Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 08 DECEMBRE 2022
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10040 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF3ZS
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/55972
APPELANTE
S.A.R.L. CBST, RCS de PARIS n°531 265 940, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Alexandra MARINAKIS de la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
Substituée à l'audience par Me Pauline BELTRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : G844
INTIMEES
Société PATRIMMO COMMERCE, RCS de PARIS n° 534 477 948, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée à l'audience par Me Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS, toque : J133
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5], représenté par son syndic, LE CABINET [C], ENGERAND et GARDY, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109
Assisté à l'audience par Me Olivia HERVE-QUINCY, avocat au barreau de PARIS, toque : J109
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
La société Patrimmo Commerce est propriétaire d'un local commercial (lot n°2) situé dans le bâtiment A au rez-de-chaussée et sous-sol de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 5]), donné en location à la société CBST, exploitant sous l'enseigne Crock & Bio.
Par jugement du 29 janvier 2018, le tribunal de police de Paris a notamment condamné M. [G], représentant la société CBST, à une amende contraventionnelle pour des faits de nuisances olfactives liées à son activité commerciale. Cette décision a été confirmée de ce chef par la cour d'appel dans un arrêt rendu le 5 mars 2019.
Dénonçant la persistance des nuisances olfactives générées par la cuisine de l'établissement Crock & Bio, des nuisances sonores et différents troubles, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, la société Cabinet Hugues de la Vaissière, a fait assigner en référé, par actes des 11 et 12 août et 10 septembre 2020, les sociétés Patrimmo Commerce et CBST sollicitant de :
' dire et juger que les sociétés défenderesses font subir au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires et occupants, des troubles anormaux de voisinage sonores et olfactifs depuis de nombreuses années ;
' dire et juger que les sociétés défenderesses exploitent et font exploiter le local commercial en violation des dispositions du règlement de copropriété ;
En conséquence
' condamner in solidum les sociétés Patrimmo Commerce et CBST, le tout sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, à :
- faire procéder au nettoyage de la façade de la cour salie par les évacuations de fumées ;
- justifier d'un dispositif d'évacuation des déchets et container ne générant plus de bruit, ni de saleté dans l'immeuble et ne passant pas par le hall et les vestibules des parties communes de l'immeuble ;
- redimensionner la terrasse de façon à ce qu'elle respecte l'autorisation de la ville de [Localité 6] ;
- exécuter les travaux permettant de mettre un terme définitif aux nuisances olfactives résultant de l'évacuation de la VMC visée tant dans le rapport de l'inspecteur de salubrité du 1er décembre 2015 que du rapport de l'architecte en date du 8 juillet 2019,
' condamner in solidum les sociétés Patrimmo Commerce et CBST au paiement de la somme de 1.000 euros par infraction constatée du chef des condamnations précédentes soit par un huissier aux termes d'un constat, soit par les services de la mairie de [Localité 6] ou de la préfecture ;
' condamner chacune des sociétés Patrimmo Commerce et CBST au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront la sommation de faire en date du 6 novembre 2018.
