RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 12 JANVIER 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06200 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDNHQ
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 19 Novembre 2020 par le tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 18/00180
APPELANTE
S.C.I. LE PERIPH DE [Localité 11]
[Adresse 2]
[Localité 8]
non comparante représentée par Me Marie-Céline PELE, avocat au barreau de PARIS (A0930)
INTIMÉES
SOCIÉTÉ ANONYME D'ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION ET DE RÉNOVATION DE LA VILLE DE [Localité 11]
[Adresse 6]
[Localité 9]
non comparante représentée par Me Christofer CLAUDE - SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS (R175)
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
France Domaine
[Adresse 1]
[Localité 7]
non comparante et non représentée
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Novembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport :
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Monique CHAULET, Conseillère
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller
Greffière : Mme Alexandra AUBERT, lors des débats
ARRÊT :
- Réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Aux termes de l'arrêté préfectoral n°2014-0209 du 3 février 2014 les parcelles situées à l`intérieur de la déclaration d`utilité publique ont été déclarées cessibles au profit de la SEMISO.
Est concernée par l'opération la SCI Le Périph de [Localité 11] en tant que propriétaire d'un bien immobilier à usage de café, restaurant et hôtel situé [Adresse 2]), sur la parcelle cadastrée section Z n°[Cadastre 3].
Le bien en cause est situé dans le périmètre du projet de la [Adresse 12]', et l'acquisition par la Société Anonyme d`Economie Mixte de construction et de rénovation de la ville de [Localité 11] (SEMISO) des parcelles nécessaires au programme d'aménagement a fait l'objet d`une déclaration d'utilité publique par arrêté préfectoral n°2013-0770 du 25 mars 2013.
Par ordonnance du 11 mars 2014, le juge de l'expropriation de Bobigny a prononcé le transfert de propriété de cet ensemble immobilier au profit de la SEMISO.
La SEMISO a notifié son mémoire valant offres d'indemnisation à la SCI le Périph de [Localité 11] par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 30 octobre 2018.
Par requête reçue au greffe de la juridiction de l'expropriation le 11 décembre 2018 et accompagnée d'un mémoire en offre, la SEMISO a saisi la juridiction du tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de la SCI Le Périph de [Localité 11]. Dans cette requête la SEMISO précise qu'aucun accord n'est intervenu dans le délai d`un mois prévu à l'article R.311-9 du code précité.
Par un jugement du 19 novembre 2020 après transport sur les lieux le 16 janvier 2020, le juge de l'expropriation de Seine-Saint-Denis a':
-Fixé l'indemnité due par la Société anonyme d`Economie Mixte de construction et de rénovation de la ville de [Localité 11] (SEMISO) à la SCI Le Periph de [Localité 11] au titre de la dépossession des locaux situés [Adresse 2]), sur la parcelle cadastrée section Z n°[Cadastre 3] à la somme de 877.160 euros (huit cent soixante-dix-sept mille cent soixante euros) se décomposant comme suit :
-774.690 euros au titre de l`indemnité principale, en retenant une surface totale de 455, 70 m² englobant la partie hôtel et un studio,
- 78.470 euros au titre de l'indemnité de remploi,
- 24.000 euros au titre de 1'indemnité pour pertes de revenus locatifs, correspondant à six mois de loyers ;
-Condamné la Société anonyme d'économie Mixte de construction et de rénovation de la ville de [Localité 11] (SEMISO) à payer à la SCI Le Périph de [Localité 11] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamné la Société anonyme d`Economie Mixte de construction et de rénovation de la ville de [Localité 11] (SEMISO) aux dépens ;
-Rejeté toutes les autres demandes des parties.
