| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 08 février 2023, 19/01278

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 08 FEVRIER 2023

(n° , 13 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/01278 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7D6L

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 18/00831

APPELANTE

Madame [M] [H] épouse [G]

née le 20 août 1939 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Bernard LAPRIE de la SELEURL CENSUS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1319

INTIMES

Madame [R] [H] épouse [E]

née le 22 décembre 1935 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Euryale BOTTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0093

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, SAS, inscrite au RCS DE PARIS sous le n° B 632 018 503

C/O Société ATRIUM GESTION

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255

ayant pour avocat plaidant : Me Cyrile CAMBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C 2582

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [M] [H] épouse [G] et sa soeur Mme [R] [H] épouse [E] sont propriétaires en indivision des lots n°79, 101, 102, 103, 121, 122, 123 et 125 dans l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété.

Des procédures opposent les deux soeurs dans le règlement de la succession de leurs parents, dont dépendent les lots considérés.

Par actes d'huissier des 12 et 17 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic la société Atrium Gestion, a assigné Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E] en paiement de charges de copropriété.

Par ordonnance du 17 février 2018, suite à la requête du syndicat des copropriétaires, le président du tribunal de grande instance de Paris a nommé Me [S] [U], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire commun de l'indivision constituée de Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E], copropriétaires indivises des lots n°79, 101, 102, 103, 121, 122, 123 et 125 de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], aux fins de représenter ladite indivision pour prendre part aux votes des assemblées générales de ladite copropriété, pour un an.

Par dernières conclusions du 4 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires a sollicité la somme de 19.860,35 € au titre des charges de copropriété impayées.

Par conclusions, Mme [M] [H] épouse [G] a sollicité de prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 2017 et de débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de son action en paiement.

Par conclusions, Mme [R] [H] épouse [E] a conclu à la condamnation de Mme [M] [H] épouse [G] à régler seule les condamnations mises à la charge de l'indivision [H].

Par jugement contradictoire du 5 décembre 2018 , le tribunal de grande instance de Paris a :

- dit Mme [M] [H] épouse [G] irrecevable en sa demande de nullité de l'assernblée générale tenue le 18 mai 2017,

- condamné solidairement Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.860,35 €, au titre des appels de charges et de travaux entre le 1er juillet 2017 et le 1er juillet 2018, appel 3ème trimestre 2018 et appel 'sécurisation rue' compris, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10.726,21 €, à compter du 27 novembre 2017, sur la somme de 2.558,45 € à compter du 17 janvier 2018, et sur la somme de 6.575,69 € à compter du 4 septembre 2018,

- ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, et ce, à compter du 17 janvier 2018, date de la demande, puis d'année en année,

- condamné in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires :

- la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts,

- la somme de 2.000 € au titre de 1'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Mme [R] [H] épouse [E] tendant à ce que Mme [M] [H] épouse [G] soit seule condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les charges de copropriété,

- condamné in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E] aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

- rejeté les plus amples demandes des parties,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Mme [M] [H] épouse [G] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 janvier 2019.

Par ordonnance du 4 février 2019, le président du tribunal de grande instance de Paris a prorogé pour un an à compter du 7 février 2019 la mission de Me [S] [U], administrateur judiciaire.

Par acte d'huissier du 27 octobre 2022, remis à tiers présent, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [M] [H] épouse [G] d'avoir à comparaître à l'audience du 29 novembre 2022 et lui a fait signifier ses conclusions du 21 octobre 2022.

Par acte d'huissier du 15 novembre 2022, remis à tiers présent, le syndicat des copropriétaires a dénoncé à Mme [M] [H] épouse [G] l'avis de report de la clôture au 23 novembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 novembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 10 octobre 2019 par lesquelles Mme [M] [H] épouse [G], appelante, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 22-1 de la loi du 10 juillet 1965 à :

- infirmer le jugement en date du 5 décembre 2018 en ce qu'il a :

- dit Mme [M] [H] épouse [G] irrecevable en sa demande de nullité de

l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] tenue le 18 mai 2017,

-condamné solidairement Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.860,35 € au titre des appels de charges et de travaux entre le 1er juillet 2017 et le 1er juillet 2018 appel 3ème trimestre 2018 et appel 'sécurisation rue' compris, avec intérêt au taux légal sur la somme de 10.726,21 €, à compter du 27 novembre 2017, sur la somme de 2.558,45 € à compter du 17 janvier 2018, et sur la somme de 6.575,69 € à compter du 4 septembre 2018,

- ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, et ce, à compter du 17 janvier 2018, date de la demande, puis d'année en année,

- condamné in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H]

épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires :

-la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

-la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H]

épouse [E] aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- confirmer le jugement en date du 5 décembre 2018 en ce qu'il a débouté Mme [R] [H] épouse [E] de sa demande tendant à voir Mme [M] [H] épouse [G] condamnée à régler seule les condamnations qui pourraient être mise à la charge de l'indivision [H],

Et statuant à nouveau :

- prononcer l'annulation de l'assemblée générale en date du 18 mai 2017,

- prononcer l'annulation de l'assemblée générale en date du 24 mai 2018,

- débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de son action en paiement,

- débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de sa demande de

condamnation de charges de copropriété impayées en l'absence de versement des appels

de fonds individuels justifiant de la créance revendiquée,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter Mme [R] [E] de la demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [M] [H] épouse [G] une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance ;

Vu les conclusions en date du 10 octobre 2019 par lesquelles Mme [R] [H], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 815-10 et 815-12 du code civil de :

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de ses demandes,

A titre subsidiaire,

- condamner Mme [M] [G] à régler seule les éventuels dommages et intérêts,

Infirmer le jugement du 5 décembre 2018 en ce qu'il a :

- débouté Mme [R] [H] épouse [E] de sa demande tendant à ce que Mme [M] [H] épouse [G] soit seule condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les charges de copropriété,

Statuant à nouveau :

- constaté la faute de Mme [M] [G] à l'égard de l'indivision [H],

- condamné Mme [M] [G] à régler, seule, l'intégralité des condamnations qui pourraient être mises à la charge de l'indivision [H] en raison de sa faute de gestion,

- condamné Mme [M] [G] à verser à Mme [R] [H] veuve [E] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [M] [G] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 25 octobre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4], intimé, invite la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6, 1343-2 et 1344-1 du code civil, à :

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 5 décembre 2018 en ce qu'il a :

- dit Mme [M] [H] épouse [G] irrecevable en sa demande de nullité de

l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 18 mai 2017,

- condamné solidairement Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

-19.860,35 €, au titre des charges des appels de charges et de travaux entre le 1er juillet 2017 et le 1er juillet 2018, appel 3ème trimestre 2018 et appel 'sécurisation rue' compris, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10.726,21 € à compter du 27 novembre 2017, sur la somme de 2.558,45 € à compter du 17 janvier 2018 et sur la somme de 6.575,69 € à compter du 4 septembre 2018,

-ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière, dans les

conditions de l'article 1343-2 du code civil, et ce, à compter du 17 janvier 2018, date de la demande, puis d'année en année,

- condamné in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-débouté Mme [R] [H] épouse [E] de sa demande tendant à ce que Mme [M] [H] épouse [G] soit seule condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les charges de copropriété,

- condamné in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E] aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,

- rejeté les plus amples demandes des parties,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- débouter Mme [M] [H] épouse [G] de son appel principal,

- débouter Mme [R] [H] veuve [E] de son appel incident,

- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 5 décembre 2018 en ce qu'il a condamné in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € de dommages et intérêts,

et statuant à nouveau,

- condamner solidairement ou in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E] à lui payer la somme de 5.000 € de dommages et intérêts,

Ajoutant au jugement :

- condamner solidairement Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E] à lui payer :

la somme de 83.010,21 € au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2022,

ainsi que les intérêts moratoires à compter des présentes conclusions,

- dire que les intérêts échus sur le montant de 83.010,21 € seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, et ce, à compter de notification des présentes conclusions, puis d'année en année à partir de chaque date anniversaire,

- condamner solidairement ou in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E] à lui payer la somme de 6.110,17 € au titre des honoraires des mandataires communs,

- condamner solidairement ou in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E] à lui payer la somme de 6.667 € au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges,

- condamner solidairement ou in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E] à lui payer un montant de 7.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement ou in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E], aux entiers dépens d'appel, dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :

