France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 07 décembre 2022, 17/07949

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 07 DECEMBRE 2022

(n° , 23pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/07949 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3EDU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/12359

APPELANT

Monsieur [H] [L]

né le 27 novembre 1957 à [Localité 9] (76)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : Me Geoffrey DONAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P.174

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 582 098 026

C/O CABINET FONCIA PARIS RIVE DROITE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Me Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [H] [L] est propriétaire des lots n°21, 26, 27 et 5 correspondant à trois chambres et une cave dans l'immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Le 6 août 2012, il a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir :

A titre principal :

- la nullité de l'assemblée générale du 23 mai 2012,

A titre subsidiaire :

- la nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 23 mai 2012,

- la nullité de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 23 mai 2012,

En tout état de cause :

- la nullité de la clause du contrat de syndic,

- la consultation des justificatifs de dépense de chauffage et de répartition entre copropriétaires ;

Par jugement du 21 février 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté M. [L] de l'ensemble de ses demandes,

- déclaré irrecevable la demande de M. [L] de la nullité de la clause de contrat du syndic,

- condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [L] aux dépens avec distraction.

M. [L] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 avril 2017.

Le 23 mars 2018, le magistrat chargé de la mise en état a adressé aux parties un avis fixant la date de clôture au 9 septembre 2020 et la date de plaidoirie au 6 octobre 2020.

Le 8 septembre 2020, soit la veille de la date envisagée de clôture, M. [L] a déposé des conclusions d'incident.

Par ordonnance sur incident du 24 février 2021, le conseiller de la mise en état a :

- dit que la demande de M. [H] [L] de production de contrats et factures relatifs à la location des répartiteurs de chauffage ne relève pas de la compétence du conseiller de la mise en état mais de la cour,

- ordonné au syndicat des copropriétaires de communiquer à M. [H] [L], la copie des pièces suivantes :

- contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2011 au 15 juin 2011,

- contrat de syndic pour la période du 15 juin 2011 jusqu'au 31 décembre 2011,

- contrat de la prestation 'Service et assistance téléphonique hors heures ouvrables 24h/24 et 7J/7" pour la période du 1er janvier 2011 au 15 juin 2011, - contrat de la prestation 'Service et assistance téléphonique hors heures ouvrables 24h/24 et 7J/7" pour la période du 15 juin 2011 au 31 décembre 2011,

- 4 factures d'honoraires de syndic du poste libellé '62230000 forfait envoi trimestriel' des 1er, 2ème , 3ème et 4ème trimestres 2011 comptabilisées dans les comptes 2011 (état des dépenses de l'année 2011, page 3),

- 4 factures d'honoraires de syndic du poste libellé '62300700 Honoraires 24h/24 et 7j/7)' comptabilisées dans les comptes 2011 (état des dépenses de l'année 2011, page 3),

- débouté M. [H] [L] de sa demande d'enjoindre au syndicat des copropriétaires de déposer au greffe de la cour d'appel pour mise à disposition pour consultation sur place par le conseiller de la mise en état, l'avocat du requérant et le requérant lui même, les originaux des documents suivants :

- feuille de présence de l'assemblée générale du 23 mai 2012, annexée au procès verbal de ladite assemblée générale,

- procurations de votes ayant participé à l'assemblée générale du 23 mai 2012, notamment le pouvoir de Mme [G] annexés au procès verbal de ladite assemblée générale,

- procès verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2012 .

Le 4 mai 2021, M. [L] a déposé des conclusions d'incident de communication de pièces.

L'incident fixé à l'audience du 23 juin 2021 a fait l'objet de trois renvois à la demande des parties.

Par ordonnance sur incident du 30 mars 2022, le conseiller de la mise en état a :

- débouté M. [H] [L] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné M. [H] [L] à payer les dépens du présent incident ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le 1er avril 2022, le magistrat chargé de la mise en état a adressé aux parties un avis fixant la date de clôture au 22 juin 2022 et la date de plaidoirie au 4 octobre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 septembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 21 septembre 2022 par lesquelles M. [L], appelant, invite la cour, au visa des articles 3, 10 alinéa 4, 10-1, 13, 17, 18, 22, 42 alinéas 1 et 2, 43 de la loi du 10 juillet 1965, 9, 11, 17, 29 et 59 du décret du 17 mars 1967, 2, 3, 6, 8 et 9 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005, relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, 4, 11, 16, 138, 139 et 142 du code de procédure civile et 1240 et suivants et 1383-2 du code civil, à :

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses fins de non-recevoir,

- le déclarer en conséquence recevable en son action et en ses demandes,

Y faisant droit,

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- prononcer la nullité de l'assemblée générale en date du 23 mai 2012 dans son intégralité,

A titre subsidiaire

- prononcer la nullité des résolutions n°1, 2, 2.1, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10.1, 10.2, 10.3, 11,

12, 13, 14, 14.01, 15, 15.01, 16, 16.01, 16.2, 17, 17.1, 18, 19, 20, 21,

En tout état de cause

- prononcer la nullité de la résolution n°5 approuvant le compte de charges de l'exercice

du 1/01/2011 au 31/12/2011 arrêté à la somme de 51.219,67 € pour les charges courantes,

- prononcer la nullité de la résolution n°6 donnant quitus plein et entier au syndic pour sa

gestion au cours de l'exercice écoulé,

- prononcer la nullité de la résolution n°7 désignant syndic le Cabinet Oralia Morel

et désignant le président de séance pour les signer,

- prononcer la nullité de la résolution n°9 approuvant le budget prévisionnel de l'année

2013,

- constater que la résolution n°21 en un seul vote décidait de modifier le règlement de

copropriété par la création d'un lot n°78 correspondant aux parties communes à usage exclusif des lots n°58, 59 et 60, approuvait la vente du lot n°78 pour la somme de un euro, approuvait le projet de modificatif à l'état descriptif de division réunissant les lots n°58, 59, 60 et 78 pour former un seul et unique lot final n°79, et approuvait la nouvelle répartition résultant de ces modificatifs,

En conséquence,

- prononcer la nullité de la résolution n°21,

- constater l'illicéité de la clause du règlement de copropriété répartissant le remplacement de l'ascenseur et les grosses réparations entre les copropriétaires du 1er au 6ème étage sans tenir compte du critère d'utilité,

En conséquence,

- déclarer réputée non écrite la clause du règlement de copropriété répartissant le remplacement de l'ascenseur et les grosses réparations entre les copropriétaires du 1er au

6ème étage sans tenir compte du critère d'utilité,

- ordonner la fixation judiciaire d'une nouvelle répartition des charges d'ascenseur pour les grosses réparations et s'il y a lieu le remplacement de l'ascenseur,

- constater que la clause du contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale du 23

mai 2012 et l'assemblée générale du 15 juin 2011 prévoyant la facturation de frais pour l'envoi de la première lettre de rappel (envoi simple) avant la mise en demeure concernant le recouvrement des charges impayées constitue une clause illicite ou abusive rémunérant une seconde fois une prestation déjà rémunérée par l'horaire forfaire du contrat de syndic,

