Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 06 JANVIER 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18364 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAXD6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de paris - RG n° 18/04858
APPELANTE
Société SCCV CINQ SUR CINQ immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 825 234 735,agissant poursuites et diligences prise en la personne de son gérant domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 assistée de par Me Laurent BIDAULT de la SELEURL NOVLAW BIDAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1024
INTIMÉES
SCI BALMI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 352 359 699, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 8]
Société SCI-AME immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 399 588 359, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 15]
[Localité 7]
SARL JURA CONSEIL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 797 546 181, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 8]
S.A.S. CONSULTIMMO immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 811 989 045, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 11]
[Localité 8]
Toutes représentées et assistées par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122
PARTIES INTERVENANTES :
S.A.R.L. STONE INVEST immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 431 802 487, représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 12]
[Localité 9]
Représentée et assistée de Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154
Monsieur [B] [M] né le 16 Décembre 1969 au [Localité 13] (Egypte)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Pierre-olivier LAMBERT de la SELEURL POLMBRT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0545
Madame [J] [L] née le 4 Mai 1974 à [Localité 14] (10ème)
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Stéphane KARAGEORGIOU, avocat au barreau de PARIS,
toque : C 536
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 octobre 2022 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude CRETON, président de chambre
Mme Monique CHAULET, conseillère
Mme Muriel PAGE, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initalement prévue le 25 novembre 2022 prorogée au 09 décembre 2022 puis au 16 décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
La SCI Ame et la SCI Balmi (les SCI), propriétaires de lots de copropriété composant l'immeuble situé à [Adresse 15], ont conclu en 2016 avec la société Left bank une promesse de vente de ces lots. La vente n'ayant pas été réalisée, les SCI Ame et Balmi ont accepté le transfert du permis de construire qui avait été délivré à la société Left bank moyennant le paiement de la somme de 20 000 euros.
Par acte du 5 janvier 2017, suite à l'entremise des sociétés Jura conseil et Consulting immo, agents immobiliers, les SCI Ame et Balmi ont conclu avec Mme [L] et M. [E] une promesse unilatérale de vente de ces lots au prix de 1 650 000 euros réparti entre la SCI Ame et la SCI Balmi à concurrence de 491 700 euros pour la première au titre de la vente des lots 8 à 11, et de 1 158 300 euros pour la seconde au titre des lots 1 à 7 et 12 à 15.
Par acte du 25 février 2017, la SCCV Cinq sur cinq, constituée entre Mme [L] et M. [G], s'est substituée aux bénéficiaires de la promesse.
Le 15 mars 2017, le permis de construire a été transféré à la société Cinq sur cinq qui a réglé à la société Left bank la somme de 20 000 euros.
En accord avec les SCI Ame et Balmi , la société Cinq sur cinq a réalisé des travaux de restructuration, réhabilitation et remise en état de l'immeuble.
Au cours de la réalisation de ces travaux, la société Cinq sur cinq a constaté que le sous-sol de l'immeuble, correspondant au lot numéro 1 appartenant à la SCI Balmi, avait été agrandi en empiétant sur le domaine public.
Un accord a été conclu le 11 mai 2018 entre la société Cinq sur cinq et les SCI Ame et Balmi.
La société Cinq sur cinq a assigné les SCI Ame et Balmi ainsi que la société Jura conseil et la société Consulting immo en nullité partielle de la promesse de vente en ce qu'elle porte sur une partie du lot numéro 1 et aux fins de constater la réalisation de la vente des lots indiqués dans la promesse sous déduction de la surface du lot numéro 1 empiétant sur le domaine public. Elle a en outre réclamé la condamnation des SCI Ame et Balmi, de la société Jura conseil et de la société Consulting immo à lui payer la somme de 200 000 euros à titre de dommages-intérêts.
A titre subsidiaire, elle a sollicité la condamnation de ces dernières à lui payer la somme de 996 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 10 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevables les demandes de la société Cinq sur cinq ;
- rejeté la demande de vente des biens non affectés par la nullité partielle ;
- rejeté la demande de mainlevée de la publication du procès-verbal de carence du 1er août 2017 ;
- rejeté les demandes en paiement de dommages-intérêts formées par la société Cinq sur cinq contre les SCI Ame et Balmi, la société Jura conseil et la société Consultimmo ;
- condamné la société Cinq sur cinq à payer la société Jura conseil, la SCI Ame et la SCI Balmi la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a d'abord déclaré nulle la transaction conclue entre les SCI Ame et Balmi et la société Cinq sur cinq en ce qu'il ne peut être déduit de ses termes imprécis l'existence de concessions réciproques ayant eu pour effet de terminer leurs contestations et, par conséquent, rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'existence de cette transaction.
