RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2023
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16960 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMOK
Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 31 Août 2021 par le tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 21/00025
APPELANTE
S.C.I. LA CHARTREUSE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Stéphanie THIERRY LEUFROY, SELARL THIERRY LEUFROY, avocat au barreau de MEAUX
INTIMÉS
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Madame [V] [F], en vertu d'un pouvoir général
ETABLISSEMENT PUBLIC ILE-DE-FRANCE MOBILITES (IDFM)
[Adresse 12]
[Adresse 12]
représentée par Me Jonathan AZOGUI, SENSEI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Valérie MORLET, Conseillère
Madame Valérie GEORGET, Conseillère
Greffier : Madame Dominique CARMENT, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président, et par Dorothée RABITA, greffière présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Dans le cadre de l'aménagement d'une voie de bus en site propre « T Zen 5 » dans les villes de [Localité 23] et de [Localité 18] dont Île-de-France Mobilités (IDFM) est le maître d'ouvrage, une enquête préalable a été menée du 30 mai 2016 au 30 juin 2016 conformément à un arrêté inter-préfectoral du 11 mai 2016. Une enquête parcellaire a également été menée du 22 mars 2021 au 6 avril 2021 suivant un arrêté préfectoral du 25 février 2021.
Par arrêté inter-préfectoral du 16 décembre 2016, prorogé le 5 octobre 2021, le projet « T Zen 5 » a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique au profit du Syndicat des transports d'Île-de-France (STIF), désormais dénommé Île-de-France Mobilités (IDFM), en vue de la réalisation d'une voie de bus.
Le projet TZEN 5 consiste en effet en la réalisation d'une ligne de bus à haut niveau de service, entre [Localité 20]- station [17] et [Localité 18] - station [22] sur le territoire de Seine Amont .
La ligne en projet , d'une longueur de 9, 5 km, composée de 19 stations, dessert les communes de [Localité 20], [Localité 19], [Localité 23] et [Localité 18] sur les départements de [Localité 20] et du Val de Marne.
Au terme d'un arrêté préfectoral du 16 octobre 2020, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation du projet « T Zen 5 » et situés sur la ville de [Localité 23] ont été déclarés cessibles au profit de IDFM, parmi lesquelles la parcelle cadastrée [Cadastre 16] d'une superficie de 236 m².
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 23 décembre 2021.
La parcelle cadastrée [Cadastre 16] est située en zone « UFi », ce qui signifie qu'elle est soumise à risque d'inondation. Elle est occupée par un ensemble immobilier en copropriété en R+2 sur cave. Cet ensemble est à usage d'habitation et d'activité. Il est situé en bordure de Seine.
Est notamment concernée par l'opération la SCI La Chartreuse, en tant que propriétaire du lot n°21 de l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 16].
Faute d'accord sur l'indemnisation, IDFM a saisi le juge de l'expropriation de Créteil par un mémoire visé au greffe le 8 mars 2021.
Par jugement du 31 août 2021, après transport sur les lieux le 11 mai 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a :
- annexé à la décision le procès-verbal de transport du 11 mai 2021 ;
- fixé la date de référence au 22 décembre 2022 ;
- retenu une surface de 28 m² pour le studio ;
- fixé l'indemnité due par Île-de-France Mobilités (IDFM) à la SCI La Chartreuse au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 7] (entrée au [Adresse 3]) à [Localité 23] (lot n°21 de l'immeuble en copropriété), sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 16], à la somme de 87.240 euros, en valeur occupée après abattement de 20%;
- dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :
78.400 euros au titre de l'indemnité principale
(soit 3500 euros/m² X 28m²) sur le montant des indemnités,
8.840 euros au titre de l'indemnité de remploi.
- condamné Ile-de-France Mobilités (IDFM) à payer à la SCI La Chartreuse la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Île-de-France Mobilités (IDFM) aux dépens ;
- rejeté toutes les autres demandes des parties.
La SCI La Chartreuse a interjeté appel du jugement le 27 septembre 2021 sur le montant des indemnités .