En conséquence,

- déclarer non écrite la clause du contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale du 23 mai 2012 et celle du15 juin 2011 prévoyant la facturation de frais pour l'envoi de la première lettre de rappel (envoi simple) avant la mise en demeure concernant le recouvrement des charges impayées,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 52,50 € à titre de

dommages et intérêts pour les trois lettres de première relance (envoi simple avant la mise en demeure) qui lui ont été facturées pour les lots 21, 26 et 27 le 23 avril 2012 au titre du contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale du 15 juin 2011 pour le recouvrement des charges impayées,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 35 € à titre de dommages et intérêts pour les deux lettres de première relance (envoi simple avant la mise en demeure) qui lui ont été facturées pour les lots 26 et 27 le 23 juillet 2012 au titre du contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale du 23 mai 2012 pour le recouvrement des charges impayées,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- dispenser M. [L] de toute participation à la dépense commune des frais afférents aux procédures de première instance et d'appel,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

Vu les conclusions en date du 20 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, de :

- déclarer M. [L] irrecevable et mal fondé en son appel,

- l'en débouter,

- déclarer M. [L] irrecevable en toutes ses demandes et, notamment, en ses demandes nouvelles ou prescrites,

- juger que M. [L] est dépourvu de tout intérêt à poursuivre la nullité de l'assemblée

générale du 23 mai 2012,

- juger que l'assemblée générale du 23 mai 2012 est parfaitement régulière et n'est entachée d'aucune cause de nullité,

- juger qu'il ne relève pas du pouvoir de la cour de se substituer au pouvoir souverain de l'assemblée générale des copropriétaires,

- déclarer M. [L] irrecevable et en tout mal fondé en toutes ses demandes tendant à

voir retirée des comptes la dépense correspondant aux honoraires d'avocat, provisionnée des dépenses d'énergie non avérées, imposer à l'approbation des copropriétaires des comptes modifiés,

Subsidiairement

- juger la résolution 21 de l'assemblée générale du 23 mai 2012 valide,

- juger la résolution 5 de l'Assemblée Générale du 23 mai 2012 valide,

- déclarer M.[L] irrecevable et mal fondé en sa demande d'annulation d'une clause

du contrat de syndic,

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- débouter M. [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires,

- condamner M. [L] à régler au syndicat 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation,

Au préalable, il convient de constater que si M. [L] sollicite d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, il ne formule plus en appel, dans le dispositif de ses dernières conclusions, de demande de nullité de la clause de contrat de syndic ni de demande de consultation des justificatifs de dépense de chauffage et de répartition entre copropriétaires ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable la demande de M. [L] de la nullité de la clause de contrat du syndic,

- débouté M. [L] de sa demande de consultation des justificatifs de dépense de chauffage et de répartition entre copropriétaires ;

Sur la demande de rabat de clôture et de réouverture des débats

Le syndicat des copropriétaires a communiqué le 30 septembre 2022 des conclusions de révocation de l'ordonnance de clôture et de réouverture des débats, sur le fondement du principe du contradictoire, pour lui permettre de répliquer aux conclusions adverses ; il précise que M. [L] a régularisé un 13ème jeu d'écritures le jour de la clôture, après avoir en septembre 2022, régularisé quatre jeux d'écritures de plus de 100 pages et six jeux d'écritures depuis les dernières conclusions de l'intimé, avec à chaque fois une modification substantielle de leur contenu, des marges d'ajout parfois trompeuses et la modification de la numérotation des innombrables parties rendant difficiles les échanges contradictoires ; il ajoute que M. [L] a produit 237 pièces ;

A l'audience du 4 octobre 2022, le magistrat a joint l'incident au fond ;

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, intimé, a communiqué, le mardi 20 septembre 2022 à 20h11, des conclusions en réponse à celles de M. [L], appelant, du 12 septembre 2022 ;

M. [L] a communiqué des conclusions le mercredi 21 septembre 2022 à 12h32, sachant que l'ordonnance de clôture signée le matin par le conseiller de la mise en état a été envoyée aux parties par le greffe à 13h ;

Il convient de considérer que par ses conclusions du 20 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a été en mesure de répondre aux conclusions et pièces précédemment communiquées par M. [L], dont les dernières conclusions et bordereau de communication de pièces du 12 septembre 2022 ;

En revanche, il est incontestable que le syndicat des copropriétaires, intimé, ne disposait pas de temps pour répondre aux éléments ajoutés par M. [L], dans ses conclusions du 21 septembre 2022 de 110 pages, par rapport à ses conclusions du 12 septembre 2022 de 107 pages, et aux 6 nouvelles pièces produites le 21 septembre 2022, en sus des 231 pièces produites à la date du 12 septembre 2022 ;

Il y a donc lieu d'étudier si l'absence de possibilité pour le syndicat des copropriétaires de répondre à ces éléments ajoutés préjudicie aux droits de la défense et pour ce faire, d'étudier les éléments ajoutés dans les conclusions du 21 septembre 2022, en comparaison de celles du 12 septembre 2022, et les six nouvelles pièces produites ;

page 10 paragraphe 3, pages 19, et les deux premiers paragraphes en page 20

M. [L] reproche au syndicat d'alléguer, dans ses conclusions d'incident du 6 septembre 2022 dans l'instance RG 19/14999 en cours en première instance, ne plus disposer des documents dont M. [L] lui a demandé la communication ;

Ces paragraphes n'appellent pas de réponse du syndicat des copropriétaires puisqu'ils visent la procédure de première instance RG 19/14999, étrangère à la présente procédure d'appel RG 17/7949 et au jugement déféré RG 12/12359 ;

page 25 les références d'un arrêt de la cour de cassation de 2003

L'indication de cet arrêt n'appelle pas de réponse du syndicat des copropriétaires puisqu'il n'ajoute rien aux autres arrêts mentionnés dans les conclusions précédentes, auxquelles le syndicat a pu répondre ;

pages 87, 88 et 89

Ces pages n'appellent pas de réponse du syndicat des copropriétaires puisqu'elles constituent les moyens et arguments de M. [L] relatives à sa prétention de déclarer réputée non écrite la clause du contrat de syndic et en conséquence de condamner le syndicat à lui verser des dommages et intérêts, alors que le syndicat des copropriétaires a soulevé l'irrecevabilité de ces prétentions nouvelles en appel, qui est analysée ci-après ;

pages 97, 98, 103 et 104

Ces pages n'appellent pas de réponse du syndicat des copropriétaires puisqu'elles constituent les moyens et arguments de M. [L] relatives à ses prétentions de déclarer réputée non écrite la clause du règlement de copropriété répartissant le remplacement de l'ascenseur et les grosses réparations entre les copropriétaires du 1er au 6ème étage sans tenir compte du critère d'utilité, d'ordonner la fixation judiciaire d'une nouvelle répartition des charges d'ascenseur pour les grosses réparations et s'il y a lieu le remplacement de l'ascenseur, alors que le syndicat des copropriétaires a soulevé l'irrecevabilité de ces prétentions nouvelles en appel, qui est analysée ci-après ;

pièce 232) Conclusions d'intimé sur incident du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 8] signifiées par RPVA le 6 septembre 2022 dans l'instance RG n°19/14999

