France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 08 février 2023, 19/01114

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 08 FEVRIER 2023

(n° , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/01114 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7DL6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 17/04902

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5]

[Localité 8] représenté par Maître [L] [D] prise en sa qualité d'administrateur provisoire

demeurant : [Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Me Nicolas GARBAN et ayant pour avocat plaidant Me Mathilde BACHELIER - AARPI GS ASSOCIES 2 - avocat au barreau de PARIS, toque : B0795

INTIMES

Monsieur [F], [S] [G] [I]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 10] (Portugal)

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par Me Olivier TOURNILLON de la SELARL MODERE & ASSOCIES, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 43

Madame [C] [K] [Y] [Z]

née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 9] (Portugal)

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Me Olivier TOURNILLON de la SELARL MODERE & ASSOCIES, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 43

Société COMPAGNIE PARISIENNE DE CONSEILS IMMOBILIERS 'CPCI'

SASU immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 420 069 957

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Pascal MURZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0793

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte authentique du 25 juillet 2008, M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] ont acquis, dans le bâtiment C de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 5] [Localité 8], le lot n°43, composé d'un box au sous-sol, et le lot n°31, composé d'un appartement au rez-de-chaussée, comprenant une entrée, un séjour, une cuisine et une chambre.

La vente a eu lieu moyennant le prix de 9.500 €, l'acte précisant que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété le 2 juin 2008 et qu'antérieurement, malgré des procédures judiciaires, la propriétaire n'a pas fait réaliser les travaux relatifs au mur mitoyen en état d'écroulement et à l'un des appartements en état d'insalubrité.

M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] sont propriétaires non occupants de l'appartement.

Le 14 juin 2015, cet appartement a subi un dégât des eaux.

M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] estimant que le bâtiment et les parties communes étaient très dégradés et non entretenus depuis plusieurs années, qu'une fuite d'eau s'est déclarée sur la canalisation d'alimentation en eau du bâtiment, l'eau s'écoulant dans leur cuisine, et que les eaux usées du bâtiment se déversaient dans les caves du bâtiment, ont fait dresser un constat d'huissier le 25 juin 2015 relatif à leur appartement ainsi qu'au porche, à la cour et à la cave de l'immeuble, expliquant à l'huissier que depuis leur acquisition, ils ne pouvaient occuper l'appartement du fait de ces différents désordres.

Le 15 décembre 2015, l'assemblée générale des copropriétaires a pris acte de la démission du syndic la société Statim, a adopté la résolution élisant la société Compagnie Parisienne de Conseils Immobiliers (CPCI) en qualité de syndic, et a rejeté notamment, à l'unanimité des présents et représentés, les résolutions relatives aux travaux de rénovation des colonnes d'évacuation des eaux usées et des eaux pluviales et de la cour centrale, et à l'autorisation d'ester en justice à l'encontre de Mme [Y] [Z] pour le recouvrement des charges impayées.

Par acte d'huíssier du 21 juin 2016, faisant valoir que l'assemblée générale des copropriétaires n'avait pas voté les travaux conservatoires et d'entretien lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2015, que ni le syndic ni les services de la mairie d'[Localité 8] n'avaient donné suite à leurs démarches en vue de mettre fin aux désordres, et qu'ils ne pouvaient pas occuper leur appartement depuis son acquisition, M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société CPCI, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil pour voir désigner un expert.

Par ordonnance en date du 13 septembre 2016, le juge des référés a désigné comme expert judiciaire M. [B] [U], remplacé par M. [P] [X].

Le syndic de l'immeuble, convoqué par lettre recommandée, ne s'est pas présenté à la réunion d'expertise du 15 novembre 2016 et n'a pas répondu aux deux notes adressées par l'expert judiciaire.

L'expert judiciaire M. [X] a déposé son rapport d'expertise en l'état le 23 février 2017.

Par actes d'huissier des 2 juin 2017 et 5 avril 2018, M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 8] et la société CPCI en injonction de travaux et en réparation de leurs préjudices.