Au préalable, il convient de préciser qu'aucun élément au dossier ne justifie que le conseil de l'appelante aurait cessé ses fonctions tel que l'allègue le conseil du syndicat des copropriétaires dans un message RPVA ; l'appelante ne s'est pas manifestée suite aux actes d'huissier, remis à tiers présent les 27 octobre 2022 et 15 novembre 2022, à l'initiative du syndicat des copropriétaires ; il y a donc lieu de prendre en compte les dernières conclusions de Mme [M] [H] épouse [G] et de constater que, malgré le message adressé au conseil de Mme [M] [H] épouse [G] le 12 décembre 2022, celui-ci n'a pas transmis à la cour ses pièces, dont la liste est annexée à ses dernières conclusions ;

Sur la recevabilité des demandes de Mme [M] [H] en annulation des assemblées générales du 18 mai 2017 et du 24 mai 2018

Mme [M] [H] sollicite d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit irrecevable sa demande de nullité de l'assemblée générale du 18 mai 2017 ; elle sollicite en appel de prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 24 mai 2018 ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré Mme [M] [H] irrecevable en sa demande de nullité de l'assemblée générale du 18 mai 2017 ; il fonde sa demande sur l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que la demande d'annulation d'une assemblée générale doit être formée par voie d'assignation et non par voie de conclusions ; il conclut de même concernant la demande d'annulation de l'assemblée générale du 24 mai 2018 ;

Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les actions qui ont pour objet de contester les résolutions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions ...' ;

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que, dans le cadre de l'affaire initiée par le syndicat des copropriétaires, Mme [M] [H] a formé sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 2017, en première instance, par le biais de conclusions, et sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 24 mai 2018, en appel, par le biais de conclusions ;

Or, la demande d'annulation d'une assemblée générale de copropriétaires constituant une demande principale nécessite d'être formée par assignation ;

Mme [M] [H] est donc irrecevable à présenter, pour la première fois, par voie de conclusions, la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 mai 2017 et la demande d'annulation de l'assemblée générale du 24 mai 2018 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a dit Mme [M] [H] épouse [G] irrecevable en sa demande de nullité de l'assernblée générale tenue le 18 mai 2017 ;

Et il y a lieu d'ajouter au jugement de déclarer Mme [M] [H] épouse [G] irrecevable en sa demande en appel de nullité de l'assemblée générale du 24 mai 2018 ;

Sur la contestation par Mme [R] [H] de la demande du syndicat des copropriétaires de la condamner au paiement des charges de copropriété

Mme [R] [H] s'oppose à la demande du syndicat des copropriétaires qui sollicite de la condamner à lui verser des sommes au titre des charges de copropriété impayées et elle demande que Mme [M] [H] soit condamnée à régler, seule, l'intégralité des condamnations qui pourraient être mises à la charge de l'indivision [H], au bénéfice du syndicat des copropriétaires ; elle motive sa demande par la faute de gestion commise par Mme [M] [H] à l'égard de l'indivision [H] ;

En l'espèce, les premiers juges ont exactement retenu que 'La clause 27-III du règlement de copropriété prévoit que 'dans le cas où un lot viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires ou à des nus-propriétaires et usufuitiers ou propriétaires et titulaires de droits d'usage et d'habitation, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat' ;

Ils en ont à bon escient déduit que Mme [M] [H] et Mme [R] [H] doivent être solidairement condamnées à payer au syndicat des copropriétaires les sommes dues au titre des charges de copropriété impayées ;

Compte tenu de la demande de Mme [R] [H], qui n'est pas formée à l'encontre de Mme [M] [H], mais uniquement à l'encontre du syndicat des copropriétaires en ce qu'elle sollicite de fait le débouté de la demande du syndicat des copropriétaires à son encontre, il convient de considérer que c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que 'La faute imputée par Mme [R] [E] à Mme [M] [G] envers l'índivision est, en tout état de cause, sans effet à l'égard du syndicat des copropriétaires de sorte que la demande énoncée au dispositif tendant à voir condamner seule Mme [M] [G] à régler les charges de copropriété ne peut, dans le cadre dela présente procédure, prospérer. Il sera ici rappelé que, conformément aux dispositions de l'article 753 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif' ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] [H] épouse [E] tendant à ce que Mme [M] [H] épouse [G] soit seule condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les charges de copropriété ;

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges

Mme [M] [H] oppose que le syndicat des copropriétaires n'a pas versé tous les appels de fonds pour les lots n°79 et 125 ;

