REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 11 JANVIER 2023
(n° /2023, 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/27480 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B63QW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Meaux RG n° 18/00463
APPELANTS
Monsieur [B] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Madame [K] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Assistés et représentés par Me Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 213
INTIMES
Monsieur [F] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assisté de Me Sylvain LEBRETON, avocat au barreau de MEAUX
Madame [R] [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assistée de Me Sylvain LEBRETON, avocat au barreau de MEAUX
SA COFIDIM Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Assistée de Me Géraldine YEU, avocat au barreau de RENNES, substituée à l'audience par Me Sophie GRISSENNANCHG, avocat au barreau de PARIS, toque : J133
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre
Madame Elise THEVENIN-SCOTT, Conseillère
Mme Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Alexandra PELIER-TETREAU dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffière lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Céline RICHARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 27 octobre 2014, M. [F] [X] et Mme [R] [O] ont confié à la société Cofidim la construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan sur un terrain situé [Adresse 2], le coût total de la construction était fixé à la somme de 132 293 euros se décomposant comme suit :
- coût des travaux restant à la charge des maîtres de l'ouvrage : 20 431 euros,
- prix convenu, forfaitaire et définitif, à verser à la société Cofidim : 111 862 euros TTC.
Les travaux ont débuté le 7 octobre 2015 et devaient contractuellement s'achever dans un délai de 12 mois à compter de l'ouverture de chantier, soit le 7 octobre 2016.
L'une des façades du pavillon à construire étant située en limite séparative de propriété avec le terrain de M. [B] [V] et Mme [K] [W], le contrat de construction prévoyait la nécessité de recueillir auprès de ceux-ci, avant le démarrage du chantier, une autorisation écrite, permettant à la société Cofidim de passer par la parcelle voisine.
Par lettre du 8 avril 2016, le constructeur a précisé aux consorts [W] - [V], qu'après avoir fait vérifier l'implantation du pavillon par un géomètre-expert, il s'avérait que le mur de pignon situé en limite de propriété empiétait légèrement sur leur parcelle.
Par lettre du 31 juillet 2017, M. [V] a accepté à titre transactionnel le paiement d'une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, hors prix de vente fixé à 500 euros.
Par courrier du 12 septembre 2017, le conseil de la société Cofidim a transmis à M. [V] un projet d'accord transactionnel.
En l'absence de signature de la transaction, la société Cofidim a fait assigner en référé devant le tribunal de grande instance de Meaux, par acte d'huissier délivré le 13 octobre 2017, les consorts [V] - [W], aux fins de les voir condamner sous astreinte à lui consentir un droit d'accès temporaire à leur propriété permettant la réalisation des travaux de ravalement du pignon sud.
Mme [R] [O] et M. [F] [X] sont intervenus volontairement à l'instance, pour solliciter notamment la condamnation de la société Cofidim à leur payer une provision de 29 000 euros à valoir sur les pertes financières subies (intérêts intercalaires), les frais de loyers payés, mais également les pénalités contractuelles relatives au retard de livraison.
Par ordonnance du 7 février 2018, le juge des référés a notamment dit n'y avoir lieu a référé sur les prétentions de la société Cofidim et des consorts [X] - [O] relatives à l'octroi d'un droit d'accès temporaire sur la propriété voisine, rejeté la demande de provision et renvoyé l'affaire pour qu'il soit statué au fond.
Postérieurement à cette décision, la société Cofidim et les consorts [V] - [W] ont signé le 31 mars 2018 un protocole d'accord, aux termes duquel ces derniers se sont engagés à céder aux consorts [H] - [X] la bande de terrain empiétée par la construction pour le prix de 500 euros et ont obtenu l'indemnisation de leur préjudice par le constructeur à hauteur de la somme de 4 000 euros ; les consorts [V] - [W] ont par ailleurs accepté une servitude de tour d'échelle d'un délai maximum de 9 heures permettant à la société Cofidim de terminer le ravalement de la façade située en limite séparative de leur propriété, avec prise en charge par le constructeur des frais de remise en état de leur terrain après achèvement des travaux de ravalement.
Dans le même temps, la société Cofidim a réglé par chèque CARPA la somme de 4 500 euros.
Les travaux de ravalement du pignon élevé en limite de propriété ont ainsi pu être repris et achevés le 9 avril 2018, ainsi que constaté par procès-verbal d'huissier du 17 avril 2018.
La réception des travaux avec réserves et la remise des clés ont eu lieu le 2 juillet 2018 selon procès-verbal du même jour.
Enfin, par acte du 9 juillet 2018, la cession de la bande de terrain par les consorts [V] - [W], au profit des consorts [X] - [H], est intervenue. Les consorts [X] - [H] ont consigné la somme de 5 779 euros à la Caisse des Dépôts et Consignations le 3 septembre 2018.