Me [L] [D] a été désignée administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Créteil le 19 janvier 2018, au visa de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, puis par ordonnance du 3 septembre 2018, au visa des articles 62-1 et suivants du même décret, lui confiant les pouvoirs de l'assemblée générale à l'exception du a) et b) de l'article 26 de la loi de 1965.

Par jugement du 19 octobre 2018 , le tribunal de grande instance de Créteil a :

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à

[Localité 8]) représenté par Me [L] [D], administrateur judiciaire en qualité d'administrateur provisoire, à payer à M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] la somme de 20.690,40 € HT augmentée de la TVA applicable au jour du jugement, montant à actualiser en fonction de l'indice BT 01 du coût de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur à la date du 23 février 2017, date de dépôt du rapport d'expertise, et à la date du présent jugement,

- condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert, selon devis établi par l'entreprise [N] le 1er décembre 2016 pour un montant de 49.988 € HT,

- rejeté toutes les demandes à l'encontre de la société Compagnie Parisienne de Conseils Immobiliers,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] à payer à la société Compagnie Parisienne de Conseils Immobiliers la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire,

- rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 janvier 2019.

Par ordonnance d'incident du 5 février 2020, le conseiller de la mise en état a :

- rejeté la demande de radiation de l'appel sollicitée par M. [F] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z], en estimant que le syndicat des copropriétaires avait engagé les démarches en vue de l'exécution du jugement en fonction de ses possibilités,

- condamné M. [F] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] aux dépens de l'incident.

Par ordonnance du 9 août 2022, le président du tribunal de grande instance de Créteil a prorogé la mission confiée à Me [D] en qualité d'administrateur judiciaire provisoire de la copropriété pour une durée d'un an à compter du 3 septembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 septembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 12 septembre 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] [Localité 8], appelant, invite la cour, au visa des article 14, 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 256 et 238 du code de procédure civile, à :

Infirmer le jugement rendu le 19 octobre 2019, sauf en ce qu'il a :

-rejeté les demandes présentées par les époux [G] concernant les pertes de loyers (non justifiées par la production de pièces),

-rejeté les demandes présentées par les époux [G] concernant le paiement des taxes foncières et d'habitation (liées à la seule qualité de propriétaire de bien),

Statuant à nouveau :

A titre principal

-rejeter l'ensemble des autres demandes, fins et prétentions de M. [G] et de Mme [Y] car celles-ci sont mal fondées,

A titre subsidiaire

-minorer le montant des travaux de reprise des parties communes et privatives et le quantum des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires,

En toute hypothèse

-condamner M. [G] et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner M. [G] et Mme [Y] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 9 juillet 2019, par lesquelles M. [F], [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 37 du décret du 17 mars 1967, 1240 du code civil (ancien 1382 du code civil), de :

- juger M. et Mme [G] [I] recevables et bien fondés en leur action et demandes,

-homologuer le rapport d'expertise de M. [X] déposé le 23 février 2017,

-confirmer le jugement du 19 octobre 2018 en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [G] [Y] [Z] les sommes de :

20.690,40 € hors taxes augmentée de la TVA applicable au jour du jugement outre

actualisation au moyen de l'indice BT 01 dont la variation est comprise entre les indices en vigueur à la date du 23 février 2017, date du dépôt du rapport d'expertise et la date du jugement du 19 octobre 2018,

3.000 € en application des dispositions du code de procédure civile

les dépens :

-En référé : 67,26 €

-Droit de plaidoirie : 13,00 €

-Signification ordonnance de référé : 84,67 €

-Au fond : assignation SDC : 138,50 €

-Assignation en régularisation à l'égard de l'administrateur ad'hoc désigné article 47 : 172,51 €

-Signification de jugement contentieux : 68,88 €

-Droit de plaidoirie : 13,00 €,

-condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de remise en état des

parties communes,

-infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [G] [I] à payer la somme de 2.000 € à CPCI,

-ordonner le remboursement de cette somme de 2.000 € et condamner CPCI à rembourser cette somme à M. et Mme [G] [I],

-débouter CPCI de toutes ses demandes, fins et conclusions en cause d'appel,

-condamner in solidum CPCI et le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [G] [I] en cause d'appel :