La SCI Le Périph de [Localité 11] a interjeté appel le 07 avril 2021 limité à l'indemnité totale de dépossession, celle- ci contestant principalement le prix unitaire de son bien immobilier.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- Adressées au greffe, par la SCI Le Périph de [Localité 11] appelante,
le 1 juillet 2021 notifiées le 06 juillet 2021 ( 1AR du 7 juillet 2021 ) et le 14 janvier 2022 notifiées le 17 janvier 2022 (AR du 20 janvier 2022) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- Réformer le jugement rendu le 19 novembre 2020 en ce qu'il a retenu le prix unitaire de 2.000 euros/m² en valeur libre et une période de 6 mois pour la perte des revenus locatifs ;
En conséquence :
- Déterminer l'indemnité lui revenant pour la dépossession de la parcelle cadastrée section Z n°[Cadastre 3], sise [Adresse 2], sur la base du prix de 3.000 euros en valeur libre pour la partie hôtel et de 4.500 euros en valeur libre pour la partie habitation et d'une période de 12 mois pour la recherche d'un bien de remplacement, soit :
-Fixer à la somme de 1.202.565 euros le montant dû par la SEMISO au titre de l'indemnité principale ; -Fixer à la somme de 117.025 euros le montant dû par la SEMISO au titre des frais de remploi ;
-Fixer à la somme de 48.000 euros le montant dû par la SEMISO au titre de la perte de revenus locatifs ;
-Surseoir à statuer sur le montant du coût de déménagement dans l'attente de la réalisation effective du déménagement et présentation des factures afférentes, selon l'état de prise de possession des locaux par la SEMISO ;
- Condamner la SEMISO à lui verser le montant de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SEMISO à lui verser le montant de 4.000 euros au titre du coût du rapport d'expertise.
- Condamner la SEMISO à lui verser le montant de 225 euros au titre du timbre fiscal.
- Déposées au greffe, par la SEMISO intimée et appelante incidente le 06 octobre 2021 notifiées le 07 octobre 2021 (3 AR du 8) aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- Dire la SEMISO recevable et bien fondée en ses écritures.
En conséquence,
La recevoir.
A titre principal ;
-Infirmer le jugement en date du 19 novembre 2021 en ce qu'il a fixé :
- l'indemnité principale à 774.690 euros
- l'indemnité de remploi à 78.470 euros
- l'indemnité pour pertes de revenus locatifs à 24.000 euros.
En conséquence,
-Fixer l'indemnité d'expropriation revenant à la SCI Le Périph de [Localité 11], propriétaire de la parcelle cadastrée section Z n° [Cadastre 3] située [Adresse 2]) à la somme de 640.119,25 euros se décomposant comme suit :
-indemnité principale : 581'017,50 euros
-indemnité de remploi : 59.101,75 euros
-Rejeter les demandes de la SCI Le Périph de [Localité 11] ;
Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé ou adressé de conclusions.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La SCI Le Periph de [Localité 11] fait valoir que':
-Concernant la détermination du prix unitaire'; elle critique des termes retenus en première instance que sont la vente le 9 avril 2014 d'un hôtel de 707 m², le jugement de la juridiction de céans en date du 27 janvier 2015 portant sur des locaux à usage d'hôtel situés [Adresse 5], la vente le 13 décembre 2017 d'un hôtel de 1.023 m², sis [Adresse 4] pour manque de similitudes et éloignement';
-Sur les locaux à usage d'habitation'; Il convient de souligner que le studio présente une valeur vénale supérieure au reste de la partie hôtel'; il convient de faire siens les éléments de comparaison soumis par le Commissaire du Gouvernement dans cette affaire et datant des années 2018 et 2019 qui s'établit donc à 4.893 euros /m² en valeur libre';
-Concernant le montant pour la perte de revenus locatifs'; la jurisprudence indemnise la future perte de revenus locatifs, qui n'est pas comprise dans l'indemnité de remploi (Cour de Cassation, 3ème civile, 29 juin 2017, pourvoi n°16- 19.588)'; il faut rappeler que la SCI Le Périph de [Localité 11] perçoit actuellement un loyer mensuel de 4.000 euros /mois HT-HC'; Le loyer est perçu en exécution du bail signé en 2010 entre la SCI Le Périph et Monsieur [C] [G] [B], renouvelé en 2016, pour la somme de 4.000 euros HT/HC (Production n°2)'; pourtant, le premier juge a fixé à 6 mois la période couverte par l'indemnisation, soit la moitié du montant sollicité ; or, il n'est pas raisonnable de considérer qu'un délai de 6 mois serait suffisant pour retrouver un bien de remplacement';
- Concernant le déménagement'; Selon la situation au regard de la demande de la SEMISO de libérer intégralement le bien ou non, des frais rendus nécessaires par l'expropriation seront le cas échéant à engager par l'expropriée, il sera donc sursis à statuer et le cas échéant la facture établie après déménagement sera réglée par la SEMISO';
- Avec le prix unitaire de 3.000 euros /m² et une indemnité pour perte locative basée sur 12 mois, la SCI Le Périph de [Localité 11] sera indemnisée comme suit':
- Indemnité principale': 1.202.565 euros
- de remploi': 121'255,50 euros';
- perte de revenus locatifs': 48 000 euros';
- En outre, le coût du timbre fiscal de 225 euros, désormais acquitté obligatoirement, sera aussi remboursé';
- ayant missionné un expert immobilier dans le cadre de la présente instance, la société sollicite le versement de la somme de 4.000 euros , lesquels lui ont été refusés en première instance au motif que la facture de l'expert n'était pas versée aux débats (Production n°7).