C'est dans ces conditions que les consorts [V] - [W] ont fait assigner la société Cofidim, les consorts [X] - [H] devant le tribunal de grande instance de Meaux.
Par jugement du 18 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Meaux a :
- Débouté la société Cofidim de sa demande de réception judiciaire,
- Condamné la société Cofidim à payer à M. [F] [X] et Mme [R] [H] les sommes de :
23 598,24 euros au titre des pénalités contractuelles de retard de livraison,
10 100,42 euros au titre des loyers qu'ils ont dû acquitter jusqu'à la remise des clés du pavillon,
2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté M. [F] [X] et Mme [R] [H] de leurs demandes indemnitaires supplémentaires (intérêts intercalaires et préjudice moral),
- Condamné M. [B] [V] et Mme [K] [W] à garantir la société Cofidim à hauteur du tiers (1/3) des condamnations susvisées mises à sa charge,
- Débouté la société Cofidim, M. [B] [V] et Mme [K] [W] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum la société Cofidim, M. [B] [V] et Mme [K] [W] aux entiers dépens de l'instance,
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration du 6 décembre 2018, M. [B] [V] et Mme [K] [W] ont interjeté appel du jugement, intimant la société Cofidim et M. [F] [X] et Mme [R] [H] devant la cour d'appel de Paris.
Par conclusions du 14 juin 2021, M. [V] et Mme [W], appelants, demandent à la cour de :
- Les juger recevables en leur action et en leurs demandes ;
- Les y juger bien fondés et, en conséquence ;
- Infirmer le jugement prononcé par le tribunal le 18 octobre 2018 ;
Statuant à nouveau, à titre principal,
- Juger qu'ils n'ont aucune part de responsabilité dans le retard de livraison du chantier et qu'ils ne doivent pas garantir la société Cofidim des condamnations mises à sa charge relatives à la mauvaise exécution du contrat la liant à M. [X] et Mme [H] ;
A titre subsidiaire, pour le cas où il serait jugé qu'ils seraient responsables de cette mauvaise exécution et devraient en supporter une part de responsabilité,
- Réduire à de plus justes proportions le montant de cette condamnation ;
- Condamner la société Cofidim au paiement des entiers dépens ;
- Condamner la société Cofidim à leur payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procedure civile ;
Par conclusions du 4 septembre 2021, la société Cofidim, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1792-6 du code civil, des articles L. 231-l et suivants du code de la construction et de l'habitation, des articles 1218, 1240 et 1231-1 du code civil, de :
La déclarer recevable et bien fondée en son appel provoqué et en son appel incident,
Reformer le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a condamné les consorts [V] [W] à la garantir,
Constater qu'elle a proposé de reprendre la partie maçonnée dépassant de 1 cm au sol sur la propriété de M. [V] et de Mme [W] depuis le 15 juin 2016,
Constater que la maison était en état d'être reçue depuis le 6 janvier 2017,
Fixer la réception judiciaire à la date du 6 janvier 2017 et subsidiairement, au 23 juin 2017,
Débouter M. [X] et Mme [H] de leurs demandes, fins et conclusions,
Débouter M. [V] et Mme [W] de leurs demandes, fins et conclusions ;
En toute hypothèse, et vu les dispositions de l'article 1219 du code civil,
- Dire et juger que le retard de chantier a été généré par la méconnaissance par les consorts [X]-[H] de leurs propres obligations,
- Débouter par conséquent les consorts [X]-[H] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- Ordonner la libération de la somme de 5 779 euros consignée à la Caisse des Dépôts et de Consignation le 3 septembre 2018, à son bénéfice, au besoin sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
Subsidiairement,
- Fixer le terme de pénalités de retard et autres dommages au 6 janvier 2017 et, par conséquent :
- Fixer le montant des pénalités de retard à la somme de 3 393 euros,
- Fixer le montant des frais intercalaires à la somme de l 413,32 euros,
- Fixer le montant des loyers à la somme de 720,41 euros x 4 mois = 2 881,64 euros ;
Très subsidiairement,
- Fixer le terme de pénalités de retard et autres dommages au 23 juin 2017 et, par conséquent :
- Fixer le montant des pénalités de retard à la somme de 9 657,41 euros,
- Fixer le montant des frais intercalaires a la somme de 2 616,80 euros,
- Fixer le montant des loyers à la somme de 6 420,41 euros ;
En toute hypothèse,
- Condamner M. [V] et Mme [W] à relever indemne et garantir intégralement la société Cofidim de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre, tant au titre l'indemnisation des préjudices invoqués par M. [X] et Mme [H], qu'au titre des pénalités de retard, et de toutes autres dernandes,
- Condamner M. [V] et Mme [W] et M. [X] et Mme [H] ou les uns à défaut des autres, à verser à la société Cofidim la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [V] et Mme [W] et M. [X] et Mme [H] ou les uns à défaut des autres, aux entiers dépens, comprenant les frais de référé, les frais de première instance et d'appel, dont distraction conformément aux dispositions de1'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions du 8 avril 2021, M. [X] et Mme [H] , intimés, demandent à la cour, au visa des articles R. 261-1 du code de la construction, 1231-1 du code civil, et suivants du code civil, de :
Voir confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux le 13 septembre 2018, en ce qu'il a :
Débouté la société Cofidim de sa demande de réception judiciaire,
Condamné dans son principe la société Cofidim à leur payer une somme au titre des pénalités contractuelles de retard et de livraison,
Condamné dans son principe la société Cofidim à payer une somme au titre des préjudices annexes,
Condamné la société Cofidim à 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné la société Cofidim, M. [V] et Mme [W] aux entiers dépens.