Les entiers dépens d'appel

4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 5 juin 2019 par lesquelles la SASU Compagnie Parisienne de Conseils Immobiliers, intimée, invite la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, à :

-confirmer le jugement entrepris et dire et juger que M. [G] et Mme [Y] ne rapportent pas la triple preuve à leur charge, d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité de nature à engager la responsabilité civile professionnelle de la société CPCI à leur égard,

-condamner solidairement M. [G] et Mme [Y] à verser à la société CPCI la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur les désordres et leurs causes

Au préalable, il convient de préciser que M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] ne précisent pas dans leurs conclusions les désordres dont ils ont saisis le tribunal et qu'il convient de considérer, compte tenu du devis D/16-4665 du 1er décembre 2016, sur lequel M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] fondent leur demande relative aux travaux de remise en état dans leur appartement, que les désordres objets de leur saisine sont ceux portant sur :

-le sol de la cuisine (dépose du carrelage au sol, coulage d'une dalle ciment),

-le sol du couloir (réfection de la chape et pose de carrelage),

-le sol de la chambre (dépose du parquet, coulage d'une dalle ciment et pose de parquet flottant),

-le sol de la pièce principale (dépose du parquet et pose de parquet flottant),

-la cloison de la cuisine (démolition de la cloison carreaux de plâtre),

-les portes (dépose, fourniture, ponçage, peinture et pose de 4 portes et de la porte d'entrée),

-les murs et plafond de toutes les pièces (dans la cuisine : arrachage du papier et peintures, habillage des murs et plafond placo plâtre BA13, dans toutes les pièces : enduits et peinture des murs et plafond),

-l'électricité (réfection de la partie électrique),

-les fenêtres (remplacement de 4 fenêtres sur façade),

-les installations dans la cuisine (fourniture et pose d'un ballon 100 litres vertical, reprise de la tuyauterie cuivre eaux chaude et froide et évacuation, fourniture et pose d'un meuble sous évier, d'un évier, d'un mitigeur évier, réfection de la tuyauterie en cuivre et évacuation, création d'une installation machine à laver),

- la salle de bains (création de la pièce douche : cloison de plâtre hydrofuge avec porte, fourniture et pose d'un bac douche, un mitigeur douche, reprise de la tuyauterie, raccordement, pose d'un lavabo),

-le wc (fourniture et pose d'un wc complet, reprise de la tuyauterie, raccordement) ;

Dans le constat du 25 juin 2015, concernant l'appartement litigieux, l'huissier n'évoque que la cuisine 'Dans l'appartement du requérant dans la cuisine, je note la présence le long du mur donnant sur le jardin, d'une canalisation. Je relève que de l'eau s'écoule depuis la partie supérieure du tuyau. Des colliers sont positionnés sur la canalisation dans cette zone. Au sol, à l'aplomb de l'écoulement, je relève qu'un pot métallique est rempli d'eau claire' ;

L'huissier a joint deux photographies d'une partie de l'intérieur de la cuisine, sur lesquelles on voit la canalisation litigieuse le long d'un mur, située entre d'un côté la fenêtre et de l'autre côté le ballon d'eau chaude surmontant un évier ;

Concernant les désordres dans l'appartement litigieux, l'expert judiciaire précise :

'Le jour de la visite le 15 novembre 2016, nous découvrons l'état délabré de l'appartement et des parties communes voir un état délabré.

Appartement :

Cuisine :

Il existe une fuite d'eau sur la colonne d'alimentation générale de l'eau qui traverse la cuisine le long du mur de façade.

Les eaux usées de l'immeuble refoulent par l'évier et par la canalisation d'évacuation de la machine à laver en attente à la hauteur de l'évier.

L'appartement dans son ensemble est rempli d'humidité. Celle-ci remonte du sous-sol.

De ce fait, les parquets sont tuilés et irrécupérables' ;

Il précise que l'appartement en inhabité depuis 2007 et qu'il est inhabitable.