Mme [R] [H] oppose que le syndicat des copropriétaires n'a pas pris en compte les saisies effectuées sur ses comptes en exécution du jugement du 5 décembre 2018 pour 28.091,03 € les 2 et 9 mai 2019 ;

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :

- une fiche d'immeuble et l'acte de notoriété du 27 avril 1993 justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E] des lots 79, 101, 102, 103, 121 et 125,

- les procès-verbaux des assemblées générales du 26 mai 2016, 18 mai 2017, 24 mai 2018, 23 mai 2019, 5 novembre 2020, 20 mai 2021 et 16 juin 2022, approuvant les comptes des exercices 2015 à 2021 et les budgets prévisionnels 2022 et 2023,

- les appels de fonds du 20 juin 2017 au 26 septembre 2022 pour l'ensemble des lots, incluant les appels de fonds afférents aux lots n°79 et 125 (pièces 15, 16, 23),

- les décomptes des sommes dues,

- les deux mises en demeure du 24 novembre 2017 de régler la somme de 1.230,23 € pour les lots 79 et 125 et la somme de 9.495,98 € pour les lots 101, 102, 103, 121, 122 et 123, soit un total de 10.726,21 €,

- un contrat de syndic,

- le règlement de copropriété ;

Sur la demande du syndicat en première instance

En première instance, le syndicat sollicitait la somme de 19.860,35 € au titre des charges de copropriété impayées ; en appel, il sollicite la confirmation de ce montant ;

Selon les décomptes en pièces 25 et 26, entre le 1er juillet 2017 et le 1er juillet 2018, qui correspondent aux décomptes dans les conclusions en appel, à la date du 1er juillet 2018, il était dû la somme de 19.860,35 € au titre des appels de charges et de travaux dont :

- la somme de 3.177,94 € pour les lots 79 et 125,

- la somme de 16.682,41 € pour les lots 101, 102, 103, 121, 122, 123 ;

Le détail des charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;

Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat qu'à la date de l'acte introductif d'instance du 17 janvier 2018, Mme [M] [H] et Mme [R] [H] étaient redevables de la somme de 3.177,94 € pour les lots 79 et 125 et de la somme de 16.682,41 € pour les lots 101, 102, 103, 121, 122, 123, soit un total de 19.860,35 €, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er juillet 2018 ;

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné solidairement Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.860,35 €, au titre des appels de charges et de travaux entre le 1er juillet 2017 et le 1er juillet 2018, appel 3ème trimestre 2018 et appel 'sécurisation rue' compris, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10.726,21 €, à compter du 27 novembre 2017 (date de la mise en demeure), sur la somme de 2.558,45 € à compter du 17 janvier 2018 (date de l'assignation), et sur la somme de 6.575,69 € à compter du 4 septembre 2018 (date des conclusions) ;

La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle ne court qu'à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès le 17 janvier 2018 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, et ce, à compter du 17 janvier 2018, date de la demande, puis d'année en année ;

Sur la créance actualisée du syndicat

Le syndicat des copropriétaires actualise sa créance devant la cour pour la période du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2022 ; il sollicite à ce titre la somme de 83.010,21 € ;

Selon les décomptes entre le 1er octobre 2018 et le 1er octobre 2022, figurant dans les conclusions en appel, à la date du 1er octobre 2022, il était dû la somme de 83.010,21 € au titre des appels de charges et de travaux dont :

- la somme de 11.148,05 € pour les lots 79 et 125,

- la somme de 71.862,16 € pour les lots 101, 102, 103, 121, 122, 123 ;

L'article 1342-10 nouveau du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement' ;

L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l'article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ;

Dans ces décomptes, il n'apparaît aucun versement par l'une ou l'autre des deux copropriétaires indivises entre le 1er octobre 2018 et le 1er octobre 2022 ;

Mme [R] [H] produit les procès-verbaux de saisie attribution sur ses comptes mais ne justifie pas que le syndicat des copropriétaires ait perçu les sommes faisant l'objet de ces procès-verbaux ; en tout état de cause, c'est à juste titre que ces sommes ne figurent pas dans les décomptes d'actualisation puisqu'en application de l'article 1342-10 précité, elles s'imputeront sur les causes du jugement ;