Voir accueillir leur appel incident et condamner la société Cofidim à leur régler :
La somme de 24 389,49 euros au titre des pénalités contractuelles en infirmant le chiffre de 23 598,24 euros retenus par les premiers juges et qui ne tient pas compte dans le calcul, d'un avenant,
La somme de 23 633,16 euros correspondant au préjudice complémentaire subi par eux et en l'espèce, les frais intercalaires bancaires et les loyers d'octobre 2016 à juillet 2018, en infirmant le montant de 10 100,42 euros sous-évalué en première instance,
La somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour M. [X] pour le préjudice moral subi,
La somme de 10 000 euros complémentaires à Mme [H] pour le préjudice moral subi.
Condamner la société Cofidim et M. [V] et Mme [W] à régulariser par devant tel notaire qu'il plaira aux parties de choisir, l'acte de rachat auprès des consorts [V] et [W] de la partie de terrain sur lequel empiète la propriété de M. [X] et de Mme [H] construite par la société Cofidim, et ce dans le strict respect de la lettre et de l'esprit du protocole d'accord signé entre M. [V] / Mme [W] et Cofidim le 31 mars 2018 et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les deux mois de la signification de l'arrêt d'appel ;
Débouter la société Cofidim de ses demandes nouvelles relatives à la libération de la retenue de garantie, pour irrecevabilité (article 564 du code de procédure civile) et subsidiairement comme infondées ;
En toute hypothèse,
Condamner tout succombant à leur régler la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
***
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 juin 2022.
MOTIFS
Moyens des parties :
Les consorts [V] - [W] poursuivent l'infirmation du jugement en ce qu'ils ont été jugés responsables pour partie du retard de livraison, et sollicitent ainsi le rejet de la demande de condamnation du constructeur à le garantir des condamnations prononcées. Ils soutiennent en substance qu'aucune autorisation de pénétrer sur leur terrain n'a jamais été sollicitée et qu'il y a donc eu une violation de leur droit de propriété. Ils reprochent en outre à la société Cofidim un défaut de célérité dans la transmission du dossier au notaire chargé d'instrumenter la vente de la bande de terrain. Ils réfutent également tout comportement fautif de leur part et contestent l'existence d'un lien de causalité suffisamment fort et direct avec le préjudice allégué par les consorts [X] - [H]. Subsidiairement, ils demandent que leur part contributive soit limitée à 10% des condamnations prononcées à l'encontre du constructeur.
Les consorts [X] - [H] demandent la confirmation du jugement concernant le rejet de la réception judiciaire et la condamnation du constructeur, au motif que celui-ci a commis une faute en édifiant la construction sur une partie du terrain voisin situé en limite de propriété ; que cet empiétement constitue un défaut de conformité caractérisant un manquement du constructeur à son obligation de résultat de livrer un ouvrage conforme et engage sa responsabilité contractuelle, en l'absence de force majeure. Ils prétendent que la réception des travaux ne pouvait être prononcée antérieurement au protocole d'accord conclu entre la société Cofidim et les consorts [V] - [W] le 31 mars 2018 dont ils n'ont eu connaissance que le 25 mai 2018. Ils ajoutent que les délais de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation sont d'ordre public et que les stipulations contractuelles prévoyant le paiement de pénalités de retard de livraison sont applicables en l'absence de force majeure. Ils précisent qu'il s'est écoulé 633 jours entre le 7 octobre 2016, date à laquelle l'ouvrage aurait dû être livré, et la date de réception du 2 juillet 2018, ce qui les a contraints de régler un supplément d'intérêts intercalaires à l'établissement bancaire finançant l'opération et avoir dû acquitter des loyers pour se loger pendant la durée des travaux. Il sollicitent enfin d'être indemnisés au titre de leur préjudice moral.
