Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 08 DECEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10124 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF4AB
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/54933
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [X] [Z], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
INTIME
M. [U] [H]
[Adresse 3]
[Localité 1] (ÉTATS-UNIS)
Représenté et assisté par Me Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1320
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par exploit délivré le 25 mars 2021, la ville de [Localité 6] a fait citer M. [U] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant un appartement situé [Adresse 2]) (bâtiment A, étage 6, porte 3001, lot n°14).
A l'audience du 11 mars 2022, la ville de [Localité 6] concluait au rejet des prétentions adverses et sollicitait la condamnation du défendeur au paiement d'une amende civile de 50.000 euros dont le produit lui serait intégralement versé, ainsi que de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sollicitait également le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sous astreinte de 140 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plairait au tribunal de fixer, lequel s'en réserverait la liquidation.
Le défendeur concluait au rejet des prétentions adverses et à titre subsidiaire à la réduction de l'amende civile, outre la condamnation de la ville de [Localité 6] au paiement de la somme de 2.400 euros.
Par jugement contradictoire du 13 avril 2022, rendu selon la procédure accélérée au fond, le magistrat saisi a :
- débouté la ville de [Localité 6] de ses demandes ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- condamné la ville de [Localité 6] aux dépens ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 23 mai 2022, la ville de [Localité 6] a relevé appel de la décision.
Dans ses conclusions remises le 25 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la ville de [Localité 6] demande à la cour, au visa de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation modifié par la loi n°2016-1547, de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
et statuant à nouveau,
- dire et juger que M. [H] a commis une infraction aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courte durée l'appartement situé [Adresse 2]) (bâtiment A, escalier 1, étage 6, porte 3001, lot 14) ;
- condamner M. [H] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation du [Adresse 2]) (bâtiment A, escalier 1, étage 6, porte 3, lot 14), sous astreinte de 140 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et pendant le délai qu'il plaira à la cour de fixer ;
- condamner M. [H] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile par Me Bruno Mathieu, avocat.
La ville de [Localité 6] soutient en substance :
- que le local en cause est à usage d'habitation depuis le 1er janvier 1970 sans aucun changement d'affectation comme l'attestent le formulaire H2 mentionnant une occupation du bien à titre d'habitation au 1er janvier 1970 et le constat complémentaire produit en cause d'appel qui est antérieur à la fiche H2 ;
- que le bien litigieux n'est pas utilisé à usage d'habitation principale et fait l'objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ;
- que l'amende doit présenter un caractère dissuasif et prendre en compte le revenu généré par la location illicite.
Dans ses conclusions remises le 29 septembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [H] demande à la cour au visa des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, du décret n°2019-315 du 12 avril 2019, des articles 9, 696 et 700 du code de procédure civile, de :
- déclarer recevables l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- débouter la ville de [Localité 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;
y faisant droit,
- confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 13 avril 2022 n°21/54933 par le tribunal judiciaire en toutes ses dispositions ayant débouté la ville de [Localité 6] de toutes ses prétentions ;
à titre subsidiaire, si par extraordinaire l'ordonnance venait à être réformée,
- prendre acte de sa bonne foi et des diligences entreprises pour se conformer à la réglementation en vigueur des réception de l'assignation, de sa situation personnelle et financière particulièrement fragile et de l'absence d'enrichissement tiré de l'activité de location de courte durée ;
- juger que le montant maximal de l'amende civile de 50.000 euros est manifestement disproportionné et injustifié au regard des circonstances de l'espèce ;
en conséquence,
- réduire l'amende civile à un montant ne pouvant excéder la somme de 3.000 euros ;
en tout état de cause,
- condamner la ville de [Localité 6] à verser la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Lorène Derhy.
M. [H] soutient en substance :
- qu'au soutien de ses écritures, la ville de [Localité 6] verse aux débats la fiche de révision foncière H2 inopérante, dès lors qu'elle est datée du 9 octobre 1970 et qu'elle précise uniquement que le local est occupé par le propriétaire à cette date ;
- qu'en outre, de nombreux éléments laissent supputer très fortement que ladite fiche H2 n'a pas trait au lot litigieux ;
- que la production du relevé cadastral de 2019 et du calepin ne permet pas d'établir l'usage d'habitation du local litigieux au 1er janvier 1970 ;
- qu'à titre subsidiaire, il conviendra de réduire le montant de l'amende à de plus justes proportions compte tenu de sa situation personnelle, financière, de sa bonne foi, de sa coopération et de la cessation de l'infraction.