Cette pièce n'appelle pas de réponse du syndicat des copropriétaires, conformément à l'analyse ci-dessus en ce qu'elle vise la procédure de première instance RG 19/14999, étrangère à la présente procédure d'appel RG 17/7949 et au jugement déféré RG 12/12359 ;

pièces 233 à 236

Ces pièces sont intitulées ainsi qu'il suit dans le bordereau :

- 233) État des dépenses immeuble pour la période allant du 1/01/2012 au 31/12/2012,

- 234) Décomptes individuels de répartition des charges 2015 pour les lots n°21, 26 et 27 édités le 21/04/16 par le syndic Oralia Morel

- 235) Relevés de répartiteurs de chauffage équipant les radiateurs privatifs de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 8] effectué le 31 mai 2015 par la société Techem

- 236) Mail du 19 novembre 2015, de Mme [X], es qualité de présidente du conseil syndical, adressé à certains copropriétaires avec en pièce jointe 'le relevé des index des répartiteurs de chauffage effectué par la société Techem le 31 mai 2015" ;

Ces pièces n'appellent pas de réponse du syndicat des copropriétaires, conformément à l'analyse ci-dessus en ce qu'elles sont afférentes à la demande de déclarer réputée non écrite la clause du règlement de copropriété répartissant le remplacement de l'ascenseur et les grosses réparations ;

pièce 237) Contrat de syndic du Cabinet Oralia Morel joint à la convocation de l'Assemblée générale du 24 juin 2015

Cette pièce n'appelle pas de réponse du syndicat des copropriétaires, conformément à l'analyse ci-dessus en ce qu'elle est afférente à la demande de déclarer réputée non écrite la clause du contrat de syndic ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de révoquer l'ordonnance de clôture, prononcer la réouverture des débats et renvoyer l'affaire à la mise en état ;

Sur la recevabilité des prétentions nouvelles en appel de M. [L]

Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité des demandes nouvelles en appel de M. [L] soit les demandes :

- tendant à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires et à lui demander de verser des dommages et intérêts, le syndicat ajoutant à titre subsidiaire que ces demandes sont irrecevables car prescrites,

- de production de pièces sous astreinte,

- de prononcer la nullité des résolutions n°1, 2, 2.1, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10.1, 10.2, 10.3, 11, 12, 13, 14, 14.01, 15, 15.01, 16, 16.01, 16.2, 17, 17, 18, 19, 20, 21,

- de constater que la résolution n°21 en un seul vote décidait de modifier le règlement de copropriété par la création d'un lot n°78 correspondant aux parties communes à usage exclusif des lots n°48, 59, 60, approuvait la vente du lot n°78 pour la somme d'un euro, approuvait le projet de modificatif à l'état descriptif de division réunissant les lots n°58,59,60 et 78 pour former un seul et unique lot final n°79, et approuvait la nouvelle répartition résultant de ces modificatifs,

- de constater l'illicéité de la clause du règlement de copropriété répartissant le remplacement de l'ascenseur et les grosses réparations entre les copropriétaires du 1er au 6ème étage sans tenir compte du critère d'utilité,

- de déclarer réputée non écrite la clause du règlement de copropriété répartissant le

remplacement de l'ascenseur et les grosses réparations entre les copropriétaires du 1er au 6ème étage sans tenir compte du critère d'utilité,

- d'ordonner la fixation judiciaire d'une nouvelle répartition des charges d'ascenseur pour les grosses réparations et s'il y a lieu le remplacement de l'ascenseur,

- de constater l'illicéité de la clause du contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale du 23 mai 2012 prévoyant la facturation de 17,50 € pour l'envoi de la première lettre de rappel (envoi simple) avant mise en demeure concernant le recouvrement des charges impayées comme contrevenant aux dispositions d'ordre public de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

En conséquence :

- de dire que la clause du contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale du 23 mai

2012 prévoyant la facturation de 17,50 € pour l'envoi de la première lettre de rappel

(envoi simple) avant la mise en demeure concernant le recouvrement des charges

impayées est illicite ou abusive ;

A titre subsidiaire :

- de déclarer réputée non écrite la clause du contrat de syndic approuvé par l'assemblée

générale du 23 mai 2012 prévoyant la facturation de 17,50 € pour l'envoi de la première lettre de rappel (envoi simple) avant la mise en demeure concernant le recouvrement des charges impayées,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7]

(75018), représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Hugues de La Vaissière, à verser à M. [H] [L] une somme de 87,50 € à titre de dommages et intérêts pour les cinq premières lettres de rappel (envoi simple) avant la mise en demeure facturées à M. [H] [L] au titre du contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale du 23 mai 2012 pour le recouvrement des charges impayées ;

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;

Aux termes de l'article 565 du même code, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' ;

En l'espèce, selon le jugement du 21 février 2017, dont appel, M. [L] a sollicité en première instance :

A titre principal :

- la nullité de l'assemblée générale du 23 mai 2012,

A titre subsidiaire :

- la nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 23 mai 2012,

- la nullité de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 23 mai 2012,

En tout état de cause :

- la nullité de la clause du contrat de syndic,

- la consultation des justificatifs de dépense de chauffage et de répartition entre copropriétaires ;

sur les prétentions tendant à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires

M. [L] sollicite en appel de :

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 52,50 € à titre de

Il ressort du dispositif des conclusions de M. [L] qu'il ne s'agit pas de prétentions fondées sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires mais fondées sur la demande de déclarer non écrite la clause du contrat de syndic, dont la recevabilité est analysée ci-après ;

sur la demande de production de pièces sous astreinte

Il convient de constater que dans ses dernières conclusions en appel, M. [L] ne sollicite pas la production de pièces sous astreinte ;

sur les demandes à titre subsidiaire de prononcer la nullité des résolutions n°1, 2, 2.1, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 10.1, 10.2, 10.3, 11, 12, 13, 14, 14.01, 15, 15.01, 16, 16.01, 16.2, 17, 17, 18, 19, 20 et en tout état de cause de prononcer la nullité des résolutions n°6, n°7 et n°9

La demande en annulation de l'assemblée générale en son entier tend aux mêmes fins que l'annulation limitée à certaines résolutions ; il convient donc de considérer que les demandes à titre subsidiaire en appel de prononcer la nullité de certaines résolutions alors qu'en première instance M. [L] a sollicité l'annulation de l'assemblée générale en son entier ne sont pas des prétentions nouvelles au sens de l'article 565 du code de procédure civile ;

La demande du syndicat des copropriétaires de déclarer irrecevables ces prétentions est rejetée ;

sur les demandes de prononcer la nullité des résolutions n°5 et 21 de l'assemblée générale du 23 mai 2012

Il ne s'agit pas de prétentions nouvelles en appel puisqu'en première instance, M. [L] a sollicité de prononcer la nullité des résolutions 5 et 21 ;

La demande de déclarer irrecevables ces prétentions est rejetée ;

sur la demande de constater que la résolution n°21 en un seul vote décidait de modifier le règlement de copropriété par la création d'un lot n°78 correspondant aux parties communes à usage exclusif des lots n°48, 59, 60, approuvait la vente du lot n°78 pour la somme d'un euro, approuvait le projet de modificatif à l'état descriptif de division réunissant les lots n°58,59,60 et 78 pour former un seul et unique lot final n°79, et approuvait la nouvelle répartition résultant de ces modificatifs