La société Cofidim réplique que, conformément à l'article 1792-6 du code civil, la maison était, nonobstant un éventuel empiétement sur la propriété voisine, totalement achevée depuis le mois de janvier 2017 en dehors d'un mur restant à crépir, ce qui a d'ailleurs été expressément reconnu par le maître de l'ouvrage. Elle prétend en outre que l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation n'est pas applicable au contrat de construction de maison d'habitation. Elle ajoute que les ouvrages et éléments d'équipement indispensables à l'utilisation, conformes à la destination de l'immeuble, étaient réalisés à la date du 6 janvier 2017, date à laquelle l'ouvrage était réceptionnable, ou subsidiairement au 23 juin 2017. Elle oppose en outre une exception d'inexécution de son obligation de livrer l'ouvrage dans le délai contractuel, dès lors que les maîtres d'ouvrage refusaient de payer l'appel de fonds n° 6 d'un montant de 23 115 euros et n'ont pas entamé les démarches auprès de leurs voisins pour obtenir l'autorisation de passer sur leur terrain. Elle fait à ce titre état de l'article 2-6 du contrat de construction prévoyant la prorogation du délai de livraison en cas de retard imputable au maître de l'ouvrage. Elle conclut ainsi à l'infirmation du jugement sur sa condamnation aux pénalités de retard et aux dommages-intérêts au titre des loyers acquittés jusqu'à la remise des clés. Subsidiairement, elle expose que le retard de livraison résulte exclusivement du comportement des consorts [V] - [W] en refusant abusivement tout droit de passage sur leur terrain et en négligeant la signature du protocole d'accord et la réalisation de la vente de la bande de terrain. Elle forme à ce titre un appel en garantie à leur encontre sur toutes les condamnations qui seraient prononcées contre elle, sollicitant ainsi l'infirmation du jugement quant à la part des deux tiers laissée à sa charge.
Réponse de la cour :
Sur la demande de réception judiciaire à la date du 6 janvier 2016
L'article 1792-6 du code civil définit la réception comme « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause prononcée judiciairement ».
Il s'ensuit qu'en présence d'une réception amiable, une réception judiciaire ne peut être demandée, quand bien même l'ouvrage était susceptible d'être réceptionné à une date antérieure.
En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que la réception des travaux est intervenue contradictoirement suivant procès-verbal signé par le constructeur et le maître de l'ouvrage le 2 juillet 2018 et ce, conformément aux dispositions de l'article « 2-2 ' Réception des travaux » de la notice d'information relative au CCMI jointe au contrat souscrit le 27 octobre 2014, qui prévoient une réception contradictoire expresse, matérialisée par écrit, permettant de constater l'achèvement des travaux, leur conformité au contrat signé et leur bonne exécution.
La circonstance selon laquelle le procès-verbal de réception ne serait pas intervenue amiablement n'est pas établie par la société Cofidim qui se borne à énoncer que cette date aurait été imposée par les maîtres d'ouvrage pour la seule remise des clés et la constatation des réserves.
Par conséquent, en présence de cette réception amiable librement consentie par les parties à la date visée sur le procès-verbal, dont il n'est pas demandé la nullité et qu'aucune partie ne qualifie de faux, la demande de réception judiciaire ne saurait aboutir.
De ces constatations et énonciations, le tribunal en a justement déduit que la société Cofidim devait être déboutée de sa demande de réception judiciaire. Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les demandes indemnitaires dirigées contre la société Cofidim par les consorts [H] - [X]
Sur la demande en paiement de pénalités contractuelles résultant du retard de livraison de l'immeuble
Sur l'imputabilité du retard
L'article 2-6 du CCMI prévoit que le délai est prolongé, le cas échéant, pour tenir compte de la durée des périodes d'intempéries pendant lesquelles le travail est arrêté, des cas de force majeure et des cas fortuits, des avenants acceptés expressément par les parties et, enfin, "des retards imputables au maître de l'ouvrage, notamment pour des travaux restés à sa charge et engendrant du retard dans les interventions du constructeur pour lequel le délai d'intervention avait été préalablement convenu avec le constructeur."
Il est par ailleurs mentionné à l'article 6-2 des conditions générales du CCMI, qu'en cas de retard dans la livraison, 'le constructeur devra (') au maître de l'ouvrage une indemnité forfaitaire (') égale à 1/3000ème du prix convenu tenant compte des avenants et de la révision, par jour de retard'.
Il est en outre constant que l'ouverture de chantier a été déclarée conjointement par les parties le 7 octobre 2015 et, partant, que la société Cofidim avait pour obligation contractuelle d'achever les travaux le 7 octobre 2016 au plus tard, sauf justification d'un cas de prorogation, tel que prévu par l'article 2-6 du CCMI.
