Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 26 JANVIER 2023
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12766 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGD2M
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 mai 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/52137
APPELANTE
S.C.I. JD INVEST, RCS de Nanterre n°850 572 942, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée par Me Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, toque : E448
INTIMEE
Mme [N] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée et assistée par Me Thibaut LEDOUX de la SELARL CABINET LEDOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D1004
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Décembre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSE DU LITIGE
Exposant avoir consenti le 2 juin 2021 au profit de la société JD Invest une promesse unilatérale de vente pour un montant net vendeur de 235.000 euros sur un bien immobilier situé [Adresse 2], avec indemnité d'immobilisation de 10 % (23.500 euros) si la vente ne se réalisait pas du fait de la société JD Invest et dont la moitié a été séquestrée par le bénéficiaire de la promesse (11.750 euros), que la condition suspensive d'obtention d'un prêt par la société JD Invest est défaillie par sa faute et que le notaire a sollicité une décision de justice pour déconsigner les fonds séquestrés, par actes d'huissier de justice des 26 janvier et 2 février 2022, Mme [K] a assigné la société JD Invest et Me [P], notaire, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
- condamner la société JD Invest à lui verser une provision de 23.500 euros en deniers ou quittances, avec intérêts légaux à compter du 30 novembre 2021 ;
- ordonner à Me [P], notaire, de déconsigner la somme séquestrée d'un montant de 11.750 euros à son profit ;
- condamner la société JD Invest à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
La société JD Invest n'a pas comparu ni personne pour elle en première instance, ni Me [P].
Par ordonnance réputée contradictoire du 25 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné la société JD Invest à payer à Mme [K] la somme provisionnelle de 23.500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, avec intérêts légal à compter du 9 décembre 2021, dont il sera déduit la somme de 11.750 euros déjà séquestrée chez Me [P] ainsi que dit ci-dessous ;
- autorisé le notaire Me [P] à remettre à Mme [K] la somme séquestrée entre ses mains par la société JD Invest de 11.750 euros ;
- condamné la société JD Invest aux dépens de l'instance ;
- condamné la société JD Invest à payer à Mme [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 7 juillet 2022, la société JD Invest a relevé appel de cette décision, intimant seulement Mme [K].
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 novembre 2022, elle demande à la cour de :
- la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,
- réformer la décision de première instance du 25 mai 2022,
- débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- relever les contestations sérieuses soulevées par elle tant sur la régularité de l'acte, sur la capacité des parties et sur la nature indemnitaire de la somme demandée qui s'apparente à une clause pénale,
- se déclarer incompétent et inviter les parties à mieux se pourvoir au profit du juge du fond,
- ordonner la restitution sans délai de la somme de 11.750 euros qui est actuellement détenue entre les mains du notaire de Mme [K] et faire injonction à Mme [K] de donner toute instruction utile à son notaire afin de restituer cette somme à la société JD Invest, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente décision à partie par ministère d'huissier,
- condamner Mme [K] à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 octobre 2022, Mme [K] demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
- débouter la société JD Invest de l'intégralité de ses demandes,
- condamner la société JD Invest à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner la même aux entiers dépens de l'instance d'appel, y compris les frais de greffe pour solliciter les statuts de la société JD Invest au moment des faits.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
En application de l'article 835 alinéa 2 du procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Mme [K] sollicite la condamnation de la société JD Invest au paiement d'une provision correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation qui, aux termes de la promesse de vente conclue par les parties le 2 juin 2021, a été mise à la charge de la partie responsable de la défaillance de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire de la promesse (la société JD Invest) pour financer le bien immobilier en cause.
La clause de condition suspensive d'obtention de prêts prévoit que le bénéficiaire s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours à compter de la signature de la promesse et à en justifier à première demande du promettant ; que l'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêts devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus ; qu'à défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition ; que passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et la promesse sera caduque de plein droit et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté, mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; qu'à défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible.
En l'espèce, il est justifié par Mme [K], et non contesté, que la société JD Invest ne l'a pas informée de l'obtention ou du défaut d'obtention d'un prêt dans le délai contractuel, qu'elle n'a pas davantage répondu aux mises en demeure qui lui ont été adressées les 7 septembre et 29 novembre 2021 ; que le seul document qui a été ultérieurement fourni par la société JD Invest consiste en une attestation de crédit établie par la société Caixa Geral de Depositos datée du 1er octobre 2021, postérieure à la date limite du 6 août 2021 fixée par la promesse pour obtenir un accord définitif de prêt, et même postérieure au délai limite de réalisation de la vente fixée au 30 septembre 2021; qu'au demeurant la société JD Invest ne se prévaut pas de ce document pour arguer de démarches en vue de l'obtention d'un prêt et ne soutient même pas que la condition suspensive serait défaillie sans sa faute.
Il apparaît ainsi non sérieusement contestable que la condition suspensive est défaillie du fait du bénéficiaire de la promesse et que l'indemnité d'immobilisation se trouve ainsi acquise au promettant.
Les contestations qui sont élevées par la société JD Invest en appel n'apparaissent pas sérieuses en ce que :
- contrairement à ce qu'elle soutient, l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat ne s'analyse pas en une clause pénale dès lors que selon les dispositions contractuelles, elle a une fonction purement indemnitaire et n'a pas pour objet de faire assumer par une des parties l'exécution de son obligation ; qu'au demeurant, il entre bien dans les pouvoirs du juge des référés de faire application d'une clause pénale dès lors que celle-ci n'est pas susceptible de conférer un avantage excessif à son bénéficiaire, l'indemnité d'immobilisation ayant été fixée en l'espèce à un montant parfaitement usuel de 10% du prix de vente ;
- le fait que la promesse n'ait été signée que par l'un des cogérants de la société JD Invest, tout en stipulant que la dite société est représentée par ses deux gérants MM. [F] et [X], n'est pas susceptible d'affecter sa validité alors qu'il entre bien dans l'objet social de la société JD Invest d'acquérir tout bien immobilier, et donc aussi une boutique ; que si les statuts prévoient que les gérants, ensemble ou séparément, ne peuvent accomplir certains actes (dont les acquisitions immobilières et les emprunts) sans y avoir été préalablement autorisé par une décision collective des associés (en l'occurrence MM. [X] et [F]), cette règle s'applique 'dans les rapports entre associés ' comme le précise la clause des statuts ; qu'en outre, en application de l'article 1849 du code civil : 'Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. En cas de plusieurs gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance.' ; qu'en l'espèce, il ressort des éléments du dossier que l'opposition de M. [X] (représentant la société JD Invest en appel) à la signature de la promesse de vente litigieuse par son associé et cogérant M. [F], n'a été révélée à Mme [K] que par un mail de M. [X] en date du 1er mars 2022, alors que la promesse de vente a été signée le 2 juin 2021.
Mme [K] est donc bien fondée à obtenir paiement à titre provisionnel de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente, soit la somme de 23.500 euros dont à déduire celle de 11.750 euros versée par la société JD Invest au moment de la signature de la promesse et séquestrée entre les mains du notaire Me [P].
L'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et frais d'instance dont il a été fait une juste appréciation.
Partie perdante, la société JD Invest sera condamnée aux dépens de la présente instance et à payer à Mme [K] une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.
Les frais de greffe pour solliciter le statuts de la société JD Invest sont compris dans cette indemnité et non dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
Condamne la société JD Invest à payer à Mme [K] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société JD Invest aux dépens,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