Par ordonnance de référé contradictoire du 16 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la société Patrimmo Commerce de sa demande de nullité de l'assignation ;
- condamné in solidum la société Patrimmo Commerce et la société CBST exploitant sous l'enseigne Crock & Bio à exécuter les travaux permettant de mettre un terme définitif aux nuisances olfactives résultant de l'évacuation de la VMC visée tant dans le rapport de l'inspecteur de salubrité du 1er décembre 2015 que du rapport de l'architecte du 8 juillet 2019, le cas échéant, sur la base d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires définissant les travaux envisagés, et à défaut, à cesser ou limiter l'activité de cuisine ou cuisson afin de faire cesser les nuisances olfactives résultant de l'exploitation du commerce, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir sur une durée de quatre mois ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à la condamnation sous astreinte des sociétés Patrimmo Commerce et CBST :
' à faire procéder au nettoyage de la façade de la cour ;
' à justifier d'un dispositif d'évacuation des déchets et container ne générant plus de bruit ni de saleté dans l'immeuble et ne passant pas par le hall et les vestibules des parties communes de l'immeuble ;
' à redimensionner la terrasse de façon à ce qu'elle respecte l'autorisation de la ville de [Localité 6] ;
- enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]), représenté par son syndic la société Cabinet Hugues de la Vaissière, de permettre à la société CBST d'utiliser les containers à poubelle des ordures ménagères communs à la collectivité des copropriétaires, ou à défaut, de lui ménager un espace en parties communes pour entreposer son container personnel afin d'évacuer ses déchets, et ce, dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de deux mois ;
- dit n'y avoir lieu à nous réserver la liquidation de ces astreintes ;
- condamné in solidum la société Patrimmo Commerce et la société CBST exploitant sous l'enseigne Crock & Bio à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]), représenté par son syndic la société Cabinet Hugues de la Vaissière, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les sociétés Patrimmo Commerce et CBST de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum la société Patrimmo Commerce et la société CBST exploitant sous l'enseigne Crock & Bio aux dépens de l'instance, en ce non compris le coût de la sommation de faire du 6 novembre 2018 ;
- condamné la société CBST à garantir la société Patrimmo Commerce des condamnations prononcées à son encontre ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;
- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 20 mai 2022, la société CBST a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :
- condamné in solidum la société Patrimmo Commerce et la société CBST exploitant sous l'enseigne Crock & Bio à exécuter les travaux permettant de mettre un terme définitif aux nuisances olfactives résultant de l'évacuation de la VMC visée tant dans le rapport de l'inspecteur de salubrité du 1er décembre 2015 que du rapport de l'architecte du 8 juillet 2019, le cas échéant sur la base d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires définissant les travaux envisagés, et à défaut, de cesser ou limiter l'activité de cuisine ou cuisson afin de faire cesser les nuisances olfactives résultant de l'exploitation du commerce, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir sur une durée de quatre mois ;
- condamné la société CBST à garantir la société Patrimmo Commerce des condamnations prononcées son encontre ;
- condamné in solidum la société Patrimmo Commerce et la société CBST exploitant sous l'enseigne Crock & Bio à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la société Cabinet Hugues de la Vaissière, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- et en tout état de cause, selon les pièces et moyens qui seront développés dans les conclusions.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 octobre 2022, la société CBST demande à la cour, au visa des articles 834,835 et 1719 du code civil, de :
- infirmer l'ordonnance rendue le 16 mars 2022 en ce qu'elle l'a condamnée in solidum avec la société Patrimmo Commerce à exécuter les travaux permettant de mettre un terme définitif aux nuisances olfactives résultant de l'évacuation de la VMC visée tant dans le rapport de l'inspecteur de salubrité du 1er décembre 2015 que du rapport de l'architecte du 8 juillet 2019, le cas échéant, sur la base d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires définissant les travaux envisagés, et à défaut, à cesser ou limiter l'activité de cuisine ou cuisson afin de faire cesser les nuisances olfactives résultant de l'exploitation du commerce, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir sur une durée de quatre mois ;
- infirmer l'ordonnance rendue le 16 mars 2022 en ce qu'elle l'a condamnée à garantir la société Patrimmo Commerce de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
- infirmer l'ordonnance rendue le 16 mars 2022 en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- confirmer l'ordonnance rendue le 16 mars 2022 pour le surplus ;
Statuant à nouveau
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] de sa demande tenant à faire exécuter les travaux visés dans le rapport de l'inspecteur de salubrité du 1er décembre 2015 et dans le rapport de l'architecte de l'immeuble daté du 8 juillet 2019 ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] de son appel incident ;
- juger qu'elle ne doit pas garantir la société Patrimmo Commerce des condamnations prononcées à son encontre en raison l'obligation de délivrance conforme incombant au bailleur au titre des dispositions de l'article 1719 du code civil ;
En tout état de cause