Il convient donc de considérer que l'expert attribue les causes des désordres à :

- la fuite d'eau sur la colonne d'alimentation générale de l'eau qui traverse la cuisine,

- le refoulement des eaux usées de l'immeuble par l'évier et par la canalisation d'évacuation de la machine à laver,

- l'humidité qui remonte du sous-sol ;

L'expert ne mentionne pas explicitement les causes du refoulement des eaux usées et de l'humidité qui remonte du sous-sol ;

Dans la partie relative aux travaux de reprise, il précise que 'il est évident que sans les travaux sur les parties communes et en premier les évacuations des eaux pluviales et eaux usées eaux vannes, les travaux sur l'appartement ne servent à rien' ;

Concernant ces évacuations, il précise dans son constat sur l'état des parties communes que 'l'ensemble des parties communes n'est pas entretenu depuis des années. La cour est défoncée en plusieurs endroits ... ramenant les eaux de pluie et de ruissellement vers l'immeuble ...Au bas de l'escalier (menant au sous-sol), on constate que les eaux d'évacuation stagnent ...' ;

Il convient donc de considérer au vu de l'expertise judiciaire et du constat d'huissier que les désordres dans l'appartement litigieux et leurs causes sont :

- les dégradations des murs, du sol, du ballon d'eau et de l'évier dans la cuisine qui ont pour cause la fuite sur la colonne d'alimentation générale de l'eau qui traverse la cuisine le long du mur de façade et le refoulement des eaux usées de l'immeuble par l'évier par la canalisation d'évacuation de la machine à laver en attente à la hauteur de l'évier, situés dans la cuisine,

- les dégradations des parquets, dans la chambre et la pièce principale, qui ont pour cause l'humidité qui remonte du sol, celle-ci ayant pour origine les eaux stagnantes en sous-sol créées par les eaux de pluies ramenées vers l'immeuble en raison de la dégradation de la cour ;

L'expert ajoute en sus qu'il a constaté des détritus dans la cour et dans l'escalier menant au sous-sol, que les eaux stagnantes en sous-sol et les eaux de ruissellement ramenées vers la façade auront à terme des conséquences importantes sur les fondations et par suite sur la solidité des ouvrages, que l'état des parties communes rend l'immeuble d'habitation inapte à son usage et à sa destination et que l'appartement litigieux inhabitable va devenir dangereux ;

En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier de désordres constatés par l'expert ou l'huissier de justice concernant :

-le sol du couloir en carrelage,

-les 4 portes et la porte d'entrée,

-les murs et plafond des autres pièces que la cuisine,

-l'électricité,

-les fenêtres,

-la salle de bains,

-le wc ;

Le seul fait que M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] aient indiqué à l'expert que l'appartement est inhabité depuis 2007 et qu'ils n'ont pas pu l'occuper depuis son acquisition en 2008 du fait 'des désordres', est insuffisant à prendre en compte les désordres ci-dessus non constatés dans l'expertise ;

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut

d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires';

La responsabilité du syndicat fondée sur l'article 14 précité est une responsabilité objective dont il ne peut s'exonérer en invoquant le fait qu'il n'a commis aucune faute ;

En l'espèce, les dégradations dans l'appartement de M. [G] [I] et Mme [Y] [Z], retenues ci-avant, ayant leur origine dans les parties communes de l'immeuble, soit la colonne d'alimentation générale de l'eau, la canalisation des eaux usées et la cour, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée à leur égard, concernant ces dégradations ;

Sur la responsabilité du syndic

Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.' ;

Le syndic n'étant pas le mandataire des copropriétaires individuellement, sa responsabilité envers eux est d'ordre délictuel ;

En l'espèce, les premiers juges ont à juste titre relevé que 'Les désordres subis par M. [G] et Mme [Y] [Z] résultent d'un défaut d'entretien des parties communes. Cependant, il doit être pris en considération le fait que, après la survenance du dégâts des eaux le 14 juin 2015, le syndic de la copropriété qui était alors le cabinet Statim, a convoqué l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires pour le 15 décembre 2015 dont l'ordre du jour comprenait notamment, la démission du cabinet Statim, 1'élection du cabinet CPCI, l'approbation de comptes travaux, des travaux de ravalement des façades, de remaniement des descentes : d'eaux pluviales, des travaux de zinguerie, la pose d'une porte d'accès à la cave, le nettoyage des caves, le cloisonnement des caves, la réfection de la cour centrale, ainsi que l'autorisation à donner au syndic d'ester en justice à l'encontre de copropriétaires débiteurs de charges, dont Mme [Y] [Z], débitrice de 6.792 € au 24 novembre 2015.