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ adressées au greffe par la SCI La Chartreuse, le 10 décembre 2021, notifiées le 13 décembre 2021 (AR intimé le 15 décembre 2021 et AR CG le 16 décembre 2021), aux termes desquelles elle demande à la cour de :
Déclarer recevable la SCI La Chartreuse en son appel ;
Infirmer le jugement fixant indemnités rendu le 31 août 2021 en toutes ses dispositions ;
Le réformant,
Fixer à la somme de 133.000 euros l'indemnité d'expropriation due à la SCI La Chartreuse pour la dépossession du lot n°21 du bien cadastré section [Cadastre 16] sis [Adresse 7], décomposée comme suit :
120.000 euros au titre de l'indemnité principale (32 m² X 3750 euros/m²),
13.000 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
Condamner Île-de-France Mobilités à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Ile-de-France Mobilités aux entiers dépens.
2/ adressées au greffe par IDFM, intimé, formant appel incident, le 16 février 2022, notifiées le 17 février 2022 (AR appelant le 18 février 2022 et AR CG non reçu), aux termes desquelles il demande à la cour de :
A titre liminaire,
Prononcer la caducité de la déclaration d'appel dès lors que l'appelant n'a pas mentionné dans le dispositif de ses conclusions les « chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement » en application des articles 542 et 954 du code de procédure civile ;
Constater l'extinction de l'instance ;
A défaut et à titre principal en cas de rejet de la demande de caducité de l'appel,
Confirmer le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil du 31 août 2021 (RG 21/00025) dans toutes ses dispositions dès lors que l'appelant n'a pas mentionné dans le dispositif de ses conclusions les « chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement » en application des articles 542 et 954 du code de procédure civile ;
A défaut et à titre subsidiaire en cas de rejet de la demande de caducité de l'appel et de confirmation intégrale du jugement,
Recevoir IDFM dans son appel incident ;
Infirmer le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 31 août 2021 (RG 21/00025) en tant qu'il a fixé l'indemnité principale à 78.400 euros et l'indemnité de remploi à 8.840 euros ;
Fixer à la somme de 82.400 euros, l'indemnité d'expropriation en valeur occupée due à la SCI La Chartreuse pour la dépossession du lot n°21 du bien cadastré section [Cadastre 16] sis [Adresse 7], décomposée comme suit :
74.000 euros au titre de l'indemnité principale, (28 m² X 3300 euros avec un abattement de 20%)
8.400 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
Débouter la SCI La Chartreuse de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel ;
En tout état de cause,
Condamner la SCI La Chartreuse à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI La Chartreuse aux entiers dépens de l'instance d'appel.
3/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement , intimé, le 2 février 2022, notifiées le 4 février 2022 (AR appelant le 7 février 2022 et AR intimé le 7 février 2022), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :
Fixer à la somme de 89.704 euros l'indemnité d'expropriation due à la SCI La Chartreuse pour la dépossession du lot n°21 du bien cadastré section [Cadastre 16] sis [Adresse 7], décomposée comme suit :
80.640 euros au titre de l'indemnité principale (28m² X 3600 euros/m² X 0, 8 ( abattement pour occupation de 20%) ,
9.064 euros au titre de l'indemnité de remploi.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
La SCI La Chartreuse fait valoir que :
Concernant la consistance et l'état du bien, il s'agit d'un appartement de 32 m² d'après le contrat de location signé en 2017. (Pièce 1A) L'acte notarié ne renseigne pas la superficie, car la loi [C] n'était pas applicable à l'époque de la vente. Il convient de retenir une surface de 32m² au regard du contrat de location ;
Concernant la valeur vénale du bien exproprié, elle est de 3.750 euros / m². La valeur de 3.300 euros/m² retenue par l'expropriant ne peut être retenue car celle-ci aboutit à un taux de rentabilité de l'investissement locatif trop important par rapport au taux moyen de rentabilité dans la ville de [Localité 23]. L'indemnité de dépossession doit donc être fixée à la somme de 120.000 euros, à partir d'un taux de rentabilité de 6, 52% (6888 euros/105600 euros (31 X 3300 euros), la valeur vénale exacte étant de 3750 euros/m² (pièce N°7 : avis de valeur de LMD IMMOBILIER) ;
Concernant l'abattement pour occupation, le locataire a indiqué qu'il quittera l'appartement dès qu'il aura un nouveau logement de sorte que l'abattement n'est pas justifié. (Pièce 5A)
Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci est calculée forfaitairement en proportion du montant de l'indemnité principale. Les taux, qui ne sont déterminés que par l'usage et la jurisprudence, sont généralement de 20% jusqu'à 5.000 euros, de 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et de 10% au-delà de 10.000 euros, soit en l'espèce 13.000 euros.