Il ne s'agit pas d'une prétention mais d'un moyen à l'appui de la demande de prononcer la nullité de la résolution n°21 ;

sur les demandes relatives à la clause du règlement de copropriété répartissant les charges de remplacement et de grosses réparations de l'ascenseur

M. [L] sollicite de :

Il ne s'agit pas d'une prétention mais d'un moyen à l'appui de la demande de réputer non écrite cette clause ;

M. [L] sollicite de :

- déclarer réputée non écrite la clause du règlement de copropriété répartissant le remplacement de l'ascenseur et les grosses réparations entre les copropriétaires du 1er au 6ème étage sans tenir compte du critère d'utilité,

- ordonner la fixation judicaire d'une nouvelle répartition des charges d'ascenseur pour les

grosses réparations et s'il y a lieu le remplacement de l'ascenseur ;

En l'absence de telles prétentions en première instance, il s'agit de prétentions nouvelles en appel qui ne sont pas justifiées pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ;

Elles sont donc irrecevables ;

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes en appel de M. [L] de :

- ordonner la fixation judicaire d'une nouvelle répartition des charges d'ascenseur pour les

grosses réparations et s'il y a lieu le remplacement de l'ascenseur ;

sur les demandes relatives à la clause du contrat de syndic

M. [L] sollicite en appel de :

- constater l'illicéité de la clause du contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale du

23 mai 2012 prévoyant la facturation de 17,50 € pour l'envoi de la première lettre de rappel

(envoi simple) avant mise en demeure concernant le recouvrement des charges impayées comme contrevenant aux dispositions d'ordre public de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Il ne s'agit pas d'une prétention mais d'un moyen à l'appui de la demande de réputer non écrite cette clause ;

M. [L] sollicite en appel de :

- déclarer réputée non écrite la clause du contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale du 23 mai 2012 et celle du 15 juin 2011 prévoyant la facturation de frais pour l'envoi de la première lettre de rappel (envoi simple) avant la mise en demeure concernant le recouvrement des charges impayées ;

Il s'agit d'une prétention nouvelle en appel en ce que M. [L] n'a sollicité en première instance que la nullité de la clause du contrat de syndic, qui est une prétention différente de celle de déclarer réputée non écrite une clause de contrat ; cette prétention nouvelle n'est pas justifiée pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ;

Elle est donc irrecevable ;

M. [L] sollicite en appel de :

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 52,50 € à titre de

Il s'agit de demandes incidentes à la demande de déclarer réputée non écrite la clause du contrat de syndic ; la demande de déclarer réputée non écrite la clause du contrat de syndic étant irrecevable, ces demandes incidentes sont aussi irrecevables ;

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes en appel de M. [L] de :

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 52,50 € à titre de

Sur la demande à titre principal de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 23 mai 2012

M. [L] sollicite de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 23 mai 2012, sur le fondement de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que le pouvoir de Mme [G] a participé aux délibérations alors qu'il était inutilisable ; en effet, Mme [G] a établi une procuration de vote désignant M. [A] et M. [A] qui était absent à l'assemblée générale ne pouvait subdéléguer ce pouvoir or, le syndic a remis à M. [K] le pouvoir biffé ; le syndic ne pouvait pas désigner le mandataire et distribuer le pouvoir en blanc ; le pouvoir nominatif ne pouvait pas être utilisé par une autre personne que M. [A] mandataire ; M. [A] mandataire étant absent à l'assemblée générale, le pouvoir était inutilisable ; M. [L] estime sur le fondement de l'article 1353 du code civil que le tribunal a inversé la charge de la preuve qui pèse sur le syndicat des copropriétaires ;

Aux termes de l'article 1353 du code civil, 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation' ;

Aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 23 mai 2012, 'Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire' ;

En l'espèce, M. [L] sollicitant de prononcer la nullité de l'assemblée générale, c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré qu'il lui appartient de rapporter la preuve des irrégularités qu'il allègue ;

Les premiers juges ont exactement relevé que 'Le pouvoir donné par Mme [M] [G] pour l'assemblée générale du 23 mai 2012 présente une rature sur le nom du mandataire, le nom de M. [A] ayant été barré.

M. [K] a accepté ce pouvoir lors de l'assemblée et a voté pour le compte de Mme [M] [G].

Si la rature a été effectuée au moyen d'une encre différente, cela ne suffit pas à démontrer qu'elle n'émane pas de Mme [M] [G], celle-ci ayant pu apprendre dans un second temps l'absence de M. [A] à l'assemblée générale et modifier son pouvoir.

En l'absence de tout élément de preuve sur le déroulement de la distribution de ce pouvoir lors de l'assemblée générale, le demandeur ne rapporte pas la preuve ni que cette rature a été faite postérieurement à l'établissement de la procuration pour le vote ni que cette procuration a été remise à M. [K] par le syndic de l'immeuble' ;

Il y a lieu d'ajouter qu'en l'absence d'élément dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2012 et dans les autres pièces du dossier produites par M. [L], celui-ci ne démontrant pas que la rature n'émanerait pas de Mme [M] [G], il ne démontre pas non plus que le pouvoir serait nominatif et qu'il ne pouvait pas être utilisé par une autre personne que M. [A] ;

M. [L] ne démontre pas non plus que lors de l'assemblée générale c'est le syndic qui aurait désigné M. [K] et qui lui aurait remis ce pouvoir ;

A supposer que le tampon de la date du 21 mai 2012, visible en haut à droite du pouvoir, signifie que le syndic a reçu ce pouvoir à cette date, ceci ne démontre pas que lors de l'assemblée générale, le syndic aurait désigné M. [K] et lui aurait remis ce pouvoir ;

Le fait que le procès-verbal d'assemblée générale mentionne Mme [G] [M] dans la liste des copropriétaires représentés, avant les mentions relatives à l'ouverture de la séance et au vote du président de séance, ne démontre pas non plus que ce soit le syndic qui aurait désigné M. [K] et lui aurait remis le pouvoir litigieux ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [L] de sa demande de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 23 mai 2012 dans son ensemble ;

Sur les demandes à titre subsidiaire en appel de prononcer la nullité des résolutions n°1, 2, 2.1, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10.1, 10.2, 10.3, 11, 12, 13, 14, 14.01, 15, 15.01, 16, 16.01, 16.2, 17, 17.1, 18, 19, 20, 21 de l'assemblée générale du 23 mai 2012

M. [L] indique que 'l'irrégularité d'une assemblée générale résultant de la participation d'un pouvoir irrégulier aux délibérations ou d'une convocation irrégulière faite par une personne sans qualité pour le faire rendent annulable en totalité l'assemblée générale et permettent donc au copropriétaire de solliciter l'annulation des décisions où il avait la qualité d'opposant et de défaillant', et il ajoute qu'il n'a pas participé à l'assemblée générale et n'y était pas représenté ;

En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que M. [L] ne démontre pas que le pouvoir de Mme [G] ait été irrégulièrement utilisé ; il ne ressort pas non plus des pièces produites que l'assemblée générale aurait fait l'objet d'une convocation irrégulière par une personne sans qualité ;

