RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18165 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEQCX
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Septembre 2021 par le tribunal judiciaire de MELUN - RG n° 20/00007
APPELANTE
S.C.I. BIG
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Me Grégory VAYSSE, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS
DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES TRÉSORERIE GÉNÉRALE DE [Localité 10]
France Domaine
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté en visioconférérence par M. [W] [V] muni d'un pouvoir général
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'[Localité 8]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Marie MONGIN, Conseillère
Madame Catherine LEFORT, Conseillère
Greffière : Mme Alexandra AUBERT, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Le 18 novembre 2020, la SCI BIG a déposé en mairie une déclaration d'intention d'aliéner la parcelle cadastrée [Cadastre 6] sise [Adresse 3], d'une superficie de 191 m² sur laquelle est édifié un immeuble à usage mixte pour un montant de 125.250 euros incluant 10.200 euros de frais d'agence à la charge de l'acquéreur.
La parcelle [Cadastre 6] est située dans le centre-ville (en ville basse historique) de la commune de [Localité 9]. Ce faisant, elle fait l'objet de prescriptions architecturales particulières.
Par décision du 15 janvier 2020, l'Etablissement Public Foncier d'[Localité 8] (EPFIF) a exercé le droit de préemption qui lui a été délégué pour un prix de 50.000 euros incluant la commission d'agence de 10.200 euros.
Par courrier daté du 17 février 2020 et réceptionné le 19 février 2020, la SCI BIG a refusé l'offre de l'EPFIF et a maintenu le montant sollicité de 125.250 euros.
Par courrier recommandé reçu le 5 mars 2020, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation afin de voir valider l'offre d'acquisition par préemption du bien.
Par courrier reçu au greffe le 29 mai 2020, l'EPFIF a justifié de la consignation opérée à hauteur de 15% de la valeur retenue par la Direction des Domaines, soit 9.000 euros, conformément aux dispositions de l'article L.213-4-1 du code de1'urbanisme.
Par un jugement du 15 septembre 2021, après transport sur les lieux le 6 juillet 2020, le juge de l'expropriation de Melun a :
Fixé la date de référence au 17 décembre 2007 en application des articles L.213-4 et
L.213-6 du code de l'urbanisme ;
Fixé le prix du bien correspondant à la parcelle [Cadastre 6] sise [Adresse 3], d'une surface de 191 m² sur laquelle est édi'é un immeuble d'une surface de 273 m², à la somme de 67.849 euros, incluant les frais d'agence ;
(La somme de 67.849 euros est décomposée comme suit : 191 m² x 359 euros/m² - 273 m² x 40 euros/m²( coût de démolition) + 10.200 euros).
Condamné l'EPFIF à verser à la SCI Big la somme de 2.000 euros application
de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté les parties de leurs autres demandes ;
Dit que les dépens seront laissés à la charge de l'EPFIF ;
Ecarté l'exécution provisoire de droit.
La SCI BIG a formé un appel limité du jugement le 14 octobre 2021 sur le prix du bien correspondant à la parcelle [Cadastre 6] sise [Adresse 3], d'une surface de 191m² sur laquelle est édifié un immeuble d'une surface de 273 m², à la somme de 67849 euros incluant les frais d'agence et sur le déboute de ses demandes plus amples ou contraires.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ adressées au greffe par la SCI BIG, le 13 janvier 2022, notifiées le 17 janvier 2022 (AR intimé le 19 janvier 2022 et AR CG le 19 janvier 2022), aux termes desquelles elle a demandé à la cour de :
Fixer à 226.078 euros, hors commission d'agence, le prix de l'immeuble appartenant à la SCI BIG (montant à parfaire) ;
Fixer à 10.200 euros la commission de frais d'agence due par l'EPFIP et le condamner au paiement de cette somme ;
Condamner l'EPFIF à verser à l'exposante la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamner l'EPFIF aux entiers dépens.