Or, il est établi par les pièces produites aux débats que la prise de possession du pavillon par les maîtres d'ouvrage n'est intervenue que le 2 juillet 2018, après que les travaux de ravalement du mur de pignon situé en limite séparative de parcelle ont pu être réalisés.
Il résulte également des pièces versées par la société Cofidim, notamment d'une lettre du 5 août 2016, que celle-ci a suspendu le chantier en ce que les maîtres d'ouvrage, les consorts [H] - [X], n'ont pas payé l'appel de fonds n° 6 d'un montant de 23 115 euros, le constructeur indiquant qu'il était contraint de 'devoir stopper le délai contractuel' du chantier.
Or, en application du principe de bonne foi exigée dans l'exécution des obligations prévu à l'article 1134 alinéa 3 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 1er février 2016, un débiteur est fondé à refuser provisoirement d'exécuter l'obligation dont il est tenu tant que le créancier qui réclame l'exécution n'a pas lui-même exécuté ou offert d'exécuter l'obligation dont il est débiteur en vertu du même rapport juridique et pour laquelle il ne bénéficie pas de délai.
En l'espèce, les maîtres d'ouvrage ne contestent pas utilement cet impayé, fût-il provisoire.
Il s'ensuit que la société Cofidim était en droit d'interrompre le chantier, aux fins d'obtenir le paiement des situations intermédiaires. Le retard doit, par conséquent, être partiellement imputé aux consorts [H] - [X].
Dès lors et en application de la clause 2-6 de l'article 2-6 des conditions générales du contrat signé le 27 octobre 2014, le délai de livraison a été prolongé pour le temps de l'impayé.
Il est observé toutefois que les parties n'apportent aucun élément de nature à évaluer la durée de ladite prorogation dans le calcul des jours de retard reproché au constructeur.
La cour retiendra, dans ces circonstances, alors même que la société Cofidim était tenue d'une obligation de livrer le pavillon dans les délais convenus, que l'ensemble du retard de livraison est imputable à concurrence du tiers à la défaillance des maîtres d'ouvrage au regard de leur obligation de régler, aux dates contractuellement prévues, les appels de fonds dont ils étaient redevables.
Force est par conséquent de constater que les premiers juges n'ont pas répondu au moyen tiré de l'exception d'inexécution opposé par le constructeur et que le jugement sera ainsi infirmé en ce qu'il a méconnu la défaillance imputable aux maîtres d'ouvrage, qui ont de ce fait participé au retard dans l'achèvement des travaux de construction et donc la livraison du pavillon.
Il sera enfin ajouté qu'il appartenait, en vertu du contrat de construction, aux consorts [H] - [X], en leur qualité de maîtres d'ouvrage, de prendre l'attache de leurs voisins aux fins d'obtenir les éventuelles autorisations de passage nécessaires à la construction. Or, il est constaté que malgré une demande expresse de la société Cofidim en ce sens, ils n'ont entrepris aucune démarche, participant encore au retard du ravalement du mur pignon de leur maison.
Sur l'évaluation du préjudice
En vertu de l'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation, en cas de retard de livraison, les pénalités, prévues au § i) de l'article L. 232-1 du même code s'agissant du CCMI ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000ème du prix convenu par jour de retard.
Les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l'ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves. La livraison, bien qu'elle ne soit définie par aucun texte, est la remise de la construction au maître de l'ouvrage qui en assume désormais la garde juridique. Elle suppose la prise de possession des lieux et peut être prouvée par tous moyens, et notamment par la prise de possession de l'ouvrage ou la signature du procès-verbal de réception avec ou sans réserves.
En matière de contrat de construction de maison individuelle, il y a souvent concomitance entre la livraison et la réception de l'ouvrage et ceci d'autant plus que le constructeur de maison individuelle est le locateur d'ouvrage, auprès duquel l'accédant, maître d'ouvrage, réceptionne ledit ouvrage.
En l'espèce, les conditions particulières du CCMI conclu le 27 octobre 2014 entre la société Cofidim et les consorts [H] - [X] prévoient que la durée d'exécution des travaux sera de 12 mois à compter de la date d'ouverture du chantier déposée en mairie.
Partant d'un retard de livraison de 633 jours arrêté à la date de réception amiable et contradictoire du pavillon, soit le 2 juillet 2018, et d'un prix convenu de construction de 115 578 euros, les consorts [X] - [H] sollicitent la condamnation de la société Cofidim à leur payer la somme de 24 389,49 euros au titre des pénalités de retard.
Il est tout d'abord relevé que le prix forfaitaire et définitif fixé par le CCMI signé le 27 octobre 2014 est d'un montant de 111 862 euros TTC, auquel s'ajoute la somme de 3 716 euros, soit un total de 115 578 euros, l'avenant invoqué par les maîtres d'ouvrage étant dûment produit en cause d'appel, de sorte que la cour rectifiera l'assiette du prix retenu par le tribunal.
