Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 06 JANVIER 2023
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10441 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDZPF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Avril 2021 -Tribunal judiciaire de Paris
- RG n° 18/11851
APPELANTE
La Société FONCIERE DE L'EPEE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro
794 584 441, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 assistée de Me Martine BELAIN de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235
INTIMÉE
Madame [H] [G] [X] épouse [D] née le 16 avril 1961 à [Localité 4],
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER- DELION- GAYMARD - RISPAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516 substitué par Me François MARCEL de la SCP LEMONNIER- DELION- GAYMARD - RISPAL, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude CRETON, président de chambre
Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère
Mme Muriel PAGE, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
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Par acte authentique du 22 mars 2017, Mme [H] [X], épouse [D], M. [R] [S], et M. [I] [S], ont vendu à la SNC Foncière de l'Epée les lots 2, 3, 4 et 36 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2]s à [Localité 4], au prix de 1 285 000 €, étant précisé dans l'acte que le lot 2, à destination commerciale de restaurant, appartenait à Mme [D], que le lot 3 à usage d'habitation, mais occupé à usage de salle de restaurant, appartenait à M. [I] [S], que le lot 4, occupé à usage de salle de restaurant du local du rez-de-chaussée, appartenait à M. [R] [S], et qu'à la suite de travaux d'aménagement réalisés par les vendeurs, la désignation actuelle était la suivante : au rez-de-chaussée : salle, cuisine, réserve, à l'étage : deux salles, sanitaire, wc homme, wc femme, au sous-sol : trois caves dont une chambre froide. La superficie du bien au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 était, selon une attestation établie le 16 novembre 2016 par la société Geometrix, de: - 38,02 m2 pour le lot 2, - 32,77 m2 pour le lot 3 et de -31 m2 pour le lot 4. Par acte extrajudiciaire du 21 mars 2018, la société Foncière de l'Epée a assigné Mme [D] en paiement de la somme de 80 297,95 € à titre de restitution du prix sur le fondement du texte précité.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 28 avril 2021, le Tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la société Foncière de l'Epée de ses demandes,
- débouté Mme [D] de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la société Foncière de l'Epée aux dépens.
Par dernières conclusions du 14 novembre 2022, la société Foncière de l'Epée, appelante, demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que Mme [D] lui avait vendu une surface résultant de l'annexion des parties communes,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée, elle appelante, de ses demandes en la condamnant aux dépens, et statuant à nouveau :
- à titre principal :
. juger que Mme [D] est mal fondée à invoquer l'usucapion,
. juger que la surface privative du lot 2 est inférieure de plus d'1/20e à celle indiquée dans l'acte de vente,
. condamner Mme [D] à lui verser la somme de 80 297,95 € correspondant à la diminution du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2018,
- à titre subsidiaire :
. juger que Mme [D] a manqué à son obligation de délivrance conforme,
. la condamner à lui payer la somme de 50 000 € de dommages-intérêts,
- en tout état de cause :
. déclarer irrecevable la demande de Mme [D] tendant à la constatation de ce que l'empiétement ne s'élève pas à 5,5 m2,
. débouter Mme [D] de toutes ses demandes,
. condamner Mme [D], en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à lui payer la somme de 3 000 € en première instance et celle de 3 000 € en appel, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 28 décembre 2021, Mme [D] prie la Cour de:
- vu l'article 1315, devenu 1353 nouveau, du Code civil :
- constater que la société Foncière de l'Epée ne démontre pas qu'elle se serait appropriée une partie commune de la copropriété et qu'elle aurait cédé une unité immobilière plus étendue que le lot de copropriété n° 2,
- en conséquence, réformer le jugement entrepris sur ce point,
- subsidiairement :
- vu l'article 2272 du Code civil :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé qu'elle avait acquis par usucapion l'assiette d'emprise de l'édicule sur la cour, partie commune,
- débouter la société Foncière de l'Epée de toutes ses demandes,
- très subsidiairement, désigner un expert, avec pour mission de fournir son avis sur la date de l'édification de la construction située dans la cour de l'immeuble litigieux et constituant l'extension du lot privatif n° 2,
- à titre infiniment subsidiaire, constater que l'empiétement ne s'élève pas à 5,5 m2,
- condamner la société Foncière de l'Epée à lui payer la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
MOTIFS DE LA COUR
La société Foncière de l'Epée fonde ses demandes à l'encontre de Mme [D] sur l'empiétement qu'elle lui impute d'une partie (cuisine) du lot 2 situé au rez-de-chaussée, sur la cour, partie commune, de l'ensemble immobilier précité.
L'origine du litige réside dans une lettre du 1er septembre 2017 (pièce 3 de l'appelant) adressée par le syndic à la société Foncière de l'Epée qui venait d'acquérir le 22 mars 2017 le lot litigieux. Dans cette lettre, le syndic imputait aux auteurs du vendeur, sur le fondement d'un plan qu'il réputait annexé au règlement de copropriété, un agrandissement de la cuisine au détriment de la superficie de la cour, informant la société Foncière de l'Epée de ce que, sans réponse de sa part, la question serait inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Informée par son acquéreur de cette lettre du syndic, l'avocat de Mme [D] répondait le 9 novembre 2017 à la société Foncière de l'Epée (pièce 4 de l'appelante) que sa cliente avait toujours connu la boutique dans son état actuel, ses parents, avant de l'affecter à usage de restaurant en 1970, y ayant exploité une librairie, de sorte qu'en vertu de la prescription acquisitive, toute revendication du syndicat des copropriétaires était 'prescrite, à la supposer fondée'.
Nonobstant cette réponse et bien que la société Foncière de l'Epée ait déjà introduit la présente instance à l'encontre de Mme [D] le 21 mars 2018, cette société a pris l'initiative de faire inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2019 sa demande de modification du règlement de copropriété et de rachat par elle de la partie de la cour prétendument annexée, au prix de 10 000 €, ce qui fut accepté à la majorité de tous les copropriétaires aux termes de la résolution 4-C de cette assemblée (pièce 9 de l'appelante).
Cependant, l'existence d'un empiétement ne peut être judiciairement reconnue à l'encontre de son auteur qu'en présence du propriétaire du fonds grevé de l'empiétement.
Au cas d'espèce, ni la résolution 4-C de l'assemblée générale du 19 décembre 2019, qui n'est pas opposable à Mme [D], ni la lettre du syndic du 1er septembre 2017, dont le contenu est contesté par Mme [D], ne sont susceptibles d'établir contre elle, en l'absence du syndicat des copropriétaires, l'existence de l'empiétement prétendu sur les parties communes de la copropriété.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Foncière de l'Epée de toutes ses demandes.
Le jugement entrepris, qui n'a pas statué dans son dispositif sur l'appropriation d'une partie commune, n'encourt pas de réformation de ce chef, de sorte que Mme [D] sera déboutée de cette demande.
La société Foncière de l'Epée, qui succombe en son appel, supportera les dépens. Par suite, les demandes de cette société, fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile, ne peuvent prospérer.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme [D], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne la SNC Foncière de l'Epée aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SNC Foncière de l'Epée à payer à Mme [H] [X], épouse [D], la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
LE GREFFIER,
LE PRÉSIDENT,