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [L] de ses demandes en appel de prononcer la nullité des résolutions n°1, 2, 2.1, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10.1, 10.2, 10.3, 11, 12, 13, 14, 14.01, 15, 15.01, 16, 16.01, 16.2, 17, 17.1, 18, 19, 20, 21 de l'assemblée générale du 23 mai 2012, sur le fondement de 'la participation d'un pouvoir irrégulier aux délibérations ou d'une convocation irrégulière faite par une personne sans qualité' ;

Sur les demandes à titre très subsidiaire

sur la demande de prononcer la nullité de la résolution n°5

M. [L] sollicite de prononcer la nullité de la résolution n°5 pour les motifs suivants :

- il n'a pas pu consulter le justificatif des dépenses avant l'assemblée générale, dans le délai défini par l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- les comptes 2011 ne sont pas justifiés par des pièces comptables puisque par aveu judiciaire, le syndicat des copropriétaires indique ne pas disposer des archives de l'année 2011 du fait de l'expiration du délai de conservation de 10 ans des archives,

- les comptes 2011, en violation de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, du décret et de l'arrêté du 14 mars 2005, ne comptabilisent pas :

-les dépens du jugement du 15 septembre 2011,

-le provisionnement d'une partie des charges de gaz du chauffage collectif,

-la somme de 1.470 € correspondant au coût de 3 états datés que le syndic a dû percevoir en application du contrat de syndic, suite à l'arrivée de trois nouveaux copropriétaires [R] [C], L&G Associés et [F] [S],

- les comptes 2011 comptabilisent des sommes indues :

-les frais d'envoi des convocations et procès-verbal de l'assemblée générale du 15 juin 2011 sont comptabilisés, ce qui fait double emploi avec les honoraires forfaitaires du syndic intitulés 'frais d'envoi trimestriels' au titre de la clause du contrat de syndic 'IV Autres prestations Edition l'acheminement et l'affranchissement des appels de fonds',

-la somme de 486 € d'honoraires du syndic au titre d'une prestation optionnelle d'assistance 24h/24 et 7j/7 non souscrite,

-la somme de 10.331,83 € au titre des salaires et cotisations patronales de la gardienne du 1er janvier au 31 avril 2011, au nom de Mme [W] [V], alors que Mme [W] [V] travaille dans une autre copropriété et que la gardienne de l'immeuble Mme [B] [V], mère de Mme [W] [V], a pris sa retraite le 1er janvier 2010,

-les taxes professionnelles gardien 2010 Fongecif et Agefos 2010 relatives aux salaires versés en 2010 à la gardienne Mme [W] [V], alors que ces dépenses auraient dû être provisionnées dans les comptes 2010,

-les comptes 2011 comptabilisent des honoraires de forfait de gestion du syndic surfacturés par rapport aux honoraires contractuels :

-le montant de l'honoraire forfaitaire de syndic est comptabilisé pour 5.750 € selon le contrat de syndic du 15 juin 2011, alors que le syndic ne peut facturer son nouvel honoraire rétroactivement au début de l'exercice comptable et qu'il aurait dû être comptabilisé pour 5.660 €, soit 2.497,50 € (selon le tarif du contrat approuvé le 9 juillet 2010 du 1er janvier du 14 juin 2011) et 3.162,50 € (selon le tarif du nouveau contrat du 15 janvier au 31 décembre 2011),

-le montant de l'honoraire 'frais d'envoi trimestriels' comptabilisé pour un montant de 932,32 € dans les comptes 2011 est le montant du nouveau contrat de syndic, alors qu'il aurait dû être comptabilisé pour 542,53 €, soit 241,92 € (selon le tarif du contrat approuvé le 9 juillet 2010 du 1er janvier au 14 juin 2011) et 300,61 € (selon le tarif du nouveau contrat du 15 janvier au 31 décembre 2011),

-le montant de l'honoraire de syndic pour la location de la salle de l'assemblée générale du 15 juin 2011 comptabilisé pour un montant de 112 € dans les comptes 2011 est le montant du nouveau contrat de syndic, alors qu'il aurait dû être comptabilisé pour 109 € selon le montant prévu au contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale du 9 juillet 2010 de 109 € en vigueur au moment de l'envoi de la convocation pour l'assemblée générale,

-le montant des honoraires d'assistance 24h/24 et 7j/7 comptabilisé pour un montant de 486 € dans les comptes 2011 est le montant du nouveau contrat de syndic, alors qu'il aurait dû être comptabilisé pour 284,40 €, soit 126 € (selon le tarif du contrat approuvé le 9 juillet 2010 du 1er janvier au 14 juin 2011) et 158,40 € (selon le tarif du nouveau contrat du 15 janvier au 31 décembre 2011),

-les comptes 2011 ne distinguent pas entre les charges communes et les charges individuelles, pour le chauffage collectif, alors que la répartition des dépenses de chauffage s'opère à raison de 60% des dépenses d'énergie répartis en charges spécialisées ;

-sur la consultation des dépenses avant l'assemblée générale

Aux termes de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à la date de l'assemblée générale du 23 mai 2012, 'Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour' ;

En l'espèce, M. [L] ne démontre pas que l'assemblée générale n'a pas fixé les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété pendant le délai s'écoulant entre la convocation et l'assemblée générale et que celles-ci n'ont pas été respectées ;

En tout état de cause, le mail du 21 mai 2012 (pièce 23), par lequel la gestionnaire du syndic répond à M. [L] que les comptes ont été vérifiés par Mme [X] et M. [D] le 11 mai 2012 et qu'elle ne pourra pas être présente le 22 mai, date à laquelle M. [L] souhaite consulter les justificatifs des charges, ne démontre pas que M. [L] n'a pas pu consulter les comptes le 22 mai 2012 ; d'ailleurs dans son mail en réponse du 21 mai 2012 (pièce 24), M. [L] précise que le rendez-vous a été programmé il y a plus d'une semaine avec Mme [P] et qu'il viendra à ce rendez-vous ;

M. [L] ne démontre donc pas que le syndic n'ait pas respecté son obligation de mise à disposition des pièces justificatives des charges de copropriété dans les conditions prévues par l'article 18-1 précité ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur l'absence des pièces comptables de l'année 2011

Le fait que dans ses conclusions d'incident du 4 janvier 2022, le syndicat ait indiqué qu'il ne disposait plus des archives de 2011 ne justifie pas que les comptes 2011 n'aient pas été établis au vu de pièces comptables ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur l'absence dans les comptes 2011 des dépens du jugement du 15 septembre 2011

Aux termes de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 23 mai 2012, 'Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement. Toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 €, n'est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice.

Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la règlementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires' ;

En l'espèce, ce n'est que le 15 juin 2013 que la partie gagnante, au titre du jugement rendu le 15 septembre 2011 condamnant le syndicat des copropriétaires aux dépens, a adressé au syndic les justificatifs des dépens avec une demande de leur règlement ; ces charges ne faisaient donc pas l'objet d'un engagement juridique en 2011, au sens de l'article 14-3 précité ;

Cette somme ne pouvait donc pas figurer dans les comptes 2011 ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur l'absence dans les comptes 2011 du provisionnement d'une partie des charges de gaz du chauffage collectif

En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'Depuis plusieurs années, GRDF ne facture à la copropriété que l'abonnement et non la consommation de gaz. Dans la mesure où aucune consommation de gaz n'est facturée au syndicat des copropriétaires,1e syndic est bien fondé à ne pas appeler de provision correspondant à une dépense non faite' ;

Il y a lieu d'ajouter qu'il s'agit de dépenses de gaz qui n'ont pas été facturées par la compagnie de gaz GRDF ; ces charges ne faisaient donc pas l'objet d'un engagement juridique en 2011, au sens de l'article 14-3 précité ;

Ces sommes ne pouvaient donc pas figurer dans les comptes 2011 ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur l'absence dans les comptes 2011 de la somme de 1.470 € correspondant au coût de 3 états datés que le syndic a dû percevoir en application du contrat de syndic, suite à l'arrivée de trois nouveaux copropriétaires [R] [C], L&G Associés et [F] [S]

En l'espèce, M. [L] ne produit aucune pièce justifiant que le syndic a reçu la somme de 1.470 € au titre d'états datés ; le fait que de nouveaux copropriétaires aient acquis des lots et que le contrat de syndic prévoit le coût d'un état daté ne démontre pas que le syndic a perçu cette somme de 1.470 € ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur les sommes indues dans les comptes 2011 relatives aux frais d'envoi des convocations et procès-verbal de l'assemblée générale du 15 juin 2011, ce qui fait double emploi avec les honoraires forfaitaires du syndic intitulés 'frais d'envoi trimestriels' au titre de la clause du contrat de syndic 'IV Autres prestations Edition l'acheminement et l'affranchissement des appels de fonds'

En l'espèce, l'état des dépenses 2011 (pièce 26) mentionne des frais de convocation et de notification relatifs aux assemblées générales du 15 juin 2011 et du 7 décembre 2011 ; il ressort du contrat de syndic, signé suite à l'approbation de la résolution 7 de l'assemblée générale du 15 juin 2011 et dont la validité n'a pas été remise en cause, que les 'remboursements des frais de convocation, d'acheminement et de notification des procès-verbaux ou des comptes-rendu des assemblées générales' ne sont pas inclus dans les 'honoraires forfaitaires annuels' mais dans les 'prestations qui donneront lieu à facturation si les événements qui les occasionnent se réalisent' ;

C'est donc à juste titre que les frais d'envoi des convocations et procès-verbal de l'assemblée générale du 15 juin 2011 figurent dans les comptes 2011 ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur la somme indue dans les comptes 2011 de 486 € d'honoraires du syndic au titre d'une prestation optionnelle d'assistance 24h/24 et 7j/7 non souscrite

En l'espèce, l'état des dépenses 2011 (pièce 26) mentionne des sommes au titre des honoraires 24/24 et 7j/7 ; il ressort du contrat de syndic, signé suite à l'approbation de la résolution 7 par l'assemblée générale du 15 juin 2011 (pièce 132), que la prestation de service optionnelle d'assistance 24h/24 et 7J/7 fait l'objet d'un contrat séparé ; M. [L] ne produit pas de pièce justifiant que ce contrat n'existerait pas ; le fait que dans ses conclusions d'incident du 4 janvier 2022, le syndicat ait indiqué qu'il ne disposait plus des archives de 2011 ne justifie pas que ce contrat n'existe pas ;

M. [L] ne démontre donc pas que cette somme de 486 € figurant dans les comptes 2011 serait indue ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur la somme indue dans les comptes 2011 de 10.331,83 € au titre des salaires et cotisations patronales de la gardienne du 1er janvier au 31 avril 2011, au nom de Mme [W] [V], alors que Mme [W] [V] travaille dans une autre copropriété et que la gardienne de l'immeuble Mme [B] [V], mère de Mme [W] [V], a pris sa retraite le 1er janvier 2010

En l'espèce, l'état des dépenses 2011 (pièce 26) mentionne des sommes au titre des 'salaires bruts gardien, cotisations patronales Ursaff et cotisations patronales retraite', au nom de Mme [W] [V] ; les sommes versées à Mme [W] [V], en qualité de gardienne, se sont élevées à 1.044,20 € brut par mois au titre des salaires de janvier à mars 2011 et à 5.399,27 € en avril 2011 au titre du salaire brut et des indemnités notamment de préavis et de congés payés ; M. [L] ne produit pas de pièce justifiant que Mme [W] [V] n'a pas travaillé en qualité de gardienne dans l'immeuble à ces dates et le fait que l'assemblée générale du 9 juillet 2010 (pièce 182) ait décidé de prendre une société de nettoyage, la société Alliance Industri Net, ne le démontre pas ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur les sommes indues dans les comptes 2011 au titre des taxes professionnelles gardien 2010 Fongecif et Agefos 2010 relatives aux salaires versés en 2010 à la gardienne Mme [W] [V], alors que ces dépenses auraient dû être provisionnées dans les comptes 2010

En l'espèce, l'état des dépenses 2011 (pièce 26) mentionne des sommes au titre des taxes professionnelles gardien Fongecif 2010 et Agefos 2010 ; ces taxes professionnelles relatives aux salaires versés en 2010 à la gardienne ont fait l'objet d'un engagement juridique, au sens de l'article 14-3 précité, en 2011 et non en 2010 ;

C'est donc à juste titre que ces sommes figurent dans les comptes 2011 ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur la surfacturation des honoraires de syndic dans les comptes 2011, en ce que le montant de l'honoraire forfaitaire de syndic est comptabilisé pour 5.750 € selon le contrat de syndic du 15 juin 2011, alors que le syndic ne peut facturer son nouvel honoraire rétroactivement au début de l'exercice comptable et qu'il aurait dû être comptabilisé pour 5.660 €, soit 2.497,50 € (selon le tarif du contrat approuvé le 9 juillet 2010 du 1er janvier du 14 juin 2011) et 3.162,50 € (selon le tarif du nouveau contrat du 15 janvier au 31 décembre 2011)

En l'espèce, l'état des dépenses 2011 (pièce 26) mentionne les honoraires de base du syndic d'un total de 5.750 € ; le contrat de syndic, signé suite à l'approbation de la résolution 7 de l'assemblée générale du 15 juin 2011 (pièce 132), stipule que 'pour les prestations définies dans les conditions générales les honoraires forfaitaires annuels du syndic pour l'exercice comptable commençant le 1er janvier 2011 et se terminant le 31 décembre 2011 sont fixés à ... 5.750 €' et il en ressort un tarif unique de 5.750 € pour la durée de l'exercice du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011 ; M. [L] ne justifie pas en quoi les stipulations de ce contrat dont la validité n'a pas été remise en cause ne seraient pas applicables ;

M. [L] ne démontre donc pas de surfacturation ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur la surfacturation des honoraires de syndic dans les comptes 2011, en ce que le montant de l'honoraire 'frais d'envoi trimestriels' comptabilisé pour un montant de 932,32 € dans les comptes 2011 est le montant du nouveau contrat de syndic, alors qu'il aurait dû être comptabilisé pour 542,53 €, soit 241,92 € (selon le tarif du contrat approuvé le 9 juillet 2010 du 1er janvier au 14 juin 2011) et 300,61 € (selon le tarif du nouveau contrat du 15 janvier au 31 décembre 2011)

