REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 16 FEVRIER 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17516 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCX3R
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Octobre 2020 -Juge des contentieux de la protection de MEAUX RG n° 19-001694
APPELANT
Intimé à titre incident
Monsieur [G] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
né le 1er septembre 1953 à PARIS 20ème
Représenté par Me Alycia INDRIGO, avocat au barreau de PARIS, toque : C210
INTIMEE
Appelant à titre incident
SCI ISLANE agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
N° SIRET : 521 585 034
Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Ayant pour avocat plaidant : Me Laurence DENOT
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. François LEPLAT, Président de chambre
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur François LEPLAT dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, président assesseur pour le président empêché et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 4 décembre 2015, la société civile immobilière Ilsane a donné à bail à M. [R] [G] des locaux a usage d'habitation situés au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.220 euros et 30 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Ilsane a, par acte d'huissier du 14 décembre 2018, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
La SCI Ilsane a, de nouveau, par acte d'huissier du 19 mars 2019, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Les lieux ont été restitués le 12 juillet 2019, suivant l'établissement d'un état des lieux de sortie à pareille date.
Par acte d'huissier du 18 novembre 2019, la SCI Ilsane a ensuite fait assigner M. [R] [G] devant le tribunal d'instance de Meaux pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation au paiement de la somme de 13.980,17 euros au titre de l'arriéré locatif, charges et indemnités d'occupation, réparations locatives après déduction du dépôt de garantie dus au 12 juillet 2019 inclus, avec intérêts au taux légal a compter du 19 mars 2019 sur la somme de 3.954,52 euros et a compter de l'assignation pour le surplus ainsi que la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 21 octobre 2020 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué :
Condamne M. [R] [G] a payer à la SCI Ilsane la somme de 5.173,77 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 12 juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2019 ;
Condamne M. [R] [G] a payer à la SCI Ilsane la somme de 7.920 euros, au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
Condamne la SCI Ilsane a verser à M. [R] [G] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
Ordonne la compensation des sommes ;
Condamne M. [R] [G] a verser à la SCI Ilsane la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [G] [R] aux dépens de l'instance ;
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 3 décembre 2020 par M. [G] [R] ;
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 février 2021 par lesquelles M. [G] [R] demande à la cour de :
Vu les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 1719 du Code civil,
A titre principal,
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Meaux en ce qu'il a condamné la SCI Ilsane au versement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour ne pas avoir permis aux locataires de jouir paisiblement du logement objet du bail d'habitation,
COMPENSER cette somme avec les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à l'encontre de M. [G] [R],
INFIRMER le jugement rendu le 21 octobre 2020 par le Tribunal judiciaire Meaux en ce qu'il a M. [G] [R] à payer la somme de 7.920 euros au titre des réparations locatives,
INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Meaux en ce qu'il a condamné M. [G] [R] à verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
A titre subsidiaire,
RÉDUIRE le montant des réparations locatives afin de tenir compte de la vétusté du logement,
En tout état de cause,
CONDAMNER la SCI Ilsane à verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
LAISSER les entiers dépens d'instance à la charge de la SCI Ilsane
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 mai 2021 au terme desquelles la SCI Ilsane demande à la cour de :
Vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
Vu l'article 515 du code de procédure civile,
RECEVOIR M. [R] en son appel mais l'y disant mal fondé,
RECEVOIR la SCI Ilsane en ses constitution et conclusions et l'y disant bien fondée,
CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Ilsane au paiement de la somme de 500 euros au bénéfice de M. [R] pour l'indemnisation de son trouble de jouissance,
CONDAMNER M. [R] à payer à la SCI Ilsane la somme nouvelle en cause d'appel de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel dont distraction au profit de Me Stéphane Fertier.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
Les parties ont donné expressément leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, en application des articles L.121-5-1 du code de l'organisation judiciaire et 828 du code de procédure civile, applicables devant la cour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il sera constaté que l'appel porte uniquement sur le montant des réparations locatives mises à la charge de M. [G] [R] et l'allocation à son profit d'une indemnité pour préjudice de jouissance.
Sur les réparations locatives
Sans contester le principe de la charge des réparations locatives qui lui échoit par application de l'article 7 c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, M. [G] [R] entend voir minoré le montant de sa condamnation prononcée par le premier juge, alléguant, outre la vétusté du logement, des "fuites d'eau à répétition" dont il aurait souffert ainsi que de l'absence d'aération du logement, dont témoignerait le devis de l'entreprise Veska qui, pour la salle de bains du rez-de-chaussée propose un "traitement des murs dû à la remontée d'humidité".
