RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 10
ARRÊT DU 19 JANVIER 2023
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/21004 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7Q6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Août 2019 - Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 17/09345
APPELANTE
SCI 2 PLACE DU LION D'OR, agissant poursuites et diligences ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assistée de Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE, toque : 0132, substituée à l'audience par Me Lucile CAPELLARI, avocat au barreau de LILLE, toque : 0132
INTIMÉS
SA AXA FRANCE IARD , prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assistée par Me Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO, avocat au barreau de PARIS, toque : R056, substitué à l'audience par Me Elise PIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R056
SA ESPACIL HABITAT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Stanislas COMOLET de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
Assistée par la SCP DEPASSE DAUGAN QUESNEL DEMAY, avocat au barreau de PARIS
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE CLOS DE VITRY SIS [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet JEAN HAMEON
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représenté et assisté par Me Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 370
SA CABINET JEAN HAMEON, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentée et assistée par Me Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 205
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Florence PAPIN, Présidente
Madame Valérie MORLET, Conseillère
Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Florence PAPIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA greffier présent lors de la mise à disposition.
***
Rappel des faits et de la procédure
La SCI 2 place du Lion d'Or est propriétaire d'un local commercial donné à bail à la société 4 Murs, situé au rez-de-chaussée du bâtiment A d'une copropriété comportant deux bâtiments sise [Adresse 7], au-dessous d'une résidence étudiante occupant les étages, propriété de la société Espacil Habitat.
Après la survenance d'infiltrations d'eau dans son local à partir du mois de septembre 2014, et une vaine intervention aux fins d`y mettre fin, auprès de la SA Espacil Habitat et du syndicat des copropriétaires, la SCI 2 place du lion d'or les a fait assigner par actes des 27 et 28 octobre 2015, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil pour voir désigner un expert.
L'ordonnance a été déclarée commune à la société Axa France IARD, assureur dommages-ouvrage des travaux de réhabilitation des lots appartenant à la société Espacil Habitat, suivant ordonnance du 13 octobre 2016.
Le rapport d'expertise a été déposé le 6 juillet 2017.
Par actes d'huissier du 16 octobre 2017, la SCI 2 place du Lion d'Or a assigné devant le tribunal de grande instance de Créteil la société Espacil Habitat, le syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry sis [Adresse 7] représenté par son syndic la société Cabinet Jean Hameon et la société Cabinet Jean Hameon.
Par acte d'huissier du 21 décembre 2017, la société Espacil Habitat a assigné la société Axa France IARD.
Le 14 août 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :
-Dit recevables les demandes contre le syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry sis [Adresse 7] représenté par son syndic la société Cabinet Jean Hameon.
-Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry sis [Adresse 7] représenté par son syndic la société Cabinet Jean Hameon et la société Cabinet Jean Hameon à payer à la SCI 2 place du Lion d'Or la somme de trois mille neuf cent cinquante-trois euros soixante-huit centimes TTC (3 953,68 euros TTC) en remboursement des travaux de réparation.
-Rejeté les demandes à 1'encontre de la société Espacil Habitat et la société Axa France IARD, et au titre des pertes de loyers.
-Ordonné l`exécution provisoire du présent jugement.
-Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry sis [Adresse 7] représenté par son syndic la société Cabinet Jean Hameon et la société Cabinet Jean Hameon à payer à la SCI 2 place du Lion d'Or la somme de cinq mille euros (5.000 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile.
-Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry sis [Adresse 7] représenté par son syndic la société Cabinet Jean Hameon et la société Cabinet Jean Hameon aux dépens qui comprendront notamment ceux de référé et les frais d`expertise.
-Dispensé la SCI 2 place du Lion d'Or de participation à la dépense commune des frais de la procédure.
-Accordé à Maître Laurent Absil, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
-Rejeté toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.
La SCI 2 place du Lion d'Or a interjeté appel du jugement le 13 novembre 2019.
Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 avril 2022, la SCI 2 place du Lion d'Or demande à la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Créteil en ce qu'il a :
- Dit recevables les demandes contre le syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry sis [Adresse 7], représenté par son syndic le Cabinet Jean Hameon.
- Caractérisé la responsabilité du Cabinet Jean Hameon.
- Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société Cabinet Jean Hameon et la société Cabinet Jean Hameon à payer à la SCI 2 place du Lion d'Or, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, concernant la première instance.
- Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société Cabinet Jean Hameon et la société Cabinet Jean Hameon, aux dépens qui comprendront notamment ceux de référé et les frais d'expertise.
- Dispensé la SCI 2 place du Lion d'Or de participation à la dépense commune des frais de procédure.
- Accordé à Maître Laurent Absil, Avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Reformant le jugement pour le surplus,
Et statuant à nouveau,
Déclarer la SA d'HLM Espacil Habitat co-responsable, avec le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Vitry et le Cabinet Jean Hameon des dommages subis par la SCI 2 place du Lion d'Or.
Condamner la SA Axa France IARD à garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité de son assurée, la SA d'HLM Espacil Habitat .
En conséquence,
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Vitry, la SA d'HLM Espacil Habitat , la SA Axa France IARD et le Cabinet Jean Hameon à payer à la SCI 2, place du lion d'or :
- une somme de trois mille neuf cent cinquante-trois euros et soixante-huit cents ttc (3 953,68 euros TTC) en remboursement des mesures conservatoires réalisées à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra sur préconisations de l'Expert judiciaire;
- une somme de 109 380,00 euros HT soit 131 256 euros TTC au titre des pertes de loyers et de récupération de charges consécutives au départ de la SA 4 murs;
- une somme de 109 500,00 euros HT soit 131 400 euros TTC au titre des pertes afférentes à la conclusion du nouveau bail;
- une somme mensuelle de 2 205,92 euros HT soit 2 647,10 euros TTC à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à complète réparation par le syndicat.
Subsidiairement, sur le montant du préjudice ci-dessus, hors la première condamnation au titre des frais de travaux relatifs aux mesures conservatoires, statuer sur la perte de chance de la SCI 2 place du Lion d'Or de bénéficier de conditions locatives supérieures et correspondant à celles acceptées par la société 4 murs avant qu'elle ne subisse les infiltrations.
Déclarer que l'ensemble des sommes allouées à la SCI 2, place du lion d'or porteront intérêts à compter de l'assignation, valant en tant que de besoin sommation d'avoir à payer, ou à tout le moins à compter du jugement à intervenir.
Déclarer que ces intérêts se capitaliseront dès lors qu'ils seront dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l'article 1342-2 du code civil.
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Vitry, la SA d'HLM Espacil Habitat , la SA Axa France IARD et la SARL Cabinet Jean Hameon à payer à la SCI 2 place du Lion d'Or une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, pour la procédure d'appel.
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Vitry, la SA d'HLM Espacil Habitat , la SA Axa France IARD et la SARL Cabinet Jean Hameon en tous les frais et dépens d'appel dont distraction au profit de Maître François Teytaud dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile .
Sur les demandes des intimées :
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Vitry et le Cabinet Jean Hameon de leur appel incident, la SCI 2, place du lion d'or étant tant recevable que bien fondée à agir à leur encontre pour obtenir l'indemnisation de son entier préjudice.
Débouter la SA d'HLM Espacil Habitat et la SA Axa France IARD de leurs demandes, la SCI 2, place du lion d'or étant tant recevable que bien fondée à agir à leur encontre pour obtenir l'indemnisation de son entier préjudice.
Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 octobre 2022, SA d'HLM Espacil Habitat demande à la cour de :
Confirmer le jugement dont appel prononcé le 14 août 2019 en ce qu'il a rejeté toutes demandes dirigées à l'encontre de la société Espacil Habitat
Par conséquent,
- débouter la SCI 2 place du Lion d'Or de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Espacil Habitat
- mettre hors de cause la société Espacil Habitat
- débouter toutes autres parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Espacil Habitat
Condamner la société 2 place du Lion d'Or à verser à la société Espacil Habitat 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens (référé,fond et appel) incluant les frais d'expertise consignés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
A titre très subsidiaire,
Débouter la société 2 place du Lion d'Or et toutes autres parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Espacil Habitat
Juger recevable et non forclose l'action exercée à l'encontre de la société Axa France IARD
Condamner la société Axa France IARD à garantir son assuré Espacil Habitat de l'intégralité des sommes susceptibles d'être mises à sa charge dans le présent sinistre au titre du contrat multirisque chantier DO, les désordres étant décennaux, à titre subsidiaire soit au titre du contrat multirisque immeuble soit au titre du contrat BTPLUS immo
Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 septembre 2022, la SA Axa France IARD demande à la cour de :
- Déclarer mal fondée la SCI 2 place du Lion d'Or en son appel ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société Axa France IARD ;
- Constater que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que :
la société Espacil Habitat n'est pas responsable des dommages allégués par la SCI 2 place du Lion d'Or ;
il en résulte que les garanties de la société Axa France IARD n'ont pas vocation s'appliquer,
les demandes au titre des pertes de loyers ne sont pas fondées, en l'absence de lien direct entre les préjudices allégués et les désordres objets du litige.
- Débouter, dès lors, la SCI 2 place du Lion d'Or de l'ensemble de ses demandes de condamnation, tant en principal qu'en frais et accessoires, en tant que dirigées contre la société Axa France ;
Et partant,
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire,
Dans l'hypothèse où la Cour infirmerait le jugement critiqué en ce qu'il avait écarté la responsabilité de la société Espacil Habitat , et statuant à nouveau, entrerait en voie de condamnation à son encontre sur le fondement juridique invoqué par l'appelante à savoir la théorie du trouble anormal de voisinage,
Sur les garanties de la compagnie Axa :
- Constater qu'aucune des garanties de la compagnie Axa France ne peut s'appliquer aux faits de la cause ;
- Rejeter, dès lors, toute demande de condamnation à garantie en tant que dirigée contre la société Axa France.
Sur les prétentions indemnitaires :
- Dans l'hypothèse où la Cour accueillerait la demande d'indemnisation au titre de la perte locative de la SCI 2 place du Lion d'Or, il limitera nécessairement sa durée à la période comprise entre le 1er avril et le 12 avril 2014 et son montant à la somme de 73.720 euros.
En tout état de cause,
- Rejeter, s'agissant de la police multirisque immeuble, les demandes formées à l'encontre de la société Axa France IARD s'agissant de l'indemnisation des mesures conservatoires (relatives à la reprise de l'étanchéité),
- Juger la société Axa France IARD recevable et bien fondée à opposer aux tiers les termes et limites de sa garantie laquelle prévoit une franchise d'un montant de 3.000 euros,
- Débouter l'appelante de sa demande formée à l'encontre de la société Axa France IARD au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
A titre reconventionnel,
- Condamner tout succombant à verser à la société Axa France IARD une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me Anne Grappotte en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 mars 2020, le syndicat des copropriétaire Le Clos Vitry demande à la cour de :
- Recevoir le syndicat principal des copropriétaires Le Clos Vitry [Adresse 7], en les présentes écritures,
- Reformer le jugement attaqué en toute ses dispositions et statuer à nouveau,
- Dire irrecevable la SCI 2 place du Lion d'Or à agir à l'encontre du syndicat principal des copropriétaires Le Clos Vitry [Adresse 7],
- Dire que syndicat principal des copropriétaires Le Clos Vitry [Adresse 7], ne saurait être responsable de désordres affectant la toiture terrasse du syndicat secondaire du bâtiment A,
- Débouter la SCI 2 place du Lion d'Or de l'intégralité de ses fins et prétentions,
- Condamner la SCI 2 place du Lion d'Or à verser au syndicat principal des copropriétaires Le Clos Vitry [Adresse 7], la somme de 3500 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI 2 place du Lion d'Or aux entiers dépens,
Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 avril 2020, le Cabinet Jean Hameon demande à la cour de :
D'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le Cabinet Jean Hameon, in solidum avec le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI 2 place du Lion d'Or en principal 3 953,68 euros + au titre de l'article 700 5 000 euros + les dépens dont le coût de l'expertise,
Et statuant à nouveau,
A titre principal, vu l'article 122 du code de procédure civile :
' alors que le litige porte sur la toiture terrasse végétalisée et accessible du bâtiment A, partie commune dont le syndicat secondaire du bâtiment A doit l'entretien et la conservation, de déclarer la SCI 2 place du Lion d'Or irrecevable à agir à l'encontre du Cabinet Jean Hameon qui n'est pas le syndic de ce syndicat secondaire.