En l'espèce, l'état des dépenses 2011 (pièce 26) mentionne un forfait d'envoi pour chacun des quatre trimestres de 230,58 € soit un total de 922,22 € ; le contrat de syndic, signé suite à l'approbation de la résolution 7 de l'assemblée générale du 15 juin 2011 (pièce 132), stipulant que les honoraires forfaitaires annuels s'appliquent pour l'exercice comptable du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011, il convient de considérer qu'il en est de même pour les honoraires forfaitaires par trimestre 'pour l'édition, l'acheminement et l'affranchissement des appels de fonds' ;

M. [L] ne démontre donc pas de surfacturation ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur la surfacturation des honoraires de syndic dans les comptes 2011, en ce que le montant de l'honoraire de syndic pour la location de la salle de l'assemblée générale du 15 juin 2011 comptabilisé pour un montant de 112 € dans les comptes 2011 est le montant du nouveau contrat de syndic, alors qu'il aurait dû être comptabilisé pour 109 € selon le montant prévu au contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale du 9 juillet 2010 de 109 € en vigueur au moment de l'envoi de la convocation pour l'assemblée générale

En l'espèce, l'état des dépenses 2011 (pièce 26) mentionne des frais de location de salle de 112 € pour chacune des deux assemblées générales du 15 juin 2011 et du 7 décembre 2011 ; il ressort du contrat de syndic, signé suite à l'approbation de la résolution 7 de l'assemblée générale du 15 juin 2011 (pièce 132), qu'il prend effet à compter du 15 juin 2011 ; c'est donc à juste titre que ce soit le montant au titre de ce contrat, soit 112 €, qui ait été appliqué au titre de la facturation pour la location de salle du 15 juin 2011 ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur la surfacturation des honoraires de syndic dans les comptes 2011, en ce que le montant des honoraires d'assistance 24h/24 et 7j/7 comptabilisé pour un montant de 486 € dans les comptes 2011 est le montant du nouveau contrat de syndic, alors qu'il aurait dû être comptabilisé pour 284,40 €, soit 126 € (selon le tarif du contrat approuvé le 9 juillet 2010 du 1er janvier au 14 juin 2011) et 158,40 € (selon le tarif du nouveau contrat du 15 janvier au 31 décembre 2011)

En l'espèce, l'état des dépenses 2011 (pièce 26) mentionne des honoraires d'assistance 24h/24 et 7j/7 de 121,50 € pour chacun des quatre trimestres, soit un total de 486 € ; M. [L] ne produisant pas les contrats d'assistance 24h/24 et 7j/7 de 2010 et de 2011, il convient de considérer qu'il ne justifie pas que le montant de 486 € comptabilisé dans les comptes 2011 ne corresponde pas aux conditions de ces contrats ; il ne démontre donc pas qu'il y aurait une surfacturation ;

Ce moyen est rejeté ;

-sur l'absence de distinction dans les comptes 2011 entre les charges communes et les charges individuelles, pour le chauffage collectif, alors que la répartition des dépenses de chauffage s'opère à raison de 60% des dépenses d'énergie répartis en charges spécialisées

En l'espèce, l'état des dépenses 2011 (pièce 26) mentionne :

- 'charges chauffage', un montant total de 1.796,03 € dont la somme de 698,97 € au titre de 'achats de matières et fournitures, électricité chaufferie, relevés de gaz de France Provalys' et la somme de 1.097,06 € au titre de 'services extérieurs contrat P2" ;

- 'charges chauffage répartiteur', un montant de 631,80 € au titre de 'services extérieurs, location répartiteurs' ;

Le décompte collectif de l'exercice 2008/2009 mentionne des frais d'énergie, constitués de 'frais individuels chauffage 60% et frais communs chauffage 40%', des frais individuels récupérables, constitués des frais d'entretien de la chaufferie, et des frais communs non récupérables, constitués des gros travaux ; les frais d'entretien de la chaufferie et les gros travaux ne sont pas soumis à la distinction 60% - 40% ;

M. [L] ne démontre pas que les achats de matières et fournitures, frais de contrat P2 (entretien des installations) et locations des répartiteurs sont des charges spécialisées, soumises à une distinction entre charges communes et charges individuelles ;

Ce moyen est rejeté ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [L] de sa demande de prononcer la nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 23 mai 2012 ;

sur la demande en appel de prononcer la nullité de la résolution n°6

M. [L] sollicite la nullité de la résolution n°6 pour les mêmes motifs que ceux énoncés pour la nullité de la résolution n°5 ;

En l'espèce, la résolution n°6 donne quitus au syndic pour l'exercice écoulé ; compte tenu de l'analyse ci-avant des motifs avancés par M. [L] pour l'annulation de la résolution n°5 qui sont les mêmes que pour l'annulation de la résolution n°6, il y a lieu de débouter M. [L] de sa demande en appel de prononcer la nullité de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 23 mai 2012 ;

sur la demande en appel de prononcer la nullité de la résolution n°7

M. [L] sollicite la nullité de la résolution n°7, au motif qu'une résolution ne doit avoir qu'un seul objet et que la résolution n°7 a décidé en un seul vote l'adhésion à deux contrats dissociables, le contrat de mandat et le contrat de prestations de services optionnelles ;

En l'espèce, la résolution n°7 désigne le cabinet Oralia Morel comme syndic dans les termes du contrat joint à la convocation et désigne le président de séance pour signer ce contrat ;

Le contrat précise 'VI Prestations de services optionnelles faisant l'objet d'un contrat séparé ...' ; il en ressort que ce contrat ne fait que rappeler que les prestations de services optionnelles ne sont pas incluses et font l'objet d'un contrat séparé ; ainsi la résolution n°7 a un seul objet, la désignation du cabinet Oralia Morel comme syndic dans les termes du contrat de mandat ;

Il y a lieu de débouter M. [L] de sa demande en appel de prononcer la nullité de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 23 mai 2012 ;

sur la demande en appel de prononcer la nullité de la résolution n°9

M. [L] sollicite la nullité de la résolution n°9 au motif qu'elle approuve le budget prévisionnel de l'année 2013 en omettant de provisionner une somme représentative des dépenses réelles de combustible consommé pour le chauffage collectif ;

En l'espèce, le budget prévisionnel est par nature une prévision du budget de l'exercice à venir, qui peut faire l'objet de révisions jusqu'à l'approbation des comptes de cet exercice ; en conséquence, le fait que le montant prévisionnel pour le chauffage collectif ne corresponde pas à son coût réel n'est pas susceptible d'entraîner l'annulation de la résolution approuvant le budget prévisionnel ;

Il y a lieu de débouter M. [L] de sa demande en appel de prononcer la nullité de la résolution n°9 de l'assemblée générale du 23 mai 2012 ;

sur la demande de prononcer la nullité de la résolution n°21

M. [L] sollicite la nullité de la résolution n°21 aux motifs suivants :

- elle approuve plusieurs objets dissociables, la vente de parties communes, le modificatif de l'état descriptif de division, le modificatif du règlement de copropriété et la nouvelle répartition des charges, en violation de l'article 13 du décret du 17 mars 1967,

- elle constitue un abus de majorité en ce qu'elle lèse l'intérêt collectif du syndicat des copropriétaires par la vente des parties communes au prix dérisoire de 1 €, alors que la société Saules bénéficie d'une plus-value instantanée de plus de 85.000 € compte tenu du prix au m ²,