Mais outre le fait que M. [G] [R] ne rapporte pas la preuve de l'absence d'aération du logement - l'état des lieux de sortie mentionne sur ce point une VMC sale de la salle de bains du rez-de-chaussée - qui aurait une origine autre que celle qui lui incombait manuellement au titre d'un usage habituel des locaux d'habitation, le traitement préventif d'une remontée d'humidité, remontée au demeurant jamais signalée à la bailleresse, est sans rapport avec de prétendues fuites d'eau réitérées, par nature descendantes, alors que par un seul courriel du 17 septembre 2018, adressé au gestionnaire, il signale que "le mur en bas de l'escalier est de nouveau en train de moisir".
C'est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu'il a retenu qu'il ressort de l'état des lieux d'entrée réalisé le 4 décembre 2015 que la maison était en bon état ;
Qu'une observation était mentionnée concernant le "jardin non clôturé défraîchis" ; que l'état des lieux de sortie, établi contradictoirement le 12 juillet 2019, indique notamment les éléments suivants :
- entrée : sols et murs très sales, une trace non rebouchée, traces noires, une applique extérieure cassée,
- cuisine : sols et murs très sales, plafond avec des traces de gras, un volet ne fonctionne pas, le plan de travail est très sale et abîmé dans l'angle, placards et intérieur des étagères et tiroirs dans un état très sale, l'évier très sale et avec du calcaire,
- séjour : traces d'usage, murs très sales, enduit fait grossièrement,
- salles d'eau à l'étage et au rez-de-chaussée, WC salle de douche au rez-de-chaussée : carrelage en bon état mais plusieurs carreaux avec des fissures et impacts et des joints inexistants, porte intérieure en bon état mais avec des traces noires et une barre de seuil qui bouge, beaucoup de calcaire au niveau de la robinetterie, meuble sous vasque ou lavabo sale, joint autour du bac à douche très sale et avec beaucoup de calcaire, panneau de douche coulissant casse très sale et avec du calcaire, VMC très sale,
- dégagement : murs très sales avec des traces noires,
- balcon et garde du corps : très sales
- chambres : murs avec traces noires et de moisissures, fenêtres sales, portes intérieures en bois avec des traces noires,
- jardin : mauvaises herbes dans l'allée, mégots de cigarettes ;
Que les réparations locatives sont imposées par le mauvais état dans lequel le locataire a laissé le logement, occupé pendant 4 ans et demi ;
Que le bailleur produit deux devis de l'entreprise Veska du 9 octobre 2019, d'un montant de 2.856 euros pour la remise en état de la salle de bains du rez-de-chaussée et d'un montant de 5.352 euros pour la remise en état du salon, de la cuisine et des murs du 1er étage ; que ces devis portent sur des équipements nécessitant une réfection ou un nettoyage, comme le lessivage des murs, le nettoyage et la réfection des équipements (peintures), la pose d'une nouvelle paroi de douche et la réalisation de joints d'étanchéité dans la salle de bain du rez-de-chaussée ;
Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les réparations qui relèvent de l'entretien courant du logement ou de menues réparations devant être mises à la charge du preneur, s'élèvent, suivant devis précités, à la somme de 7.920 euros, après déduction de 288 euros au titre de la remontée d'humidité, somme que la bailleresse ne conteste toutefois pas devant la cour.
Le jugement sera ainsi confirmé de ce chef.
Sur le préjudice de jouissance
La SCI Ilsane forme un appel incident sur ce point, contestant sa condamnation à payer la somme de 500 euros à M. [G] [R] en réparation de son préjudice de jouissance.
A cet égard, elle fait justement observer, qu'à l'exception du courriel précité du 17 septembre 2018, M. [G] [R] ne s'est jamais plaint de fuites d'eau, ni de remontées d'humidité, ni d'un empêchement d'utiliser le jardin par la présence du matériel du propriétaire.
Quant à présence de nuisibles, il est justifié par la production de 2 factures qu'elle est intervenue pour y porter remède.
La cour infirmera donc la condamnation de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à la SCI Ilsane une indemnité de procédure de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la société civile immobilière Ilsane à verser à M. [R] [G] la somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
Et statuant à nouveau,
Rejette la demande indemnitaire de M. [G] [R] en réparation de son préjudice de jouissance et toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne M. [G] [R] à payer à la société civile immobilière Ilsane la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [G] [R] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière, Le Président,
P/ Le président empêché