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux dépens en application des articles 695 et suivants du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 octobre 2022, la société Patrimmo Commerce demande à la cour de :
A titre principal,
- infirmer l'ordonnance rendue le 16 mars 2022 en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de nullité de l'assignation pour défaut d'habilitation du syndic à agir en justice ;
- infirmer l'ordonnance rendue le 16 mars 2022 en ce qu'elle l'a condamnée in solidum avec la société CBST à exécuter les travaux permettant de mettre un terme définitif aux nuisance olfactives résultant de l'évacuation de la VMC visée tant dans le rapport de l'inspecteur de salubrité du 1er décembre 2015 que du rapport de l'architecte du 8 juillet 2019, le cas échéant, sur la base d'une autorisation de l'assemble générale des copropriétaires définissant les travaux envisagés, et à défaut, à cesser ou limiter l'activité de cuisine ou cuisson afin de faire cesser les nuisances olfactives résultant de l'exploitation du commerce, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir sur une durée de quatre mois ;
- infirmer l'ordonnance rendue en ce qu'elle a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros eu titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- confirmer l'ordonnance du 16 mars 2022 pour le surplus ;
A titre subsidiaire,
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la société CBST à garantir la société Patrimmo Commerce de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
Statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] de sa demande tenant à l'exécution par elle et la société CBST des travaux visés dans le rapport de l'inspecteur de salubrité de la ville de Paris du 1er décembre 2015 et dans le rapport de l'architecte de l'immeuble du 8 juillet 2019 ;
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à payer à la société Patrimmo Commerce la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux entiers dépens en application des articles 695 et suivants du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) demande à la cour de :
- le recevoir en ses demandes, fins et prétentions et, les déclarer recevables, régulières et bien fondées ;
- débouter la société CBST et la société Patrimmo Commerce de l'ensemble de leurs demandes,
fins et prétentions ;
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
' débouté la société Patrimmo Commerce de sa demande de nullité de l'assignation ;
' condamné in solidum la société Patrimmo Commerce et la société CBST exploitant sous l'enseigne Crock & Bio à exécuter les travaux permettant de mettre un terme définitif aux nuisances olfactives résultant de l'évacuation de la VMC visée tant dans le rapport de l'inspecteur de salubrité du 1er décembre 2015 que du rapport de l'architecte du 8 juillet 2019, le cas échéant, sur la base d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires définissant les travaux envisagés, et à défaut, à cesser ou limiter l'activité de cuisine ou cuisson afin de faire cesser les nuisances olfactives résultant de l'exploitation du commerce, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de six mois suivant la signification de la décision, ladite astreinte ayant vocation à courir sur une durée de quatre mois ;
' condamné in solidum la société Patrimmo Commerce et la société CBST exploitant sous l'enseigne Crock & Bio à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
' débouté les sociétés Patrimmo Commerce et CBSTde leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamné in solidum la société Patrimmo Commerce et la société CBST exploitant sous l'enseigne Crock & Bio aux dépens de l'instance en ce non compris le coût de la sommation de faire du 6 novembre 2018 ;
' condamné la société CBST à garantir la société Patrimmo Commerce des condamnations prononcées à son encontre ;
- débouter en conséquence la société CBST de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- débouter en conséquence la société Patrimmo Commerce de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et notamment de sa demande présentée à titre incident.
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
' dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à obtenir la condamnation sous astreinte des sociétés Patrimmo Commerce et CBST à faire procéder au nettoyage de la façade de la cour ;
' dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande ;
Statuant à nouveau,
- condamner in solidum les sociétés Patrimmo Commerce et CBST exploitant sous l'enseigne Crock & Bio à faire procéder au nettoyage de la façade de la cour salie par les évacuations de fumées sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance ;
Y ajoutant,
- condamner in solidum la société CBST exploitant sous l'enseigne Crock & Bio et la société Patrimmo Commerce à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
- condamner in solidum la société CBST exploitant sous l'enseigne Crock & Bio et la société Patrimmo Commerce aux entiers dépens liés à la procédure d'appel.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de nullité de l'assignation pour défaut d'habilitation du syndic à agir en justice
La société Patrimmo Commerce maintient en appel sa demande d'annulation de l'assignation pour défaut d'habilitation du syndic à agir en justice, faisant valoir :
- que si le syndic se prévaut d'une autorisation donnée par la 16ème résolution de l'assemblée générale du 25 mai 2018 renouvelant l'autorisation de la précédente assemblée du 19 avril 2017, cette autorisation d'agir en justice à l'encontre de Patrimmo Commerce n'a pas été renouvelée par l'assemblée générale ;
- que l'habilitation du syndic qui a été donnée lors de l'assemblée générale du 25 mai 2018 n'est pas suffisamment précise.