A titre subsidiaire, vu les articles 1240 et 1241 du code civil :
' de dire et juger que la SCI 2 place du Lion d'Or échoue à démontrer la faute personnelle du Cabinet Jean Hameon dans la gestion du syndicat principal et du syndicat secondaire du bâtiment B ainsi que le lien de cause à effet entre cette éventuelle faute et le dommage subi par la demanderesse à la suite d'infiltrations en provenance d'une partie commune du bâtiment A, dont la conservation et l'entretien appartient au syndicat secondaire du bâtiment A représenté par Hello syndic.
' de dire et juger que les conditions de la responsabilité quasi délictuelle du Cabinet Jean Hameon envers la SCI 2 place du Lion d'Or ne sont pas réunies.
A titre encore plus subsidiaire, vu l'article 9 CPC et la jurisprudence sur la perte de chance, confirmant sur ce point le jugement entrepris :
' de dire et juger que la SCI 2 place du Lion d'Or ne justifie pas de ses préjudices allégués ni du lien de causalité entre les sommes qu'elle réclame et la faute du Cabinet Jean Hameon ne justifiant à dire d'expert que du coût de travaux préparatoires engagés en cours d'expertise (3 953,68 euros TTC) ce que le Cabinet Jean Hameon n'a pas vocation à régler en se substituant er au syndicat secondaire du bâtiment A et à régler sur ses deniers personnels des frais d'entretien d'une partie commune spéciale au bâtiment A.
' de dire et juger que la SCI 2 place du Lion d'Or ne caractérise pas quelle chance le Cabinet Jean Hameon lui aurait fait perdre et ne chiffre pas le quantum du préjudice en résultant alors qu'une chance perdue ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Et en tout état de cause :
' de débouter la SCI 2 place du Lion d'Or de toutes ses demandes fins et prétentions dirigées à l'encontre du Cabinet Jean Hameon.
' de condamner la SCI 2 place du Lion d'Or à verser au Cabinet Jean Hameon la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 CPC en cause d'appel.
' de statuer sur les dépens hors la présence du Cabinet Jean Hameon.
La clôture a été prononcée le 12 octobre 2022.
MOTIFS
I -Sur l'appel principal de la SCI 2 place du Lion d'Or :
L'appel de la SCI 2 place du Lion d'Or, propriétaire d'un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A de l'ensemble dénommé le clos Vitry, porte sur le rejet par le tribunal de ses demandes à l'encontre de la société anonyme Espacil Habitat et de la société anonyme AXA France IARD.
a' Sur les demandes de la SCI 2 place du Lion d'Or à l'encontre de la SA d'HLM Espacil Habitat :
Le premier juge a rejeté les demandes de la SCI 2 place du Lion d'Or à l'encontre de la SA d'HLM Espacil Habitat .