2/ adressées au greffe par l'EPFIF, intimé, formant appel incident, le 13 avril 2022, notifiées le 15 avril 2022 (AR appelant le 20 avril 2022 et AR CG le 19 avril 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
A titre principal,
Déclarer que la SCI BIG ne l'a pas saisie dans les délais pour ce faire de
conclusions par lesquelles, au sein du dispositif, elle sollicite l'infirmation
ou l'annulation du jugement ;
En conséquence,
Confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire,
Confirmer le jugement en ce qu'il a :
fixé la date de référence du 17 décembre 2007,
retenu la méthode d'évaluation dite de la récupération foncière,
écarter l'exécution provisoire ;
Infirmer le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Fixer le prix d'aliénation de l'immeuble à usage mixte sis [Adresse 3] à
[Localité 9], édifié sur la parcelle cadastrée [Cadastre 6]
(191 m²), propriété de la SCI BIG, comme suit :
Méthode d'évaluation retenue : méthode de récupération foncière
Superficie de terrain : 191 m²
Surface bâtie : 273 m²
Coût de démolition : 63.300 euros/m²
Situation : libre
Valeur de base retenue : 300 euros/m²
Soit : (300 euros/m² x 191 m²) - 63.300 euros = 1 euro symbolique
En tout état de cause,
Condamner la SCI BIG à payer à l'EPFIF une indemnité de 3.000 euros sur
le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SCI BIG aux dépens de l'appel.
3/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 19 avril 2022, notifiées le 20 février 2022 (AR appelant le 23 février 2022 et AR intimé le 21 février 2022), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :
Déclarer recevable l'appel de la SCI BIG ;
Réformant en cela le jugement de première instance, indemniser
la dépossession de la parcelle [Cadastre 6] à hauteur de 61.660 euros HT
(hors commission d'agence) ;
(La somme de 61.660 euros est décomposée comme suit : 191 m² x 380 euros/m² - 273 m² x 40 euros/m²).
EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
La SCI BIG fait valoir que :
Concernant la situation du bien préempté, celui-ci est situé en zone UAa (Pièce 5A) et en zone verte du PPRI (Pièce 3A).
Concernant la consistance du bien, la superficie du terrain d'assiette est de 191 m². La surface de plancher du bien est de 273 m². A la date de référence, le rez-de-chaussée était à usage commercial. La surface de vente de ce commerce était de 65 m². Le bien est libre d'occupation.
Concernant la méthode d'évaluation, à titre principal, il convient de procéder à une « évaluation du bien comme un bien de placement » et d'appliquer ensuite un abattement pour tenir compte des facteurs listés par la charte de l'expertise immobilière (Pièce 1A). A titre subsidiaire, lorsque l'essentiel de la valeur d'un bien ne résulte pas de la construction dans son état actuel, mais des droits à construire, il convient en effet d'appliquer cette méthode qui consiste à prendre en compte les droits à construire applicables sur le terrain en cause. Dès lors, il convient de retenir la méthode de la charge foncière en déduisant le coût de la démolition de la valeur obtenue en fonction de la surface de plancher actuelle, conformément à un arrêt de la chambre des expropriations de la cour d'appel de Versailles, du 25 janvier 2011 (RG 10/02209). A titre infiniment subsidiaire, il convient d'utiliser la méthode de la récupération foncière, en prenant en compte la majoration justifiée par les droits à construire, d'après deux arrêts de la chambre 7 du pôle 4 de la cour d'appel de Paris du 17 mai 2018 (RG 17/00520) et du 30 septembre 2021 (RG 20/09140).
A titre principal, la moyenne des 16 termes de comparaison proposés s'élève à 1.271 euros/m² pour les locaux à destination d'habitation et le prix unitaire de l'unique vente d'un local à destination d'activité proposée s'établit à 1.150 euros/m². A titre subsidiaire, il est fait référence aux termes de comparaison précédemment proposés. A titre infiniment subsidiaire, l'unique terme de comparaison proposé fait état d'un prix unitaire de 2.257 euros/m².
Concernant le prix de l'immeuble, celui-ci doit être de 264.368 euros (208 m² x 1.271 euros/m²) pour la partie habitation et de 74.750 euros (65 m² x 1.150 euros/m²), le tout minoré d'un facteur limité à 2/3 en raison des faibles risques liés aux travaux, soit 226.078 euros hors frais de commission d'agence, lesquels seront fixés conformément à déclaration d'intention d'aliéner produite par l'EPFIF, soit 10.200 euros.
L'EPFIF rétorque que :
A titre principal,
L'appelant ne sollicite pas l'infirmation ou l'annulation du jugement dans
le dispositif de ses conclusions. Or, cette mention est prescrite à peine de
confirmation du jugement, puisque la cour n'est alors pas saisie,
d'après les articles 542 et 954 du code de procédure civile et un arrêt de
la Cour de cassation du 17 septembre 2020 (18-12.747).
A titre subsidiaire,
Concernant la date de référence, elle n'est contestée par aucune partie et doit être confirmée au 17 décembre 2007 conformément aux dispositions de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme.
