
A titre principal,
Pour les mêmes motifs, si la cour d'appel ne relève pas la caducité de l'appel, elle ne pourra que confirmer le jugement dans toutes ses dispositions.
A titre subsidiaire,
Concernant la consistance et l'état du bien, la parcelle G n°[Cadastre 7] a une superficie de 1.111 m² et est en majorité recouverte d'herbe. Elle est séparée du bâtiment construit sur la parcelle G n°[Cadastre 8] par une clôture grillagée de sorte qu'elle ne peut pas être utilisée pour des emplacements de parking extérieurs.
Concernant la date de référence et la date d'évaluation des biens, la première doit être fixée à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plan local d'urbanisme révisé le 15 décembre 2020, à savoir le 22 décembre 2020, conformément aux articles L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-6 du code de l'urbanisme, la seconde doit être fixée à la date de la décision de première instance, à savoir le 31 août 2021, conformément à l'article L.322-1 du code de l'expropriation.
Concernant la constructibilité de la parcelle expropriée, celle-ci se situe en zone inondable et est grevée d'un emplacement réservé au bénéfice d'IDFM pour voirie. De plus, la forme longitudinale de la parcelle expropriée exclut toute possibilité d'édification d'un bâtiment. En tout état de cause, d'après un arrêt de la cour d'appel de Paris du 30 septembre 2021 (RG n°20/09140), dans le cadre d'une emprise partielle, la qualification du terrain doit correspondre à la totalité de la parcelle partiellement expropriée. Or, la parcelle G n°[Cadastre 16] était rigoureusement inconstructible au regard des deux bâtiments implantés sur l'ensemble de la largeur de l'emprise.
Concernant la situation locative, l'expropriation de la parcelle G n°[Cadastre 7] ne nécessite pas l'éviction du preneur à bail du bâtiment construit sur la parcelle G n°[Cadastre 8]. Dès lors, le bien sera évalué en valeur libre d'occupation.
Concernant l'indemnité principale, la moyenne des 8 termes de comparaison proposés s'établit à 141 euros/m². Compte tenu de l'encombrement de la parcelle G n°[Cadastre 16] et de la largeur de la parcelle G n°[Cadastre 7], il est proposé de retenir un abattement pour inconstructibilité d'un minimum de 40%. Compte tenu du caractère inondable du terrain, de la présence de locaux d'activité à proximité et d'un emplacement réservé, il est proposé de retenir une valeur de 160 euros/m². Le calcul de l'indemnité de dépossession, aboutit à une somme de 177.760 euros.
Concernant l'indemnité de remploi, il convient de la calculer selon la jurisprudence habituelle : 20% jusqu'à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 10.000 euros, soit en l'espèce 18.776 euros.
Concernant l'indemnité pour dépréciation du surplus, la demande de l'exproprié porte sur la perte de constructibilité alléguée de la parcelle G n°[Cadastre 7], laquelle est déjà indemnisée dans le cadre de l'indemnité principale. L'exproprié ne démontre pas une éventuelle perte de valeur de la parcelle G n°[Cadastre 8] dont la constructibilité n'est pas démontrée et la valeur n'est pas chiffrée. La valeur vénale de la parcelle G n°[Cadastre 8] demeure donc parfaitement inchangée.
Concernant l'indemnité pour déplacement du totem, il ne peut être fait droit à cette demande dans la mesure où l'exproprié n'a fourni aucun devis en cause d'appel. Au surplus, le devis produit en première instance était lacunaire et ne permettait pas d'assurer de la sincérité de son rédacteur. L'indemnité pour déplacement du totem devra être ramenée à une juste valeur, soit 4.000 euros TTC.
Concernant les frais irrépétibles et les dépens, n'étant manifestement pas la partie perdante et ayant été contraint d'exposer des frais pour sa défense en cause d'appel, IDFM est bien fondé à solliciter la condamnation de l'appelant à lui verser 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation de l'appelant aux entiers dépens de l'instance d'appel.
IDFM rétorque dans un second jeu de conclusions que :
La demande de caducité de la déclaration d'appel est abandonnée.
A titre liminaire,
Concernant l'indemnisation de la reprise de la rampe d'accès et du remblai, cette demande est nouvelle et n'a pas été sollicitée par l'appelant dans le délai de trois mois suivant sa déclaration d'appel. Elle est donc irrecevable. En tout état de cause, les demandes ne sont ni chiffrées, ni en lien avec la procédure d'expropriation de sorte qu'elles doivent être écartées.
