Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 05 JANVIER 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11085 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6UY
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Avril 2022 -Président du TJ de CRETEIL - RG n° 22/00190
APPELANTE
S.A.S.U. MAX TCE, RCS de CRETEIL n°799 801 105, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Laurent AYGUN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0738
INTIMEE
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 2], RCS de NANTERRE n°341 684 686, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Frédérique LEPOUTRE de la SCP B.L.S.T., avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Novembre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2013, la société civile immobilière du [Adresse 2] a consenti un bail commercial à la société Max TCE portant sur une boutique avec façade sur rue, composée d'une pièce principale et d'un cabinet de toilettes avec lavabo, situé au rez-de-chaussée, première porte à droite de l'entrée principale de l'immeuble du [Adresse 1].
Le bail, soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014, moyennant un loyer annuel de 7.200 euros hors charges, hors taxes et hors indexation, majoré de la TVA au taux en vigueur. Les charges ont été fixées à la somme de 600 euros par an, majorée de la TVA au taux en vigueur.
Le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement, en date du 13 octobre 2021,visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 11.445,77 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d'octobre 2021.
Par acte d'huissier du 25 janvier 2022, la société du [Adresse 2] a assigné la société Max TCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, prononcer l'expulsion du preneur, le condamner au paiement d'une provision sur loyers impayés d'un montant de 9.856,26 euros majoré des intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2022, et d'une indemnité d'occupation d'un montant de 1.000 euros, outre la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Max TCE n'a pas comparu ni personne pour elle en première instance.
Par ordonnance réputée contradictoire du 21 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 novembre 2021 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] ; dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu`à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d`un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé a leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixé à titre provisionnel l`indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
- condamné la société Max TCE à payer à la société du [Adresse 2] la somme provisionnelle de 8.556,26 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 11 février 2022, avec intérêts au taux légal courant à compter du 04 janvier 2022 ainsi que les indemnités d'occupation postérieures, jusqu'au jour de la libération effective des lieux, ainsi qu'aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
- condamné la société Max TCE à payer à la société du [Adresse 2] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 9 juin 2022, la société Max TCE a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 novembre 2022, elle demande à la cour de :
A titre principal,
- infirmer l'ordonnance de référé entreprise sauf en ce qu'elle rejette la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 1.000 euros par mois ;
En conséquence,
- prononcer la nullité du commandement délivré le 13 octobre 2021 ;
- prononcer la nullité de l'assignation délivrée le 25 janvier 2022 ;
- prononcer l'absence d'acquisition de la clause résolutoire de plein droit du bail ;
A titre subsidiaire,
- suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- accorder les plus larges délais ;
En tout état de cause,
- condamner la demanderesse aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 7 novembre 2022, la société du [Adresse 2] demande à la cour de :
- juger irrecevable les demandes de nullités des actes de procédure faute d'avoir été soulevées avant toute défense au fond ;
- débouter la société Max TCE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
- confirmer l'ordonnance rendue le 21 avril 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'elle a :
' constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail en date du 23 décembre 2013, consenti par la société du [Adresse 2] à la société Max TCE pour le local situé au rez-de-chaussée, première porte à droite de l'entrée principale de l'immeuble du [Adresse 1], depuis le 15 novembre 2021 ;
' constaté, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;
' ordonné l'expulsion de la société Max TCE et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;
' condamné la société Max TCE à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
' condamné la société Max TCE aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
' condamné la société Max TCE à verser à titre provisionnel à la société du [Adresse 2] la somme de 8.556,26 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 octobre 2021 et jusqu'à complet paiement ;
' fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Statuant à nouveau,
- condamner la société Max TCE à lui verser à titre provisionnel la somme de 4.006,38 euros, arrêtée au 27 octobre 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 octobre 2021 et jusqu'à complet paiement ;
- fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à la somme de 1.000 euros, outre les taxes, charges et accessoires, qui lui est due par la société Max TCE à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés ;
A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour faisait droit à la demande de délai sollicitée par la société Max TCE,
- limiter à six mois les délais de paiement octroyés ;
- assortir cet échéancier d'une clause de déchéance du terme ;
- et, à défaut de paiement, à bonne date, d'une seule échéance, ou du paiement des loyers
courants, la clause résolutoire insérée au contrat sera acquise et l'expulsion poursuivie ;
Y ajoutant,
- condamner la société Max TCE à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux entiers dépens de l'appel, condamnation aux dépens qui sera assortie au profit de la société civile professionnelle BLST- Me Frédérique Lepoutre du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens l'avance a été faite sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, MOTIFS
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Il sera rappelé à cet égard :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.