Il a ensuite rejeté la demande de nullité partielle de la promesse en ce qu'elle porte sur la vente de la chose d'autrui au motif qu'en l'absence de réalisation de la vente, les dispositions de l'article 1599 du code civil ne sont pas applicables.
Il a enfin rejeté la demande tendant à constater la vente des biens non affectés par la nullité partielle en retenant qu'il n'y a pas eu accord des parties sur la chose et le prix.
La société Cinq sur cinq a interjeté appel de ce jugement.
Elle a conclu à l'infirmation du jugement, sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité fondée sur l'existence de la transaction du 11 mai 20018 et la demande de mainlevée de la publication du procès-verbal de carence du 1er août 2017. Elle a demandé à la cour de prononcer la nullité partielle de la promesse en ce qu'elle porte sur une partie du lot numéro 1 comprenant une superficie totale non aliénable de 35 m² en sous-sol, d'ordonner en sa faveur la vente et le transfert de propriété des lots de copropriété visés par cette promesse, sous déduction des surfaces non aliénables, pour le prix de 1 350 000 euros, de dire que l'arrêt vaudra acte de vente et de condamner la SCI Balmi, la SCI Ame, la société Jura conseil et la société Consultimmo à lui payer la somme de 200 000 euros à titre de dommages-intérêts.
A titre subsidiaire, elle a sollicité la condamnation solidaire de la SCI Balmi, la SCI Ame, la société Jura conseil et la société Consultimmo à lui payer la somme de 976 000 euros à titre de dommages-intérêts, cette somme correspondant à concurrence de 570 000 euros au coût des travaux qu'elle a réalisés dans les locaux et de 400 000 euros correspondant à la 'perte de marge'.
Elle a enfin réclamé la condamnation des SCI Balmi et Ame, de la société Jura conseil et de la société Consultimmo à lui payer la somme de 40 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Stone invest, qui s'est substituée à la société Cinq sur cinq dans le bénéfice de la promesse de vente conclue aves les SCI Ame et Balmi, est intervenue volontairement à l'instance. Elle a sollicité l'annulation partielle de la promesse en ce qu'elle porte sur la chose d'autrui en se fondant sur un manquement des SCI Ame et Balmi à leur obligation d'information pour s'être abstenue de lui avoir indiqué que l'immeuble vendu s'étendait en partie sur le domaine public à la suite de travaux d'affouillement du sol dans le but d'agrandir le lot numéro 1 situé en sous-sol. Elle a ensuit demandé l'exécution forcée de la promesse pour la partie restante de l'immeuble au prix de 1 350 000 euros qu'il appartiendra à la cour de fixer, l'arrêt à intervenir valant acte de vente.
A titre subsidiaire, pour le cas où la demande en nullité de la vente serait rejetée, la société Stone invest a sollicité la condamnation des SCI Ame et Balmi, solidairement avec la société Consultimmo et la société Jura conseil, à lui payer la somme de 505 386 euros correspondant à la perte de marge bénéficiaire qui résulte d'un bilan prévisionnel.
Elle a réclamé en outre la condamnation des SCI Ame et Balmi, de la société Consultimmo et de la société Jura conseil à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les conclusions de la SCI Ame, de la SCI Balmi, de la société Consultimmo et de la société Jura conseil ont été déclarées irrecevables.
Mme [L] est volontairement intervenue à l'instance. Faisant valoir qu'elle dispose sur la société Cinq sur cinq d'une créance au titre d'un apport en compte courant, elle a indiqué exercer l'action oblique et sollicite la condamnation des SCI Ame et Balmi, ou de la société Stone invest dans le cas où serait ordonné à son profit le transfert de propriété des biens objet de la promesse à payer à la société Cinq sur cinq la somme de 576 000 euros correspondant au coût des travaux qu'elle a réalisés dans l'immeuble et qui constitue un enrichissement injuste dont profite les SCI Ame et Balmi ou la société Stone invest.
Elle réclame en outre la condamnation des SCI Ame et Balmi, ou de toute partie succombante, à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'intervention volontaire de M. [M] a été déclarée irrecevable
Par arrêt du 9 septembre 2022, la cour a retenu que les dispositions de l'article 1599 du code civil frappant de nullité la vente de la chose d'autrui, destinées à protéger l'acquéreur d'un bien contre le risque d'une action en revendication exercée par le véritable propriétaire, ne sont pas applicables au profit du bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui n'a pas opéré transfert de propriété. Il a ordonné la réouverture des débats en invitant les parties à s'expliquer sur le moyen de nullité relevé d'office, fondé sur l'existence d'un vice du consentement, ainsi que sur la question de l'étendue de cette nullité, partielle ou totale.