Concernant les pièces n°23 et 24 (Pièce 23A, Pièce 24A), celles-ci ont été produites au-delà du délai de trois mois pour conclure. N'étant pas liées à l'appel incident d'IDFM ou du commissaire du gouvernement, elles doivent donc être jugées irrecevables et écartées des débats.
Le commissaire du gouvernement conclut que :
Concernant la description de la parcelle, celle-ci est constituée d'une bande de terre non bâtie. Le bien est libre d'occupation.
Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-6 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée à la date d'affichage en préfecture du plan local d'urbanisme de [Localité 31], à savoir le 22 décembre 2020.
Concernant la réglementation d'urbanisme, la parcelle G n°[Cadastre 7] est située en zone inondable.
Concernant la valeur du terrain, le terrain doit être comparé à des cessions d'immeuble de terrain à bâtir en zone cadastrale « UFi » et « UP2i ». La moyenne des 8 termes de comparaison proposés s'établit à 199 euros/m². Compte tenu de la configuration du terrain non aménagé, en dehors du site et de la proximité de la parcelle des bords de Seine, il est proposé de retenir une valeur de 170 euros/m².
Concernant l'indemnité pour dépréciation du surplus, l'exproprié ne démontre pas lelien direct, matériel et certain entre son préjudice allégué et l'expropriation de la parcelle G n°[Cadastre 7].
Concernant l'indemnité principale, la méthode d'évaluation globale par comparaison aboutit à un montant de 188.870 euros.
Concernant l'indemnité pour déplacement du totem, il y a lieu de retenir la somme de 7.800 euros.
Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci doit être fixée à 19.887 euros en application de la formule suivante : 20% du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 10.000 euros.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions :
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 5 octobre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SCI de la Résistance du 5 janvier 2022, d'IDFM du 5 avril 2022 et du commissaire du gouvernement du 23 février 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
La pièce N°22 adressée hors le 24 février 2022 par la SCI de la Résistance est recevable, puisque l'appelant en fait état dans ses conclusions déposées dans le délai légal.
Les conclusions de la SCI de la Résistance hors délai du 30 juin 2022 sont en réplique à la demande d'IDFM de caducité de la déclaration d'appel. Celles-ci sont donc recevables sur ce point.
Les conclusions hors délai d'IDFM du 18 juillet 2022 soulevant l'irrecevabilité partielle des conclusions de l'appelant sont recevables en ce qu'elle abandonne sa demande de caducité, mais sollicite néanmoins l'irrecevabilité partielle du mémoire en réplique de l'appelante qui formule des demandes nouvelles et produit trois pièces dont deux seront jugées irrecevevables ; elle indique en effet que la demande concernant la reprise de la rampe d'accès et du remblai est irrecevable car nouvelle et non chiffrée.
La SCI de la Résistance rétorque dans son mémoire hors délai du 30 juin 2022, recevable étant en réplique que cette demande est recevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, car il s'agit d'un fait nouveau postérieur à la date de dépôt de son premier mémoire.
Celle- ci se fonde pour justifier cette demande sur l'article 564 du code de procédure civile s'agissant d'un fait nouveau postérieur à la date de dépôt du premier mémoire d'appel, en produisant des devis de l'entreprise LIPPI du 20 mai 2022 (pièce N°25) et de l'entreprise EREMM du 11 avril 2022 (pièce N°27) soit un coût de 34362 euros TTC. Elle ajoute qu'un devis complémentaire sera produit ultérieurement pour l'alimentation électrique, le creusement d 'une tranchée et le muret de soutènement, si IDFM n'accepte pas de prendre en charge ces travaux.
La SCI de la Résistance fonde sa demande nouvelle formulée hors délai par un rendez vous avec les entrepreneurs en vue d'implanter une nouvelle clôture (pièce N°24 mail du 26 avril 2022).
Il n'est pas démontré que cette nouvelle demande, qui se fonde sur des dommages de travaux publics qui en outre n'est pas de la compétence du juge judiciaire, concerne des faits nouveaux apparus après le délai légal, puisque la SCI le Port à l'Anglais ne se prévaut que de son propre mail.
En conséquence, cette demande nouvelle formée hors délai et les pièces à l'appui (N°24, 25 et 27) seront déclarées irrecevables.