Toutefois, c'est par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, qu'après avoir rappelé que selon les dispositions d'ordre public de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'autorisation donnée au syndic par l'assemblée générale pour agir en justice n'est pas nécessaire pour introduire une procédure de référé, le premier juge a dit qu'est inopérant pour la société Patrimmo Commerce de se prévaloir du défaut d'autorisation renouvelée du syndic à agir en justice par l'assemblée générale pour solliciter la nullité de l'assignation, l'action diligentée par le syndicat étant en l'espèce une action en référé.
L'ordonnnance sera confirmée de ce chef.
Sur le fond du référé
Selon l'article 834 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétares ni à la destination de l'immeuble."
Aux termes de l'article 9 du réglement de copopriété régissant l'immeuble concerné, "les locaux formant des lots numéros un et deux pourront être utilisés pour l'exercice de n'importe quel commerce ou industrie, à la condition que l'activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit, ou les odeurs qui seraient dégagées." ; "Les copropriétaires ne pourront faire ou laisser faire aucun travail avec ou sans machine et outils, de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l'immeuble, ou à gêner leurs voisins par le bruit, l'odeur, les vibrations ou autrement."
Il est stipulé à l'article 3 du bail commercial conclu le 9 mars 2020 entre les sociétés Patrimmo Commerce et CBST que le preneur exerce dans les lieux "une activité de vente de type alimentaire à emporter et sur place (pâtes, noodles, riz et salades), qu'il lui est rappelé "qu'aucune cuisine, cuisson, etc... ne pourront être réalisés dans les lieux ni aucune ventilation ou extraction extérieure - l'activité autorisée étant entendue restrictivement." "Exception faite si cette aspiration et cette cuisson sont réalisées par le module d'aspiration des buées de type Blanco Cook BC ES 3 ou tout type d'appareil similaire qui ne nécessite aucune extaction extérieure ni aucune ventilation extérieure."
En l'espèce, il est constant que la cuisine du local commercial est équipée de ce système d'aspiration des buées Blanco Cook BC ES 3, lequel est toutefois manifestement insuffisant au regard de l'activité de cuisine de la société CBST pour éviter les nuisances olfactives dénoncées, lesquelles sont avérées et perdurent depuis 2015 comme l'a relevé le premier juge qui, au terme d'une juste analyse des éléments de la cause, que la cour approuve, a exactement conclu à la réalité de ces nuisances.
Celles-ci sont en effet notamment démontrées par la condamnation prononcée le 29 janvier 2018 contre le représentant de la société CBST par le tribunal de police de Paris, un procès-verbal de constat d'huissier de justice en date du 10 juillet 2019 et les témoignages établis les 17 et 18 janvier 2022 par deux copropriétaires occupants , M. [V] et Mme [T], lesquels ont réitéré leurs témoignages le 14 octobre 2022. M. [V] indique que depuis l'acquisition de sa résidence principale située au premier étage de l'immeuble, il déplore des odeurs de cuisson émanant du fonds de commerce à l'enseigne Croc and Bio, que ces odeurs sont particulièrement importantes entre 11 heures et 14 heures et principalement en automne et en hiver, que le plus difficile demeure le fait qu'elles sortent non seulement du puit de lumière (courette) mais également du conduit de cheminée situé dans l'une des chambres de l'appartement, l'ensemble de l'appartement étant emprunt d'odeurs de soupes ou d'épices. M. [V] ajoute que ces odeurs persistent à ce jour. Mme [T] déclare pour sa part que les odeurs de cuisine remontent au 3ème étage (lieu de son appartement), et qu'il est impossible d'ouvrir les fenêtres du puits de lumière.
La société CBST est mal fondée à remettre en cause l'objectivité du témoignage de Mme [T] en raison de sa qualité de présidente du conseil syndical, alors que Mme [T] atteste de la réalité des nuisances olfactives en tant que copropriétaire occupante et qu'en tout état de cause, elle n'est pas responsable du vote négatif que s'est vu opposé la société CBST lors de l'assemblée générale du 17 novembre 2021 à son projet d'extraction des fumées par la mise en place d'un conduit d'évacuation courant le long de la façade de l'immeuble jusqu'en toiture, ce refus étant le résultat du vote souverain de l'assemblée générale des copropriétaires, intervenu selon les règles de majorité applicables.
