Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 05 JANVIER 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11024 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6QA
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection de MEAUX - RG n° 22/00086
APPELANTE
Mme [X] [K]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1838
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/014868 du 01/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. PAYS DE [Localité 3] HABITAT, RCS de MEAUX n°B 662 042 555, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistée par Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1315
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Novembre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 19 mai 2017 avec effet rétroactif au 11 mai 2010, l'office public de l'habitat (OPH) Pays de Meaux Habitat a donné à bail à Mme [K] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 737,76 euros hors charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la société d'économie mixte du Pays de [Localité 3] Habitat, venant aux droits de l'OPH Pays de [Localité 3] Habitat a, par acte d'huissier de justice du 7 août 2021, fait signifier à la locataire un commandement de payer et de produire l'attestation d'assurance, visant la clause résolutoire du bail.
Par acte du 28 décembre 2021, la société Pays de [Localité 3] Habitat a fait assigner en référé Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, ordonner son expulsion, la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 5.549,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 décembre 2021, d'une indemnité mensuelle d'occupation et d'une somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.
Par ordonnance contradictoire du 19 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, a :
- déclaré recevable l'action de la société Pays de [Localité 3] Habitat ;
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2017 entre l'OPH Pays de [Localité 3] Habitat, aux droits duquel vient la société Pays de [Localité 3] Habitat, d'une part, et Mme [K], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1]) sont réunies à la date du 8 octobre 2021 ;
- constaté la résiliation du bail à compter de cette date ;
- dit Mme [K] occupante sans droit ni titre depuis le 8 octobre 2021;
- ordonné en conséquence, à Mme [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;
- autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, la société Pays de [Localité 3] Habitat à faire procéder à l'expulsion de Mme [K] , ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.4334 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Mme [K] à verser à la société Pays de [Localité 3] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 8.093,50 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 15 mars 2022 (échéance du mois de février 2022 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 août 2021 sur la somme de 1.843,52 euros, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;
- débouté Mme [K] de sa demande de délais de paiement ;
- condamné Mme [K] à payer à la société Pays de [Localité 3] Habitat, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant fixe de 684 euros, à compter de mars 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ;
- débouté la société Pays de [Localité 3] Habitat de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [K] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L.111-7 et L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 10 juin 2022, Mme [K] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 novembre 2022, elle demande à la cour de :
A titre principal,
- infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a :
' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2017 entre l'OPH Pays de [Localité 3] Habitat aux droits duquel vient la société Pays de [Localité 3] Habitat d'une part et Mme [K] d'autre part concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1]) étaient réunies à la date du 8 octobre 2021 ;
' constaté la résiliation du bail à compter de cette date ;
' dit Mme [K] occupante sans droit ni titre depuis le 8 octobre 2021 ;
' ordonné à Mme [K] de libérer les lieux et de restituer les clés sans délai ;
' autorisé l'expulsion de Mme [K] passé le délai de deux mois suivant la
' délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;
' condamné Mme [K] à verser à la société Pays de [Localité 3] Habitat à titre provisionnel la somme de 8.093,50 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation dus au 15 mars 2022 (échéance du mois de février 2022 incluse) ;
' débouté Mme [K] de sa demande de délais de paiement ;
Statuant à nouveau,
- lui accorder des délais de paiement pour apurer la dette locative conformément aux mesures validées par la commission de surendettement le 14 octobre 2022 ;
- suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire du contrat de résidence ;
En conséquence,
- débouter la société Pays de [Localité 3] Habitat de sa demande d'expulsion ;
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour viendrait à confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire,
- lui accorder 36 mois de délais pour quitter les lieux ;
- confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer en cours ;
En tout état de cause,
- confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a débouté la la société Pays de [Localité 3] Habitat de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la société Pays de [Localité 3] Habitat de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente instance ;