La SCI 2 place du Lion d'Or , qui sollicite l'infirmation de la décision déférée de ce chef, fait valoir que:
' la société anonyme d'HLM Espacil Habitat a reconnu avoir fait réaliser l'étanchéité de la terrasse et que c'est elle qui a géré l'intégralité des sinistres relatifs à la terrasse et à son caractère fuyard en sa qualité de seule copropriétaire occupante du bâtiment A, et se comportant comme si elle était seule propriétaire de ce bâtiment,
' dès lors les premiers juges ne pouvaient écarter sa responsabilité elle-même agissant sur le fondement du trouble de voisinage qui ne nécessite pas la preuve d'une faute,
'l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit la possibilité d'une action récursoire ne lui interdit pas de s'adresser directement à la SA d'HLM en qualité de maître d'ouvrage des travaux de réhabilitation d'une majeure partie du bâtiment et de ses interventions ultérieures.
La SA d'HLM Espacil Habitat, qui sollicite la confirmation de la décision déférée, fait valoir que :
' elle n'est à l'origine d'aucun trouble anormal de voisinage susceptible de voir engager sa responsabilité,
' elle a sollicité l'autorisation du syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux de réhabilitation lourde du bâtiment A y compris l'étanchéité de la toiture terrasse litigieuse,
- c'est dans l'urgence, sur sollicitation de l'appelante, qu'elle a missionné une entreprise à ses frais et par souci de conciliation pour faire cesser le dégât des eaux dont elle se plaignait,
- ses initiatives ne sauraient être assimilées à un trouble anormal de voisinage susceptible d'engager sa responsabilité,
- elle ne peut être tenue responsable des dommages causés à un autre copropriétaire par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes.
Sur ce,
L'action sur le fondement du trouble anormal de voisinage n'implique pas la preuve d'une faute mais d'un trouble apporté au voisin dans la jouissance de son immeuble excédant les inconvénients normaux de voisinage lesquels doivent s'apprécier in concreto, selon les circonstances de temps et de lieu de l'espèce.
Il n'est pas contesté et il résulte du PV d'assemblée générale en date du 24 septembre 2003 que la société d'HLM Espacil Habitat a refait avec l'accord du syndicat des copropriétaires l'intégralité de l'étanchéité du toit terrasse litigieux en 2006 puis a fait réaliser des réparations ponctuelles à la demande de la SCI 2 place du Lion d'Or .
Cependant il est acquis aux débats que la toiture terrasse du local commercial appartenant à la SCI 2 place du Lion d'Or est une partie commune du bâtiment A comme cela résulte du règlement de copropriété en son article 8 5°) intitulé ' armature de l'immeuble ' qui indique expressément que sont des parties communes : les fondations, les gros murs de façade, le pignon, les murs de refend et gros-porteurs, le gros 'uvre des planchers, les voûtées et planchers des cas, les ouvertures de l'immeuble, toutes les terrasses accessibles ou non.
Le fait que la terrasse soit une partie commune ne peut être modifié par le comportement de SA d'HLM Espacil Habitat qui, sur la demande de la SCI 2 place du Lion d'Or, a pris en charge diverses menues réparations.
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable en l'espèce stipulant que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, la SA d'HLM Espacil Habitat ne peut être condamnée au titre de troubles de voisinage résultant d'une terrasse fuyarde qui ne fait pas partie des parties privatives relevant de son lot et alors que les travaux de réfection de l'étanchéité de cette terrasse ont été réalisés par elle avec l'accord du syndicat.
La SCI 2 place du Lion d'Or sollicite également sa condamnation en qualité de maître d'ouvrage. Elle ne précise pas le fondement juridique qui lui permettrait de mettre en jeu la responsabilité de la SA d'HLM Espacil Habitat en cette qualité alors que l'action récursoire est prévue par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 au seul profit du syndicat.