Il doit donc être ajouté au jugement de condamner solidairement Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 83.010,21 € au titre des appels de charges et de travaux entre le 1er octobre 2018 et le 1er octobre 2022, appel 4ème trimestre 2022 et appel avance solidarité n°10/14 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022, date des conclusions en appel ;

La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle ne court qu'à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat pour l'actualisation dans ses conclusions du 25 octobre 2022 ;

Il y a donc lieu d'ordonner, au titre de l'actualisation des charges, la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, et ce, à compter du 25 octobre 2022, date de la demande, puis d'année en année ;

Sur la demande au titre des frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite en appel la somme de 6.667 € au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges, dont 3.561 € au titre des lots 101, 102, 103, 121, 122 et 123 et 3.106 € au titre des lots 79 et 125 ;

En l'espèce, ces sommes sont constituées par des honoraires du syndic pour le suivi de la procédure ; ces frais relèvent de l'activité du syndic et de ses diligences normales relatives au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété ; ils ne constituent donc pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre de ces frais n'en change pas la nature ;

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande en appel au titre des frais ;

Sur la demande au titre des honoraires du mandataire judiciaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite en appel la somme de 6.110,17 €, qu'il a avancée, au titre des honoraires des mandataires communs, dont 1.710,17 € pour Me [U] pour la période du 7 février 2018 au 15 juillet 2019 et 4.400 € pour Me [C] du 16 juillet 2019 au 8 juillet 2021 ;

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit l'ordonnance du 17 février 2018 qui a nommé Me [S] [U], administrateur judiciaire, en qualité de mandataire commun de l'indivision constituée de Mme [M] [H] et Mme [R] [H], et l'ordonnance du 4 février 2019 qui a prorogé sa mission pour un an à compter du 7 février 2019 ;

Ces honoraires doivent être réglés par les indivisaires, Mme [M] [H] et Mme [R] [H], qui ne contestent pas cette demande formée en appel par le syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme [M] [H] et Mme [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.110,17 € avancée au titre des honoraires des mandataires communs ;

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la somme de 1.000 € de dommages et intérêts et sollicite de la fixer à 5.000 € ;

Mme [M] [H] et Mme [R] [H] n'ont pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;

Le non paiement par Mme [M] [H] et Mme [R] [H] de leur quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;

Les manquements systématiques et répétés de Mme [M] [H] et Mme [R] [H] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

La mauvaise foi de Mme [M] [H] ainsi que celle de Mme [R] [H] est confirmée en ce qu'elles étaient informées toutes les deux des difficultés de trésorerie de la copropriété, d'une première part par les assignations du syndicat des copropriétaires adressées à chacune d'elles les 11 et 22 février 2016 en désignation d'un administrateur provisoire de la succession de M. [X] [H] décédé le 1er mars 1993 compte tenu des charges impayées (réglées suite à ces assignations), d'une deuxième part par le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 mai 2017 mentionnant le vote d'une avance provisionnelle de 15.515 € en attendant le recouvrement des charges dues par l'indivision [H] et d'une troisième part par le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2019 mentionnant le vote d'une avance provisionnelle de 21.000 € en attendant le recouvrement des charges dues par l'indivision [H] ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts, dans le cadre de la procédure de première instance relative aux charges impayées entre le 1er juillet 2017 et le 1er juillet 2018 ;

Et il y a lieu d'ajouter au jugement de condamner in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts, dans le cadre de la demande d'actualisation des charges impayées entre le 1er octobre 2018 et le 1er octobre 2022 ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E], partie perdante, doivent être condamnées in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déclare Mme [M] [H] épouse [G] irrecevable en sa demande en appel de nullité de l'assemblée générale du 24 mai 2018 ;

Condamne solidairement Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 83.010,21 € au titre des appels de charges et de travaux entre le 1er octobre 2018 et le 1er octobre 2022, appel 4ème trimestre 2022 et appel avance solidarité n°10/14 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 ;

Ordonne, au titre de l'actualisation des charges, la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, et ce, à compter du 25 octobre 2022, puis d'année en année ;

Condamne in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 6.110,17 € au titre des honoraires des mandataires communs ;

Condamne in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts, dans le cadre de la demande d'actualisation des charges impayées entre le 1er octobre 2018 et le 1er octobre 2022 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en appel au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne in solidum Mme [M] [H] épouse [G] et Mme [R] [H] veuve [E] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT