Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 26 JANVIER 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00960 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFAUQ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Décembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de PANTIN - RG n°12-21-81
APPELANT
M. [O] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et assisté par Me Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0586
INTIMEE
Mme [H] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Défaillante, signifiée le 14.02.2022 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Décembre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RENDU PAR DÉFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 octobre 2018, M. [R] a donné à bail à Mme [W] un appartement à usage d'habitation d'une superficie habitable de 40 m² sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 950 euros et une provision sur charges de 40 euros.
Suite à plusieurs échéances impayées, le bailleur a fait signifier à Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 08 juillet 2020.
Par acte du 02 avril 2021, M. [R] a fait assigner Mme [W] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- expulser la défenderessse et tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier ;
- séquestrer les meubles garnissant le logement ;
- condamner Mme [W] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 2.970 euros, au titre des loyers et charges ;
- fixer une indemnité d'occupation égale à la somme de 1.100 euros hors provision de 40 euros par mois ;
- condamner Mme [W] au paiement d'une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens incluant le coût du commandement.
Comparant en personne, Mme [W] a indiqué que les impayés ont lieu pendant le confinement et qu'elle a des difficultés à retrouver un emploi. Elle a sollicité des délais de paiement ainsi que le remboursement de travaux qu'elle dit avoir effectués dans le logement.
Par ordonnance contradictoire du 14 décembre 2021, le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du
08 septembre 2020 ;
- condamné Mme [W] à payer à titre provisionnel à M. [R] la somme de 2.970 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 29 mars 2021 ;
- condamné M. [R] à payer à Mme [W] à titre provisionnel la somme de 1.364 euros au titre des travaux engagés par la locataire ;
- dit qu'il y a lieu à compensation entre ces deux sommes ;
- autorisé Mme [W] à s'acquitter de la dette, article 700 du code de procédure civile et frais d'huissier compris, par mensualités de 70 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé qu'au plus tard la vingt-quatrième mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;
- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [W] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;
- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de l'arriéré ou d'un seul loyer courant :
' la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
' la clause résolutoire reprendra son plein effet,
' faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
' fixé alors, le montant de l'indemnité d'occupation au montant à la somme de 800 euros et condamné Mme [W] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 800 euros par mois à laquelle s'ajouteront les charges locatives justifiées au bailleur, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné Mme [W] à payer à M. [R] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 juillet 2020 ;
- rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 07 janvier 2022, M. [R] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 février 2022, il demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance du tribunal de proximité de Pantin du 14 décembre 2021 en ce qu'elle a :
' condamné celui-ci à payer à Mme [W] à titre provisionnel la somme de 1.364 euros au titre des travaux engagés par la locataire,
' dit qu'il y a lieu à compensation entre ces deux sommes,
' autorisé Mme [W] à s'acquitter de la dette, article 700 du code de procédure civile et frais d'huissier compris, par mensualités de 70 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé qu'au plus tard la vingt-quatrième mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,
' suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [W] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,
' dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de l'arriéré ou d'un seul loyer courant :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
la clause résolutoire reprendra son plein effet,
faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
fixé alors, le montant de l'indemnité d'occupation au montant à la somme de 800 euros et condamné Mme [W] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 800 euros par mois à laquelle s'ajouteront les charges locatives justifiées au bailleur, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion.
Et, statuant à nouveau,
- condamner Mme [W] à lui payer la somme de 2.970 euros arrêtée au 5 décembre 2020 au titre de l'arriéré locatif constitué, sans compensation ni délai de grâce ;
- prononcer l'expulsion de Mme [W], locataire, ainsi que de tous occupants de leur chef au [Adresse 3]) en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin était ;
- condamner Mme [W] à payer à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, et ce, jusqu'à la complète libération des lieux, indemnité qui sera fixée à la somme de 990 euros par mois ;
- condamner Mme [W] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;
- condamner Mme [W] à lui payer les entiers dépens d'appel, comprenant notamment le coût du timbre fiscal de 225 euros.
Mme [W] n'a pas constitué avocat. M. [R] lui a fait signifier sa déclaration d'appel le 14 février 2022 et ses conclusions le 02 mars 2022.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
L'intimée n'ayant pas constitué avocat, il doit être rappelé que selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néamoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
La décision est critiquée par le bailleur en ce qu'elle a fait droit à la demande de la locataire en remboursement du prix de travaux, compensé la somme due à ce titre avec la provision due par la locataire au titre des loyers et charges impayés, accordé à la locataire des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire, fixé le montant de l'indemnité d'occupation à 800 euros par mois.
