Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 26 JANVIER 2023
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10134 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF4BI
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/52117
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 2], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 2], Mme [L] [M], domiciliée en cette qualité audit siège
Hôtel de Ville
[Localité 2]
Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
INTIMES
M. [I] [B]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Me Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1953
Société THOP LHK MANAGEMENT, société de droit étranger prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [I] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5] / ROYAUME-UNI
Défaillante, envoi de l'acte de signification à l'étranger le 01.07.2022
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Décembre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par actes des 16 et 28 décembre 2020, la ville de [Localité 2] a fait assigner M. [B] et la société Thop LHK Management devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, à l'effet d'obtenir leur condamnation au paiement chacun d'une amende civile de 50.000 euros sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation concernant1'appartement situé [Adresse 1] (2ème étage, lot 3), outre une amende civile de 10.000 euros à l'encontre de M.[B] sur le fondement de l'article L 324-1-1 du code du tourisme.
Par jugement réputé contradictoire du 13 avril 2022 (la société Thop LHK Management n'ayant pas constitué avocat), le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :
- débouté la ville de [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes ;
- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
- condamné la ville de [Localité 2] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Le premier juge a considéré que la ville de [Localité 2] échouait à faire la preuve de l'usage d'habitation du bien en cause.
Par déclaration du 23 mai 2022, la ville de [Localité 2] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 juillet 2022, elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau, de :
- dire et juger que M. [B] a commis une infraction aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant l'appartement situé [Adresse 1] à la société Thop LHK Management pour un usage autre que l'habitation ;
- dire et juger que la société Thop LHK Management a commis une infraction aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courtes durées l'appartement situé [Adresse 1] ;
- condamner M. [B] et la société Thop LHK Management chacun à une amende civile de 50.000 € et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- condamner M. [B] et la société Thop LHK Management chacun au paiement de la somme de 2.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés comme il est dit à l'article 699 du code de procédure civile par Me Mathieu, avocat.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 octobre 2022, M. [B] demande à la cour de :
- confirmer le jugement du 13 avril 2022 en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 2] de l'intégralité de ses demandes et l'a condamnée aux dépens ;
A titre subsidiaire, statuant de nouveau,
- juger qu'il est de bonne foi et que la société Thop LHK Management est seule responsable des infractions aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et au code du tourisme ;
En conséquence,
- condamner la société Thop LHK Management au règlement des condamnations financières sollicitées par la ville de [Localité 2] ;
A titre infiniment subsidiaire,
- juger que sa responsabilité et que toute condamnation prononcée à son encontre le serait dans la limite de un euro ;
En tout état de cause,
- condamner la société Thop LHK Management à garantir toute condamnation financière pouvant être prononcée à son égard ;
- condamner in solidum la ville de [Localité 2] et la société Thop LHK Management aux entiers dépens, y compris les frais de traduction, et à régler la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'appel.
Pour l'exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La Ville de [Localité 2] a signifié sa déclaration d'appel à la société Thop LHK Management par acte du 1er juillet 2022.
La société intimée n'a pas constitué avocat.
Par arrêt du 1er décembre 2022 la cour, constatant que la ville de [Localité 2] n'avait pas produit les pièces relatives au lot objet du litige, a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 14 décembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il doit être constaté que la ville de [Localité 2] ne critique pas le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement d'une amende civile par M. [B] sur le fondement de l'article L 324-1-1 du code du tourisme, et qu'elle ne formule en appel aucune prétention à ce titre. La cour n'est donc saisie que de la demande en paiement d'une amende civile de 50.000 euros à l'encontre de M. [B] et de son locataire, la société Thop LHK Management, sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation.
Il convient de rappeler qu'en application de ces textes et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 2] d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
En l'espèce, les parties s'opposent, à titre principal, sur la preuve de l'usage d'habitation du bien objet du litige.