Monsieur [F], expert désigné par ordonnance du juge des référés en date du 14 mars 2016, a conclu :
' que les infiltrations au fond du local commercial, se situent aux évacuations du toit terrasse végétalisé, et qu'une autre fuite est localisée au plafond d'un local dénommé réserve à la jonction du plan vertical de façade arrière avec le toit terrasse du local commercial,
' que l'ouverture des deux regards recevant l'évacuation des eaux pluviales du toit terrasse situé à l'aplomb du local du rez-de-chaussée prouve une défaillance d'étanchéité flagrante soutenue par un sondage de platine d'étanchéités effectué en dehors de la zone sinistrée,
' que les infiltrations correspondent à un défaut d'étanchéité des platines de récupération des eaux pluviales,
' que les symptômes de désordres ont un lien de cause à effet par l'entretien du système d'étanchéité mis en 'uvre.
S'il résulte de l'expertise particulièrement succincte de Monsieur [F] que les désordres constatés en 2014 résultent d'un défaut d'étanchéité des platines de récupération des eaux pluviales, il ne conclut pas clairement qu'ils ont été causés par un défaut d'exécution des travaux de réfection d'étanchéité réalisés 8 ans auparavant en 2006 ou des réparations ultérieures effectuées par la SA d'HLM Espacil Habitat employant, page 32 de son rapport, au paragraphe 2.5 intitulé ' responsabilités' le conditionnel ' il semblerait que la SA d'HLM Espacil Habitat soit pleinement responsable sur un plan technique ' ou indiquant' l'expert penche pour une responsabilité de l'assureur dommages ouvrage, Axa France Iard, et de la SA d'HLM Espacil Habitat.... ' ces conclusions n'étant étayées par aucune constatation technique préalable.
Aucune autre preuve n'est rapportée par l'appelante du lien de causalité entre les travaux réalisés par la SA d'HLM Espacil Habitat en qualité de maître d'ouvrage et les désordres. Il ne peut être déduit une reconnaissance de responsabilité de sa part du fait qu'elle ait régularisé une déclaration de sinistre auprès de l' assureur dommages ouvrages des travaux réalisés en 2006.
Dès lors, si tant est que la SCI 2 place du Lion d'Or puisse agir directement à l'encontre de la SA d'HLM en qualité de maître d'ouvrage, sa responsabilité ne pouvant également pas être retenue de ce chef, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté ses demandes à l'encontre de la SA d'HLM Espacil Habitat .
b-Sur les demandes de la SCI 2 place du Lion d'Or à l'encontre de la SA AXA France IARD assureur de la SA d'HLM Espacil Habitat :
La responsabilité de la SA d'HLM Espacil Habitat étant écartée, il y a lieu de rejeter les demandes de la SCI 2 place du Lion d'Or fondées sur les dispositions de l'article L 124 ' 3 alinéa 1 du code des assurances à l'encontre de la SA AXA Francis ARD, assureur de la SA d'HLM 'Espacil Habitat '.
II- Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaire principal et du cabinet Jean Hameon :
Le premier juge a déclaré recevables les demandes de la SCI 2 place du Lion d'Or à l'encontre du syndicat principal représenté par son syndic le cabinet Jean Hameon.
Il l'a condamné in solidum avec le syndic à lui payer une somme de 3953,68 euros en remboursement des travaux de réparation .
a ' Sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes de la SCI 2 place du Lion d'Or à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence le clos Vitry :
Le syndicat des copropriétaires de la résidence le clos Vitry représenté par son syndic Jean Hameon sollicite la réformation du jugement et que la SCI 2 Place du Lion d'Or soit déclarée irrecevable à agir à son encontre.
Il fait valoir que :
' les copropriétaires du bâtiment A se sont constitués en syndicat secondaire, doté de la personnalité civile, aux termes de l'assemblée générale du 3 avril 1978, et que ce syndicat n'est pas attrait dans la cause, comme l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 le leur permettait,
' dès lors, les demandes à son encontre sont irrecevables ne gérant que la dalle en surface sur laquelle sont édifiés les bâtiments ainsi que les parkings et non la toiture terrasse.