La société CBST et son bailleur ne sont pas plus fondés à contester en appel la persistance des nuisances telle qu'elle ressort de ces deux témoignages, par la production de procès-verbaux de constat qu'elles ont fait établir les 21 juillet et 5 septembre 2022 par un huissier de justice. En effet, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, les constatations opérées par l'hussier d'une absence d'odeurs de cuisine au sein de l'immeuble l'ont été à des moments choisis par les requérants (11heures 30 le 21 juillet, 10h15 le 5 septembre), la cour ajoutant que l'huissier n'a pas effectué de constatations sur l'existence et/ou la nature de l'activité de cuisine qui se déroulait au moment de ses constatations. Ces procès-verbaux de constat ne sont donc pas de nature à démontrer le défaut de nuisances allégué.
En outre, il est constant qu'il n'a pas été effectué par la société CBST d'autre aménagement dans les lieux que celui, provisoire, consistant à obturer par une plaque métallique soudée le débouché de l'extraction de cuisine situé dans la courette, le projet de construction d'une extraction avec débouché en toiture ayant en l'état été refusé par l'assemblée générale des copropriétaires, que l'activité de cuisson se poursuit et que l'établissement propose toujours sur sa carte des plats nécessitant une cuisson de nature à provoquer des odeurs tels que gambas persillées, omelettes d'oignons et de pommes de terre, soupes et veloutés, galettes et crêpes, comme cela résulte des constatations opérées par l'huissier de justice mandaté par les sociétés Patrimmo Commerce et CBST.
Il n'est donc nullement établi que les nuisances auraient cessé.
Force est ainsi de constater que l'activité de cuisine de la société CBST cause au syndicat des copropriétaires un trouble manifestement illicite par les nuisances olfactives qu'elle génère au sein des parties communes et privatives de l'immeuble, les conditions dans lesquelles l'activité de cuisine est réalisée étant en outre contraires aux dispositions du bail commercial puisque le système Blanco Cook BC ES 3 n'est pas suffisamment efficace et que la société CBST a soumis à l'assemblée générale des copropriétaires un projet d'extraction par la façade jusqu'en toiture, alors qu'un tel procédé d'extraction par l'extérieur est en l'état prohibé, sinon par l'article 9 du règlement de copropriété, du moins par les clauses du bail qui l'excluent expressément.
A cet égard, il résulte des éléments au dossier que le syndicat des copropriétaires n'est pas par principe opposé à la mise en place d'un système d'extraction extérieur puisqu'il a mandaté son architecte pour examiner la faisabilité de la proposition de la société CBST de mettre en place un système d'extraction sur l'un des conduits de fumée existant et rattaché au local commercial.
L'architecte, Mme [L], a précisé que l'installation qui pose un problème d'odeurs n'est pas l'extraction des appareils de cuisson, qui sont munis d'un système intégré d'aspiration, mais l'extraction de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) installée en cave. Elle conclut, sur la base de ses investigations, qu'il existe un conduit affecté au local commercial à rez-de-chaussée droite sur lequel pourrait être raccordé le système d'extraction de la VMC en place, et qu'il appartiendra au gérant de Crock & Bio de se raccorder sur le conduit correspondant et en aucun cas sur le conduit de l'appartement du premier étage.
Or, contrairement à ce qu'ils soutiennent, il n'apparaît pas que les intimés ont mené à ce jour toutes les investigations nécessaires pour localiser ce conduit existant, si bien que la proposition faite par l'architecte de la copropriété seraient techniquement irréalisable.
Il résulte en effet du rapport d'intervention de la société Exth'air, en date du 23 septembre 2019, que celle-ci a repéré un conduit descendant à 20 mètres en précisant qu'il s'agit du seul conduit dont la longueur pourrait permettre de desservir le rez-de-chaussée, mais elle a indiqué que son matériel ne lui permettait pas de le localiser précisément. Or, il n'est pas justifié de ce que des investigations complémentaires ont été effectuées avec une société dotée du matériel nécessaire. Il est seulement produit le compte rendu de visite et la facture d'une entreprise Yousfi, datée du 30 mai 2022, qui a réalisé une saignée sur le mur pignon en partie haute pour tenter, en vain, de localiser le conduit. Il n'est pas justifié d'autres sondages et notamment au plafond comme le souligne le syndicat des copropriétaires.