- condamner la société Pays de [Localité 3] Habitat aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 4 novembre 2022, la société Pays de [Localité 3] Habitat demande à la cour de :
- déclarer l'appel de Mme [K] mal fondé et la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- déclarer Mme [K] irrecevable en sa demande de délais à expulsion ;
En conséquence,
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 19 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux en ce qu'il a :
' prononcé la résiliation du bail à la date du 8 octobre 2021 ;
' ordonné l'expulsion de Mme [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] ;
' condamné Mme [K] à payer à la société Pays de [Localité 3] Habitat la somme de 8.093,50 euros au titre des loyers et charges impayés au terme de février 2022 inclus ;
' condamné Mme [K] à payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant fixe de 684 euros, et ce, à compter de Mars 2022 jusqu'à libération effective des lieux :
' condamné Mme [K] aux entiers dépens de la procédure ;
Y actualisant,
- lui donner acte qu'elle s'oppose à tous délais à expulsion au-delà du 19 février 2023 ;
- condamner Mme [K] à lui payer la somme de 8.936,01 euros au titre des loyers et charges impayés au terme d'octobre 2022 inclus ;
- dire et juger que le règlement de cette somme s'exécutera conformément au plan imposé par la commission de surendettement, outre le paiement des indemnités d'occupation et charges courantes, et que le surplus de l'arriéré sera réglé conformément à sa capacité de remboursement ;
- condamner Mme [K] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [K] aux entiers dépens d'appel.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'appelante ne conteste pas le montant de la provision au titre des loyers et charges impayés auquel elle a été condamnée par l'ordonnance entreprise, ni le décompte actualisé au 4 novembre 2022 produit par la bailleresse ; elle se prévaut du plan de surendettement auquel elle est désormais soumise et sollicite l'octroi de délais de paiement conformes audit plan, avec suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire prévue au bail. Subsidiairement, elle sollicite un délai pour quitter les lieux, indiquant et justifiant avoir formé en mai 2022 une demande de relogement social tenant compte de son handicap, précisant être âgée de 71 ans et atteinte d'une sclérose en plaques invalidante.
La situation de la locataire a effectivement évolué depuis l'ordonnance entreprise rendue le 19 avril 2022, puisqu'il est justifié par les pièces produites en appel que Mme [K] a déposé un dossier de surendettement le 4 mai 2022, a été reçue en sa demande le 31 mai 2022 et s'est vue imposer des mesures de paiement échelonné de ses dettes par la commission de surendettement le 14 octobre 2022, Mme [K] étant tenue d'apurer sa dette locative en 25 mensualités de 331,73 euros en sus du loyer et des charges courants.
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
[...]
VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
(passages soulignés par la cour)
Il résulte du décompte actualisé produit par la société bailleresse et du relevé de compte produit par Mme [K] (pièces 12 et 13) que celle-ci a repris le loyer courant, sa pièce 14 (virement bancaire) établissant en outre le paiement de la première échéance du plan de surendettement.
La cour doit ainsi, en application des dispositions légales précitées, allouer à Mme [K] les délais de paiement tels que fixés par la commission de surendettement, lesquels ont pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a débouté Mme [K] de sa demande de délais de paiement et ordonné son expulsion ; elle sera confirmée pour le surplus qui n'est pas remis en cause en appel, sauf à actualiser le montant de la dette de loyers et charges à la somme de 8.936,01 euros (terme d'octobre 2022 inclus) telle que résultant du décompte produit par la bailleresse (pièce 9) et non contesté par l'appelante.
Le premier juge a exactement réglé le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance.
Si l'appel de Mme [K] prospère compte tenu de la mesure de surendettement, la procédure résulte néanmoins de sa dette locative, ce qui justifie de laisser les dépens de l'instance à sa charge, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
L'équité et la situation économique des parties commandent, comme en première instance, d'exclure l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a débouté Mme [K] de sa demande de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et ordonné son expulsion, et sauf à actualiser la provision allouée au bailleur au titre de la dette locative,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Actualise le montant de la provision à payer par Mme [K] au titre de la dette locative à la somme de 8.936,01 euros arrêtée au 4 novembre 2022 (terme d'octobre 2022 inclus),
Accorde à Me [K] les délais de paiement tels que prévus au plan de surendettement auquel elle est soumise depuis le 14 octobre 2022,
Dit que pendant ces délais de paiement les effets de la clause de résiliation de plein droit prévue au bail sont suspendus,
Dit qu'à défaut de respect de ces délais de paiement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et la société SEM Pays de [Localité 3] Habitat pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [K] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [K] aux dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