La pièce N°22 correspondant à de la jurisprudence et la pièce N°23 correspondant à un acte de vente du 17 septembre 2021 déjà évoqué dans les conclusions précédentes seront déclarées recevable.
- sur la caducité de l'appel
La cour constate que dans ses conclusions du 18 juillet 2022, et au regard de la nouvelle jurisprudence de la cour de cassation du 3 mars 2022 pourvoi N°20620017, IDFM abandonne sa demande de caducité de la déclaration d'appel formulée dans ses premières écritures .
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de la SCI du [Adresse 2] porte sur le montant de l'indemnité principale, et donc sur le montant de l'indemnité de remploi, sur l'indemnité pour dépréciation du surplus, l'appel incident d'IDFM concerne également le montant de l'indemnité principale et donc de l'indemnité de remploi, ainsi que sur le montant de l'indemnité pour déplacement du totem.
S'agissant de la date de référence, qui n'est pas discutée par les parties, le premier juge l'a fixé au 20 décembre 2020 en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme.
En effet, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain et le PLU de Vitry Sur Seine vu pour approbation en Conseil Territorial de l'EPT Grand- Orly Seine Bièvre le 15 décembre 2020 a été affiché en préfecture le 22 décembre 2020.
S'agissant des données d'urbanisme, à cette date la parcelle G N°[Cadastre 7] est située en zone UFI.
Les secteurs indicés « I » situés en bord de Seine, correspondent aux espaces soumis à des risques d'inondation.
La SCI de la Résistance indique que la définition du risque d'inondation figure au titre du règlement : « risque d'inondation : secteurs « I» : les quartiers inondables sont identifiés au plan de zonage par un indice « I » ajouté au cycle de chaque zone concernée. Tout projet d'occupation ou d'utilisation du sol doit respecter les dispositions du plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de la Marne et de la Seine, tel qu'il figure dans les annexes du PLU, ainsi que les dispositions du règlement de chaque zone » (pièce numéro 4) ; le PPRI, classe la parcelle concernée par l'expropriation dans la zone violet foncé correspondant à une zone urbaine intense avec Aléas forts (submersion $gt;1 m) ; la seule interdiction résultant de la situation du bien en zone violette du PPRI concerne la construction de sous-sol où le changement d'affectation des locaux situés en sous-sol pour un usage autre que le stationnement (pièce numéro 5) ; toutes les constructions nouvelles ou extension doivent respecter les conditions prévues par le règlement liées notamment au respect des cotes des Plus Hautes Eaux Connues(PHEC) et à l'emploi de matériaux insensibles à l'eau ; cette situation d'urbanisme d'emplacement dans une zone inondable n'y empêche donc aucunement la construction de bâti contrairement aux allégations d' IDFM ; s'agissant des servitudes d'utilité publique, le terrain est frappé par un emplacement réservé (pièce numéro 7) : numéro ST1 au bénéfice d'IDF mobilité.
Il résulte de ces règles d'urbanisme une constructibilité potentielle maximale à la date de référence comme suit :
-possibilités de construction : la construction d'immeubles d'activités de services autorisés. La construction destinée à l'habitation est interdite.
Emprise au sol : 80 % maximum
-hauteur des constructions : 25 m au maximum soit R+6
il pourrait donc être construit sur le terrain d'assiette de 1111 m² :
(1111 m² X 80 %) X 7 niveaux(R+6)= 6221, 60 m² de surface de plancher d'un immeuble d'activités de services, ce qui correspond à un COS de 6.
IDFM rétorque qu'elle peine à comprendre comment un permis de construire pourrait être délivré pour un tel bâtiment en zone inondable, zone UFi et en bordure de voirie et surtout pour une bande longitudinale dont la largeur ne permet l'édification d'aucun bâtiment ; en tout état de cause, l'emprise au sol des constructions s'apprécie au regard de l'ensemble de la parcelle mère objet de l'expropriation ; la parcelle originelle cadastrée section G numéro [Cadastre 15] d'une superficie de 4789 m² est extrêmement bâtie comme l'indique le plan cadastral et au regard de l'implantation du bâti formant deux immeubles sur l'ensemble de l'argent l'emprise, le reliquat exproprié, comme le reliquat de l'exproprié, sont en tout état de cause rigoureusement inconstructibles.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un terrain correspondant à la parcelle cadastrée G N°[Cadastre 7], d'une superficie de 1111 m².