La société Cinq sur cinq a repris ses demandes. S'expliquant sur le moyen de nullité tiré du dol, elle a fait valoir que dans la promesse, les SCI Ame et Balmi ont déclaré qu'il n'y avait 'aucun empiétement sur le fonds voisin' alors qu'elle avait connaissance de l'empiétement litigieux.
La société Stone invest a également repris ses demandes en sollicitant, à titre principal, l'exécution forcée de la promesse sous déduction de la partie du lot numéro empiétant sur le domaine public et, à titre subsidiaire, une réduction du prix en se fondant sur le dol commis par les SCI Ame et Balmi.
SUR CE :
1 - Sur les demandes de la société Cinq sur cinq et de la société Stone invest
- Sur les demandes en nullité partielle de la promesse et en exécution de la vente
Attendu que les dispositions de art 1599 du code civil frappant de nullité la vente de la chose d'autrui, destinées à protéger l'acquéreur d'un bien contre le risque d'une action en revendication exercée par le véritable propriétaire, ne sont pas applicables au profit du bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui n'a pas opéré transfert de propriété ;
Attendu que la société Stone invest ne peut agir en exécution forcée de la promesse sans qu'au préalable ait été tranchée la question de l'exclusion de la partie du lot numéro 1 empiétant sur le domaine public ;
Attendu, sur le fondement du dol, qu'il est constant que dans la promesse les SCI Ame et Balmi ont déclaré qu'il n'existait 'aucun empiétement sur le fonds voisin' alors qu'ils avaient fait réaliser dans le lot numéro 1 situé au sous-sol de l'immeuble les travaux d'affouillement à l'origine de l'empiétement sur le domaine public, ce dont il résulte qu'elles avaient connaissance de l'empiétement litigieux ; qu'il est ainsi établi, alors qu'il est constant que la société Cinq sur cinq a levé l'option, d'une part que c'est par la faute des SCI Ame et Balmi que l'acte de vente n'a pu être signé au profit du bénéficiaire, de sorte qu'elles ne peuvent se prévaloir de l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la vente, d'autre part que les SCI Ame et Balmi ont commis un dol justifiant l'annulation partielle de la promesse en ce qu'elle porte sur une surface de 35 m² correspondant à l'empiétement du lot numéro 1 sur le domaine public ; que cette annulation partielle du bien objet de la promesse entraîne une réduction du prix qu'il convient d'évaluer à 300 000 euros ;
Attendu que la société Cinq sur cinq ayant été substituée par la société Stone invest dans ses droits et actions contre les SCI Ame et Balmi par acte du 19 novembre 2019, il y a lieu de constater la réalisation de la vente non au profit de la SCCV Cinq sur cinq mais de la société Stone invest ;
- Sur la demande subsidiaire de la société Cinq sur cinq en paiement de dommages-intérêts contre les SCI Ame et Balmi, la société Jura conseil et la société Consultimmo
Attendu que la société Cinq sur cinq a subrogé la société Stone invest 'dans tous ses droits et actions contre le promettant résultant de la promesse' ; qu'elle n'est donc plus recevable à exercer une action en paiement de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés, selon elle, par l'inexécution de la promesse ; qu'en outre, la société Cinq sur cinq, qui se borne à énoncer qu'en leur qualité d'agent immobilier les sociétés Jura conseil et Consultimmo 'ne peuvent pas être tenues pour étrangères' aux 'renseignements erronés communiquées par les SCI' puis aux 'manoeuvres en vue d'éroder (sa) résistance par de fausses solutions amiables' et en indiquant que le dirigeant de la société Jura conseil est le même que celui des SCI, ne démontre pas la faute de la société Jura conseil et de la société Consultimmo ;
2 - Sur les demandes de Mme [L]
Attendu que la cour ayant fait droit à l'action de la société Stone invest en exécution de la promesse à son profit, ce qui entraîne le transfert à cette dernière de la propriété des biens objet de la promesse, il convient de statuer sur la seule action oblique engagée par Mme [L] au nom de son débiteur, la société Cinq sur cinq, contre la société Stone invest qui a seule bénéficié les travaux réalisés par la société Cinq sur cinq ; que cette action doit être rejetée, faute pour Mme [L] de justifier que la société Stone invest a bénéficié d'un enrichissement injuste ;
PAR CES MOTIFS : statuant publiquement
Infirme le jugement sauf en ce qu'il déclare recevable les demandes formées par la société Cinq sur cinq et rejette les demandes de condamnation solidaire de la SCI Ame, de la SCI Balmi, de la société Jura conseil et de la société Consultimmo en paiement des sommes de 200 000 euros, 20 000 euros, 576 000 euros et 400 000 euros ;
Statuant à nouveau :
Prononce la nullité partielle de la promesse unilatérale de vente du 5 janvier 2017 en ce qu'elle porte sur une partie du lot numéro 1 de l'immeuble en copropriété situé à [Adresse 15], correspondant une surface d'une superficie de 35 m² ;
Ordonne la réalisation de la vente par la SCI Ame, dont le siège est à [Adresse 15], propriétaire des lots numéros 8 à 11 de l'immeuble ci-dessous désigné, et la SCI Balmi, dont le siège est à [Adresse 16], propriétaire des lots numéros 1 à 7 et 12 à 15 de l'immeuble ci-dessous désigné à la société Stone invest au prix de 1 350 000 euros réparti entre la SCI Ame à concurrence de 858 300 euros et la SCI Balmi à concurrence de 491 700, dans l'ensemble immobilier situé à [Adresse 15], cadastré section AN n° [Cadastre 10] lieudit [Adresse 15], 97 ca :
Lot numéro un (1)
La propriété exclusive et particulière :
Dans le bâtiment A :
Au rez-de-chaussée, deux pièces à usage de salle de restaurant.