SUR CE LA COUR
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
En l'espèce, les parties s'opposent sur les éléments de preuve à apporter par la ville de [Localité 6] de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.
Il revient ainsi à la ville de [Localité 6], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La fiche H2 a été ici remplie le 9 octobre 1970 (pièces 2 et 3).
Elle décrit le local comme un appartement à usage exclusif d'habitation et fait état d'une occupation par le propriétaire, sans donc mention d'un locataire et d'un loyer au 1er janvier 1970.
Si ces mentions ont été portées à une date assez proche du 1er janvier 1970, elles ne suffisent cependant à établir un usage d'habitation au 1er janvier 1970, étant observé :
- qu'aux termes de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, le local doit être affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, le texte ne posant pas une simple présomption d'affectation à un usage d'habitation ;
- que la mention de l'occupation du bien par le propriétaire ne se réfère pas à la date du 1er janvier 1970 (contrairement à l'hypothèse de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970), en sorte que l'occupation par le propriétaire ne peut être considérée comme étant acquise dès le 1er janvier 1970 ;
- qu'au demeurant, comme le souligne d'ailleurs habituellement la ville de [Localité 6], la preuve à apporter n'est pas celle de l'occupation du bien au 1er janvier 1970 mais de l'affectation du bien à un usage d'habitation à cette date de référence ;
- que de même, si le local est décrit sur la fiche comme étant à usage exclusif d'habitation, cette description ne vaut qu'à la date à laquelle la fiche est renseignée, soit au 9 octobre 1970.
Si la ville de [Localité 6] soutient que l'établissement de la fiche H2 impliquerait nécessairement un usage d'habitation au 1er janvier 1970, les dispositions invoquées du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 ne permettent toutefois pas non plus une telle déduction (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l'article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété [...] la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants).
La présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résulte ainsi ni de ces textes ni, par ailleurs, d'aucun autre texte.
Le relevé de propriété, qui date de 2019, ne saurait lui non plus établir l'usage d'habitation au 1er janvier 1970.
A hauteur d'appel, la ville de [Localité 6] se prévaut certes aussi d'un constat complémentaire (sa pièce 3), versant aux débats :
- une fiche R en date du 15 octobre 1970 qui, compte tenu de sa date, ne permet pas d'établir l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ;
- le calepin des propriétés bâties.
A propos de ce dernier document, le constat complémentaire expose que M. et Mme [E] auraient acquis et occupé le lot 14, décrit comme un logement, avant 1970, puisque le nom "[E]" apparaît dès 1946.
Reste que l'intimé observe valablement, à propos de cette pièce très peu lisible :
- que l'adresse concernée n'est pas indiquée ;
- que l'on peut y lire que le numéro des locaux est le numéro 15, alors que le lot litigieux porte le numéro 14, sans que la ville de [Localité 6] ne s'explique sur cette discordance ;
- que le calepin ne précise pas que le logement est situé porte face à droite ;
- qu'en face de l'année 1956 (et non 1946 semble-t-il), le nom "[E]" est barré ; que pour l'année 1971, une mention en rouge est totalement illisible ; que pour l'année 1973, le nom de Mme [E] apparaît ; que dans ces circonstances, l'occupation du lot par les époux [E] avant le 1er janvier 1970 n'est pas établie ;
- que la ville de [Localité 6], dans ses écritures, n'apporte pas de réponse face aux difficultés soulevées par M. [H] concernant cette pièce, se limitant à indiquer que la preuve d'occupation du bien au 1er janvier 1970 résulterait du constat complémentaire.
Aucun autre élément probant n'est versé aux débats, s'agissant de la preuve de l'usage d'habitation, qui n'apparaît donc pas établi au 1er janvier 1970.
Aussi, sans se prononcer sur les autres moyens soulevés, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 6] de sa demande, faute pour celle-ci d'établir l'usage d'habitation du bien conformément au code de la construction et de l'habitation.
Le sort des frais et dépens a été exactement réglé par le premier juge, de sorte qu'il y a lieu également de confirmer le jugement entrepris sur ce point.
Partie succombante en appel, la ville de [Localité 6] devra indemniser l'intimé pour les frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d'appel avec distraction au profit du conseil de l'intimé.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne la ville de [Localité 6] à verser à M. [U] [H] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Condamne la ville de [Localité 6] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Lorène Derhy en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