De forme rectangulaire, elle constitue une bande de terre non bâtie, située le long du [Adresse 28] et bordant la parcelle G N°[Cadastre 8].
Le terrain est en majorité recouvert d'herbe. Il comprend deux accès à la parcelle G [Cadastre 8], matérialisés par deux allées goudronnées.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport du 23 mars 2021 et aux photographies annexées.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 31 août 2021.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
La superficie de la parcelle de 1111 m² n'est pas discutée par les parties.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
2° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Le premier juge indique qu'il ressort des photos annexées au procès verbal de transport sur les lieux du 23 mars 2021, que le terrain objet de l'expropriation est situé à l'extérieur de la clôture délimitant le site d'exploitation.
L'évaluation par le premier juge en valeur libre n'est pas contestée par les parties.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
3° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
4° Sur les références des parties
Après examen des références des parties, le premier juge a retenu la moyenne de quatre références de 229,2 euros/m².
La SCI de la Résistance demande de retenir une valeur de 900 euros/m², en soulignant :
une bonne situation de la parcelle proche de [Localité 29] ;
une vaste emprise foncière ;
une bonne configuration de la parcelle,
une parcelle viabilisée ;
une situation en zone UF parfaitement adaptée à l'usage de l'activité qui y
est exploitée ;
l'absence d'incidence de la situation en zone inondable pour exercer l'activité exploitée
et construire en sous-sol.
IDFM propose une valeur de 160 euros/m² et le commissaire du gouvernement de 170 euros/m².
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :
a) Les références de la SCI de la Résistance
En première instance, la SCI de la Résistance a proposé cinquante termes.
En appel, elle critique le premier juge pour avoir écarté les termes suivants dont les références cadastrales et les références de publication figurent dans le tableau de première instance, pour lesquelles elle produit l'acte de vente :
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
observations
T1
02/10/19
[Adresse 17]
300
240000
800
UCi
Pièce N°9
T2
18/07/18
[Adresse 13]
363
562333,04
1549,13
UP4
Pièce N°11
T3
06/09/19
[Adresse 19]
143
98000
685,31
UC
Pièce N°16
T4
28/11/18
[Adresse 22]
459
285274,01
621,51
UB
Pièce N°17
T5
14/11/18
[Adresse 4]
173
185000
1069,36
UC
Pièce N°10
Pour le terme T1, la SCI de la Résistance indique que les parcelles ne supportaient qu'un garage à démolir à partir de la division d'une parcelle plus importante et peuvent donc être considérées comme terrain à bâtir et non comme un terrain bâti, l'acte faisait état d'un permis de construire accordé pour des maisons individuelles et l'acte faisait état d'une servitude de vue empêchant les constructions envisagées de dépasser une hauteur de 7 m (R+1).
Ce bien partiellement bâti, est située en zone urbaine UCi, soit une zone d'habitat situé en zone bleue du PPRI.
Il ressort de l'acte de vente qu'un permis de construire a été délivré sur ce bien pour la construction de maisons individuelles en zone UCI ; la consistance de ce bien n'est pas comparable avec le bien exproprié, qui est situé en zone industrielle UFi dans lequel la construction à vocation d'habitat est interdite.
Ce terme non comparable sera donc écarté.
Pour le terme T2, la SCI de la Résistance indique que les parcelles vendues étaient bien des terrains à bâtir, que la zone d'urbanisme UP 4 est une zone correspondant au secteur opérationnel de la Zac Rouget de Lisle, comparable à la zone UP 2, secteur qui était reconnu comme une zone similaire à la zone UF par le commissaire du gouvernement dans ses conclusions, que les règles d'urbanisme applicables en zone classée UP2 et UP4 sont presque identiques en termes de destination autorisant notamment les constructions à destination de commerce de gros et d'industrie ainsi qu'en termes de volumétrie, d'implantation des constructions (pièce numéro 12).
Cependant, le terme T2, se trouve dans une zone d'habitation non inondable.
En outre, comme l'indique IDFM ce qui n'est pas contesté par la SCI de la Résistance, la zone UP2 et la zone UP 4 ne sont pas comparables dès lors que la zone UP2 est une zone de projet
à vocation d'équipement public (Gare [27]) contrairement à la zone UP4 qui accueillait la Zac Rouget de Lisle et la construction de logements ;
les photos produites par IDFM démontrent qu'il s'agit de constructions à destination d'habitation. Ce terme non comparable sera donc écarté.
