Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 12 JANVIER 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11923 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGA6P
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Juin 2022 -Président du TJ de paris - RG n° 22/53198
APPELANTE
S.A.R.L. MALESHERBES GESTION, RCS PARIS n°326 057 130, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0750
INTIMEE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] À [Localité 6] représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 5] Est
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée et assistée par Me Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1392
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 Décembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Michèle CHOPIN, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Thomas RONDEAU, Conseiller, pour la Présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
La société Malesherbes Gestion a été syndic de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] jusqu'au 16 décembre 2021, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de son remplacement par la société Foncia [Localité 5] Est.
Un rendez-vous de remise de pièces entre les deux syndics a eu lieu le 11 février 2022, suivi d'un procès-verbal de remise de pièces établi à la même date.
Par courriers recommandés des 11 et 22 février 2022, la société Foncia [Localité 5] Est a mis en demeure l'ancien syndic de lui transmettre certains documents qu'elle estimait manquants.
Par exploit du 22 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] a fait assigner la société Malesherbes Gestion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à communiquer certains documents sous astreinte.
Par ordonnance de référé du 15 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] recevable en son action ;
- condamné la société Malesherbes Gestion à lui remettre les documents suivants :
' procès-verbal des assemblées générales antérieures à 2004 ;
' dossiers mutations 2020/2021 ;
' dossiers sinistres 2019, 2020 et 2021,
' dossier complet sur les travaux relatifs aux problèmes de structure des bâtiments donnant sur le boulevard de Ménilmontant ;
et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, sur une durée de trois mois ;
- condamné la société Malesherbes Gestion à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure
civile ;
- condamné la société Malesherbes Gestion aux dépens de l'instance ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 25 juin 2022, la société Malesherbes Gestion a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 septembre 2022, la société Malesherbes Gestion demande à la cour, de :
- dire et juger que toutes les pièces en sa possession ont été remises au cabinet Foncia [Localité 5] Est et qu'il ne saurait produire des pièces qu'il n'a jamais eu en sa possession puisqu'il ne les a jamais reçues de son prédécesseur le cabinet 3LPartners à l'égard duquel des procédures ont été engagées entre 2011 et 2015, dont le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] s'est désisté en date du 2 mars 2015 ;
- infirmer en conséquence l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes et prétentions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne du cabinet Foncia [Localité 5] Est à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne du cabinet Foncia [Localité 5] Est aux entiers dépens
La société Malesherbes Gestion soutient en substance que :
- le litige ne porte aujourd'hui plus que sur les procès verbaux des assemblées générales antérieures à 2004, alors qu'elle a transmis à son successeur les dossiers mutations 2020/2021, les dossiers sinistres 2019, 2020 et 2021 et le dossier complet sur les travaux relatifs aux problèmes de structure des bâtiments donnant sur le [Adresse 3],
- elle n'a jamais été en possession des procès-verbaux réclamés et elle ne peut être condamnée à transmettre des documents dont elle ne dispose pas,
- il est de jurisprudence constante que le syndic ne peut être tenu à transmission quand, en l'absence de fautes, il certifie que les pièces sont introuvables et qu'il ne peut les retrouver alors qu'en l'espèce, cette question des archives a déjà fait l'objet d'une procédure entre le syndicat des copropriétaires et son précédent syndic, le cabinet 3L Partners, entre 2011 et 2015, ce qui démontre bien que le syndicat des copropriétaires sait pertinemment qu'elle n'avait pas en sa possession lesdites archives,
- il est illusoire de prononcer à son encontre une astreinte pour obtenir des pièces qu'elle n'a pas et ce,
- le juge doit se poser de la question de la disproportion entre la liquidation sollicitée et le bénéfice attendu, alors que l'astreinte prononcée par le premier juge représente une somme exorbitante de 18.000 euros, sans qu'il ne ressorte aucun préjudice pour le syndicat des copropriétaires qui ne s'est jamais préoccupé de la disparition de ces archives auprès de ses précédents syndics respectifs.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
-confirmer l'ordonnance de référé du 15 juin 2022, en toutes ses dispositions ;
- porter l'astreinte à la somme de 500 euros par jour à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
- condamner la société Malesherbes Gestion à lui payer la somme complémentaire de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Malesherbes Gestion en tous les dépens.
Le Syndicat des copropriétaires soutient en substance que :
- l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a notamment condamné l'ancien syndic à lui communiquer les procès-verbaux des assemblées générales antérieures à 2004, les dossiers mutations 2020/2021, les dossiers sinistres 2019, 2020 et 2021 et dossier complet sur les travaux relatifs aux problèmes de structure des bâtiments donnant sur le boulevard de Ménilmontant, - postérieurement à l'ordonnance, le 29 juin 2022, l'ancien syndic lui a remis une « statistique sinistres clients » du 1 er décembre 2015 au 24 novembre 2021, un « relevé sinistralité », hors sujet puisqu'il porte sur une période postérieure au changement de syndic, du 23 janvier 2022 au 21 juin 2022 et une lettre de résiliation de la police d'assurances en date du 28 décembre 2021, qui n'est pas non plus dans le litige,
- la transmission de ces documents est toutefois incomplète car, notamment :
' la statistique sinistres clients doit normalement contenir les dossiers relatifs aux 9 sinistres qui y sont énumérés ;
' le dossier mutations 2020/2021 ne lui a toujours pas été transmis ;
' le dossier complet relatifs aux problèmes de structure ne lui pas été transmis,
- sur la remise des procès-verbaux d'assemblées générales antérieurs à 2004, en application de l'article 17 dernier alinéa du décret du 17 mars 1967, un syndic de copropriété doit conserver le registre des assemblées générales et le communiquer au nouveau syndic.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
En application de l' article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d'ordre public, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts'.