Concernant les frais irrépétibles, ceux engagés en cause d'appel le sont nécessairement pour faire valoir ses droits, dans le cadre d'une procédure d'expropriation subie. Il doit donc lui être alloué une indemnité de 4.000 euros.
IDFM rétorque que :
A titre liminaire,
L'appelant sollicite l'infirmation du jugement «en toutes ses dispositions » sans jamais indiquer les chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement. Or, cette mention est prescrite à peine de confirmation du jugement, sauf la possibilité pour la cour d'appel de relever d'office la caducité de la déclaration d'appel en vertu de l'article 914 du code de procédure civile, d'après plusieurs arrêts de la Cour de cassation. (18-23.626 ; 20-17.263 ; 19-22.316 ; 20-16.746 ; 20-15.757)
A titre principal,
Pour les mêmes motifs, si la cour d'appel ne relève pas la caducité de l'appel, elle ne pourra que confirmer le jugement dans toutes ses dispositions.
A titre subsidiaire,
Concernant la consistance et l'état du bien, le lot n°21 a une superficie de 28 m². (Pièce 2I) En tout état de cause, la charge de la preuve de la surface incombe à l'exproprié qui est le seul à pouvoir faire intervenir un diagnostiqueur professionnel dans son bien.
Concernant la date de référence et la date d'évaluation des biens, la première doit être fixée à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plan local d'urbanisme révisé le 15 décembre 2020, à savoir le 22 décembre 2020, conformément aux articles L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme, la seconde doit être fixée à la date de la décision de première instance, à savoir le 31 août 2021, conformément à l'article L.322-1 du code de l'expropriation.
Concernant la situation locative, le bien est en zone inondable et occupé et sera évalué donc en conséquence.
Concernant l'indemnité principale, la moyenne des 12 termes de comparaison proposés s'établit à 3.478 euros/m². Compte tenu de l'état particulièrement dégradé de l'appartement et des parties communes, il est proposé de retenir une valeur de 3.300 euros /m². Le calcul de l'indemnité de dépossession, après abattement pour occupation, aboutit à une somme de 73.920 euros, arrondie à 74.000 euros. L'avis de valeur produit par l'exproprié (Pièce 7A) ne doit pas être retenu, car il n'a pas de force probante. De plus, il doit être écarté des débats car aucun acte ou référence permettant le respect du principe du contradictoire n'est produit, comme cela est pourtant exigé dans le cadre des termes de comparaison issus des bases notariales BIEN et [U]. Enfin, l'abattement pour occupation doit être retenu dans la mesure où le contrat de bail conclu en 2017 est toujours en cours et que le locataire n'a aucune obligation de quitter le logement.
Concernant l'indemnité de remploi, il convient de la calculer selon la jurisprudence habituelle : 20% jusqu'à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 10.000 euros, soit en l'espèce 8.400 euros.
Concernant les frais irrépétibles et les dépens, n'étant manifestement pas la partie perdante et ayant été contrainte d'exposer des frais pour sa défense en cause d'appel, IDFM est bien fondé à solliciter la condamnation de l'appelant à lui verser 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation de l'appelant aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Le commissaire du gouvernement conclut que :
Concernant la description du bien, celui-ci est dans un état général dégradé et des travaux de rafraîchissement sont à prévoir. Le bien est occupé.
Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-6 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée à la date d'affichage en préfecture du plan local d'urbanisme de [Localité 23], à savoir le 22 décembre 2020.
Concernant la réglementation d'urbanisme, la parcelle [Cadastre 16] sur laquelle est situé le bien exproprié est en zone inondable.
Concernant la surface du logement, il convient de retenir une surface [C] de 28 m² correspondant à la surface déclarée au cadastre en l'absence de tout autre justificatif probant, aucune attestation de mesurage certifiée par un géomètre expert ne venant appuyer la demande de 32 m² de surface [C] ;
Concernant le prix unitaire, la moyenne des 5 termes de comparaison proposés s'établit à 4.009 euros /m². Compte tenu de la configuration et de la proximité de cette parcelle en zone d'activité et des travaux de rafraîchissement à prévoir, il est proposé de retenir une valeur de 3.600 euros/m².