- la création de 99 tantièmes sur un total de 10.000 tantièmes de charges générales ne va pas compenser la perte de patrimoine du syndicat,

- il n'y a pas eu de mise en concurrence pour la vente de cette partie commune,

- le modificatif de l'état descriptif de division n'indique pas les éléments pris en considération ; la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-part des parties communes, les nouvelles répartitions des charges générales et des différentes charges spécialisées, en violation de l'article 10 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et ses modificatifs ne peuvent pallier à cette irrégularité car ils sont contraires aux dispositions de l'article 10 en particulier pour les charges spéciales d'ascenseur,

- le modificatif de l'état descriptif de division affecte, au lot créé n°78, 99 tantièmes de charges générales et aucune charge d'ascenseur alors que le lot se situe au 5ème étage, en violation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

- le règlement de copropriété modifié conserve une répartition des charges d'ascenseur de grosses réparations et de remplacement de l'ascenseur réparties uniformément entre les différents étages sans tenue compte du critère d'utilité, en violation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

- la présentation de la résolution n°21 est trompeuse en faisant croire aux copropriétaires l'obligation d'une telle vente à prix dérisoire au motif d'une situation à régulariser ;

Aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 23 mai 2012, 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant en moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition irrnnobiliérc et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ...' ;

C'est au copropriétaire se prévalant du caractère abusif d'une décision d'en rapporter la preuve ; il y a en principe abus de majorité ou excès de pouvoir, lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété ;

Aux termes de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, 'L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour' ;

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale du 23 mai 2012, 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges' ;

En l'espèce, la résolution n°21 approuve la vente, à la société Saules, propriétaire des lots 58, 59, 60 situés au 5ème étage et dont les cogérants sont M. et Mme [A], moyennant le prix de 1 €, du couloir à gauche de l'escalier et des water-closets, situés au 5ème étage, parties communes dont elle a la jouissance exclusive, ainsi que la nouvelle répartition des charges en résultant ;

Les premiers juges ont exactement retenu que 'La surface vendue de ce couloir est de 9 m², ce qui correspond à la surface minimale d'une chambre à louer et augmente de manière significative la surface de l'appartement résultant de la réunion des lots 58, 59 et 60 et donc son prix à la revente, octroyant un avantage financier certain pour le propriétaire de ces lots tandis que la jouissance exclusive ne permet pas d'intégrer ces 9 m² à la surface de l'appartement, qui constitue un des critères déterminants du prix de vente d'un appartement à [Localité 7].

Cependant, comme il est indiqué dans le libellé de la résolution, la modification votée en 1965 qui confère un droit de jouissance exclusive au propriétaire de l'appartement du 5ème étage sans contrepartie en matière de paiement de charges, et ce, depuis 1965, constitue la régularisation d'une situation préjudiciable au syndicat des copropriétaires.

Ainsi la constitution d'un nouveau lot permet l'augmentation des tantièmes pour ce propriétaire et constitue une véritable contrepartie pour le syndicat des copropriétaires dans l'augmentation de la participation de celui-ci au paiement des charges communes.

Par ailleurs la jouissance exclusive sur ce couloir confère à ce seul copropriétaire un intérêt à l'acquisition de cette partie, ce qui rend illusoire toute mise en concurrence sur cette partie déja intégée à l'appartement des époux [A] et donc la fixation d'un prix de vente au prix du marché.

Dans ces conditions l'absence de prix de cession de ces parties, qui ne sont plus communes mais toujours la propriété du syndicat des copropriétaires, n'est pas contraire à l'intérêt collectif de la copropriété qui a intérêt à la régularisation de cette situation et à la participation accrue de ce propriétaire en fonction de la surface réelle de son appartement.

La modification des tantièmes affectés au nouveau lot découle de manière nécessaire de la vente de ce couloir et du wc et ne requiert pas de vote séparé, les copropriétaires disposant de la faculté de rejeter l'opération dans son entier si les tantièmes ne correspondent pas à la

surface vendue, ce qui n'est pas démontré par le demandeur. La modification des tantièmes ne requiert pas un vote distinct au sens de l'article 13 du décret du 17 mars 1967.

S'agissant d'une modification de nombre de tantièmes sans aucun changement quant aux rnodalités de calcul des quotes-parts de parties communes, ne s'applique pas à cette modification l'article 10 de la loi de 19 juillet 1965 quant à l'indication des éléments pris en considération et de la méthode de calcul' ;

Il y a lieu d'ajouter que la résolution n°21 n'est pas trompeuse en ce qu'elle précise 'vote de la régularisation de la situation de l'appartement composé des lots 58, 59 et 60 par la vente du couloir et des wc, parties communes spéciales à usage exclusif dès l'origine desservant lesdits lots", puisque jusque-là le propriétaire des lots 58, 59 et 60 disposait de la jouissance exclusive du couloir et des wc sans contrepartie au profit du syndicat des copropriétaires, et que la régularisation consiste notamment en une augmentation des tantièmes ;

Compte tenu des éléments sur la surface du nouveau lot vendu, la réelle contrepartie résultant de l'augmentation de la quote-part de charges et du respect des dispositions légales et règlementaires, M. [L] ne démontre ni l'intention de nuire des copropriétaires ni que cette décision a été prise dans un but autre que celui de l'intérêt de la copropriété, étant rappelé que le contrôle de l'abus de majorité ne peut porter sur le contrôle de l'opportunité des décisions prises par l'assemblée ;

Concernant le fait que le nouveau lot ne comporte pas de charge d'ascenseur, il convient de relever que la résolution modifie le nombre de tantièmes sans changer les modalités de calcul des quotes-part de parties communes ;

Ainsi, les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes desquelles le règlement de copropriété indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges, ne s'appliquent pas à la résolution litigieuse qui ne fait que modifier le nombre de tantièmes ;

et la cour n'est pas saisie d'un litige portant sur le règlement de copropriété, dont M. [L] estime que les dispositions relatives aux charges spéciales d'ascenseur seraient contraires aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [L] de sa demande de prononcer la nullité de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 23 mai 2012 ;

Sur la demande de dispense

M. [L] sollicite de le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais afférents aux procédures de première instance et d'appel ;

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

En l'espèce, M. [L] succombant, il y a lieu de le débouter de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais afférents aux procédures de première instance et d'appel ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

M. [L], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [L] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de révoquer l'ordonnance de clôture, prononcer la réouverture des débats et renvoyer l'affaire à la mise en état ;

Déclare irrecevables les demandes en appel de M. [H] [L] de :

- ordonner la fixation judicaire d'une nouvelle répartition des charges d'ascenseur pour les

grosses réparations et s'il y a lieu le remplacement de l'ascenseur,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 52,50 € à titre de

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute M. [H] [L] de ses demandes en appel de prononcer la nullité des résolutions n°1, 2, 2.1, 3, 6, 7, 8, 9, 10, 10.1, 10.2, 10.3, 11, 12, 13, 14, 14.01, 15, 15.01, 16, 16.01, 16.2, 17, 17.1, 18, 19, 20 de l'assemblée générale du 23 mai 2012 ;

Déboute M. [H] [L] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais afférents aux procédures de première instance et d'appel ;

Condamne M. [H] [L] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 07 décembre 2022, 17/07949

Synthèse

Origine de la décision