L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, la société locataire sollicite l'annulation du commandement de payer, arguant :
- d'une part, du caractère équivoque de la clause résolutoire prévue au bail en ce qu'elle stipule que "le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur", cette mention (soulignée) étant proscrite par la Cour de cassation comme étant entachée d'équivoque ;
- d'autre part, que le montant de 11.475,77 euros réclamé au commandement de payer n'est pas détaillé, qu'au surplus, arrêté au 1er octobre 2021 il est erroné, le loyer étant payable par trimestre si bien que le montant dû au 1er octobre 2021 devait être de 13.201,13 euros, loyers et charges de novembre et décembre 2021 inclus ;
- enfin, que le montant du commandement de payer ne prend pas en compte les paiements qui ont été effectués le 5 octobre 2021 à hauteur de 1.725,36 euros ;
- le preneur n'ayant donc pas été mis en mesure de comprendre clairement la dette due à la date de délivrance du commandement.
La clause résolutoire est ainsi rédigée : "Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, charges ou accessoires à leurs échéances, ou de tout rappel de loyer pouvant faire suite à une indexation, une révision ou un renouvellement, amiable ou judiciaire, d'inexécution constatée d'une seule des conditions du présent bail et un mois après sur simple commandement de payer ou d'exécuter fait à personne ou à domicile élu et contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai indiqué et l'expulsion aura lieu imédiatement sur simple ordonnance de référé, exécutoire sur minute et non susceptible d'appel, ainsi que le prenuer l'accepte expressément et dès à présent."
Le mention "si bon semble au bailleur" n'entache nullement la clause d'équivoque, signifiant simplement et clairement que dès lors que les conditions de la clause résolutoire sont remplies, le bailleur a la faculté de la mettre en oeuvre.
S'agissant du montant réclamé au commandement, il est parfaitement détaillé dans le décompte annexé à l'acte et annoncé en première page de l'acte par la mention "suivant détail joint au présent acte."
Il est reconnu par le bailleur que deux versements de 862,68 euros chacun, effectués le 5 octobre 2021, n'ont pas été pris en compte dans le commandement à la date de sa délivrance le 13 décembre 2021, la dette se chiffrant ainsi à la somme de 9.750,41 euros à la date de la délivrance de l'acte. L'acte n'en est pas moins valable à hauteur de ce montant comme il a été rappelé plus haut.
S'agissant enfin du défaut d'inclusion à la date du 1er octobre 2021 des loyers de novembre et décembre 2021, alors que le bail prévoit un loyer trimestriel, il s'explique par l'accord des parties, dont se prévaut le bailleur et qui n'est pas contesté par le preneur, de déroger à cette disposition du contrat en prévoyant des échéances mensuelles, ce qui résulte clairement du décompte détaillé et actualisé produt par le bailleur.
La régularité du commandement de payer délivré le 13 octobre 2021 n'est donc pas sérieusement contestée.
Le preneur soutient aussi que cet acte aurait été délivré de mauvaise foi par le bailleur, alors que le preueur s'était engagé à apurer sa dette au plus vite et que les parties étaient en pourparlers sur l'achat des murs des locaux commerciaux par le preneur.
Toutefois, comme le souligne justement le bailleur, l'engagement du preneur de régulariser sa dette au plus vite a été émis suivant mail du 15 octobre 2021, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer le 13 octobre 2021, le message du locataire se référant d'ailleurs à la délivrance de ce commandement.