Concernant l'abattement pour occupation, la jurisprudence récente applique un abattement de 20%. Le bien exproprié fait l'objet d'un contrat de location depuis 2017. La locataire était présente sur les lieux au moment du transport sur les lieux du juge de l'expropriation. Il convient de confirmer l'abattement de 20% retenu en première instance.
Concernant l'indemnité principale, la méthode d'évaluation globale par comparaison aboutit à un montant de 80.640 euros après abattement pour occupation.
En effet, le prix unitaire proposé par la SCI La Chartreuse n'est ni documenté, ni référencé ; les termes de comparaison en privilégiant une fourchette de 24 à 29 m² aboutit à une moyenne de 4009 euros/m² ;
Concernant l'indemnité de remploi, celle-ci doit être fixée à 6.564 euros en application de la formule suivante : 20% du montant de l'indemnité principale jusqu'à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 10.000 euros.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 27 septembre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SCI La Chartreuse du 10 décembre 2021, d'IDFM du 16 février 2022 et du commissaire du gouvernement du 2 février 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
- Sur la caducité de l'appel
IDFM soulève à titre liminaire la caducité de la déclaration d'appel.
Elle indique que :
- par arrêt du 17 décembre 2020 numéro 18'23 626, la 2e chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l' annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement en application des articles 542 et 954 du code de procédure civile.
- par un arrêt du 9 septembre 2021 numéro 20'17 263, la Cour de cassation a désormais précisé que lorsque l'appelant n'a pas pris de « conclusion comportant, en leur dispositif, de telles prétentions, la caducité de la déclaration d'appel est encourue ».,
- en l'espèce, si la SCI La Chartreuse a régulièrement sollicité l'infirmation du jugement dans le dispositif de ses conclusions, mais force est de constater qu'elle ne mentionne nullement les chefs de jugement dont il est demandé la réformation ou l'infirmation.
- or, par trois arrêts des 20 mai 2021, 30 septembre 2021 et 4 novembre 2021, la Cour de cassation a expressément jugé que la règle procédurale élevée dans son arrêt du 17 septembre 2020 imposait nécessairement à l'appelant de « réitérer les chefs de jugement qu'il entendait critiquer » ou de «mentionner qu'il demande l'infirmation des chefs du dispositif de jugement dont il recherche l'anéantissement, ou l'annulation du jugement».
- en conséquence, la Cour de cassation rappelle que l'appelant a le devoir et l'obligation de solliciter dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement le jugement, à l'instar de ceux figurant dans sa déclaration d'appel, s'exposant en cas de non-respect à la sanction alternative de confirmation du jugement ou de caducité de l'appel.
- or, force est de constater que l'appelant sollicite l'infirmation du jugement « en toutes ses dispositions » sans jamais indiquer les « chef du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ».
Cependant, suite aux arrêt susvisés , la Cour de cassation, a rendu un arrêt le 3 mars 2022 numéro 20-20017 indiquant qu'encourt la cassation une cour d'appel qui, pour confirmer le jugement entrepris, retient que le dispositif des conclusions de l'appelant n'indique pas les dispositions du jugement dont il est sollicité la réformation de sorte que la cour d'appel n'est pas saisie de demande d'infirmation par l'appelant principal, alors que ce dernier, dans le dispositif de ses conclusions, ne se bornait pas à demander à la cour d'appel de réformer la décision entreprise, mais formulait plusieurs prétentions, et qu'il n' était pas tenu de reprendre, dans le dispositif, les chefs de dispositif du jugement dont il demande l'infirmation.
En l'espèce le dispositif des conclusions de l'appelant est ainsi rédigé :
« Il est demandé à la cour d'appel de Paris de :
recevant la SCI La Chartreuse en son appel et la déclarant bien fondée, infirmer le jugement fixant l'indemnité rendu le 31 août 2020 en toutes ses dispositions,
réformant
fixer à 133 000 euros l'indemnité d'expropriation due à la SCI La Chartreuse pour la dépossession du lot numéro 21 du bien cadastré section [Cadastre 16] sis [Adresse 7], décomposée comme suit :
indemnité principale : 120 000 euros
indemnité de remploi : 13 000 euros ».