Il ne peut donc être affirmé en l'état que la proposition technique de l'architecte de la copropriété serait techniquement irréalisable. Il revient au preneur et au bailleur de justifier auprès du syndicat des copropriétaires avoir effectué des investigations suffisantes et de présenter à l'assemblée générale des copropriétaires un projet complet et viable qui soit conforme aux préconisations de l'architecte de la copropriété, en ayant recours à un architecte si nécessaire.
En tout état de cause, il doit être observé que si le projet de raccordement tel qu'envisagé par Mme [L] s'avère impossible à mettre en oeuvre, le trouble manifestement illicite n'en est pas moins caractérisé par l'existence des nuisances olfactives générées par l'activité de cuisine de la société CBST, et qu'il reviendra alors à cette dernière, comme l'a indiqué le premier juge, de cesser ou limiter son activité de cuisine ou cuisson afin de faire cesser les nuisances olfactives résultant de l'exploitation de son commerce.
L'ordonnnance sera par conséquent confirmée en ce qu'elle a dit caractérisé le trouble manifestement illicite et pour y mettre fin, condamné in solidum la société Patrimmo Commerce et la société CBST à exécuter les travaux permettant de mettre un terme définitif aux nuisances olfactives résultant de l'évacuation de la VMC visée tant dans le rapport de l'inspecteur de salubrité du 1er décembre 2015 que du rapport de l'architecte du 8 juillet 2019, le cas échéant, sur la base d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires définissant les travaux envisagés, et à défaut, à cesser ou limiter l'activité de cuisine ou cuisson afin de faire cesser les nuisances olfactives résultant de l'exploitation du commerce, le tout sous astreinte passé le délai de six mois suivant la signification de la décision.
Sur les demandes accessoires, le syndicat des copropriétaires ne maintient en appel que celle tendant à voir condamner les sociétés Patrimmo Commerce et CBST à faire nettoyer la façade de l'immeuble salie par l'activité de cuisine de la société BST.
Toutefois, pas davantage qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires n'établit la réalité de ces salissures et leur imputabilité à l'évacuation de la VMC du commerce de la société CBST. La résolution d'une assemblée générale du 25 mai 2018 demandant au syndic de faire sommation aux sociétés Patrimmo Commerce et CBST de procéder au nettoyage et les sommations adressées par le syndicat des copropriétaires en ce sens ne sont pas de nature à caractériser la réalité des désordres et leur imputabilité.
L'ordonnance entreprise sera donc également confirmée de ce chef.
Sur la demande de garantie de la société Patrimmo Commerce dirigée contre sa locataire, c'est à bon droit que le premier juge l'a rejetée au motif que l'obligation du preneur de garantir le balleur ne se heurte à aucune contestation sérieuse dès lors que le bail commercial stipule en son article 10-1 que le preneur s'engage à respecter le règlement de copropriété et à faire cesser les plaintes justifiées et exécuter tous travaux nécessaires pour que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché ; qu'il doit veiller à l'ordre, la propreté et la salubrité de l'immeuble ; que si le bailleur a à payer des sommes quelconques du fait du preneur, celui-ci sera tenu de les lui rembourser sans délai.
L'ordonnance sera là encore confirmée.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le premier juge a exactement réglé le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance.
Perdant en leur appel principal et incident, les sociétés Patrimmo Commerce et CBST seront condamnées aux entiers dépens de l'instance d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de ses frais rrépétibles exposés en appel, la société Patrimmo Commerce devant être garantie de ces condamnations par la société CBST.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à préciser que le délai de six mois imparti aux sociétés Patrimmo Commerce et CBST pour faire cesser le trouble manifestement illicite court à partir de la signification du présent arrêt, et que l'astreinte de 100 euros par jour de retard court passé ce délai de six mois, cela pendant quatre mois,
Y ajoutant,
Conamne in solidum les sociétés Patrimmo Commerce et CBST aux entiers dépens de l'instance d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel,
Condamne la société CBST à garantir la société Patrimmo Commerce de ces condamnations,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