Au premier sous-sol, deux pièces.
Au deuxième sous-sol, un local.
Et les trois cent quatre-vingt-dix millièmes (382/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro deux (2)
La propriété exclusive et particulière d'un local à usage de débarras au premier sous-sol du bâtiment A.
Et les un millième (1/1000ème) des parties communes générales.
Lot numéro trois (3)
La propriété exclusive et particulière d'un local à usage de débarras entre le premier sous-sol et le rez-de-chaussée du bâtiment A.
Et les cinq millièmes (5/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro quatre (4)
La propriété exclusive et particulière d'un water-closet entre le rez-de-chaussée et le premier étage du bâtiment A formant le deuxième water-closet en montant l'escalier.
Et les cinq millièmes (5/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro cinq (5)
La propriété exclusive et particulière d'un water-closet entre le rez-de-chaussée et le premier étage du bâtiment A formant le premier water-closet en montant l'escalier.
Et les cinq millièmes (5/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro six (6)
La propriété exclusive et particulière d'un studio au premier étage du bâtiment A, à droit de l'allée.
Et les quarante-sept millièmes (47/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro sept (7)
La propriété exclusive et particulière d'un studio au premier étage du bâtiment A, en face de l'escalier.
Et les soixante-huit millièmes (68/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro huit (8)
Un studio avec cuisine, salle d'eau, water-closets, au premier étage du bâtiment A, à gauche.
Et les cent dix-huit millièmes (118/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro neuf (9)
Un water-closet avec salle d'eau entre le premier et le deuxième étage du bâtiment A,.
Et les huit millièmes (8/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro dix (10)
Un studio au deuxième étage du bâtiment A, en face de l'escalier.
Et les quarante-sept millièmes (47/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro onze (11)
La propriété exclusive et particulière, dans le bâtiment A, deux pièces à usage de salle à manger et chambre, une salle d'eau et water-closets, en face de la cage d'escalier, l'une au deuxième étage, l'autre en demi-plancher supérieur communiquant entre elles par un escalier intérieur, avec accès également à la pièce supérieure par un escalier extérieur.
Et les cent vingt-cinq millièmes (125/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro douze (12)
Au deuxième étage : deux pièces à usage de salle à manger et chambre, salle d'eau et water-closets, dans le bâtiment A en face de la cage d'escalier communiquant entre elles par un escalier intérieur avec accès également à la pièce supérieure par un escalier extérieur.
Et les cent vingt-cinq millièmes (125/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro treize (13)
Un studio au deuxième étage du bâtiment A, à gauche, avec salle d'eau et water-closet intérieur.
Et les cinquante-huit millièmes (58/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro quatorze (14)
La propriété exclusive et particulière de la totalité du bâtiment B comprenant un local au sous-sol.
Et les cinq millièmes (5/1000èmes) des parties communes générales.
Lot numéro quinze (15)
La propriété exclusive et particulière de la jouissance privative d'une petite cour au premier sous-sol.
Et les un millième (1/1000ème) des parties communes générales.
Dit que le présent arrêt vaut acte de vente et sera publié au service de la publicité foncière ;
Déboute la société Cinq sur cinq de ses demandes en paiement de dommages-intérêts contre la SCI Ame, la SCI Balmi, la société Jura conseil et la société Consultimmo ;
Déboute Mme [L] de son action oblique ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Ame et la SCI Balmi à payer à la société Cinq sur cinq la somme de 7 000 euros et à la société Stone invest la somme de 7 000 euros et rejette les autres demandes ;
Laisse à Mme [L] la charge de ses dépens et condamne la SCI Ame et la SCI Balmi aux autre dépens.
LE GREFFIER,
LE PRÉSIDENT,