S'agissant de la preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, c'est par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, la ville de [Localité 2] ne remettant d'ailleurs pas en cause cette partie de l'analyse, que le premier juge a considéré que l'usage d'habitation du bien au 1er janvier 1970 n'est pas établi aux motifs suivants :
- il résulte des éléments au dossier et notamment des fiches modèle R et modèle H2 produites par la Ville que le bien en cause, situé au 2ème étage de l'immeuble, est issu de la fusion de deux lots : un local porte D, occupé par le Select bar, d'une surface de 25 m², un local situé porte F, occupé par Mme [H], d'une surface de 6 m² ;
- la mention d'un loyer sur le formulaire H2 du local situé porte F implique que l'appartement, d'une dimension de 6 m², faisait l'objet d'un bail d'habitation au moins au 1er janvier 1970, qu'il était donc à usage d'habitation à cette date ;
- en revanche, concernant le local loué par la société Select bar, étant précisé que le formulaire H2 porte la mention manuscrite selon laquelle le loyer est compris dans le loyer commercial, rien ne permet d'établir que l'occupation de cette société consiste en un usage d'habitation, alors que n'y est pas mentionnée la présence d'une chambre, et qu'en outre une telle occupation ne pourrait suffire à établir l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 dans la mesure où la déclaration a été souscrite postérieurement à cette date (20 octobre 1970) ;
- il reste que la preuve de l'usage d'habitation d'un bien d'une surface non habitable puisqu'inférieure à 9 m² ne suffit pas à donner au local, résultant de la fusion des deux locaux précités, un usage d'habitation au 1er janvier 1970.
La ville de [Localité 2] s'est en outre prévalue de travaux achevés en 2002 au sein du local en cause, donnant lieu à l'application des dispositions du troisième alinéa de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, qui prévoient que "Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés".
Elle produit tant en première instance qu'en appel une fiche H2 établie le 18 février 2022 par M. [B], qui mentionne que le local du 2ème étage est un appartement de 29 m² à usage d'habitation et fixe la date d'achèvement des travaux au mois d'avril 2002.
Le premier juge a considéré que cette fiche H2 ne permet pas d'établir, en droit, l'usage pour lequel les travaux ont été autorisés, en sorte que la Ville échoue à prouver que le local est affecté à l'usage d'habitation.
La ville de [Localité 2] remet en cause cette analyse en appel, considérant pour sa part que la preuve de l'usage d'habitation est suffisamment faite par cette fiche H2 établie le 18 février 2002, dès lors qu'elle procède d'une déclaration émanant de l'intimé lui-même qui n'est pas recevable à contester ses propres déclarations.
L'intimé se prévaut pour sa part de l'analyse du premier juge, faisant valoir que la Ville ne produit aucun élément juridique permettant de déterminer l'usage pour lequel les travaux ont été autorisés.
Le formulaire H2 qui a été établi le 18 février 2002 par M. [B] est certes déclaratif de l'usage d'habitation du bien à cette date, puisqu'il décrit un appartement de 29 m² composé de pièces d'habitation et précise qu'il est destiné à l'habitation principale de son propriétaire, M. [B].
Toutefois, il résulte des termes de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation que la preuve que le local a été affecté, de fait, à un usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970 est inopérante. Les travaux qui y ont été effectués après le 1er janvier 1970 lui confèrent une destination d'usage d'habitation s'ils ont été autorisés pour cet usage. La preuve de l'usage d'habitation du bien est alors subordonnée à celle d'une déclaration de travaux ou d'un permis de construire. L'usage d'habitation doit ainsi être établi en droit, et non en fait. Or en l'espèce, le formulaire H2 renseigné en 2002 par M. [B], par la mention de travaux dont la date d'achèvement est prévue pour le mois d'avril 2002, ne fait qu'établir, en fait, l'usage d'habitation du bien. En l'absence de tout autre élément tels qu'une autorisation de travaux ou un permis de construire, il ne peut être conclu que le bien a une destination d'usage d'habitation au sens de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
C'est donc à bon droit que le premier juge a dit que la ville de [Localité 2] échoue à faire la preuve de l'usage d'habitation, en sorte que l'infraction dont elle se prévaut n'est pas caractérisée.
Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles dont il a été fait une juste appréciation.
Perdant en appel, la ville de [Localité 2] sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à M. [B] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne la ville de [Localité 2] aux dépens de l'instance d'appel,
La condamne à payer à M. [B] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