Or, il résulte du procès-verbal de cette assemblée générale, qu'hormis la désignation de la

société Compagnie Parisienne de Conseils Immobiliers en qualité de syndic pour une durée d'un an, les copropriétaires ont rejeté à l'unanimité les résolutions ayant pour objet les travaux à réaliser pour remettre en état les parties communes, ainsi que celle ayant pour objet l'autorisation d'ester en justice pour recouvrer l'arriéré de charges dû par Mme [Y] [Z].

En outre, les demandeurs ne produisent aucune pièce établissant que la société Compagnie Parisienne de Conseils Immobiliers, qui n'a exercé son mandat de syndic que pendant un an à compter du 15 décembre 2015, donc postérieurement aux années pendant lesquelles l'immeuble n'a pas été entretenu amenant le dégât des eaux du 14 juin 2015 ayant dégradé l'appartement des demandeurs, a commis des fautes de gestion et manqué de diligence, et ce, en lien avec les dommages subis par les demandeurs' ;

Il y a lieu d'ajouter que M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] ne démontrent pas en quoi la société CPCI, syndic, aurait commis une faute à leur égard, en ne se présentant pas à la réunion d'expertise du 15 novembre 2016 et en ne répondant pas aux notes de l'expert judiciaire, alors qu'elle représentait le syndicat des copropriétaires, défendeur à l'instance de référé initiée par M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] ;

En conséquence, M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] ne démontrant pas de faute de la société CPCI à leur égard, il convient de considérer que la société CPCI n'a pas de responsabilité dans les désordres dont ils sont victimes et le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes à son encontre ;

Sur la responsabilité de M. [G] [I] et Mme [Y] [Z]

Le syndicat des copropriétaires sollicite de réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer 40% des travaux de remise en état des parties privatives de M. [G] [I] et Mme [Y] [Z], en rejetant leur demande d'indemnisation ou en la minorant largement, au motif des difficultés financières de la copropriété, plusieurs copropriétaires n'ayant pas payé les charges, et de l'ambiguïté des revendications de M. [G] [I] et Mme [Y] [Z], qui ont voté contre les travaux prévus à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 décembre 2015 ;

En l'espèce, les premiers juges ont exactement retenu que 'l'abstention de M. [G] et Mme [Y] [Z] dans leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires, à savoir le paiement des charges, et leur refus de voter les travaux lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2015 à laquelle ils ont participé, ont contribué à la réalisation de leur propre dommage' ;

Il convient donc de limiter la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires en considérant qu'elle est moins élevée que celle de M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] dans l'apparition des dommages ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a limité la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l'égard de M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] à 40%, dans le cadre des désordres objet du présent litige ;

Sur la demande d'injonction de travaux

En l'espèce, les premiers juges ont justement relevé que 'L'expert a constaté que le syndic ne lui avait pas communiqué les études et les devis de travaux nécessaires à la remise en état des parties communes ; il a disposé d'un devis établi à la demande de M. [G] et Mme [Y] [Z] par l'entreprise [N] pour un montant total de 54.986 € TTC.

Il a indiqué que les travaux de réfection des parties communes devaient également inclure

la vérification de l'état des structures, notamment les fondations en sous-sol, mais que les

travaux à réaliser figuraient dans ce devis.