Concernant la méthode d'évaluation, il ne peut pas être retenu la méthode d' « évaluation du bien comme un bien de placement » car il ne faut pas apprécier la situation réelle du bien préempté mais sa situation à la date du jugement de première instance. Or, à cette date, il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du 6 juillet 2020 que le bien est dans un état de délabrement très avancé ce qui empêche toute comparaison. Il ne peut pas non plus être retenu la méthode de la « charge foncière » pour les mêmes raisons, à savoir l'interdiction d'évaluer un immeuble en fonction de sa vocation future. La cour d'appel de Versailles a jugé en ce sens dans un arrêt rendu le 10 mars 2020 (Pièce 7I). Enfin, il doit donc être retenu la méthode d'évaluation de la récupération foncière, seule justifiée eu égard au cas d'espèce. La moyenne des 5 termes de comparaison proposés s'établit à 297 euros/m². Concernant les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement, à défaut de production des copies des actes de vente, qui sont sollicitées, ils seront déclarés irrecevables, conformément à un arrêt de la Cour de cassation du 10 décembre 2015 (14-244.62). Ainsi, compte tenu des valeurs inférieures des biens situés en zone UAa par rapport aux autres zones d'après les écritures du commissaire du Gouvernement, il est proposé de retenir une valeur de 300 euros/m².
Concernant les frais de démolition, il ressort des spécificités des opérations de démolition, notamment liées à la situation de la parcelle en milieu urbain dense et à la mitoyenneté des constructions, qu'ils doivent être fixés à un minimum de 63.300 euros HT, en adéquation avec l'analyse qu'en a fait un bureau d'études techniques (Pièce 8I). Dès lors, par soustraction avec la valeur du bien préempté, le rachat doit se limiter au versement d'un euro symbolique, montant dont le principe a été validé par la Cour de cassation dans divers arrêts (16-19.127, 17-14.066).
Concernant la mise à l'écart de l'exécution provisoire, celle-ci est incompatible avec la matière de la préemption qui prévoit des règles spécifiques tenant à la possibilité de retirer le bien de la vente ou le droit de préemption, au délai pour régulariser l'acte de vente après qu'une décision définitive ait été rendue, au délai pour payer le prix de vente après signature de l'acte de vente.
Le commissaire du gouvernement conclut que :
Concernant la description de la parcelle, celle-ci est d'une superficie totale de 191 m². S'agissant de l'immeuble à usage mixte édifié sur cette parcelle, celui-ci est d'une superficie de 273 m², soit 208 m² de surface habitable et 65 m² de surface commerciale). Il est en très mauvais état, et a fait l'objet d'une procédure de péril ordinaire en janvier 2011 et d'un arrêté de péril imminent fin août 2019.
Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 17 décembre 2007 date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du PLU affectant la zone dans laquelle est située la parcelle [Cadastre 6].
Concernant la méthode d'évaluation, compte tenu de l'état très dégradé du bien rendant les coûts de réhabilitation disproportionnés au regard de la valeur d'un bâti similaire en état d'usage, il convient de retenir la méthode de récupération foncière en valorisant le terrain par comparaison avec des terrains nus, déduction faite des coûts de démolition du bâti et de remise en état du terrain.
La moyenne des 5 termes de comparaison datés de 2017 et 2018 s'établit à 260 euros/m². La moyenne des 5 termes de comparaison plus récents mais dont seul l'un d'entre eux est situé en centre-ville , la médiane s'établit à 413 euros/m². Compte tenu du fait que le terrain est de petite surface et qu'il est situé en zone UAa, en plein centre-ville, et en zone verte du PPRI, il est proposé de retenir une valeur haute de 380 euros/m², soit une indemnité principale de 72.580 euros.
Concernant le coût de démolition, en se référant aux données fournies par la DNID, et compte tenu de l'état déjà très dégradé de l'immeuble, lequel doit faire l'objet d'une démolition commune avec le local voisin sis [Adresse 4] et déjà acquis
par la commune (parcelle [Cadastre 7]), il convient de retenir une base de coût de démolition en valeur basse de 40 euros/m², soit un coût de démolition estimé à 10.920 euros (273 m² x 40 euros/m²).
L'estimation finale retenue, après déduction du coût de démolition, doit donc s'élever à 61.660 euros.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 14 octobre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SCI BIG du 13 janvier 2022, de l'EPFIF du 13 avril 2022 et du commissaire du gouvernement du 19 avril 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
- Sur la demande à titre principal soulevée par l'EPFIF de l'absence de demande d'infirmation ou d'annulation du jugement par la SCI BIG
L'EPFIF indique que l'article 542 du code de procédure civile prévoit que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel et que l'article 954 du code de procédure civile, situé dans la partie « dispositions communes » à l'appel, prévoit que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions ; que si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte ; que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il ajoute que par un arrêt rendu le 17 septembre 2020, statuant sur la portée des dispositions susvisées, la Cour de cassation a apporté des précisions importantes au sujet de la rédaction du dispositif des conclusions d'appel :
« 4. Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l'infirmation ni l' annulations du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement.