En conséquence conformément à la règle posée par l'arrêt de la cour de cassation susvisée, la SCI la Chartreuse ne se borne pas à demander à la cour d'appel de réformer la décision entreprise, mais formule plusieurs prétentions, et elle n'était pas tenue, de reprendre dans le dispositif, les chefs du dispositif du jugement dont il est demandé l'infirmation.
Il convient en conséquence de débouter IDFM de sa demande de caducité de l'appel de la SCI la chartreuse.
- À titre principal sur la demande d'IDFM de confirmation du jugement
IDFM indique que si la cour ne relevait pas la caducité de l'appel, elle pourra à bon droit confirmer le jugement dans toutes ses dispositions pour les mêmes motifs que précédemment conformément à jurisprudence précitée sans évoquer l'appel incident du DSM formées à titre subsidiaire.
Au regard de la règle posée par l'arrêt susvisé du 3 mars 2022 de la Cour de cassation, IDFM sera déboutée de sa demande à titre principal de confirmation du jugement.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de la SCI La Chartreuse porte sur le montant de l'indemnité de dépossession.
S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer au 22 décembre 2020 en application de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme, le bien objet de la procédure étant soumis au droit de préemption et cette date correspondant au PLU de Vitry Sur Seine vu pour approbation en Conseil Territorial de l'EPT Grand- Orly Seine Bièvre le 15 décembre 2020 et affiché en préfecture le 22 décembre 2020.
S'agissant des données d'urbanisme, à cette date la parcelle [Cadastre 16] est située en zone UFI correspondant à des secteurs à vocation économiques, sauf activités commerciales.
Les secteurs indicés 'i' , situés en bord de Seine, correspondant aux espaces soumis à des risques d'inondation.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle [Cadastre 16] occupée par un ensemble immobilier en copropriété en R+2 et le lot 21 est un appartement situé au deuxième étage, auquel on accède par le [Adresse 21].
Le bien est composé d'une salle d'eau et d'un salon avec un coin cuisine.
Le procès-verbal de transport indique que ce bien est dégradé ; des travaux de rafraîchissement sont à prévoir.
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 31 août 2021.
- Sur l'indemnité principale
1° Sur les surfaces
Le premier juge a retenu une surface de 28 m².
La SCI La Chartreuse a formé appel sur ce point.
Elle verse aux débats l'acte de vente régularisée le 17 avril 1991 (pièce numéro 8), qui ne comporte pas de superficie ce qui n'est pas anormal puisque non soumis à l'époque à l'obligation de la superficie [C] et elle indique que le contrat de location signé en novembre 2017 soumis au métrage du fait des lois dites ALUR de mars 2014 et Macron d'août 2015 fait mention d'une superficie de 32 m² (pièce numéro 1).
Cependant, si le contrat de bail mentionne une surface de 32 m², aucun mesurage n'est annexé.
Lors du transport sur les lieux , le premier juge a sollicité un mesurage réalisé par un géomètre expert qui n'a pas été effectué.
IDFM verse aux débats l'avis de la DNID du 15 janvier 2020 (pièce numéro 2) qui indique que « le lot 21 a une superficie enregistrée au cadastre de 28 m² ».
En conséquence, en l'absence de la production d'un mesurage effectué par un géomètre expert par la SCI La Chartreuse, le premier juge a exactement retenu une surface [C] de 28 m² correspondant à la surface déclarée au cadastre en l'absence de tout autre justificatif probant.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
2° Sur la situation locative
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
Le premier juge a indiqué qu'au regard du bail d'habitation produit aux débats par la SCI La Chartreuse et de la présence d'un locataire, pour laquelle IDFM à la charge du relogement, l'évaluation sera réalisée en valeur occupée, avec application de l'abattement pour occupation de 20 %.
La SCI La Chartreuse a formé appel sur ce point en demandant de ne pas appliquer d'abattement pour occupation, puisque elle a notifié au locataire le fait que l'appartement faisait l'objet d'une expropriation et, sur sommation interpellative, le locataire a indiqué qu'il quitterait l'appartement dès qu'il aura un nouveau logement (pièces numéro 5 et numéro 6).