S'il est ensuite établi que la réception de l'ouvrage comprenant la livraison et la remise des clés a été effectuée suivant procès-verbal contradictoire du 2 juillet 2018, il ressort des pièces produites et notamment du procès-verbal de constat d'huissier établi le 17 avril 2018 que les travaux de construction comprenant le ravalement de la façade située en limite de propriété du terrain des consorts [W] ' [V] ont été achevés le 9 avril 2018.
Pour autant, la société Cofidim ne rapporte pas la preuve, en l'absence de toute justification de l'envoi de sa lettre simple du 25 avril 2018 proposant une date de livraison au 9 mai 2018, de ce qu'elle a invité les maîtres d'ouvrage à prendre possession et à réceptionner contradictoirement le pavillon à cette date ou à toute autre date antérieure à celle du 2 juillet 2018.
La remise des clés emportant prise de possession de l'ouvrage ayant eu lieu lors de la réception, expressément et contradictoirement fixée au 2 juillet 2018, cette date constitue le terme des pénalités de retard.
En conséquence, les pénalités de retard sont calculées comme suit :
- pénalité journalière : 115 578 euros (prix convenu) x 1/3000 = 38,53 euros,
- pénalité due : 38,53 euros x 633 (nombre de jours entre le 7 octobre 2016 et le 2 juillet 2018) = 24 389,49 euros, somme à laquelle le constructeur sera condamné à concurrence des deux tiers, un tiers étant laissé à la charge des maîtres d'ouvrage comme il a été vu supra.
Aussi, convient-il d'infirmer le jugement sur le quantum fixé par les premiers juges et, statuant à nouveau, de condamner la société Cofidim à payer aux consorts [X] - [H] la somme de 16'260 euros (24 389,49 x 2/3).
Sur la demande d'indemnisation des préjudices complémentaires
Il est de principe que les pénalités prévues à l'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas exclusives de l'allocation de dommages et intérêts, à la seule condition que ces dommages-intérêts réparent un préjudice distinct de celui réparé par lesdites indemnités de retard.
En l'espèce, les consorts [X] - [H] sollicitent, outre les pénalités de retard, le paiement :
des frais intercalaires, frais financiers qu'ils ont dû acquitter auprès de l'établissement prêteur, à hauteur de la somme de 8 628,79 euros,
des loyers réglés d'octobre 2016 à juin 2018, à hauteur de la somme de 15 004,97 euros,
de la somme de 10 000 euros chacun au titre d'un préjudice moral.
Sur la demande de remboursement des intérêts intercalaires
Le tribunal a rejeté la demande de remboursement des intérêts intercalaires au motif que les consorts [X] - [H] ne produisaient aux débats aucun document bancaire justifiant du montant des intérêts intercalaires qu'ils ont dû acquitter, la seule communication de tableaux d'amortissement théorique ne permettant pas de considérer comme certain le préjudice financier invoqué.
Il est observé qu'un décompte bancaire est produit en cause d'appel, mais que les consorts [X] - [H] n'établissent pas le lien entre le paiement de ces intérêts et le retard de livraison de leur pavillon.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les maîtres d'ouvrage de ce chef, pour ces seuls motifs, substitués à ceux des premiers juges.
Sur la demande de remboursement des loyers acquittés
Il n'est pas contestable qu'en raison de l'absence de livraison de leur pavillon à la date contractuellement convenue, soit le 7 octobre 2016, les consorts [X] - [H] ont été dans l'obligation de se loger en prolongeant leur bail jusqu'à la livraison du bien.
C'est donc à juste titre que le tribunal a fait droit à leur demande de remboursement des loyers, à concurrence des seuls loyers dont il est justifié du paiement (pièces n°5 et 40) et dont le total s'élève à la somme de 10 100,42 euros.
Toutefois, la cour laissera à leur charge la somme de 3 366,80 et condamnera la société Cofidim à leur payer la somme de 6'733,61 euros (10 100,42 x 2/3). La cour rejettera enfin le surplus de loyers sollicité par les consorts [X] - [H].
Sur l'indemnisation du préjudice moral
S'il peut être admis que les maîtres de l'ouvrage ont subi des tracas du fait de l'important retard de livraison de leur pavillon, ils ne démontrent pas que leur préjudice moral serait insuffisamment réparé par le paiement des pénalités de retard qui ont pour objet de compenser de façon globale les préjudices immatériels liés au retard de livraison.
De ces constatations et énonciations, le tribunal en a justement déduit que les consorts [X] - [H] devaient être déboutés de leur demande indemnitaire formée à ce titre. Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur le recours en garantie de la société Cofidim à l'encontre des consorts [W] - [V]
S'il est constant que le droit de propriété est un droit fondamental et absolu, il convient toutefois d'en faire un usage qui ne nuise pas à autrui, sous peine d'être sanctionné pour abus de droit.