La SCI 2 place du Lion d'Or fait valoir que :
' le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société cabinet Jean Hameon, est responsable de plein droit des vices de construction affectant les parties communes (toiture terrasse) du bâtiment A de l'ensemble immobilier et de leurs conséquences dommageables,
' l'existence légale d'un syndicat secondaire concernant le bâtiment A n'est pas démontrée en l'absence de preuve de l'établissement et de la notification d'un acte modificatif du règlement de copropriété relatif à la création d'un syndicat secondaire afférent à ce bâtiment,
- de plus, ces éléments ne peuvent pas lui être opposables s'ils sont antérieurs à son acquisition intervenue le 31 mars 2002 et s'ils n'ont pas été publiés au service de la publicité foncière,
' son acte d'acquisition ne précise pas que les biens acquis seraient gérés par deux syndicats l'un principal l'autre secondaire.
Sur ce,
L'action de la SCI 2 Place du Lion d'Or à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence le clos Vitry est fondée sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en l'espèce, en vertu desquelles le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.
Il s'agit d'une responsabilité de plein droit dont il ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve de la faute de la victime.
Il est acquis aux débats comme déjà mentionné précédemment que la toiture terrasse du local commercial appartenant à la SCI 2 place du Lion d'Or est une partie commune du bâtiment A comme cela résulte du règlement de copropriété en son article 8 5°).
L'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un. »
La constitution du syndicat secondaire ne résulte que des votes de l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment concerné et ne dépend pas des formalités de publicité foncière.
Est produit par le syndicat des copropriétaire mis en cause le procès- verbal d'AG des copropriétaires du bâtiment A, en date du 3 avril 1978, qui après avoir constaté qu'il forme un ensemble indépendant, à l'exception des parkings du sous- sol, a créé un syndicat secondaire . Cette résolution a été adoptée à l'unanimité, en conformité avec les conditions de majorité prévues à l'article 25.
Il est précisé au procès-verbal que ce syndicat aura pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment A ainsi que le fonctionnement des services et équipements propres à ce bâtiment, que seuls les parkings en sous sol restent administrés par le syndicat principal et qu'il récupérera auprès des copropriétaires les charges y afférentes.
A compter de cette date, le syndicat secondaire est devenu donc seul responsable de la gestion et de l'entretien des parties communes du bâtiment A qui avaient été définies précisément dès le règlement de copropriété initial en date du 14 décembre 1973( article 8 ter) lequel n'avait donc pas lieu à être modifié.
Le fait que l'autorisation des travaux de réhabilitation du bâtiment A ait été donnée à la société Espacil Habitat de façon erronée par le syndicat des copropriétaires principal est sans emport sur le fait que la responsabilité de l'entretien des parties communes du bâtiment A incombe au syndicat secondaire, doté de la personnalité civile, jusqu'à sa suppression.
Il y a lieu d'observer que l'acte reçu par Maître [I], notaire, le 11 juin 1997 et le dépôt de pièces au bureau des hypothèques, mentionnés à l'acte de vente de la SCI 2 place du Lion d'Or, concernant la modification de la teneur de l'article 8 du règlement de copropriété intitulé « parties communes spéciales au bâtiment A» comporte le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 avril 1997 qui précise que les copropriétaires du bâtiment A ont constitué un syndicat secondaire aux termes d'une assemblée générale du 3 avril 1978.