Sur la provision allouée à Mme [W] au titre des travaux effectués dans les lieux
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Il résulte de la décision entreprise que sur réouverture des débats par le premier juge, la locataire a produit trois factures :
- la première en date du 22 octobre 2019, d'un montant de 760 euros, correspondant à un changement de WC et à un tuyau d'évacuation,
- la deuxième en date du 11 octobre 2019, d'un montant de 1.144 euros, correspondant au changement d'un WC, d'un ballon d'eau chaude, d'un siphnon de l'évier,
- la troisième en date du 8 mars 2021, d'un montant de 220 euros, correspondant à une vérification de l'électricité et au changement d'un disjoncteur.
Le premier juge a retenu le montant des deuxième et troisième factures, considérant la première redondante avec la deuxième, et a alloué à la locataire le montant deux deux autres factures, soit la somme de 1.364 euros.
Toutefois, la production de simples factures de travaux effectués par la locataire ne suffit pas à fonder la créance de cette dernière envers son bailleur, en dehors de toute discussion sur la cause de ces travaux et de leur imputabilité au regard des obligations respectives des parties, contractuelles et légales, en sorte qu'il existe une contestation sérieuse sur la nature locative ou non des travaux en cause, le fait que le bailleur n'ait pas été informé de ces travaux par sa locataire, laquelle ne justifie pas lui en voir réclamé le remboursement avant l'engagement de la procédure de référé, rendant aussi sérieusement contestable l'obligation de remboursement du bailleur.
L'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a alloué à Mme [W] une provision de 1.364 euros et l'a compensée avec la provision due par elle au titre des loyers et charges impayés (qui pour sa part n'est pas contestée).
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Le premier juge a accordé des délais de paiement à Mme [W] sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil.
Toutefois, ces délais on été consentis sur la base des simples déclarations de Mme [W], laquelle n'a pas justifié de sa situation financière.
Celle-ci a déclaré au premier juge avoir des difficultés à retrouver un emploi dans le secteur de l'esthétique. Or, le bailleur produit un certificat de travail et des bulletins de salaire de Mme [W] attestant que celle-ci avait au moment de la prise à bail un emploi de plombier et percevait un salaire net menseul de 4.000 euros. Aucune déclaration n'a été faite par Mme [W] sur la perte éventuelle de cet emploi et elle n'a pas produit de justificatifs en ce sens.
Il ne saurait dans ces conditions être fait droit à la demande de délais de paiement de Mme [W]. L'ordonnance sera infirmée de ce chef et en ce qu'elle a suspendu, par voie de conséquence, les effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 8 juillet 2020.
Sur l'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation présente une nature mixte, indemnitaire et compensatoire ; elle constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité. Elle doit donc être fixée à une somme qui ne saurait être inférieure à celle qui était contractuellement due par le locataire.
L'ordonnance entreprise sera par conséquent infirmée en ce qu'elle a fixé cette indemnité à 800 euros par mois, alors que le loyer et les charges exigibles en vertu du bail s'élèvent à 990 euros par mois.
L'indemnité d'occupation due par Mme [W] à compter de la date de résiliation du bail (8 septembre 2020) sera fixée au montant du loyer et des charges exigibles selon les dispositions du bail.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge, et l'appelant ne critique pas l'ordonnance sur ce point.
Perdant en appel, Mme [W] sera condamnée aux dépens de la présente instance et à payer à l'appelant la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- condamné M. [R] à payer à Mme [W] la somme provisionnelle de 1.364 euros au titre des travaux engagés par la locataire,
- ordonné la compensation entre cette somme et celle de 2.970 euros allouée au bailleur au titre des loyers et charges impayés,
- autorisé Mme [W] à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités,
- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
Satuant à nouveau de ces chefs,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [W] en remboursement du prix de travaux effectués dans les lieux loués,
Déboute Mme [W] de sa demande de délais de paiement,
Ordonne l'expulsion de Mme [W] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [W] à compter de la date de résiliation du bail (8 septembre 2020) au montant du loyer et des charges exigibles selon les dispositions du bail,
Condamne à titre provsionnel Mme [W] à payer cette indemnité d'occupation à M. [R],
Confirme pour le surplus l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
Condamne Mme [W] aux entiers dépens de l'instance d'appel,
La condamne à payer à M. [R] la somme de 800 euros en application de l'article 700 de code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