À la date de l'ordonnance d'expropriation, ce qui était encore le cas à la date du procès-verbal de transport, le bien était occupé par un locataire.
En conséquence, le bien faisant l'objet d'un contrat de location d'habitation au bénéfice de Madame [P] depuis le 1er novembre 2017, IDFM ayant la charge du relogement, il convient de confirmer le jugement qui a exactement appliqué un abattement pour occupation, selon le taux habituel de 20 %.
3° Sur la méthode
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
Le premier juge a retenu la méthode par comparaison et après examen des termes de comparaison des parties a retenu 4 références correspondant à une moyenne de 4 243,75 euros/m² en valeur libre, et en tenant compte de la situation du bien et de l'état dégradé de l'appartement, a fixé une valeur plus faible de 3500 euros/m² soit une indemnisation de :
3500 euros/m² X 28 m² X 0,8 = 78 400 euros.
La SCI La Chartreuse ne propose pas de méthode particulière, son évaluation se fondant sur un « avis de valeur » d'une agence immobilière et sur des calculs à partir du taux de rentabilité du bien.
Elle indique en effet que le loyer est de 6888 euros et que si l'on retient la valeur de 3000 euros, le taux de rentabilité est de 6,52% (6888 euros /105600 euros) (32 X 3300 euros) et qu'il s'agit d'un taux de rentabilité trop important par rapport au taux moyen de rentabilité de la ville de [Localité 23] et que la valeur exacte dans le même secteur est de 3750 euros/m².
Cependant, cette méthode n'est pas fondée par des pièces versées aux débats, notamment sur le taux invoqué de la rentabilité de la commune de [Localité 23].
Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a retenu la méthode habituelle de comparaison proposée par IDFM et le commissaire du gouvernement.
4° Sur les références des parties
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties :
a) Les références de la SCI la chartreuse
Elle propose un avis de valeur (pièce N°7 : LMD immobilier) de 3750 euros/m².
Cependant, ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d'achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent être en conséquence être retenues.
En conséquence, cet avis de valeur sera écarté.
Elle demande de retenir en se basant sur le taux de rentabilité.
b) Les références d'IDFM
Il propose 12 termes de comparaison situés à proximité (rayon de 300 m), correspondant à des mutations récentes de 2016-2020 et d'une surface comparable de 20 à 40 m² avec les références cadastrales et de publication :
N° du
Terme
Date
de vente
Adresse
Surface habitable (m²)
Prix en euros
Prix en
euros / m²
Date de construc
tion
T1
CG4
2
Septembre
2020
[Adresse 9]
24
75 000
3125
3115
pour le commissaire du gouvernement
1125
T2
30
Avril
2020
[Adresse 11]
[Adresse 11]
37
150 000
4054
1900
T3
28
Juin
2018
[Adresse 10]
22
90 000
4091
1925
T4
13
Décembre
2017
[Adresse 14]
[Adresse 15]
36
133 000
3694
1903
T5
24
Octobre
2017
[Adresse 5]
40
130 000
3250
T6
CG3
13
Octobre
2017
[Adresse 6]
[O] [K]
27
90 000
3333
1914
T7
8
Juin
2017
[Adresse 6]
38
132 000
3457
1890
T8
27
Janvier
2017
[Adresse 13]
[Adresse 13]
37
124 000
3220
1914
T9
23
Septembre
2016
[Adresse 13]
[Adresse 13]
[Adresse 13]
36
110 000
3004
1914
T10
12
Mai
2016
7
Rue
Baignade
29
98 000
3379
1990
T11
25
Mars
2016
[Adresse 13]
[Adresse 13]
32
110 000
3438
1914
T12
10
Février
2016
[Adresse 15]
[Adresse 15]
[Adresse 15]
35
125 000
3571
1900
Moyenne
3478
Médiane
3409
Les termes T10, T11 et T12 datant de plus de cinq ans sont trop anciens et seront donc écartés.
Le terme T 10 datant de près de cinq ans est d'une surface trop importante de
36 m² par rapport à celle de 28 m² du bien à évaluer sera écarté.
Les termes T 2, T4, T5, T7 , T8 ont des surfaces trop importantes par rapport à celle du bien à évaluer de 28 m² et seront donc écartés.