Pour le terme T3, la SCI de la Résistance indique que la parcelle vendue est un terrain sur lequel existait un débarras transformé en chambre sans avoir obtenu d'autorisation administrative et un mobil home (pièce numéro 16) destiné à la démolition ; cette parcelle pouvait donc être considérée comme terrain à bâtir et non comme un terrain bâti, même si la construction à venir était très incertaine car conditionnée à la régularisation du changement d'usage autorisé ; la parcelle se situe en zone urbanisme UC qui est une zone de quartiers résidentiels à dominante pavillonnaire, toutefois les règles d'urbanisme applicables aux deux zone classées UF ou UC sont presque identiques sauf que la zone UC n'autorise pas la destination de commerce de gros.
Cependant, le terme T3 correspond comme l'indique l'acte de vente à un bien bâti à usage d'habitation ; en outre, il est situé en zone UC, soit une zone inondable dans laquelle la construction à destination d'habitat est permise, contrairement au bien exproprié.
Ce terme non comparable sera donc écarté.
Pour le terme T4, la SCI de la Résistance indique qu'il s'agit d'une vente entre deux personnes publiques, le syndicat mixte d'action foncière du département du Val-de-Marne (SAF94) et la commune de Vitry-sur-Seine pour les parcelles vendues qui sont bien des terrains à bâtir ; le fait que la zone d'urbanisme soit différente, à savoir la zone UB, correspondant à un quartier mixte situé en entrée de ville autour des grands axes n'empêche aucunement la comparaison sachant qu'il s'agit également d'une zone inondable (pièce numéro 17) ; en outre, les règles d'urbanisme applicables à la zone UB ne sont pas différentes de celles applicables en zone UF en terme de volumétrie, d'implantation des constructions, la différence essentielle étant la destination mixte, d'habitation et commerce de détail est de la zone UF (pièce numéro 18).
Cependant, le terme T4 correspond à un bien situé en zone UB, soit un quartier mixte en entrée de ville, en pleine zone pavillonnaire et à plus de 4 kms du bien exproprié.
Ce terme non comparable en consistance et en localisation sera donc écarté.
Pour le terme T5, la SCI de la Résistance indique qu'il s'agit d'une vente entre personnes privées, la parcelle vendue étant un terrain à bâtir, que la parcelle est située en zone urbanisme UC qui est une zone de quartiers résidentiels à dominante pavillonnaire, que toutefois les règles d'urbanisme applicable aux deux zones classées UF ou UC sont presque identiques en termes de volumétrie, d'implantation des constructions, la différence essentielle étant que la zone UC n'autorise pas la destination de commerce de gros ; que la parcelle est également située dans une zone inondable.
Cependant, ce terme T5 est situé dans la zone UC, soit une zone pavillonnaire à plus de 4 kms du bien exproprié.
Ce terme non comparable en consistance et localisation sera donc écarté.
La SCI de la Résistance demande de retenir deux termes également proposés par le commissaire du gouvernement en appel des 26 décembre 2017 et 12 avril 2018 qui seront donc examinés ci-après.
Elle propose enfin deux nouveaux termes en appel :
T6 : parcelle cadastrée F [Cadastre 6], sise [Adresse 5], d'une superficie de 228 m² vendue entre deux personnes privées par l'intermédiaire de l'agent immobilier ORPI pour un prix de 1075 euros/m² par acte du 23 mai 2020 (pièces numéro 13 et numéro 14).
Cependant, la pièce numéro 13 correspond à un compromis de vente, qui ne peut être assimilé à une mutation effective ; si la pièce numéro 22 correspond à la vente effective de ce bien le 17 septembre 2021, cette référence étant postérieure au jugement, ne peut être qu'écartée.
En tout état de cause, il s'agit d'une vente dans une zone urbaine Uci en zone pavillonnaire, ce qui n'est pas comparable avec le zonage bien exproprié.
T7 : parcelle cadastrée G [Cadastre 14], sise [Adresse 21], d'une superficie de 2545 m² vendue entre deux personnes privées pour un prix de 1100 euros/m² par acte du 22 décembre 2017 (pièce numéro 15).