Il est justifié d'imposer au syndicat des copropriétaires de procéder à la remise en état des

parties communes dont la dégradation est à l'origine des dommages en application des

dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Il convient de préciser que le devis D16-4666 du 1er décembre 2016 de l'entreprise [N], visé par l'expert, mentionne les travaux suivants :

-le remplacement et le raccordement de la canalisation d'eaux usées,

-le remplacement de la colonne en plomb de la cave au 4ème étage passant dans les logements,

-la réfection de la cour,

-le remplacement de la porte d'entrée,

-le remplacement de la porte du Sas ;

Compte tenu de l'analyse ci-avant relative aux causes des désordres dans l'appartement litigieux, il convient de relever que le remplacement des deux colonnes communes et la réfection de la cour correspondent aux travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres ;

Toutefois il y a lieu d'écarter le remplacement de la porte d'entrée pour 2.487 € HT et de la porte du Sas pour 2.194 € HT, soit 4.681 € HT, mentionnés dans le devis, qui sont sans lien avec l'objet du litige ;

Il convient de considérer que c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que 'Cependant, le prononcé d'une astreinte n'est pas adapté à la situation d'une copropriété

manifestement en difficulté dont une partie des copropriétaires, en ce compris les

demandeurs, ne règlent pas les charges courantes, et ne seront pas nécessairement en mesure de financer des travaux onéreux' ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert, selon devis établi par l'entreprise [N] le 1er décembre 2016 pour un montant de 49.988 € HT ;

Et il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert, selon devis établi par l'entreprise [N] le 1er décembre 2016 pour un montant de 45.307 € (49.988 - 4.681), soit en excluant du total de 49.988 € HT, le remplacement de la porte d'entrée et le remplacement de la porte du Sas pour 4.681 € HT ;

Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] de leur demande d'assortir cette condamnation d'une astreinte ;

Sur les préjudices de M. [G] et Mme [Y] [Z]

sur le coût des travaux de reprise

En l'espèce, compte tenu de l'analyse ci-avant, les seuls désordres qui ont été constatés par l'expert judiciaire et qui engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sont ceux portant sur :

-le sol de la cuisine (dépose du carrelage au sol, coulage d'une dalle ciment),

-la cloison de la cuisine (démolition de la cloison carreaux de plâtre),

-les murs et plafond de la cuisine (enduit et peinture),

-le sol de la chambre (dépose du parquet, coulage d'une dalle ciment et pose de parquet flottant),

-le sol de la pièce principale (dépose du parquet et pose de parquet flottant) ;

Ces travaux de remise en état sont rendus nécessaires par les dégradations survenues en raison des défaillances des canalisations d'eau et d'eaux usées et des remontées d'humidité du sous-sol ; et du fait du principe de la réparation intégrale, la prise en compte de la totalité de ces travaux n'est pas remise en cause par le fait que des dégradations portant sur ces postes existaient déjà lorsque M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] ont acquis l'appartement ;

Il y a lieu de retenir dans le devis D/16-4665 du 1er décembre 2016, validé par l'expert, les postes suivants :

-la cuisine :

1.620 € HT : dépose du carrelage au sol, démolition de la cloison (soit 1/2 de 3.240 € pour exclure la dépose des 3 portes et de la porte d'entrée, la démolition des sols dans le couloir et la salle de bains, l'arrachage du papier et des peintures dans le couloir, la chambre et la pièce principale),

2.248 € HT : coulage d'une dalle ciment, fourniture et pose de carrelage,

2.148 € HT : habillage des murs BA 13 et plafond,

1.798 € HT : fourniture et pose d'un ballon 100 litres vertical,

1.497 € HT : fourniture et pose meuble sous évier, évier, mitigeur évier, réfection de la tuyauterie en cuivre et évacuation, création d'une installation machine à laver,

-le sol de la chambre

2.783 € HT dépose du parquet, coulage d'une dalle ciment et pose de parquet flottant,

-le sol de la pièce principale

5.894 € HT dépose du parquet et pose de parquet flottant,

soit un total de 17.988 € HT ;

Selon l'analyse ci-avant, le syndicat des copropriétaires doit supporter 40% de cette somme soit 7.195,20 € HT (17.988 x 40%) ;

Ainsi le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] la somme de 20.690,40 € HT augmentée de la TVA applicable au jour du jugement, montant à actualiser en fonction de l'indice BT 01 du coût de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur à la date du 23 février 2017, date de dépôt du rapport d'expertise, et à la date du présent jugement ;

