Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 12 JANVIER 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11484 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7VT
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Mars 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 21-002298
APPELANT
M. [B] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté et assisté par Me Bérengère LAGRANGE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0800
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011493 du 11/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIME
E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH, RCS de Paris sous le numéro 344 810 825, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté et assisté par Me Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 30 Novembre 2022, en audience publique, devant Thomas RONDEAU, Conseiller chargé du rapport conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Thomas RONDEAU, Conseiller, pour la Présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
La société [Localité 5] Habitat OPH a donné à bail à M. [R] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 10 avril 2015, pour un loyer mensuel de 311,66 euros hors charges.
Le 13 février 2016 M. [R] a épousé Mme [W]. Un avenant au contrat de bail a été signé le 8 mars 2016 prenant effet le 13 février 2016. Ce mariage a été dissous le 3 décembre 2020.
Des loyers étant demeurés impayés, la société [Localité 5] Habitat OPH a fait signifier le 20 janvier 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier de justice du 20 août 2021 la société [Localité 5] Habitat OPH a fait assigner M. [R] et Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [R] et Mme [W], voir ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles à leurs frais, risques et périls, obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif avec les intérêts au taux légal, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
A l'audience du 11 janvier 2022, la société [Localité 5] Habitat OPH a maintenu l'intégralité de ses demandes y compris celle formées à l'encontre de Mme [W] et ce nonobstant le divorce, en précisant qu'à la date de celui-ci elle restait redevable d'un arriéré locatif.
Les défendeurs n'ont pas comparu devant le premier juge.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 11 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2015 entre la société [Localité 5] Habitat OPH et M. [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 mars 2021 ;
- ordonné en conséquence à M. [R] et à Mme [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- dit qu'à défaut pour M. [R] et Mme [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 5] Habitat OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
- condamné solidairement M. [R] et Mme [W] à verser à la société [Localité 5] Habitat OPH à titre provisionnel la somme de 4.188,35 euros ;
- condamné M. [R] à payer à [Localité 5] Habitat OPH à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 août 2021 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
- condamné in solidum M. [R] et Mme [W] à verser à la société [Localité 5] Habitat OPH une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum M. [R] et Mme [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de la notification à la préfecture ;
- débouté la société [Localité 5] Habitat OPH de ses demandes plus amples ou contraires ;
- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du16 juin2022, M. [R] a relevé appel de cette décision.
Dans ses conclusions remises le 15 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [R] demande à la cour, au visa des dispositions des articles L.711-1 et suivants du code de la consommation, des dispositions des articles R.711-1 et suivants du code de la consommation, des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile, de :
- l'accueillir en son appel, ainsi que ses conclusions, et les déclarer recevables et bien fondées ;
- infirmer l'ordonnance de référé en date du 11 mars 2022 ;
et statuant à nouveau,
- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 10 avril 2015 entre lui et société [Localité 5] Habitat OPH durant 12 mois ;
et à défaut de règlement de la créance de [Localité 5] Habitat OPH dans ce délai de 12 mois,
- dire et juger que la clause résolutoire du bail conclu le 10 avril 2022 sera acquise ;
- lui ordonner en conséquence de libérer les lieux et restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
- dire qu'à défaut pour lui d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société [Localité 5] Habitat-OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- dire n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
- le condamner à verser à [Localité 5] Habitat OPH la somme de 4.188,35 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 9 août 2021 ;
en tout état de cause,
- dire et juger n'y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties ;
- débouter [Localité 5] Habitat OPH de ses demandes plus amples et contraires ;
- ordonner un partage par moitié des dépens de première instance et d'appel.
M. [R] soutient en substance :
- qu'il perçoit uniquement une allocation chômage d'un montant de 900 euros par mois, les médecins lui recommandant d'attendre une amélioration de son état de santé après son accident vasculaire cérébral ; qu'en conséquence de sa situation financière et du fait qu'il n'a que deux dettes à charge, à savoir une dette EDF d'un montant de 730 euros et une dette locative de 4.450 euros, après décision de recevabilité de son dossier de surendettement, la commission a décidé d'imposer un effacement total de ses dettes accompagné de la mise en place d'un accompagnement social et budgétaire et que, par décision du 25 mai 2022, la commission du fonds de solidarité pour le logement de [Localité 5] a fait droit à sa demande tendant à prendre en charge le règlement de sa dette locative ;
- que la créance de [Localité 5] Habitat va être réglée prochainement grâce à l'intervention du fonds de solidarité ; qu'il règle mensuellement les sommes dues, car il tient à conserver son logement, d'autant que son fils est seulement âgé de 12 ans ;
- que le bailleur n'a toujours pas confirmé par écrit qu'il entendait renoncer au bénéfice des causes de l'ordonnance dont appel alors même qu'il a reçu un courrier portant confirmation du règlement de sa créance via le fonds de solidarité pour le logement et que lui a renoncé à solliciter la confirmation pure et simple des mesures recommandées par la commission de surendettement et par suite, l'effacement de ses dettes en ce compris celle de son bailleur ;
- que, compte tenu de sa bonne foi, il mérite de bénéficier de la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire de son bail afin d'être certain de conserver son logement dans les mois et les années à venir ; qu'une fois la créance de [Localité 5] Habitat OPH réglée, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et il pourra conserver le bénéfice de son bail en date du 10 avril 2015 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ses conclusions remises le 2 août 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société [Localité 5] Habitat OPH demande à la cour, au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1184 du code civil, de :
- lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte sur la demande de suspension de la clause résolutoire ;
- dire qu'en cas de non règlement d'un seul loyer à échéance la clause résolutoire reprendra son plein effet et qu'il pourra procéder à l'expulsion de M. [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l'assistance de la force publique ;
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a condamné M. [R] à payer à [Localité 5] Habitat OPH la somme de 4.188,35 euros, sauf à l'actualiser à la somme de 3.958,25 euros au 31 juillet 2022 inclus ;
- condamner M. [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
- condamner M. [R] à lui payer une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société [Localité 5] Habitat-OPH soutient en substance :
- qu'il n'est pas contesté par l'appelant que la clause résolutoire est acquise puisque la décision de recevabilité de la commission de surendettement est postérieure au délai de deux mois du commandement et que le tribunal a constaté que la situation de M. [R] n'était pas irrémédiablement compromise au sens de l'article L.724-1 alinéa 2 du code de la consommation et a renvoyé en conséquence son dossier devant la commission de surendettement pour mise en 'uvre de mesures classiques ;
- qu'il ne peut lui être reprochée de ne pas avoir renoncé à l'ordonnance avant le versement des fonds par le fonds de solidarité pour le logement car celle-ci peut être annulée en cas de non reprise du loyer courant ;
- qu'étant un bailleur social, elle n'exécute pas une décision d'expulsion en cas de reprise du loyer courant donnant lieu à une décision favorable de versement du fonds de solidarité pour le logement ;
- qu'elle ne s'oppose pas à la suspension de la clause résolutoire sous réserve des règlements du loyer et des charges courantes pendant douze mois mais sollicite qu'à défaut d'un seul terme non réglé à échéance, elle soit autorisée à procéder à l'expulsion de M. [R] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef et qu'il sera alors dû une indemnité d'occupation égale au montant du loyer chargé jusqu'à complète reprise des lieux ;
- qu'elle fait enfin état d'une dette s'élevant au 22 juillet 2022 à la somme de 4.317,78 euros, de laquelle il convient de déduire les frais, la dette étant donc de 3.958,25 euros à cette date.
SUR CE LA COUR
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le maintien d'un locataire dans les lieux, alors qu'il est devenu occupant sans droit ni titre en application d'une clause résolutoire de plein droit, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.
Il sera rappelé à cet égard :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
De plus, aux termes de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. De telles mesures suspendent les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.
Selon l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire. Aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, s'agissant en premier lieu de l'acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu d'observer que M. [R] ne conteste pas ne pas avoir réglé les sommes dues dans le délai de deux mois.
Le commandement de payer n'est en outre argué d'aucune irrégularité de fond ou de forme.
Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 mars 2021.
En outre, en second lieu, il faut constater que l'actualisation de l'arriéré, telle que justifiée par [Localité 5] Habitat OPH au 31 juillet 2022 (sa pièce 5), n'est pas contestée, de sorte qu'il y a lieu de condamner provisionnellement M. [R] à verser la somme de 3.958,25 euros.
Enfin, en troisième lieu, M. [R] sollicite des délais de paiement suspensifs, demande sur laquelle [Localité 5] Habitat OPH s'en rapporte.
L'appelant indique en substance que la dette locative devrait être réglée prochainement, à raison de l'intervention du FSL et sollicite dans cette attente la suspension de la clause résolutoire pendant un an.
Il apparaît être un débiteur de bonne foi, percevant une allocation chômage de 900 euros. Il connaît d'importants problèmes de santé et a un fils âgé de douze ans.
Il y a lieu de faire droit dans ces conditions à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant douze mois, étant précisé, compte tenu des demandes respectives des parties, que faute de régler les sommes dues mensuellement au titre du loyer et des charges courants ou faute de régler, à l'issue du délai de douze mois, les arriérés locatifs, la clause résolutoire reprendre son plein et entier effet.
Le sort des frais et dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
Ainsi, la décision sera confirmée sur l'acquisition de la clause résolutoire et les frais et dépens de première instance, mais infirmée pour le surplus, la condamnation provisionnelle de l'appelant étant actualisée à la somme indiquée au dispositif, étant également fait droit à la demande de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire pendant douze mois dans les conditions indiquées au présent arrêt.
A hauteur d'appel, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, chacune des parties conservant la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 mars 2021 et en ce qu'elle a statué sur le sort des frais et dépens de première instance ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [B] [R] à payer à titre provisionnel à [Localité 5] Habitat OPH la somme de 3.958,25 euros due au 31 juillet 2022 inclus ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant une durée de douze mois ;
Dit que si le locataire s'acquitte du paiement des loyers et des charges courants, conformément au contrat de location, pendant le délai de douze mois, et que si, à l'issue du délai de douze mois, il s'acquitte de l'arriéré locatif rappelé ci-avant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;
Dit que, faute pour M. [B] [R] de payer les loyers et charges courants à bonne date ou, faute pour lui de payer à l'issue du délai de douze mois l'arriéré locatif rappelé ci-avant, dès le premier impayé et huit jours après l'envoi par [Localité 5] Habitat OPH d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :
- le tout deviendra immédiatement exigible ;
- la clause résolutoire sera à nouveau acquise à la date du 20 mars 2021 et reprendra son plein effet ;
- M. [B] [R] sera tenu au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et condamne M. [B] [R] à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d'occupation à [Localité 5] Habitat OPH, jusqu'à parfaite libération des lieux';
- il pourra être procédé à l'expulsion de M. [B] [R] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, passé le délai de deux mois suivi la délivrance d'un commandement de quitter les lieux dont s'agit, [Adresse 1] ;
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE POUR LA PRESIDENTE
DE CHAMBRE EMPÊCHÉE