La SEMISO répond que :
-Concernant les prétentions de la SCI le Périph de [Localité 11]';
-Sur le rapport d'expertise'; ce rapport a été établi de manière non contradictoire alors que l'article R. 322-1 du code de l'expropriation permet au juge de l'expropriation de diligenter une expertise'; la SEMISO ne peut être condamnée à prendre à sa charge les frais d'une expertise non contradictoire, diligentée par et pour l'expropriée'; le rapport comporte de nombreuses inexactitudes et contradictions'; l'expert retient un prix unitaire de 3.000 euros / m². Or, ce prix ne correspond pas à une moyenne des ventes citées dans le rapport, mais à un prix nettement supérieur aux ventes alléguées, sans que ce choix soit explicité';
-Sur les termes de références de l'expropriée pour les locaux à usage d'hôtel'; elle critique l'ensemble de ces termes'du fait de leur meilleure situation que le bien en l'occurrence';
- Sur les termes de références retenus à bon droit par le juge de première instance pour les locaux à usage d'hôtel': la vente du 9 avril 2014 d'un hôtel de 707 m²'; le jugement TGI Bobigny du 27 janvier 2015 et la vente du 13 décembre 2017 d'un hôtel de 1.023 m²'; C'est donc à bon droit que le juge de première instance a fixé la valeur unitaire à la somme de 2.000 euros / m² en valeur libre et à 1.700 euros / m² en valeur occupée';
-Concernant l'indemnité relative à la prétendue dépossession de locaux à usage d'habitation'; le bâtiment visé par l'expropriée a une destination commerciale et non
d'habitation'; il convient de préciser que la destination habitation d'un bien ne se présume pas et doit être démontrée ; Un local est réputé être à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Aussi, les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au ler janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés (voir CE, 5 avril 2019, Commune de [Localité 10], req., n°410039)'; Si toutefois, par impossible, la cour accepte en son principe cette demande, le terme de référence produit par l'appelante sera retenu mais avec l'application d'un taux d'abattement de 25% pour mauvais entretien du studio';
- la cour, qui infirmera le jugement en date du 19 novembre 2021, fixera l'indemnité d'expropriation à la somme de 581.017,5 euros';
A noter que le contrat de bail n'est pas suffisant à ce titre (CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 12 décembre 2019, n° 18/ 14302)'; la durée de douze mois est manifestement excessive'(CA Versailles, Expropriations, 26 janvier 2016, n° 14/03509)'; l'ordonnance d'expropriation datant du l l mars 2014 et le mémoire valant offre ayant été notifiés à la SCI LE PERIPH DE [Localité 11] dès le 7 décembre 2018, cette dernière a d'ores-et-déjà bénéficié d'un délai suffisant pour examiner le marché locatif.