En l'espèce, il convient de rappeler les nombreux échanges épistolaires entre le constructeur et les consorts [W] - [V] aux fins de déterminer si leur comportement a caractérisé un abus de droit.
Tout d'abord, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 25 mars 2016, la société Cofidim a souhaité rencontrer les consorts [W] - [V] en vue de leur présenter le projet de construction de leurs voisins et des aléas y afférents. Par un second courrier du 8 avril 2016, le constructeur leur a précisé qu'après avoir fait vérifier l'implantation du pavillon par un géomètre-expert, il s'avérait que le mur de pignon situé en limite de propriété empiétait de 1 cm au sol et de 7 cm au faîtage sur leur parcelle, et sollicitait de les rencontrer pour envisager de remédier à cette erreur.
En l'absence de réponse des consorts [W] - [V], par lettre du 15 juin 2016, M. [X] et Mme [H] ont informé leurs voisins des deux solutions envisagées : soit le découpage et la reprise de la maçonnerie par phase et ravalement nécessitant une intervention cumulée d'environ 4 semaines sur leur parcelle, soit un rachat de la partie de terrain sur laquelle la construction empiétait (environ 0,11 mètres carrés).
Parallèlement, par lettre du 13 juillet 2016, la société Cofidim a proposé aux consorts [X] - [H] de finaliser le ravalement des murs, excepté celui se situant en limite de propriété du terrain des consorts [W] - [V], pour ensuite procéder à la réception de l'ouvrage ; par courrier en réponse du 17 juillet 2016, les consorts [X] - [H] ont indiqué qu'une conciliation avec leurs voisins était organisée.
Par lettre du 20 juillet 2016, la société Cofidim a alors informé les maîtres d'ouvrage qu'à défaut d'obtention sous huit jours par celui-ci de l'autorisation des consorts [W] - [V] de pénétrer sur leur terrain pour réaliser le ravalement du mur situé en limite séparative, elle serait contrainte de procéder à un arrêt de chantier.
Par lettre du 1er septembre 2016, M. [V] a demandé qu'il lui soit proposé une indemnisation pour trouble de jouissance, pour le cas où la solution du découpage et de la reprise de maçonnerie nécessitant une intervention de quatre semaines sur son terrain serait adoptée, ainsi que la prise en charge de la totalité des frais de notaire, pour le cas où le rachat du morceau de terrain empiété serait envisagé.
La deuxième option ayant finalement été choisie, la société Cofidim a proposé à M. [V], par lettre du 8 novembre 2016, de prendre en charge les frais de notaire et de géomètre, ainsi que le paiement d'une somme de 500 euros correspondant au prix du mètre carré et 300 euros à titre de dédommagement.
Suivant attestation du 21 septembre 2016, le conciliateur saisi par M. [X], constatant l'absence de comparution des consorts [W] - [V], a consigné l'absence de possibilité de conciliation.
Par lettre du 17 mars 2017, le conseil de la société Cofidim a confirmé à M. [V] la prise en charge des frais inhérents au rachat de la bande de terrain empiétée, la remise en état de son terrain à l'identique avec mise en place d'une clôture mitoyenne en contrepartie de son autorisation de passage aux fins d'effectuer le ravalement du mur en 48 heures maximum.
Par lettre en réponse du 12 avril 2017, M. [V] a accepté à titre transactionnel le paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, hors prix de vente fixé à 500 euros ; il conditionnait par ailleurs l'autorisation de passage sur son terrain, d'une journée maximum, à la signature définitive de la vente chez le notaire. Par lettre du 9 juin 2017, le conseil de la société Cofidim a indiqué à M. [V] qu'il n'était pas possible d'attendre la signature de l'acte notarié pour réaliser les travaux de ravalement et a sollicité un droit de passage pour terminer ses travaux, ce que M. [V] a refusé par courrier du 31 juillet 2017 après avoir ramené ses prétentions indemnitaires à la somme de 4 000 euros hors frais de vente.
Par lettre du 12 septembre 2017, le conseil de la société Cofidim a transmis à M. [V] un projet d'accord transactionnel.
En l'absence de signature de la transaction, la société Cofidim a - par acte d'huissier délivré le 13 octobre 2017 - fait assigner en référé les consorts [V] - [W], aux fins de les voir condamner sous astreinte à lui consentir un droit d'accès temporaire à leur propriété permettant la réalisation des travaux de ravalement du pignon sud de la maison des consorts [X] - [H].