La SCI de la Résistance indique qu'il ressort de l'examen attentif des éléments d'information contenus dans la base de données DVF-ETALAB détaillant les caractéristiques de la mutation et des informations recueillies sur Google et Géoportail urbanisme, que la parcelle se situe sur la même voie au [Adresse 28] à 20 numéros, dans la même zone d'urbanisme, UFi et qu'il s'agit d'une parcelle de même configuration avec une partie encombrée par un bâtiment de deux étages avec une destination identique d'activité laissant un tiers de la parcelle à usage de dégagement de stationnement.
La SCI de la Résistance ne produit pas les références de publication, ni l'acte ce qui ne permet pas de connaître les caractéristiques de cette mutation.
En tout état de cause, la surface de 1545 m² comprend un immeuble bâti sur la quasi-totalité de la parcelle ; ce terme non comparable en consistance sera donc écarté.
b) Les références de IDFM
Il indique produire huit termes de comparaison situés à proximité dans des zones d'activités comparables correspondant tous à des terrains à bâtir en zone UP2i ou UFI à [Localité 31] avec les références de publication et cadastrale :
N° du Terme
Date de vente
Adresse
Surface
terrain / m²
Prix en euros
Prix en euros / m²
Zonage
T1
CG1
12 août
2016
[Adresse 28]
397
29 000
73
UFI
T2
CG2
23 août
2018
[Adresse 28]
2253
130 000
58
UFi
T3
CG3
24 février 2017
[Adresse 28]
31875
1434375
45
UFi
T4
CG5
26 décembre
2017
[Adresse 25]
[Adresse 25]
2209
565950
256
UP2i
T5
CG6
21 juillet
2016
Rue Léon
Geffroy
1227
227843
185
UP2i
T6
17 février
2014
[Adresse 10]
561
72930
130
UP2i
T7
22 juillet 2013
93 Rue Léon Geoffroy
5137
900 000
175
UP2i
T8
7 décembre 2011
[Adresse 12]
7981
1650000
207
UP2i
Moyenne
141
Moyenne UFi
59
Moyenne
UP2i
191
Les termes T1, T5, T6, T7 et T8 datant de plus de cinq ans sont trop anciens et seront écartés.
Le terme T2 doit selon la SCI de la Résistance être écarté car il est situé de l'autre côté du quai
Jules Guesde en bordure immédiate de la Seine comme le démontre un plan et que cette vente
a eu lieu dans des conditions particulières à la suite du démantèlement par le vendeur entre deux établissements publics, EDF et le Port autonome de [Localité 29], ce qui peut expliquer le prix de circonstances extrêmement bas ne pouvant être le reflet des valeurs du marché libre et servir de terme de référence.
Ce terme correspond selon le commissaire du gouvernement à un terrain libre de toute construction suite au démantèlement par le vendeur.
Ce terme comparable en localisation et en consistance sera retenu.
Le terme T3 correspond selon le commissaire du gouvernement à un terrain nu.
Ce terme comparable en consistance et localisation sera retenu.
Le terme T4 correspond selon le commissaire du gouvernement à un terrain libre de toute construction suite à un démantèlement par le vendeur.
Ce terme comparable en consistance et localisation sera retenu.
c) Les références du commissaire du gouvernement
Outre les termes déjà retenus, le commissaire du gouvernement propose les termes suivants avec les références cadastrales et de publication :
CG 4 :13/06/2017 : [Adresse 30], 145 m², 32 335 euros, 223 euros/m² , zone UFi
Ce terme comparable en consistance et localisation sera retenu
CG 7 : 12/04/2018 :[Adresse 3], 1046 m², 600 042 euros, soit 574 euros/m² , zone UP2i ; EPFIF vend à ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT ORLY RUNGIS SEINE AMONT un terrain à démolir
CG 8 : 10/12/2020 : [Adresse 20] , 29m², 5 075 euros, soit 175 euros/m², en zone UP2i ;SANOFI CHIMIE vend à la SGP une parcelle en nature de bitume
Le commissaire du gouvernement indique que le bien est comparé avec des cessions d'immeubles de terrain à bâtir(TAB) et que les cessions de bien zone UF étant rares, il a élargi la recherche à d'autres zonage, soit la zone UP2I, zone cadastrale identique.
Le terme CG 7 correspondant à un terrain à démolir n'est pas comparable et sera écarté.