Les termes T1 et T6 sont de consistance différente s'agissant d'un rez-de-chaussée et seront donc écartés ;
Les termes T1 , T3, récents et comparables en surface seront retenus.
c) Les termes du commissaire du gouvernement
Outre les termes T1 et T6 déjà écartés, le commissaire du gouvernement propose trois autres termes avec les références d'enregistrement et cadastrales en indiquant qu'il privilégie les termes de comparaison avec des surfaces [C] comprises dans une fourchette de 24 et 29 m² situés à 300 m autour du bien exproprié :
CG 1 : 21 décembre 2018 : [Adresse 6], 28 m², 123 500 euros, 4441 euros/m², T2 au premier étage + cave
CG2 : 21 août 2017 :[Adresse 8]i, 27 m², 124 000 euros, 4593 euros/m², T2 4e étage+ cave
CG5 : 1er octobre 2019 : [Adresse 11], 29 m², 135 000 euros, 4592 euros/m², T2 3e étage + Cave.
Ces termes sont comparables en localisation, en consistance et en surface et seront donc retenus.
Les termes retenus par la cour sont donc identiques à ceux du premier juge correspondant à une moyenne de :
3379+4411+4593+4592= 16975/4= 4243, 75 euros/m² en valeur libre.
S'agissant de l'état du bien, le procès-verbal de transport indique : « description des lieux
Description extérieure
il s'agit d'un studio 2e étage d'un immeuble. L'accès se fait par le [Adresse 4].
La façade de l'immeuble est dans un état médiocre d'entretien : le crépi recouvrant les briques est dégradé.
Les parties communes ne sont pas entretenues et sont très sales. Le dernier escalier, qui mène au studio est pentu.
Description intérieure
L'entrée donne sur une pièce unique comprenant partie salon et cuisine ouverte. L'espace cuisine est délimité par un bar et un revêtement de sol différent : du linoléum dans la cuisine de la moquette dans le salon, le tout dans un état dégradé.
Le salon est éclairé par une fenêtre qui donne sur le quai [B] et la partie cuisine par un velux. Des traces de moisissures et des saletés sont présentes sur les revêtements muraux et le plafond.
À gauche de l'entrée, se situe un débarras très encombré.
Au fond du salon, on accède à la salle d'eau éclairée pas une fenêtre. Elle comprend des WC, lavabo et une douche. Le sol et une partie des murs sont carrelés. Des traces de moisissures et des saletés sont à noter sur les revêtements.
L'appartement est dans un état dégradé. Seules deux fenêtres (celle du salon et celle de la salle de bains) sont dans un état correct ».
Ces constatations d'une dégradation importante ne sont pas contestées par la SCI La Chartreuse.
Si le commissaire de gouvernement indique qu'en tenant compte de la configuration et la proximité de la parcelle en zone d'activité et des travaux de rafraîchissement à prévoir, il propose un prix unitaire de 3600 euros/m², au regard de l'état très dégradé du bien tel que cela ressort du procès-verbal de transport et des photographies annexées, le premier juge a exactement retenu une valeur inférieure fixée à 3500 euros/m².
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale de dépossession à la somme de :
3500 euros/m²X 28 m² X 0,80 (abattement pour occupation) = 78 400 euros.
- Sur l'indemnité de remploi
Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :
20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros
10% sur le surplus soit : 6340 euros
soit un total de 8840 euros.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité totale de dépossession à la somme de 87 240 euros se décomposant comme suit :
- 78 400 euros au titre de l'indemnité principale,
- 8840 euros au titre l'indemnité de remploi.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné IDFM
à payer à la SCI la Chartreuse la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter la SCI La Chartreuse de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 2000 euros à IDFM.
- Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.
La SCI La Chartreuse perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Déboute IDFM de sa demande de caducité de l'appel de la SCI La Chartreuse ;
Déboute IDFM de sa demande principale de confirmer le jugement dès lors que l'appelant n'a pas mentionné dans le dispositif de ses conclusions les « chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement «en application des articles 542 et 954 du code de procédure civile ;
Confirme le jugement entrepris ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Déboute la SCI La Chartreuse de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI La Chartreuse à payer la somme de 2000 euros à IDFM au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI la chartreuse aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