Dès lors, la SCI 2 place du Lion d'Or, qui a été informée par son acte de vente et au plus tard au cours de la procédure de l'existence d'un syndicat secondaire, est irrecevable à agir sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l'encontre du syndicat principal.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes de la SCI 2 Place du Lion d'Or formées à l'encontre du syndicat principal.
b ' Sur la recevabilité et le bien-fondé de la demande de la SCI 2 place du Lion d'Or à l'encontre du cabinet Jean Hameon :
Le cabinet Jean Hameon, qui demande à titre principal que la SCI 2 place du Lion d'Or soit déclarée irrecevable agir à son encontre, soutient qu'il n'a jamais eu qualité ni mandat pour administrer le syndicat secondaire du bâtiment A, que le syndicat des copropriétaires principal et le syndicat secondaire du bâtiment B dont il est le syndic ne sont pas concernés par le litige, qu'on ne peut faire revenir le bâtiment A au sein du syndicat principal pour le seul motif que le syndicat secondaire de ce bâtiment n'aurait pas eu de représentant légal pendant un temps indéterminé.
La SCI 2 place du Lion d'Or fait valoir qu'il appartenait au cabinet Jean Hameon de prendre toutes mesures utiles pour mettre fin aux désordres et qu'il doit dès lors être condamné à réparer l'intégralité du préjudice subi par elle ou à tout le moins la garantir à hauteur de la quote-part des dépenses et dommages intérêts mis à la charge du syndicat des copropriétaires et imputées au compte copropriétaire de la SCI .
Elle rajoute qu'à supposer opposable la création d'un syndicat secondaire, il se devait de lui donner toute information utile à ce sujet.
Sur ce,
Un copropriétaire peut engager la responsabilité délictuelle de droit commun du syndic sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil sous réserve de rapporter la preuve d'une faute personnelle du syndic envers le copropriétaire distincte de la faute contractuelle que seul le syndicat peut évoquer et d'un préjudice qui en serait résulté par un lien de causalité directe.
Il a été retenu plus haut que la SCI 2 place du Lion d'Or est irrecevable à agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires principal. Dès lors elle est irrecevable à agir contre le cabinet Jean Hameon qui n'a ni qualité ni mandat pour administrer le syndicat secondaire du bâtiment A et prendre des mesures pour faire cesser les désordres concernant les parties communes du bâtiment A.
De plus, comme la SCI 2 place du Lion d'Or le précise elle- même dans ses écritures, ce dernier lui a bien indiqué ne pas avoir mandat pour agir sur le bâtiment A. Dès lors aucune faute en lien de causalité avec les préjudices dont il est demandé la réparation ne peut lui être reprochée.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
La décision déférée est infirmée en ce qui concerne les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Constatant qu'il a déjà été statué sur les frais du référé par l'ordonnance, la SCI 2 place du Lion d'Or est condamnée aux dépens comprenant les frais d'expertise et à payer au syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry une indemnité de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la société Cabinet Jean Hameon, à la SA Espacil Habitat ainsi qu'à la SA AXA une indemnité de 1000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme partiellement la décision déférée en ce qu'elle a déclaré recevables les demandes contre le syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry sis [Adresse 7] représenté par son syndic la société Cabinet Jean Hameon et a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry sis [Adresse 7] représenté par son syndic la société Cabinet Jean Hameon et la société Cabinet Jean Hameon à payer à la SCI 2 place du Lion d'Or la somme de trois mille neuf cent cinquante-trois euros soixante-huit centimes TTC (3 953,68 euros TTC) en remboursement des travaux de réparation, ainsi qu'aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile,
Confirme la décision déférée pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare les demandes de la SCI 2 place du Lion d'Or à l'encontre du syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry sis [Adresse 7] représenté par son syndic la société Cabinet Jean Hameon et de la société Cabinet Jean Hameon irrecevables,
Condamne la SCI 2 place du Lion d'Or à verser au syndicat des copropriétaires Le Clos Vitry sis [Adresse 7] représenté par son syndic la société Cabinet Jean Hameon une indemnité de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la société Cabinet Jean Hameon, à la SA Espacil Habitat ainsi qu'à la SA AXA France IARD une indemnité de 1000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI 2 place du Lion d'Or aux dépens comprenant les frais d'expertise qui seront recouvrés par les conseils des parties adverses qui en font la demande conformément aux dispositions de l 'article 699 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