5. Cependant, l'application immédiate de cette règle de procédure, qui résulte de l'interprétation nouvelle d'une disposition au regard de la réforme de la procédure d'appel avec représentation obligatoire issue du décret 2017'891 du 6 mai 2017 et qui n'a jamais été affirmée par la Cour de cassation dans un arrêt publié, dans les instances introduites par une déclaration d'appel antérieure à la date du présent arrêt, aboutirait à priver les appelants du droit à un procès équitable. »
Elle conclut, qu'en l'espèce, le dispositif des conclusions d'appel déposées le 14 janvier 2022 par la SCI BIG ne répond pas aux textes et jurisprudence susvisés, la cour n'étant saisie ni d'une demande d'infirmation du jugement, ni d'une demande d'annulation de celui-ci ; la cour ne pourra que relever qu'elle n'est pas saisie par la SCI BIG dans les conditions imposées par les articles 542 et 954 du code de procédure civile, de sorte qu'elle est contrainte de confirmer le jugement ; en effet, l'appel a été interjeté par la SCI BIG le 14 octobre 2021, soit après l'entrée en vigueur du décret numéro 2017-891 du 6 mai 2017 et plus d'un an après l'arrêt susvisé de la Cour de cassation, de sorte que les règles de droit issues de cet acte de cette jurisprudence lui sont applicables.
La SCI BIG n'a pas adressé ou déposé de conclusions en réponse sur ce moyen de droit.
Par arrêt du 17 décembre 2020 numéro 18-23 626, la 2e chambre de la Cour de cassation a jugé que :
« il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement.
L'application immédiate de cette règle de procédure, qui résulte de l'interprétation nouvelle d'une disposition au regard de la réforme de la procédure d'appel avec représentation obligatoire issue du décret numéro 2017-891 du 6 mai 2017 et qui n'a jamais été affirmée par la Cour de cassation dans un arrêt publié, dans les instances introduites par une déclaration d'appel antérieure à la date du présent arrêt, aboutirait à priver les appelants du droit à un procès équitable ».
En l'espèce, le dispositif des conclusions du 13 janvier 2022 de la SCI BIG est ainsi rédigées :
« par ces motifs et tous autres à déduire produire ou suppléer au besoin même d'office l'exposante demande qu'il plaise à la cour
-fixer à 226 078 euros, hors commission d'agence, le prix de l'immeuble appartenant à la SCI BIG (montant à parfaire)
-fixer à 2200 euros la commission de frais d'agence due par l'EPFIF et le condamner au paiement de cette somme
-condamner l'EPFIF à verser à l'exposante la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles
-condamner l'EPFIF aux entiers dépens. »
En application de l'article R311-27 ( décret N°2019-1333 du 11 décembre 2019), les parties sont tenues de constituer avocat dans les conditions de l'article R311-9, l'appel étant postérieur au 1er janvier 2020, en l'espèce le 14 octobre 2021.
La procédure est donc celle de la représentation obligatoire.
Si la Cour de cassation, a rendu des arrêts postérieurs à celui susvisé du 17 septembre 2020 concernant l'application de l'article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction issuedu décret numéro 2017-891 du 6 mai 2017, les 20 mai 2021 N° 19-22 316, le 9 septembre 2021 N°20-17 263 et le 29 septembre 2022 n° 21-14 681, il reste que dans le dispositif de ses conclusions, la SCI BIG ne demande ni l'infirmation ni l' annulation du jugement.
En conséquence, la présente procédure étant régie par la représentation obligatoire et l'appel étant du 14 octobre 2021, soit postérieur à l'arrêt susvisé de la Cour de cassation du 17 septembre 2020, la cour n'est pas saisie par la SCI BIG d'une demande d'infirmation, ni d'une demande d'annulation par application des articles 542 et 954 du code de procédure civile, de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement.
- sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'établissement public d'île de France (EPFIF) à verser à la SCI BIG la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l' article 700 du code de procédure civile.
- sur les dépens
La SCI BIG perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Dit que la SCI BIG n'a pas saisi la cour dans le dispositif de ses conclusions du 13 janvier 2022 d'une demande d'infirmation ou d'annulation du jugement déféré ;
En conséquence, confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la SCI BIG aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