Bien que le terme CG8 soit dans un zonage différent, en raison de la rareté des cessions de terrain à bâtir en zone UF, et étant dans une zone cadastrale similaire, il sera retenu étant comparable.
Le commissaire de gouvernement indique que la moyenne des prix au m² sur ces deux zones est de 199 euros/m² avec une médiane de 180 m², que les prix au m² restent aléatoires et sans lien direct avec les surfaces vendues ou les parties prenantes à la cession ; la dernière mutation
du 10 décembre 2020, reprend un prix de 175 euros/m² qui conforte la médiane de 180 euros/m².
Tenant compte de la configuration du terrain aménagé la proximité de cette parcelle en bord de Seine, il propose de retenir un prix unitaire de 170 euros/m² prix proche de la cession d'une bande de terrains nus en zone UP2i référencé numéro 2016 P05 987.
Les termes retenus par la cour correspondent à une moyenne de :
58+45+256+233+175= 767/5= 153, 40 euros/m².
En tenant compte de l'ancienneté de certaines références et de l'évolution du marché, puisque
la référence la plus récente du 10/12/2020 correspond à une valeur de 175 euros/m² il convient
de retenir une valeur supérieure fixée à 180 euros/m².
L'indemnité principale est donc de :
1111 m² X 180 euros/m² = 199 980 euros en valeur libre.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- Sur les indemnités accessoires
1° Sur l'indemnité de remploi
Elle est fixée selon les taux habituels suivants :
5000 euros X0, 20= 1000 euros
10000 euros X0, 15= 1500 euros
(199980-15000) X0, 10= 18498 euros
soit un total de 20998 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
2° sur l'indemnité pour dépréciation du surplus
Le premier juge indique que le préjudice tiré de la privation de la possibilité d'extension des bâtiments existant à hauteur de 888m² avancé par la partie expropriée a un caractère hypothétique, de même que le préjudice avancé comme étant celui de la perte de places de
stationnement.
Il a donc débouté la SCI de la Résistance de sa demande de 800000 euros au titre de
la dépréciation du surplus.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
L'indemnité pour dépréciation du surplus non exproprié n'est due qu'à la condition que cette dépréciation soit la conséquence directe de l'expropriation.
La SCI du [Adresse 2] fonde sa demande au titre de l'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus en raison du préjudice certain qu'elle subit du fait que
la valeur vénale de la parcelle G [Cadastre 8], partie non expropriée, qui supporte un immeuble d'activité perd automatiquement et directement du fait de l'expropriation, la possibilité d'étendre les bâtiments existants de 888 m² par application des règles d'urbanisme applicable qui fixent à 80 % l'emprise au sol maximal des constructions édifiées sur la parcelle ; en effet, la suppression d'une superficie de terrain de 1111 m² sur un total de 10215 m² que constituait la parcelle G numéro [Cadastre 16] avant division en deux parcelles G N° [Cadastre 7] de 1111 m² et G N°[Cadastre 8] de 9104 m² réduit automatiquement la possibilité de construction de 1111m² X 80 %= 8888 m². Les bâtiments à usage d'activités rencontrés sur la parcelle G N°[Cadastre 7] sont des R+2 ; or le règlement d'urbanisme applicable en zone UFi permet la construction de bâtiment d' une hauteur maximum de 25 m soit R+6 (pièce numéro 6) donc au moins 4 étages de plus soit une surface de plancher de 9104 m² X 80 % d'emprise au sol X 4 niveaux= 29132 m², la seule interdiction résultant de la situation du bien en zone du PPRI étant la construction de sous-sol ou le changement d'affectation des locaux situés en sous-sol pour un usage autre que le stationnement (pièce N° 5) ; toutes les constructions nouvelles et extensions doivent respecter les conditions prévues par le règlement et notamment le respect des cotes des Plus Hautes Eaux Connues (PHEC) et à l'emploi de matériaux insensibles, les dispositions du règlement d'urbanisme et notamment l'article UF-15. 3 relatifs à la réalisation des places de stationnement pour les livraisons imposent au propriétaire que l'aménagement des emplacements nécessaires aux opérations de déchargement, chargement et de manutention des industries, commerces et bureaux, doit être recherché sur le terrain d'assiette du projet sans encombrer la voie publique ; l' absence de projet d'extension à la date de l'expropriation n'empêche aucunement que le préjudice subi par l'exproprié soit certain eu égard aux règles d'urbanisme applicables sur la parcelle numéro [Cadastre 9] ; la moins-value est de 888 m² X 900 euros/m² soit 799200 euros et elle demande en conséquence la somme de 800000 euros au titre de la dépréciation du surplus.