Par arrêt contradictoire du 19 mai 2022 RG 21/06200, la cour a :
'déclaré recevable les conclusions des parties ;
'infirmé partiellement le jugement entrepris ;
'fixé l'indemnité due par la société anonyme d'économie mixte de construction et de rénovation de la ville de [Localité 11] (SEMISO) à la SCI le périph de [Localité 11] au titre de la dépossession des locaux situés [Adresse 2]) sur la parcelle cadastrée section Z numéro [Cadastre 3] au titre de l'indemnité principale, au titre de l'indemnité de remploi et au titre de la perte de locatifs à la somme de 934'540,10 euros en valeur occupée se décomposant comme suit :
'indemnité principale : 826'861 euros
'indemnité de remploi : 83'686,10 euros
'indemnité pour perte de revenus locatifs : 24'000 euros ;
'débouté la SCI le périph de [Localité 11] de sa demande au titre du coût du rapport d'expertise ;
'débouté la SCI le périph de Saint de [Localité 11] de sa demande au titre du timbre fiscal ;
'condamné la société anonyme d'économie mixte de construction et de rénovation de la ville de [Localité 11](SEMISO) à payer la SCI le périph de [Localité 11] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
'débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
'sursis à statuer sur l'indemnité demandée par la SCI le périph de [Localité 11] au titre des frais de déménagement ;
'renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du jeudi 17 novembre 2022 à 9 heures.
La SCI le périph de [Localité 11] a adressé au greffe le 15 octobre 2022 un mémoire en réouverture d'instruction après sursis à statuer notifié aux parties le 19 octobre 2020 (AR du 20 octobre 2022) demandant à la cour de :
'fixer à la somme de 9730 euros hors-taxes le montant dû par la SEMISO au titre de l'indemnité de déménagement.
Elle produit une pièce numéro 10 correspondant à un devis du 29 septembre 2022 de la société Pratidem et en pièce numéro 11 un devis du 10 octobre 2022 de la société Démépéol.
La SEMISO et le Commissaire du gouvernement n'ont pas adressé ou déposé de conclusions au greffe.
SUR CE, LA COUR
-Sur la recevabilité des conclusions
Le mémoire en réouverture d'instruction après l'arrêt de la cour d'appel du 19 mai 2022 RG 21/06200 adressé le 15 octobre 2022 au greffe est recevable.
- Sur l'indemnité accessoire au titre des frais de déménagement
La cour dans son arrêt du 19 mai 2022 indique que :
-la SCI le périph de [Localité 11] a formulé une nouvelle demande, qui est recevable, une demande d'indemnité accessoire pouvant être formulé pour la première fois en cause d'appel, en demandant un sursis à statuer dans l'attente de la réalisation du déménagement effectif, s'agissant notamment de la chambre froide et des installations liées à l'exploitation du café ;
-la SEMISO n'a pas conclu sur ce point ;
'l'article L321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
'en conséquence, l'indemnité étant fixée en valeur occupée, il convient de faire droit à cette demande de sursis à statuer en renvoyant l'examen de l'affaire à l'audience du jeudi 17 novembre 2022 à 9 heures ;
'il appartiendra la SCI le périph de [Localité 11] de démontrer ce préjudice par la production de facture ou devis de déménagement.
La SCI le périph de [Localité 11] dans son mémoire en réouverture d'instruction après sursis à statuer verse aux débats un devis du 29 septembre 2022 de la société Practidem (pièce numéro 10) pour un montant de 9700 euros hors-taxes et un devis du 10 octobre 2022 de la société Démépool (pièce numéro 11) pour un montant de 9760 euros hors-taxes.
Elle demande de fixer à la somme de 9730 euros hors-taxes le montant dû par la SEMISO au titre de l'indemnité de déménagement.
La SEMISO et le Commissaire du gouvernement n'ont pas adressé ou déposé de conclusions s'opposant à cette demande d'indemnité accessoire au titre des frais de déménagement.
Il convient en conséquence de faire droit à cette demande et de fixer l'indemnité accessoire au titre des frais de déménagement due par la SEMISO à la SCI le périphérique de [Localité 11] à la somme de 9730 euros hors-taxes correspondant à la moyenne des deux devis versés aux débats.
- sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SEMISO aux dépens.
La SEMISO perdant le procès sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêté réputé contradictoire et en dernier ressort
Vu l'arrêt de la cour du 19 mai 2022 - RG 21/06200 de sursis à statuer ;
Fixe l'indemnité de déménagement due par la société anonyme mixte de construction et de rénovation de la ville de [Localité 11] (SEMISO) à la SCI le Périph de [Localité 11] à la somme de 9730 euros HT;
Condamne la société anonyme mixte de construction et de rénovation de la ville de [Localité 11] (SEMISO) aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