Et il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] la somme de 7.195,20 € HT, au titre des travaux de reprise de leurs parties privatives, augmentée de la TVA applicable au jour du présent arrêt, montant à actualiser en fonction de l'indice BT 01 du coût de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur à la date du 23 février 2017, date de dépôt du rapport d'expertise, et à la date du présent arrêt ;

sur les pertes de loyers

En l'espèce, M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] pourraient prétendre à percevoir une perte de loyer s'ils justifiaient pour l'appartement concerné d'une perte de loyer certaine et actuelle consécutive au départ d'un locataire en raison des désordres ;

Ceci n'est pas le cas puisque M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] ont reconnu qu'ils n'ont jamais occupé l'appartement depuis son acquisition compte tenu des différents désordres ; ils ne justifient pas avoir donné à bail cet appartement antérieurement au dégât des eaux du 14 juin 2015 et ils ne justifient même pas que cet appartement était habitable antérieurement à ce dégât des eaux ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande à ce titre ;

sur le paiement des taxes foncières et d'habitation et des charges de copropriété

Le paiement des taxes foncières et des charges de copropriété résulte de la qualité de propriétaire et reste donc à la charge de M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] ;

Le paiement des taxes d'habitation résulte de la qualité d'occupant, toutefois M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] ont reconnu que le fait qu'il n'aient pas pu occuper l'appartement n'est pas lié aux désordres, dont le syndicat des copropriétaires est déclaré responsable ; en effet, ils ont déclaré n'avoir jamais occupé cet appartement au motif des désordres existants déjà à la date de son acquisition le 25 juillet 2008 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes au titre des taxes foncières et d'habitation et des charges de copropriété ;

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire, qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

En l'espèce, la responsabilité du syndicat des copropriétaires étant limitée à 60% compte tenu de l'attitude de M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] qui a contribué à la réalisation de leur propre dommage, le jugement est confirmé en ce qu'il a estimé qu'il n'était pas justifié de les dispenser de leur participation à la dépense commune des frais de la procédure ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] à payer à la société Compagnie Parisienne de Conseils Immobiliers la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

La responsabilité du syndicat des copropriétaires, étant limitée à 40%, compte tenu de l'attitude de M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] qui a contribué à la réalisation de leur propre dommage, le jugement est infirmé en ce qu'il a :

-condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire ;

Il y a lieu de condamner :

-le syndicat des copropriétaires d'une part, à hauteur de 40%, et M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] d'autre part à hauteur de 60% aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire de M. [X],

- le syndicat des copropriétaires à payer à M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel,

- in solidum M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] à payer à la société CPCI la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropréitaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement excepté en ce qu'il a :

-rejeté toutes les demandes à l'encontre de la société Compagnie Parisienne de Conseils Immobiliers,

- débouté M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] de leurs demandes au titre de la perte des loyers, des taxes foncières et des taxes d'habitation, et des charges de copropriété,

-ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

-débouté M. [G] [I] et Mme [Y] [Z] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure,

-condamné in solidum M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] à payer à la société Compagnie Parisienne de Conseils Immobiliers la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8] représenté par Me [L] [D], administrateur judiciaire en qualité d'administrateur provisoire :

- à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert, selon devis établi par l'entreprise [N] le 1er décembre 2016 pour un montant de 45.307 € HT, soit en excluant du total de 49.988 € HT, le remplacement de la porte d'entrée et le remplacement de la porte du Sas pour 4.681 € HT,

- à payer à M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] la somme de 7.195,20 € HT, au titre des travaux de reprise de leurs parties privatives, augmentée de la TVA applicable au jour du présent arrêt, montant à actualiser en fonction de l'indice BT 01 du coût de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur à la date du 23 février 2017, date de dépôt du rapport d'expertise, et à la date du présent arrêt ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8] représenté par Me [L] [D], administrateur judiciaire en qualité d'administrateur provisoire d'une part à hauteur de 40% et M. [F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] d'autre part à hauteur de 60% aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire de M. [X] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8] représenté par Me [L] [D], administrateur judiciaire en qualité d'administrateur provisoire à payer à M.[F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;

Condamne in solidum M.[F] [S] [G] [I] et Mme [C] [K] [Y] [Z] à payer à la société Compagnie Parisienne de Conseils Immobiliers la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 08 février 2023, 19/01114

Synthèse

Origine de la décision