En l'espèce, la disparition de places de stationnement sur la partie expropriée est sans lien avec la dépréciation du surplus, puisque la disparition de celle-ci est nécessairement indemnisée dans le cadre de l'indemnité principale ; en outre, la SCI du [Adresse 2] ne démontre pas que des places de stationnement deviendront inutilisables du fait de l'expropriation, puisque leur présence n'est pas établie, la SCI [Adresse 2] indiquant qu'il s'agit d'un « espace non- construit utilisé pour la desserte du surplus de la parcelle ».
En outre, l'indemnité pour dépréciation du surplus est destinée à couvrir la moins-value dont peut se trouver affecté le surplus d'une parcelle partiellement expropriée, indépendamment de la perte de valeur afférente à la partie expropriée.
De plus, l'emprise du bâti est quasiment sur toute la largeur de la parcelle G numéro [Cadastre 9] ; or, l'emprise au sol des constructions s'apprécie au regard de l'ensemble de la parcelle mère objet de l'expropriation et au regard de l'implantation du bâti formant deux immeubles sur l'ensemble largeur de l'emprise, le reliquat exproprié, comme le reliquat d'un exproprié, sont inconstructibles.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a débouté la SCI de la Résistance
de sa demande au titre de l'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus.
3° l'indemnité pour le déplacement du totem
Le premier juge indique que la SCI de la Résistance a sollicité une indemnisation à hauteur de
7800 euros TTC pour le déplacement de la signalétique du parc d'activité mitoyen de la parcelle, produisant un devis en ce sens (pièce n°9).
Il indique qu'il est certes produit un devis unique, mais qui est récent et détaillé et il a donc
accordé à la SCI du [Adresse 2] la somme de 7800 euros à ce titre.
IDFM propose uniquement la somme de 4000 euros pour le déplacement du totem qui est vétuste et indique que la cour ne pourra confirmer le jugement dès lors que le devis n'est pas produit par l'exproprié en cause d'appel.
Si une partie se fonde sur une pièce en première instance, et si elle souhaite à nouveau le faire
en appel, elle doit à nouveau la produire en cause d'appel.
En l'absence de devis susvisé et de tout autre devis, il convient d'infirmer le jugement uniquement sur le montant, puisque le principe du préjudice n'est pas contesté, en retenant l'offre d'IDFM de 4000 euros au titre de l'indemnité accessoire pour déplacement d'un totem.
L'indemnité totale de dépossession en valeur libre est donc de :
199980 euros (indemnité principale) + 20998 euros (indemnité de remploi) + frais de signalétique / Totem = 4000 euros = 224978 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné IDFM à payer à la SCI de la Résistance la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter la SCI du [Adresse 2] au titre de l'article 700
du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à payer
la somme de 3000 euros à IDFM.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
La SCI du [Adresse 2] perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties et pièces, sauf à déclarer irrecevables :
la demande nouvelle formulée par la SCI de la Résistance du 30 juin 2022 d'une somme
correspondant à un devis à produire au titre de l'indemnité pour travaux pour reprise de
la rampe d'accès et du remblai ;
pièce N°24 : mail d'IDFM à la SCI du 100 avenue de la Résistance du 22 juin 2022.
Constate que dans ses conclusions du 18 juillet 2022 IDFM abandonne sa demande de caducité de la déclaration d'appel formulée dans ses écritures du 5 avril 2022 ;
Infime partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
Fixe l'indemnité due par Ile de France Mobilités (IDFM) à la SCI du [Adresse 2], au titre de la dépossession du terrain situé [Adresse 28] correspondant à la parcelle cadastrée section G N°[Cadastre 7], d'une superficie de 1111 m² à la somme de 224978 euros en valeur libre se décomposant comme suit :
-indemnité principale : 199980 euros
-indemnité de remploi : 20998 euros
-indemnité au titre du déplacement d'un totem : 4000 euros
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Déboute la SCI du [Adresse 2] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI du [Adresse 2] à verser la somme de 3000 euros à IDFM au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI du [Adresse 2] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