L'ancien syndic n'a pas à se faire juge de l'opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
L'article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L'ancien syndic devra ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l'immeuble s'il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l'historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d'assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33-1).
Si l'on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l'ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d'aucune pièce ne saurait suffire à l'exonérer de l'obligation précitée.
Si le précédent syndic n'a pas transmis malgré la procédure, les pièces d'archives du syndicat des copropriétaires, soit qu'il ne les avait plus, soit qu'il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic Foncia [Localité 5] Est versent aux débats pour justifier de leur demande de transmission :
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 décembre 2021 ayant désigné le cabinet Foncia [Localité 5] Est,en qualité de syndic, en lieu et place de la société Malesherbes Gestion ;
- le procès verbal de remise de pièces établi le 11 février 2022 ;
- la mise en demeure de restituer les pièces du 11 février 2022 ;
- la mise en demeure de restituer les pièces du 22 février 2022.
Le syndicat des copropriétaires indique que la transmission de pièces est encore très lacunaire, et sollicite les pièces suivantes :
- les procès verbaux des assemblées générales antérieures à 2004,
- les dossiers mutations 2020/2021,
- les dossiers sinistres 2019, 2020, 2021,
- le dossier complet des travaux relatifs aux problèmes de structure des bâtiments donnant sur le boulevard Ménilmontant.
La société Malesherbes Gestion conteste avoir en sa possession les pièces demandées, et affirme qu'elle a remis toutes les pièces, à l'exception des procès verbaux d'assemblées générales antérieures à 2004, dont elle n'a jamais disposé.
Il est constant que, postérieurement à l'ordonnance critiquée, la société Malesherbes Gestion a remis :
- des "statistiques sinistres clients" du 1er décembre 2015 au 24 novembre 2021,
- un "relevé sinistralité" portant sur la période du 23 janvier 2022 au 21 juin 2022,
- une lettre de résiliation de la police d'assurances du 28 décembre 2021.
Toutefois, il apparaît que :
- le document intitulé "statistiques sinistres clients" est une liste des sinistres survenus entre 2016 et 2019 mais n'est assorti d'aucune pièce,
- sont manquants les dossiers de mutations 2020/2021 et le dossier complet sur les travaux relatifs aux structures des bâtiments donnant sur le [Adresse 3],
- s'agissant des procès verbaux d'assemblées générales antérieures à l'année 2004, étant précisé que la société Malesherbes Gestion a été nommée syndic en 2011, cette dernière se prévaut d'un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 24 octobre 2013, aux termes d'une procédure opposant le syndicat des copropriétaires au syndic précédent, la société 3L Partners, mais il s'avère que, bien que le syndicat des copropriétaires s'en soit désisté, lesdits procès verbaux n'étaient pas au nombre des pièces demandées dans cette procédure, alors qu'il n'est pas justifié par la société Malesherbes Gestion qu'elle aurait demandé ces pièces à son prédécesseur, la société 3L Partners et qu'elle ne produit pas la liste des pièces qui lui auraient été remise par l'ancien syndic.
La société Malesherbes Gestion ne rapporte donc pas la preuve, par les éléments qu'elle verse aux débats, d'avoir transmis au nouveau syndic l'ensemble des éléments des éléments réclamés, et ne justifie pas de l'impossibilité dans laquelle elle se trouvait de le faire, alors qu'elle a elle-même reçu nécessairement des pièces du syndic précédent, et qu'il lui appartenait d'effectuer toutes diligences pour s'acquitter de ses obligations légales en application de l'article 18-2 sus visé.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a condamné la société Malesherbes Gestion, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à remettre l'ensemble de ces éléments, sauf à modifier la liste des pièces à remettre.
Sur les demandes accessoires :
La société Malesherbes Gestion, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.
Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société Malesherbes Gestion ne permet d'écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il lui sera alloué à ce titre la somme de 2.000 euros en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance rendue en toutes ses dispositions, sauf à modifier la liste des pièces à remettre ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société Malesherbes Gestion à remettre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] les documents suivants :
' procès-verbal des assemblées générales antérieures à 2004 ;
' dossiers mutations 2020/2021 ;
' dossiers sinistres 2019, 2020 et 2021, avec pièces ;
' dossier complet sur les travaux relatifs aux problèmes de structure des bâtiments donnant sur le boulevard de Ménilmontant ;
et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la décision de première instance, sur une durée de trois mois ;
Condamne la société Malesherbes Gestion à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne la société Malesherbes Gestion aux entiers dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE POUR LA PRESIDENTE
DE CHAMBRE EMPÊCHÉE