Quant aux pourparlers sur l'achat des murs du local commercial, la correspondance électronique échangée entre les parties à ce sujet est largement postérieure à la délivrance du commandement de payer et même à l'assignation devant le juge des référés le 25 janvier 2022, cet échange datant du mois de mai 2022 et le preneur ne démontrant par aucun élément que les pourparlers avaient débuté avant la délivrance du commandement de payer.
La contestation de la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement et de l'assignation n'est donc pas sérieuse.
Alors qu'il n'est pas discuté que la somme de 9.750,41 euros due à la date du commandement de payer n'a pas été réglée dans le mois de la délivrance de cet acte, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont bien remplies.
Toutefois, il résulte du décompte détaillé produit par le bailleur que le preneur a effectué d'importants règlements depuis la délivrance du commandement de payer, puisqu'à la date du 27 octobre 2022 la dette locative était de 4.006,38 euros et que le preneur justifie avoir effectué le 4 novembre 2022 deux virements bancaires de 1.500 et 3.000 euros, sa dette de loyers et charges échus au mois de novembre 2022 étant ainsi quasiment soldée.
Si la société Max TCE ne justifie pas de sa situation financière comme le souligne le bailleur, elle a néanmoins démontré par ses réglements sa faculté d'apurer sa dette, ce qui justifie de lui allouer des délais de paiement suspensifs de la réalisation de la clause résolutoire pour une durée de six mois comme proposé par le bailleur à titre subsidiaire, en application de l'article L.145-41 du code de commerce.
Au vu du décompte détaillé arrêté au 27 octobre 2022 et des deux virements bancaires intervenus postérieurement et non encore comptabilisés, la condamnation provisionnelle de la société Max TCE sera prononcée à hauteur de la somme de 4.006,38 euros arrêtée au mois d'octobre 2022 inclus, en deniers ou quittance.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la socété Max TCE, ainsi que sur le montant de la provision.
Au cas où la clause résolutoire devrait reprendre son plein effet faute de respect des délais de paiement consentis, il convient de fixer à titre provisionnel l'indemnité mensuelle d'occupation alors due par le preneur au bailleur au montant du loyer et des charges exigibles en vertu du bail, soit le montant non contestable de l'obligation de paiement du preneur, l'ordonnance étant confirmée de ce chef, ayant à bon droit écarté la demande du bailleur de fixer cette indemnité à 1.000 euros par mois, cette demande relevant de l'appréciation du juge du fond, la cour observant que cette demande ne repose sur aucun fondement contractuel, le bail ne stipulant pas de clause pénale à ce titre.
Le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
Si l'appel de la société Max TCE prospère, cette instance résulte de son manquement au paiement du loyer et des charges et de son défaut de comparution en première instance. Elle supportera donc la charge des entiers dépens de l'instance d'appel et sera condamnée à payer à l'intimée la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la société Max TCE, et sur le montant de la provision due par cette dernière au titre des loyers et charges impayés,
Statuant à nouveau,
Condamne la société Max TCE, en deniers ou quittance, à payer à la société [Adresse 2] la somme provisionnelle de 4.006,38 euros arrêtée au 27 octobre 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 octobre 2021,
Accorde à la socété Max TCE un délai de six mois pour payer sa dette locative, en sus du loyer courant, ce délai suspendant les effets de la clause résolutoire prévue au bail,
Dit qu'à défaut de paiement de la dette dans le délai imparti ou d'un seul terme de loyer et charges courants à bonne date, la clause résolutoire prévue au bail reprendra son plein effet et il pourra être procédé à l'expulsion de la socété Max TCE et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1],
Condamne la société Max TCE, au cas de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, à payer à la société [Adresse 2], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges exigibles en vertu du bail, jusqu'à la libération effective des lieux,
Confirme l'ordonnance déférée pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne la société Max TCE aux entiers dépens de l'instance d'appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne la société Max TCE à payer à la société [Adresse 2] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