Il ressort ainsi de ces éléments et des moyens débattus que les consorts [W] - [V] ont concouru, par leur attitude, au retard d'exécution du chantier, d'une part en refusant, dès le démarrage du chantier, tout droit de passage sur leur terrain, d'autre part, en laissant lettre morte, pendant presque six mois, les invitations de la société Cofidim et de leurs voisins à trouver une solution à l'empiétement constaté sur leur terrain et, enfin, en retardant non seulement la signature de l'accord transactionnel auquel ils avaient consenti, mais aussi la poursuite des travaux, du fait de leur refus sans raison valable d'accorder au constructeur et à leurs voisins le bénéfice d'un tour d'échelle de courte durée, permettant d'effectuer le ravalement de la façade se situant en limite séparative de leur propriété.
Il est en outre observé que le léger empiétement sur leur terrain ne constituait pas un obstacle à la réalisation immédiate des travaux de ravalement, d'autant qu'il était notamment convenu d'un rachat de la bande de terrain empiétée. Les consorts [W] - [V] ne rapportent pas non plus la preuve que la réalisation de travaux en passant par leur terrain pendant une journée était de nature à engendrer des troubles de jouissance anormaux et excessifs, alors que leur comportement manifestement fautif, en lien direct avec le retard de livraison, est caractérisé.
Par conséquent, bien que l'empiétement réalisé sur le terrain des appelants soit imputable au seul constructeur, la cour considère qu'ils ont participé au retard d'exécution des travaux de ravalement et, partant, au retard de livraison du pavillon.
Il s'ensuit que les premiers juges ont justement accueilli le recours en garantie de la société Cofidim, dirigée contre les consorts [W] - [V], à concurrence du 1/3 des condamnations prononcées à son encontre.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande de condamnation de la société Cofidim et des consorts [W] - [V] de respecter le protocole du 31 mars 2018
Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de condamner la société Cofidim et M. [V] et Mme [W] à régulariser par devant tel notaire qu'il plaira aux parties de choisir, l'acte de rachat auprès des consorts [V] - [W] de la partie de terrain sur lequel empiète la propriété de M. [X] et de Mme [H] construite par la société Cofidim, et ce dans le strict respect de la lettre et de l'esprit du protocole d'accord signé entre M. [V] / Mme [W] et la société Cofidim le 31 mars 2018 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans les quatre mois de la signification de l'arrêt d'appel.
Sur la demande de libération du séquestre
S'agissant de la demande formée au titre de la somme de 5 779 euros séquestrée et consignée à la Caisse des Dépôts et de Consignation le 3 septembre 2018, au bénéfice de la société Cofidim, les parties s'accordent pour dire que cette somme est devenue sans objet par suite de libération compte tenu de la levée de l'intégralité des réserves, de sorte que ni sa recevabilité au regard de l'article 564 du code de procédure civile, ni son bien fondé ne seront examinés.
La cour dira dès lors que cette demande est sans objet.
Sur les demandes accessoires
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [V] - [W] et la société Cofidim, partie perdante en appel, doivent être condamnés aux dépens d'appel.
Chaque partie conservera, à hauteur d'appel, la charge de ses propres frais non compris dans les dépens prévus à l'article 700 précité.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en ce qu'il a :
- Débouté la société Cofidim de sa demande de réception judiciaire,
- Condamné la société Cofidim à payer à M. [F] [X] et Mme [R] [H] les sommes de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté M. [F] [X] et Mme [R] [H] de leurs demandes indemnitaires supplémentaires (intérêts intercalaires et préjudice moral),
- Condamné M. [B] [V] et Mme [K] [W] à garantir la société Cofidim à hauteur du tiers (1/3) des condamnations susvisées mises à sa charge,
- Débouté la société Cofidim, M. [B] [V] et Mme [K] [W] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum la société Cofidim, M. [B] [V] et Mme [K] [W] aux entiers dépens de l'instance,
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne la société Cofidim à payer à M. [F] [X] et Mme [R] [H] les sommes de :
16'260 euros au titre des pénalités contractuelles de retard de livraison,
6'733,61 euros au titre des loyers qu'ils ont dû acquitter jusqu'à la remise des clés du pavillon ;
Condamne la société Cofidim et M. [B] [V] et Mme [K] [W] à régulariser par devant tel notaire qu'il plaira aux parties de choisir, l'acte de rachat auprès des consorts [V] - [W] de la partie de terrain sur lequel empiète la propriété de M. [X] et de Mme [H] construite par la société Cofidim, et ce dans le strict respect de la lettre et de l'esprit du protocole d'accord signé entre M. [B] [V] / Mme [K] [W] et la société Cofidim le 31 mars 2018 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans les quatre mois de la signification de la présente décision ;
Constate que la demande de libération du séquestre est devenue sans objet ;
Condamne la société Cofidim d'une part et M. [B] [V] et Mme [K] [W] d'autre part aux dépens d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La Présidente,
